政策深度報告：下半年房地產(chǎn)政策展望

請務(wù)策研究究所76950S0521090004下半年房地產(chǎn)政策展望——政策深度報告70241-0.0818255221/621/721/821/921/1021/1121/1222/222/322/422/522/6元。反映房地產(chǎn)市場“預(yù)期減弱、需求不足、供給沖擊”三重壓力演愈烈。相關(guān)報告《再論房地產(chǎn)的八大行業(yè)價值*夏磊》——2-05-29《基建哪些領(lǐng)域會超預(yù)期增長？*夏磊》——2-05-26《穩(wěn)增長的專項債進度如何？*夏磊》——2-03-22《從政策松到市場穩(wěn)要多久？*夏磊》——2022-03-138《預(yù)售資金如何才能良性循環(huán)*夏磊》——1-12-202021-12-17《中央經(jīng)濟工作會議的六大政策內(nèi)涵*夏磊》—《發(fā)展保障性租賃住房對投資有多大拉動？*夏?政策松到市場穩(wěn)的傳導(dǎo)邏輯“增強信心”、“加上杠桿”兩個：增加購房信心召開會議，強調(diào)要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房四大因素影響居民購房信心。一是期房爛尾。房企危機削弱購房者對期房信心，加重觀望情緒。二是收入下降。經(jīng)濟、就業(yè)形勢不樂斷供問題，買房決策比以往更謹房、線下簽約均受到影響。四特別是放松限購、改金融政策，特別是對首付比例、首套房的認定標準、貸款利率，能證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分210-10歷史來看，我國歷次房地產(chǎn)下行都伴隨著全國層面的大力度放松。2015年降低首付比例標準、減免營業(yè)稅，并再度降準降息。2016年房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅減免。近期的政策寬松力度與以往相比仍有嚴，有進一步放松的空間。然而今年以來，這些城市房價上漲壓力存在，調(diào)整政策會比較套、二手房成交71274套，成交量已經(jīng)回到2019年疫情前水平。調(diào)整后，居民購房更偏理性，投機型需求所剩無幾，部分熱點城市房地產(chǎn)市場回歸健康，臨時性的限購政策存在放寬空間。二是取消房企拿地?zé)崆榈?、多?shù)城市房價調(diào)控目的已達預(yù)期效果，這一臨時。地會在不動搖“房住不炒”基調(diào)的前提下，更多為剛需、改善等自住型需求提供購房便利。如與租、與養(yǎng)老政策結(jié)合的“投親增房票”。甚至熱點城市對二手房市場定同時，堵上“打新?lián)u號證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分3房認定執(zhí)行“認房又認貸”，且“認貸”標準嚴格至認貸款記錄，二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。房貸利率仍然較高。一方面，相較政策下限，利率放松空間大。根題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套房貸利率的下限。如一線城市北京，首套、二套房貸款利率為LPR加55、05bp。?風(fēng)險提示購房政策不及預(yù)期風(fēng)險，經(jīng)濟超預(yù)期下行風(fēng)險，數(shù)據(jù)統(tǒng)風(fēng)險。證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分4 行都伴隨全國層面大力度放松 102.2、目前一線城市房價上漲壓力存在，政策調(diào)控較為謹慎 11 請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分5 表1：2020-2022年歷次中央政治局會議對房地產(chǎn)相關(guān)的表述 6 表5：首付比例、首套房認定標準政策調(diào)整示例 9表6：歷史上房貸利率下限邊際變化的幾個關(guān)鍵政策 10放松政策 11：2014-2016年主要調(diào)控放松政策 11表9：北京5月新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比5.9% 12 表13：分線樣本城市首套房、二套房貸款利率加點 14證券研究報告務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分6擊”三重壓力愈演愈烈?！罢咚伞焙螘r才能“市場穩(wěn)”？本文重點梳理本輪政策向市場的傳導(dǎo)路徑，下半年的政策空間。房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。體現(xiàn)了高層對房地產(chǎn)的重視。展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分7限購，者選擇觀望。行政政策，特別是放松限購、改變限價、減少稅費，能有效減少交易限制、增強購房意愿。目前地方已在陸續(xù)調(diào)整相關(guān)政策。術(shù)”本地戶籍無需社保、外地戶籍12個月社保就能購買二手房，此前是“落戶+2”、“非戶籍+4年社?！闭?。放松限購放松限購方式詳情市武漢自5月22日起，武漢經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購區(qū)域調(diào)整為不限購證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分8區(qū)域濟南自5月23日起，不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍 合肥瑤海區(qū)、新站區(qū)以及經(jīng)開區(qū)的新橋產(chǎn)業(yè)園取消限購長沙也可以選擇自行出租運營房屋，存量房供作租賃住房運營年限不低于10年，自房屋在租賃服務(wù)平臺完成租賃合同備案之日開始計算 性租賃住房管理服務(wù)平臺管理的，可一次性新增購買1套住房杭州滿足條件的三胎家庭限購的住房套數(shù)增加1套，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號無錫生育兩個孩子及以上的無錫戶籍居民家庭，可在限購區(qū)新增購買1套住房籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，家庭符合國家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增購買1套商品住房。武漢滿足條件的二孩及以上家庭可在限購區(qū)新增購買1套商品住房生育濟南購房名額限購區(qū)域內(nèi)增購商品住房1套生育濟南購房名額限購區(qū)域內(nèi)增購商品住房1套 房住房住房 濟南有父母投親養(yǎng)老情況并取得居住證6個月以上的,可在限購區(qū)域內(nèi)增購商品住房1套 太原新市民、青年人購買首套新建商品住房的無需再提供落戶、社保、納稅等相關(guān)證明新市民降低社保要求衢州非衢州戶籍家庭可在市區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房和二手住房，不再受社保繳納限制大連非本市戶籍居民購房取消社保和個人所得稅繳納要求，執(zhí)行本市居民購房政策濟南非本市戶籍居民家庭購房所需繳納的社保年限下調(diào)至1年 武漢非戶籍居民繳納一年社保即可購房放松限價方式市詳情限價質(zhì)住宅提高證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分9市詳情買力金融政策，特別是對首付比例、首套房的認定標準、貸款利率，能有效的提升市付比例、首套房認定標準政策調(diào)整)；一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買新建商品住房，銀行業(yè)市已有一套住房，已結(jié)清購房貸款，再次申請貸款對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)。市域范圍的住房和貸款信息為準，對居民家庭名下在本市無住房但有已結(jié)請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分109-080-020-040-060-081-021-041-061-082-029-080-020-040-060-081-021-041-061-082-022-044-014-065-045-096-026-077-058-038-089-019-060-040-091-021-072-05首套平均房貸利率 全國二套房貸平均利率7.36.86.35.85.34.84.3d2.1、歷次房地產(chǎn)下行都伴隨全國層面大力度放松全國層面的大力度放松。2008年10營業(yè)稅，并再度降準降息。2016年房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅減免。近期的政策寬松貸利率低至LPR-20bp。策的通知》銀發(fā)房信貸政策有關(guān)問題的通貸款市場報價利率(LPR):5年請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分11策機構(gòu)措施詳情總局知個人住房度上的普通住宅，免征營業(yè)稅機構(gòu)措施詳情中國銀行業(yè)監(jiān)管理委員會關(guān)于進一步做好融服務(wù)工作的通知》。監(jiān)會營業(yè)策的通知》業(yè)稅。(此前為5年)。差別化住房政策有關(guān)問題的通知》個人住房貸款政策問題的通知》契業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》2.2、目前一線城市房價上漲壓力存在，政策調(diào)控較為謹慎特別是，有些一二線城市存量政策仍然較嚴，可進一步放松過緊的調(diào)控。然而今年以來，這些城市房價上漲壓力存在，調(diào)整政策會比較謹慎。年疫情前水平。證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分12品住宅價格指數(shù)：當(dāng)月同比(%)品住宅價格宅價格指數(shù):當(dāng)月同比(%)宅價格指數(shù):環(huán)比(%)2-052-042-032-022-01-12-12-12-12表10：北京商品房、二手房成交規(guī)模北京商品房成交套數(shù)(套)北京二手房成交套數(shù)(套)-5%未來政策空間很大。一是優(yōu)化過嚴限購措施。部分城市，經(jīng)過這一輪調(diào)整后，臨時性的限購政策存在放寬空間。相比以往，政策會更具針對性、設(shè)計更巧妙。各地會在不動搖“房住不炒”基調(diào)的前提下，更多為剛需、改善等自住型需求提供購房便利。如與租賃政策結(jié)機需求。房標準認定、貸款利率都有調(diào)整空間。證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分