【寫字樓】北京益田假日廣場(chǎng)寫字樓定位報(bào)告

【北京益田假日廣場(chǎng)】寫字樓定位報(bào)告提案綱要一、全國(guó)市場(chǎng)分析二、北京市場(chǎng)分析三、目標(biāo)市場(chǎng)分析四、市場(chǎng)定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場(chǎng)定位綱要提案綱要一、全國(guó)市場(chǎng)分析二、北京市場(chǎng)分析三、目標(biāo)市場(chǎng)分析四、市場(chǎng)定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場(chǎng)定位綱要一、全國(guó)市場(chǎng)分析1、全國(guó)各大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金/售價(jià)情況一、全國(guó)市場(chǎng)分析2、主要城市寫字樓相關(guān)指數(shù)——北京北京寫字樓租金/售價(jià)指數(shù)2010年，北京寫字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速，帶動(dòng)租金快速上升，空置率持續(xù)下降。第四季度，北京共有三個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，為市場(chǎng)提供199,794平方米寫字樓面積。分別為位于CBD區(qū)域的北京IFC和嘉銘中心以及金融街的太平洋保險(xiǎn)大廈。北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率連續(xù)6個(gè)季度下降。目前北京寫字樓空置率為14.2%。預(yù)計(jì)2011年北京將有五個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，為市場(chǎng)提供39萬平方米寫字樓面積，但供應(yīng)量開始下降，未來北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金預(yù)期樂觀。一、全國(guó)市場(chǎng)分析2、主要城市寫字樓相關(guān)指數(shù)——上海上海寫字樓租金/售價(jià)指數(shù)

縱觀整個(gè)2010年，上海寫字樓租金增幅為6.9%，凈吸納量為85萬平方米。2010年第四季度租金環(huán)比上漲3.4%，為后金融危機(jī)時(shí)期迄今為止的最高單季增幅。截止年底，全市平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米219.2元。而得益于活躍的市場(chǎng)成交，空置率下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。預(yù)計(jì)2011年的市場(chǎng)租金可溫和增長(zhǎng)，同時(shí)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超150萬，市場(chǎng)在短期內(nèi)處于供過于求的狀態(tài)。

一、全國(guó)市場(chǎng)分析2、主要城市寫字樓相關(guān)指數(shù)——深圳深圳寫字樓租金指數(shù)2010年，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，第四季度租金環(huán)比上升3.1%至每月每平方米130.2元。位于福田中心區(qū)的皇崗商務(wù)中心交付使用，帶來100萬平方米的新增供應(yīng)，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率為8.5%。優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃活動(dòng)依然活躍。卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓季內(nèi)啟動(dòng)預(yù)租，計(jì)劃明年年初交付使用，未來12個(gè)月預(yù)計(jì)將有約54萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，整體空置率可能繼續(xù)上升。一、全國(guó)市場(chǎng)分析2、主要城市寫字樓相關(guān)指數(shù)——廣州廣州寫字樓租金/售價(jià)指數(shù)2010年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃活動(dòng)交易持續(xù)活躍。全市平均租金連續(xù)第四個(gè)季度錄得增長(zhǎng)，達(dá)到每月每平方米102.6元，環(huán)比上升2.3%。第四季度新增77,500平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積供應(yīng)。優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，在季末達(dá)到12%，甲級(jí)寫字樓的空置率更是低至10.4%，較2009年末下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。隨著項(xiàng)目的逐步落成入市，空置率將可能有所上升。一、全國(guó)市場(chǎng)分析3、全國(guó)寫字樓市場(chǎng)分析

截至2010年第四季度，一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金普遍上揚(yáng)。而在二線城市中，一些城市新區(qū)的樓宇開始漸漸進(jìn)入市場(chǎng)，以其優(yōu)良的設(shè)施條件，或在某些地區(qū)進(jìn)一步提供稅收的優(yōu)惠等措施，從傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)分流客戶。目前這些新樓雖然空置率較高，但業(yè)主心態(tài)普遍較好，對(duì)于未來吸納情況很有信心，因此租金定得較高。提案綱要一、全國(guó)市場(chǎng)分析二、北京市場(chǎng)分析三、目標(biāo)市場(chǎng)分析四、市場(chǎng)定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場(chǎng)定位綱要■租金價(jià)格呈現(xiàn)新一輪上升勢(shì)頭?！黾准?jí)寫字樓供應(yīng)量減少空置率下降；2010年1季度的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)有限，僅為32,000平方米。整體空置率降至16.27%，較2009年4季度略低。隨著需求的小幅提升，寫字樓租金略漲1.06%，但與去年同期相比仍下降了7.2%。未來，甲級(jí)寫字樓的需求量將繼續(xù)增長(zhǎng)，到2010年底，凈吸納量將超過28萬平方米。巨大新增供應(yīng)量的涌入將部分抵消租金上漲的勢(shì)頭，造成租金反復(fù)浮動(dòng)。預(yù)計(jì)隨著2010年下半年需求量的恢復(fù)，租金將在2010年底企穩(wěn)并在2011年后加速上漲。二、北京市場(chǎng)分析——總體市場(chǎng)■市場(chǎng)總存量235萬平方米東部地區(qū)累計(jì)供應(yīng)量131.8萬平方米。西部地區(qū)累計(jì)供應(yīng)75.6萬平方米。南部地區(qū)累計(jì)供應(yīng)27.8萬平方米

統(tǒng)計(jì)顯示，2010年東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)）以超過56%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)連續(xù)第七年在供應(yīng)量上超過西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)、石景山）。二、北京市場(chǎng)分析——總體市場(chǎng)■10年市場(chǎng)空置率持續(xù)走低

空置的下降率帶動(dòng)租金上升：甲級(jí)寫字樓空置率四季度降低至7%，在近10年處最低。在2010年CBD地區(qū)被大量吸收，北京40%的甲級(jí)寫字樓坐落在此-空置率從2008年的30%降低到了6.4%。各區(qū)域市場(chǎng)租金與空置率比較■CBD仍舊維持高租金，除亮馬河保持相對(duì)合理空置率外，其他區(qū)域均保持低空置率，其中中關(guān)村基本處于滿租狀態(tài)?！?/p>

北京寫字樓市場(chǎng)平均空置率為12.4%，環(huán)比下降了5.4個(gè)百分點(diǎn)，同比下降15.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)6年來新低。由于空置率大幅走低，北京寫字樓租金全線上揚(yáng)，整體租金環(huán)比增長(zhǎng)8.1%，同比增長(zhǎng)25.2%。二、北京市場(chǎng)分析——總體市場(chǎng)■空置率持續(xù)回落■寫字樓有效凈租金繼續(xù)上升甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)情況二、北京市場(chǎng)分析——總體市場(chǎng)二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)分布格局涉外商務(wù)區(qū)以CBD為主導(dǎo)的東部區(qū)域國(guó)家商務(wù)區(qū)以金融街為龍頭的西部區(qū)域以中關(guān)村為主體的北部區(qū)域科技開發(fā)區(qū)租金：平均9.6元/天/平米售價(jià)：平均50000元/平米租金：平均13元/天/平米售價(jià)：平均40000元/平米租金：平均8.9美金/月/平米售價(jià)：平均38000元/平米區(qū)域市場(chǎng)租金售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)租金/售價(jià)二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)1、典型區(qū)域市場(chǎng)——CBDCBD區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)概況區(qū)域劃分：核心區(qū)是以國(guó)貿(mào)為中心的近4平方公里范圍，邊緣區(qū)包括京廣、慈云寺、雙井、勁松等商務(wù)聚集區(qū)；商務(wù)規(guī)模：寫字樓項(xiàng)目共計(jì)192余個(gè)，總建筑面積逾800萬平方米，絕大部為中高檔及頂級(jí)寫字樓；商務(wù)配套：酒店、商場(chǎng)、銀行、會(huì)展中心、停車場(chǎng)、體育場(chǎng)館、公寓、餐飲、娛樂配套等設(shè)施完善且檔次一流；商務(wù)資源：集中了全市70%的涉外資源，120多家世界500強(qiáng)企業(yè)，中外合資五星級(jí)酒店、聯(lián)合國(guó)及其他國(guó)際組織駐華機(jī)構(gòu)等；產(chǎn)業(yè)特征：以金融、電信、商務(wù)為主，并隨著央視、BTV遷址進(jìn)駐，構(gòu)成了包括傳媒業(yè)在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，商務(wù)輻射力達(dá)到國(guó)際范圍。二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)1、典型區(qū)域市場(chǎng)——CBD主要新增項(xiàng)目

■11年是寫字樓需求最為集中的一年；■預(yù)計(jì)未來2－3年空置率保持在相對(duì)較低水平，租金和銷售價(jià)格則保持相對(duì)平穩(wěn)上升走勢(shì)。項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）入住日期環(huán)球金融中心180,0003Q2008世華國(guó)際中心13,9863Q2008遠(yuǎn)洋光華國(guó)際113,3483Q2008樂成中心84,8003Q2008光華路SOHO20,0004Q2008東方梅地亞中心CD54,0004Q2008北京僑福芳草地80,0001Q2009國(guó)貿(mào)三期100,0002Q2009中海廣場(chǎng)150,0002Q2009財(cái)源國(guó)際中心146,3854Q2009二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)2、典型區(qū)域市場(chǎng)——金融街區(qū)域劃分：核心區(qū)是金融街寫字樓集聚區(qū)，邊緣區(qū)包括東邊的西單、宣武門集聚區(qū)及西邊的復(fù)外、月壇集聚區(qū)，以及北邊的阜外、西直門集聚區(qū)；商務(wù)規(guī)模：寫字樓項(xiàng)目共計(jì)126余個(gè)，總建筑面積近200萬平方米；商務(wù)配套：配套服務(wù)設(shè)施明顯落后，檔次相對(duì)一般；商務(wù)資源：客戶多數(shù)是金融機(jī)構(gòu)與政府的金融行政管理部門，以及中國(guó)電信和中國(guó)移動(dòng)等電信科技通訊行業(yè)的巨頭，目前已有近600家機(jī)構(gòu)入駐金融街地區(qū)；產(chǎn)業(yè)特征：金融機(jī)構(gòu)占有24.3%、信息產(chǎn)業(yè)占28.9%、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)17.3%，其中中資占65.3%，外資占34.7%，與上海、深圳的金融市場(chǎng)一起構(gòu)成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。金融街區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)概況二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)2、典型區(qū)域市場(chǎng)——金融街主要新增項(xiàng)目

■供應(yīng)量相對(duì)較大，市場(chǎng)需求較多地以整購(gòu)和整租的方式來體現(xiàn)，租金價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，整體空置率保持下降趨勢(shì)；■未來2－3年，整體空置率有望繼續(xù)走低，租價(jià)價(jià)格則有望逐步攀升。項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）入住日期北京中匯廣場(chǎng)79,0003Q2008朝陽廣場(chǎng)一期170,0003Q2008皇城國(guó)際中心59,7843Q2008朝陽廣場(chǎng)二期100,0002008來福士廣場(chǎng)37,0001Q2009凱恒中心三期189,0001Q2010三里屯SOHO151,1111Q2010東華國(guó)際中心137,0001Q2010二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)3、典型區(qū)域市場(chǎng)——中關(guān)村區(qū)域劃分：核心區(qū)是中關(guān)村西區(qū)寫字樓集聚區(qū)，其邊緣區(qū)包括南邊的中關(guān)村南大街、白石橋集聚區(qū)及東邊的知春路、西邊的蘇州橋以及北邊的清華園等集聚區(qū)；商務(wù)規(guī)模：集聚區(qū)內(nèi)寫字樓項(xiàng)目達(dá)254個(gè)，總建筑面積近1000萬平方米；商務(wù)配套：缺少大型會(huì)展會(huì)議中心、商務(wù)中心及星級(jí)酒店等配套；商務(wù)資源：匯集了全國(guó)最具權(quán)威性的科研院所及各大院校，被稱為中國(guó)的“硅谷”，同時(shí)享有國(guó)家特批的大量?jī)?yōu)惠政策；產(chǎn)業(yè)特征：定位于高科技產(chǎn)業(yè)，包括IT類研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地以及商貿(mào)中心，“產(chǎn)學(xué)研銷一體”構(gòu)成了相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。中關(guān)村區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)概況二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)3、典型區(qū)域市場(chǎng)——中關(guān)村■10年可供給上市的項(xiàng)目不多，銷售或租賃的成交情況也相對(duì)平穩(wěn)；■未來2－3年，空置率將呈持續(xù)下降趨勢(shì)，租價(jià)價(jià)格則有望持續(xù)提升。主要新增項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）入住日期天作國(guó)際中心95,4903Q2008創(chuàng)輝國(guó)際中心32,0004Q2008二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)4、典型區(qū)域市場(chǎng)——典型項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目總建面（萬㎡）標(biāo)準(zhǔn)層面積租金元/天·㎡管理費(fèi)元/月·㎡凈高車位數(shù)量CBD華貿(mào)中心3022009.3282.71400北京萬達(dá)廣場(chǎng)2017008.5（B座）282.9北京財(cái)富中心25.226009292.73400金地中心15.1188010——2.75745東方梅地亞111600724575凱德大廈23.5135010352.92420金融街盈泰商務(wù)中心9.816507.5242.7英藍(lán)國(guó)際金融中心10590015292.6658長(zhǎng)安興融中心13.54174（B座）829800中關(guān)村中關(guān)村金融中心11.1823838302.7600融科資訊中心（C座）9.5217210242.85理想國(guó)際大廈72600924各樓層不等330二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)5、典型區(qū)域市場(chǎng)——典型項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)■分析總結(jié)：1、三個(gè)典型區(qū)域定位不同，聚集的產(chǎn)業(yè)類型和規(guī)模有較大差異，區(qū)域市場(chǎng)供求水平及產(chǎn)業(yè)類型差異，使各區(qū)域的租金水平存在一定差距；2、三個(gè)典型區(qū)域具有地標(biāo)色彩的寫字樓無論在產(chǎn)品品質(zhì)還是市場(chǎng)表現(xiàn)上都呈現(xiàn)出趨同特征，是新建產(chǎn)品參照的范本；3、三個(gè)區(qū)域近年來更出現(xiàn)大型企業(yè)“集體逃離”的現(xiàn)象，為周邊區(qū)域市場(chǎng)的客源組織提供了機(jī)會(huì)。二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)6、新興區(qū)域市場(chǎng)——三元橋－燕莎商圈區(qū)域劃分：核心區(qū)是燕莎寫字樓集聚區(qū)，邊緣區(qū)包括北邊的三元橋、國(guó)展集聚區(qū)及南邊的三里屯、農(nóng)展館集聚區(qū)；商務(wù)規(guī)模：主要寫字樓項(xiàng)目56多個(gè)，總建筑面積200多萬平方米；商務(wù)配套：傳統(tǒng)的涉外商務(wù)區(qū)，酒店、商場(chǎng)、銀行、會(huì)展中心、停車場(chǎng)、體育場(chǎng)館、公寓、餐飲、娛樂等配套設(shè)施齊全完善且檔次一流；商務(wù)資源：臨近機(jī)場(chǎng)高速的“國(guó)門”效應(yīng)、使館區(qū)的涉外效應(yīng)以及CBD的地緣輻射力構(gòu)建了本區(qū)域以外企為主導(dǎo)的客源；產(chǎn)業(yè)特征：以制造加工、商貿(mào)物流、能源化工等傳統(tǒng)商務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈條完整，商務(wù)活動(dòng)多屬于國(guó)際性的。三元橋－燕莎商務(wù)市場(chǎng)概況二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)6、新興區(qū)域市場(chǎng)——三元橋－燕莎商圈區(qū)域原有項(xiàng)目建筑面積入住時(shí)間南銀大廈7萬1996年現(xiàn)代汽車大廈6.84萬2000年幸福大廈2.5萬2002年北京發(fā)展大廈5.2萬2002年國(guó)門大廈2萬1995年京城大廈3.4萬1991年曙光大廈3.18萬2002年鵬潤(rùn)大廈17.3萬2000年新恒基國(guó)際大廈4.2萬2002年乾坤大廈2.3萬2003年長(zhǎng)青大廈25.3萬2002年高瀾大廈6萬2000年總計(jì)85.22萬

■區(qū)域內(nèi)甲級(jí)以上寫字樓占47.4%，乙級(jí)寫字樓占21.1%；■外企占入駐企業(yè)總量的50%以上，多為商業(yè)、傳媒、金融以及外資辦事機(jī)構(gòu)。二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)4、新興區(qū)域市場(chǎng)——三元橋－燕莎商圈區(qū)域新增項(xiàng)目寫字樓面積（平米）租金（元/平米.天）售價(jià)（元/平米）入住日期佳程廣場(chǎng)140，0009-10——2005年遠(yuǎn)洋新干線（商?。?440000——135002006年瑞城中心72,8984——2007年(預(yù)計(jì))天元港國(guó)際中心80,0008175002007年6月美邦國(guó)際中心89,000——165002007年10月富力愛丁堡廣場(chǎng)126,076——200002007年底第三置業(yè)二期65,0002008年下半年鳳凰城寫字樓100,0002009年初■區(qū)域現(xiàn)有寫字樓總存量約近200萬平方米；■三元橋－燕莎商圈的租金水平平均在8元/平米.天，；空置率一直處于較低水平，平均在7％左右。二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)7、新興區(qū)域市場(chǎng)——東二環(huán)商務(wù)帶區(qū)域劃分：核心區(qū)是朝外及東二環(huán)寫字樓集聚區(qū)，邊緣區(qū)包括東邊的工體集聚區(qū)及北邊的東土城路集聚區(qū)；商務(wù)規(guī)模：寫字樓項(xiàng)目近60個(gè)，總建筑面積近三百萬平米，特別是近兩年放量相對(duì)集中，檔次規(guī)模均位居北京市場(chǎng)前列；商務(wù)配套：北京最具規(guī)模的新型商業(yè)街之一，也是著名的休閑娛樂之地，總體商務(wù)配套設(shè)施比較完善，鋪墊了旺盛的人氣和商務(wù)氛圍；商務(wù)資源：云集了外交部、文化部等眾多國(guó)家部委機(jī)關(guān)及涉外機(jī)構(gòu)，以及中海油、中石化、中青旅、中人壽、中國(guó)電信等國(guó)有大型企業(yè)；產(chǎn)業(yè)特征：以傳統(tǒng)類行業(yè)如制造/加工類、物流商貿(mào)類以及新興的金融、保險(xiǎn)、通訊類企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整。東二環(huán)商務(wù)帶市場(chǎng)概況二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)7、新興區(qū)域市場(chǎng)——東二環(huán)商務(wù)帶■從04年到10年，累計(jì)新增符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓面積將超過200萬平方米；■新增寫字樓產(chǎn)品普遍定位于甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，租金在6元/平米.天左右。7、新興區(qū)域市場(chǎng)——東二環(huán)商務(wù)帶寫字樓項(xiàng)目檔次租金新保利大廈頂級(jí)10元/平米.天第五廣場(chǎng)甲級(jí)凱恒中心甲級(jí)8.5元/平米.天華普大廈甲級(jí)8.33元/平米.天華聲國(guó)際甲級(jí)6.66元/平米.天中海油大廈甲級(jí)5.5元/平米.天天恒大廈甲級(jí)5元/平米.天.5南新倉(cāng)大廈甲級(jí)4.7元/平米.天主要新建項(xiàng)目租金售價(jià)租金價(jià)格走勢(shì)比較圖■租金及售價(jià)呈現(xiàn)兩極分化特征，區(qū)域總體租金水平略高于中關(guān)村。二、北京市場(chǎng)分析——區(qū)域市場(chǎng)■分析總結(jié)：1、2002年以來北京寫字樓市場(chǎng)持續(xù)活躍的供需兩旺態(tài)勢(shì)，表明了宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)下來自投資者和終端客戶不斷增長(zhǎng)的強(qiáng)勁需求；2、供應(yīng)區(qū)域仍以傳統(tǒng)的三大商圈為主，部分新興商圈供應(yīng)增長(zhǎng)迅速，總體呈現(xiàn)核心化和多極化雙重發(fā)展趨勢(shì)；3、甲級(jí)和超甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)激增，提升了整體市場(chǎng)的物業(yè)品質(zhì)，高端商務(wù)需求增長(zhǎng)迅猛，保證甲級(jí)價(jià)格持續(xù)走高，而控制率控制在較低水平。4、寫字樓市場(chǎng)同時(shí)呈現(xiàn)出“核心化”與“去核心化”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)核心區(qū)的商務(wù)凝聚力和輻射力同時(shí)增強(qiáng)，從而為新型區(qū)域的興起奠定了基礎(chǔ)；5、新興商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，不僅需要區(qū)域及周邊固有商務(wù)市場(chǎng)的支撐，同時(shí)也要依托于相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條二、北京市場(chǎng)分析提案綱要一、全國(guó)市場(chǎng)分析二、北京市場(chǎng)分析三、目標(biāo)市場(chǎng)分析四、市場(chǎng)定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場(chǎng)定位綱要1、區(qū)域劃定區(qū)域東至太陽宮橋西至聯(lián)想橋北至學(xué)院橋南至西直門橋■

項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)主要由兩大部分交匯構(gòu)成，即北三環(huán)新興商務(wù)帶和學(xué)院路文化產(chǎn)業(yè)帶。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)CBD及東部商圈中關(guān)村商圈金融街商圈亞奧商圈四個(gè)商務(wù)節(jié)點(diǎn)學(xué)院路－西直門北太平莊－小西天馬甸-德勝安貞-安定2、商務(wù)構(gòu)成■

四個(gè)主要商務(wù)節(jié)點(diǎn)：學(xué)院路－西直門文化產(chǎn)業(yè)帶、北太平莊－小西天電影產(chǎn)業(yè)圈，馬甸－德勝科技產(chǎn)業(yè)圈，安貞－安定新興綜合商務(wù)圈。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)總建筑面積萬平米租金元/平米入住時(shí)間學(xué)院國(guó)際7.742004.8錦秋國(guó)際7.562004.11德勝置業(yè)1562004.6信義大廈342004.12城建大廈12.65.52004.8金澳國(guó)際5.440000/平米2011.10西環(huán)廣場(chǎng)96.52005.9環(huán)貿(mào)中心12,8122005.6盈都大廈442005.12燕莎盛世3.56.52006.8北環(huán)中心174.52006.10庚坊國(guó)際4.783.52006.7楓藍(lán)國(guó)際9.64.02006.10市場(chǎng)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)3、市場(chǎng)供給■

區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)主要集中在2006－2010年，項(xiàng)目規(guī)模大都相對(duì)較小，其中70％－80％準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品，平均租金價(jià)格主要集中在4.5－5.5元/平米/天之間。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)4、各檔次代表項(xiàng)目比較分析城建大廈環(huán)貿(mào)中心建筑面積126,000128,000標(biāo)準(zhǔn)層面積30001900開間面積80-1800300-1900租金5.56.3物業(yè)費(fèi)包含30層高3.63.8出租率85%90%入住時(shí)間2004.82005.6配備設(shè)施約克空調(diào)蒂森電梯約克空調(diào)三菱電梯甲級(jí)北環(huán)中心學(xué)院國(guó)際170,00077,00018002200108-180050-22003.54.04.92193.053.595%98%2006.102004.8戶式中央空調(diào)中央空調(diào)三菱電梯基本指標(biāo)華星大廈豪威大廈30,00014,000900200050-90040-3203.53.5------3.02.7(凈）80%75%2002.102004.8中央空調(diào)三菱電梯中央空調(diào)Otis電梯乙級(jí)準(zhǔn)甲級(jí)■

甲級(jí)寫字樓在產(chǎn)品檔次和設(shè)施配置上均具有較高品質(zhì)，但區(qū)域各檔次寫字樓大部分都擁有90％以上的出租率，反映出區(qū)域存在著較為強(qiáng)勁的商務(wù)市場(chǎng)需求。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)5、總體客群統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓客戶構(gòu)成比例甲級(jí)寫字樓客戶構(gòu)成比例乙級(jí)寫字樓客戶構(gòu)成比例科技47%貿(mào)易13%其它5%IT10%文化培訓(xùn)10%事業(yè)單位1%咨詢服務(wù)14%科技41%IT10%事業(yè)單位1%咨詢服務(wù)14%貿(mào)易14%文化培訓(xùn)12%其它8%科技33%咨詢服務(wù)32%其它18%IT11%事業(yè)單位2%文化培訓(xùn)1%貿(mào)易3%■

區(qū)域的總體客群統(tǒng)計(jì)表明：受中關(guān)村輻射的IT－科技類企業(yè)，以及以學(xué)院路為核心的文化培訓(xùn)－咨詢服務(wù)類企業(yè)，是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的主要需求客群。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)科技IT咨詢服務(wù)總數(shù)21369125甲級(jí)34%33%54%準(zhǔn)甲級(jí)46%35%26%乙級(jí)20%32%20%文化培訓(xùn)貿(mào)易咨詢服務(wù)總數(shù)132340面積70-15070-25070-150數(shù)量112232IT科技149380-20080-2001288面積需求檔次需求■項(xiàng)目區(qū)域以中小企業(yè)為主，所需辦公面積集中在100－200平米之間；■以咨詢服務(wù)為代表的服務(wù)類企業(yè)對(duì)寫字樓的檔次和形象要求較高。6、總體客群需求統(tǒng)計(jì)分析三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)7、新入住的甲級(jí)可比性寫字樓項(xiàng)目客群統(tǒng)計(jì)分析企業(yè)類型戶數(shù)（家）所占比例（％）面積需求（平米）消化面積（平米）所占比例（％）1科技信息技術(shù)2118.8300-600945015.02金融投資擔(dān)保1412.5500-600770012.23商業(yè)貿(mào)易代表3531.3300-5001400022.34行政事業(yè)單位54.52000-30001250019.95工程開發(fā)建設(shè)108.9500-1000750011.96文化傳播媒介87.1300-45030004.87咨詢顧問服務(wù)1210.7300-45044887.18其他企業(yè)76.3-約30004.89總計(jì)112約100％300-50061638約100％備注：4.6×2=9.2-0.6×3＝7.4×0.85＝6.29萬平米（單棟建面4.6萬平米，標(biāo)準(zhǔn)層1900平米，標(biāo)準(zhǔn)層單套戶型面積以305平米和428平米為主，大堂首層6000平米，出租率85％左右，面積和比例均以近似值估算）■

項(xiàng)目區(qū)域的新入住甲級(jí)寫字樓以科技信息技術(shù)、金融投資擔(dān)保、商業(yè)貿(mào)易代表等類型企業(yè)為主，其中占小比例的行政事業(yè)單位面積需求最大，貢獻(xiàn)比例最高。以環(huán)球貿(mào)易中心為樣本統(tǒng)計(jì)測(cè)算：三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)8、分析總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)：■項(xiàng)目區(qū)域較好的商務(wù)基礎(chǔ)使得現(xiàn)有市場(chǎng)上的高、中、低各檔次的寫字樓均保持著很高的出租率，顯示出項(xiàng)目區(qū)域良好的商務(wù)發(fā)展前景；■新興北三環(huán)中央商務(wù)帶的強(qiáng)勁崛起，吸引了一大批周邊區(qū)域的商務(wù)客群進(jìn)駐，使區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)開始進(jìn)入了一個(gè)升級(jí)換代的全新發(fā)展階段。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)■老牌電影公司：中國(guó)電影集團(tuán)、中央新聞電影制片廠等；■近40家影視公司，包括策劃、制作、發(fā)行、經(jīng)紀(jì)、設(shè)備等各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的相關(guān)企業(yè)；■地理分布上以小西天為中心，形成了新街口－馬甸－北太平莊影視關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)聚集帶；■特點(diǎn)：數(shù)量較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差，市場(chǎng)淘汰率高，大部分對(duì)辦公條件的要求低，通常選擇乙級(jí)寫字樓或普通居民樓辦公。區(qū)域電影產(chǎn)業(yè)聚集狀況三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析■除項(xiàng)目區(qū)域外，北京的電影公司分散遍布在CBD、二環(huán)內(nèi)、北部城區(qū)、西三環(huán)等區(qū)域，分布散亂且無規(guī)則可循。主要影視公司的分布情況區(qū)域外電影產(chǎn)業(yè)聚集狀況三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析■調(diào)查顯示：多數(shù)影視公司規(guī)模較小、租金承受力差，日租金承受力在6元/平米.天以上的影視公司所占比重不超過10％，即30家左右，90％集中在4元/平米.天以下。北京影視公司租金承受力分析三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析相關(guān)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地情況名稱地點(diǎn)面積特點(diǎn)入住企業(yè)類型北京數(shù)字娛樂示范基地位于石景山CRD科技部批準(zhǔn)設(shè)立的四個(gè)數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)基地之一，產(chǎn)業(yè)配套完整，完善的工業(yè)服務(wù)平臺(tái)，數(shù)字交易區(qū)、研發(fā)孵育區(qū)、體驗(yàn)娛樂區(qū)、人才培育區(qū)，以及八個(gè)以科技為支撐的特色中心。目前，基地共有40余家企業(yè)入駐，設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)游戲、移動(dòng)游戲、動(dòng)漫制作、虛擬技術(shù)、移動(dòng)電視等行業(yè)，其中注冊(cè)資本在1000萬元以上的企業(yè)有6家；注冊(cè)資本在100萬元以上的有12家。中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地以海淀圖書城地區(qū)為中心總占地面積9.89公頃、建設(shè)用地7公頃，總建筑面積約30萬平方米。旗艦項(xiàng)目第三極以海淀圖書城地區(qū)為中心，向北京大學(xué)科技園、清華大學(xué)科技園、中國(guó)人民大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)園、北太平莊動(dòng)漫畫設(shè)計(jì)中心和甘家口地區(qū)建筑創(chuàng)意設(shè)計(jì)帶輻射。該基地已有軟件、游戲、動(dòng)漫畫、音樂、出版等領(lǐng)域200余家創(chuàng)意企業(yè)簽約進(jìn)駐，世界500強(qiáng)之一的YA-HOO已簽約入駐基地的旗艦項(xiàng)目--第三極。德勝園工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地位于西城區(qū)德勝科技園基地一期工程8000平方米已經(jīng)建成，2006年1月入住，到2008年年底，基地的總體建設(shè)規(guī)模將擴(kuò)展到2萬平方米，核心內(nèi)容是共享技術(shù)條件平臺(tái)和專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)孵化器，包括設(shè)計(jì)技術(shù)、材料展示、交流培訓(xùn)、機(jī)構(gòu)培育、基礎(chǔ)研究等五大功能板塊已經(jīng)吸引了已有洛可可工業(yè)設(shè)計(jì)有限公司、視覺中國(guó)公司、心覺工業(yè)設(shè)計(jì)公司等40多家知名創(chuàng)意和設(shè)計(jì)企業(yè)入駐，涉及文化創(chuàng)意、軟件設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析名稱地點(diǎn)面積特點(diǎn)入住企業(yè)類型朝陽大山子藝術(shù)中心位于朝陽區(qū)大山子地區(qū)利用北京大山子地區(qū)的七星華電科技集團(tuán)的閑置廠房發(fā)展起來的，已經(jīng)成為中國(guó)藝術(shù)和時(shí)尚的地標(biāo)之一；現(xiàn)已擁有眾多家藝術(shù)中心、畫廊、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、餐飲酒吧的現(xiàn)代藝術(shù)空間，主要集中在藝術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)展示、廣告設(shè)計(jì)等十大類藝術(shù)門類。形成了具有國(guó)際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落”和“LOFT生活方式”國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地位于亦莊開發(fā)區(qū)西邊的大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)總占地面積3.5平方公里，分兩期建設(shè)。十一五期間預(yù)計(jì)總投資達(dá)到100億元，準(zhǔn)備引進(jìn)英國(guó)國(guó)家動(dòng)漫中心、迪斯尼等世界知名旗艦級(jí)企業(yè)已有中國(guó)教育電視臺(tái)、北京電視臺(tái)動(dòng)漫基地、北京移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心等大批企業(yè)入駐。去年，全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)27億元。到2010年國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地將實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值100億元以上東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園東城區(qū)小街橋周圍主要包括雍和大廈、正陽大廈兩棟寫字樓項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園由歌華集團(tuán)整體運(yùn)作，優(yōu)先發(fā)展數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，樹立動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)基地品牌。以歌華創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心為平臺(tái)，建設(shè)北京動(dòng)漫網(wǎng)游研發(fā)制作中心及版權(quán)貿(mào)易和進(jìn)出口交易中心。已經(jīng)確定進(jìn)駐“歌華創(chuàng)意”的有歌華有線、日本世嘉、日本東映、法國(guó)德高·貝登、美國(guó)現(xiàn)場(chǎng)國(guó)度、美國(guó)Ticketmaster等一批國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的文化傳媒巨頭。（續(xù)表）■創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是北京市“十一五”重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)有規(guī)劃尚不存在以電影產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)意基地，因而項(xiàng)目能有效地實(shí)現(xiàn)以電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)為軸心的差異化市場(chǎng)定位。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位——影視創(chuàng)意及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)■電影產(chǎn)業(yè)：以中影集團(tuán)和其它大影視公司為龍頭帶動(dòng)起來的影視上下游產(chǎn)業(yè)鏈；■音樂產(chǎn)業(yè)：以大唱片公司為首、涵蓋唱片公司、原創(chuàng)音樂人以及互聯(lián)網(wǎng)音樂廠商等的pop音樂產(chǎn)業(yè)鏈；■時(shí)尚產(chǎn)業(yè)：與娛樂圈相關(guān)的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)公司，包括雜志社、造型工作室等等；■相關(guān)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)：與影視、音樂界相關(guān)文化藝術(shù)公司，包括雜志社、文藝創(chuàng)作等；■其它創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：北太平莊動(dòng)漫基地、中關(guān)村科技園等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地溢出的創(chuàng)意型企業(yè)以及借助學(xué)院路上的教育優(yōu)勢(shì)形成的教育產(chǎn)業(yè)集群。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析產(chǎn)業(yè)鏈分析總結(jié)：■就電影產(chǎn)業(yè)層面而言，由于缺少商務(wù)領(lǐng)頭羊的帶動(dòng)，因此產(chǎn)業(yè)凝聚力有待發(fā)掘和提升；■就北京影視市場(chǎng)而言，相對(duì)滯后的商務(wù)環(huán)境急需改善，同時(shí)國(guó)外及香港等地大型影視企業(yè)入駐大陸指日可待，因此市場(chǎng)空間和發(fā)展?jié)摿Χ紝㈦y以估量。三、目標(biāo)市場(chǎng)分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析提案綱要一、全國(guó)市場(chǎng)分析二、北京市場(chǎng)分析三、目標(biāo)市場(chǎng)分析四、市場(chǎng)定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場(chǎng)定位綱要1、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weakness絕好的地理位置便利的交通環(huán)境較好的商務(wù)基礎(chǔ)地處非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threat北三環(huán)中央商務(wù)帶強(qiáng)勁崛起項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品稀缺項(xiàng)目齊全完善的商務(wù)良好配套中國(guó)電影集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)入住本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展需要相應(yīng)的時(shí)間核心競(jìng)爭(zhēng)力：龐大的電影產(chǎn)業(yè)，悠久的電影文化四、項(xiàng)目定位分析2、總體市場(chǎng)定位以電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為軸心的中國(guó)商務(wù)旗艦四、項(xiàng)目定位分析3、目標(biāo)客群定位——電影產(chǎn)業(yè)客群制作發(fā)行放映電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)

影視制作公司影視發(fā)行公司大型影視集團(tuán)影視廣告公司

影視經(jīng)紀(jì)公司影視培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)備器材公司影視策劃公司四、項(xiàng)目定位分析音樂時(shí)尚文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)

傳統(tǒng)唱片公司數(shù)字音樂企業(yè)無線音樂內(nèi)容開發(fā)商、服務(wù)提供商和運(yùn)營(yíng)商

時(shí)尚消費(fèi)品商務(wù)貿(mào)易、展覽展示公司時(shí)裝設(shè)計(jì)、美容化妝、藝術(shù)推廣類企業(yè)藝術(shù)家創(chuàng)作室、設(shè)計(jì)師個(gè)人工作室等3、目標(biāo)客群定位——關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)客群四、項(xiàng)目定位分析貿(mào)易及其他文化咨詢服務(wù)科技信息投資區(qū)域客群及需求甲級(jí)甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)不可或缺的重要組成部分3、目標(biāo)客群定位——區(qū)域商務(wù)客群四、項(xiàng)目定位分析4、各類產(chǎn)品定位中影集團(tuán)總部大樓中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)行政管理中心政策制定行業(yè)管理影片發(fā)行對(duì)外交流超甲級(jí)建筑規(guī)模：35000平米四、項(xiàng)目定位分析益田環(huán)球大廈總部益田集團(tuán)超甲級(jí)生態(tài)型國(guó)際大型影視公司跨國(guó)金融保險(xiǎn)企業(yè)大型文化公司總部建筑規(guī)模：35000平米4、各類產(chǎn)品定位四、項(xiàng)目定位分析電影藝術(shù)主題甲級(jí)辦公空間星光傳媒大廈電影產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)：影視傳媒影視制作影視發(fā)行影視培訓(xùn)經(jīng)紀(jì)代理4、各類產(chǎn)品定位建筑規(guī)模：30000平米主力面積：200-300平米四、項(xiàng)目定位分析5、市場(chǎng)及產(chǎn)品定位總結(jié)AddYourTextAddYourText大型企業(yè)辦公空間中型企業(yè)辦公空間針對(duì)產(chǎn)業(yè)上游企業(yè)或其它大型企業(yè)超甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地標(biāo)性建筑室內(nèi)大開間設(shè)計(jì)可任意分割組合中影集團(tuán)總部大樓益田環(huán)球大廈星光傳媒大廈針對(duì)產(chǎn)業(yè)中游企業(yè)或其它中型企業(yè)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)大開間設(shè)計(jì)可任意分割組合四、項(xiàng)目定位分析提案綱要一、全國(guó)市場(chǎng)分析二、北京市場(chǎng)分析三、目標(biāo)市場(chǎng)分析四、市場(chǎng)定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場(chǎng)定位綱要1、整體規(guī)劃■寫字樓、酒店、商業(yè)和住宅有機(jī)結(jié)合，同時(shí)保持各種產(chǎn)品的相互獨(dú)立性；■按位置優(yōu)劣從南往北依次分布超甲級(jí)、甲級(jí)和次甲級(jí)寫字樓。五、產(chǎn)品設(shè)施建議2、交通組織■外部交通：設(shè)置北三環(huán)進(jìn)出口，同時(shí)打通基地至學(xué)院路的進(jìn)出通道；■內(nèi)部交通：有效分離各公建產(chǎn)品的交通動(dòng)線，形成暢通的內(nèi)部回流動(dòng)線。五、產(chǎn)品設(shè)施建議3、外立面設(shè)計(jì)■建筑造型和外立面設(shè)計(jì)能充分體現(xiàn)中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)地標(biāo)性建筑集群的視覺沖擊；■外立面采用玻璃幕墻加石材的多元化組合設(shè)計(jì)手法，形成豐富的雙立面效果。五、產(chǎn)品設(shè)施建議項(xiàng)目面積/平米凈高/米柱間距/米進(jìn)深/米物業(yè)級(jí)別凱晨世貿(mào)中心3600-46002.88頂級(jí)佳程廣場(chǎng)22912.88.4×8.412.5頂級(jí)銀泰中心21012.710.5頂級(jí)華貿(mào)中心2261-23832.79×911.6甲級(jí)金地中心18802.7510~12甲級(jí)環(huán)貿(mào)中心19002.7510甲級(jí)中關(guān)村金融中心21002.715甲級(jí)融科資訊中心C21722.85--甲級(jí)北京財(cái)富中心26002.7--甲級(jí)凱德大廈33002.65--甲級(jí)北京國(guó)際中心20682.78.4×8.4不足9米甲級(jí)F2大廈22902.6511甲級(jí)南新倉(cāng)國(guó)際大廈55002.658.2×8.28.5甲級(jí)4、調(diào)研項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)指標(biāo)■甲級(jí)寫字樓基本數(shù)據(jù)指標(biāo)建議：標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平米左右；凈高：2.7米左右；理想柱間距：9×9米；外墻至核心筒距離：11米左右。五、產(chǎn)品設(shè)施建議結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)建筑等級(jí)、結(jié)構(gòu)等級(jí)、耐火等級(jí)均為一級(jí)，八級(jí)抗震；核心筒采用鋼架與框剪的混和結(jié)構(gòu)大堂部分大堂面積不小于1000㎡，層高在15米以上，室內(nèi)景觀具有鮮明的藝術(shù)特色外立面整體造型恢弘大氣、要有很強(qiáng)的視覺表現(xiàn)力，同時(shí)具有豐富的文化和藝術(shù)內(nèi)涵辦公空間布局規(guī)整易分割，采用扁梁無柱化設(shè)計(jì),使用率不低于70％標(biāo)準(zhǔn)層面積在2000㎡－2200㎡之間標(biāo)準(zhǔn)層層高層高不低于3.8米，凈高不低于2.9米標(biāo)準(zhǔn)層承重樓板承重3.5KN/㎡以上走廊寬度凈寬度不小于2.2米6、超甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品建議五、產(chǎn)品設(shè)施建議停車位每60㎡-90㎡配置一個(gè)車位智能化系統(tǒng)每層均設(shè)12個(gè)以上光纖數(shù)據(jù)端口，每8㎡設(shè)兩個(gè)信息點(diǎn)，提供與各大電信公司及網(wǎng)絡(luò)公司的節(jié)點(diǎn)機(jī)，設(shè)高速寬帶局域網(wǎng)(千兆以太網(wǎng)架構(gòu))供水系統(tǒng)24冷熱水供應(yīng)，中水處理系統(tǒng)。并有冷卻水系統(tǒng)接口供電系統(tǒng)雙路供電，另外自備一套發(fā)電機(jī)組。電力負(fù)荷1.