房地產(chǎn)市場報告 -第一太平戴維斯-大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)-202209

究部中國寫字樓-2022年9月樓指數(shù)第一太平戴維斯大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)旨在開發(fā)商、業(yè)主和企業(yè)租戶等，提供可靠的參考性指標(biāo)以掌握大灣區(qū)內(nèi)各個城市甲級寫字大灣區(qū)甲級寫字樓研究地理范圍界定為大灣區(qū)內(nèi)地九個城市以及香港特別行政區(qū)，其中根據(jù)城市發(fā)展差異而選定不同的有效研究時間跨度。香港、深圳、廣州研究時間自2009年至今；其它七個內(nèi)地城市研究時間自2013租金指數(shù)反映了各城市寫字樓市場租金的變價格指數(shù)反映了各城市寫字樓市場售價的變總租用成本包含凈有效租金、物業(yè)管理費(fèi)以大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)于2019年10月首次2/research樓指數(shù)2022年上半年，受全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻、多城疫情反復(fù)、階段性供過于求等問題的影響，大灣區(qū)甲級寫字樓租金及價格指數(shù)同時下降，但大灣區(qū)仍持續(xù)錄得新增供應(yīng)入市，這進(jìn)一步加劇了市場近年持續(xù)的供過于求狀況。且與2021年相較，大灣區(qū)整體租賃市場有所放緩，多數(shù)用家在企業(yè)房地產(chǎn)策略及寫字樓需求決策的制定上更為謹(jǐn)慎。區(qū)域凈吸納量大幅下降，同時空置率上升。截至期末，大灣區(qū)半年度凈吸納量環(huán)比下降77.1%、同比下降72.4%，至26.9萬平方米；區(qū)域平均空置環(huán)受大量新增供應(yīng)入市和租金下降的共同影響，市場中可供選擇的物業(yè)數(shù)量增加，同時寫字樓總租用成本有所降低。盡管這在一定程度上利好寫字樓租戶，但卻亦成為業(yè)主的隱憂。因多數(shù)租戶在計算企業(yè)房地產(chǎn)成本時需考慮資本性支出，而在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)及金融環(huán)境下，其潛在的擴(kuò)張及搬遷需求隨之受到一定抑制。同期，鑒于多個城市疫情的反復(fù)及其對諸如實地考察、交易審查、交易洽談等活動的影響，投資者亦普遍推遲了投資計劃。同時，受融資環(huán)境嚴(yán)峻及物業(yè)資產(chǎn)表現(xiàn)欠佳的共同影響，眾多業(yè)主不得不降低其價格預(yù)期出售資產(chǎn)。因此，2022年上半年大灣區(qū)2022年下半年，全球和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)、防疫措施從嚴(yán)、企業(yè)房地產(chǎn)策略謹(jǐn)慎、多個城市大量新增供應(yīng)之于大灣區(qū)寫字樓租賃和投資市場的影響預(yù)計延續(xù)。而政策層面，市場猶有較大空間，且可以預(yù)見其在第四季度前后將有效助力提振經(jīng)濟(jì)，提升市場信心。換言之，新增供應(yīng)或/research34/research022樓指數(shù)022大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)大灣區(qū)甲級寫字樓租金指數(shù)(1H/2013-1H/2022)11H/2009=100/1H/2013=1002000140100來源：第一太平2H20131H2H20141H2H20151H2H20161H2H1H20172018深圳佛山2H20192H1H20202H1H20212H2廣州肇慶中山東莞珠海租租金指數(shù)個百分點。期內(nèi)，由于港幣對人民幣匯率的上升，香港成為區(qū)域唯一以人民幣計價呈租金指數(shù)正增/research51H/2009=100/1H/2013=100樓指數(shù)1H/2009=100/1H/2013=100大灣區(qū)甲級寫字樓價格指大灣區(qū)甲級寫字樓價格指數(shù)(1H/2013-1H/2022)2702409011H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2013201420152016201720182019202020212022香港惠州大灣區(qū)廣州肇慶深圳佛山中山價價格指數(shù)期內(nèi)，部分負(fù)債率較高的大型開發(fā)商及業(yè)主的融資難度及債務(wù)風(fēng)險繼續(xù)增加，這迫使他們降低價格預(yù)期出售資產(chǎn)，以期增強(qiáng)企業(yè)資金流動性并提高償債能力。而另一方面，部分投資者則繼續(xù)對收購具有潛在升值空間的優(yōu)質(zhì)項目保持興趣，但物業(yè)的價格需極富競爭優(yōu)勢，以滿足投資者在主要市場于6/research09608006404803200樓指數(shù)09608006404803200大灣區(qū)甲級寫字樓市場供需分析大灣區(qū)甲級寫字樓現(xiàn)有存量及空置率(1大灣區(qū)甲級寫字樓現(xiàn)有存量及空置率(1H/2022)60%50%40%30%20%0%深圳香港廣州珠海東莞佛山惠州中山江門肇慶現(xiàn)有存量(左軸)空置率(右軸),265.5萬平方米。其中，廣、深、港合計約占區(qū)域總存量的75.9%，且隨著內(nèi)地市場的快速發(fā)展，深圳的存量規(guī)模已期內(nèi)，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、疫情的反復(fù)及與之相關(guān)的防疫封控對企業(yè)運(yùn)營的影響，加之企業(yè)租戶多采取審慎的租賃策略并收緊企業(yè)房地產(chǎn)成本預(yù)算，大灣區(qū)寫字樓租賃市場整體放緩，且這一趨勢在第二季度尤為明顯，并在區(qū)域凈吸納量的下降和空置率的上升中有所體現(xiàn)。截至期末，區(qū)域半年度凈吸納量環(huán)比下降77.1%、1個百分點，至/research7肇慶廣州佛山中山珠海香港 惠州東莞深圳樓指數(shù)肇慶廣州佛山中山珠海香港 惠州東莞深圳香港寫字樓租賃市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)，包括跨國企業(yè)租賃面積的持續(xù)縮減、內(nèi)地企業(yè)需求的減少、本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題等。但與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的新興企業(yè)需求的增長，尤其是在區(qū)塊鏈、加密貨幣、非同質(zhì)化代幣業(yè)務(wù)等領(lǐng)域，在部分程度上抵消了上2022年上半年，廣州寫字樓總存量持續(xù)增加，租賃市場情緒傾軟。期內(nèi)，租賃活動有所減少，數(shù)個行業(yè)的租賃需求均呈下降趨勢，部分核心子市場出現(xiàn)租戶退租。因此，全市上半年凈吸納量僅錄得2.2萬平方米，為近四年來新低，而全受本地和與深圳有密切經(jīng)濟(jì)往來城市數(shù)輪疫情反復(fù)及小規(guī)模社區(qū)封控的影響，深圳經(jīng)濟(jì)及企業(yè)運(yùn)營受到一定沖擊。同時，信息技術(shù)行業(yè)的部分業(yè)務(wù)板塊亦受政策調(diào)整影響，租賃需求有所減少。因此，盡管本期深圳半年度凈吸納量錄得大灣區(qū)最樓指數(shù)大灣區(qū)甲級寫字樓市場總租用成本分析大大灣區(qū)城市甲級寫字樓租用成本(1H/2022)香港深圳廣州珠海佛山214.6185.6114.076.4498.6182.1154.388.653.839.9已含已含已含已含72.732.531.325.423.7東莞76.356.9已含19.4中山76.261.7已含14.5凈有效租金(人民幣每平方米每月)相關(guān)稅費(fèi)(人民幣每平方米每月)物業(yè)管理費(fèi)(人民幣每平方米每月)江門59.745.6江門59.745.6已含14.1惠州68.556.6已含51.240.9已含10.4上海257.6上海257.6222.3已含35.3372.2337.5已含34.7包括凈有效租金、相關(guān)稅費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)；北京、上海兩市數(shù)據(jù)僅作對比參考使用；香港數(shù)據(jù)根據(jù)季末匯率折算為人民幣，下同-6%-4%2%同比變化0%4%環(huán)比變化1.7%。其中，中山和肇慶的總租用成本上升由平均物業(yè)管理費(fèi)上升所致，而香港總租用成本上升則歸因于港幣對人民幣匯率的上升。若以本地貨幣計算，香港8//research9米每月樓指數(shù)米每月大灣區(qū)甲級寫字樓總租用大灣區(qū)甲級寫字樓總租用成本(1H/2013-1H/2022)90080070060050040030020010001H2H20141H2H20151H2H1H2H20141H2H20151H2H20132H2H2H2H2H2017201820192020202120222016香港惠州廣州肇慶深圳佛山中山的兩難局面各城市業(yè)主除采取直接減租、延長免租期等租賃策略外，部分低線城市的業(yè)主采取更為激進(jìn)的租賃策略挽留租戶。例如，惠州的部分業(yè)主愿為面臨財務(wù)困境、考慮降級辦公場所的企業(yè)降租。這些城市的寫字樓市場與香港、廣州、深圳等重點城市不同，需要在城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及寫字樓供應(yīng)端規(guī)劃等方面獲得更多和更合理的支持。下降在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，多數(shù)寫字樓租戶的企業(yè)房地產(chǎn)成本預(yù)算持續(xù)收緊，其承租能力與租賃需求同步下降。此外，在面臨搬遷或續(xù)租的選擇時，租戶對財務(wù)條款和成果的審查更為謹(jǐn)慎，且尤為注重對資本性支出的考量。這致使多數(shù)業(yè)主在租賃及租金洽談方面的空間受限，進(jìn)而導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)多數(shù)城市總租用成本下降。樓指數(shù)大灣區(qū)甲級寫字樓市場周期大大灣區(qū)甲級寫字樓租金表現(xiàn)周期(1H/2022)近年，區(qū)域內(nèi)多數(shù)內(nèi)地城市寫字樓物業(yè)市場均經(jīng)歷了快速發(fā)展階段，這無疑在短期為市場帶來大量供應(yīng)，且在未來兩至，。10//research11樓指數(shù)未來6-12個月內(nèi)，全球和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)、防疫措施從嚴(yán)、企業(yè)房地產(chǎn)策略謹(jǐn)慎、多數(shù)城市大量新增供應(yīng)之于大灣區(qū)寫字樓租賃和投資市場的影響預(yù)計延續(xù)。但政策層面預(yù)計將推出更多效的扶持措施，且有望在第四季度前后助力提振經(jīng)濟(jì)并提升市場信心。2022年下半年，包括香港、廣州、深圳在內(nèi)的多數(shù)大灣區(qū)城市計劃迎來大量新增供應(yīng)入市，甲級寫字樓市場平均入駐率及租金或?qū)⒔Y(jié)構(gòu)性下降，大灣區(qū)甲級寫字樓租金聯(lián)系我們