吉林房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題與化解策略,房地產(chǎn)論文

吉林房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題與化解策略,房地產(chǎn)論文我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)經(jīng)太多年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題已成為我們國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的最大阻礙，不僅限制了房地產(chǎn)投資，還加大了金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)吉林省來(lái)講也嚴(yán)重影響了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二、吉林省房地產(chǎn)庫(kù)存狀況及比擬1.吉林省房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)在狀況根據(jù)吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的資料，截至2021年底，吉林省商品房可售面積為1669.89萬(wàn)平方米，也就是狹義房地產(chǎn)庫(kù)存，2021年商品房銷售面積1491.85萬(wàn)平方米，據(jù)此計(jì)算吉林省房地產(chǎn)狹義庫(kù)存去化周期為13.4個(gè)月。這還僅僅僅是狹義庫(kù)存，廣義去庫(kù)存周期要遠(yuǎn)比這更長(zhǎng)，必定要超過(guò)18個(gè)月的警戒線，所以吉林省房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大，需要出臺(tái)相關(guān)政策，盡快化解過(guò)剩庫(kù)存。根據(jù)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的資料，至2021年底，長(zhǎng)春市商品房銷售面積952.9萬(wàn)平方米，華而不實(shí)住宅銷售面積821.1萬(wàn)平方米；狹義商品房庫(kù)存為597.04萬(wàn)平方米，去化周期7.5個(gè)月：廣義商品房庫(kù)存為1780.6萬(wàn)平方米，去化周期22.4個(gè)月，超過(guò)合理周期上限24.4%；廣義住宅庫(kù)存1079.7萬(wàn)平方米，去化周期16個(gè)月。由于市場(chǎng)低迷，2021年長(zhǎng)春市土地供給量和成交量都降到了2018年以來(lái)的最低水平。從區(qū)域存量來(lái)看，高新南區(qū)的存量為全市最大，其次為南關(guān)區(qū)。今年4月份南關(guān)區(qū)呈現(xiàn)的是供大于求的狀態(tài)，供求比為1.76，區(qū)域存量繼續(xù)上升，其他幾個(gè)區(qū)域內(nèi)新增項(xiàng)目較少，基本處于供小于求的狀態(tài)。根據(jù)吉林市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2021年度工作會(huì)議上頒布的數(shù)字，截至2021年末，吉林市商品房庫(kù)存〔狹義庫(kù)存〕508萬(wàn)平方米，華而不實(shí)商品住房庫(kù)存379萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期17.3個(gè)月，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力要比長(zhǎng)春市大得多；商業(yè)用房庫(kù)存129萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期29.5個(gè)月，商業(yè)用房庫(kù)存比住房庫(kù)存壓力還要大。這些庫(kù)存量主要集中在南部新城、東山、西山等區(qū)域，部分區(qū)域相對(duì)性、構(gòu)造性庫(kù)存過(guò)剩趨于嚴(yán)重。這些區(qū)域庫(kù)存較大的主要因素之一是功能性配套設(shè)施薄弱。2.吉林省房地產(chǎn)庫(kù)存的橫向比擬下面比擬一下與吉林省毗鄰的遼寧和黑龍江兩省房地產(chǎn)庫(kù)存。截至2020年末，遼寧省商品房待售面積4811.55萬(wàn)平方米，華而不實(shí)商品住宅待售面積3583.98萬(wàn)平方米，2020年全年遼寧商品房銷售5754.81萬(wàn)平方米，狹義商品房去化周期10.03個(gè)月，商品住宅銷售4932.08萬(wàn)平方米，狹義商品住宅去化周期8.72個(gè)月；2020年末黑龍江商品房待售面積2041.95萬(wàn)平方米，華而不實(shí)商品住宅待售面積1444.25萬(wàn)平方米，2020年黑龍江商品房銷售2475.74萬(wàn)平方米，狹義商品房去化周期9.90個(gè)月，商品住宅銷售2131.46萬(wàn)平方米，狹義商品住宅去化周期8.13個(gè)月。與這兩個(gè)省份相比，2020年吉林省商品房待售面積和銷售面積都最少，商品房待售面積僅相當(dāng)于遼寧省的31.27%，黑龍江省的73.67%，但是吉林省商品房和住宅11.41個(gè)月與9.27個(gè)月的狹義庫(kù)存去化周期卻比遼、黑兩省都要長(zhǎng)，表示清楚2020年吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)最不活潑踴躍，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力最大。2021年遼寧省房地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大，狹義商品房去庫(kù)存周期30.2個(gè)月，比吉林省13.4個(gè)月的去化周期長(zhǎng)16.8個(gè)月。遼寧省會(huì)沈陽(yáng)市商品房可售面積2565.9萬(wàn)平方米，狹義庫(kù)存去化周期18個(gè)月，遠(yuǎn)超過(guò)吉林省省會(huì)長(zhǎng)春市商品房庫(kù)存去化周期；華而不實(shí)商品住房可售面積1345.5萬(wàn)平方米，狹義庫(kù)存去化周期11個(gè)月。黑龍江省以其省會(huì)哈爾濱為例，截至2021年末，商品住宅可售面積1947萬(wàn)平方米，2021年商品住宅銷售637萬(wàn)平方米，狹義去庫(kù)存周期37個(gè)月。可見(jiàn)2021年?yáng)|北三省中，黑龍江省的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力最大，遼寧省次之，吉林省壓力最小。三、化解吉林省房地產(chǎn)庫(kù)存的對(duì)策建議吉林省已經(jīng)出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的20條新政，各市州也紛紛針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況推出去庫(kù)存政策。筆者以為，吉林省還能夠從下面幾方面考慮來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存。1.控制土地供應(yīng)各城市和地區(qū)房管部門要定期準(zhǔn)確地向省國(guó)土部門匯報(bào)各類房屋庫(kù)存變化情況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，相關(guān)部門針對(duì)各地商品房庫(kù)存量和去化周期，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供給計(jì)劃，合理調(diào)整土地供給規(guī)模，實(shí)行差異不同化供地政策，建立去庫(kù)存與項(xiàng)目用地供給的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從供應(yīng)側(cè)調(diào)整預(yù)期土地供給量，從源頭上控制房屋供應(yīng)，促進(jìn)庫(kù)存房的消化。對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存消化周期超過(guò)18個(gè)月的市縣應(yīng)該暫時(shí)停止供給土地，對(duì)庫(kù)存消化周期在12個(gè)月至18個(gè)月之間的市縣適量減少對(duì)土地的供給。2.優(yōu)化供應(yīng)構(gòu)造允許調(diào)整土地、建筑物用處和房屋戶型。已經(jīng)獲得用地尚未開(kāi)工或部分開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在小于或等于原容積率并且知足公共基礎(chǔ)設(shè)施配套要求的情況下，建設(shè)單位能夠申請(qǐng)改變土地用處，但僅限在寓居、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)這四種經(jīng)營(yíng)性用處之間調(diào)整，規(guī)劃主管部門經(jīng)過(guò)研究評(píng)估，即可進(jìn)行審核施行。允許建筑單位對(duì)建筑物用處進(jìn)行改變，把銷售困難的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)變?yōu)樵⒕臃课?，從供?yīng)側(cè)調(diào)整房屋供給構(gòu)造，這將有助于去化商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存。在不改變土地用處、建筑密度、日照時(shí)間、建筑形態(tài)的基礎(chǔ)上，同時(shí)知足公共基礎(chǔ)設(shè)施配套等規(guī)劃要求的情況下，建設(shè)單位經(jīng)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查后即可調(diào)整房屋戶型，而且不需重新進(jìn)行規(guī)劃審批。3.增加財(cái)政補(bǔ)貼能夠考慮給予購(gòu)房者適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，激活潛在需求，加強(qiáng)購(gòu)房者購(gòu)買力，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。(1)為農(nóng)民工進(jìn)城買房提供購(gòu)房補(bǔ)貼。可與開(kāi)發(fā)商合作，采取補(bǔ)貼與開(kāi)發(fā)商讓利的形式對(duì)農(nóng)村居民購(gòu)買商品住房給予優(yōu)惠，如每平方米補(bǔ)貼100～200元，開(kāi)發(fā)商讓利100～200元。(2)對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買房屋給予補(bǔ)貼。凡個(gè)人購(gòu)買新建房屋或存量房，對(duì)契稅稅率為3%的住房和4%的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房能夠采取先征收契稅再由按一定比例返還購(gòu)房者的做法，這樣有助于刺激投資性需求和對(duì)大戶型住宅的需求，對(duì)于消化商業(yè)用房庫(kù)存也有一定促進(jìn)作用。(3)對(duì)購(gòu)買房交會(huì)房屋的購(gòu)房者給予補(bǔ)貼。鼓勵(lì)各市州舉辦房交會(huì)和房展會(huì)，對(duì)購(gòu)買參展樓盤的購(gòu)房者給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，減免相關(guān)交易稅費(fèi)等優(yōu)惠。4.加大金融支持力度適當(dāng)減免新房和二手房交易稅費(fèi)，合理降低購(gòu)房貸款首付和利率。例如降低144平方米以上大戶型住房契稅，有利于消化大戶型庫(kù)存。對(duì)已經(jīng)持有一套住房并且已經(jīng)結(jié)清貸款的家庭，再次向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款，執(zhí)行首套房貸款相應(yīng)政策，最低首付款比例為20%。進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)信貸政策，金融部門要?jiǎng)?chuàng)新對(duì)個(gè)人住房貸款的產(chǎn)品，增加對(duì)農(nóng)民工貸款買房和房屋租賃、裝修貸款等方面的產(chǎn)品，降低準(zhǔn)入條件，放寬貸款年限，提高月還款額占家庭總收入比例，進(jìn)一步降低房貸利率，向貸款者提供靈敏的還款方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。5.放寬住房公積金政策充分發(fā)揮住房公積金支持住房消費(fèi)和改善民生的作用，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存。進(jìn)一步加大住房公積金貸款支持力度，不斷放寬住房公積金提取和貸款條件，用足用活住房公積金，落實(shí)住房公積金異地貸款操作，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度，鼓勵(lì)職工利用公積金貸款買房，提高住房公積金使用率，充分利用住房公積金低息貸款減小繳存職工購(gòu)房壓力，知足職工購(gòu)房需求，對(duì)符合條件的職工做到應(yīng)貸盡貸。吉林省公積金使用率仍有待提高，住房公積金還沒(méi)有完全發(fā)揮作用。6.發(fā)展住房租賃市場(chǎng)大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，加強(qiáng)租賃企業(yè)的專業(yè)性。鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，將待售房源面向社會(huì)出租，從單純的房屋銷售形式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽馐鄄⑴e的經(jīng)營(yíng)形式，盤活存量住房。規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，保衛(wèi)房屋租賃雙方的合法權(quán)益。鼓勵(lì)居民和企業(yè)購(gòu)買庫(kù)存商品房用于租賃，增加租賃市場(chǎng)房源。購(gòu)買或長(zhǎng)期租賃庫(kù)存中小戶型商品住房，作為公共租賃住房對(duì)外出租，打通存量商品房與公租房通道。引導(dǎo)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向?qū)I(yè)化發(fā)展，為房屋租賃市場(chǎng)提供愈加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。吉林省一些旅游業(yè)比擬發(fā)達(dá)的城市可以以通過(guò)大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)來(lái)緩解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，多措并舉進(jìn)行減壓，利用途家網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)，通過(guò)線上、線下的宣傳，吸引更多外地人來(lái)旅游，通過(guò)不斷涌入的游客租住房屋來(lái)減輕庫(kù)存壓力。7.吸引外地人來(lái)吉林省買房美國(guó)去庫(kù)存的主要經(jīng)歷體驗(yàn)是吸引外國(guó)人購(gòu)房，吉林省能夠借鑒過(guò)來(lái)，吸引外地人來(lái)吉林省買房、租房，擴(kuò)大住房需求。吉林省有很多城市自然條件優(yōu)越，風(fēng)光宜人，文化氣息濃重，歷史底蘊(yùn)濃烈厚重，對(duì)外地人甚至外國(guó)人來(lái)吉林省定居、旅游有一定的吸引力。如吉林省省會(huì)長(zhǎng)春是中國(guó)四大園林城市之一，有著深切厚重的近代城市底蘊(yùn)和很多偽滿時(shí)期建筑，并屢次中選中國(guó)最具幸福感城市。8.調(diào)整普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2008年吉林省將普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)從120平方米調(diào)整至144平方米，同時(shí)普通住宅還必須同時(shí)知足另外兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即容積率1.0以上，實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍。普通住房面積小于144平方米的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)執(zhí)行八年，隨著吉林省居民可支配收入的增加，生活水平的提高，對(duì)寓居面積產(chǎn)生了更高層次要求，吉林省144平方米以上大戶型住宅庫(kù)存積壓時(shí)間較長(zhǎng)，這部分庫(kù)存不易消化，所以為了使更多的大戶型住宅在交易經(jīng)過(guò)中可減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)大戶型住宅庫(kù)存的去化，建議適當(dāng)上調(diào)普通住宅面積標(biāo)準(zhǔn)。能夠參考遼寧省普通住房調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，即小區(qū)容積率在1