2023年北京豪宅市場分析：競爭最激烈

年北京豪宅市場分析：競爭最激烈在業(yè)內人士的驚詫、談論及爭議聲中，豪宅市場開頭走向幽深莫測的紅海，而北京樓市的新居市場或許已與首次置業(yè)的時代道別。2022年北京豪宅市場進展現(xiàn)狀如何呢？下面來詳細分析一下。

從豪宅的潛在客戶來看，近年來，金融、互聯(lián)網(wǎng)等領域快速進展，產(chǎn)生了一批高收入人群。

2022年成交的住宅用地中能夠出產(chǎn)豪宅項目的多達23宗，其中至少10個項目有沖擊10萬+的可能，估計2022年北京公寓豪宅市場供應量將有所增加，而頂豪項目所占比重也將進一步加大。假如說2022年是北京豪宅市場的元年，那么2022年將成為豪宅市場進擊的一年。

“今年三萬八，明年八萬三?！边@是位于北京南四環(huán)榴鄉(xiāng)橋板塊中冶·德賢公館項目于2022年底打出的一次促銷口號。

知情人士透露，該項目年前促銷推了一批單價最低3.8萬元/平方米的房源，而2022年周邊中國金茂即將推出的項目入市價格可能在12-15萬元/平方米。故而他們敢于做出這樣的口號。

隨著北京地價高漲，在售新盤價格正以亢奮的方式發(fā)揮著想象力。中原地產(chǎn)討論部統(tǒng)計顯示，五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線。從市場成交看，五環(huán)內平均單套成交額在2022年為800萬，而在2022年前十余天簽約的五環(huán)內商品住宅中，平均單套已達984萬，進入普遍豪宅階段。五環(huán)內商品房成交均價從2022年開頭，進入5萬元/平方米時代，而在2022年伊始，成交均價已經(jīng)達到了56452元/平方米。

“五環(huán)內遍地是豪宅”

2022年9月30日，北京市住建委調整北京市享受稅收優(yōu)待政策一般住房平均交易價格。根據(jù)新標準，五環(huán)內單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元的房屋，即可認定為“一般住宅”，享受稅收優(yōu)待政策；五環(huán)到六環(huán)一般住宅的認定標準為單價31680元/平方米、總價374萬元；六環(huán)外一般住宅的認定標準為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

該標準在以往的基礎上進行了肯定程度的提高。更多最新豪宅行業(yè)分析信息請查閱發(fā)布的《2022-2022年推動豪宅行業(yè)企業(yè)轉型升級專項調研報告》。

然而，中原地產(chǎn)討論部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著市場進展，2022年被認定為非一般住宅的比例越來越少。僅從房價角度看，（可能存在面積超過144平方米的）全市2022年成交的50892套非別墅住宅中，有8933套將被認定為非一般住宅，占比達17.6%，而在2022年占比只有14%。其中五環(huán)內變化最大：被認定為非一般住宅的比例達到47.7%，2022年僅占比32.1%。其他環(huán)線的比例也有上漲，六環(huán)外被認定為非一般住宅的比例達到8.9%。

五環(huán)已經(jīng)成為新居市場上北京高端物業(yè)的分界線。

值得留意的是，2022年成交總價在500-1000萬改善性中高端住宅中，56.4%位于五環(huán)內；而在2022年這一比例只有30%，五環(huán)外占比高達70%。北京的豪宅已經(jīng)開頭五環(huán)化：1000萬以上的豪宅，也已經(jīng)開頭五環(huán)化。

地產(chǎn)分析師認為，2022年北京土地成交額突破2000億，樓面價超過3萬元/平方米的地塊達到26宗，地價超過房價成為新常態(tài)；豪宅化成為另一新常態(tài)，這一年北京豪宅成交占比明顯增加，總價超過1000萬、單價超10萬元/平方米的新建物業(yè)簽約均價創(chuàng)歷史紀錄。即使從商品住宅簽約總價看，單套平均也已經(jīng)達到370萬。開發(fā)商如今出貨都比較謹慎，對價格預期高。

房地產(chǎn)分析機構分析認為，自2022年土地拍賣加入競建自住房后，“面粉貴于面包”的高價地塊開頭頻頻消失，并且在2022年達到頂峰，土地市場“逢拍必火”，高價地漸漸向五環(huán)甚至六環(huán)擴散，核心區(qū)域地塊成交價更是屢創(chuàng)新高。在此背景下，大量處于臨界價格點的普宅項目紛紛提升價格邁入公寓豪宅行列，基數(shù)增大也使豪宅市場成交消失快速增長。另外，純新盤豪宅項目入市價格高聳，多個10萬+頂豪項目進入市場。進入2022年，隨著2022年拿下的高價地開頭進入市場，北京公寓豪宅市場頂豪化將更加明顯。

風險在加大

北京新居市場豪宅量增加并不意味著市場狀況就肯定好。

一家豪宅代理機構負責人告知21世紀經(jīng)濟報道記者，豪宅市場分化嚴峻，代理都要很當心，做不好就會賠。開發(fā)商普遍定的銷售目標都比較高，完成壓力很大。如今開發(fā)商換人頻繁，合作方都難做。

該人士認為，位于五環(huán)內的豪宅銷售狀況相對樂觀，但五環(huán)外的一些高價地入市壓力就會很大。此外，北京南城新盤售價始終不高，但隨著地價高漲，地王項目入市壓力也不會小。

位于北京五環(huán)外東壩區(qū)域的一個項目曾于2022年11月19日公開亮相，至今尚未開盤。據(jù)相關人士透露，該項目將來售價會在8-10萬元/平方米，戶型面積為260-330萬平方米兩個戶型，總價比較高。由于是地王項目，售價也是東壩區(qū)域和孫河區(qū)域最貴，再加上鄰近的孫河區(qū)域別墅產(chǎn)品特殊多，從而形成激烈競爭。

2022年將是北京豪宅市場競爭最激烈的一年。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，將來單價超過10萬元/平方米的項目將有60個；其中有35-40個項目在2022年已經(jīng)消失過單價超過8萬元/平方米的簽約，將來一年單價都將有可能超過10萬元/平方米（其中個別已經(jīng)接近清盤，但最終的售價依舊超過10萬元/平發(fā)米）。

張大偉測算，根據(jù)將來一年60個頂豪項目，預期入市每個項目50套左右計算，待售的項目頂豪數(shù)據(jù)將高達3000套。而北京歷史上一年賣出的單價超過10萬元/平方米的歷史最高紀錄只有260套，即使將樣本延長到8萬元/平方米簽約全部居住類也只有673套。也就是說，2022年北京豪宅市場庫存即使樂觀，去化時間也需5-10年。

而北京豪宅成交依舊集中在少部分項目中。成交超過十套的頂豪項目依舊集中在盤古大觀、萬柳書院、使館壹號院、西宸原著等。懋源·紅璽臺相關負責人稱，2022年上半年，該樓盤也曾推出310平方米的定制級平層，總價達到3000萬元級別，單價約10萬元/平方米。最終項目在2022年簽約總額為14億元，在北京豪宅市場上擠進前十。他們認為，在愈發(fā)激烈的北京豪宅市場上，一些老牌豪宅項目的地段優(yōu)勢反而凸顯。

對于一些純新盤豪宅，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，2022年最終一個月純新盤豪宅共有6個項目入市，這些項目前身多為近兩年的高價地塊，昂揚的土地成本所帶來的資金壓力，使這些項目打造產(chǎn)品時間縮