旅游房地產(chǎn)概述

旅游房地產(chǎn)概述

在2010年11月召開(kāi)的“國(guó)際旅游地產(chǎn)主題研討會(huì)暨第七屆全國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇”上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心主任張廣瑞表示：“旅游地產(chǎn)是一個(gè)非?！袊?guó)’的概念，一個(gè)在特殊時(shí)期出現(xiàn)的新現(xiàn)象，一個(gè)難以描述的行業(yè)，一個(gè)充滿矛盾的行業(yè)?！盵1]在國(guó)外并沒(méi)有與旅游房地產(chǎn)嚴(yán)格對(duì)應(yīng)的概念，在20世紀(jì)90年代，中國(guó)最早出現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)的提法。[2]當(dāng)前，國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)概念的界定處于非?；靵y的狀態(tài)。旅游房地產(chǎn)的概念之所以界定不清，難以形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，重要的原因在于沒(méi)有從房地產(chǎn)的概念出發(fā)來(lái)認(rèn)識(shí)旅游房地產(chǎn)，或者說(shuō)，當(dāng)前關(guān)于旅游房地產(chǎn)的一系列研究由于對(duì)房地產(chǎn)的概念認(rèn)識(shí)不清，因此對(duì)作為房地產(chǎn)重要類型的旅游房地產(chǎn)也就認(rèn)識(shí)不清。第一節(jié)旅游房地產(chǎn)概念體系厘定的理論準(zhǔn)備為了清晰界定旅游房地產(chǎn)的概念，首先非常有必要明確與房地產(chǎn)以及旅游相關(guān)的一些基本概念，從而有效避免當(dāng)前一些相關(guān)研究對(duì)旅游房地產(chǎn)概念界定不清、認(rèn)識(shí)混亂的狀況，以還旅游房地產(chǎn)應(yīng)有的內(nèi)涵或面目。一與房地產(chǎn)有關(guān)的基本概念（一）關(guān)于房地產(chǎn)房地產(chǎn)一般是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。[3]由于上述定義中有關(guān)土地的范疇過(guò)于寬泛，因此曹振良（2003）曾經(jīng)提出統(tǒng)一口徑，界定房地產(chǎn)定義的一般原則：①房和地二者耦合不可分原則，不能把與房屋建筑無(wú)關(guān)的“地”拉入房地產(chǎn)；②一般只有承載用地（建筑用地、城市用地）[4]才是構(gòu)成房地產(chǎn)復(fù)合概念中的“地”；③界定房地產(chǎn)一般要從房屋建筑出發(fā)；④房地產(chǎn)定義的層次性，即房地產(chǎn)的內(nèi)涵有不同的層次。因此，房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其衍生權(quán)利。[5]所謂房地產(chǎn)，是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合。由于房屋和土地是緊緊結(jié)合在一起的，因此，人們習(xí)慣上將房產(chǎn)和地產(chǎn)合稱為房地產(chǎn)。[6]通常認(rèn)為，房地產(chǎn)有三種存在形式：①單純的地產(chǎn)；②單純的房產(chǎn)；③房產(chǎn)與地產(chǎn)結(jié)合的房地產(chǎn)。[7]房產(chǎn)、地產(chǎn)以及房地產(chǎn)三者之間的關(guān)系如圖2-1所示。圖2-1房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者關(guān)系相對(duì)于一般商品而言，房地產(chǎn)具有特定的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性、法律屬性和社會(huì)屬性。從自然屬性的角度來(lái)看，房地產(chǎn)具有位置的固定性、耐久性、異質(zhì)性等特點(diǎn)；從經(jīng)濟(jì)屬性的角度來(lái)看，房地產(chǎn)具有高資本價(jià)值特性、投資與消費(fèi)的雙重性、適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的緩慢性等特點(diǎn)；從法律屬性的角度來(lái)看，房地產(chǎn)具有不動(dòng)產(chǎn)特性、產(chǎn)權(quán)的重要性、所有權(quán)的可分性等特點(diǎn)；從社會(huì)屬性的角度來(lái)看，房地產(chǎn)具有社會(huì)效應(yīng)、美學(xué)價(jià)值、心理效應(yīng)等。[8]“不動(dòng)產(chǎn)”和“物業(yè)”是兩個(gè)與房地產(chǎn)存在緊密聯(lián)系的概念，在很多場(chǎng)合，三者甚至可以相互替代，然而它們的內(nèi)涵并不完全相同。第一，稱謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性房地產(chǎn)概念的別稱。第二，適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用，但“物業(yè)”一般多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位（如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn)）；而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來(lái)看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以用“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。第三，概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建造、銷售、售后管理等在內(nèi)的整個(gè)過(guò)程?！拔飿I(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它僅指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。（二）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)（Develop）一詞源于英國(guó)，原意是指通過(guò)人力對(duì)荒地、礦山、森林、水利等自然資源進(jìn)行改造，以達(dá)到滿足人們生產(chǎn)與生活等多方面需要的目的。[9]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007修正）》將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定義為在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。不論是從開(kāi)發(fā)的原意還是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都包括建設(shè)（生產(chǎn)）的過(guò)程或環(huán)節(jié)，然而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻不直接開(kāi)展建設(shè)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一系列相關(guān)活動(dòng)的協(xié)調(diào)者，負(fù)責(zé)將書面的想法轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)。最典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一宗土地，確定目標(biāo)市場(chǎng)，然后開(kāi)展設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)批、融通資金等工作，最后組織建設(shè)、進(jìn)行監(jiān)控并最終銷售。[10]在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與眾多不同的合作者一道進(jìn)行開(kāi)發(fā)，涉及建筑、城市規(guī)劃、工程、測(cè)繪、監(jiān)理、承包商、租賃機(jī)構(gòu)甚至更多。[11]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)并不相同。1963年，開(kāi)發(fā)商路易斯·萊塞（LouisLesser）在《紐約時(shí)報(bào)》的一篇文章中寫道：“我們自己并不搞建設(shè)。我們購(gòu)買土地，提供資金，在固定成本的前提下與最優(yōu)秀的建筑商簽署協(xié)議?！盵12]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一系列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的組織者，自身并不直接參與建設(shè)活動(dòng)，這是理解房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的關(guān)鍵點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是典型的虛擬企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身并不直接從事生產(chǎn)活動(dòng)，而是將自己不具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)如設(shè)計(jì)、施工、策劃、營(yíng)銷等外包給各個(gè)專業(yè)化的企業(yè)，其核心能力就是對(duì)各方面的資源進(jìn)行整合，從而“生產(chǎn)”出房地產(chǎn)產(chǎn)品。[13]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)一般包括設(shè)想的提出、可行性分析、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、合同簽訂與建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、市場(chǎng)化管理六個(gè)環(huán)節(jié)（如圖2-2所示）。[13]圖2-2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六個(gè)環(huán)節(jié)（三）關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)是由提供相近產(chǎn)品和服務(wù)，或使用相同原材料、相同工藝技術(shù)，在相同或相關(guān)價(jià)值鏈上活動(dòng)的企業(yè)共同構(gòu)成的集合。[14]房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)（TradeProfession）或產(chǎn)業(yè)（Industry）。其中，開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)是開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品得以實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，而管理和服務(wù)是保證開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)順利實(shí)施的手段。[15]曹振良（2003）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)除了包括經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)外，是否還包括開(kāi)發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）環(huán)節(jié)是當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)認(rèn)識(shí)的基本差異和分歧點(diǎn)，并認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)既具有純流通領(lǐng)域第三產(chǎn)業(yè)的特性，也具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)即第二產(chǎn)業(yè)的特性。[16]張紅（2005）參考國(guó)際慣例，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)涵蓋的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)并不包括可能從事的土地平整、改良和房屋的建筑等活動(dòng)，這種類型的活動(dòng)屬于建筑業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括兩類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，第一類為買賣或租賃物業(yè)的房地產(chǎn)活動(dòng)；第二類為以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動(dòng)。[15]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有些屬于建筑業(yè)，有些屬于房地產(chǎn)業(yè)，必須對(duì)這兩類活動(dòng)進(jìn)行明確的劃分。區(qū)分的原則就是要牢牢把握第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的區(qū)別，即第三產(chǎn)業(yè)不涉及物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程。因此，應(yīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為建設(shè)和買賣兩部分，建設(shè)過(guò)程是物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程，屬于建筑業(yè)；買賣過(guò)程才屬于房地產(chǎn)業(yè)。兩者之間的關(guān)系如圖2-3所示。圖2-3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要界定房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，關(guān)鍵就是要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)最重要的環(huán)節(jié)。筆者個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)前學(xué)術(shù)界之所以對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是完全屬于第三產(chǎn)業(yè)還是同時(shí)具備第二產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)糾纏不清，關(guān)鍵原因就是在傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)分類框架內(nèi)思考房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)問(wèn)題。馬克思的兩大部類產(chǎn)業(yè)分類法、費(fèi)希爾的三次產(chǎn)業(yè)分類法、克拉克的三次產(chǎn)業(yè)分類法、霍夫曼的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)分類法以及聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法是最常見(jiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)界定方法，其中以克拉克的三次產(chǎn)業(yè)分類法最具影響力。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和人類需求的不斷多樣化，曾經(jīng)界限明晰的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷分化、細(xì)分、演變，很多新興的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超越傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分類的范疇，有的新興產(chǎn)業(yè)橫跨多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，有的新興產(chǎn)業(yè)通過(guò)攝取諸多產(chǎn)業(yè)部分或?qū)用鏄?gòu)成新的產(chǎn)業(yè)。另外，人們之所以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)一起都?xì)w于第三產(chǎn)業(yè)，其主要原因可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自己并不直接從事房屋建設(shè)。[17]根據(jù)傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)分類框架，建筑業(yè)已經(jīng)清晰劃歸于第二產(chǎn)業(yè)，建設(shè)過(guò)程是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的開(kāi)發(fā)商并不直接參與建設(shè)過(guò)程，這是導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的界定存在爭(zhēng)議的基本原因。筆者個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該完全屬于第三產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槿魏萎a(chǎn)業(yè)的存在一般都會(huì)以開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)為前提，這樣的話任何產(chǎn)業(yè)都似乎包含建筑業(yè)，而這顯然是不恰當(dāng)?shù)?。雖然當(dāng)前中國(guó)有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最初脫胎于建筑企業(yè)，或者還在從事建筑業(yè)務(wù)，然而一個(gè)產(chǎn)業(yè)的界定并不完全依據(jù)企業(yè)所開(kāi)展的業(yè)務(wù)，本來(lái)很多企業(yè)就是跨產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的，而剝離建筑業(yè)務(wù)向?qū)I(yè)化、虛擬化方向發(fā)展是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本發(fā)展趨勢(shì)或方向。明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇以及房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)是研究旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題的基本前提。二與旅游有關(guān)的基本概念（一）關(guān)于旅游房地產(chǎn)的概念相對(duì)比較統(tǒng)一，旅游概念的界定相對(duì)要復(fù)雜得多。目前國(guó)際旅游學(xué)界對(duì)旅游仍無(wú)統(tǒng)一的定義，美國(guó)旅行資料中心（U.S.TravelDataCenter）20世紀(jì)70年代初曾經(jīng)對(duì)搜集到的80種研究報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，其中有關(guān)旅游及旅游者的相關(guān)定義就達(dá)43種之多。旅游的概念之所以難以界定，一部分原因是因?yàn)槁糜我辉~涉及地理、經(jīng)濟(jì)、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、社會(huì)學(xué)、人類學(xué)、歷史和心理學(xué)等眾多學(xué)科和概念，而不同學(xué)科有不同的概念結(jié)構(gòu)體系，不同概念體系的研究視角和強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)都各不相同，因此出現(xiàn)沖突是不可避免的。旅游一詞的概念是多義的，如何對(duì)旅游下定義，取決于學(xué)者的研究需要和研究角度。[18]從國(guó)外的情況來(lái)看，奧地利學(xué)者施拉德（H.V.Schllard，1910），德國(guó)學(xué)者莫根羅特（W.Morgenroth，1927）、鮑爾曼（A.Borümann，1931）、格呂克斯曼（R.Glcksmann，1935），英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W格爾維（F.W.Ogilvie，1933），澳大利亞地理學(xué)者利珀（N.Leiper，1981），加拿大生態(tài)旅游學(xué)者芬內(nèi)爾（D.A.Fennel，1999）等人都曾對(duì)旅游下過(guò)定義；從國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家于光遠(yuǎn)[19]、旅游專家李天元[20]、謝彥君[21]等人都曾經(jīng)嘗試對(duì)旅游進(jìn)行定義。瑞士學(xué)者亨齊克和克拉普夫（W.Hunziker&K.Krapf，1942）認(rèn)為，旅游是由非定居的旅行和短暫停留而引起的一切現(xiàn)象和關(guān)系的總和，這種旅行和逗留不會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期居住或從事任何賺錢活動(dòng)。1970年，旅游科學(xué)專家國(guó)際聯(lián)合會(huì)（IASET）采納該定義，又稱為“艾斯特”定義。世界旅游組織（WTO，1991）曾將旅游定義為人們出于閑暇、事務(wù)或其他目的離開(kāi)慣常環(huán)境去往他處，并在那里逗留不超過(guò)一年的活動(dòng)，這種活動(dòng)不以營(yíng)利為目的。[22]艾斯特和世界旅游組織給出的定義，相對(duì)來(lái)說(shuō)獲得了廣泛的認(rèn)可。旅游是一種現(xiàn)代人的生活方式，[19]異地性和暫時(shí)性是旅游的兩大基本特征。[23]于光遠(yuǎn)認(rèn)為旅游是經(jīng)濟(jì)性很強(qiáng)的文化事業(yè)，也是文化性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)事業(yè)。[24]旅游是一種復(fù)雜的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化現(xiàn)象，對(duì)旅游屬性的理解，不應(yīng)該僅僅局限于經(jīng)濟(jì)范疇。美國(guó)著名旅游專家托馬斯·戴維遜（ThomasleaDavison）認(rèn)為將旅游定義為產(chǎn)業(yè)是不正確的，因?yàn)檫@個(gè)定義貶低了旅游的真正意義。旅游是一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的發(fā)動(dòng)機(jī)，也是一種社會(huì)力量。[25]旅游現(xiàn)象是一種多元化的社會(huì)現(xiàn)象，在運(yùn)行過(guò)程中呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)外殼與文化內(nèi)涵的雙重結(jié)構(gòu)，并產(chǎn)生較為復(fù)雜的影響。[26]實(shí)踐證明，旅游的影響不僅限于經(jīng)濟(jì)方面，它的發(fā)展對(duì)人類社會(huì)、環(huán)境、文化等方面也頗有影響，而且，它的影響也不僅限于積極的影響，它在有些地方或某些方面的消極影響還相當(dāng)嚴(yán)重，如不及時(shí)采取措施則會(huì)釀成嚴(yán)重的后果。[27]（二）關(guān)于旅游業(yè)如果說(shuō)將旅游定義為產(chǎn)業(yè)是不正確的，那么旅游業(yè)則是從產(chǎn)業(yè)的視角來(lái)理解旅游的重要概念，然而有關(guān)旅游業(yè)的概念也不統(tǒng)一。1971年召開(kāi)的聯(lián)合國(guó)貿(mào)易與發(fā)展會(huì)議認(rèn)為，“旅游部門或旅游業(yè)……從廣義上可表達(dá)為生產(chǎn)全部或主要由外國(guó)游客或國(guó)內(nèi)旅游者消費(fèi)的產(chǎn)品或服務(wù)的工業(yè)和商業(yè)活動(dòng)總和的體現(xiàn)。”日本旅游學(xué)者田勇先生在《觀光概論》一書中所下的定義是，“旅游業(yè)就是為適應(yīng)旅游者的需要，由許多不同的獨(dú)立的旅游部門開(kāi)展的多種多樣的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！泵绹?guó)旅游學(xué)者唐納德·蘭德伯格在《旅游業(yè)》一書中則認(rèn)為，“旅游業(yè)是為國(guó)內(nèi)外旅游者服務(wù)的一系列相互關(guān)聯(lián)的行業(yè)?！卑拇罄麃喌乩韺W(xué)者利珀認(rèn)為“旅游業(yè)是由旨在滿足旅游者特定需求與愿望的所有企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)和設(shè)施組成的行業(yè)”。[28]旅游業(yè)是永不衰落的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有社會(huì)性、綜合性、涉外性、季節(jié)性、波動(dòng)性等特點(diǎn)。當(dāng)前，針對(duì)旅游業(yè)是不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)也存在爭(zhēng)議。雖然旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是一個(gè)流行的提法，然而嚴(yán)格從產(chǎn)業(yè)的定義來(lái)看，歐美主流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)是指一定區(qū)域（如一國(guó)或一個(gè)地區(qū)）內(nèi)生產(chǎn)（或提供）具有相同功能和替代功能的產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)的集合，實(shí)質(zhì)上就是具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的賣方企業(yè)的集合。[29]托馬斯·戴維遜認(rèn)為，“旅游根本不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，充其量也不過(guò)是一些產(chǎn)業(yè)的集合?！盵30]旅游業(yè)是一系列產(chǎn)業(yè)的集合，旅游產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)集束。中國(guó)政府長(zhǎng)期以來(lái)就是從產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)對(duì)旅游業(yè)進(jìn)行定位，2009年11月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》更是提出要將旅游業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的改革開(kāi)放進(jìn)程中，國(guó)家高度重視發(fā)展旅游業(yè)，倚重了旅游的經(jīng)濟(jì)功能。筆者個(gè)人認(rèn)為，旅游業(yè)是集中表現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)屬性的產(chǎn)業(yè)集合體。明確旅游、旅游業(yè)的概念以及旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)是界定旅游房地產(chǎn)以及旅游房地產(chǎn)特征的基本前提。（三）關(guān)于旅游形式觀光旅游、休閑旅游和度假旅游是三大基本旅游形式，為了研究旅游房地產(chǎn)，有必要認(rèn)識(shí)三者之間的區(qū)別和聯(lián)系，因?yàn)檫@三個(gè)概念在很大程度上決定了旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形式。觀光旅游是以參觀名勝古跡、瀏覽自然風(fēng)光為基本活動(dòng)內(nèi)容的最基本的一種旅游形式，具有停留時(shí)間短、體驗(yàn)性低、走馬觀花等特點(diǎn)。觀光旅游主要依托遺址遺跡、文物保護(hù)單位、文化遺產(chǎn)等存量旅游物業(yè)以及以優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境為代表的自在自然而開(kāi)展。在觀光旅游主導(dǎo)地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展階段，旅游開(kāi)發(fā)層次相對(duì)較低，旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)主要體現(xiàn)在道路、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施以及以門區(qū)、廁所、游客服務(wù)中心等為代表的服務(wù)設(shè)施建設(shè)方面。休閑和旅游的關(guān)系以及休閑旅游是相對(duì)比較難界定的概念，特別是對(duì)休閑與旅游的關(guān)系，學(xué)術(shù)界也存有爭(zhēng)議。杰弗瑞·戈比（GeoffreyGodbey）認(rèn)為休閑是指人們以自身的生活方式愉快地、自愿地去做事情。[31]于光遠(yuǎn)認(rèn)為，休閑是人們對(duì)可以不勞動(dòng)的時(shí)間的一種利用，人們可以選擇這種或那種休閑方式，不同的休閑方式需要不同的休閑產(chǎn)品和服務(wù)。[32]旅游屬于休閑生活方式這個(gè)范疇。[33]杰弗瑞·戈比和于光遠(yuǎn)都認(rèn)為旅游是從屬于休閑的，但也有人有不同意見(jiàn)，認(rèn)為旅游只是構(gòu)成休閑的重要組成部分，因?yàn)樯虅?wù)旅游就不屬于休閑的范疇，[34]試圖用“休閑”來(lái)包容或者替代“旅游”是不可取的。[35]本書并不糾結(jié)于休閑與旅游的嚴(yán)格區(qū)別。從旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，休閑旅游是人們利用閑暇時(shí)間開(kāi)展的以追求愉悅、娛樂(lè)、消遣、體驗(yàn)為主要目的的旅游形式。休閑旅游具有日常性、頻率高，講究享受、體驗(yàn)，追求舒適、愉悅等方面的特點(diǎn)，相對(duì)于觀光旅游，休閑旅游是更高的旅游需求層次。休閑旅游的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度一般要比觀光旅游大，除了要求完善的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施之外，還要求一些旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品類型與之相對(duì)應(yīng)，比如溫泉度假村、滑雪度假村、運(yùn)動(dòng)拓展基地、主題公園等。度假旅游是相對(duì)于觀光旅游而言的旅游活動(dòng)，隨著帶薪休假制度的普及，以健康、療養(yǎng)以及短期居住為目的的旅游活動(dòng)日益增多。與觀光旅游相比，度假旅游是更高層次的旅游活動(dòng)，具有時(shí)間長(zhǎng)、距離遠(yuǎn)、花費(fèi)高、頻率低、講究享受以及深度體驗(yàn)等特點(diǎn)。度假旅游的發(fā)展是推動(dòng)旅游房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的基本動(dòng)力。在觀光旅游階段，旅游房地產(chǎn)局限于基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的范疇，而在度假旅游階段，完善的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施是基本的要求，除此之外還提出了度假村、度假酒店、第二居所、度假別墅、時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)形式的發(fā)展要求。三大基本旅游形式的特點(diǎn)及其與旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相互關(guān)系如表2-1所示。表2-1三大基本旅游形式的特點(diǎn)及其與旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入水平的不斷提高以及閑暇時(shí)間的增多，人們的旅游需求結(jié)構(gòu)不斷高級(jí)化，不斷從觀光旅游需求向休閑度假旅游需求躍升。在觀光旅游占主導(dǎo)的旅游業(yè)起步發(fā)展階段，旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)范疇局限于基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施層面，旅游需求結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)推動(dòng)了旅游房地產(chǎn)范疇的迅速擴(kuò)展，推動(dòng)了旅游房地產(chǎn)向產(chǎn)品化、產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展。休閑旅游、度假旅游的興起是推動(dòng)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的基本力量。第二節(jié)旅游房地產(chǎn)研究綜述及評(píng)析中國(guó)最早出現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)的提法，旅游房地產(chǎn)是一個(gè)充滿中國(guó)特色的概念。因此，本節(jié)重點(diǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究成果進(jìn)行綜述。借助中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)（http：///），以“旅游房地產(chǎn)”為關(guān)鍵字進(jìn)行跨庫(kù)檢索，可以檢索到各類關(guān)于旅游房地產(chǎn)研究的期刊文章103篇，碩士論文31篇，博士論文1篇，各類報(bào)紙文獻(xiàn)5篇；以“旅游房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，可以檢索到各類期刊文章100篇，碩士論文8篇，各類報(bào)紙文獻(xiàn)46篇。[36]綜合來(lái)看，當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究已經(jīng)取得較多成果。雖然相關(guān)研究成果已經(jīng)較多，但是研究不深入、不系統(tǒng)，發(fā)表于核心期刊的成果少，研究的邊緣化特征明顯。實(shí)際上，已有研究成果存在的最大問(wèn)題是普遍沒(méi)有重視旅游房地產(chǎn)概念為什么最早產(chǎn)生于中國(guó)這一基本的前提性問(wèn)題，這也是旅游房地產(chǎn)概念混亂的重要原因，導(dǎo)致研究目標(biāo)不明確，進(jìn)而導(dǎo)致大量研究成為無(wú)謂研究。一關(guān)于旅游房地產(chǎn)概念的綜述為了清晰厘定旅游房地產(chǎn)的概念，首先需要對(duì)房地產(chǎn)或旅游的相關(guān)概念進(jìn)行界定，否則就難以將旅游房地產(chǎn)納入房地產(chǎn)或旅游已有的相對(duì)成熟的研究框架體系，進(jìn)而導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)研究的偏頗，抓不住旅游房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。旅游房地產(chǎn)屬于非住宅房地產(chǎn)的范疇，即使從房地產(chǎn)的概念出發(fā)認(rèn)識(shí)旅游房地產(chǎn)，但由于非住宅房地產(chǎn)內(nèi)涵復(fù)雜，種類多樣，在物質(zhì)形態(tài)、使用目的、生產(chǎn)流通等環(huán)節(jié)與住宅房地產(chǎn)存在很大差異，非住宅房地產(chǎn)的性質(zhì)往往與行業(yè)性質(zhì)密切相關(guān)，又由于旅游業(yè)綜合型產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，本身產(chǎn)業(yè)構(gòu)成就非常復(fù)雜，進(jìn)而加劇了對(duì)旅游房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的困難。旅游房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生以及被熱炒，集中體現(xiàn)了在住房體制改革進(jìn)程中成長(zhǎng)壯大起來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)力圖介入旅游開(kāi)發(fā)的熱情和沖動(dòng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，介入旅游開(kāi)發(fā)就屬于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇，旅游房地產(chǎn)的概念在很大程度上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)的。根據(jù)房地產(chǎn)的一般定義，傳統(tǒng)旅游企業(yè)長(zhǎng)期進(jìn)行的旅游開(kāi)發(fā)實(shí)際上也屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇，只是長(zhǎng)期以來(lái)從旅游業(yè)的角度看待旅游開(kāi)發(fā)，自然無(wú)所謂旅游房地產(chǎn)的概念?？v觀已有的對(duì)旅游房地產(chǎn)的相關(guān)界定，大致可以分為單層次界定與多層次界定兩大類。單層次界定是指?jìng)?cè)重某方面的特征對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行界定，而多層次的界定一般是指從狹義、廣義或者多層次的角度對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行界定。（一）單層次的界定1.側(cè)重于“開(kāi)發(fā)或營(yíng)銷模式”從可以檢索到的文獻(xiàn)來(lái)看，沈飛（2001）最早對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行了定義，認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。[37]該定義是最為流行的一個(gè)定義，王贊強(qiáng)（2001），[38]余艷琴、趙峰（2003），[39]李長(zhǎng)坡（2003），[40]胡浩、汪宇明（2004），[41]張雪晶（2005）[42]等人一般采用或認(rèn)同該定義。將旅游房地產(chǎn)界定為具備旅游功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式顯然偏離了房地產(chǎn)的原意，房地產(chǎn)概念強(qiáng)調(diào)的是土地、建筑物以及附帶權(quán)益的集合，旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一種類型，本質(zhì)特征顯然不是某種開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式。認(rèn)同該定義的作者，一般認(rèn)為分時(shí)度假酒店、時(shí)權(quán)酒店是最主要的旅游房地產(chǎn)類型。實(shí)際上分時(shí)度假或者產(chǎn)權(quán)酒店只是旅游房地產(chǎn)的一些獨(dú)特經(jīng)營(yíng)管理模式，與旅游房地產(chǎn)多樣化的表現(xiàn)形式之間存在很大差別。2.強(qiáng)調(diào)對(duì)“旅游資源的依托”張靜、徐小衛(wèi)（2002），[43]丁名申、錢平雷（2004），[44]鐘櫟娜（2006），[45]梁志敏（2007）[46]等人都強(qiáng)調(diào)旅游房地產(chǎn)對(duì)旅游資源、旅游項(xiàng)目的依托。比如丁名申、錢平雷（2004）認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)就是以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它和旅游項(xiàng)目互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸多功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。實(shí)際上，從房地產(chǎn)的一般定義出發(fā)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商介入旅游開(kāi)發(fā)的角度出發(fā)，旅游資源開(kāi)發(fā)、旅游項(xiàng)目建設(shè)都屬于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇。旅游房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生，很大程度上是房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)融合的結(jié)果，旅游業(yè)政府管制的不斷放松是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠逐漸介入旅游開(kāi)發(fā)的基本原因，隨著旅游業(yè)市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)介入旅游開(kāi)發(fā)的范圍必然進(jìn)一步擴(kuò)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商視野中的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間也將進(jìn)一步擴(kuò)展。3.等同于“景觀房地產(chǎn)”巨鵬、王學(xué)峰、崔風(fēng)軍（2002）[47]認(rèn)為伴隨旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)即為景觀房地產(chǎn)。宋?。?003）、[48]文彤（2006）[49]等人還使用了“旅游住宅地產(chǎn)”的概念。旅游住宅地產(chǎn)等同于景觀房地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間，是在旅游區(qū)附近開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目。判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬于旅游房地產(chǎn)的范疇，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)定位或者使用目的，如果定位為旅游者服務(wù)的，那么自然就屬于旅游房地產(chǎn)的范疇。當(dāng)前眾多的與旅游景區(qū)緊密相關(guān)的景觀房地產(chǎn)或者旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上是通過(guò)攝取旅游區(qū)良好的生態(tài)或人文環(huán)境外部性以實(shí)現(xiàn)升值銷售的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以看作住宅房地產(chǎn)的一種高檔類型，而不是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。4.定義為“休閑房地產(chǎn)”在首屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上，魏小安（2001）提出使用“休閑房地產(chǎn)”的概念代替“旅游房地產(chǎn)”的概念。他認(rèn)為，旅游的基本要素是人的流動(dòng)，而房地產(chǎn)的基本概念是固定的住所，流動(dòng)的需求和固定的住所兩者之間既有相容的一面也有相悖的一面，存在著客觀矛盾，如果繼續(xù)強(qiáng)化旅游房地產(chǎn)這個(gè)概念，將不利于這個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。如果使用休閑房地產(chǎn)的概念，將不僅僅是給旅游者使用，而且對(duì)應(yīng)于休閑市場(chǎng)。休閑房地產(chǎn)的概念更符合這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，也更契合發(fā)展的需要。[50]在通常的語(yǔ)境中，房地產(chǎn)一般是指固定的住所，然而住宅房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)的一種類型，而不是全部。旅游房地產(chǎn)屬于非住宅房地產(chǎn)的范疇，從滿足人類居住需求的角度來(lái)講，旅游房地產(chǎn)滿足的是異地非慣常環(huán)境的停駐或居住需求，與住宅房地產(chǎn)的界限還是非常明確的。休閑房地產(chǎn)或許也可以成為一個(gè)概念，但與旅游房地產(chǎn)之間并不是非此即彼的關(guān)系。5.定義為“旅游地產(chǎn)”旅游地產(chǎn)也是一個(gè)非常流行的概念，宋?。?006）、[51]丁少華（2010）、[52]何里文（2010）[53]等人以旅游地產(chǎn)為主題進(jìn)行了研究，從事旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波也使用旅游地產(chǎn)的說(shuō)法，[54]旅游衛(wèi)視還有專門以旅游地產(chǎn)為主題的欄目，在網(wǎng)絡(luò)上還有中國(guó)旅游地產(chǎn)網(wǎng)（http：///）。實(shí)際上，旅游地產(chǎn)只是旅游房地產(chǎn)的另一種說(shuō)法，關(guān)于旅游地產(chǎn)的定義一般都沒(méi)有跳出側(cè)重于“開(kāi)發(fā)或營(yíng)銷模式”、強(qiáng)調(diào)對(duì)“旅游資源的依托”的范疇。按照本書的定義，旅游地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)是有明確區(qū)分的。旅游地產(chǎn)是從地產(chǎn)的概念出發(fā)進(jìn)行的定義，是指以自然生態(tài)型旅游景區(qū)為代表的土地利用形式，為了與旅游房地產(chǎn)依托的承載用地相區(qū)分，旅游地產(chǎn)的土地一般為非承載用地。特別是從房地產(chǎn)的一般概念出發(fā)，旅游地產(chǎn)更是一個(gè)非常不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f(shuō)法。從學(xué)術(shù)研究的角度來(lái)看，嚴(yán)格地說(shuō)，旅游地產(chǎn)的概念是難以與已有的房地產(chǎn)概念體系相對(duì)接的。（二）多層次的界定徐翠蓉（2005）、[55]王靜（2007）[56]、吳金梅（2008）[57]等人分別從狹義和廣義的角度對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行了定義。胡浩（2005）[58]從實(shí)踐出發(fā)，將旅游房地產(chǎn)定位為三個(gè)層次。劉艷紅（2002）[59]從曹振良教授有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)涵出發(fā)，依據(jù)旅游功能性、房地產(chǎn)屬性、定義層次性三個(gè)原則將旅游房地產(chǎn)定義為：旅游房地產(chǎn)是承載用地和承載用地上實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的以房屋為主的永久性建筑物及其衍生權(quán)利。同時(shí)根據(jù)房屋建筑的不同，將旅游房地產(chǎn)劃分為狹義、中義和廣義三個(gè)層次。鑒于旅游房地產(chǎn)內(nèi)涵的復(fù)雜性，贊同從多層次的角度對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行定義。從這些多層次的定義來(lái)看，由于進(jìn)行分層界定的角度不同，所以對(duì)各層次包含的內(nèi)容存有很大爭(zhēng)議。從房地產(chǎn)的概念體系出發(fā)來(lái)界定旅游房地產(chǎn)的概念是應(yīng)有的出發(fā)點(diǎn)，筆者本人比較贊同劉艷紅有關(guān)旅游房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱TR）的定義以及層次劃分。劉艷紅有關(guān)旅游房地產(chǎn)的層次劃分及相互關(guān)系如表2-2所示。表2-2不同層次的旅游房地產(chǎn)及相互關(guān)系以自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、地質(zhì)公園等形式存在的土地的開(kāi)發(fā)受到嚴(yán)格的限制，基本上以自然形態(tài)存在，以保護(hù)和涵養(yǎng)為主，屬于養(yǎng)力用地和富源用地的范疇，可以看作具有旅游功能的地產(chǎn)，是否完全劃歸旅游房地產(chǎn)范疇之外值得探討。旅游房地產(chǎn)概念最早產(chǎn)生于中國(guó)，有著獨(dú)特的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)背景，比如從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度來(lái)看，介入旅游開(kāi)發(fā)就屬于旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)范疇。隨著自然生態(tài)型景區(qū)政府管制的放松，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始參與景區(qū)的經(jīng)營(yíng)與管理，景區(qū)開(kāi)發(fā)自然成了旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要內(nèi)容。因此，對(duì)旅游房地產(chǎn)的界定問(wèn)題，不只局限于與房地產(chǎn)已有概念體系相對(duì)接的問(wèn)題。二旅游房地產(chǎn)相關(guān)研究綜述（一）關(guān)于旅游房地產(chǎn)形成發(fā)展的理論綜述劉艷紅（2004）[60]最早對(duì)旅游房地產(chǎn)能否發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，或者成為一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)的理論依據(jù)是什么的問(wèn)題，借助產(chǎn)業(yè)分蘗理論進(jìn)行了分析。劉艷紅認(rèn)為旅游房地產(chǎn)的形成如同植物的分蘗一樣，是經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，分別從內(nèi)部和外部推動(dòng)了旅游房地產(chǎn)的形成與發(fā)展。江賢卿（2008）[61]認(rèn)為旅游房地產(chǎn)從本質(zhì)上說(shuō)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，兩者在融合中相互促進(jìn)，相互提升，形成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理的新業(yè)態(tài)。江賢卿還對(duì)旅游房地產(chǎn)形成的產(chǎn)業(yè)融合基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)融合的驅(qū)動(dòng)因素、產(chǎn)業(yè)融合的過(guò)程以及產(chǎn)業(yè)融合模式等問(wèn)題進(jìn)行了探討。鑒于旅游房地產(chǎn)形成、發(fā)展的特殊性以及復(fù)雜性，單一理論的解釋力是蒼白的，旅游房地產(chǎn)迫切需要系統(tǒng)化的理論解釋。產(chǎn)業(yè)分蘗理論非常形象地闡釋了旅游房地產(chǎn)的形成與發(fā)展，但旅游房地產(chǎn)的形成與發(fā)展不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)分蘗的問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)融合理論較好地從供給的角度解釋了旅游房地產(chǎn)的形成，然而供給只是旅游房地產(chǎn)形成、發(fā)展的推動(dòng)力量。當(dāng)前，有關(guān)旅游房地產(chǎn)形成、發(fā)展的理論分析嚴(yán)重缺乏，旅游房地產(chǎn)的概念為什么最早在中國(guó)產(chǎn)生、旅游房地產(chǎn)的概念和外延、旅游房地產(chǎn)是否可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展等基本問(wèn)題均缺乏基本的理論闡釋。理論解釋的不足使得旅游房地產(chǎn)是否成為一個(gè)概念、旅游房地產(chǎn)是否成為值得研究的問(wèn)題，或者哪些問(wèn)題應(yīng)該成為旅游房地產(chǎn)研究的問(wèn)題都成為問(wèn)題。（二）關(guān)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式綜述陳衛(wèi)東（1996）[62]根據(jù)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織方式的不同將旅游房地產(chǎn)的基本開(kāi)發(fā)模式劃分為隨意型、規(guī)劃型和混合型三種。陳勁松等（2003）[63]將旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為旅游地產(chǎn)第一居所開(kāi)發(fā)模型、旅游地產(chǎn)第二居所開(kāi)發(fā)模型、產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)模型、商務(wù)度假開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)模型、商務(wù)度假開(kāi)發(fā)模型、旅游地產(chǎn)空間分布模型六大開(kāi)發(fā)模型。胡浩、汪宇明（2004）[64]認(rèn)為目前中國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致有四種模式：一是娛樂(lè)類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，二是觀光類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，三是接待類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，四是景觀型住宅區(qū)開(kāi)發(fā)且其相應(yīng)的區(qū)位具有明顯的空間分異特征。王靜（2007）[65]依據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)主題以及目的的不同，將旅游房地產(chǎn)概括為旅游景區(qū)房地產(chǎn)模式、旅游商務(wù)地產(chǎn)模式、旅游度假地產(chǎn)模式、景觀住宅地產(chǎn)模式和以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)等五種基本模式。吳金梅（2008）[66]總結(jié)了五種旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本模式，分別為以旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)帶動(dòng)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、以產(chǎn)權(quán)式酒店等旅游住宿設(shè)施為主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、以度假地第二居所為主體的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)類的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及酒店式公寓的開(kāi)發(fā)。以上關(guān)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的研究或總結(jié)，既存在相同的部分，也存有很多差異。不同的研究者總結(jié)的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式之所以存在差異，重要的原因在于對(duì)旅游房地產(chǎn)內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)不同。實(shí)際上，旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的問(wèn)題，就是旅游房地產(chǎn)分類的問(wèn)題。不同的研究者從不同的視角進(jìn)行研究，再加上旅游房地產(chǎn)表現(xiàn)形式的多樣性，自然導(dǎo)致對(duì)開(kāi)發(fā)模式的總結(jié)的不同。在對(duì)旅游房地產(chǎn)概念進(jìn)行有效界定的基礎(chǔ)上，科學(xué)的分類以及有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)模式的總結(jié)將有助于推動(dòng)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。（三）關(guān)于大都市區(qū)旅游房地產(chǎn)的綜述胡浩（2005）、[67]梁志敏（2007）[68]等人重點(diǎn)研究了大都市區(qū)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展或者開(kāi)發(fā)問(wèn)題。胡浩重點(diǎn)從城市經(jīng)營(yíng)與政府管治的角度出發(fā)，以大都市旅游房地產(chǎn)為研究對(duì)象，以上海為例，重點(diǎn)研究了大都市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與布局類型、管治模式以及旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的互動(dòng)與整合關(guān)系等方面的問(wèn)題。而梁志敏在對(duì)各類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式從容積率、土地獲得難易程度以及受約束條件這三個(gè)方面進(jìn)行對(duì)比分析的基礎(chǔ)上，分析了影響旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式選取的主要因素，并且還運(yùn)用因子分析法建立了都市區(qū)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式評(píng)價(jià)模型。胡浩關(guān)注了旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的很多問(wèn)題，提出需要加強(qiáng)對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行政府管治，這是非常必要的，但是管治的原因或理論基礎(chǔ)及如何進(jìn)行有效管治需要進(jìn)一步的探討。綜合來(lái)看，當(dāng)前以大都市區(qū)為地域范圍對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行的研究還非常匱乏，由于大都市區(qū)向來(lái)是旅游活動(dòng)的密集區(qū)域，也是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的密集區(qū)域，因此應(yīng)該成為旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究的重點(diǎn)區(qū)域范圍。城市化、大都市區(qū)化、城市群一體化的快速發(fā)展，將對(duì)未來(lái)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生什么樣的影響，或者是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與大都市區(qū)化之間會(huì)產(chǎn)生什么樣的作用等問(wèn)題值得進(jìn)行深入的探討。第三節(jié)旅游房地產(chǎn)概念體系的厘定及建構(gòu)張紅（2005）從房地產(chǎn)的用途出發(fā)，將房地產(chǎn)劃分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、旅游房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途物業(yè)等類型。[69]根據(jù)房屋建筑的不同，曹振良（2003）將房地產(chǎn)劃分為住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)，其中非住宅房地產(chǎn)是指與地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)，文、教、科、衛(wèi)、體等社會(huì)公共事業(yè)房地產(chǎn)，黨政國(guó)防房地產(chǎn)，還包括城市公共品類建筑物和構(gòu)筑物及與之相對(duì)應(yīng)的權(quán)利集合。[70]根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)的分類，可見(jiàn)旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一種類型，曹振良將旅游房地產(chǎn)劃為非住宅房地產(chǎn)的范疇。一旅游房地產(chǎn)的界定（一）旅游房地產(chǎn)的概念雖然根據(jù)房地產(chǎn)的用途和形式的不同，房地產(chǎn)可以劃分為很多類型，但是實(shí)際上，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)一般被默認(rèn)為住宅房地產(chǎn)。因此，住宅房地產(chǎn)可以看作是狹義房地產(chǎn)的范疇，而工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)可以劃歸廣義房地產(chǎn)的范疇。廣義房地產(chǎn)的范疇非常復(fù)雜，非住宅房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)相比，在使用目的、物質(zhì)形態(tài)以及生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)領(lǐng)域與住宅房地產(chǎn)存在顯著差別。廣義房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)由建筑企業(yè)建設(shè)完工之后便交付業(yè)主使用，而現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是伴隨著住宅建設(shè)以及金融市場(chǎng)的發(fā)展而成長(zhǎng)起來(lái)的，是社會(huì)分工不斷深化的結(jié)果。當(dāng)長(zhǎng)期以住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)壯大之后，往往會(huì)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)非住宅房地產(chǎn)的沖動(dòng)，進(jìn)而推動(dòng)了系列非住宅房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。這也是旅游房地產(chǎn)概念之所以在中國(guó)產(chǎn)生的首要原因。非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論不論是作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)組成部分，還是作為一個(gè)獨(dú)立的課程或?qū)W科門類，在國(guó)內(nèi)外教科書或?qū)W術(shù)專著中均未出現(xiàn)過(guò)。[71]因此，也就不難理解國(guó)外為什么沒(méi)有旅游房地產(chǎn)的概念，但是旅游房地產(chǎn)的確是房地產(chǎn)的一種重要類型。從房地產(chǎn)的一般定義出發(fā)，所謂旅游房地產(chǎn)就是主要以滿足旅游者需求而開(kāi)發(fā)建設(shè)或經(jīng)營(yíng)管理的土地、建筑物及其他地上定著物（附著物），包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。根據(jù)旅游業(yè)的依托資源或相關(guān)范疇，旅游房地產(chǎn)可以分為旅游地產(chǎn)和旅游房產(chǎn)兩部分。所謂旅游地產(chǎn)主要是指以自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、地質(zhì)公園等自然生態(tài)型景區(qū)為代表的地產(chǎn)或土地形式。自然生態(tài)型景區(qū)的開(kāi)發(fā)受到《自然保護(hù)區(qū)條例》、《風(fēng)景名勝區(qū)條例》、《森林法》等法規(guī)條例的嚴(yán)格限制，很大程度上是作為旅游地產(chǎn)的形式存在。所謂旅游房產(chǎn)是指以旅游基礎(chǔ)設(shè)施、旅游服務(wù)設(shè)施、房屋建筑、旅游建設(shè)項(xiàng)目等形式存在的建筑物、定著物以及相關(guān)權(quán)益的綜合。由于旅游房產(chǎn)與其對(duì)應(yīng)的承載用地是不可分的，因此，旅游房產(chǎn)的概念與旅游房地產(chǎn)的概念是可以相互通用的。通過(guò)對(duì)旅游地產(chǎn)與旅游房產(chǎn)的劃分可以看出，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，并不是所有存在旅游活動(dòng)的“地”都屬于旅游房產(chǎn)的“地”。只有從房地產(chǎn)已經(jīng)公認(rèn)的一般定義出發(fā)，在房地產(chǎn)已經(jīng)相對(duì)成熟的研究框架內(nèi)界定旅游房地產(chǎn)的概念，再結(jié)合旅游業(yè)的自身行業(yè)特點(diǎn)，我們才能夠有效地認(rèn)識(shí)旅游房地產(chǎn)的范疇和性質(zhì)。實(shí)際上，在旅游房地產(chǎn)概念出現(xiàn)之前，旅游開(kāi)發(fā)很大程度上就已經(jīng)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇，當(dāng)旅游房地產(chǎn)概念出現(xiàn)之后，通過(guò)旅游房地產(chǎn)的概念來(lái)整合已有的旅游產(chǎn)品形態(tài)，通過(guò)旅游房地產(chǎn)的概念來(lái)理解傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合衍生的新型旅游產(chǎn)品類型，這是一個(gè)新瓶裝舊酒并且還不斷混入新酒的問(wèn)題。再加上旅游業(yè)是綜合性產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)品類型非常龐雜，使得對(duì)旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)變得異常復(fù)雜，因此特別需要進(jìn)行多層次、多角度的闡釋。（二）旅游房地產(chǎn)的層次長(zhǎng)期以來(lái)旅游發(fā)展總是與房地產(chǎn)建設(shè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)投資向來(lái)是旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資的最大頭。[72]根據(jù)旅游房地產(chǎn)的存在形態(tài)以及開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度的不同，旅游房地產(chǎn)可以劃分為自在自然層、基礎(chǔ)設(shè)施層、服務(wù)設(shè)施層、產(chǎn)品消費(fèi)層四類表現(xiàn)形式。旅游房地產(chǎn)表現(xiàn)形式層次結(jié)構(gòu)如圖2-4所示。圖2-4旅游房地產(chǎn)表現(xiàn)形式層次結(jié)構(gòu)自在自然層旅游房地產(chǎn)主要是指以遺址遺跡或自然形態(tài)表現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，主要以文物保護(hù)單位、遺址遺跡景區(qū)等文化遺產(chǎn)或以自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、地質(zhì)公園、濕地公園等自然生態(tài)型景區(qū)為代表，該類旅游房地產(chǎn)人為開(kāi)發(fā)建設(shè)少，以保護(hù)、涵養(yǎng)為主?；A(chǔ)設(shè)施層旅游房地產(chǎn)主要是指為了發(fā)展旅游業(yè)而專門建設(shè)的各類基礎(chǔ)設(shè)施，以道路、停車場(chǎng)、能源供應(yīng)、給排水、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等為代表的房地產(chǎn)形式。服務(wù)設(shè)施層旅游房地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游者公共需求，以門區(qū)、游客服務(wù)中心、旅游集散中心、星級(jí)廁所為代表的房地產(chǎn)形式。產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游者私人消費(fèi)需求，主要由企業(yè)主體投資建設(shè)的以滿足旅游者休閑度假需求的產(chǎn)品或項(xiàng)目，主要是以度假村（溫泉度假村、滑雪度假村、山地度假村、鄉(xiāng)野度假村等）、星級(jí)酒店（度假酒店）、度假別墅、第二居所、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、養(yǎng)老型公寓、主題公園、拓展訓(xùn)練基地等為代表的旅游房地產(chǎn)形式。自在自然層旅游房地產(chǎn)大致對(duì)應(yīng)于旅游地產(chǎn)的范疇，而基礎(chǔ)設(shè)施層、服務(wù)設(shè)施層，特別是產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)于旅游房產(chǎn)的范疇。由于旅游房地產(chǎn)已經(jīng)是非常流行的概念，因此本書除了在理論層面上開(kāi)展探討時(shí)會(huì)對(duì)旅游地產(chǎn)和旅游房產(chǎn)的概念進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分之外，一般還是使用旅游房地產(chǎn)的概念。本書研究大都市區(qū)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)問(wèn)題，重點(diǎn)是研究大都市區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)問(wèn)題。本書如無(wú)特殊說(shuō)明，當(dāng)提到旅游房地產(chǎn)，一般指產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)。（三）旅游房地產(chǎn)的分類從可以檢索到的正式發(fā)表的文獻(xiàn)來(lái)看，陳衛(wèi)東（1996）[73]最早對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行了研究。陳衛(wèi)東認(rèn)為，旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，大批房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目本身就是旅游觀光和度假用的，如賓館、酒店、度假村、度假別墅、招待所、娛樂(lè)設(shè)施等。由此可見(jiàn)，最初有關(guān)旅游房地產(chǎn)的研究認(rèn)為旅游建設(shè)項(xiàng)目就是屬于旅游房地產(chǎn)范疇的，這還是有關(guān)旅游房地產(chǎn)比較中肯的定義。沈飛（2001）[74]將旅游房地產(chǎn)的范疇界定為依托景區(qū)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等，此后有關(guān)旅游房地產(chǎn)的研究普遍引用了沈飛的研究成果，將分時(shí)度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等獨(dú)特的旅游物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理形式看作是旅游房地產(chǎn)的核心范疇，甚至提到旅游房地產(chǎn)，就等同于分時(shí)度假，這是錯(cuò)誤的。實(shí)際上，分時(shí)度假的概念更重要的是從某類旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)說(shuō)的。劉艷紅（2002）[75]從產(chǎn)權(quán)角度出發(fā)，將旅游房地產(chǎn)劃分為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型和分散產(chǎn)權(quán)型兩大類型。胡浩（2005）[76]根據(jù)科學(xué)性原則、實(shí)用性原則、簡(jiǎn)明易行性原則，認(rèn)為旅游房地產(chǎn)分類系統(tǒng)可由類、亞類和基本類型三個(gè)層次組成。按照旅游房地產(chǎn)的旅游功能屬性和空間集聚形態(tài)，把旅游房地產(chǎn)分為景區(qū)（點(diǎn)）類旅游房地產(chǎn)和城市休閑游憩類旅游房地產(chǎn)兩大類和八個(gè)亞類。周鵬飛（2008）[77]也采用了該分類方式。黃小芳（2010）[78]將旅游房地產(chǎn)劃分為旅游休閑型房地產(chǎn)、旅游居住型房地產(chǎn)、旅游觀賞型房地產(chǎn)和旅游商業(yè)型房地產(chǎn)四大類型。還有人（2006）[79]認(rèn)為旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)是出現(xiàn)頻率較高的旅游房地產(chǎn)類型。由于旅游房地產(chǎn)的表現(xiàn)形式非常復(fù)雜，不同的研究者從不同的研究角度出發(fā)，必然導(dǎo)致對(duì)旅游房地產(chǎn)類型理解或分類的多樣性。旅游房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生以及被熱炒充分反映了擁有雄厚的資金實(shí)力、長(zhǎng)期專注于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)介入旅游開(kāi)發(fā)的熱情和沖動(dòng)，而產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)很大程度上屬于私人物品（PrivateGoods）[80]的范疇，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)軍旅游業(yè)的切入點(diǎn)和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)方向。因此，產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)是本書的重點(diǎn)研究對(duì)象，可以說(shuō)對(duì)大都市區(qū)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究，重點(diǎn)就是對(duì)大都市區(qū)產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究。實(shí)際上，判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否屬于旅游房地產(chǎn)的一個(gè)簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)，就是相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否以發(fā)展旅游為主要目的，以滿足旅游者需求而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目就屬于旅游房地產(chǎn)的范疇。結(jié)合本書的研究角度、研究區(qū)域和目的，依據(jù)某類旅游房地產(chǎn)表現(xiàn)出的突出特征，可以將大都市區(qū)的產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)大致劃分為歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)、主題體育娛樂(lè)型旅游房地產(chǎn)、郊野休閑度假型旅游房地產(chǎn)和特殊經(jīng)營(yíng)型旅游房地產(chǎn)四大類型。所謂歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)主要是指以依托城市舊城、歷史文化街區(qū)等資源改造而發(fā)展的，以都市休閑游憩為主要功能的綜合性房地產(chǎn)類型。比如北京前門大柵欄地區(qū)、什剎海地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)就屬于這種類型。所謂主題體育娛樂(lè)型旅游房地產(chǎn)主要是指以滿足游客體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、康體健身為主要目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型，以主題公園、汽車營(yíng)地、運(yùn)動(dòng)拓展訓(xùn)練基地、滑雪場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等為主要代表形式。所謂郊野休閑度假型旅游房地產(chǎn)主要是指建設(shè)于大都市區(qū)建成區(qū)之外城鄉(xiāng)一體化發(fā)展區(qū)范圍之內(nèi)，以滿足旅游者休閑度假旅游需求，能夠?qū)崿F(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間停駐的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型，主要以各類度假村（溫泉度假村、山地度假村、鄉(xiāng)村度假村等）、農(nóng)業(yè)采摘休閑園、度假酒店、度假別墅、第二居所等為代表形式。所謂特殊經(jīng)營(yíng)型旅游房地產(chǎn)是指適應(yīng)度假市場(chǎng)旅游需求，采用了某種特殊經(jīng)營(yíng)管理形式的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型，主要以時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型公寓為主要代表形式。（四）旅游房地產(chǎn)的特征鄭靜（2008）[81]認(rèn)為旅游房地產(chǎn)具有旅游和房地產(chǎn)兩種屬性。祝曄（2005）[82]認(rèn)為對(duì)旅游資源和旅游環(huán)境的依托、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)手段、功能上具有住宅業(yè)和休閑度假的雙重特征為旅游房地產(chǎn)的基本特征。梁志敏（2007）[83]分別從與旅游業(yè)相比以及與房地產(chǎn)業(yè)相比的角度來(lái)總結(jié)旅游房地產(chǎn)的特征，認(rèn)為與旅游業(yè)相比，旅游房地產(chǎn)具有投資回收率高、消費(fèi)檔次高、消費(fèi)的可存儲(chǔ)性和期權(quán)消費(fèi)的特征；與房地產(chǎn)業(yè)相比，旅游房地產(chǎn)具有幽雅的環(huán)境資源和符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案、專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理方面的特征。徐翠蓉（2007）[84]總結(jié)了旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)特征和經(jīng)濟(jì)特征。江賢卿（2008）[85]認(rèn)為從旅游業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合的角度出發(fā)，通過(guò)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)具有特有的經(jīng)濟(jì)特征、人性化內(nèi)涵和多功能屬性以及投資特征。以上有關(guān)旅游房地產(chǎn)特征的總結(jié)，重點(diǎn)是針對(duì)產(chǎn)品消費(fèi)層旅游房地產(chǎn)的特征進(jìn)行的，其中有些總結(jié)僅僅是針對(duì)某類旅游房地產(chǎn)的特征進(jìn)行的，由于旅游房地產(chǎn)從供給的角度來(lái)看，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游開(kāi)發(fā)相融合的新型房地產(chǎn)形式，因而兼具房地產(chǎn)與旅游業(yè)的雙重特征，通過(guò)與住宅房地產(chǎn)以及與傳統(tǒng)旅游物業(yè)的比較，更能夠準(zhǔn)確地把握旅游房地產(chǎn)的自身特征。1.與住宅房地產(chǎn)相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)一般指住宅房地產(chǎn)，與住宅房地產(chǎn)相比，旅游房地產(chǎn)具有以下四個(gè)方面的突出特征。第一，消費(fèi)購(gòu)買的異地性和暫時(shí)性。住宅房地產(chǎn)是滿足人們?cè)趹T常環(huán)境生活居住需求的房屋建筑，因此，除了房地產(chǎn)的投資、投機(jī)之外，住宅的購(gòu)買和消費(fèi)一般具備典型的本地性特征。而異地性和暫時(shí)性是旅游的兩大基本特征，實(shí)際上，旅游的兩大基本特征就是相對(duì)于人們慣常生活和工作環(huán)境而講的，因此，滿足旅游需求的旅游房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)相比，具有消費(fèi)購(gòu)買的異地性和暫時(shí)性特征。隨著度假旅游的興起和流行，暫時(shí)性的概念不斷延長(zhǎng)，但是與住宅居住的長(zhǎng)期性相比，暫時(shí)性特點(diǎn)還是非常明顯的。第二，地理環(huán)境的特殊性。住宅房地產(chǎn)一般位于城市建成區(qū)，一般作為基本生活資料的形式存在，環(huán)境嘈雜、居住擁擠。隨著大都市區(qū)化的發(fā)展以及居住需求的不斷高級(jí)化，住宅房地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)郊區(qū)化的趨勢(shì)，人們對(duì)居住環(huán)境的要求不斷提高，但是即使周邊生態(tài)環(huán)境非常優(yōu)異的住宅房地產(chǎn)，也是局限于住宅的范疇，并非旅游房地產(chǎn)的概念。而以度假村、度假酒店等為代表的旅游房地產(chǎn)形式，一般需要依托自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)良區(qū)、旅游風(fēng)景名勝區(qū)、旅游型城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)自然生態(tài)環(huán)境和歷史人文環(huán)境有很高的要求，同時(shí)也受到優(yōu)異脆弱的生態(tài)環(huán)境的嚴(yán)格限制。第三，經(jīng)營(yíng)管理的季節(jié)性。普通住宅房地產(chǎn)的居住及管理與季節(jié)性無(wú)關(guān)，而旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理卻具有明顯的季節(jié)性特征。因?yàn)榧竟?jié)性是很多旅游目的地的突出特征，在旅游旺季，旅游房地產(chǎn)的入住率和使用率大大提高，經(jīng)營(yíng)管理的任務(wù)加重；而當(dāng)進(jìn)入旅游淡季，入住率和使用率迅速降低，經(jīng)營(yíng)管理的任務(wù)減輕，甚至很多旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)進(jìn)入歇業(yè)狀態(tài)。第四，購(gòu)買使用的期權(quán)性。雖然當(dāng)前中國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制度，住宅具有期權(quán)銷售的特征，然而與旅游房地產(chǎn)采用特殊經(jīng)營(yíng)形式的時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店以及養(yǎng)老型公寓相比，期權(quán)購(gòu)買消費(fèi)的特征更加突出和明顯。比如時(shí)權(quán)酒店（分時(shí)度假酒店）是指消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷了該酒店在每年某一特定時(shí)間里的若干年使用權(quán)的酒店經(jīng)營(yíng)管理形式，消費(fèi)者將擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間的居住權(quán)。時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店以及養(yǎng)老型公寓等創(chuàng)新型旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理形式，都具有期權(quán)購(gòu)買使用的特點(diǎn)，這與住宅房地產(chǎn)的購(gòu)買使用有著明顯的差別。2.與傳統(tǒng)旅游物業(yè)相比傳統(tǒng)旅游物業(yè)以文物保護(hù)單位、遺址遺跡、廟宇、宮殿等旅游資源為代表，與傳統(tǒng)旅游物業(yè)相比，旅游房地產(chǎn)具有以下三個(gè)方面的突出特征。第一，滿足旅游者的休閑度假需求為主。以文物保護(hù)單位、遺址遺跡為代表的旅游資源一般屬于存量旅游房地產(chǎn)的范疇，以滿足游客的觀光需求為主，旅游功能相對(duì)單一。而許多新開(kāi)發(fā)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，是伴隨著休閑度假旅游的興起而開(kāi)發(fā)建設(shè)的，功能完善、活動(dòng)內(nèi)容豐富，以