房地產(chǎn)估價商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價知識點匯總

第三節(jié)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價知識點一：商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)及其特點（一）商務(wù)辦公公房地產(chǎn)1定義、3分類定義：商務(wù)辦公公樓，俗稱寫寫字樓，是指指用于公司或或企業(yè)從事各各種業(yè)務(wù)經(jīng)營營活動的建筑筑物及其附屬屬設(shè)施和相關(guān)關(guān)場地。分類標(biāo)準(zhǔn)類型含義

1．按建筑面積積的大?、傩⌒蛯懽謽墙ㄖ娣e在1萬萬㎡以下的②中型寫字樓建筑面積在1～～3萬㎡的③大型寫字樓建筑面積在3萬萬㎡以上的，有有些大型寫字字樓的建筑面面積可達10萬㎡以上。

2．按使用功能能的不同①單純型寫字樓樓寫字樓基本上只只有辦公一種種功能，沒有有其他功能（如如展示廳、餐餐飲等）②商住型寫字樓樓既提供辦公又提提供住宿，其其中一種是辦辦公室內(nèi)有套套間可以住宿宿；另一種是是樓的一部分分是辦公，樓樓的另一部分分是住宿③綜合型寫字樓樓以辦公為主，同同時又有其他他多種功能，如如公寓、餐飲飲、商場、展展示廳等的寫寫字樓，但其其中用作辦公公部分的面積積最多。

3．按寫字樓所所處的位置、自自然或質(zhì)量狀狀況和收益能能力

①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理理位置和交通通環(huán)境，建筑筑物的物理狀狀況優(yōu)良，建建筑質(zhì)量達到到或超過有關(guān)關(guān)建筑條例或或規(guī)范的要求求，其收益能能力能與新建建成的寫字樓樓建筑相媲美美。甲級寫字字樓通常有完完善的物業(yè)管管理服務(wù)，包包括24小時的維護護及保安服務(wù)務(wù)。

②乙級寫字樓具有良好的地理理位置，建筑筑物的物理狀狀況良好，建建筑質(zhì)量達到到有關(guān)建筑條條例或規(guī)范的的要求，但建建筑物的功能能不是最先進進的（有功能能陳舊因素影影響），有自自然磨損存在在，收益能力力低于新落成成的同類建筑筑物。

③丙級寫字樓已使用的年限較較長，建筑物物在某些方面面不能滿足新新的建筑條例例或規(guī)范的要要求；建筑物物存在較明顯顯的物理磨損損和功能陳舊舊，但仍能滿滿足低收入承承租人的需求求，并與其租租金支付能力力相適應(yīng)，相相對于乙級寫寫字樓，雖然然租金較低，但但仍能保持一一個合理的出出租率。*還有一種分類類是5a寫字樓。（二）商務(wù)辦公公房地產(chǎn)3特點知識點二：影響響商務(wù)辦公房房地產(chǎn)價格3因素

區(qū)位狀況4方面面

1．集聚程度

注意：區(qū)別商業(yè)業(yè)的繁華程度度商務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)的集聚程度度對其價值產(chǎn)產(chǎn)生很大影響響，因為商務(wù)務(wù)機構(gòu)的大量量集聚必然擴擴大這一區(qū)域域的知名度、影影響力，推動動這一區(qū)域高高檔寫字樓的的建設(shè)并形成成一定的規(guī)模模，區(qū)域的知知名度、寫字字樓的知名度度反過來影響響這一區(qū)域中中機構(gòu)的知名名度。因此對寫字樓進進行估價時，應(yīng)應(yīng)分析估價對對象所處區(qū)域域?qū)懽謽堑募鄢潭?、商?wù)辦公區(qū)區(qū)等級以確定定其租金水平平。

2．交通條件能否方便、快捷捷到達辦公地地點，能否方方便、快捷與與客戶交流、會會談是從事辦辦公行業(yè)特別別是企業(yè)公司司總部選擇辦辦公場所的重重要條件之一一。要求寫字樓特別別是高檔寫字字樓必須具有有很好的通達達性，其交通通連接需要在在三維空間展開開，即具有地地下、地面及空間交通體系系，此外是否否有足夠的停停車場地也會會影響到寫字字樓的易接近近性。因此寫寫字樓所處區(qū)區(qū)域的交通可可達性、通達性、易接近性是影影響其價值的的重要區(qū)位狀狀況。3．周邊環(huán)境要求周圍環(huán)境整整潔氣派，有有現(xiàn)代化的都都市氣氛，而而不能雜亂無無章。

4．樓層商業(yè)房地產(chǎn)樓層層越高價值越越小，而商務(wù)務(wù)房地產(chǎn)樓層層越高價值越越大，租金水水平越高，這這與辦公環(huán)境境有關(guān)，樓層層越高，景觀觀、空氣質(zhì)量量越好，被干干擾的機會越越小。

實物狀況6方面面1．外觀形象外觀主要包括：：建筑物高度度、體量、造造型、外墻面面裝修等。2．內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在：大大堂、走廊、內(nèi)內(nèi)墻面、燈具具等。3．設(shè)備、設(shè)施施包括動力、通訊訊、運輸、電電子等設(shè)備設(shè)設(shè)施。這些設(shè)設(shè)備設(shè)施是否否齊備、是否否高效運行都都是影響商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)價值的重要要因素，如垂垂直交通對于于商務(wù)辦公房房地產(chǎn)非常重重要，因此電電梯的數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量、速度、安安裝位置直接接影響到商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)的吸引力。4．智能化程度度以網(wǎng)絡(luò)為載體，各各種智能辦公公解決方案也也在日新月異異地發(fā)展，因因此寫字樓也也必須能夠提提供完善的智智能化辦公條條件才具有吸吸引力。同時智能化程度度的高低也是是衡量寫字樓樓等級的重要要指標(biāo)之一，如如甲級寫字樓樓，其智能化化程度需達到到3a以上，最好好達到5a，即須具備備bas樓宇自動化系系統(tǒng)、oas辦公自動化系系統(tǒng)、fas消防自動化系系統(tǒng)、sas安防自動化系系統(tǒng)、cas通信自動化系系統(tǒng)。

5．物業(yè)服務(wù)水水平

通常甲級寫字樓樓都是聘請一一流的服務(wù)企企業(yè)公司進行行管理。

注意：辦公房地地產(chǎn)如無物業(yè)業(yè)因素調(diào)整算算錯誤6．租戶類型入住同一商務(wù)房房地產(chǎn)的租戶戶間的相互影影響，會增加加或減低他們們各自的形象象和聲譽，大大廈內(nèi)的主要要租戶，往往往決定了一幢幢商務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)的租戶類型型，權(quán)益狀況

知識點三：商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)估價的常用用方法（一）收益法其主要的工作是是測算商務(wù)辦辦公房地產(chǎn)的的凈收益和收益率。凈收收益的測算與與出租型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)類似似。收益率的的確定應(yīng)區(qū)分分不同類型、檔檔次的商務(wù)房房地產(chǎn)，如甲甲級寫字樓的的收益水平會會高于乙級、丙丙級寫字樓。（二）市場法商務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租租也比較頻繁繁，因此較易易獲得可比實實例，所以市市場法也是商商務(wù)房地產(chǎn)估估價的一種常常用方法。市市場法不僅用用于商務(wù)辦公公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓價格的測算算，很多情況況下用于租金金的估算。（三）成本法在商務(wù)辦公房地地產(chǎn)的抵押估估價時，出于于安全、保守守的考慮也會會用到成本法法作為輔助估估價，此外在在建工程的評評估往往應(yīng)用用成本法。知識點四：商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)估價的技術(shù)術(shù)路線及難點點處理

（一）商務(wù)辦公公房地產(chǎn)租金金的求取

1．租約問題對商務(wù)辦公房地地產(chǎn)估價時應(yīng)應(yīng)詳細了解是是否存在合法法租約的限制制，租金的測測算要區(qū)分租租約期內(nèi)和租約期結(jié)束束兩種情況。在在租期內(nèi)（毀毀約除外）應(yīng)應(yīng)根據(jù)租賃合合同中有關(guān)租租金、費用等等的約定計算算凈收益，租租期結(jié)束后，應(yīng)應(yīng)根據(jù)市場客客觀租金水平平、管理費用用、稅金等利利用市場法求求取待估商務(wù)務(wù)房地產(chǎn)凈收收益，并根據(jù)據(jù)市場租金變變化趨勢判斷斷未來租金水水平。

2．租金構(gòu)成內(nèi)內(nèi)涵商務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)的租金構(gòu)成成往往存在差差異，主要表表現(xiàn)為：①租金中包含含物業(yè)管理費費；②租金中包含含物業(yè)管理費費、水電費；；③租金中不包包含物業(yè)管理理費、水電費費；④計租面積按按建筑面積計計，含分攤建建筑面積；⑤計租面積按按套內(nèi)建筑面面積計，不含含分攤建筑面面積。3．租金支付方方式商務(wù)房地產(chǎn)租金金的支付方式式一般主要有有：①按月分期支支付；②按季度分期期支付；③按年支付；④按租約期限限一次性支付付。4．地下車庫租租金問題商務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)的地下車庫庫往往是采取取租賃經(jīng)營，其其租金收入一一般分為兩部部分：一部分分是向訪客提提供的臨時租租車位；另一一部分是向業(yè)業(yè)主提供的包包月出租的車車位。

（二）整幢商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)估價技術(shù)路路線及難點處處理1．單純型商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)由于單純型商務(wù)務(wù)房地產(chǎn)只有有辦公一種功功能，每一層層的價格差異異比較小，層層與層之間主主要存在樓層層價格差異，因因此不管用那那種方法，都都可以先評估估出某一層的的價格，再確確定層差修正正系數(shù)，計算算出所有樓層層的價格。

2．商住型商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)首先應(yīng)區(qū)分不同同的功能區(qū)及及其面積大小小，然后分別別按辦公用房房、居住用房房進行估價，辦辦公用房可以以采用市場法法、收益法，居居住用房主要要采用市場法法。此外對商住型商商務(wù)辦公房地地產(chǎn)估價時，應(yīng)應(yīng)考慮辦公功功能與居住功功能的相互干干擾和影響問問題，在選擇擇交易實例時時首先應(yīng)選擇擇同為商住型型的商務(wù)辦公公房地產(chǎn)，如如果選擇其他他類型的商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)交易實例，應(yīng)應(yīng)考慮進行適適當(dāng)?shù)男拚?/p>

3.綜合型商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)綜合型商務(wù)辦公公房地產(chǎn)是以以辦公為主，同同時又有其他他多種功能，如如公寓、餐飲飲、商場、展展示廳、娛樂樂廳等，但其其中用作辦公公部分的面積積最多。應(yīng)首先要區(qū)分不不同的功能區(qū)區(qū)，了解和確確定各功能區(qū)區(qū)的面積大小小、經(jīng)營方式式、收益能力力；根據(jù)不同同功能區(qū)的收收益性特點、實實例收集的難難易程度而選選用不同的估估價方法，主主要采用市場場法和收益法法；最后將各各功能區(qū)的價價格進行匯總總得到整幢商商務(wù)辦公房地地產(chǎn)的價格?！痢练康禺a(chǎn)估價價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函函（略）注冊房地產(chǎn)估價價師聲明（略略）估價假設(shè)和限制制條件（略）房地產(chǎn)估價結(jié)果果報告（略）××市××區(qū)天天河北路××號××大廈部分辦辦公房地產(chǎn)估估價技術(shù)報告告（節(jié)選）一、估價對象實實物狀況描述述與分析估價對象所在大大樓為一幢鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)30層（另有2層地下室）的的綜合樓，外墻墻面部分為玻玻璃幕墻、部部分貼花崗石石；大廈大堂堂位于首層南南側(cè)，大樓東東西兩側(cè)各設(shè)設(shè)一趟走火梯梯、一部貨梯梯及三部客梯梯，客梯分單單雙層停，最最高到達層數(shù)數(shù)為29層，單層客客梯設(shè)在東側(cè)側(cè)，雙層客梯梯設(shè)在西側(cè)；；大樓東西側(cè)側(cè)各有一洗手手間；大廈內(nèi)內(nèi)部設(shè)有中央央空調(diào)系統(tǒng)、煙煙感噴淋消防防設(shè)備；裝修修、設(shè)備維護護狀況較好。估估價對象現(xiàn)部部分出租，簽簽有短期租約約（2年以內(nèi)），據(jù)據(jù)估價人員到到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場了解，該地區(qū)寫字樓需求量很大，估價對象現(xiàn)租金水平符合當(dāng)?shù)乜陀^租金標(biāo)準(zhǔn)。實地查勘，××大廈出租情況良好，年均出租率在90%左右。估價對象位于×××大廈的第9、10層，內(nèi)部裝修修情況：走廊廊地面鋪釉面面磚、花崗石石；室內(nèi)地面面鋪地氈；內(nèi)內(nèi)墻面油乳膠膠漆；天花板板面部分吊礦礦棉板天花板板，部分吊鋁鋁扣板天花板板；部分裝木木夾板門，部部分落地玻璃璃門；鋁合金金玻璃窗；水水電管線暗敷敷設(shè)。二、估價對象權(quán)權(quán)益狀況描述述與分析根據(jù)委托人提供供的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》記載載：估價對象象權(quán)屬人均是是××實業(yè)有限公公司，房屋所所有權(quán)來源為為新建，分割割，房屋用途途為非居住用用房，本次評估計計價總建筑面面積為801．6694㎡；土地使用用權(quán)性質(zhì)為國國有土地使用用權(quán)，土地用用途為綜合，共用地面積積為3401．0572㎡；已征收國國有土地使用用權(quán)出讓金，使用年限50年，從1998年8月22日起，城市規(guī)劃房屋用途為寫字樓。估價對象現(xiàn)作辦公用房，正常使用。根據(jù)估價對象《房地產(chǎn)權(quán)證》顯示，估價對象未設(shè)定他項權(quán)。其他情況詳見下表：估價對象權(quán)屬概概況表表2－23序號地址《房地產(chǎn)權(quán)證》編編號朝向建筑面積（㎡）1天河區(qū)天河北路路××號906房粵房地證字第cc××號東北338.248842天河區(qū)天河北路路××號913房粵房地證字第cc××號西南180.582213天河區(qū)天河北路路××號1001房粵房地證字第cc××號北163.909934天河區(qū)天河北路路××號1002房粵房地證字第cc××號北118.92996合

計

801.66994【糾錯】估價對對象缺建成年年代、完損情情況的介紹。三、估價對象區(qū)區(qū)位狀況描述述與分析估價對象位于×××市天河區(qū)天天河北路××號××大廈內(nèi)，該該大廈東為五五山路，南臨臨天河北路，西西靠龍口東路路，北近天潤潤路；附近有有鴻翔大廈、天天誠廣場、東東方之珠花園園、高科大廈廈、天翔花園園、信源大廈廈、廣東國際際科際交流中中心、華標(biāo)廣廣場、華南師師范大學(xué)、銀銀行、市場及及公共汽車站站等。估價對對象所處地段段位于天河區(qū)區(qū)天河北路中中央商務(wù)區(qū)，周周邊寫字樓林林立，交通便便利，市政配配套設(shè)施完善善，商務(wù)辦公公氛圍較濃厚厚。四、房地產(chǎn)市場場背景描述與與分析今年以來××市市寫字樓成交交均價出現(xiàn)大大幅上升，寫寫字樓成交均均價從去年2月份7508..68元/㎡上升至今今年2月份的9763..66元/㎡，大幅增長長了30.033%?！痢翆懽謽鞘袌鰣龅摹皬妱菪?yīng)”仍繼續(xù)維持持，預(yù)計今年年廣州寫字樓樓市場還將繼繼續(xù)保持強勢勢發(fā)展，并成成為今年廣州州樓市一大亮亮點。近兩年××寫字字樓市場以中中端產(chǎn)品為主主的格局不同同，2005年的寫字樓樓供應(yīng)將集中中在高端的甲甲級寫字樓為為主。而隨著著近年××經(jīng)濟的迅速速發(fā)展，以及及中國加入世世貿(mào)、cepa的實施、9＋2經(jīng)濟合作協(xié)協(xié)議的建立，外資銀行、保險、會計和律師等公司將被允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，而它們的進入將會對甲級寫字樓產(chǎn)生很大的需求，可以預(yù)見，未來幾年××市的寫字樓市場前景看好，將進入高速發(fā)展的階段。2005年，由于有多個大型的甲級寫字樓項目進入市場，如位于天河路的壬豐大廈、正佳東翼的廣晟大廈、天河北天譽三期、金海大廈、盤活中的中誠廣場、大鵬國際廣場以及珠江新城的寫字樓等。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，素質(zhì)高，越來越重視高科技高智能化，在規(guī)劃設(shè)計配套上也各有特色，更強調(diào)生態(tài)辦公、休閑辦公等理念，創(chuàng)新元素和細節(jié)設(shè)計也越來越受重視。由于這些寫字樓項目的起點高，而且規(guī)模亦十分龐大，對整個××的寫字樓市場質(zhì)素有明顯的提升作用，以高端寫字樓的銷售為主，而售價亦攀升至近幾年少見的高位?！炯m錯1】用語語不標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)質(zhì)素是香港地地區(qū)的習(xí)慣用用法，應(yīng)避免免使用不規(guī)范范的詞語。【糾錯2】缺微微觀區(qū)域房地地產(chǎn)市場的描描述。寫字樓樓需要求大于于供給只給出出了宏觀區(qū)域域介紹，但沒沒有估價對象象具體所在區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場或?qū)懽謽菢沁^去、現(xiàn)在在、未來的市市場分析。五、最高最佳利利用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)以以估價對象的的最高最佳利利用為前提進進行估價，最最高最佳利用用是指法律上上允許、技術(shù)術(shù)上可能、經(jīng)經(jīng)濟上可行，經(jīng)經(jīng)充分合理考考慮，使估價價對象產(chǎn)生最最高最佳的利利用價值。由于估價對象所所處地段位于于天河區(qū)天河河北路中央商商務(wù)區(qū)，周邊邊寫字樓林立立，交通便利利，市政配套套設(shè)施完善，商商務(wù)辦公氛圍圍較濃厚。加加上廣州寫字字樓市場2005年呈現(xiàn)供求求兩旺的局面面，天河商務(wù)務(wù)圈寫字樓受受“住宅禁商”政策刺激，各各種類型寫字字樓都出現(xiàn)了了熱租，估價價對象的證載載辦公用途能能體現(xiàn)其最高高最佳利用價價值。故本次次評估按估價價對象證載用用途評估。六、估價方法適適用性分析估價人員認真分分析所掌握的的資料，進行行了實地查勘勘，對與估價價對象具有可可比性的物業(yè)業(yè)進行調(diào)查并并根據(jù)委托人人設(shè)定的估價價目的、估價價對象的特點點及實際情況況，選擇合適適的估價方法法進行評估。估價對象為辦公公性質(zhì)物業(yè)，與與估價對象位位于同一供求求范圍內(nèi)，并并與其相類似似的房地產(chǎn)交交易實例較多多，根據(jù)替代代原則可使用用①市場法進行評評估；與其同同一供求范圍圍內(nèi)辦公性質(zhì)質(zhì)物業(yè)的租金金水平可供參參考，估價對對象在可預(yù)見見的未來有連連續(xù)的凈收益益，可采用②②收益法測算其其收益價格。故故本報告采用用市場法及收收益法進行測測算，綜合擬擬定最終評估估結(jié)果?！炯m錯】技術(shù)報報告沒有選用用方法的定義義不算錯誤，但但未說明未選選用其他方法法的理由。七、估價測算過過程本次評估，先通通過市場法和收益法測算估估價對象第1002房的單價，再再以1002房單價為基基礎(chǔ)，經(jīng)估價價人員市場調(diào)調(diào)查，采用類類比法，經(jīng)過過樓層、朝向向、景觀、面面積、間隔修修正，得出各各估價對象的的市場價值。（一）市場法1．選擇可比實實例對與估價對象在在同一區(qū)域內(nèi)內(nèi)類似的物業(yè)業(yè)進行了市場場調(diào)查，針對對估價對象的的功能及特點點，收集了有有關(guān)的成交資資料，進行分分析比較，從從中選擇了可可比性較強的的實例，詳見見下表：物業(yè)名稱估價對象實例a實例b實例c坐落地點××大廈10樓樓1002房××大廈12樓樓××房××大廈13樓樓××房××廣場11樓樓××房

商務(wù)繁華度位于天河北cbbd，商務(wù)氛圍圍較濃厚，周周邊有眾多甲甲級寫字樓和和高尚住宅，還還有眾多高級級食肆及麥當(dāng)當(dāng)勞、肯德基基和一些中式式快餐店，萬萬佳超市等，商務(wù)氛圍繁華所處的天河北、體體育東是廣州州市商務(wù)氛圍圍最濃厚的地地段之一，周周邊有中信廣廣場、大都會會廣場等數(shù)十十家廣州甲級級寫字樓，還還有中森名菜菜、潮皇食府府等眾多高級級食肆及麥當(dāng)當(dāng)勞、肯德基基和一些中式式快餐店，同同時還有眾多多的星級酒店店和大量商務(wù)務(wù)公寓。商務(wù)務(wù)繁華度比估估價對象略好好。周邊擁有眾多甲甲級寫字樓、高高級公寓小區(qū)區(qū)和成熟的街街區(qū)配套設(shè)施施。以天河體體育中心、天天河城廣場、維維多利廣場、廣廣州購書中心心等的商業(yè)群群，形成一個個龐大的，集集金融、商貿(mào)貿(mào)、旅游、休休閑、娛樂于于一體的黃金金購物商圈，商商務(wù)氛圍濃厚厚。商務(wù)繁華華度比估價對對象好。其位于廣州大道道北、水蔭二二橫路及天河河北交匯處，臨臨近天河北cbd，商務(wù)辦公公氛圍一般，商務(wù)繁華度比估價對象略差。

交通便捷度東望五山路，南南臨天河北路路，西臨龍口口東路，北近近天潤路；有有191、813、197、22等多路公交交車經(jīng)過，交交通較便捷。南臨林樂路、西西為林和東路路；臨近廣州州火車東站，122、183、130、89等公交車經(jīng)經(jīng)過，交通便便捷度比估價價對象略好。東望天河?xùn)|路、南南臨天河路、西西近體育東路路；為地鐵三三號線上蓋建建筑物，臨近近地鐵一號線線體育中心站站，18、50、234、269、296、545等多路公交交車經(jīng)過，交交通便捷度比比估價對象好好。東臨廣州大道北北，正對天河河北路，南為為水蔭二橫路路；有78、27、51、56、85、183等多路公交交車經(jīng)過，交交通便捷度比比估價對象略略好。續(xù)表物業(yè)名稱估價對象實例a實例b實例c坐落地點××大廈10樓樓1002房××大廈12樓樓××房××大廈13樓樓××房××廣場11樓樓××房

市政配套有中信廣場、大大都會廣場、廣廣東國際交流流中心、高科科大廈天河體體育中心、萬萬佳超級市場場、華南師范范大學(xué)等，市市政配套較完完善。附近有怡僑大廈廈、僑林苑、薈薈雅苑、遠暉暉商廈、廣東東省社會科學(xué)學(xué)院、紫荊苑苑、天河區(qū)婦婦幼保健院，市市場、學(xué)校等等，市政配套套完善度與估估價對象相當(dāng)當(dāng)。附近有壬豐大廈廈、財富大廈廈、金利來數(shù)數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈廈、豐興廣場場、廣東外經(jīng)經(jīng)貿(mào)大廈、正正佳廣場、天天河體育中心心、廣州酒家家、廣州電腦腦城等，市政政配套完善度度比估價對象象好。附近有時代廣場場、正升大廈廈、冰花酒店店、廣州體育育學(xué)院、東風(fēng)風(fēng)公園更與新新達城連為一一體，業(yè)主可可免費進出公公園，市政配配套完善度比比估價對象略略差。

寫字樓檔次及物物業(yè)管理高級寫字樓，專專業(yè)物業(yè)管理理，物業(yè)管理理較好高級寫字樓，專專業(yè)物業(yè)管理理，物業(yè)管理理水平與估價價對象相同高級寫字樓，專專業(yè)物業(yè)管理理，物業(yè)管理理水平與估價價對象相同高級寫字樓，專專業(yè)物業(yè)管理理，物業(yè)管理理水平與估價價對象相同，但但物業(yè)管理費費略便宜

設(shè)施設(shè)備安裝有高速電梯梯，中央空調(diào)調(diào)，消防設(shè)施施，高速光纖纖寬帶接入，負一至二層為地下停車場。高速電梯，配備備光纖、視頻頻網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，自自身配套有戶戶式中央空調(diào)調(diào)，樓盤配套套有餐飲、酒酒店、私人會會晤室、投影影廳、卓球房房、書吧、游游泳池、健身身房、網(wǎng)球場場等康體設(shè)施施，設(shè)施設(shè)備備條件比估價價對象略好。配有自動收費系系統(tǒng)的大型地地下停車庫，6臺上海三菱菱高速電梯，豪豪華轎箱，配配自動報警、自自動噴淋、廣廣播系統(tǒng)，高高速寬帶接入入，設(shè)施設(shè)備備條件比估價價對象略好。高速電梯，配備備光纖、視頻頻網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，獨獨特戶內(nèi)空調(diào)調(diào)設(shè)計，實現(xiàn)現(xiàn)24小時全天候候運作，大廈廈門前廣場為為大型露天停停車場，再加加上三層地下下車庫共計300個車位，設(shè)施施設(shè)備條件比比估價對象略略好。朝向北北南西北續(xù)表物業(yè)名稱估價對象實例a實例b實例c坐落地點××大廈10樓樓1002房××大廈12樓樓××房××大廈13樓樓××房××廣場11樓樓××房景觀望內(nèi)街望內(nèi)街望東站廣場望內(nèi)街平面布局四正，好四正，好四正，好四正，好成交建筑面積（m2）118.92996138150。120剩余使用年限（年年）42.94年45年46年45年

內(nèi)部裝修走廊地面大部分分鋪釉面磚，室室內(nèi)地面鋪地地氈；內(nèi)墻面面油乳膠漆；；天花面部分分吊礦棉板天天花，部分吊吊鋁扣板天花花；部分木夾夾板門，部分分落地玻璃門門；鋁合金玻玻璃窗；水電電管線暗敷設(shè)設(shè)簡單裝修簡單裝修毛坯成交日期2005-9--132005-8--××2005-8--××2005-8--××成交單價（元//m2）

9550109009200【糾錯1】可比比實例未說明明總樓層，有有沒有地下，估估價對象是地地上30層、地下2層，可比實實例不交代總總樓層，后邊邊無法參照修修正?！炯m錯2】可比比實例未交代代權(quán)利性質(zhì)、結(jié)結(jié)構(gòu)檔次，估估價對象為鋼鋼混，可比實實例是否可比比？【糾錯3】可比比實例缺總建建筑面積介紹紹，只給了成成交建筑面積積，無法判斷斷規(guī)模是否相相當(dāng)。2．對可比實例例進行因素修修正①交易情況修正正：經(jīng)過調(diào)查查，比較物業(yè)業(yè)概況表中交交易實例為正正常交易，沒沒有特殊行為為造成的交易價格偏偏差，交易情情況修正系數(shù)數(shù)為100//100。②交易日期修正正：可比實例例交易時間與與估價時點較較近，交易日日期修正系數(shù)數(shù)為100//100。③區(qū)域因素修正正：通過分析析可比實例概概況表中實例例的成交價格格，需進行區(qū)區(qū)域因素修正正。經(jīng)過分析析，影響辦公公用房價格的的主要區(qū)域因因素為商務(wù)繁繁華度、交通通便捷程度、配配套完備度、規(guī)規(guī)劃前景等，根據(jù)這些因素對辦公用房價格的影響程度確定其各自權(quán)重，詳見下表：區(qū)域因素比較表表表2－25比較項目估價對象實例a實例b實例c商務(wù)繁華度權(quán)重重30323428交通便捷程度權(quán)權(quán)重30333532市政配套完備度度權(quán)重25252724規(guī)劃前景權(quán)重15151515合計10010511199【糾錯1】規(guī)劃劃前景一項在在前邊可比實實例概況表中中沒有介紹，打打分無調(diào)整理理由?！炯m錯2】交通通便捷程度打打分，可比實實例a和c都是比估價價對象略好，但但可比實例c比實例a的打分底，為為什么？沒有有理由。④個別因素修正正：通過分析析可比實例概概況表中可比比實例的成交交價格，需要要進行個別因因素修正。經(jīng)經(jīng)過分析，影影響辦公寫字字樓價格的主主要個別因素素為寫字樓檔檔次及物業(yè)管管理收費合理理性、設(shè)施設(shè)設(shè)備、裝修情情況、平面布布局、成交面面積、樓宇成成新度、樓層層、朝向、景景觀等，根據(jù)據(jù)這些因素對對其價格的影影響程度確定定其各自權(quán)重重，詳見下表表：個別因素比較表表表2－26可比項目估價對象實例a實例b實例c

寫字樓檔次及物物業(yè)管理收費費合理性權(quán)重重15151516

設(shè)施設(shè)備權(quán)重10121212

裝修情況權(quán)重10998

平面布局權(quán)重10101010

成交面積權(quán)重10101010

樓宇成新度權(quán)重重15171817樓層權(quán)重10121311朝向權(quán)重10101211景觀權(quán)重10101210合計100105111105【糾錯1】樓層層、朝向、景景觀應(yīng)放在區(qū)區(qū)域因素中說說明?！炯m錯2】樓層層、朝向調(diào)整整沒有依據(jù)，或或說樓層、朝朝向，沒有對對應(yīng)的情況說說明?！炯m錯3】樓宇宇成新度調(diào)整整沒有依據(jù)，或或說前邊可比比實例概況表表缺少樓宇成成新度的介紹紹?！炯m錯4】缺剩剩余使用年限限的修正，前前邊交代了情情況，但后邊邊因素比較表表沒有打分?！炯m錯5】缺權(quán)權(quán)益狀況調(diào)整整。3．測算估價對對象比準(zhǔn)單價價比準(zhǔn)單價＝可比比實例價格×交易情況修修正系數(shù)×交易日期修修正系數(shù)×區(qū)域因素修修正系數(shù)×個別因素修修正系數(shù)【注意】一定要要列出文字公公式，沒有公公式算錯誤。比準(zhǔn)單價計算表表表2－27可比實例實例a實例b實例c可比實例單價9550109009200交易情況修正系系數(shù)100/1000100/1000100/1000交易日期修正系系數(shù)100/1000100/1000100/1000區(qū)域因素修正系系數(shù)100/1055100/1111100/99個別因素修正系系數(shù)100/1055100/1111100/1055修正后的單價（元/㎡）866288478850平均比準(zhǔn)單價（元/㎡）8786

【糾錯】最終比比準(zhǔn)價格確定定未說明計算算過程及理由由。（二）收益法1．測算年凈收收益年有效毛收入＝＝月租金×12×收益總面積×出租率年運營費用＝維維修費＋管理理費＋保險費費＋稅金年凈收益＝年有有效毛收入－－年運營費用用【注意】必須給給出文字公式式，不給公式式算錯誤。（1）年有效毛毛收入調(diào)查檔次相同、用用途相近、結(jié)結(jié)構(gòu)相似、裝裝修檔次相近近的房地產(chǎn)的的租金水平和和出租率，比比較分析確定定出租的客觀觀租金水平和和出租率。根根據(jù)調(diào)查分析析，用市場法法推算估價對對象客觀租金金水平。【糾錯】估價對對象部分出租租，簽有短期期租約（2年以內(nèi)），在在租約期內(nèi)應(yīng)應(yīng)用租約租金金計算，在租租約期外才用用客觀租金計計算。此案例例只考慮了市市場租金計算算的問題，忽忽略了租約期期內(nèi)用租約租租金計算的問問題。租金測算表表表2－28可比實例實例a實例b實例c坐落地點××大廈12樓樓××房××大廈13樓樓××房××廣場11樓樓××房比較實例租金（元/㎡）708070交易情況修正系系數(shù)100/1000100/1000100/1000交易日期修正系系數(shù)100/1000100/1000100/1000區(qū)域因素修正系系數(shù)100/1055100/1111100/99個別因素修正系系數(shù)100/1055100/1111100/1055修正后的租金（元/㎡）63．4964．9367．34平均比準(zhǔn)租金（元/㎡）65

注：由于選取的的實例與市場場法的實例相相同，故區(qū)域域因素、個別別因素情況表表與市場法一一樣，不再重重復(fù)列示，直直接取市場法法數(shù)據(jù)?！炯m錯】沒有說說明租金內(nèi)涵涵。經(jīng)估價人員實地地查勘和調(diào)查查，估價對象象所處地段位位于天河區(qū)天天河北路中央央商務(wù)區(qū)，周周邊寫字樓林林立，交通便便利，市政配配套設(shè)施完善善，商務(wù)辦公公氛圍較濃厚厚，周邊辦公公樓的出租率率在90%左右。另到到估價對象所所在的××大廈管理處處咨詢，該大大廈的出租率率約為90%，故確定估估價對象客觀觀出租率為90%。年有效毛收入＝＝65×122×90%＝702（元/㎡）【糾錯1】只考考慮了空置，未未考慮收租損損失?！炯m錯2】沒有有考慮押金或或租賃保證金金的利息收入入。（2）年運營費費年運營費包括維維修費、保險險費、稅金等等，各項費率率見下表：年運營費測算表表（以年有效效毛收入為基基數(shù)）表2－29序號項目費率備注1營業(yè)稅及附加（營營業(yè)稅、城建建稅、教育附附加）5.5%

2房產(chǎn)稅12%

3維修費1%

4管理費0%租金外另付5其他（保險費、租租賃代理費等等）0.5%

合計

19%

【糾錯1】年運運營費用中缺缺城鎮(zhèn)土地使使用稅的計算算。【糾錯2】保險險費計算基數(shù)數(shù)不是有效毛毛收入，而是是房屋的現(xiàn)值值或重置價。（3）年凈收益益a年凈收益a＝7702×（1－19%）＝568．62（元/㎡）2．測算報酬率率y對報酬率的計算算，綜合考慮慮以下兩種方方法：第一種方法采用用累加法，報報酬率＝安全全利率十風(fēng)險險調(diào)整值，安安全利率取一一年定期存款款法定利率2.25%，風(fēng)險調(diào)整值值取4%，則采用用累加法推算算報酬率：2.25%＋4%＝6.25%?！炯m錯】風(fēng)險調(diào)調(diào)整值取4%無取值依據(jù)據(jù)。第二種方法通過過調(diào)查辦公用用途房地產(chǎn)的的租售比推算算報酬率，具具體如下：租售比一覽表表2－30序號項目計算公式實例a實例b實例c××大廈12樓樓××房××大廈13樓樓××房××廣場11樓樓××房①租金（元/㎡··月）

708070②出租率

92%90%86%③年有效毛收入（元/㎡·年）③＝①×12××②772．8864722．4④年運營費（元//㎡·年）19%19%19%19%⑤年凈收益a（元元/㎡·年）⑤＝③×（1－－④）625．97699．84585．14⑥剩余收益年限nn（年）

454645⑦房地產(chǎn)售價v（元/㎡）

9550109009200根據(jù)v＝y(tǒng)×［［1－（1＋y）n］，采用試試算法，借助助計算機計算算各可比實例例的報酬率y，得到：【糾錯】公式錯錯誤，應(yīng)為vv＝a/y×［1－1/（1＋y）n］報酬率測算表表2－31序號可比實例年凈收益（元//㎡）售價（元/㎡）報酬率y1××大廈12樓樓××房625.9795506.0978%%2××大廈13樓樓××房699.84109005.9759%%3××廣場11樓樓××房585.1492005.8725%%綜合上述兩種方方法，根據(jù)估估價對象的實實際情況，最最后確定估價價對象報酬率率為6%【糾錯】最終報報酬率6%無計算過程程。3．測算收益價價格估價對象土地使使用權(quán)到20048年8月22日止，估價時時點為20005年9月13日，剩余收益益年限為42．94年，假設(shè)收益益期內(nèi)收益平平穩(wěn)?！炯m錯1】土地地使用權(quán)應(yīng)到到2048年8月21日止，因為為出讓時為1998年8月22日起【糾錯2】這里里假設(shè)收益期期內(nèi)收益平穩(wěn)穩(wěn)，與前邊市市場背景描述述分析不一致致，前邊是說說市場看好，需需求大于供給給，預(yù)計今后后寫字樓市場場將保持強勢勢發(fā)展。1998.8.22

v＝a÷y×［［1－l/（1＋y）n］＝568．62/6%%×（1—1/1．0642．94）＝8701（元/㎡）【糾錯1】確定定凈收益不變變有限年期公公式無理由?！炯m錯2】在最最后確定收益益價格時，未未說明在出讓讓合同約定土土地出讓期限限屆滿需要無無償收回國有有建設(shè)用地使使用權(quán)時，對對收回的建筑筑物不予補償償?shù)那疤?。?jīng)計算，采用市市場法及收益益法計算的結(jié)結(jié)果相近，均均符合市場狀狀況，故采用用算術(shù)平均值值確定最終結(jié)結(jié)果：估價對象10002房單價＝（8786＋8701）÷2＝8744（元/㎡）c．估價結(jié)果確確定以1002房單單價為基礎(chǔ)，經(jīng)經(jīng)估價人員市市場調(diào)查，采采用類比法，經(jīng)過過樓層、朝向向、景觀、成成交建筑面積積、間隔修正正，得出各估估價對象的市市場價值。樓層修正系數(shù)表表表2－32序號樓層樓層系數(shù)190．992101朝向修正系數(shù)表表（通風(fēng)采光光）

表2－33序號朝向朝向修正系數(shù)1北12東北1．033西南1．035景觀修正表

2－34序號景觀景觀修正系數(shù)1望內(nèi)街（北向、東東北向）l2縱向望天河北路路街景（西南南向）1．045成交建筑面積修修正表

2－35序號面積范圍（㎡）修正系數(shù)1100－1999l2300－50000．975間隔修正系數(shù)表表2－36序號間隔修正系數(shù)1好（房號：除11、5號房）12略差（房號：11、5號房）0．985估價對象朝向、樓樓層、景觀、面面積、間隔情情況一覽表

表2－37序號地址樓層朝向景觀建筑面積（㎡）間隔1906房9東北望內(nèi)街338．24884好2913房9西南縱向望天河北路路街景180．58221好31001房10北望內(nèi)街163．90993略差41002房10北望內(nèi)街118．92996好估價對象結(jié)果測測算表

表2－38序號地址建筑面積（㎡）基準(zhǔn)單價（元//㎡）樓層修正系數(shù)朝向修正系數(shù)景觀修正系數(shù)面積修正系數(shù)間隔修正系數(shù)比準(zhǔn)單價（元//㎡）總價（萬元）1906338．2488487440．991．03l0．975l8693294．042913180．5822187440．991．0351．045ll9363169．083l001163．90993874411l10．9858613141．1841002118．929968744111118744103．99總計801．66994

708．29【糾錯】缺附件件?！狙a充08年糾糾錯真題】三、下列估價結(jié)結(jié)果報告和估估價技術(shù)報告告存在多處錯錯誤，請指明明其中的133處（每指明一一處錯誤得33分，本題全全對得40分。請在在答題紙上作作答。每個錯錯誤對應(yīng)一個個序號，未將將錯誤內(nèi)容寫寫在序號后而而空格處的不不計分）封面和目錄（略略）致委托人函（略略）估價師聲明【糾錯】估價師師聲明應(yīng)是注注冊房地產(chǎn)估估價師聲明我們鄭重聲明：：1.我們在本估估價報告中陳陳述的事實是是真實的和準(zhǔn)準(zhǔn)確的。2.本估價報告告中的分析、意意見和結(jié)論是是我們自己公公正的專業(yè)分分析、意見和和結(jié)論，但受受本估價報告告中已說明的的假設(shè)和限制制條件的限制制。3.我們與本次次估價的估價價對象沒有利利害關(guān)系，也也與有關(guān)當(dāng)事事人沒有個人人利害關(guān)系或或偏見。4.我們依照中中華人民共和和國國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》（gb/t550291--1999）進行分析析和測算，形形成意見和結(jié)結(jié)論，撰寫本本估價報告。5.注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師×××已對本估價價報告中的估估價對象進行行了實地查看看，但我們對對估價對象的的現(xiàn)場查看僅僅限于其外觀觀和使用狀況況，對被遮蓋蓋、未暴露及及難以接觸到到的部分，依依據(jù)委托方提提供的資料進進行評估。除除非另有協(xié)議議，我們不承承擔(dān)對估價對對象建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對本本估價報告提提供了重要專專業(yè)幫助。7.本估價報告告依據(jù)了委托托人提供的相相關(guān)資料，委委托人對資料料的真實性負負責(zé)。因資料料失實造成估估價結(jié)果有誤誤的，估價機機構(gòu)和估價人人員不承擔(dān)相相應(yīng)的責(zé)任。8.本報告估價價結(jié)果僅作為為委托人在本本次估價目的的下使用，不不得做其他用用途。未經(jīng)本本估價機構(gòu)和和估價人員同同意，估價報報告不得向委委托人及報告告審查部門以以外的單位及及個人提供，凡凡因委托人使使用估價報告告不當(dāng)而引起起的后果，估估價機構(gòu)和估估價人員不承承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)責(zé)任。9.本估價報告告的全部或其其部分內(nèi)容不不得發(fā)表于任任何公開媒體體上，報告解解釋權(quán)為本估估價機構(gòu)所有有。中國國注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師（注注冊號××××）：××××（簽名蓋章章）中國國注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師（注注冊號××××）：××××（簽名蓋章章）中國國注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師（注注冊號××××）：××××（簽名蓋章章）二00八年六月三三十日估價的假設(shè)和限限制條件（略略）房地產(chǎn)估價結(jié)果果報告一、委托人（略略）二、估價價機構(gòu)（略）三、估價價對象估估價對象為位位于××市××區(qū)數(shù)碼路北北段的一幢辦辦公樓，建筑筑面積為3853..05m22，土地面積積為22944.5m2。1.坐落估估價對象坐落落于××市××區(qū)數(shù)碼路北北段21-23號，四至為為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)區(qū)位情況略）。2.產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托托人提供的《房房屋所有權(quán)證證》和《國有有土地使用證證》，估價對對象房屋所有有權(quán)人和土地地使用權(quán)人為為××有限公司；；房屋所有權(quán)權(quán)性質(zhì)為商品品房產(chǎn)權(quán)，土土地使用權(quán)性性質(zhì)為國有出出讓，土地用用途為辦公，土地使使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用用權(quán)面積為2294..5m2，地塊形狀狀規(guī)則，呈矩矩形，地勢平平坦，土地開開發(fā)程度為紅紅線內(nèi)六通一一平，即通上上水、通下水水、通電、通通路、通暖、通通訊，土地平平整。容積率率為1.68（土地其他他情況略）。4.建筑物狀況況估價對對象為一幢五五層辦公樓，鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)，開敞式式布局，建筑筑面積3853..05m22。各層層高高及功能為：：一層層高3.6m，為大堂及及辦公區(qū)；二二層至四層層層高均為3.3m，為辦公區(qū)區(qū)；五層層高高3.3m，局部為辦辦公區(qū)，局部部以玻璃幕墻墻間隔為會議議室。其裝修修情況為：外外墻貼面磚；；房屋內(nèi)部地地面為國產(chǎn)品品牌地磚，墻墻面石灰砂漿漿抹面后刮大大白、刷乳膠膠漆，天棚鋁鋁扣板吊頂；；一層大廳、走走廊公共部分分地面、墻面面均為花崗巖巖，天棚鋁扣扣板吊頂；每每層設(shè)男女衛(wèi)衛(wèi)生間，衛(wèi)生生間地面鋪地地磚，墻面貼貼瓷磚，天棚棚鋁扣板吊頂頂，toto潔具；窗體體采用塑鋼中中空玻璃窗，主主入口為白色色鋼化平推玻玻璃門。估價對象建建成于2008年6月，根據(jù)國家家有關(guān)房屋新新舊程度判定定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估估價人員現(xiàn)場場查看，確定定其綜合成新新率約為100%（建建筑物其他情情況略）。5.配套設(shè)施狀狀況估價價對象上下水水、電力、供供暖、通訊等等基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施完善，并并安裝消防、中中央空調(diào)、電電子監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、公共廣播播系統(tǒng)等配套套設(shè)備。其中中采暖為高新新園區(qū)物業(yè)集集中供暖：消消防系統(tǒng)采用用美國simplle消防報警系系統(tǒng)，每層設(shè)設(shè)消火栓、自自動噴淋裝置置及煙感、溫溫感探頭；空空調(diào)系統(tǒng)采用用daikiin分體式中央央空調(diào)，暗臥臥式風(fēng)機盤管管及新風(fēng)空調(diào)調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控控系統(tǒng)為飛利利浦電子監(jiān)控控系統(tǒng)；每層層設(shè)toa公共廣播揚揚聲器，提供供背景音樂及及應(yīng)急消防廣廣播；并配有有兩部三菱電電梯。【糾錯】估價對對象權(quán)益描述述不全，未交交代有共有權(quán)權(quán)人，是否設(shè)設(shè)立抵押權(quán)等等（雖然估價價報告中確實實對這一項沒沒有描述清楚楚，但是歷年年真題答案很很少考察這一一點）【糾錯錯】估價對象象未說明是否否為整體估價價，但不包括括動產(chǎn)（這一一條跟上一條條一樣，之前前考試中很少少考察）四、估估價目的為委托人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓估價對象象提供價值參參考依據(jù)而評評估其市場價價格。五五、估價時點點根據(jù)估估價目的，經(jīng)經(jīng)與委托人協(xié)協(xié)商，估價時時點確定為2008年6月25日。六、價價值定義（略略）七、估估價依據(jù)（略略）八、估價原則本估價報告告在遵循獨立立、客觀、公公正的基本原原則下，結(jié)合合估價目的對對估價對象進進行估價。具具體依據(jù)如下下估價原則：：1.最高最佳使使用原則（略略）2.替代原則（略略）3.估價時點原原則（略）4.謹慎原則（略略）5.合法原則（略略）【糾錯】估價原原則不必考慮慮謹慎原則九、估價方方法本報報告選用市場場法和收益法法進行估價（方方法選擇及方方法定義略）。十、估價結(jié)果在評估過程程中，估價機機構(gòu)本著獨立立、客觀、公公正的原則，在在對現(xiàn)場進行行實地查看、廣廣泛收集有關(guān)關(guān)市場信息和和估價對象信信息的基礎(chǔ)上上，全面分析析了影響估價價對象市場價價值的因素，并并運用科學(xué)的的估價方法對對估價對象的的市場價值進進行了評估，最最終確定估價價對象在估價價時點可能實實現(xiàn)的市場價價值為：人民民幣（大寫）貳貳仟叁佰壹拾拾萬元（2310萬元），單單價為5995..03元/m2?！炯m錯】估價結(jié)結(jié)果數(shù)值表述述不嚴(yán)謹，應(yīng)應(yīng)指明總建筑筑面積及每建建筑面積的單單價【糾錯】估價結(jié)結(jié)果不應(yīng)有可可能字樣十一一、估價人員員（略）十二、估價價作業(yè)日期2008年6月25日至2008年6月30日。十三三、估價報告告應(yīng)用的有效效期本估估價報告應(yīng)用用的有效期自自完成估價報報告之日起原原則上為一年年，但市場狀狀況變化很大大時，估價報報告應(yīng)用的有有效期不超過過半年；超過過有效期使用用本報告，本本估價機構(gòu)不不負任何責(zé)任任。××房地產(chǎn)估價價有限公司二00八年六月三三十日【糾錯】估估價報告有效效期表述不正正確（和06年考試真題題相同，正確確的描述應(yīng)該該為“如果本報告告超過應(yīng)用有有效期還未使使用，本公司司不負任何責(zé)責(zé)任”）房地產(chǎn)估價技術(shù)術(shù)報告一一、個別因素素分析估估價對象為位位于××市××區(qū)數(shù)碼路北北段的一幢辦辦公樓，建筑筑面積為3853..05m22，土地面積積為2294..5m2。1.坐落估估價對象坐落落于××市××區(qū)數(shù)碼路北北段21-23號，四至為為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)區(qū)位情況略）。2.產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托托人提供的《房房屋所有權(quán)證證》和《國有有土地使用證證》，估價對對象房屋所有有權(quán)人和土地地使用權(quán)人為為××有限公司；；房屋所有權(quán)權(quán)性質(zhì)為商品品房產(chǎn)權(quán)，土土地使用權(quán)性性質(zhì)為國有出出讓，土地用用途為辦公，土土地使用年限限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用用權(quán)面積為2294..5m2，地塊形狀狀規(guī)則，呈矩矩形，地勢平平坦，土地開開發(fā)程度為紅紅線內(nèi)六通一一平，即通上上水、通下水水、通電、通通路、通暖、通通訊，土地平平整。容積率率為1.68（土地其他他情況略）。4.建筑物狀況況估價對對象為一幢五五層辦公樓，鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)，開敞式式布局，建筑筑面積3853..05m22。各層層高高及功能為：：一層層高3.6m，為大堂及及辦公區(qū)；二二層至四層層層高均為3.3m，為辦公區(qū)區(qū)；五層層高高3.3m，局部為辦辦公區(qū)，局部部以玻璃幕墻墻間隔為會議議室。其裝修修情況為：外外墻貼面磚；；房屋內(nèi)部地地面為國產(chǎn)品品牌地磚，墻墻面石灰砂漿漿抹面后刮大大白、刷乳膠膠漆，天棚鋁鋁扣板吊頂；；一層大廳、走走廊公共部分分地面、墻面面均為花崗巖巖，天棚鋁扣扣板吊頂；每每層設(shè)男女衛(wèi)衛(wèi)生間，衛(wèi)生生間地面鋪地地磚，墻面貼貼瓷磚，天棚棚鋁扣板吊頂頂，toto潔具；窗體體采用塑鋼中中空玻璃窗，主主入口為白色色鋼化平推玻玻璃門。估價對象建建成于2008年6月，根據(jù)國國家有關(guān)房屋屋新舊程度判判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)經(jīng)估價人員現(xiàn)現(xiàn)場查看，確確定其綜合成成新率約為100%（建筑物其其他情況略）。5.配套設(shè)施狀狀況估價價對象上下水水、電力、供供暖、通訊等等基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施完善，并并安裝消防、中中央空調(diào)、電電子監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、公共廣播播系統(tǒng)等配套套設(shè)備。其中中采暖為高新新園區(qū)物業(yè)集集中供暖：消消防系統(tǒng)采用用美國simplle消防報警系系統(tǒng)，每層設(shè)設(shè)消火栓、自自動噴淋裝置置及煙感、溫溫感探頭；空空調(diào)系統(tǒng)采用用daikiin分體式中央央空調(diào)，暗臥臥式風(fēng)機盤管管及新風(fēng)空調(diào)調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控控系統(tǒng)為飛利利浦電子監(jiān)控控系統(tǒng)；每層層設(shè)toa公共廣播揚揚聲器，提供供背景音樂及及應(yīng)急消防廣廣播；并配有有兩部三菱電電梯。二、區(qū)區(qū)域因素分析析（略）三、市場背背景分析（略略）四、最最高最佳使用用分析（略）五、估價方法選選用估價價對象所在的的××市軟件園區(qū)域，房房地產(chǎn)市場活活躍，同一供供需圈內(nèi)類似似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓交易案例較較多，市場依依據(jù)充足，因因此可選用市市場法進行評評估。同時，該該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場中與估估價對象類似似的物業(yè)多以以出租方式經(jīng)經(jīng)營，同一供供需圈內(nèi)出租租實例較多，容容易獲得物業(yè)業(yè)租金、費用用等數(shù)據(jù)，根根據(jù)估價對象象能獲得穩(wěn)定定的租金收益益的特點，可可選用收益法法進行評估。市場法的的具體估價思思路為：在近近期房地產(chǎn)市市場中選擇與與估價對象處處于同一供需需圈內(nèi)，具有有較強相關(guān)性性、替代性的的房地產(chǎn)交易易實例，根據(jù)據(jù)估價對象和和可比實例的的狀況，對區(qū)區(qū)域因素、個個別因素、時時間因素和交交易情況等影影響房地產(chǎn)市市場價格的因因素進行分析析比較和修正正，評估出估估價對象的市市場價格。收益法的的具體估價思思路為：運用用適當(dāng)?shù)膱蟪瓿曷?，將預(yù)期期的估價對象象房地產(chǎn)未來來各期的正常常凈收益折算算到估價時點點上的現(xiàn)值，將將各期現(xiàn)值累累加來確定估估價對象房地地產(chǎn)價格六、估價測算過過程（一一）市場法測測算過程【糾錯】市場法法中缺計算公公式1.選擇可比實實例經(jīng)篩篩選確定a、b、c三個比較實實例。實例a：軟件園區(qū)軟件件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東東臨數(shù)碼路，南南臨五一路。鋼鋼混結(jié)構(gòu)，共共四層，建筑筑面積為4419mm2，辦公用途途，成交價格格為6100元/m2，成交日期期為2008年6月20日，成交情情況為正常交交易（其他情情況略）。實例b：軟件廣場辦公公樓，地處××市軟件園，北北臨五一路，西西北側(cè)鄰近數(shù)數(shù)碼廣場。鋼鋼混結(jié)構(gòu)，共共四層，建筑筑面積為3986m2，辦公用途途，成交價格格為6250元/m2，成交日期期為2008年4月5日，成交情情況為正常交交易（其他情情況略）。實例c：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)軟件開發(fā)大大樓，地處××市經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)，東臨長長春路，南臨臨東風(fēng)路。鋼鋼混結(jié)構(gòu)，共共四層，建筑筑面積為4555m2，成交價格格為6430元/m2，成交日期期為2008年5月16日，成交情情況為正常交交易（其他情情況略）。【糾錯】可比實實例c選取不恰當(dāng)當(dāng)，可能不在在一個供需圈圈（或可比實實例c未說明是否否在同一供求求范圍內(nèi)）

【糾錯】可可比實例成交交價格內(nèi)含不不清（未說清清是建筑面積積還是使用面面積）【糾錯錯】可比實例例c未指明用途途，應(yīng)指明辦辦公用途比比較實例與估估價對象各項項比較因素對對比詳見表1。表1修正因素素比較表可比實例估價對象abc成交單價（元//m2）待估610062506430交易情況——正常正常正常交易日期——2008年6月月20日2008年4月月5日2008年5月月16日區(qū)域因素自然條件較好較好較好較好環(huán)境狀況較好較好較好較好距市中心距離10公里10公里10公里10公里交通條件便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度一般一般一般一般公共設(shè)施配套情情況完善完善完善完善規(guī)劃限制一般一般一般一般個別因素臨街狀態(tài)數(shù)碼路數(shù)碼路、五一路路數(shù)碼路、數(shù)碼廣廣場長春路、東風(fēng)路路建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積3853.055m24419m223986m224555m22平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡裝普通成新度較新較新較新較新通用性較好較好較好好基礎(chǔ)設(shè)施配套情情況齊全齊全齊全齊全【糾錯】區(qū)域因因素中，商業(yè)業(yè)繁華程度應(yīng)應(yīng)為辦公聚集集度?！炯m錯】“公共共設(shè)施配套情情況”應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完備度或或外部配套【糾錯】個別因因素中缺少物物業(yè)管理的修修正?！炯m錯】成新率率100%與“較新”不符，應(yīng)為為全新?！炯m錯】基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施情況屬區(qū)區(qū)域因素?！炯m錯】缺權(quán)益益狀況因素說說明與調(diào)整。2.確定可比實實例修正指數(shù)數(shù)（1）交易情況況修正以上所所選擇的可比比實例a、b、c均為正常交交易，故無需需進行交易情情況修正。（2）交易日期期修正由于選選取可比實例例的交易日期期均為近期，××市商品住宅市場場價格比較平平穩(wěn)，故對可可比實例的交交易日期不做做修正?！炯m錯】交易日日期調(diào)整依據(jù)據(jù)錯誤，應(yīng)指指明細分市場場的（不應(yīng)是是商品住宅市市場價格比較較平穩(wěn)，而應(yīng)應(yīng)該是估價對對象類似的辦辦公用房4至6月價格平穩(wěn)穩(wěn)）（3）區(qū)域因素素修正可比實實例a、b、c均為周邊地地區(qū)的交易案案例，根據(jù)交交通條件、距距市中心距離離、商業(yè)繁華華程度、公共共配套設(shè)施等等因素進行區(qū)區(qū)域因素優(yōu)劣劣造成的減價價或增價修正正（具體過程程略）。（4）個別因素素修正可比實實例a、b、c與估價對象象個別因素進進行的對比分分析，主要考考慮臨街狀況況、結(jié)構(gòu)功能能、規(guī)模、設(shè)設(shè)施、裝修、平平面布局、基基礎(chǔ)設(shè)施配套套情況等因素素進行修正（具具體過程略）。比較因素素修正指數(shù)詳詳見表2。表2比較因素素修正指數(shù)表表可比實例估價對象abc成交單價（元//m2）待估610o62506430交易情況100100100100交易日期1oo100100100區(qū)域因素自然條件100100100100環(huán)境狀況100100100100距市中心距離100100100100交通條件100100100100商業(yè)繁華程度100100100100公共設(shè)施配套情情況100100100100規(guī)劃條件100100100100個別因素臨街狀態(tài)100103103103結(jié)構(gòu)形式1001001001oo建筑規(guī)模100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎(chǔ)設(shè)施配套情情況100100100100【糾錯】可比實實例b裝修調(diào)整系系數(shù)有誤（或或裝修檔次描描述不清，應(yīng)應(yīng)有詳細說明明）【糾錯】基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施情況屬于于區(qū)域因素?！炯m錯】估價對對象共五層，可可比實例為四四層，應(yīng)說明明或修正。

3.可比實例例比準(zhǔn)價格修修正在表表2確定的各比比較因素修正正指數(shù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對各可可比實例的交交易價格修正正如表3：表3交易價格格修正計算表表可比實例abc成交單價（元//m2）610062506430交易情況100/1000100/1000100/1ooo交易日期100/1000100/1000100/1000區(qū)域因素自然條件100/1000100/1000100/1ooo環(huán)境狀況100/1000100/1000100/1000距市中心距離100/1000100/1000100/1000交通條件100/1000100/1000100/1000商業(yè)繁華程度100/1ooo100/1000100/1000公共設(shè)施配套情情況100/1000100/1000100/1000規(guī)劃條件100/1000100/1000100/1000個別因素臨街狀態(tài)100/1033100/1033100/1033結(jié)構(gòu)形式100/1000100/1000100/1000建筑規(guī)模100/1000100