地產(chǎn)智庫(kù)地產(chǎn)：泰禾紅御頂級(jí)別墅定位報(bào)告2013年1月p123課件

泰禾紅御

頂級(jí)別墅定位報(bào)告2013.1世聯(lián)地產(chǎn)與客戶進(jìn)行首次溝通項(xiàng)目地塊現(xiàn)場(chǎng)查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費(fèi)者訪談市調(diào)成果溝通整體定位報(bào)告項(xiàng)目界定及客戶目標(biāo)分析市場(chǎng)簡(jiǎn)析與問題結(jié)構(gòu)化分析核心問題的提出為解決核心進(jìn)行多角度多層次的深入研究與分析產(chǎn)品建議之參考案例借鑒項(xiàng)目整體定位定位報(bào)告提報(bào)終稿報(bào)告2013/2/192013/3/第一階段市場(chǎng)調(diào)研階段第二階段（中期）整體定位階段第三階段（終期）報(bào)告溝通2013/3/1項(xiàng)目組工作的階段劃分取地情況：亞北板塊25554元/㎡京昌板塊17020元/㎡西山板塊60000元/㎡中央板塊38338元/㎡京東板塊27945元/㎡28559意味著：直逼北京高端別墅市場(chǎng)售價(jià)水平；所以本項(xiàng)目自古華山一條路，無可選擇的要做到最優(yōu)；孫河組團(tuán)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目規(guī)劃圖孫河組團(tuán)土地規(guī)劃示意圖發(fā)展機(jī)遇：孫河組團(tuán)位于東北五環(huán)旁朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)，北京市第二道綠化隔離地區(qū)之內(nèi)，朝陽(yáng)區(qū)集中低密度改善性宜居版塊。鄰近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區(qū)，處于京順路交通走廊和溫榆河生態(tài)走廊的節(jié)點(diǎn)，是溫榆河綠色生態(tài)走廊內(nèi)的重要組成部分，全市唯一一塊成規(guī)模的低密度居住組團(tuán)，周邊配套成熟，為孫河版塊成為具備城市第一居所屬性、終極高端改善居住區(qū)奠定了良好基礎(chǔ)未來規(guī)劃：組團(tuán)西南至機(jī)場(chǎng)南線高速（京平高速），東至京順路，北至規(guī)劃溫榆河西南濱河路。規(guī)劃用地283.8公頃，其中建設(shè)用地120公頃，已全部納入土地儲(chǔ)備。孫河組團(tuán)是集高端商業(yè)休閑服務(wù)設(shè)施、高品質(zhì)居住社區(qū)為一體的綜合功能區(qū)，是東三鄉(xiāng)先行啟動(dòng)的重點(diǎn)組團(tuán)。規(guī)劃利好：未來區(qū)域規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的商業(yè)、文化、休閑相結(jié)合的綜合性功能，包括健身、購(gòu)物、娛樂、休閑、品牌餐飲、商務(wù)酒店等六大功能，同時(shí)推進(jìn)音樂廳、體育場(chǎng)、圖書館等文體設(shè)施建設(shè)；融入人居低碳的理念，通過改善交通實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，減少不可再生資源的消耗，將區(qū)域打造成北京周邊“世界城市生態(tài)發(fā)展的示范區(qū)”。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村順黃路孫河組團(tuán)W地塊，鄰近龍湖地塊，在中央別墅區(qū)靠近城市區(qū)域位置；區(qū)域周邊有地鐵15號(hào)線，孫河站，牽動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，拉近區(qū)域與城市的距離。京承高速京平高速京密路地鐵15號(hào)線機(jī)場(chǎng)專線順黃路順白路交通利好距離首都機(jī)場(chǎng)7.8公里14分鐘距離國(guó)貿(mào)21.2公里24分鐘距離燕莎17.1公里22分鐘距離天安門25.7公里30分鐘

項(xiàng)目四至：東至：孫河組團(tuán)居住地塊之一西至：龍湖地塊南至：孫河組團(tuán)居住地塊之一北至：順黃路地塊內(nèi)部：

地塊內(nèi)部六通一平完成，無干擾因素；局部存在約兩米高的坡度落差。

朝陽(yáng)區(qū)孫河組團(tuán)W地塊

用地指標(biāo)AW龍湖地塊本項(xiàng)目FG首開地塊自然資源交通條件配套條件周邊干擾因素內(nèi)部干擾因素項(xiàng)目臨近溫榆河自然生態(tài)資源，孫河地塊內(nèi)存在現(xiàn)狀魚塘緊鄰順黃路接京密路，周邊擁京承高速和京平高速周邊配套匱乏且形象低端，驅(qū)車短時(shí)可享中央別墅區(qū)及城市核心國(guó)際化配套周邊城市界面弱，較荒涼，四周道路有待開發(fā)需配建2000平米公租房及高拿地成本區(qū)位東北五環(huán)外近城市距離；傳統(tǒng)中央別墅區(qū)外圍項(xiàng)目本體質(zhì)素較高，但1.1容積率對(duì)項(xiàng)目物業(yè)選擇及產(chǎn)品排布影響較大區(qū)域未來規(guī)劃為商業(yè)休閑、高品質(zhì)綜合功能區(qū)項(xiàng)目限制條件容積率1.1，物業(yè)類型選擇是關(guān)鍵！1.1之下物業(yè)組合形式1.低層（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）＋多層（疊拼&洋房）

2.純多層（疊拼、洋房）各物業(yè)類型容積率貢獻(xiàn)一覽表別墅價(jià)值最大化別墅貢獻(xiàn)最大化保證低密意向的合適選擇項(xiàng)目限制條件容積率1.1，物業(yè)類型選擇是關(guān)鍵！1.1之下物業(yè)組合形式1.低層（獨(dú)棟、聯(lián)排）＋多層（洋房）

2.純多層（洋房）開發(fā)商目標(biāo)速度有要求！成本有要求！本體中央別墅區(qū)！具備打造低密度的條件！市場(chǎng)純多層價(jià)格實(shí)現(xiàn)有難度！純多層區(qū)域先期無驗(yàn)證！風(fēng)險(xiǎn)大！純多層無法保證整體低密意向！純多層競(jìng)爭(zhēng)范圍擴(kuò)大，洋房面臨市區(qū)城市豪宅競(jìng)爭(zhēng)，新政下郊區(qū)物業(yè)不占優(yōu)勢(shì)！對(duì)位低層＋多層物業(yè)類型本項(xiàng)目選擇：確定物業(yè)類型之下產(chǎn)品形式的選擇····低密物業(yè)類型稀缺，低密類產(chǎn)品不可復(fù)制！趨勢(shì)2：別墅價(jià)值低密物業(yè)趨向高端化發(fā)展！別墅高端化、泛化！2010年—2012年北京房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)住宅用地容積率低于1.5的成交情況趨勢(shì)3：客戶情況客戶需求升級(jí)，逐漸成熟，由低密度首置向多元化發(fā)展！客戶不再拘泥于產(chǎn)品形式！龍灣別墅龍湖滟瀾山遠(yuǎn)洋LAVIE低密首置低密置換低密改善升級(jí)趨勢(shì)4：產(chǎn)品情況由產(chǎn)品形式最大化向居住舒適度最大化的產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)變！低密產(chǎn)品多元化發(fā)展！產(chǎn)品力必須保證！東方普羅旺斯大獨(dú)棟/700-1500平米京基鷺府聯(lián)排/豪華臥套、SPA空間遠(yuǎn)洋傲北聯(lián)排/全臥套設(shè)計(jì)、私家電梯由產(chǎn)品形式舒適度、高品質(zhì)轉(zhuǎn)變2003年以來，政府持續(xù)重申“禁止容積率小于1的低密度住宅用地供應(yīng)”、“嚴(yán)禁向別墅供地”、“不得以任何形式安排別墅類用地”，將加劇低密產(chǎn)品的稀缺屬性。停止別墅用地供應(yīng)2010年—2012年北京房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)住宅用地容積率低于1.5的成交情況受控制容積率小于1的住宅用地供應(yīng)政策的影響，2010年以來其成交明顯減少：容積率0.5以下沒有土地成交，0.5—1僅有3宗土地地成交，其中2010年成交2宗，2011年成交1宗，2012年沒有成交；容積率1—1.5住宅用地占比為92.7%，將成為未來別墅供應(yīng)的主力：2010年以來供應(yīng)33宗地，建筑面積445萬平米，占比92.7%；2009－2012年，北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)逐年遞減，2012年供應(yīng)相比2009年減少28％，但供銷比相對(duì)平穩(wěn)；因政策限制，聯(lián)排成為別墅市場(chǎng)主力去化產(chǎn)品，其次為獨(dú)棟產(chǎn)品；通過別墅供銷情況可以看出，500m2以下供銷情況相對(duì)較好，超過500m2產(chǎn)品供應(yīng)大幅減少，但600－700m2、1000－1200m2大面積別墅消化率亦相對(duì)較高。2009－2012年北京別墅市場(chǎng)成交面積區(qū)間主要為500m2以下，占比近90%，其中300m2以下產(chǎn)品占比44%；熱銷總價(jià)區(qū)間主要為1000萬以下，占比近83%，其中600萬以下產(chǎn)品占比近53%；數(shù)據(jù)分析表明500m2/1000萬是別墅產(chǎn)品的明顯分水嶺。從物業(yè)類型來看，獨(dú)棟、聯(lián)排因產(chǎn)品形式及總價(jià)影響，依然是市場(chǎng)供應(yīng)及消化主力，需求穩(wěn)定;獨(dú)棟別墅作為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品形式，月均消化約3萬平米;聯(lián)排別墅以其獨(dú)特的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)、符合當(dāng)前政策下的產(chǎn)品形式及總價(jià)因素需求穩(wěn)定，月均消化3.74萬平米左右。總價(jià)關(guān)系：經(jīng)濟(jì)型別墅1000萬以內(nèi)，中高端別墅2000萬去化速度：聯(lián)排3.74萬平/月、獨(dú)棟3萬平/月存量消化：聯(lián)排1.4年/獨(dú)棟3.3年聯(lián)排為主力產(chǎn)品形式對(duì)位本體1.1容積率限制，考慮整盤價(jià)值最大化開發(fā)商目標(biāo)速度有要求！成本有要求！產(chǎn)品形式選擇：確定產(chǎn)品形式之下產(chǎn)品面積的選擇····別墅贈(zèng)送情況：數(shù)據(jù)界定：來源：世聯(lián)平臺(tái)/北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)戶型面積：均為產(chǎn)權(quán)面積（即與房本面積保持一致）別墅產(chǎn)品各面積區(qū)間去化率：聯(lián)排總價(jià)區(qū)間梯度劃分明顯，集中在1000萬左右的項(xiàng)目多為區(qū)域門檻級(jí)項(xiàng)目，性價(jià)比較高的產(chǎn)品，其中阿凱笛亞項(xiàng)目較老，產(chǎn)品無優(yōu)勢(shì)，總價(jià)較低。新項(xiàng)目及高品質(zhì)打造項(xiàng)目總價(jià)普遍在1500萬以上，產(chǎn)品打造優(yōu)勢(shì)明顯老項(xiàng)目月均去化約5套左右，較新項(xiàng)目如遠(yuǎn)洋傲北以及老項(xiàng)目推新如譽(yù)天下月均去化超10套。聯(lián)排主力面積300－400平米，剩余9套，共計(jì)0.28萬平米。譽(yù)天下中糧祥云聯(lián)排320-430平米，剩余9套，約3400平米萬通天竺后續(xù)無別墅產(chǎn)品，以大戶型小高層、商業(yè)為主后續(xù)有待規(guī)劃土地證載存量后期推出聯(lián)排400－500平米，當(dāng)前余量2套，共計(jì)900余平米；后續(xù)待推三期聯(lián)排產(chǎn)品聯(lián)排300－400平米，剩余93套，共計(jì)3.52萬平米后續(xù)有待規(guī)劃土地，預(yù)計(jì)聯(lián)排別墅及公寓產(chǎn)品為主阿凱笛亞莊園中央別墅區(qū)亞北別墅區(qū)平層產(chǎn)品各面積區(qū)間去化率：熱銷面積：別墅200-300平米，300-400平米，400－500平米

大平層150－200平米，200－225平米，225－250平米總價(jià)選擇:1000萬以內(nèi)/1500-2000萬去化速度：5-7套/月存量消化：當(dāng)前存量11個(gè)月左右聯(lián)排：200-300平米&300-400平米平層：200-220平米對(duì)位市場(chǎng)控制總價(jià)及面積區(qū)間開發(fā)商目標(biāo)速度有要求！成本有要求！面積選擇：確定產(chǎn)品形式之下產(chǎn)品面積的選擇····建筑設(shè)計(jì)：中式元素提煉運(yùn)用——采用“中魂西技”的打造手法，中式元素，西式技術(shù)；外立面采用干掛石材；中式窗欞設(shè)計(jì)，“窗外風(fēng)景就像鑲嵌在畫框中的畫。”戶門和車庫(kù)門均采用花梨木包鋼的設(shè)計(jì)屋頂采用深褐色瓦片重現(xiàn)唐朝一度風(fēng)行的大檐坡屋頂中式窗欞設(shè)計(jì)花梨木包鋼仿斗拱柱頭五大亮點(diǎn)：1.臺(tái)地坡地園林，雙“回”字形設(shè)計(jì)，離市政地面規(guī)劃1—3米，把整個(gè)項(xiàng)目圍合；2.

人車分流，地面上花園園林最大化；3.小區(qū)酒店式入戶大堂，全國(guó)唯一，避免別墅平庸感，增強(qiáng)儀式感；4.龍形水系，近千平米，用高級(jí)花崗巖和大理石鋪貼而成，冬天抽水之后成為文化廣場(chǎng)，供業(yè)主使用；

5.三層照壁設(shè)計(jì)，尊崇東方禮儀：進(jìn)入酒店大堂第一層照壁，映水照壁，前面200多平米鏡面水景；第二層臺(tái)地照壁，比正常臺(tái)面高出幾十公分，組團(tuán)私密性強(qiáng)；第三層門庭照壁，家庭私密性強(qiáng)。園林設(shè)計(jì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)：所有臥室全部朝南，總建面670－680平米（地上400多平米）的戶型，面寬13.5米，進(jìn)深11米，一層老人房，二層兩個(gè)臥室，三層兩個(gè)臥室；為最大戶型。戶型層高：龍湖項(xiàng)目亮點(diǎn)：私密性強(qiáng)三重照壁設(shè)計(jì)保護(hù)其私密性產(chǎn)品舒適度高臥室均朝南，采光好舒適性強(qiáng)戶型面積大獨(dú)600（地上400）/小獨(dú)400（地上200-300）/疊拼/平層品質(zhì)感入戶酒店大堂設(shè)計(jì)、“中魂西技”的建筑風(fēng)格、干掛石材園林設(shè)計(jì)雙“回”字園林設(shè)計(jì)、龍型水系區(qū)位中央別墅區(qū)近城市區(qū)域本項(xiàng)目齊平可發(fā)揮可發(fā)揮可發(fā)揮可發(fā)揮可控制本次調(diào)研針對(duì)目標(biāo)對(duì)象采取一對(duì)一面談以及電話訪談的方式為主，所有信息來源均真實(shí)、有效。訪談形式為獲得第一手客戶資料以更接近市場(chǎng)需求，我們進(jìn)行了一定樣本量的客戶及業(yè)內(nèi)訪談產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性亮點(diǎn)及社區(qū)營(yíng)造生活狀態(tài)產(chǎn)品需求基本特征置業(yè)邏輯訪談客戶訪談目的了解區(qū)域內(nèi)別墅客戶置業(yè)是否具有特殊性以及客戶的置業(yè)敏感點(diǎn)，為本項(xiàng)目打造挖掘客戶機(jī)會(huì)。訪談對(duì)象選取原則：老別墅區(qū)客戶/東北部城市豪宅客戶/資深業(yè)內(nèi)人士有再次置業(yè)意向具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力訪談對(duì)象區(qū)域：中央、亞北別墅區(qū)東/北三至五環(huán)區(qū)域、部分海淀、西城區(qū)域目前區(qū)域內(nèi)存在兩類客戶群：別墅置業(yè)客戶和平層置業(yè)客戶【客戶共性】要求“離塵不離城”，近城市，享環(huán)境（別墅低密環(huán)境和周邊自然環(huán)境）；看重周邊生活配套的成熟度；注重生活品質(zhì)，關(guān)注與家庭共同度過的時(shí)光置業(yè)邏輯：養(yǎng)老/子女教育/環(huán)境改善來源：北京東/東北部區(qū)域?yàn)橹?，北部別墅回流客戶【客戶個(gè)性】別墅置業(yè)客戶：看重別墅符號(hào)——喜歡大院子、地下室、挑高和大露臺(tái)；資金支付能力較高平層置業(yè)客戶：大戶型：住過遠(yuǎn)郊別墅或者類別墅產(chǎn)品，認(rèn)為平層的功能處理上勝于別墅產(chǎn)品；平層空間浪費(fèi)較少；資金支付能力相對(duì)別墅客戶稍低，但也具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力VS基本信息：43歲，內(nèi)蒙烏海市人，三口之家，女兒12歲，丈夫作煤礦生意，在當(dāng)?shù)刈e墅職業(yè)特征:當(dāng)?shù)厥聵I(yè)單位人員，一個(gè)月上兩周班即可置業(yè)邏輯還原：想讓女兒上國(guó)際寄宿學(xué)校，方便周末回家休息；希望房子離女兒上學(xué)的地方不要太遠(yuǎn)；平時(shí)是爺爺奶奶住，周末照顧孩子，自己和丈夫也會(huì)時(shí)不時(shí)過來看孩子；產(chǎn)品需求：功能空間：房子不需要太大，但是大面寬比較好；平常主要是三口人住，注重孩子的需求：但是要有孩子學(xué)習(xí)的地方、睡覺的地方、彈鋼琴的地方；社區(qū)配套：滿足日常生活配套即可，大件物品就會(huì)出去大商場(chǎng)采買；公共空間：園林大面積綠化，樹木最好都是成樹，點(diǎn)綴水景；有一定的公共活動(dòng)場(chǎng)所，方便老人遛彎?？蛻粽Z(yǔ)錄：“看過棕櫚泉和泛海國(guó)際的房子，還是覺得城里太亂，而且那邊堵車也挺普遍的；現(xiàn)在二手房稅收政策又出臺(tái)了，還是決定買個(gè)別墅的新房?！薄盎旧先绻胁诲e(cuò)的房子，就會(huì)推薦周邊的朋友一塊來看，如果將來能住在一起，還能互相有個(gè)照應(yīng)?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：讓子女享受國(guó)際化教育配套關(guān)注點(diǎn)：區(qū)位交通園林設(shè)計(jì)功能空間周邊環(huán)境客戶線索：受訪者基本代表因子女教育置業(yè)的這部分群體，和親人、朋友一塊購(gòu)買的可能較大；此類客戶北京及外地均存在?；拘畔ⅲ?2歲，北京人，四口之家（一對(duì)14歲的雙胞胎兒子），已有多處房產(chǎn)，現(xiàn)居朝陽(yáng)北路某社區(qū)；職業(yè)特征:某商貿(mào)公司老板;置業(yè)邏輯還原：因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系需要飛來飛去還是希望在機(jī)場(chǎng)附近有一個(gè)房子，而且自己很多朋友都在這邊住，也方便日常交流；也看過一些老點(diǎn)的別墅區(qū)，很多可能因?yàn)槲飿I(yè)的問題根本沒有統(tǒng)一的形象，就像走在一個(gè)村子里，千奇百怪；產(chǎn)品需求：功能空間：希望有男女主臥，一定要有娛樂室，孩子可以玩；地下室合理利用；因?yàn)槭情L(zhǎng)期居住，房間至少五個(gè)；贈(zèng)送：被教育了這么多年，而且在商言商，“羊毛出在羊身上”，所以不用說什么什么是贈(zèng)送的，我們自己會(huì)比較，關(guān)鍵要看性價(jià)比，不過露臺(tái)贈(zèng)送是標(biāo)配吧，不需要太大，敞亮就行?；▓@面積不能太小，但必須要精裝；精裝：別墅還是自己裝比較好，精裝總不盡如人意；會(huì)所：有商務(wù)宴請(qǐng)的場(chǎng)所，方便招待朋友；業(yè)余愛好：收藏車，家里有限量車陳放，而且是哈雷車友會(huì)員；客戶語(yǔ)錄：“交通一定要便利，看過一些別墅項(xiàng)目，但因?yàn)椴皇钱a(chǎn)品比較老就是區(qū)域位置不理想，一直擱置沒買?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：圈層關(guān)系+工作需求關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域交通社區(qū)形象性價(jià)比精裝花園功能空間客戶線索：受訪者基本代表因工作需求和圈層關(guān)系的這部分群體，對(duì)于物業(yè)類型的可引導(dǎo)性較容易。基本信息：44歲，北京人，三口之家，多次置業(yè)職業(yè)特征:某石油化工公司老板;置業(yè)邏輯還原：資產(chǎn)處置；產(chǎn)品有一定升值空間；物業(yè)服務(wù)要周到，保護(hù)客戶信息；產(chǎn)品需求：功能空間：功能空間設(shè)計(jì)的一定要全且合理，不想再改造結(jié)構(gòu)，看起來會(huì)雜亂；社區(qū)配套：配套齊全就行，主要還是私密性安全性一定要好；風(fēng)格：具體風(fēng)格不重要，但一定要顯得大氣的，最好要石材外立面；會(huì)所：設(shè)施配套一定要高檔，除了可以游泳健身以外，最好要有雪茄吧、紅酒吧等；公共空間：園林要有設(shè)計(jì)感和曲徑通幽的感覺，不喜歡一覽無遺，比較注重個(gè)人私密性；業(yè)余愛好：收藏、高爾夫、朋友聚會(huì)、出國(guó)旅游；客戶語(yǔ)錄：“相信風(fēng)水，所以房子格局不好的基本不考慮，除了房子的舒適性好以外最主要的就是私密性和安全性，物業(yè)服務(wù)比較靈活周全，區(qū)域位置要好，有升值潛力?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：資產(chǎn)處置，用公司或者他人名字置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域位置會(huì)所功能園林設(shè)計(jì)外立面物業(yè)服務(wù)功能空間設(shè)計(jì)客戶線索：受訪者基本代表有資產(chǎn)處置需求的這部分群體，看重產(chǎn)品升值潛力?；拘畔ⅲ?8歲，北京人，三口之家，老公自己開公司，曾多次置業(yè)，現(xiàn)住康城別墅；職業(yè)特征:畫廊老板;置業(yè)邏輯還原：需要產(chǎn)品品質(zhì)高，區(qū)域環(huán)境好的小區(qū)；居住空間私密性好安靜舒適；一定要有孩子的活動(dòng)空間；安全性一定要做好，物業(yè)服務(wù)要好；產(chǎn)品需求：功能空間：不一定每個(gè)房間都很大，但要有所側(cè)重，比如男女衣帽間的格局就會(huì)有差別，男的簡(jiǎn)潔大方，女的精細(xì)，功能劃分明確多樣；層高：3.3、3.6米可以，4米以上就沒必要了，不過需要客廳挑高；會(huì)所：要高檔，有SPA、健身、游泳等；公共空間：園林綠化要做好，孩子可以玩耍；有水系，園林顯的更有品質(zhì)。業(yè)余愛好：馬術(shù)、看畫展、做瑜伽；客戶語(yǔ)錄：“不喜歡精裝房，喜歡自己設(shè)計(jì)裝修，會(huì)空出一間屋子做畫室或是給女兒練舞?！薄败噹?kù)出行動(dòng)線不能復(fù)雜，女生多數(shù)天生對(duì)路不敏感。”置業(yè)動(dòng)機(jī)：生活品質(zhì)改善關(guān)注點(diǎn)：小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品品質(zhì)戶型設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)小區(qū)車行動(dòng)線客戶線索：受訪者基本代表追求生活品質(zhì)但總價(jià)有一定限制的這部分群體?；拘畔ⅲ?0歲，北京人，三口之家，擁有郊區(qū)別墅及市內(nèi)高層，目前住亞運(yùn)村區(qū)域；職業(yè)特征:會(huì)計(jì)事務(wù)所董事，兼多家公司獨(dú)立董事；妻子央企中高層管理人員;置業(yè)邏輯還原：已有別墅太遠(yuǎn)，無法長(zhǎng)期居住，想換一個(gè)近點(diǎn)的；想要一個(gè)屬于自家的花園；產(chǎn)品需求：功能空間：空間功能要齊全，房間要夠用，有孩子和大人的私密空間；需要庭院、地下室，露臺(tái)不需要太大面積，但是得有；社區(qū)配套：配套方便生活；會(huì)所：對(duì)自己而言是一個(gè)會(huì)客廳的功能，像咖啡廳、餐廳、紅酒吧、雪茄吧；公共空間：喜歡大的公共綠地，平常會(huì)遛狗。業(yè)余愛好：高爾夫、養(yǎng)小動(dòng)物、下圍棋；客戶語(yǔ)錄：“居住最主要的還是舒適安全，孩子大了，都需要私密空間，所以想換成別墅，離城市近點(diǎn)最好，這樣工作生活都便利?！薄皩?duì)于建筑風(fēng)格明顯的好惡，大氣就好，但是對(duì)于太偏度假風(fēng)格的就算了，畢竟是每天都住的?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：產(chǎn)品升級(jí)改善關(guān)注點(diǎn)：別墅帶花園會(huì)所品質(zhì)和功能公共綠地功能空間區(qū)域位置客戶線索：受訪者基本代表因需要產(chǎn)品升級(jí)改善的這部分群體，注重品質(zhì)和家庭生活。基本信息：56歲，北京人，三口之家，自己和孩子名下都有房產(chǎn)職業(yè)特征:使館工作人員;置業(yè)邏輯還原：就想在中央別墅區(qū)居住，認(rèn)可他的國(guó)際化氛圍；注重產(chǎn)品品質(zhì)，社區(qū)風(fēng)格；認(rèn)可這個(gè)區(qū)域及區(qū)域內(nèi)居住的人群；關(guān)注孫子教育；產(chǎn)品需求：功能空間：臥室個(gè)數(shù)一定要足，可以滿足三代同堂，會(huì)客廳一定要大，方便接待朋友；社區(qū)配套：基本配套要齊全，主要還是看品質(zhì)公共空間：園林綠化要做好，最好有些水景，周末兩口喜歡一起散步。風(fēng)格：喜歡能彰顯身份、大氣的建筑風(fēng)格，整體的風(fēng)格不能太刻板、陰郁，業(yè)余愛好：看話劇、看電影、旅游，邀請(qǐng)外國(guó)朋友家庭聚餐；客戶語(yǔ)錄：“不喜歡死板的生活，生活有情趣一些，今年的旅游計(jì)劃是去南極，想要一個(gè)精裝的花園，可以招待外國(guó)朋友來家里喝下午茶或者BBQ，我很認(rèn)可中央別墅區(qū)這塊區(qū)域，交際圈也基本在這，也快到退休的年齡了，晚年想住的舒服些?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：認(rèn)可區(qū)域氛圍關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域氛圍教育環(huán)境社區(qū)品質(zhì)戶型設(shè)計(jì)精裝花園園林水景客戶線索：受訪者基本代表因區(qū)域居住氛圍置業(yè)的這部分群體，和朋友一塊購(gòu)買的可能較大?；拘畔ⅲ?4歲，港籍，妻子為傳媒大學(xué)副教授，四口之家，孩子一個(gè)8歲，一個(gè)6歲，首次別墅置業(yè)；職業(yè)特征:銀行投資高管;置業(yè)邏輯還原：性價(jià)比高的別墅；考慮總價(jià)及開發(fā)商品牌；關(guān)注教育環(huán)境；產(chǎn)品需求：功能空間：臥室除了常住的，得多預(yù)留一間，偶爾可以接父母來??；社區(qū)配套：注重安全和便利性，要滿足生活需求；公共空間：大小都無所謂，關(guān)鍵要有自家花園。業(yè)余愛好：看電影、旅游、高爾夫；客戶語(yǔ)錄：“孩子還小，需要考慮到孩子的安全問題，所以，需要人性化設(shè)計(jì)一下，比如，窗戶要安全性考慮?！薄翱催^亞北那邊的別墅，覺得氛圍還是這邊的好”置業(yè)動(dòng)機(jī)：居住環(huán)境改善關(guān)注點(diǎn)：性價(jià)比教育環(huán)境社區(qū)配套別墅帶花園人性化設(shè)計(jì)客戶線索：受訪者基本代表因居住環(huán)境改善的這部分群體，注重社區(qū)品質(zhì)和環(huán)境?；拘畔ⅲ?5歲，四口之家（大兒子26歲，美國(guó)留學(xué)；小兒子17歲，準(zhǔn)備出國(guó)深造），再次別墅置業(yè)；現(xiàn)居星河灣職業(yè)特征:北京某國(guó)企董事長(zhǎng);置業(yè)邏輯還原：退休養(yǎng)老；考慮周邊環(huán)境和位置以及周邊配套；產(chǎn)品需求：功能空間：不喜錯(cuò)層，但要求客廳挑空7－8米，其他層高3.5米左右；要求兩個(gè)會(huì)客空間（自己和妻子的朋友互不打擾）；雙套房設(shè)計(jì)，尊重男女主人習(xí)慣；電梯需求：超過4層必須配電梯，3層最好有電梯社區(qū)配套：注重安全和舒適性，要滿足生活需求；公共空間：大小都無所謂，關(guān)鍵要有自家庭院；功能空間：自己和兒子都喜歡航模，喜歡手工制作；在車庫(kù)里制作不受打擾，也不干擾家里其他人。業(yè)余愛好：定期去國(guó)外度假、高爾夫、品茶（收集茶具、茶社會(huì)友）；客戶語(yǔ)錄：“有一套別墅，也沒去住過；前段時(shí)間去看，覺得小區(qū)挺亂的，房子也沒什么感覺了，換一個(gè)新的，以后就常住了?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：退休養(yǎng)老關(guān)注點(diǎn)：區(qū)位周邊環(huán)境、配套功能空間安全性、舒適性別墅帶庭院物業(yè)管理客戶線索：受訪者基本代表因退休養(yǎng)老的這部分群體，注重社區(qū)環(huán)境和配套?；拘畔ⅲ?3歲，離異，三代同堂（準(zhǔn)備把兒子、父母接到北京定居）職業(yè)特征:某房地產(chǎn)執(zhí)行總裁;置業(yè)邏輯還原：定居北京，兼顧父母養(yǎng)老和孩子教育；考慮位置以及周邊教育資源；產(chǎn)品需求：產(chǎn)品類型：別墅，形式無所謂，但要適合居住；功能空間：一層老人房必須南向，保姆間最好采光；孩子的興趣房、學(xué)習(xí)間、朋友聚會(huì)活動(dòng)室都要有；物業(yè)：“以人為本、細(xì)節(jié)關(guān)愛”，比如為了冬天不積雪結(jié)冰，應(yīng)在整個(gè)社區(qū)鋪設(shè)地?zé)?，即使物業(yè)費(fèi)高一些也愿意；智能系統(tǒng)：保證安防，其他太前沿的沒必要；精裝：必須按照自己的設(shè)計(jì)方案裝修，否則不接受；庭院：精裝，有文化感、藝術(shù)性；車位：至少兩個(gè)，地上1個(gè)臨時(shí)車位，方便朋友停車；希望單個(gè)車位寬在4米以上；客戶語(yǔ)錄：“孩子和父母長(zhǎng)期不在北京，覺得很是虧欠，而且父母本來就是從北京人，被外派到上海待了那么多年，現(xiàn)在退休了，總算可以重歸故里了，選房子一定要各方面品質(zhì)好的，得讓他們生活得幸福?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：居住改善關(guān)注點(diǎn)：位置周邊教育資源戶型設(shè)計(jì)物業(yè)管理安全性、舒適性精裝庭院車位尺度客戶線索：受訪者基本代表三代同堂置業(yè)的這部分群體，注重距離和周邊資源。基本信息：44歲，北京人，三口之家，已有三處房產(chǎn)職業(yè)特征:私企老板;置業(yè)邏輯還原：想要購(gòu)置周邊資源較好的房源；小區(qū)主要的景觀能在我的房源旁邊；居住的人群不要雜亂，希望可以和同樣圈層的人士居住一起；喜歡別墅的低密氛圍，不喜歡小區(qū)人流量大交通要便利，離機(jī)場(chǎng)要近，方便經(jīng)常出差考察產(chǎn)品需求：功能空間：一定要有屬于自己的私密空間，方便有時(shí)在家工作，孩子要求有一個(gè)娛樂室，可以打桌球；社區(qū)配套：生活便利就行；公共空間：園林景觀要有特點(diǎn)。業(yè)余愛好：打高爾夫、看足球；客戶語(yǔ)錄：“就想購(gòu)置一個(gè)景觀資源好的房源，周圍人群不要雜亂，周圍如果有高爾夫俱樂部最好，如果沒有也無所謂，主要是區(qū)位交通一定要好?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：資產(chǎn)保值增值關(guān)注點(diǎn)：區(qū)位交通空間設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)值園林設(shè)計(jì)周圍居住人群客戶線索：受訪者基本代表想要購(gòu)置資源好的房源的這部分群體，丈夫的決策比較重要?；拘畔ⅲ?4歲，北京人，單身，已有兩處房產(chǎn)職業(yè)特征:私企老板;置業(yè)邏輯還原：購(gòu)置第一居所房源；區(qū)域位置很重要，主要是稀缺，將來可以升值；居住的人群不要雜亂，交通要便利；小區(qū)一定要有品質(zhì)感，低密氛圍，住起來舒適，人性化考慮多一些，有智能安保系統(tǒng)，保護(hù)業(yè)主安全私密性；產(chǎn)品需求：功能空間：主要是舒適安全，個(gè)性化考慮，比如，廚房分中西廚或者廁所有置物空間；社區(qū)配套：品質(zhì)感和舒適很重要；公共空間：園林景觀綠植被要多。業(yè)余愛好：畫畫、看話??；客戶語(yǔ)錄：“生活對(duì)于我和藝術(shù)是一樣的，除了精致一定要有品質(zhì)，所以，居住的舒適度和區(qū)位是我考慮的主要因素，其次就是他升值的空間?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：第一居所關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域交通稀缺性和舒適度低密氛圍園林設(shè)計(jì)智能安保系統(tǒng)客戶線索：受訪者基本代表想選購(gòu)第一居所的這部分群體，自己和家人的決策比較有重要影響力。基本信息：42歲，北京人，三口之家，妻子為上市企業(yè)北京分公司中層管理人員職業(yè)特征：IT企業(yè)高層管理人員；置業(yè)邏輯還原：現(xiàn)住疊拼，上下樓不方便，而且孩子容易受傷；想讓孩子上國(guó)際學(xué)校；要求交通通暢，一來自己上下班方便，二來萬一需要應(yīng)急能夠及時(shí)處理；產(chǎn)品需求：空間功能要人性化考慮，孩子的房間不要離主臥太遠(yuǎn)，；儲(chǔ)物間功能齊全；考慮保姆間且能夠主仆分離；公共空間：大面積園林。業(yè)余愛好：旅游、打高爾夫、健身；客戶語(yǔ)錄：“以前總是想著住別墅，等真的住上了，又覺得上下上下的，很不方便，而且挑空、露臺(tái)什么的其實(shí)也沒經(jīng)常用，通高的客廳是氣派，但有了孩子時(shí)刻擔(dān)心，怕他從樓上掉下來。”置業(yè)動(dòng)機(jī)：孩子上國(guó)際學(xué)校關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境教育環(huán)境交通便利人性化設(shè)計(jì)客戶線索：受訪者基本代表為孩子教育置業(yè)的這部分群體，對(duì)于功能空間的細(xì)節(jié)考慮較多基本信息：48歲，北京人，三口之家，擁有遠(yuǎn)郊別墅職業(yè)特征:國(guó)企高層;置業(yè)邏輯還原：父母養(yǎng)老；喜歡別墅的低密氛圍，要求平層的舒適度產(chǎn)品需求：功能空間：內(nèi)部空間區(qū)隔不要太復(fù)雜，希望房子人性化設(shè)計(jì)，比如置放空間設(shè)計(jì)和廁所可以安裝一個(gè)看書燈，馬桶邊預(yù)留安放扶手的地方，多為老人考慮；社區(qū)配套：生活便利，餐飲、醫(yī)療方便；公共空間：社區(qū)廣場(chǎng)，方便老人活動(dòng)交流。業(yè)余愛好：書法、花卉；客戶語(yǔ)錄：“爸媽年紀(jì)大了，肯定不考慮上下層的產(chǎn)品，以前跟我們一起住馬坡一個(gè)別墅時(shí)候，從來沒上過樓?！敝脴I(yè)動(dòng)機(jī)：父母養(yǎng)老關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境人性化設(shè)計(jì)城市距離客戶線索：受訪者基本代表因父母養(yǎng)老的這部分群體，注重老人的生活便利度訪談?wù)埡放?；原著系的市?chǎng)良好認(rèn)知。項(xiàng)目賣點(diǎn)客戶對(duì)區(qū)域的看法地塊城市屬性強(qiáng)烈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配套成熟且高端；地塊屬于溫榆河綠色生態(tài)休閑區(qū)，生態(tài)氣候好于其他區(qū)域；區(qū)域內(nèi)20%-30%都是外籍人士，周邊國(guó)際學(xué)校眾多，國(guó)際化氛圍濃；眾多涉外企業(yè)高層及私企老板在此置業(yè)，高端客群較多。中央別墅區(qū)置換客戶；龍湖老業(yè)主，市內(nèi)私企老板較多，多擁有外籍或雙國(guó)籍身份；外地客戶存在一部分，資質(zhì)問題客戶基本可自己解決；朝陽(yáng)客戶較多，如朝陽(yáng)北路沿線客戶電訪較多，其他也有海淀、西城的；新的國(guó)五條或可提升一手別墅客戶購(gòu)買意向。訪談?wù)獏^(qū)域配套成熟；傳統(tǒng)中央別墅區(qū)飽和，促使高端客群西進(jìn)南移。項(xiàng)目賣點(diǎn)客戶對(duì)區(qū)域的看法孫河地塊規(guī)劃利好，將成為新中央別墅區(qū)低密組團(tuán)；把握準(zhǔn)產(chǎn)品總價(jià)，還是會(huì)有很多有別墅置業(yè)需求的客戶來這兒買的，畢竟區(qū)域氛圍已經(jīng)很成熟了。外企高管、私企老板；核心區(qū)域老別墅社區(qū)存在大量改善性置業(yè)需求，或?yàn)榻K級(jí)置業(yè)；看重產(chǎn)品品質(zhì)，對(duì)贈(zèng)送相對(duì)不敏感，比如北方氣候條件下露臺(tái)實(shí)用性較低；傳統(tǒng)中央別墅區(qū)客群遷移，原因大概有幾點(diǎn)：新國(guó)展、地鐵15號(hào)線等帶來大量普宅客群，純粹的低密氛圍受到影響；老社區(qū)產(chǎn)品戶型、建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)落后于時(shí)代；社區(qū)內(nèi)部私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，影響社區(qū)形象；物業(yè)服務(wù)較為落后。【來源】別墅置換客戶：中央別墅區(qū)外溢及置換客戶為主力；亞北別墅區(qū)外溢及置換客戶為其次；西山別墅區(qū)客戶為散點(diǎn)式。城市外移客戶：東/北三至五環(huán)高端住宅客戶為主力，如朝陽(yáng)北路沿線住宅客戶、亞運(yùn)村客戶；西北四五環(huán)區(qū)域部分客戶為其次；其他區(qū)域客戶為散點(diǎn)式。東/北三至五環(huán)中央亞北東/北三至五環(huán)【基本情況】

35-55歲為主要年齡段，多為三口/四口之家，帶小孩，多數(shù)暫未和老人一起生活

有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，再次置業(yè)多為升級(jí)改善【行業(yè)分布】

高支付力人群，包括企業(yè)老板、外企高層，以及石油化工、房地產(chǎn)、金融、IT、

大使館等國(guó)企高管【工作及居住區(qū)域】

工作城市不固定，經(jīng)常往返于機(jī)場(chǎng)；當(dāng)前居住區(qū)域集中在中央、亞北別墅區(qū)，以及東/北三至五環(huán)區(qū)域

生活半徑主要圍繞東部、東北部區(qū)域【特征】

國(guó)際視野注重品質(zhì)和細(xì)節(jié)自我判斷、抵觸被強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)注重家庭生活【興趣愛好】

旅行、高爾夫、SPA等高端休閑活動(dòng)

收藏、茶藝、觀看展覽/話劇、書法等文化藝術(shù)性活動(dòng)【置業(yè)邏輯】別墅置換改善

生活環(huán)境改善

工作及圈層需求

子女接受國(guó)際教育

第一居所需求養(yǎng)老需求

【置業(yè)關(guān)注點(diǎn)】

社區(qū)品質(zhì)戶型功能合理城市距離與生活便利度別墅產(chǎn)品：老別墅區(qū)置換客戶+城市高端住宅客戶——追求生活品質(zhì)，注重家庭成員

平層產(chǎn)品：環(huán)境改善客戶＋中央別墅區(qū)被標(biāo)簽客戶——追求別墅的低密氛圍，享受平層的生活舒適度——希望在配套最成熟的中央別墅區(qū)居住，不拘泥于產(chǎn)品形式本體1.1容積率限制，不損失指標(biāo)，產(chǎn)品形式不純粹近城市距離、中央別墅區(qū)外圍未來孫河規(guī)劃前景優(yōu)勢(shì)突顯物業(yè)選擇聯(lián)排＋平層市場(chǎng)面積聯(lián)排：200-300平米（產(chǎn)權(quán)）、300-400平米（產(chǎn)權(quán)）、400-500平米（產(chǎn)權(quán)）平層：200-220平米基于競(jìng)爭(zhēng)龍湖：大獨(dú)600平米（產(chǎn)權(quán)）、小獨(dú)200-300平米（產(chǎn)權(quán)）本項(xiàng)目：控制面積下的單平米利潤(rùn)率，保證地上基本舒適度客戶需求300-400平米（產(chǎn)權(quán)）【定位原則】充分利用容積率；聯(lián)排產(chǎn)品最大化；面積及總價(jià)控制合理，保證一定的去化速度【產(chǎn)品建議】原則一：滿足用地指標(biāo)要求原則二：根據(jù)產(chǎn)品定位意見，聯(lián)排產(chǎn)品最大化原則三：充分挖掘地塊價(jià)值，合理排布地塊外圍：北側(cè)孫河北路為建成道路，昭示性、進(jìn)入性好；其他三面道路均為孫河組團(tuán)規(guī)劃道路，故考慮將會(huì)所（前期做售樓處使用）布置于地塊北側(cè)地塊西側(cè)為龍湖地塊，東側(cè)和南側(cè)規(guī)劃為住宅屬性，地塊整體居住氛圍均好地塊內(nèi)部：地塊四周環(huán)繞20米代征綠地沿南側(cè)七號(hào)路限高可達(dá)到30米，利用此條件可將公租房及拉高容積率住宅產(chǎn)品布置于地塊南側(cè)龍湖地塊孫河北路（已建成）（規(guī)劃中）（規(guī)劃中）（規(guī)劃中）住宅用地會(huì)所/售樓處位置公租房/拉高容積率產(chǎn)品排布原則置業(yè)動(dòng)機(jī)：居住環(huán)境改善方案指標(biāo)方案說明：聯(lián)排別墅共129套，面積共占比65％；為滿足容積率排布小高層產(chǎn)品，地上10層，2梯2戶，戶型面積210平米左右，共100戶。會(huì)所聯(lián)排小高層公租房方案指標(biāo)方案說明：聯(lián)排別墅共76套，面積共占比38％；平墅產(chǎn)品90套，共五層，1－3層送地下室和花園，4、5層為復(fù)式帶露臺(tái)戶型，面積占比37％；為滿足容積率排布7層洋房產(chǎn)品，2梯2戶，戶型面積210平米左右，共70戶。會(huì)所聯(lián)排平墅洋房公租房【市場(chǎng)比較法推導(dǎo)】(選取相關(guān)典型項(xiàng)目，并通過區(qū)域因素、產(chǎn)品因素、開發(fā)商因素等多重因素對(duì)比分析，進(jìn)行價(jià)格推導(dǎo))

【價(jià)格建議】

50708元/平米結(jié)合項(xiàng)目13年10月的入市時(shí)間以及市場(chǎng)情況，建議聯(lián)排入市價(jià)控制在50000—55000元/平米(產(chǎn)權(quán)面積)。地上面積60000-65000元/平米結(jié)合項(xiàng)目條件、市場(chǎng)接受度以及客戶量的多少，建議聯(lián)排產(chǎn)品先期入市，對(duì)聯(lián)排的入市價(jià)格進(jìn)行判定：九章別墅遠(yuǎn)洋LAVIE選取區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目分析借鑒在社區(qū)打造、外圍等方面與區(qū)域整體氣質(zhì)相符京平高速機(jī)場(chǎng)高速蟹島度假村愛心動(dòng)物園金河灣商務(wù)會(huì)所航空俱樂部國(guó)門醫(yī)院京華學(xué)校星火學(xué)校京西學(xué)校地壇醫(yī)院國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)校埃力生商廈待售房源全部為獨(dú)棟別墅產(chǎn)品風(fēng)格：新中式創(chuàng)新風(fēng)格，院落之間共用一個(gè)墻體，2-3棟連在一起，是其項(xiàng)目一大亮點(diǎn)之一。主力戶型面積為：500-800平米建筑設(shè)計(jì)：采取前2后3的建筑形式

入戶方向?yàn)?層建筑

花園方向?yàn)?層建筑

部分房屋有地下層層高：花園層層高4.5米

入戶層層高4.5米

臥室層層高3.6米。規(guī)劃設(shè)計(jì)：區(qū)位交通：區(qū)位：九章別墅項(xiàng)目位于首都北京朝陽(yáng)區(qū)，緊鄰機(jī)場(chǎng)高速，位于機(jī)場(chǎng)高速東葦路（原葦溝）出口南側(cè)。

交通：距離三元橋9公里、距離首都機(jī)場(chǎng)7公里、10分鐘即可到達(dá)城市核心的黃金地塊，交通條件十分便利?！蔼?dú)立、隱逸”，八十一棟，藏于四百畝原生林之間，既有天然屏障的無形遮護(hù)，折墻、院墻與院門也形成了絕對(duì)私隱。庭院設(shè)計(jì)中，九章打破了別墅的傳統(tǒng)對(duì)稱原則，將前院、側(cè)院、后院形成自然層疊的格院，給人以更舒緩的融合感。不同于西方園林突出建筑主體的方式，九章更講究借景，交相輝映，真正將“界之所及于園”應(yīng)用于設(shè)計(jì)中。建筑的檐口采用磚、石、銅糅合而成，銅板、石材層、磚斗拱、雕花內(nèi)嵌組合；露臺(tái)，玻璃護(hù)欄、瓷藝扶手、琉璃點(diǎn)綴。外墻主材之一紅磚，手工拉坯陶土磚。采用十余皮紅磚循環(huán)雙向反挑，獨(dú)創(chuàng)“磚斗拱”之形；外墻主材之二石材，取材于沉積巖，整體外墻采用開放式干掛體系；外墻主材之三復(fù)合蜂窩銅板，該材料為銅板、蜂窩鋁板、不銹鋼板的復(fù)合體，用以解決冷金屬加工過程中出現(xiàn)的不平整現(xiàn)象，以及增強(qiáng)外裝飾墻體的剛度。九章在別墅空間設(shè)計(jì)上不追求一味求大、過分夸張，摒棄過度所帶來的冰冷和不舒適。

建筑精髓：待售產(chǎn)品：最小戶型770平米（產(chǎn)權(quán)面積505平米）。售價(jià)：4000萬/棟起（產(chǎn)權(quán)面積單價(jià)：7.9萬元/平米；全面積單價(jià)：5.2萬元/平米）地下室：半地下室，酒窖、健身等功能空間算產(chǎn)權(quán)，設(shè)備用房及車庫(kù)不算；交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，院子精裝；贈(zèng)送：車庫(kù)、閣樓、露臺(tái)；建筑風(fēng)格為紅磚、石材兩種風(fēng)格。建筑設(shè)計(jì)：產(chǎn)品亮點(diǎn)：交通條件：項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)首都機(jī)場(chǎng)高速葦溝出口；距離中央別墅區(qū)車程10分鐘；距離東北三環(huán)（三元橋）14公里，車程15分鐘；距離首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)11公里，車程15分鐘。遠(yuǎn)洋LAVIE首都機(jī)場(chǎng)葦溝橋出口建筑用材：外立面干掛石材/德國(guó)GUTMANN68門窗系統(tǒng)/紫銅包木入戶門，德國(guó)純手工定制/特立陶瓦建筑風(fēng)格：意、法、英新古典式風(fēng)格園林設(shè)計(jì)：北京易景道景觀設(shè)計(jì)工程有限公司園林風(fēng)格：歐洲序列情境園林，細(xì)節(jié)豐富功能分區(qū)：隨坡地起伏形成四組湖景園林面積：15萬平米人工湖、30多萬平米集中綠地、平均1000-2000平米的庭院面積樹種：3000株原生喬木

臨湖島嶼式組團(tuán)設(shè)計(jì)，各島嶼相距20米以上，獨(dú)立成景，戶戶臨水。前二后三坡地設(shè)計(jì)，一期樓體組團(tuán)內(nèi)間距約7-14米，組團(tuán)間距可達(dá)17-21米。遠(yuǎn)洋·LAVIE的五項(xiàng)世界領(lǐng)先智能安保系統(tǒng)：360度環(huán)繞監(jiān)控系統(tǒng)，可調(diào)控模式全監(jiān)測(cè)安防。戶內(nèi)采用幕簾探測(cè)報(bào)警器，并配合煙感，燃?xì)?，一氧化碳探測(cè)器，手動(dòng)報(bào)警按鈕，通過智能家居及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控報(bào)警，以實(shí)現(xiàn)了真正的360度實(shí)時(shí)全景監(jiān)控；HONEYWELL智能家居系統(tǒng)，點(diǎn)亮智慧生活。集安放功能、遠(yuǎn)程控制功能、對(duì)講功能、數(shù)字化GPS等功能，以智能引領(lǐng)生活，以科技倡導(dǎo)未來；車行智能電控系統(tǒng)，藍(lán)牙車輛識(shí)別。意大利道閘，配合藍(lán)牙對(duì)卡基數(shù)，在15米距離內(nèi)均可通過無限車標(biāo)、標(biāo)簽識(shí)別儀、網(wǎng)控中心流水完成車輛識(shí)別；德國(guó)BIFAR門禁系統(tǒng)，24小時(shí)把守門窗。德國(guó)BIFAR門禁系統(tǒng)，簾幕式探測(cè)報(bào)警器，為每扇門窗配備24小時(shí)警衛(wèi)，進(jìn)行建筑外圍監(jiān)控；自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)，信息傳送時(shí)間差保持1秒以內(nèi)?；鹁瘋蓤?bào)系統(tǒng)，在主要功能房間設(shè)煙感、CO探測(cè)器、燃?xì)馓綔y(cè)器等安全控制設(shè)備，信息傳送時(shí)間差保持1秒以內(nèi)，保證安全系統(tǒng)反應(yīng)時(shí)間。布萊姆宮地下1F布萊姆宮首層1F布萊姆宮2FE1建筑面積：999.62㎡，地上建面：635.69㎡，花園層建筑面積為：364.03㎡

首層13米的中庭與起居室雙挑空設(shè)計(jì)，別墅符號(hào)強(qiáng)，強(qiáng)化空間感、增加儀式感，視覺沖擊強(qiáng)；設(shè)室內(nèi)電梯，便利度高；地下一層，層高3.6米，室內(nèi)雙車位、泳池、收藏室、游戲室、影音室等休閑空間豐富；地上首層，層高4.2米，早餐室與中西廚餐廳一體化，整潔、便利；二層，層高3.3米，雙主臥設(shè)計(jì)，步入式衣帽間，落地窗，舒適度高。項(xiàng)目亮點(diǎn)：遠(yuǎn)洋天著億城燕西華府選取市場(chǎng)上標(biāo)桿聯(lián)排產(chǎn)品分析借鑒京基鷺府【戶型鑒賞】地下車庫(kù)直接入戶，空間尺度適度，功能齊全，別墅感強(qiáng)地下一層首層二層三層客廳層高4.85米內(nèi)庭院家庭起居室錯(cuò)層【戶型鑒賞】地下車庫(kù)直接入戶，空間尺度適度，功能齊全，別墅感強(qiáng)地下二層首層二層三層H戶型：312㎡地上三層，地下一層（層高7米，可改成兩層）內(nèi)庭院南院偷面積地下一層（業(yè)主自建）偷面積露臺(tái)本層全部贈(zèng)送地下一層地上一層地上二層地上三層地下一層地下二層地上一層地上二層地上三層餐廳挑空私家電梯室內(nèi)錯(cuò)層望京金茂府招商臻園選取市場(chǎng)上標(biāo)桿大平層產(chǎn)品分析借鑒遠(yuǎn)洋萬和公館中糧祥云戶型面積：約220平米售價(jià)：5.2萬/平方米（精裝標(biāo)準(zhǔn)：8000元/平米）進(jìn)深：16.9米面寬：12.4米入戶電梯設(shè)計(jì)，保障主人安全性和私密性進(jìn)門玄關(guān)，中式禮儀，增加尊貴感廚房中、西廚分離，優(yōu)雅生活轉(zhuǎn)換主仆動(dòng)線分離，彰顯主人尊貴主臥套大尺度步入衣帽間儲(chǔ)藏室功能使雜物妥善安放，人性化設(shè)計(jì)望京金茂府：D戶型三室兩廳三衛(wèi)臻園：D戶型四室兩廳三衛(wèi)戶型面積：約215平米進(jìn)深：18.6米面寬：13米進(jìn)門玄關(guān)設(shè)計(jì)，增加儀式感，且符合風(fēng)水起居室有270度觀景陽(yáng)臺(tái)，充分享受陽(yáng)光和景觀兩個(gè)南向臥室，舒適度高書房與主臥關(guān)系處理得當(dāng)，降低互相干擾的可能戶型面積：約207平米售價(jià)：5.8萬/平方米（精裝標(biāo)準(zhǔn)：10000元/平米）進(jìn)深：18.2米面寬：14.8米起居室大景觀落地窗，獨(dú)享陽(yáng)光美景進(jìn)門玄關(guān)設(shè)計(jì)，儀式感強(qiáng)，符合住宅風(fēng)水私家電梯廳，彰顯主人尊貴三重禮儀空間，顯示奢華感主仆動(dòng)線分離收納空間充分與墻體結(jié)合遠(yuǎn)洋萬和公館：B戶型三室三廳三衛(wèi)C03住宅A戶型3室2廳2衛(wèi)2廚222.72平方米戶型面積：約222.72平米進(jìn)深：16.5米面寬：12米進(jìn)門玄關(guān)設(shè)計(jì)，增加儀式感，且符合風(fēng)水廚房分中、西廚房，優(yōu)雅生活隨意轉(zhuǎn)換起居室有大觀景窗，充分享受陽(yáng)光室內(nèi)動(dòng)線關(guān)系處理得當(dāng)，符合生活習(xí)慣書房位置設(shè)計(jì)合理，雙開門設(shè)計(jì)，朝向主臥和次臥，和主臥之間隔有洗手間，不影響主人休息還方便主人使用書房，更保護(hù)其私密性，從次臥一邊進(jìn)入，方便客人去書房談事情又不影響主人休息。衣帽間單獨(dú)一個(gè)房間，除了收納空間更舒適外，房間看起來更整潔。戶型面積：約300.59平米售價(jià)：1.8萬/平方米進(jìn)深：25米面寬：12.5米起居室大景觀落地窗，獨(dú)享陽(yáng)光美景主仆活動(dòng)空間分離，動(dòng)靜空間分離，更加保護(hù)主人私密性。廚房分中、西廚，優(yōu)雅生活隨意轉(zhuǎn)換書房和客廳相連，視野空間更開闊三個(gè)陽(yáng)臺(tái)盡享陽(yáng)光美景兩個(gè)臥室，少外界打擾住宅D戶型2室2廳4衛(wèi)1廚300.59平方米金地集團(tuán)：四大產(chǎn)品系列之一“天字系列”——金地天境全面超越區(qū)域價(jià)格平臺(tái)，并實(shí)現(xiàn)可觀銷售速度，成為區(qū)域項(xiàng)目標(biāo)桿與上海豪宅市場(chǎng)的典型成功案例.>>城市遠(yuǎn)郊、傳統(tǒng)別墅區(qū)、發(fā)展較慢>>核心資源占有較弱、樓面地價(jià)較高>>跳脫區(qū)域價(jià)格平臺(tái)、快速走量受益大虹橋樞紐站的便捷交通，佘山在分享“城市西進(jìn)”所帶來全新契機(jī)的同時(shí)，更成為企業(yè)高管等高端人士出入上海的最佳落腳之地。隨著佘山周邊高端配套的建設(shè)和陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，“城市第一居所”已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。佘山成熟的高端住區(qū)氛圍逐漸形成。趙巷板塊趙巷板塊規(guī)劃集商貿(mào)商務(wù)、休閑旅游和生態(tài)居住為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊，其中趙巷國(guó)際別墅區(qū)規(guī)劃占地面積8000余畝，政府前期規(guī)劃為低密意向，板塊低密氛圍濃厚新佘山國(guó)際住區(qū)項(xiàng)目鄰近上海唯一4A國(guó)家級(jí)山水資源佘山，同時(shí)承接大虹橋的歷史性發(fā)展契機(jī)，整體條件均好性強(qiáng)，但直接不占據(jù)最強(qiáng)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)交通項(xiàng)目位于青浦嘉松中路6888弄，地處趙巷板塊，距奧特萊斯、大潤(rùn)發(fā)僅10分鐘車程，距大虹橋商圈15分鐘車程，距離徐家匯商圈30分鐘車程，自駕交通便捷，公交配套欠佳區(qū)位>>上海青浦區(qū)趙巷板塊，屬城市遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)望佘山，承接大虹橋的發(fā)展契機(jī)，逐漸形成高端居住區(qū)高端配套云集外圍生活配套欠缺社區(qū)外圍的生活配套基本為空白，需要到臨近的趙巷鎮(zhèn)、泗涇或徐涇。景觀資源：上海唯一國(guó)家4A風(fēng)景區(qū)——佘山教育配套：宋慶齡國(guó)際學(xué)校等9所國(guó)際學(xué)校，車行15分鐘即可到達(dá)高端配套：索菲特大酒店、佘山艾美大酒店、佘山高爾夫等商業(yè)配套：集一線高端品牌奧特萊斯及高端商業(yè)配套珠江廣場(chǎng)周邊別墅項(xiàng)目眾多周邊相鄰幾個(gè)別墅項(xiàng)目，凱迪澳瀾灣與龍湖滟瀾山2010年已交付入住，佘山成熟的高端住區(qū)氛圍也逐漸形成配套>>周邊擁有上海唯一4A級(jí)風(fēng)景區(qū)佘山，區(qū)域內(nèi)商務(wù)及教育配套高端，別墅項(xiàng)目眾多，但生活配套欠缺2009年7月，金地以30億元的代價(jià)，擊敗新鴻基、萬科、龍湖等勁敵，一舉將天境所處的趙巷地塊收入囊中，該地塊也成為當(dāng)年土地市場(chǎng)的首塊地王，折合樓面地價(jià)1.45萬元/平方米。指標(biāo)>>中等規(guī)模，高樓面價(jià)，有一定景觀資源的中低容積率項(xiàng)目1800米河步道林蔭車行道百年銀杏大道私人住區(qū)酒店千米天境嶺組團(tuán)大堂@中間景觀享受型規(guī)劃的“四六法則”——人的時(shí)間分配度假型酒店：20%私人空間+80%公共空間市區(qū)公寓：70%私人空間+30%公共空間郊區(qū)別墅：90%私人空間+10%公共空間天境：40%私人空間+60%公共空間設(shè)計(jì)原則：公共大于私有，重點(diǎn)打造公共空間保障公共空間的尺度，放棄別墅、大面積庭院私有強(qiáng)調(diào)對(duì)公共空間的投入，包括獨(dú)立的酒店區(qū)域、沿河資源、景觀投入等項(xiàng)目規(guī)劃四六法則專屬圈層酒店與平墅共同構(gòu)成，公共空間主要集中在私人住區(qū)酒店及組團(tuán)大堂上組團(tuán)規(guī)劃四大住宅組團(tuán)，入口設(shè)計(jì)高規(guī)格的組團(tuán)大堂，增進(jìn)交流空間規(guī)劃>>參考度假村的功能設(shè)置，采用平墅加酒店的組合和組團(tuán)大堂演繹四六法則居住概念樓層關(guān)系圖>>均獨(dú)立入戶；1－3各戶均擁有地下室，4－5層為復(fù)式帶空中庭院一層二戶，電梯入戶主、仆動(dòng)線分離十字戶型布局，動(dòng)靜分區(qū)明確360°觀景全套房設(shè)計(jì)空中前庭后院全開啟式“多折門”雙玄關(guān)、中西雙廚及獨(dú)立傭人房約3.5米層高，16米超大面寬戶型>>主仆動(dòng)線分離，全套房設(shè)計(jì)，大面寬花園花園花園主人線路服務(wù)線路230平米戶型解析：一層一戶主、賓、傭三流線