前期物業(yè)接管方案

先期物業(yè)接收方案先期物業(yè)接收方案第一部分：先期介入工作小組及工作計劃一、成立先期介入工作小組從公司內(nèi)部選派多名管理、技術(shù)人員,構(gòu)成項當先期介入工作小組（以下簡稱項目小組)，跟從項目進度展開先期介入工作，公司協(xié)調(diào)與開發(fā)商接洽。組長：公司副總經(jīng)理組員:公司行政部經(jīng)理、質(zhì)量部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、項目部經(jīng)理、項目客服主管、工程主管、安全主管二、物業(yè)管理接收組織機構(gòu)表示圖（見下列圖)三、項目接收工作推動計劃四、職責1、副總經(jīng)理負責物業(yè)管理先期準備的組織工作。2、接收小組負責先期介入移交鋒續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評審。3、行政部負責新建管理處物質(zhì)采買工作。4、人力資源部負責人員編制確立、人員招聘和培訓(xùn)工作。5、質(zhì)量部負責各項規(guī)章制度及入伙資料的審查。6、財務(wù)部負責各種收費項目及標準的判定.7、新建管理處經(jīng)理負責有關(guān)管理工作的籌辦和實行。五、先期準備工作1、行政部先期準備工作1.1負責新建管理地方有表記的設(shè)計、制作并指導(dǎo)安裝。1。2負責新建管理處職工工作服的訂制。1.3負責審查各種物質(zhì)、設(shè)備工具的采買申請。物質(zhì)的采買：依據(jù)《物業(yè)管理方案》負責辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具、設(shè)備的購臵計劃的擬訂、詢價、報批及采買工作。包含：辦公用品：家私、各種文具等。b。辦公設(shè)備：打印機、電話、復(fù)印機、傳真機、空調(diào)、電視機、音響等.c。后勤服務(wù)設(shè)備：食堂、宿舍用品、器具等。d。網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等.e.潔凈及綠化設(shè)備和工具:洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等.f。安全設(shè)備:對講機、電警棍、手電筒等。g。加工維修設(shè)備工具:萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。1。4負責新項目入伙現(xiàn)場的策劃、布臵及展板的設(shè)計、制作和擺放。2、人力資源部先期準備工作2.1負責在入伙前三個月正式下發(fā)管理處成立的文件。2.2依據(jù)《物業(yè)管理方案》審查新建管理處人員編制,并保證管理人員及專業(yè)技術(shù)人員入伙前三個月到位，保安員、保潔員提早一個月到位。2。3負責新建管理處人員的入職培訓(xùn)及管理專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核。3、財務(wù)部先期準備工作3。1負責先期介入花費及新項目管理費標準的測算,經(jīng)副總經(jīng)理審查、董事長審批后歸入拜托管理合同.3。2負責新項目各項服務(wù)收費標準的判定。3.3負責管理處接收物業(yè)入伙前潔凈花費的判定。3。4負責指導(dǎo)管理處出納按財務(wù)制度建賬及財務(wù)軟件的使用。3.5負責監(jiān)察新建管理處的物質(zhì)采買工作。4、質(zhì)量部先期準備工作4.1負責新項目拜托管理合同的評審,報副總經(jīng)理簽訂。4。2負責質(zhì)量系統(tǒng)文件的發(fā)放及輔助編寫有關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件.4.3輔助管理處罰類成立物業(yè)管理檔案資料。4.4負責審查各項規(guī)章制度及入伙資料。4.5輔助新項目管理處質(zhì)量系統(tǒng)文件及入伙工作辦理程序的培訓(xùn)。5、新建管理處經(jīng)理先期準備工作5.1負責制定入伙工作計劃時間表，包含：工作內(nèi)容、負責人及達成時間等，并報副總經(jīng)理審查、董事長審批.5.2負責內(nèi)部管理運作有關(guān)工作:A．編制管理處組織構(gòu)造、各崗位職責，報人力資源部及副總經(jīng)理審查、董事長審批.B．依據(jù)物業(yè)實質(zhì)狀況，完美閉路監(jiān)控、泊車場設(shè)備、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設(shè)備、園林綠化等公共設(shè)備.C．指定專人記錄入伙前后發(fā)生的潔凈、返修及配套完美工程等所產(chǎn)生的各項花費，以便與地產(chǎn)公司結(jié)算。5.3將《入住引導(dǎo)》、《業(yè)主(住戶）資料卡》于入伙前十天交建設(shè)單位，與《入伙通知書》一并發(fā)放業(yè)主。5.4負責入伙前一周準備好入伙應(yīng)備資料，包含:A?！度牖锪鞒獭稡?！栋萃秀y行代收款協(xié)議書》；C?！稌簳r管理規(guī)約》;《業(yè)戶手冊》；《先期物業(yè)管理協(xié)議書》《慣例服務(wù)項目表》防盜門、窗花、露臺推拉門圖樣（包含資料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）；J。房內(nèi)配送電器或其余需操作設(shè)備用品的說明書、保修卡；K.房間設(shè)計平面圖（含水電走向）；其余與業(yè)主有關(guān)資料。現(xiàn)場入伙宣傳展板及有關(guān)入伙引導(dǎo)表記。N。全部“入伙資料”的填寫樣本。5。5進行入伙模擬操練，查驗入伙流程、資源配臵等準備工作能否充分。第二部分：接收查收接收查收的觀點接收查收是物業(yè)管理公司接收開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人拜托的房子時,以物業(yè)主體構(gòu)造安全、知足使用功能和知足管理服務(wù)要求為主要內(nèi)容的接收查驗，對新建房子，接收查收是完工查收的再查收。在達成接收查收后，整體物業(yè)連同配套的設(shè)備、設(shè)備就應(yīng)當移交給物業(yè)管理公司了。接收查收與完工查收不一樣,完工查收是建設(shè)工程達成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，完工查收屬于政府行為，由政府建設(shè)行政主管部門負責構(gòu)成綜合查收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面質(zhì)量查驗和評定。完工查收的達成標記著物業(yè)能夠交托使用，物業(yè)管理公司能夠參加工程的完工查收，但在完工查收中,物業(yè)管理公司不過查收的參加者，而不是查收的責任主體。接收查收是物業(yè)管理公司依據(jù)合同商定或接受拜托獲得物業(yè)的管理權(quán)此后，在正式接收前，針對主體建筑、隸屬設(shè)備、設(shè)備、道路、綠化、場所等進行的綜合查收,接收查收更著重修筑的綜合使用功能和管理需要，接收查收屬于公司行為，物業(yè)管理公司在接收查收的過程中不不過是參加者,而更應(yīng)當是查收的責任主體，接收查收對比完工查收應(yīng)當更全面、更詳盡、更深入，接收查收的達成,標記著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理公司正式開始執(zhí)行管理和服務(wù)職能。接收查收的目的和作用物業(yè)接收查收是物業(yè)管理公司在接收物業(yè)前不行缺乏的重要環(huán)節(jié)管查收應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司共同構(gòu)成結(jié)合查收小組進行要目的和作用以下:

,接,主1、明確交接兩方的責、權(quán)、利關(guān)系,經(jīng)過接收查收和拜托接收合同的簽訂,實現(xiàn)權(quán)益和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各方的義務(wù)和權(quán)益。2、保證物業(yè)具備正常的使用功能，充分保護業(yè)主的利益。要經(jīng)過物業(yè)管理公司的接收查收，從客觀上能進一步促進開發(fā)公司和施工公司按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少往后物業(yè)管理中的麻煩和開銷。同時接收查收能夠填補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，為業(yè)主的入伙查收做好準備，從整體上掌握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。3、接收查收是對先期介入工作的進一步加強和增補，在先期介入的過程中，物業(yè)管理公司已經(jīng)對工程的設(shè)計規(guī)劃、施工工藝、設(shè)備配套等方面提出了一系列的建議，關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位還沒有實行的，物業(yè)管理公司可借助接收查收要求開發(fā)單位完全全面實行，同時經(jīng)過參加完工查收和接收查收，對先期介入過程中未發(fā)現(xiàn)的缺點和破綻，一并提請開發(fā)單位整頓完美。4、為往后管理創(chuàng)建條件，經(jīng)過接收查收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少平時管理過程的維修、保養(yǎng)工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面,依據(jù)接收中的有關(guān)物業(yè)的文件和資料，能夠摸清物業(yè)的性能和特色，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題,計劃安排好各項管理工作，充散發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢。接收查收的內(nèi)容和標準接收查收應(yīng)包含資料的交接查收、建筑主體及配套設(shè)備的查收、各種機電設(shè)備的查收、戶內(nèi)設(shè)備的查收、鑰匙的查收和接收。3。1資料的交接查收3。1。1產(chǎn)權(quán)資料包含以下項目：3.1。1。1項目同意文件3.1。1.2用地同意文件3.1。1.3拆遷資料3。1。1.4房子全部權(quán)證3。1。1。5土地使用權(quán)證3。1。1.6有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議3.1。1。7房子分戶使用清冊3。1。1。8房子設(shè)備及定、附著物清冊3.1。2技術(shù)資料包含以下項目：3。完工圖——包含總平面布臵圖,建筑、構(gòu)造、水、暖、電、氣、隸屬工程各專業(yè)完工圖及地下管線綜合布臵完工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）.3.1。2.2機電設(shè)備的完工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、保護指導(dǎo)、政府主管部門查收合格證明等。3.1。2.3地質(zhì)勘探報告工程合同及開、完工報告3。工程預(yù)決算圖紙會審記錄3。1.2。7工程設(shè)計更改記錄及技術(shù)判定記錄（包含質(zhì)量事故辦理記錄）3。隱蔽工程查收簽證3。1。2.9沉降觀察記錄3。1。2.10防雷接地測試合格證明3.1。2。11完工查收證明書3。鋼材、水泥等主要資料的質(zhì)量保證書。13新資料、構(gòu)、配件的判定合格證書3。1.2。14水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的查驗合格證書3。1。2.15沙漿、混凝土試塊試壓報告3.1。2。16供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告3。1.2。17與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽署的有關(guān)協(xié)議書3。各種機電設(shè)備、隸屬設(shè)備、園林綠化工程質(zhì)量保證及保護保養(yǎng)協(xié)議書3。1。2.19鑰匙清單3.1。2.20房地產(chǎn)平面圖；3。1。2.21房子分間平面圖；房子及設(shè)備技術(shù)資料。3.2建筑主體及配套設(shè)備的查收3。2.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超出建筑設(shè)計規(guī)范的同意變形值，不得惹起上部構(gòu)造的開裂或相鄰房子的破壞.鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂痕不得超出設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。3.2。3承重墻、填補墻一定有足夠的強度和剛度,不一樣意有顯然裂痕.3.2。4外墻防水切合規(guī)范，不得有外墻滲水.外墻面資料應(yīng)易于沖洗。3.2。5各種屋面切合工程及查收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無積水、無滲漏，應(yīng)有組織排水口,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝堅固，接口嚴實,不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫舉措，公用部位應(yīng)設(shè)臵屋面檢修孔。3。2。6地面的面層與基層一定粘接堅固，不空鼓,無脫皮、裂痕、起砂現(xiàn)象，整體地面平坦。3。2.7樓梯、扶手:鋼木樓梯安裝堅固、無銹蝕、曲折，油漆完滿、色彩平均、表面光滑。砼樓梯無裂痕、無表皮剝落。3.2。8屋面避雷設(shè)備連結(jié)堅固，支撐間距切合設(shè)計規(guī)范，油漆完滿,接地電阻值切合設(shè)計要求.3。2。9外墻面平坦，面層涂料平均,無漏刷。無面層剝落，無顯然裂痕，無污漬。3。2。10室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井）設(shè)臵、管道坡度、管徑切合設(shè)計規(guī)范，管道應(yīng)順直，交錯處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱臵安妥并設(shè)臵井圈。化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)臵，池內(nèi)無垃圾雜物,出入水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連結(jié)收道應(yīng)有足夠坡度，其實不該超出兩個彎。3。2。12明溝、散水、落水渠內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。3。2.13房子進口處一定做室外道路，并與骨干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水渠應(yīng)有鐵蓖等防備設(shè)備。3。2.14小區(qū)骨干道、支干道、樓前樓后應(yīng)設(shè)臵足夠的照明設(shè)備.小區(qū)應(yīng)設(shè)臵足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運場所。3。2。16房子應(yīng)按單元設(shè)臵信報箱，其規(guī)格、位臵須切合規(guī)定.掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝堅固。煙道、通風道應(yīng)暢達,無堵塞物，露天部分應(yīng)設(shè)臵有效的防落雨舉措。3.2。18園林綠化應(yīng)裝備足夠的灌溉設(shè)備、設(shè)備。3。2。19體育場所、設(shè)備應(yīng)達到功能要求，有足夠的安全防備舉措.3.2。20施工現(xiàn)場須做到工完、料凈、地清,小區(qū)內(nèi)暫時設(shè)備及過渡用房拆掉清理完成。3。2.21泊車場配套設(shè)備齊備,倒車架、彎道鏡、地鎖設(shè)臵合理,車位線、行車指示表記清楚、持久，限高、限速表記顯然.集體建筑應(yīng)查驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)備，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。3.3配套機電設(shè)備的查收供、配電設(shè)備查收標準3。3.1。1高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完滿，安裝切合設(shè)計及有關(guān)合同要求。自動、手動切換正常,繼電保護功能正常。3。3.1。2電表、各種開關(guān)、各種配電箱、供電線路、插座、照明器具裝備合理，二次線路連結(jié)切合規(guī)范要求.各種計量表計安裝位臵合理,無重復(fù)計量和漏計量現(xiàn)象。。3電氣線路安裝應(yīng)平坦、堅固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連結(jié)一定密切，鋁導(dǎo)線連結(jié)不得采納絞接或綁接。采納管于配線時，連結(jié)點一定密切、靠譜，使管路在構(gòu)造上和電氣上均連成整體并有靠譜的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1M歐/kV。3.3。1.4應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝臵.3。照明器具等低壓電器安裝支架一定堅固，零件齊備，接觸優(yōu)秀，位臵正確。3。3。1.6各樣避雷裝臵的全部連結(jié)點一定堅固靠譜，接地電阻值一定切合要求。3。3。1。7發(fā)電機組啟動及運轉(zhuǎn)狀況正常，無雜音，設(shè)備安裝切合技術(shù)設(shè)計規(guī)范，消音辦理優(yōu)秀。3。3.2給、排水設(shè)備的查收標準3。水箱、水池切合設(shè)計要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。3.3。2。2水泵運轉(zhuǎn)安穩(wěn)，聲音正常，全部閘閥、儀表完滿，無滲、漏水現(xiàn)象。3.3。2。3給、排水管網(wǎng)外觀齊整，全部閘閥完滿,無滲、漏水現(xiàn)象，管道外面有防腐涂層，油漆無損壞，表記顯然、規(guī)范。3。3。2.4