房地產(chǎn)估價案例與大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)房地產(chǎn)估價案例與分析第13頁《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試大綱第一章房地產(chǎn)估價文書寫作考試目的本本部分的考試試目的是測試試應(yīng)考人員對對房地產(chǎn)估價價主要文書寫寫作的了解、熟熟悉和掌握程程度?？荚噧?nèi)內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)估價價文書概述一、房地地產(chǎn)估價文書書的種類及作作用（一一）估價委托托書（二二）估價委托托合同（三三）估價項目目來源和接洽洽情況記錄（四）估估價作業(yè)方案案（五）估估價所需資料料清單（六六）估價對象象實地查看記記錄（七七）估價報告告（八）估估價報告內(nèi)部部審核表（九）估價價中的主要不不同意見和估估價結(jié)果重大大修改意見記記錄（十十）估價報告告交接單二、房地產(chǎn)產(chǎn)估價報告寫寫作的文字要要求（一一）對詞義的的要求1.用詞準(zhǔn)確2.語義鮮明，不不能含混不清清、模棱兩可可3.用詞不可帶帶有較強(qiáng)的感感情色彩4.用詞簡練、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌砌、不生造5.朝向與樓層層（二）對對語句的要求求1.句子簡潔，概概括性強(qiáng)2.搭配得當(dāng)3.邏輯嚴(yán)密（三）要要防止錯別字字和錯漏第二二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)估價報告寫寫作一、房房地產(chǎn)估價報報告的構(gòu)成要要素二、房房地產(chǎn)估價報報告的寫作（一）封封面的寫作1.估價報告名名稱2.估價項目名名稱3.委托人4.估價機(jī)構(gòu)5.注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師6.估價作業(yè)日日期7.估價報告編編號（二二）目錄的寫寫作（三三）致委托人人函的寫作（四）注注冊房地產(chǎn)估估價師聲明的的寫作（五五）估價的假假設(shè)和限制條條件的寫作（六）估估價結(jié)果報告告的寫作1.標(biāo)題2.委托人3.估價機(jī)構(gòu)4.估價對象5.估價目的6.估價時點(diǎn)7.價值定義8.估價依據(jù)9.估價原則10.估價方法11.估價結(jié)果12.估價人員13.估價作業(yè)日日期14.估價報告使使用期限（七）估價價技術(shù)報告的的寫作1.實物狀況（或或個別因素）分分析2.區(qū)位狀況分分析3.市場背景分分析4.最高最佳使使用分析5.估價方法選選用6.估價測算過過程7.估價結(jié)果確確定三、房房地產(chǎn)估價報報告示例第三三節(jié)其他房房地產(chǎn)估價主主要文書寫作作一、估估價委托合同同（一）估估價委托合同同內(nèi)容構(gòu)成（二）估估價委托合同同寫作示例二、估價價所需資料清清單（一一）對房地產(chǎn)產(chǎn)價格有普遍遍影響的資料料（二）對對估價對象所所在地區(qū)的房房地產(chǎn)價格有有影響的資料料（三）相相關(guān)實例資料料（四）反反映估價對象象狀況的資料料三、估估價作業(yè)方案案（一）擬擬采用的估價價技術(shù)路線和和估價方法（二）擬擬定資料收集集渠道（三三）預(yù)計需要要的時間、人人力和經(jīng)費(fèi)（四）估估價作業(yè)步驟驟和時間進(jìn)度度安排四四、估價對象象實地查看記記錄（一一）住宅房地地產(chǎn)實地查看看記錄1.住宅房地產(chǎn)產(chǎn)實地查看內(nèi)內(nèi)容2.住宅房地產(chǎn)產(chǎn)實地查看記記錄表示例（二）經(jīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)產(chǎn)實地查看記記錄1.經(jīng)營性房地地產(chǎn)實地查看看內(nèi)容2.經(jīng)營性房地地產(chǎn)實地查看看記錄表示例例（三）工工業(yè)房地產(chǎn)實實地查看記錄錄1.工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)實地查看內(nèi)內(nèi)容2.工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)實地查看記記錄表示例（四）在在建工程實地地查看記錄1.在建工程實實地查看內(nèi)容容2.在建工程實實地查看記錄錄表示例五、估價報報告內(nèi)部審核核表（一一）估價報告告內(nèi)部審核表表內(nèi)容構(gòu)成（二）估估價報告內(nèi)部部審核表示例例考試要求要求考生掌掌握本章內(nèi)容容。第二章不同類類型房地產(chǎn)估估價考試目的本本部分的考試試目的是測試試應(yīng)考人員對對居住、商業(yè)業(yè)、商務(wù)辦公公、旅館、餐餐飲、娛樂、工工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特特殊用途等不不同類型房地地產(chǎn)估價的特特點(diǎn)和影響因因素的了解、熟熟悉和掌握程程度?？荚噧?nèi)內(nèi)容第一節(jié)居住房地產(chǎn)產(chǎn)估價一一、居住房地地產(chǎn)及其特點(diǎn)點(diǎn)（一）單單宗交易規(guī)模模較小，但市市場交易量十十分巨大（二）具有有較強(qiáng)的相似似性、可比性性（三）不不同類型住房房價格內(nèi)涵差差異明顯二、影響居居住房地產(chǎn)價價格的因素（一）影影響居住房地地產(chǎn)價格的主主要區(qū)位狀況況1.交通條件2.生活服務(wù)設(shè)設(shè)施3.教育配套設(shè)設(shè)施4.環(huán)境質(zhì)量（二）影影響居住房地地產(chǎn)價格的主主要實物狀況況1.建筑結(jié)構(gòu)、類類型和等級2.設(shè)施與設(shè)備備3.建筑質(zhì)量4.裝修三三、居住房地地產(chǎn)估價的常常用方法（一）市場場法（二二）成本法（三）收收益法四四、居住房地地產(chǎn)估價的技技術(shù)路線及難難點(diǎn)處理（一）商品品房估價的技技術(shù)路線及難難點(diǎn)處理（二）房改改房、經(jīng)濟(jì)適適用住房估價價的技術(shù)路線線及難點(diǎn)處理理第二節(jié)商商業(yè)房地產(chǎn)估估價一、商商業(yè)房地產(chǎn)及及其特點(diǎn)（一）商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)及其其種類1-百貨店業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)2.超級市場業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)3.大型綜合商商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)4.便利店業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)5.專業(yè)店業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)6.專賣店業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)7.購物中心業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)8.家居中心業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)9.倉儲商店業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)（二）商商業(yè)房地產(chǎn)特特點(diǎn)1.收益性2.經(jīng)營內(nèi)容多多，業(yè)態(tài)多樣樣3.出租、轉(zhuǎn)租租經(jīng)營多，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜雜4.裝修高檔且且復(fù)雜5.垂直空間價價值衰減性明明顯二、影影響商業(yè)房地地產(chǎn)價格的因因素（一一）影響商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)價格格的主要區(qū)位位狀況1.地段繁華程程度2.交通條件3.臨街狀況4.樓層（二二）影響商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)價格格的主要實物物狀況1.建筑品質(zhì)及及內(nèi)部格局2.凈高3.面積4.裝修5.無形價值三、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)估價價的常用方法法（一）收收益法（二二）市場法（三）成成本法四四、商業(yè)房地地產(chǎn)估價的技技術(shù)路線及難難點(diǎn)處理（一）不同同經(jīng)營方式商商業(yè)房地產(chǎn)估估價的技術(shù)路路線及難點(diǎn)處處理1.出租型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)2.運(yùn)營型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)（二）不同同規(guī)模商業(yè)房房地產(chǎn)估價的的技術(shù)路線及及難點(diǎn)處理1.整幢商業(yè)房房地產(chǎn)估價2.整層商業(yè)房房地產(chǎn)估價3.同層商業(yè)房房地產(chǎn)不同鋪鋪面估價（三）空置置、爛尾商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)估價價的技術(shù)路線線及難點(diǎn)處理理第三節(jié)商商務(wù)辦公房地地產(chǎn)估價一、商務(wù)辦辦公房地產(chǎn)及及其特點(diǎn)（一）商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)及其分類（二）商商務(wù)辦公房地地產(chǎn)的特點(diǎn)1.所處區(qū)位好好，規(guī)模大2.多為現(xiàn)代化化的高層建筑筑，功能齊全全、配套設(shè)施施完善3.出租經(jīng)營為為主，多由專專業(yè)物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)管理二、影響響商務(wù)辦公房房地產(chǎn)價格的的因素（一一）影響商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)價格的主要要區(qū)位狀況1.集聚程度2.交通條件3.周邊環(huán)境4.樓層（二二）影響商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)價格的主要要實物狀況1.外觀形象2.內(nèi)部裝修3.設(shè)備、設(shè)施施4.智能化程度度5.物業(yè)服務(wù)水水平6.租戶類型三、商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)估價的常用用方法（一一）收益法（二）市市場法（三三）成本法四、商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)估價的技術(shù)術(shù)路線及難點(diǎn)點(diǎn)處理（一一）商務(wù)辦公公房地產(chǎn)租金金的求取1.租約問題2.租金構(gòu)成內(nèi)內(nèi)涵問題3.租金支付方方式問題4.地下車庫租租金問題（二）整幢幢商務(wù)辦公房房地產(chǎn)估價的的技術(shù)路線及及難點(diǎn)處理1.單純型商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)2.商住型商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)3.綜合型商務(wù)務(wù)辦公房地產(chǎn)產(chǎn)第四節(jié)旅旅館房地產(chǎn)估估價一、旅旅館房地產(chǎn)及及其估價特點(diǎn)點(diǎn)（一）旅旅館房地產(chǎn)及及其特點(diǎn)1.飯店、酒店店、賓館房地地產(chǎn)及其特點(diǎn)點(diǎn)2.旅店、招待待所及其特點(diǎn)點(diǎn)（二）旅旅館房地產(chǎn)的的估價特點(diǎn)1.轉(zhuǎn)讓少且一一般為整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓2.功能多樣3.一次性投資資大、投資回回收期較長、經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險較大大4.價值主要體體現(xiàn)在接待客客戶類型及其其能力二二、影響旅館館房地產(chǎn)價格格的主要因素素（一）影影響旅館房地地產(chǎn)價格的主主要區(qū)位狀況況1.交通條件2.周圍環(huán)境（二）影影響旅館房地地產(chǎn)價格的主主要實物狀況況1.設(shè)備設(shè)施和和用具2.經(jīng)營管理三、旅館館房地產(chǎn)估價價方法的選用用（一）收收益法（二二）市場法四、旅館館房地產(chǎn)估價價的技術(shù)路線線及難點(diǎn)處理理（一）星星級酒店不同同功能用房收收益的測算（二）星星級酒店凈收收益的求取第第五節(jié)餐飲飲房地產(chǎn)估價價一、餐餐飲房地產(chǎn)及及其估價特點(diǎn)點(diǎn)（一）地地段選擇的差差異性（二二）營業(yè)收入入的差異性二、餐飲飲房地產(chǎn)估價價的技術(shù)路線線及難點(diǎn)處理理第六節(jié)娛娛樂房地產(chǎn)估估價一、娛娛樂房地產(chǎn)及及其估價特點(diǎn)點(diǎn)二、娛娛樂房地產(chǎn)估估價的常用方方法（一一）收益法（二）市市場法（三三）成本法三、娛樂樂房地產(chǎn)估價價技術(shù)路線及及難點(diǎn)處理第第七節(jié)工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)估價價一、工工業(yè)房地產(chǎn)及及其估價特點(diǎn)點(diǎn)（一）涉涉及的行業(yè)多多（二）非非標(biāo)準(zhǔn)廠房多多，建筑工程程造價相差大大（三）要要區(qū)分設(shè)備和和建筑物的造造價（四四）受腐蝕的的可能性大二、影響響工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)價格的主要要因素（一一）影響工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)價格格的主要區(qū)位位狀況1.交通條件2.基礎(chǔ)設(shè)施3.地理位置（二）影影響工業(yè)房地地產(chǎn)價格的主主要實物狀況況1.用地面積與與形狀2.地質(zhì)和水文文條件3.房地產(chǎn)用途途三、工工業(yè)房地產(chǎn)估估價的常用方方法（一一）成本法（二）市市場法（三三）收益法四、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)估價價的技術(shù)路線線及難點(diǎn)處理理第八節(jié)農(nóng)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的的估價一一、農(nóng)業(yè)房地地產(chǎn)估價的一一般特點(diǎn)二、農(nóng)業(yè)房房地產(chǎn)常見的的估價方法和和技術(shù)路線第第九節(jié)特殊殊用途房地產(chǎn)產(chǎn)估價一一、停車庫的的估價（一一）地下停車車庫特點(diǎn)（二）地下下停車庫的價價格特點(diǎn)（三）地下下停車庫常見見的估價方法法和技術(shù)路線線二、加加油站的估價價（一）加加油站房地產(chǎn)產(chǎn)估價的一般般特點(diǎn)1.位置極其重重要并且分布布離散性較強(qiáng)強(qiáng)2.經(jīng)營的個性性差異顯著3.存在成品油油特許經(jīng)營權(quán)權(quán)帶來的超額額利潤（二二）加油站常常見的估價方方法和技術(shù)路路線考試要求求1.掌握居住房房地產(chǎn)及其估估價的特點(diǎn)，影影響該類型房房地產(chǎn)的主要要區(qū)位狀況和和主要實物狀狀況，在該類類型的房地產(chǎn)產(chǎn)估價中如何何選用估價方方法；2.掌握商業(yè)房房地產(chǎn)及其估估價的特點(diǎn)，影影響該類型房房地產(chǎn)的主要要區(qū)位狀況和和主要實物狀狀況，在該類類型的房地產(chǎn)產(chǎn)估價中如何何選用估價方方法；3.掌握商務(wù)辦辦公房地產(chǎn)及及其估價的特特點(diǎn)，影響該該類型房地產(chǎn)產(chǎn)的主要區(qū)位位狀況和主要要實物狀況，在在該類型的房房地產(chǎn)估價中中如何選用估估價方法；4.熟悉旅館房房地產(chǎn)及其估估價的特點(diǎn)，影影響該類型房房地產(chǎn)的主要要區(qū)位狀況和和主要實物狀狀況，在該類類型的房地產(chǎn)產(chǎn)估價中如何何選用估價方方法；5.熟悉餐飲房房地產(chǎn)及其估估價的特點(diǎn)，在在該類型的房房地產(chǎn)估價中中如何選用估估價方法；6.熟悉娛樂房房地產(chǎn)及其估估價的特點(diǎn)，在在該類型的房房地產(chǎn)估價中中如何選用估估價方法；7.熟悉工業(yè)房房地產(chǎn)及其估估價的特點(diǎn)，在在該類型的房房地產(chǎn)估價中中如何選用估估價方法；8.了解農(nóng)業(yè)房房地產(chǎn)及其估估價的特點(diǎn)，在在該類型的房房地產(chǎn)估價中中如何選用估估價方法；9.了解特殊用用途房地產(chǎn)及及其估價的特特點(diǎn)，影響這這些類型房地地產(chǎn)的主要區(qū)區(qū)位狀況和主主要實物狀況況，在該類型型的房地產(chǎn)估估價中如何選選用估價方法法。第三章不同目目的房地產(chǎn)估估價考試目的本本部分的考試試目的是測試試應(yīng)考人員對對不同估價目目的在房地產(chǎn)產(chǎn)估價時所起起的作用，房房地產(chǎn)估價的的假設(shè)前提，房房地產(chǎn)價值類類型與房地產(chǎn)產(chǎn)估價前提之之間的關(guān)系，房房地產(chǎn)價值類類型和估價前前提、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利和房地地產(chǎn)交換價值值之間的關(guān)系系，以及它們們和房地產(chǎn)估估價目的的關(guān)關(guān)系等的了解解、熟悉和掌掌握程度?？伎荚噧?nèi)容第一一節(jié)建設(shè)用用地使用權(quán)出出讓價格評估估一、建建設(shè)用地使用用權(quán)出讓價格格評估的特點(diǎn)點(diǎn)（一）建建設(shè)用地使用用權(quán)出讓價格格評估應(yīng)采用用市場價值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（二二）估價時點(diǎn)點(diǎn)一般為估價價作業(yè)日期以以后某一時點(diǎn)點(diǎn)（三）不不同出讓方式式可側(cè)重采用用不同的估價價方法（四四）搜集市場場資料時，尤尤其應(yīng)注重所所選實例的可可替代性二、建設(shè)用用地使用權(quán)出出讓價格評估估方法的選擇擇（一）市市場法（二二）假設(shè)開發(fā)發(fā)法（三三）成本法（四）基基準(zhǔn)地價修正正法第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓價格評估一、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格格評估的特點(diǎn)點(diǎn)二、房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價價格評估常用用方法（一一）市場法（二）假假設(shè)開發(fā)法（三）成成本法（四四）收益法（五）基基準(zhǔn)地價修正正法第三節(jié)房地產(chǎn)抵押押價值評估一、房地地產(chǎn)抵押價值值內(nèi)涵及評估估實質(zhì)二二、房地產(chǎn)抵抵押估價的法法律規(guī)定（一）可以以設(shè)定抵押的的房地產(chǎn)及對對其抵押時的的要求（二二）不得設(shè)定定抵押的房地地產(chǎn)（三三）其他限制制條件（四四）與房地產(chǎn)產(chǎn)抵押估價有有關(guān)的規(guī)定三、房地地產(chǎn)抵押價值值評估技術(shù)路路線及估價方方法（一一）完全產(chǎn)權(quán)權(quán)房地產(chǎn)（二）不完完全產(chǎn)權(quán)房地地產(chǎn)（三三）部分（局局部）房地產(chǎn)產(chǎn)（四）在在建工程房地地產(chǎn)（五五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村村企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)四、房房地產(chǎn)抵押估估價的注意事事項（一一）估價目的的（二）估估價時點(diǎn)（三）確認(rèn)認(rèn)估價對象可可以作為設(shè)定定抵押的房地地產(chǎn)（四四）合理確定定假設(shè)前提和和限制條件（五）把把握市場風(fēng)險險防止高估（六）估估價中的謹(jǐn)慎慎原則（七七）市場變現(xiàn)現(xiàn)能力分析（八）說說明與風(fēng)險提提示（九九）其他第四四節(jié)城市房房屋拆遷估價價一、城城市房屋拆遷遷估價內(nèi)涵及及特點(diǎn)（一一）估價數(shù)量量大（二二）涉及面廣廣，社會影響響大（三三）估價對象象復(fù)雜，需要要協(xié)調(diào)各種關(guān)關(guān)系（四四）補(bǔ)償價格格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)二、城市市房屋拆遷估估價的標(biāo)準(zhǔn)與與方法三三、城市房屋屋拆遷估價技技術(shù)路線（一）“標(biāo)本房屋”市場價格評評估技術(shù)路線線1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件件2.選擇“標(biāo)本房屋”3.評估“標(biāo)本房屋”的市場價格格4.評估確定其其他拆遷房屋屋的市場價格格（——）“典型房屋”市場價格評評估技術(shù)路線線（三）區(qū)區(qū)位指導(dǎo)價市市場價格評估估技術(shù)路線四、城市市房屋拆遷估估價應(yīng)注意的的問題（一一）拆遷估價價的估價對象象（二）拆拆遷估價委托托人的合法性性（三）拆拆遷估價的價價值標(biāo)準(zhǔn)、估估價目的和估估價時點(diǎn)（四）拆遷遷估價價格內(nèi)內(nèi)涵（五五）幾種特殊殊產(chǎn)別房屋的的估價五五、城市房屋屋拆遷估價的的工作方式（一）拆拆遷估價前的的準(zhǔn)備工作（二）入入戶調(diào)查（三）室內(nèi)內(nèi)作業(yè)，出具具估價報告（四）現(xiàn)現(xiàn)場答疑六、城市房房屋拆遷估價價糾紛的解決決第五節(jié)房房地產(chǎn)強(qiáng)制拍拍賣估價一、房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣的相關(guān)關(guān)法律規(guī)定二、房地地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣賣估價的特點(diǎn)點(diǎn)（一）強(qiáng)強(qiáng)制處分（二）快速速變現(xiàn)（三三）市場需求求面窄、推廣廣力度?。ㄋ模┫M(fèi)費(fèi)者心理因素素（五）購購買者的額外外支出三三、房地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)制拍賣估價價的技術(shù)路線線四、房房地產(chǎn)強(qiáng)制拍拍賣估價的類類型與方法（一）商商品房（二二）行政趔撥撥地上的房產(chǎn)產(chǎn)（三）在在建工程第六六節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)損害賠償估估價一、房房地產(chǎn)價值損損失的原因及及種類（一一）因規(guī)劃修修改給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人的合合法權(quán)益造成成損失1.房屋本身的的規(guī)劃修改、變變更導(dǎo)致的房房地產(chǎn)價值損損失2.小區(qū)內(nèi)部的的規(guī)劃修改、變變更導(dǎo)致的房房地產(chǎn)價值損損失3.小區(qū)周邊規(guī)規(guī)劃修改、變變更導(dǎo)致的房房地產(chǎn)價值損損失4.房地產(chǎn)所在在的區(qū)域規(guī)劃劃修改、變更更導(dǎo)致的房地地產(chǎn)價值損失失5.房地產(chǎn)所在在區(qū)域大型基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)修改、變更更導(dǎo)致的房地地產(chǎn)價值損失失（二）因因在相鄰?fù)恋氐厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房房地產(chǎn)造成價價值損失（三）因環(huán)環(huán)境污染造成成房地產(chǎn)價值值損失（四四）因工程質(zhì)質(zhì)量缺陷造成成房地產(chǎn)價值值損失（五五）因施工中中挖基礎(chǔ)不慎慎使鄰近建筑筑物受損，造造成鄰近房地地產(chǎn)價值損失失（六）因因異議登記不不當(dāng)，造成房房地產(chǎn)權(quán)利人人損害（七七）因非法批批準(zhǔn)征收、使使用土地，給給當(dāng)事人造成成損失（八八）因未能履履約使他人工工程停緩建，給給他人造成損損失（九九）因?qū)Ψ康氐禺a(chǎn)權(quán)利行使使不當(dāng)限制，給給房地產(chǎn)權(quán)利利人造成損失失二、房房地產(chǎn)損害造造成的損失分分析（一一）房地產(chǎn)損損害的分類1.按照房地產(chǎn)產(chǎn)受損害的部部位劃分2.按照房地產(chǎn)產(chǎn)可修復(fù)的損損害和不可修修復(fù)的損害劃劃分3.按照暫時性性的損害和永永久性的損害害劃分（二二）房地產(chǎn)損損害的賠償金金額三、房房地產(chǎn)損害賠賠償估價內(nèi)涵涵及特點(diǎn)（一）房地地產(chǎn)損害賠償償評估內(nèi)涵（二）房房地產(chǎn)損害賠賠償評估價值值定義（三三）損害賠償償估價的特點(diǎn)點(diǎn)四、房房地產(chǎn)損害賠賠償估價方法法選擇（一一）修復(fù)費(fèi)用用法（成本法法）（二二）損失資本本化法1.凈收益減少少收益年期不不變型2.凈收益不變變收益年期減減少型3.凈收益、收收益年期減少少型（三三）賠償實例例比較法（四）損害害前后價差法法五、房房地產(chǎn)損害賠賠償估價的技技術(shù)路線及難難點(diǎn)的處理（一）規(guī)規(guī)劃變更導(dǎo)致致房地產(chǎn)價值值損失的估價價技術(shù)路線及及難點(diǎn)處理（二）商商品房質(zhì)量缺缺陷導(dǎo)致價值值減損的估價價技術(shù)路線及及難點(diǎn)處理第第七節(jié)房屋屋租賃價格評評估一、房房屋租賃價格格評估的特點(diǎn)點(diǎn)（一）住住宅類房屋租租賃價格評估估分為政策性性評估和市場場租賃評估兩兩種類型（二）租約約對租金估價價有一定的影影響（三三）劃撥土地地上的營利性性房屋租賃價價格評估應(yīng)確確定土地收益益中的國家部部分二、房房屋租賃價格格管理的法律律規(guī)定（一一）房屋租賃賃價格應(yīng)以合合同形式載明明（二）不不同用途房屋屋租賃價格管管理規(guī)定（三）私房房租賃價格管管理規(guī)定三、房屋租租賃價格評估估常用的估價價方法（一一）市場法（二）收收益法（三三）成本法第第八節(jié)房地地產(chǎn)課稅估價價一、房房產(chǎn)稅估價二、土地地增值稅估價價（一）區(qū)區(qū)分評估目的的，明確評估估內(nèi)容1.隱瞞、虛報報房地產(chǎn)成交交價格的或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的成交價格低低于房地產(chǎn)評評估價格格又無正當(dāng)理理由的2.提供扣除項項目金額不實實的（二二）扣除項目目評估方法的的選擇1.取得土地使使用權(quán)所支付付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本3.舊房及建筑筑物的評估價價格三、契契稅估價第九九節(jié)企業(yè)各各種經(jīng)濟(jì)行為為涉及的房地地產(chǎn)估價一、企業(yè)各各種經(jīng)濟(jì)行為為涉及的房地地產(chǎn)估價類型型（一）房房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移（二）房地地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移二、估價的的假設(shè)前提三、估價價方法的選用用（一）房房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移的估估價（二二）房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的估價1.掌握建設(shè)用用地使用權(quán)出出讓價格評估估；2.掌握房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評評估；3.掌握房地產(chǎn)產(chǎn)抵押價值評評估；4.掌握城市房房屋拆遷估價價；5.熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估估價；6.熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)損害賠償估估價；7.熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)租賃價格評評估；8.熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)課稅估價；；9.了解企業(yè)各各種經(jīng)濟(jì)行為為涉及的房地地產(chǎn)估價。第四章房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢顧問服服務(wù)本部分的考考試目的是測測試應(yīng)考人員員對房地產(chǎn)市市場調(diào)查研究究、房地產(chǎn)投投資項目可行行性研究、房房地產(chǎn)開發(fā)項項目策劃和房房地產(chǎn)貸款項項目評估等房房地產(chǎn)咨詢顧顧問服務(wù)的了了解、熟悉和和掌握程度。第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析3.客戶分析4.競爭分析（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢3.商圈（區(qū)域）分析4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析5.客戶分析（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析4.競爭、典型項目研究5.寫字樓客戶分析（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)3.酒店消費(fèi)者分析4.酒店市場競爭分析5.酒店經(jīng)營者分析第二節(jié)房地產(chǎn)投資項目可行性研究一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點(diǎn)二、房地產(chǎn)投資