重慶-復(fù)地上城整合營(yíng)銷策略的報(bào)告

重慶-復(fù)地上城整合營(yíng)銷策略的報(bào)告行軍路線圖戰(zhàn)前分析戰(zhàn)略思考戰(zhàn)役戰(zhàn)術(shù)【四大問題】【一個(gè)目標(biāo)，四個(gè)關(guān)系】【兩個(gè)中心，四項(xiàng)戰(zhàn)術(shù)】【四大問題】第一步戰(zhàn)前分析板塊產(chǎn)品銷售開發(fā)量巨大，成熟度低。定位偏差，樣板缺失，體驗(yàn)感弱群狼圍攻，僧多粥少，來(lái)人不足。推廣形象偏差，策略不清，缺乏整合。開發(fā)量巨大，成熟度低，競(jìng)爭(zhēng)激烈1、僅北部新區(qū)板塊開發(fā)量已超過500萬(wàn)方，且大盤居多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、市場(chǎng)對(duì)板塊的環(huán)境認(rèn)可度高，但對(duì)板塊的交通、配套等生活必備條件的兌現(xiàn)不信任3、城市向北的前景不明朗，板塊定位雖然起點(diǎn)較高，但目前無(wú)強(qiáng)有力的引擎支撐，成熟度嚴(yán)重不足。板塊問題板塊項(xiàng)目復(fù)地上城奧林匹克花園融科蔚城愛加麗都綠地翠谷總計(jì)占地面積約33萬(wàn)M2約225萬(wàn)M264萬(wàn)M2約26萬(wàn)M253.4萬(wàn)M2401.4萬(wàn)M2總建面積79萬(wàn)M2250萬(wàn)M285萬(wàn)M251萬(wàn)M235萬(wàn)M2500萬(wàn)M2（北部新區(qū)板塊主要項(xiàng)目體量）周邊較成熟的五黃路、冉家壩板塊供應(yīng)量亦較大，攔截與分流了相當(dāng)?shù)目驮从绕涫墙?、渝中、渝北區(qū)客源。板塊冉家壩板塊交通景觀大道、松石大道、新南路配套成熟度高代表項(xiàng)目龍湖紫都城、尚源印象、春風(fēng)城市心筑、龍湖水晶酈城主要客戶來(lái)源渝北區(qū)、江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)主力客戶公務(wù)員、大型企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主、教師主要產(chǎn)品特征類型高層用途自住、投資價(jià)格范圍3200-3700㎡未來(lái)趨勢(shì)隨著該區(qū)域定位重慶新的行政區(qū)，將帶來(lái)巨大的升值空間冉家壩五黃路板塊五黃路板塊交通五黃路、五童路配套成熟度較為成熟代表項(xiàng)目魯能星城、天江鼎城、巴蜀城、御景天成、長(zhǎng)安麗都主要客戶來(lái)源渝北區(qū)、江北區(qū)、渝中區(qū)、周邊縣市及外省市主力客戶私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)單位、軍警主要產(chǎn)品特征類型高層用途自住、投資價(jià)格范圍3100-3900元/㎡未來(lái)趨勢(shì)臨近重慶CBD江北城、后期發(fā)展?jié)摿薮螽a(chǎn)品問題定位偏差，樣板缺失，缺乏亮點(diǎn)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型10月銷售套數(shù)10月銷售面積（萬(wàn)㎡）10月銷售金額（億元）累計(jì)銷售套數(shù)累積銷售面積（萬(wàn)㎡）累計(jì)銷售金額（億元）金科天湖美鎮(zhèn)·觀天下高層300.30.116356.362.34融科蔚城高層、多層90.10.033273.20.99愛加麗都小高層270.310.12860.980.39金山名都小高層100.090.034173.621.27奧林匹克花園花園洋房1531.380.54182523.269.72弗萊明戈花園洋房1002.21.032806.162.89（旺季：10月周邊項(xiàng)目銷售情況）項(xiàng)目名稱物業(yè)類型8月銷售套數(shù)8月銷售面積（萬(wàn)㎡）8月銷售金額（億元）累計(jì)銷售套數(shù)累積銷售面積（萬(wàn)㎡）累計(jì)銷售金額（億元）金科天湖美鎮(zhèn)·觀天下高層400.40.155705.712.1融科蔚城高層、多層///3183.10.96愛加麗都小高層130.140.05520.590.24金山名都小高層250.210.083923.41.2奧林匹克花園花園洋房801.080.45162221.28.9弗萊明戈花園洋房一期基本售罄，二期尚未發(fā)售（淡季：8月周邊項(xiàng)目銷售情況）1、由于目前北部的環(huán)境優(yōu)勢(shì)與成熟度劣勢(shì)，區(qū)域內(nèi)過渡型的低密度類別墅產(chǎn)品表現(xiàn)良好，除了開發(fā)商品牌帶動(dòng)的公寓銷售情況尚可之外，其他公寓型產(chǎn)品均表現(xiàn)欠佳；2、本地塊屬于北部的新區(qū)，更適合開發(fā)經(jīng)濟(jì)型低密度產(chǎn)品，目前的小高層將本案拖入非主流產(chǎn)品的大體量競(jìng)爭(zhēng)中，舉步維堅(jiān)。3、重慶本地人對(duì)于高檔產(chǎn)品的認(rèn)知基本還停留在低密度類型上，對(duì)于高檔的高層社區(qū)無(wú)認(rèn)知基礎(chǔ)，亦缺乏國(guó)際型的高端客群帶動(dòng)認(rèn)知進(jìn)步；（10月未購(gòu)客戶抗性分析）*注：為復(fù)選選擇，故有重疊。1、區(qū)域成熟度與交通配套等抗性占據(jù)了主導(dǎo)位置，并產(chǎn)生了與之相關(guān)的升值前景抗性2、戶型面積尤其是90平米左右兩房的面積超出了重慶對(duì)于兩房的主流認(rèn)識(shí)；戶型的樓棟分布亦不合理，朝路與朝景的兩房三房配比倒置，使得舒適型三房反而大部分朝向馬路，并使得噪音、朝向的抗性更顯突出；3、部分客戶直奔花園洋房而來(lái)，而本案缺乏區(qū)域主流產(chǎn)品，造成客戶流失；4、高爾夫觀景房?jī)r(jià)格抗性較大，證明高爾夫景觀無(wú)法構(gòu)成支撐價(jià)格的價(jià)值體系，而現(xiàn)場(chǎng)立面、景觀的樣板展示不足，未能構(gòu)成項(xiàng)目自身的價(jià)值；組團(tuán)中心花園尚無(wú)動(dòng)靜。對(duì)面的低檔社區(qū)一覽無(wú)余。組團(tuán)中心花園尚無(wú)動(dòng)靜。圍板阻隔了視線。正在施工的保利高爾夫別墅和二期基地，景觀凌亂。入口有一定氣勢(shì)，但商業(yè)氛圍沒出來(lái)。觀景平臺(tái)視野開闊。入口至售樓處動(dòng)線過長(zhǎng)，缺乏有效引導(dǎo)。1、樣板區(qū)局促不通透，樣板展示效果不強(qiáng)，對(duì)品質(zhì)與價(jià)格的支持度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。2、樣板房樓層過低，視野不夠開闊，高爾夫景觀為售樓處所擋，北面為工地?zé)o有利景觀；3、看房動(dòng)線無(wú)完整景觀，無(wú)電梯，客戶看房較麻煩，星級(jí)大堂、景觀電梯等優(yōu)勢(shì)無(wú)法展示，整個(gè)看房流程中無(wú)法體驗(yàn)高檔社區(qū)的氛圍。目前樣板房位置：7#樓4F銷售問題群狼圍攻，僧多粥少，來(lái)人不足。4月5月6月7月8月9月10月11月總計(jì)節(jié)點(diǎn)4.22放號(hào)4.28現(xiàn)場(chǎng)開放5.11-5.14春交會(huì)5.18開盤－－－9.15上海推介9.23-24復(fù)地會(huì)看房10.19預(yù)約放號(hào)秋交會(huì)11.5重慶小姐采風(fēng)加推開盤－推案量2#、4#總計(jì)227戶－－－－－1#、3#加推總計(jì)206戶－433戶去化量（大定）0431721010135100套（4-11月銷售情況一覽）1、板塊內(nèi)公寓整體表現(xiàn)不佳，市場(chǎng)供求比嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格與優(yōu)惠措施反應(yīng)平淡2、本案作為后起項(xiàng)目與較早入市的奧園、融科蔚城相比均未形成有競(jìng)爭(zhēng)力的核心優(yōu)勢(shì)，在周邊項(xiàng)目趨向價(jià)格戰(zhàn)與優(yōu)惠戰(zhàn)的情況下，脫身無(wú)術(shù)；3、項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)人尤其是主動(dòng)來(lái)人嚴(yán)重不足，案場(chǎng)人氣不夠，銷售氛圍較弱，也為業(yè)務(wù)員逼定帶來(lái)難度。奧林匹克花園融科蔚城愛加麗都綠地翠谷價(jià)格高層：3300花園洋房：4200

公寓3380

公寓3950

花園洋房:3600疊加別墅:4700聯(lián)排別墅:6200促銷形式一次性9.8折按揭9.9折近期最低折扣8.8折97折，加1元送7000元電腦；近期最低折扣9折一次性9.8折，按揭9.9折。買房送車，50輛雪佛蘭；不要車可抵房款（折算后約8.7-9.3折）一次性付款9。8折，按揭付款9.9折。特別房源有額外優(yōu)惠。（周邊項(xiàng)目近期促銷一覽）推廣問題4月5月6月7月8月9月10月11月節(jié)點(diǎn)推出2#、4#總計(jì)227戶－－－－－加推1#、3#總計(jì)206戶－推廣主題79萬(wàn)方國(guó)際人本主義社區(qū)北部巔峰/新生活/國(guó)際觀高爾夫?qū)捑吧罡郀柗驅(qū)捑吧顝V告?！俺恰毕盗?。（僅發(fā)布一則即中止）城市向北，生活向上。年度保留景觀座加推重慶小姐賽事促銷開盤韓國(guó)游促銷－－－－秋交會(huì)促銷－推廣活動(dòng)4.28揭幕大典觀音橋巡展春交會(huì)5.22首批客戶回饋集團(tuán)內(nèi)部購(gòu)房組織觀音橋巡展企業(yè)團(tuán)購(gòu)拜訪與跟蹤－社區(qū)巡展重慶小姐啟動(dòng)上海復(fù)地會(huì)看房區(qū)縣看房團(tuán)媒體看房團(tuán)秋交會(huì)觀音橋巡展重汽巡展重慶小姐采風(fēng)媒體看房團(tuán)策略不清，缺乏整合。（4-11月推廣大事記）傳播內(nèi)容：1、定位語(yǔ)：“79萬(wàn)方國(guó)際人本主義社區(qū)”2、廣告語(yǔ)：“城市向北，生活向上”

輔助廣告語(yǔ)：北部巔峰/新生活/國(guó)際觀和諧/關(guān)愛/人文3、景觀優(yōu)勢(shì)：“高爾夫?qū)捑吧睢?、信息：銷售信息與活動(dòng)信息。1、缺乏核心概念與主題，面面俱到，章法混亂，造成品牌形象過虛，賣點(diǎn)過泛；2、廣告投放不足，節(jié)奏缺乏系統(tǒng)考量；3、整體推廣無(wú)亮點(diǎn)，缺乏有力的賣點(diǎn)整合與利益點(diǎn)訴求，缺乏現(xiàn)場(chǎng)的樣板支持；4、贊助活動(dòng)缺乏配合性炒作，與項(xiàng)目的關(guān)系訴求不明確，對(duì)項(xiàng)目的推動(dòng)不明顯。【總結(jié)：核心問題】定位偏差，缺乏整合【一個(gè)目標(biāo)】破局第二步戰(zhàn)略思考整合模塊，統(tǒng)一策略，突破僵局破局關(guān)鍵：跳出目前的公寓型第一居所競(jìng)爭(zhēng)，做符合地性與市場(chǎng)成長(zhǎng)階段的產(chǎn)品定位與價(jià)值體系建立。開發(fā)策略調(diào)整先低后高一期以后的開發(fā)順序如何調(diào)整，如何納入?yún)^(qū)域主流范疇。尋找差異情景洋房與聯(lián)排如何選擇，低密度產(chǎn)品如何尋找差異定位，從而在主流市場(chǎng)中分得一杯羹。觀景小高層/高層低密度產(chǎn)品先低后高：調(diào)整后的開發(fā)順序1232-3年內(nèi)：以低密度產(chǎn)品為主3年后：根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。情景洋房機(jī)會(huì)：1、區(qū)域主流產(chǎn)品，市場(chǎng)認(rèn)知度與認(rèn)可度較高；2、具備一定體量，獨(dú)立推廣易形成概念與氣候；3、中端產(chǎn)品，從品牌上能拉動(dòng)社區(qū)整體形象又不至于與一期脫離太遠(yuǎn)；4、與一期高層的客層具備一定的重合，推廣過程中能部分帶動(dòng)一期房源的銷售，同時(shí)通過總價(jià)的擠壓亦能幫助一期一部分大房型的去化；挑戰(zhàn)：重慶情景洋房產(chǎn)品已相對(duì)成熟，并形成了口碑極高的品牌開發(fā)商，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度也較高，因此對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與施工的要求較高，一旦介入，需在產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新上精益求精，并找到自己獨(dú)特的概念。聯(lián)排別墅機(jī)會(huì)：1、區(qū)域主流產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度高，目前在售項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般；2、中高端產(chǎn)品，能從品牌上拉動(dòng)社區(qū)整體形象；缺點(diǎn)：1、體量較小，獨(dú)立推廣難以形成氣候，尤其在二期之后產(chǎn)品類型暫時(shí)無(wú)法確定的情況下，難以進(jìn)行強(qiáng)有力概念的豎立；2、與一期客層幾乎無(wú)重合，難以對(duì)一期形成拉動(dòng)，在一期尚剩余較大體量的情況下，勢(shì)必造成推廣主題的混亂與難以取舍。尋找差異：低密度產(chǎn)品中，情景洋房與聯(lián)排如何選擇？綜合上述分析，從一、二期互動(dòng)雙贏的角度出發(fā)，

建議二期以情景洋房為主

但對(duì)情景洋房產(chǎn)品的營(yíng)造則提出了較高要求。尋找差異

：上城的情景洋房如何定位？重慶花園洋房產(chǎn)品分析：

1、注重立面與環(huán)境的營(yíng)造，品質(zhì)感與細(xì)節(jié)的打造都已相當(dāng)成熟；

2、概念上基本上采取移植風(fēng)情的貼標(biāo)簽的作法，特征鮮明；

3、空間感的營(yíng)造較一般，萬(wàn)科情景洋房的許多創(chuàng)新點(diǎn)如大退臺(tái)、底層花園入戶、半地下室等未成為主流，因此在空間附加值的營(yíng)造上不強(qiáng)；

4、圍合感不強(qiáng)，因此景觀的表現(xiàn)基本均好，無(wú)圍合小院落的景觀形成。項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）容積率花園洋房總建面（萬(wàn)㎡）奧林匹克花園42000.9820金科天湖美鎮(zhèn)43501.2040綠地翠谷38500.662.14弗萊明戈4800120東原中央美地41001.2720北部新區(qū)花園洋房龍湖159.46㎡金科156.5㎡奧園114㎡尋找差異：上城情景洋房產(chǎn)品定位上城情景洋房普通情景洋房經(jīng)濟(jì)型別墅上城情景洋房應(yīng)當(dāng)介于普通情景洋房與經(jīng)濟(jì)型別墅之間，具備普通情景洋房的外表特征、面積段、價(jià)格段，內(nèi)部空間感受、環(huán)境的營(yíng)造卻接近一般經(jīng)濟(jì)型別墅，從而在普通情景洋房與經(jīng)濟(jì)型別墅之間找到一個(gè)過渡性空白；因此空間設(shè)計(jì)上應(yīng)采納別墅的部分特征，注重各戶之間的均好性，注重產(chǎn)品的個(gè)性與變化，并合理控制面積。高密度產(chǎn)品與低密度產(chǎn)品的關(guān)系【二期的低密度產(chǎn)品如何打造？與一期如何互動(dòng)雙贏？】?jī)r(jià)格與價(jià)值的關(guān)系【高層如何通過價(jià)值體系的建立突破價(jià)格抗性？】上城與上層的關(guān)系【上城生活如何變成上層生活？】上半年與下半年的關(guān)系【上半年與下半年的二大戰(zhàn)役如何布署？】【四個(gè)關(guān)系】【二個(gè)中心】高密度產(chǎn)品與低密度產(chǎn)品上半年與下半年第三步戰(zhàn)役戰(zhàn)術(shù)上半年主攻高層，下半年主攻情景洋房上半年造“園”，下半年造“院”兩次蓄勢(shì)，兩次暴發(fā)產(chǎn)品：概念之上，創(chuàng)造價(jià)值現(xiàn)場(chǎng)：樣板之上，強(qiáng)化體驗(yàn)配套：抓住重點(diǎn)，營(yíng)造特色推廣：主題之上，創(chuàng)造生活【四項(xiàng)戰(zhàn)術(shù)】產(chǎn)品策略一期高層重慶森林【概念之上，創(chuàng)造價(jià)值】造“院”溪谷十二院造“園”二期情景洋房選擇北部新區(qū)的客戶絕大多數(shù)是為環(huán)境而來(lái)，在其他個(gè)案紛紛以建筑風(fēng)格為項(xiàng)目貼標(biāo)簽時(shí)，本案應(yīng)避重就輕，以園林景觀為項(xiàng)目賦予概念。一期高層重慶森林造“園”營(yíng)造重點(diǎn)一：主題化讓園林自己說故事營(yíng)造重點(diǎn)二：大植被迎合重慶本土喜好營(yíng)造重點(diǎn)三：增加水景迎合重慶本土喜好一組團(tuán)：維多利亞的森林關(guān)鍵詞：大樹，草坪，歐式標(biāo)簽，儀式感大樹林蔭與小徑。水景的歐式元素。道路、林蔭與草坪的配合大路、小路的尺度，鋪地的色彩選擇車庫(kù)入口的大樹中央水景的感染力小型水景的點(diǎn)綴植被的層次歐式元素的運(yùn)用歐式元素的運(yùn)用二組團(tuán)：香格里拉的森林關(guān)鍵詞：大樹，水景，曲徑通幽大樹的栽植木質(zhì)鋪磚相間的小徑小溪小溪小溪林蔭小廣場(chǎng)大樹冠樹種的運(yùn)用不遮擋陽(yáng)光的前提下，讓植物盡可能與建筑接近不遮擋陽(yáng)光的前提下，讓植物盡可能與建筑接近造“院”溪谷十二院二期情景洋房營(yíng)造重點(diǎn)一：別墅化空間營(yíng)造別墅特征營(yíng)造重點(diǎn)二：創(chuàng)新化利用地形做產(chǎn)品創(chuàng)新營(yíng)造重點(diǎn)三：附加值設(shè)計(jì)可附贈(zèng)空間營(yíng)造重點(diǎn)四：院落感組團(tuán)圍合與私家庭院借鑒案例一別墅化的情景洋房天井天井天井天井一復(fù)地下室（下）：附送全明半地下室；挑空餐廳。附送面積：約78平米天井天井五層垂直4戶，3戶為復(fù)式，復(fù)式皆有挑空一復(fù)地下室（上）：前后私家花園；雙套房設(shè)計(jì)；套內(nèi)面積：約110平米挑空餐廳挑空餐廳私家花園私家花園私家花園私家花園可封閉陽(yáng)臺(tái)可封閉陽(yáng)臺(tái)二復(fù)三（下）：可封閉式陽(yáng)臺(tái)；套內(nèi)面積：約145平米挑空客廳挑空客廳二復(fù)三（上）：可封閉式陽(yáng)臺(tái)，主人套房；套內(nèi)面積：約145平米主人套房主人套房四復(fù)三（下）：可封閉式陽(yáng)臺(tái)，主人套房；套內(nèi)面積：約139平米主人套房主人套房四復(fù)三（上）：可封閉式陽(yáng)臺(tái)，主人套房；套內(nèi)面積：約139平米挑空客廳挑空客廳五層：小三房；套內(nèi)面積：約93平米剖面圖可根據(jù)本案地形條件改為南北分別入戶，增加類別墅的尊貴感。借鑒案例二稍高密度的別墅化情景洋房七層帶電梯，垂直5戶，戶戶為復(fù)式一復(fù)地下室（下）：附送全明地下室；可自由分割；挑高餐廳附送面積：約63平米天井電梯挑高一復(fù)地下室（上）：可封閉陽(yáng)臺(tái)；南向私家園附送面積：約104平米借鑒案例三高附加值的情景洋房戶戶有兩層空間，較大的贈(zèng)送面積地下室二層贈(zèng)送地下室一層贈(zèng)送地下室二層下沉式庭院一層下沉式庭院一層入戶花園下沉式庭院橫廳一層入戶花園一層門廊與玄關(guān)陽(yáng)光房二層露臺(tái)橫廳三層贈(zèng)送躍四層的大露臺(tái)整體考察：1、利用高差，一層、二層均有下沉式庭院或半地下室贈(zèng)送2、三層贈(zèng)送大露臺(tái)，解決一般情境洋房三層僅樓層好，無(wú)亮點(diǎn)問題3、四、五層復(fù)式挑高坡屋頂，在送大面積露臺(tái)的同時(shí)還贈(zèng)送閣樓借鑒案例四空間舒適的情景洋房面積控制合理，立面變化豐富，空間舒適情景洋房類型建議根據(jù)位置與地形的不同區(qū)別類型，總體可分為臨水、臨坡和觀景三類，圍合出若干個(gè)院落，每個(gè)院落與景觀方案結(jié)合，賦與不同的主題。SCENESIDE-YARDHILLSIDE-YARDLAKESIDE-YARD最終形成上城的溪谷十二院景觀營(yíng)造建議做足中心水景文章參考命名大溪地調(diào)整建議：目前水域面積過大，過于通透，建議局部縮小水域面積，使整體水景產(chǎn)生曲折變化，增加自然情趣。運(yùn)動(dòng)區(qū)?？紤]到維護(hù)與無(wú)水期的美觀，泳池不宜過大，可與周邊自然水景結(jié)合做無(wú)邊界泳池?？煽紤]將網(wǎng)球等其他運(yùn)動(dòng)設(shè)施集中在該區(qū)域。跌瀑觀魚區(qū)。聽水區(qū)。涌泉，跌水。鳥鳴區(qū)。木平臺(tái)。情景洋房立面風(fēng)格建議延續(xù)一期新古典風(fēng)格的基礎(chǔ)上，增加細(xì)部裝飾，增加貴氣感現(xiàn)場(chǎng)策略入口【樣板之上，強(qiáng)化體驗(yàn)】增加氛圍強(qiáng)化引導(dǎo)目前重慶的項(xiàng)目對(duì)于樣板段的營(yíng)造均十分重視，本案在明年5月底交房前應(yīng)盡快補(bǔ)強(qiáng)樣板區(qū)域的營(yíng)造。示范樓景觀、品質(zhì)完整展現(xiàn)樣板段可觀、可感、可游目前客戶現(xiàn)場(chǎng)參觀動(dòng)線1234強(qiáng)化后的客戶現(xiàn)場(chǎng)參觀動(dòng)線13562741入口：入口有一定的氣勢(shì)，但商業(yè)區(qū)仍較雜亂，建議盡快清理并種植植栽；同時(shí)對(duì)商業(yè)街進(jìn)行整體包裝，增加店招、雨篷、墻面燈光裝飾、戶外休閑座椅；如可能的話引進(jìn)或自營(yíng)一家咖啡店；2入口引導(dǎo)點(diǎn)：目前售樓處離入口過遠(yuǎn)，客戶進(jìn)入售樓處的過程中缺乏講解與引導(dǎo)，建議配合商業(yè)街的包裝，在入口處設(shè)計(jì)預(yù)接待處，業(yè)務(wù)員可陪同至售樓處，讓客戶從一進(jìn)入小區(qū)即開始對(duì)項(xiàng)目有深入了解。3售樓處外廣場(chǎng)：廣場(chǎng)鋪地廣受爭(zhēng)議，售樓處外氣氛不足，建議調(diào)整廣場(chǎng)鋪地，補(bǔ)充現(xiàn)場(chǎng)裝飾，增加氣氛。74兩個(gè)組團(tuán)中心花園：必須在明年5月前至少開放一個(gè)中心花園，并做到可觀、可感、可游?？捎^：打通整個(gè)橫向景觀軸，使視野更開闊，現(xiàn)場(chǎng)景觀氣勢(shì)將與目前完全不同；可感：增加小區(qū)背景音樂播放；可游：全面開放供客戶參觀，并可組織客戶游園活動(dòng)。6樣板房：建議將5#樓或7#樓作為示范樓，提前完成電梯、大堂、看房通道、外墻的安裝、施工，與清潔，將樣板房設(shè)在10層以上，高爾夫景觀與中心花園景觀各一套。6配套策略交通配套【抓住重點(diǎn)，營(yíng)造特色】社區(qū)巴士由于區(qū)域成熟度無(wú)法短期內(nèi)改變，泛泛而談地配套解決方案也無(wú)法在短期內(nèi)迅速消除客群的疑慮。因此配套的解決宜抓住重點(diǎn)，集中落實(shí)。教育配套名校、特色商業(yè)配套交房落實(shí)交通配套社區(qū)巴士目前奧園引用南方的經(jīng)驗(yàn)，已開通24小時(shí)社區(qū)巴士，對(duì)于目前的北部新區(qū)來(lái)說，社區(qū)巴士的開通是個(gè)必須的承諾，我們要做的是，如何把社區(qū)巴士做出特色。在小區(qū)門口及點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的巴士停靠站建議設(shè)置社區(qū)巴士生活館，目前市區(qū)外接待點(diǎn)即可投入為上城巴士生活館使用，生活館除供社區(qū)居民24小時(shí)候車外，還可增加休閑功能，等車的同時(shí)憑小區(qū)門禁卡可獲得飲料、閱讀雜志，甚至聽聽音樂，讓等車也變成一種享受。巴士線路類型。兩條線路：環(huán)線巴士＋直開巴士，24小時(shí)開通，周末可增加班次，但保證無(wú)論多晚都有巴士能將住戶送回家中。巴士線路征集。對(duì)已購(gòu)客戶、意向客戶甚至是廣大購(gòu)房者，征集巴士線路，將24小時(shí)社區(qū)巴士作為一個(gè)事件進(jìn)行炒作；上城巴士生活館音樂、咖啡、雜志、24小時(shí)的VIP守候商業(yè)配套交房落實(shí)交房前盡快引入部分商家，營(yíng)造入口商業(yè)氛圍，給予業(yè)主和客戶以信心。商業(yè)營(yíng)造形式：1、免租金招商。免2-3年租金，引入商家，重點(diǎn)為超市、小型餐飲、干洗店、洗車店等生活必備配套，對(duì)于咖啡館、中檔餐廳、生鮮凈菜店、花店等中高檔配套，甚至可以考慮貼補(bǔ)裝修費(fèi)；2、自營(yíng)。如招商受阻或招商不足的情況下，必須以物業(yè)自營(yíng)的形式，滿足社區(qū)基本生活配套，至少實(shí)現(xiàn)小型超市、小型餐飲業(yè)態(tài)的完善。教育配套名校、特色學(xué)校教育配套的落實(shí)需要長(zhǎng)時(shí)間的聯(lián)系與商洽，建議提早進(jìn)行，爭(zhēng)取年內(nèi)能落實(shí)合作學(xué)校意向，即可對(duì)外宣傳。推廣策略點(diǎn)【主題之上，創(chuàng)造生活】上半年與下半年根據(jù)上半年與下半年兩個(gè)節(jié)點(diǎn)組織推廣攻勢(shì)，系列性的活動(dòng)貫穿全年。線系列性活動(dòng)面上游生活代言家庭1、全年?duì)I銷推廣主題調(diào)整城市向北，生活向上北部顛峰。新生活。國(guó)際觀。上城。一座城市的上游生活。營(yíng)銷主題

產(chǎn)品支撐點(diǎn)廣告宣傳點(diǎn)整合營(yíng)銷手段報(bào)紙、電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)、SP、PR等上城一座城市的上游生活立體庭院高層/情景洋房/新古典建筑群/入戶花園/上下互錯(cuò)露臺(tái)/6米挑空俯瞰2400畝36洞高爾夫球場(chǎng)/三大中央組團(tuán)花園/四重景觀視野/150米樓間距國(guó)際化的重慶城市向北/新興的中產(chǎn)階層逐步壯大/朝氣向上富足時(shí)尚悠閑精致金山廣場(chǎng)/沃爾瑪家樂福/3號(hào)輕軌/人大附中/巴蜀中學(xué)/重醫(yī)附院/兒醫(yī)附院復(fù)地/中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第4名/泛亞國(guó)際/全球三大設(shè)計(jì)事務(wù)所之一上層建筑上行階層上佳景觀上流配套上等團(tuán)隊(duì)2、賣點(diǎn)梳理與整合。3、階段推廣主題。上城。一座城市的上游生活。上半年/高層上游“森·活”下半年/情景洋房上游“院·落”4、系列活動(dòng)貫穿全年?；顒?dòng)目的：盡可能增加案場(chǎng)來(lái)人，使案場(chǎng)保持熱度與人氣，同時(shí)強(qiáng)化對(duì)已購(gòu)客戶的維護(hù)；通過活動(dòng)傳達(dá)全年上游生活主題，配合現(xiàn)場(chǎng)樣板進(jìn)度加強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)知度；利用重慶小姐三甲一年的代言同時(shí)使用?；顒?dòng)主題上城四季春季時(shí)尚季夏季悠游季秋季運(yùn)動(dòng)季冬季音樂季5、集中參與性營(yíng)銷活動(dòng)。上游生活代言家庭總獎(jiǎng)金18萬(wàn)元。符合復(fù)地上城形象氣質(zhì)的家庭征詢。與“重