安徽某華僑飯店可研報告

安徽華僑飯店可研報告第一章總論一、項目背景1、項目名稱安徽省華僑飯店店綜合改造項項目2、項目承辦單單位概況承辦單位：安徽徽省華僑飯店店安徽省華僑飯店店是合肥市一一家老牌的國國有飯店，原原隸屬于安徽徽省人民政府府外辦。其主主要經(jīng)營范圍圍為：客房、餐餐飲、娛樂、商商貿(mào)、商業(yè)與與辦公用房租租賃、商務(wù)服服務(wù)等。在企企業(yè)改制中，華華僑飯店整體體資產(chǎn)（包括括債權(quán)、債務(wù)務(wù)）于2003年8月從安徽省省人民政府外外辦整體劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給安徽省旅旅游集團(tuán)有限限公司。安徽徽省旅游集團(tuán)團(tuán)是2003年11月根據(jù)安徽徽省人民政府府皖政秘[20033]118號文件批復(fù)復(fù)，由安徽安安興聯(lián)合總公公司與原安徽徽省旅游集團(tuán)團(tuán)重組而成的的國有獨資公公司。該集團(tuán)團(tuán)公司擁有全全資企業(yè)8家，控股企企業(yè)13家，以旅游游和房地產(chǎn)為為經(jīng)營主業(yè)，經(jīng)經(jīng)營范圍涉及及房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、旅游接待待、旅游資源源投資開發(fā)、旅旅游運輸、裝裝飾、智能化化電氣、國內(nèi)內(nèi)外貿(mào)易等。安安徽省華僑飯飯店是安徽省省旅游集團(tuán)下下屬全資子公公司。為響應(yīng)市政府號號召，打造合合肥市長江路路黃金走廊，改改善城市形象象，安徽省旅旅游集團(tuán)決定定對華僑飯店店進(jìn)行綜合改改造，此項目目得到合肥市市政府的高度度重視。為了了保證該項目目順利實施，安安徽省旅游集集團(tuán)公司決定定聯(lián)合其士（成成都）集團(tuán)和和安徽安興發(fā)發(fā)展股份有限限公司，共同同對華僑飯店店進(jìn)行聯(lián)合開開發(fā)，注冊資資本為2.6億元。其中中其士（成都都）集團(tuán)占51%，安徽安興興發(fā)展公司占占30%，安徽省旅旅游集團(tuán)占19%，三方以各各自所占投資資比例共同向向華僑飯店注注資，目前正正在辦理相關(guān)關(guān)手續(xù)。由于該項目地塊塊在原華僑飯飯店舊址，為為便于項目實實施開發(fā)，減減少不必要支支出，故項目目開發(fā)主體仍仍為華僑飯店店。3、可行性研究究報告編制單單位安徽省******工程咨詢資格證證書編號：工工咨甲1030111*****4、可行性研究究報告編制依依據(jù)（1）《國民經(jīng)經(jīng)濟和社會發(fā)發(fā)展第十一個個五年規(guī)劃綱綱要》（2）《建設(shè)項項目經(jīng)濟評價價方法與參數(shù)數(shù)》（第三版版）（3）合肥市城城市發(fā)展規(guī)劃劃（4）合肥市人人民政府專題題會議紀(jì)要《關(guān)關(guān)于啟動華僑僑飯店危房改改造項目有關(guān)關(guān)問題的會議議紀(jì)要》（5）項目建設(shè)設(shè)單位提供的的有關(guān)本項目目的各種技術(shù)術(shù)資料、項目目方案及基礎(chǔ)礎(chǔ)材料。（6）關(guān)于編制制華僑廣場建建設(shè)項目的委委托書；（7）項目單位位提供的有關(guān)關(guān)資料。5、編制原則（1）以國家和和省市有關(guān)法法律、法規(guī)和和標(biāo)準(zhǔn)為原則則，以省、市市有關(guān)部門的的批文、批件件為依據(jù)，在在相關(guān)規(guī)劃文文件指導(dǎo)下進(jìn)進(jìn)行；（2）根據(jù)合肥肥市國民經(jīng)濟濟和社會發(fā)展展計劃及合肥肥市城市發(fā)展展規(guī)劃，考慮慮建設(shè)單位在在經(jīng)濟上承受受能力，合理理確定項目的的建設(shè)規(guī)模和和實施步驟；；3）根據(jù)合肥肥市發(fā)展趨勢勢，結(jié)合項目目單位現(xiàn)狀，合合理籌措資金金，科學(xué)使用用。（4）依據(jù)合肥肥市總體規(guī)劃劃，結(jié)合廬陽陽區(qū)的總體規(guī)規(guī)劃，對建設(shè)設(shè)項目進(jìn)行合合理布置，通通過精心策劃劃、精心設(shè)計計、精心施工工、精心管理理，堅持項目目實施與舊城城改造相結(jié)合合，把項目的的規(guī)劃放在長長江路升級改改造和中菜市市改造的大盤盤中統(tǒng)籌安排排，使項目創(chuàng)創(chuàng)造良好的社社會效益。（5）項目的建建設(shè)在滿足功功能的前提下下，盡量降低低工程造價，使使項目投資發(fā)發(fā)揮最大經(jīng)濟濟效益和社會會效益。（6）由于項目目所在地的人人流、車流量量壓力較大，因因此，項目的的人流、車流流聚散交通組組織等設(shè)計堅堅持和中心城城區(qū)的交通規(guī)規(guī)劃相結(jié)合，解解決好人、車車分流和停車車問題，為緩緩解老城區(qū)的的交通、停車車壓力做出貢貢獻(xiàn)，創(chuàng)造良良好的環(huán)境效效益。（7）把市場建建設(shè)與促進(jìn)地地方旅游商品品的生產(chǎn)、流流通和發(fā)展相相結(jié)合，既要要把市場發(fā)展展成為旅游商商品的聚散地地，又要成為為技術(shù)展示和和交流平臺，大大力發(fā)展省城城旅游產(chǎn)品，為為地域經(jīng)濟發(fā)發(fā)展做出貢獻(xiàn)獻(xiàn)，創(chuàng)造良好好經(jīng)濟效益。6、研究工作的的范圍本可行性研究報報告主要研究究范圍：1、項目建設(shè)的的必要性、可可行性和意義義；2、項目建設(shè)規(guī)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)內(nèi)容；3、項目選址及及建設(shè)條件；；4、工程方案；；5、公用工程和和輔助設(shè)施；；6、消防、環(huán)保保及安全防護(hù)護(hù)；7、組織管理；；8、項目實施計計劃和工程招招投標(biāo)管理；；9、投資估算與與資金籌措；；10、工程建設(shè)設(shè)的經(jīng)濟效益益和社會效益益。二、項目概況1、項目擬建地地點項目擬建于安徽徽省定合肥市市長江中路98號，占地面面積約34畝。該區(qū)域交通便利利，地理、地地質(zhì)、抗震、氣氣象條件均可可滿足項目需需要。2、建設(shè)規(guī)模與與內(nèi)容本項目占地面積積約34畝，建設(shè)規(guī)規(guī)模約18萬平方米，總總投資約7.59億。具體建設(shè)內(nèi)容為為建一個4000米的樓前廣廣場，在原飯飯店位置西移移約30米建30層的公寓式式寫字樓。樓樓前廣場與含含山路的交匯匯處，設(shè)一下下沉式廣場，與與樓前廣場形形成上下呼應(yīng)應(yīng)。在含山路路一側(cè)靠近中中菜市路建一一座25層的酒店。沿沿中菜市路建建一排5層的臨街商商業(yè)裙樓，緊緊挨臨街商業(yè)業(yè)樓以南是7層的商業(yè)裙裙樓。在中菜菜市與群力巷巷交口轉(zhuǎn)角處處，建27層的回遷住住宅樓?；氐仄渌糠郑瑸?～10層的商業(yè)中心裙樓。其中面向群力巷的裙樓為9層，面向長江中路的裙樓為8～10層。3、主要建設(shè)條條件本期項目建設(shè)需需用土地34畝，各種用用地手續(xù)已辦辦理完畢。項目建設(shè)主要原原輔材料，來來源于當(dāng)?shù)亍．?dāng)當(dāng)?shù)卦o材料料資源豐富，供供應(yīng)有保證。從項目建設(shè)的社社會經(jīng)濟狀況況、交通運輸輸狀況、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條件以以及自然環(huán)境境方面分析，加加上合肥市的的投資環(huán)境、人人力資源優(yōu)勢勢及區(qū)位優(yōu)勢勢，為項目建建設(shè)提供了可可靠的保證。項目建設(shè)地各項項公用及配套套設(shè)施齊全。供供電能力、供供水、通訊等等配套設(shè)施完完善、供應(yīng)能能力充足，完完全可滿足項項目建設(shè)需要要。4、項目資金投投入和效益情情況本項目總投資77.58277億元。其中：建設(shè)投資資7.08335億元，建設(shè)設(shè)期利息0.49992億元。建設(shè)投資構(gòu)成中中，建筑工程程費占33.122%，設(shè)施購置置費占4.28%，安裝工程程費占11.977%，基本預(yù)備備費占8.48%，土地使用用費占30.455%，工程其它它費用占4.99%。資金來源：企業(yè)業(yè)自籌32827萬元，其中27835萬元用于建建設(shè)投資，4992萬元用于支支付建設(shè)期利利息。申請銀銀行貸款43000萬元。項目建成后，年年均可實現(xiàn)利利潤總額6389萬元，財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率47.82％，財務(wù)凈凈現(xiàn)值（Ic=122%）14496萬元，投資資回收期3.16年，貸款償償還期3.35年（含建設(shè)設(shè)期3年）。5、項目實施進(jìn)進(jìn)度建議本工程自20008年1月開始前期期準(zhǔn)備工作，2008年3月開始拆遷遷工作,2008年6月開始土建建施工,2010年10月底完成所所有土建及安安裝工程。2010年12月底完成各各項驗收工作作，項目建設(shè)設(shè)期36個月。6、主要經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)(見表1-1：：主要經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)表)圖表SEQ圖表\*ARABIC1:主要技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)序號名稱單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模1.1建筑面積平方米181012商業(yè)建筑面積平方米77038辦公建筑面積平方米2526930層,總高1116.4mmm酒店建筑面積平方米1986527層,總高998.9m住宅建筑面積平方米1665927層,總高996.1m地下總建筑面積積平方米42181地下3層1.2建筑密度%49.41.3容積率6.751.4綠地率%301.5住宅總戶數(shù)戶1441.6機動車停車數(shù)輛13071.7建設(shè)總投資萬元75827其中：建設(shè)投資資萬元70835建設(shè)期貸款利息息萬元4992鋪底流動資金萬元02經(jīng)濟指標(biāo)2.1年營業(yè)收入萬元29020經(jīng)營期平均2.2總成本費用萬元871經(jīng)營期平均2.3年利潤總額萬元6389經(jīng)營期平均2.4投資利潤率%33.712.5投資利稅率%42.122.6資本金利潤率%19.462.7投資回收期年3.16全部投資，含建建設(shè)設(shè)期3年2.8內(nèi)部收益率%47.82全部投資2.9凈現(xiàn)值（I=1122%）萬元144962.10貸款償還期年3.37含建設(shè)期3年第二章項目建建設(shè)背景及必必要性一、項目建設(shè)背背景1、我國政府明明確提出要適適應(yīng)居民消費費結(jié)構(gòu)升級趨趨勢，繼續(xù)發(fā)發(fā)展主要面向向消費者的服服務(wù)業(yè)，滿足足多樣化的服服務(wù)需求。隨著我國經(jīng)濟持持續(xù)健康快速速發(fā)展，我國國綜合國力明明顯增強，人人民生活明顯顯改善，工業(yè)業(yè)化、城鎮(zhèn)化化、市場化、國國際化步伐加加快，城鄉(xiāng)面面貌和人民生生活進(jìn)一步改改善，城鄉(xiāng)居居民消費結(jié)構(gòu)構(gòu)加速升級，將將帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整整和城鎮(zhèn)化加加快發(fā)展，市市場潛力巨大大。為滿足人人民不斷增長長的物質(zhì)文化化需求，創(chuàng)造造和諧的社會會局面，中國國國民經(jīng)濟和和社會發(fā)展"十一五"規(guī)劃綱要明明確指出：要要適應(yīng)居民消消費結(jié)構(gòu)升級級趨勢，繼續(xù)續(xù)發(fā)展主要面面向消費者的的服務(wù)業(yè)，擴擴大短缺服務(wù)務(wù)產(chǎn)品供給，滿滿足多樣化的的服務(wù)需求。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。2、安徽省政府府提出要大力力加快合肥現(xiàn)現(xiàn)代化大城市市建設(shè)，提升升城市首位度度。安徽省近年來經(jīng)經(jīng)濟社會發(fā)展展保持良好勢勢頭，“十五”計劃確定的的主要發(fā)展目目標(biāo)和任務(wù)提提前完成或超超額完成。國國民經(jīng)濟持續(xù)續(xù)較快發(fā)展，綜綜合省力邁上上新臺階，經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整整取得重要進(jìn)進(jìn)展。但和周周邊發(fā)達(dá)省份份相比較，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水平平相對滯后，經(jīng)經(jīng)濟總量小。其其中一個重要要的原因就是是安徽缺乏一一個大城市核核心增長極的的帶動,多年來區(qū)域域內(nèi)的資源呈呈離散狀流失失?？v觀歷史發(fā)展可可以看出，一一個地方經(jīng)濟濟的發(fā)展,和他的城市市化歷史有關(guān)關(guān)系,和他的城市市首位度有關(guān)關(guān)系。無論是是世界上發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)還是國國內(nèi)沿海沿江江發(fā)達(dá)地區(qū)，城城市首位度是是很高的。比比如韓國的城城市首位度很很高,約占了全國國的四分之一一，武漢是44%,杭州是25%,南昌是22%,而合肥只有11%。合肥作為安徽省省省會，合肥肥中心城市的的發(fā)展已進(jìn)入入一個新的歷歷史時期，無無論是專家分分析還是現(xiàn)實實趨勢都表明明，21世紀(jì)是一個個新的城市世世紀(jì)，世界范范圍的城市化化正以前所未未有的速度向向前發(fā)展，并并展現(xiàn)出以下下特征：一是是城市的連綿綿發(fā)展態(tài)勢正正在形成，出出現(xiàn)了城市群群、城市帶、都都市區(qū)等發(fā)展展模式。二是是城市在區(qū)域域發(fā)展中的地地位越來越重重要，城市與與經(jīng)濟發(fā)展的的關(guān)系越來越越緊密，城市市已成為集聚聚、整合、配配置各類要素素的重要載體體和帶動區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)展的的重要龍頭。一一定意義上，區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展往往以城城市的綜合競競爭力論輸贏贏，尤其是中中心城市，這這一功能日趨趨顯現(xiàn)。三是是城鄉(xiāng)一體化化發(fā)展趨勢正正在形成，尤尤其在發(fā)達(dá)地地區(qū)，隨著工工業(yè)化、城市市現(xiàn)代化進(jìn)程程的不斷加快快，已經(jīng)面臨臨如何實現(xiàn)工工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)業(yè)，城市支持持農(nóng)村的統(tǒng)籌籌、協(xié)調(diào)發(fā)展展的重大課題題。提升中心心城市首位度度、增強輻射射帶動能力，本質(zhì)下就就是城市現(xiàn)代代化發(fā)展的更更高要求。為此，省“十一一五”規(guī)劃明確指指出，加快建建設(shè)合肥現(xiàn)代代化大城市，充充分發(fā)揮合肥肥市經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)和科技實力力突出的優(yōu)勢勢，增強集聚聚和輻射能力力，提升首位位度，形成省省會經(jīng)濟圈，在在奮力崛起中中發(fā)揮先鋒帶帶動作用。樹樹立現(xiàn)代化城城市理念，完完善城市規(guī)劃劃，嚴(yán)格規(guī)劃劃執(zhí)行和監(jiān)督督。在經(jīng)濟規(guī)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、城市品品位和市民素素質(zhì)上實現(xiàn)大大提升，力爭爭2010年市區(qū)人口口達(dá)到300萬人，經(jīng)濟濟總量占全省省的19%以上。3、合肥市房地地產(chǎn)發(fā)展迎來來了前所未有有的發(fā)展契機機合肥市是安徽省省省會，為安安徽省政治、經(jīng)經(jīng)濟和文化中中心，是國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)實行行沿海開放城城市政策的幾幾個內(nèi)陸城市市之一。近年年來，合肥市市建設(shè)現(xiàn)代化化大城市步伐伐明顯加快，城城市建設(shè)取得得令人矚目的的成績。今年年合肥又榮獲獲“加工貿(mào)易梯梯度轉(zhuǎn)移重點點承接地”“國家級汽車車及零部件出出口基地”“中國服務(wù)外外包基地城市市”三塊“金字招牌”，這無疑會會加速合肥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群的壯大大。隨著經(jīng)濟濟不斷發(fā)展，合合肥的城市規(guī)規(guī)模擴大，居居民對環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、設(shè)施配配套、服務(wù)周周到、高品位位的住房需求求也越來越大大，商品住宅宅市場發(fā)展空空間廣闊。根根據(jù)調(diào)查，合合肥市現(xiàn)有的的環(huán)境美、位位置好、設(shè)施施全、質(zhì)量高高、房價適中中的住宅小區(qū)區(qū)供不應(yīng)求，特特別是在國家家新的房改政政策出臺后，這這種矛盾更加加突出。因此此，抓住機遇遇，正確定位位，強占市場場制高點，開開發(fā)高品位、綜綜合性的多功功能的小區(qū)，是是合肥市房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)取得良好經(jīng)經(jīng)濟效益的重重要契機。合肥現(xiàn)轄肥東、肥肥西、長豐3個縣，瑤海海、廬陽、蜀蜀山、包河4個區(qū)和高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、新站綜合合開發(fā)試驗區(qū)區(qū)、濱湖新區(qū)區(qū)4個開發(fā)區(qū)。全全市總面積7266平方公里，總總?cè)丝?98.118萬，市區(qū)人人口224萬人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平45％。預(yù)計到2010年總?cè)丝趯⑦_(dá)到580萬，市區(qū)人人口360萬人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平62％。到2020年總?cè)丝趯⑦_(dá)到710萬，市區(qū)人人口525萬人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平74％。高速發(fā)發(fā)展的人口將將催生合肥的的房地產(chǎn)業(yè)高高速發(fā)展。“十一五”期間間，合肥將堅堅持以鄧小平平理論和“三個代表”重要思想為為指導(dǎo)，全面面落實科學(xué)發(fā)發(fā)展觀，認(rèn)真真貫徹省委、省省政府“搶抓機遇、乘乘勢而上、奮奮力崛起”的總要求，以以做大合肥經(jīng)經(jīng)濟總量、增增強合肥綜合合實力、提高高人民生活水水平為主線，以以壯大工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟、強化縣縣域經(jīng)濟為突突破口，以加加快科技創(chuàng)新新型試點市建建設(shè)為著力點點，推進(jìn)經(jīng)濟濟社會跨越式式發(fā)展，逐步步把合肥建設(shè)設(shè)成為全國重重要的現(xiàn)代制制造業(yè)基地、高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)基地地和獨具魅力力的現(xiàn)代化濱濱湖城市。4、本項目提提出的背景目前，合肥緊扣扣“大發(fā)展、大大建設(shè)、大環(huán)環(huán)境”的主題開展展工作?！按蟀l(fā)展”，就是要強強化工業(yè)立市市、實施縣域域突破，進(jìn)一一步加快經(jīng)濟濟增長、做大大經(jīng)濟總量、增增強經(jīng)濟實力力。“大建設(shè)”，就是要拉拉開“141”城市發(fā)展框框架，展現(xiàn)打打造現(xiàn)代化大大城市的態(tài)勢勢。“大環(huán)境”，就是要以以發(fā)達(dá)地區(qū)為為參照系，以以開展機關(guān)“效能革命”為核心，努努力把合肥打打造成中部地地區(qū)乃至國內(nèi)內(nèi)審批環(huán)節(jié)最最優(yōu)、辦事效效率最高的城城市之一。住宅建設(shè)代表一一個國家和地地區(qū)社會經(jīng)濟濟發(fā)展水平，在在社會發(fā)展中中占有重要地地位。住宅建建設(shè)的好壞，不不僅是居住本本身的要求，而而且還是影響響社會經(jīng)濟是是否能夠可持持續(xù)、快速和和良性發(fā)展的的重要因素。多多年來，我國國住宅建設(shè)總總量始終居于于世界前列，然然而住宅總體體建設(shè)水平仍仍然很低。具具體表現(xiàn)在：：相當(dāng)一部分分住宅小區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計不合合理，不適合合現(xiàn)代社會對對于居住質(zhì)量量及生活質(zhì)量量的要求，建建筑密度高，綠綠化率低、不不考慮停車場場位置，無人人際交往及活活動空間；住住宅設(shè)計沒有有全面考慮功功能配置及生生活要求；結(jié)結(jié)構(gòu)體系、墻墻體材料和制制品等標(biāo)準(zhǔn)化化、系列化配配套程度低；；物業(yè)管理內(nèi)內(nèi)容少，管理理不到位等，不不能滿足人民民日益提高的的物質(zhì)和精神神生活的需要要。因此改善善居住環(huán)境質(zhì)質(zhì)量，提高居居住的舒適性性、文明性，成成為當(dāng)前住宅宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的首要問題。本項目的主體是是集寫字樓、五五星級酒店、ShopppingMMall（包括休閑閑娛樂）、住住宅等為一體體的多功能綜綜合性建設(shè)項項目，本項目目建成后將改改善老城區(qū)的的生活、旅游游、休閑和購購物環(huán)境，大大大提升合肥肥市老城區(qū)的的城市品位。二、項目建設(shè)的的必要性1、是改善居民民生活環(huán)境，滿滿足市民日益益增長物質(zhì)文文化需求的需需要根據(jù)合肥市城市市總體規(guī)劃((2006--2020年年)，到20100年，合肥市市域總?cè)丝跒闉?80萬人；；到20200年合肥市域域總?cè)丝跒?710萬人。其其中中心城區(qū)區(qū)城市人口規(guī)規(guī)模到20110年，中心心城區(qū)城市人人口300萬人；；到20200年，中心城城區(qū)城市人口口360萬人。隨著城市化進(jìn)程程的加快，合合肥城市人口口急劇增長，對對商貿(mào)、旅游游、餐飲等服服務(wù)業(yè)需求呈呈現(xiàn)出快速增增長之勢。合合肥市核心區(qū)區(qū)的購物、餐餐飲、休閑等等服務(wù)配套設(shè)設(shè)施已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需需求。因此，該該項目的建設(shè)設(shè)，可以加強強核心區(qū)的的的軟硬件設(shè)施施，改善老城城區(qū)的服務(wù)業(yè)業(yè)條件，努力力創(chuàng)造良好的的購物、旅游游、餐飲等服服務(wù)環(huán)境。可可以大大改善善居民生活環(huán)環(huán)境，滿足人人民日益增長長物質(zhì)文化需需求。2、是提升城市市品位，改善善城市形象的的需要華僑飯店位于合合肥市商業(yè)核核心區(qū)的黃金金地段，在被被稱為“安徽第一街”的長江路上上雖然分布著著數(shù)十家大型型商場，但在在經(jīng)營檔次、文文化品位、購購物環(huán)境等方方面與廣大市市民的期盼和和合肥經(jīng)濟文文化的發(fā)展需需要仍然存在在一定的差距距。華僑飯店店綜合改造項項目的建成，對對于提升合肥肥市核心商圈圈的整體品位位和改善“安徽第一街”的形象有著著積極意義。通通過對安徽省省華僑飯店的的綜合改造，將將建成合肥市市的標(biāo)志型建建筑，使該區(qū)區(qū)域城市建設(shè)設(shè)面貌大為改改觀，使其成成為合肥市城城市建設(shè)中的的亮點，對于于加快城市建建設(shè)步伐，提提升城市整體體品位有一定定的推動作用用。3、是企業(yè)進(jìn)一一步做大做強強的需要安徽省旅游集團(tuán)團(tuán)有限公司作作為專業(yè)從事事旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營的集團(tuán)公公司，不論是是自身發(fā)展的的需要，還是是積極參與建建設(shè)合肥旅游游中心城市的的要求，都必必須構(gòu)筑經(jīng)營營平臺和打造造旅游產(chǎn)業(yè)鏈鏈，而安徽省省華僑飯店綜綜合改造項目目則是其中的的一個重要環(huán)環(huán)節(jié)。同時項項目的實施對對于盤活國有有資產(chǎn)，保證證企業(yè)長期穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展，有有著重要意義義。4、是滿足城市市功能區(qū)劃的的需要。隨著合肥政務(wù)新新區(qū)建設(shè)進(jìn)程程的逐步推進(jìn)進(jìn)和開發(fā)區(qū)的的日益蓬勃，合合肥的發(fā)展正正朝向多元化化的方向前進(jìn)進(jìn)。老城區(qū)原原有的優(yōu)勢也也漸漸被削弱弱，而同時因因為歷史原因因形成的人口口過于密集、城城市建設(shè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施略顯單單薄的弱勢卻卻時時顯現(xiàn)出出來。廬陽區(qū)委、區(qū)政政府適時提出出了把長江中中路和淮河路路全力打造成成合肥特色商商業(yè)街作為“224”計劃的重要要組成部分，而而華僑飯店地地處長江中路路核心區(qū)，連連接長江中路路和淮河路兩兩大特色商業(yè)業(yè)街，但因其其建設(shè)年代久久遠(yuǎn)，自營業(yè)業(yè)以來，沒有有進(jìn)行過全面面改造，建筑筑陳舊，設(shè)備備管線老化，配配套設(shè)施不全全，且存在重重大安全隱患患。因此本項項目正好結(jié)合合城市綜合改改造，徹底脫脫胎換骨，滿滿足城市功能能區(qū)劃發(fā)展要要求。5、是促進(jìn)合肥肥市旅游經(jīng)濟濟發(fā)展的需要要改革開放以來，古古城合肥發(fā)生生了翻天覆地地的變化。城城市建設(shè)綜合合開發(fā)事業(yè)超超常發(fā)展，形形成多層次開開發(fā)，多元化化投資的良好好態(tài)勢。未來來合肥將是新新興的濱湖旅旅游城市，境境內(nèi)山清水秀秀、環(huán)境優(yōu)美美，旅游資源源十分豐富。對對老城區(qū)進(jìn)行行綜合改造、提提升省會形象象和品位是落落實合肥市空空間發(fā)展戰(zhàn)略略規(guī)劃的重要要舉措，本項項目的建設(shè)將將極大地方便便了居民、游游客在各方面面的需求，改改善城市的旅旅游環(huán)境狀況況，推進(jìn)了旅旅游經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展。第三章投投資環(huán)境及市市場分析一、合肥市經(jīng)濟濟形勢合肥市是安徽省省省會，為安安徽省政治、經(jīng)經(jīng)濟和文化中中心，為國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)的全全國對外開放放城市，是一一座具有2000多年歷史的的古城，位于于中國中部，長長江淮河之間間，是沿江近近海的內(nèi)陸城城市，具有承承東啟西、接接連中原、貫貫通南北的重重要地位。近近年來城市建建設(shè)出現(xiàn)了飛飛躍發(fā)展，形形成了多層次次開發(fā)、多元元化投資的良良好態(tài)勢，城城市面貌日新新月異。今年以來，合肥肥市堅持以科科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)全局，以以增強合肥綜綜合實力、不不斷提高人民民生活水平為為主線，緊緊緊圍繞省第八八次和市第九九次黨代會確確定的目標(biāo)，全全面落實促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟增長的的各項政策措措施，以大建建設(shè)促大發(fā)展展，國民經(jīng)濟濟呈現(xiàn)“增長加快、運運行協(xié)調(diào)、質(zhì)質(zhì)量提升”的良好態(tài)勢勢。下面從幾個主要要的方面來分分析近幾年合合肥的經(jīng)濟形形勢。（1）經(jīng)濟發(fā)展展速度2006年，全全市生產(chǎn)總值值達(dá)到1073..86億元，增長17.5％，為1997年以來最高高水平，分別別高于國家、省6.8和4.6個百分點。下圖1為近年合肥市經(jīng)濟總量和增速。（2）經(jīng)濟質(zhì)量量和效益實施工業(yè)立市戰(zhàn)戰(zhàn)略取得積極極成效，2006年完成工業(yè)業(yè)增加值409.444億元，增長22.5％，工業(yè)占占生產(chǎn)總值的的比重提高0.9個百分點。重重點骨干產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動作用進(jìn)進(jìn)一步顯現(xiàn)，八八大產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)增加值占全全部工業(yè)增加加值的66.8％。全市規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增增加值363.222億元，增長21.7％，實現(xiàn)利利潤47.09億元，增長47.9%；工業(yè)經(jīng)濟濟效益綜合指指數(shù)達(dá)到209%，位列全省省第一。全市市財政收入達(dá)達(dá)到167.777億元，增長28.2％；其中，地地方財政收入入79.4億元，增長37.8％。圖2為近年合肥肥市工業(yè)增加加值和增幅。（3）固定資產(chǎn)產(chǎn)投資2006年完成成全社會固定定資產(chǎn)投資824.8億元，增長66.5％，增速位位于全國省會會城市前列。圖3為近年合肥市固定資產(chǎn)投資情況。（4）人均GDDP2006年，合合肥市生產(chǎn)總總值（簡稱GDP）首次跨越越千億元，為為1073..86億元，同比比增長17.5％，按戶籍籍人口計算達(dá)達(dá)到2.32億元。圖4為近年合肥市市人均GDP情況。圖4合肥市人均GDP（5）人民生活活水平①收入2006年，全全市城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入突破萬萬元，達(dá)到11013元，增長13.7％；農(nóng)民人人均純收入3690元，增長15.1％，首次超超過全國平均均水平。城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲蓄存存款余額達(dá)606億元，增長17.4％。圖5為近年合肥肥市城鎮(zhèn)居民民和農(nóng)民人均均收入情況。圖5合肥市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民和農(nóng)民民人均收入圖圖②消費收入的快速增長長為消費的持持續(xù)攀升提供供了有力的支支撐，2006年完成社會會消費品零售售總額384.3億元，增長18.5％，為近10年來最高增增幅。消費結(jié)結(jié)構(gòu)加速升級級，住宅、汽汽車、家用電電器、文化娛娛樂等消費旺旺盛。居民消消費價格指數(shù)數(shù)為100.99%。圖6、圖7分別為近年年合肥市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民年消費費和食品消費費的支出情況況。圖6合合肥市城鎮(zhèn)居居民年消費支支出圖城市居民年消費性支出城市居民年消費性支出(元)02000400060008000100002000200220042006城市居民年消費性支出(元)圖7合肥肥市城鎮(zhèn)居民民年食品支出出圖③2006年合合肥市居民恩恩格爾系數(shù)為為42.4％，低于2005年。這表明明人們在食物物需求基本滿滿足的情況下下，消費的重重心向住、穿穿、用等其他他方面轉(zhuǎn)移。圖8為近年合肥市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)。圖8合合肥市城鎮(zhèn)居居民恩格爾系系數(shù)圖④2006年合合肥市職工年年平均工資為為20639元，比上年年增加2846元，增長16%。圖9為近年合肥肥市職工年平平均工資。圖9合肥市職工工年平均工資資增長圖職工年平均工資（元）職工年平均工資（元）020004000600080001000012000140001600018000200002000200120022003200420052006職工年平均工資（元）⑤2006年合合肥市城鎮(zhèn)居居民人均居住住面積為24.3平方米。圖10為近年合肥肥市城鎮(zhèn)居民民人均居住面面積。圖10合肥市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均居居住面積圖00510152025302000200120022003200420052006城鎮(zhèn)居民人均居住面積（平方米）上面的圖表反映映了近幾年經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展直直接升級大眾眾消費模式和和商業(yè)模式，尤尤其是在住房房方面，人們們的需求更加加旺盛。（6）房價水平平合肥市房價一直直處在全國各各主要城市的的最低水平，在在省內(nèi)城市中中，甚至低于于馬鞍山、蕪蕪湖等城市，較較低的價格區(qū)區(qū)間意味著價價格增長的區(qū)區(qū)間較廣闊，價價位走低的概概率較低。據(jù)《個人理財》雜雜志2005年的調(diào)查結(jié)結(jié)果顯示，我我國最具有影影響力的37大城市市區(qū)區(qū)每平方米商商品房平均房房價合肥市排排名33位，位于中中部省會城市市最末端，房房價增長區(qū)間間很大。表3-120055年全國各主主要城市市區(qū)區(qū)房價排名統(tǒng)統(tǒng)計表平均房價排名城市每平方米商品房房平平均房價（元元元）1溫州92782上海86273杭州72104北京62325深圳60379南京496022武漢285823長沙282525南昌277727鄭州265033合肥222037座城市平均均值3802由上表可知，合合肥市市區(qū)的的房價不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于排名靠靠前的臨近城城市杭州，也也跟周邊的省省會城市南京京、長沙、鄭鄭州都有不小小的價差。為了改善居民住住房條件，不不斷加大舊城城區(qū)改造的力力度，合肥市市近年來積極極推動住房制制度改革，隨隨著市區(qū)總體體規(guī)劃的調(diào)整整，人口的增增加，現(xiàn)代化化大城市的建建設(shè)，將為合合肥市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供廣闊闊的發(fā)展空間間，將使合肥肥市房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)長期期發(fā)展的態(tài)勢勢。2、廬陽區(qū)的發(fā)發(fā)展規(guī)劃、投投資環(huán)境廬陽區(qū)以合肥老老城區(qū)為主體體，向西北延延伸與長豐縣縣、肥西縣接接壤?？偯娣e積139.332平方公里，人人口43萬，轄1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)、11個街道。作作為省會城市市的核心區(qū)，廬廬陽區(qū)是全省省政治、經(jīng)濟濟、文化、金金融中心。廬陽區(qū)是一個適適宜居住的生生態(tài)型城區(qū)。老老城區(qū)內(nèi)，素素有翡翠項鏈鏈之稱的環(huán)城城公園環(huán)繞擁擁抱，西山、銀銀河、包河、浮浮莊、杏花、逍逍遙津等景區(qū)區(qū)點綴其間，形形成城園交融融的特色園林林景觀；城區(qū)區(qū)北部，南淝淝河穿城而過過，上游董鋪鋪水庫、大房房郢水庫碧波波蕩漾，三國國遺址公園和和規(guī)劃建設(shè)中中的城市森林林公園、大房房郢水庫壩下下區(qū)公園相互互輝映，形成成了“一河襟兩水水帶三園”的獨特生態(tài)態(tài)環(huán)境。廬陽區(qū)還是一個個日益繁榮的的商貿(mào)大區(qū)。老老城區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點密布，現(xiàn)現(xiàn)代化高層建建筑鱗次櫛比比，人流、物物流、信息流流為全省之最最。經(jīng)過多年年發(fā)展，以長長江中路為主主軸、四牌樓樓中央購物區(qū)區(qū)和三孝口核核心商務(wù)區(qū)為為重點、淮河河路步行街和和宿州路特色色商業(yè)街區(qū)為為補充的核心心功能區(qū)初步步形成，成為為全省商務(wù)發(fā)發(fā)展的最佳選選擇。廬陽區(qū)更是一個個充滿活力的的現(xiàn)代化城區(qū)區(qū)。“十一五”期間，廬陽陽區(qū)將緊緊圍圍繞建設(shè)現(xiàn)代代化核心城區(qū)區(qū)和全省首善善之區(qū)目標(biāo)，著著力實施“三產(chǎn)富區(qū)、工工業(yè)強區(qū)、開開放興區(qū)、環(huán)環(huán)境立區(qū)”四大戰(zhàn)略，精精心打造“中央商務(wù)區(qū)區(qū)、北環(huán)商住住區(qū)、工業(yè)集集聚區(qū)、生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)”四大功能區(qū)區(qū)，全面構(gòu)建建實力廬陽、現(xiàn)現(xiàn)代廬陽、活活力廬陽、和和諧廬陽。力力爭到“十一五”末，以區(qū)域性性購物消費中中心、核心商商務(wù)中心、文文化休閑中心心為標(biāo)志的中中央商務(wù)區(qū)初初步形成，全全省三產(chǎn)第一一區(qū)地位更加加穩(wěn)固；配套套設(shè)施完善、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色鮮明明、集聚能力力較強的廬陽陽工業(yè)園區(qū)基基本建成，并并實現(xiàn)百億園園區(qū)目標(biāo)；以以面向城市、服服務(wù)市民、觀觀光休閑為特特色的生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)區(qū)初步形形成，新農(nóng)村村建設(shè)走在全全市前列；以以建設(shè)品位高高、管理手段段新、生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)為特征征的城區(qū)形象象逐步展現(xiàn)，核核心城區(qū)的綜綜合服務(wù)功能能顯著增強；；以人文氣息息濃厚、事業(yè)業(yè)品牌響亮、社社會和諧穩(wěn)定定為標(biāo)志的首首善之區(qū)地位位更加鞏固，人人民群眾的生生活質(zhì)量和幸幸福指數(shù)顯著著提高。二、市場分析1、合肥商業(yè)發(fā)發(fā)展背景（1）合肥商圈圈發(fā)展格局合肥的商圈分布布與城市的形形態(tài)改變有著著密切關(guān)系。目目前的商圈，嚴(yán)嚴(yán)格地說只有有一個成熟形形態(tài)的，即原原有的以四牌牌樓、淮河路路為中心的商商圈。以住合肥5.22平方公里的的古城承擔(dān)主主要城市中心心功能，單中中心、外溢式式發(fā)展的道路路，使“商貿(mào)金融中中心”漸趨于重負(fù)負(fù)。為擴大城市發(fā)展展空間，將城城市資源重新新加以整合，新新的合肥總規(guī)規(guī)將重點圍繞繞“141”空間布局戰(zhàn)戰(zhàn)略：在合肥肥規(guī)劃區(qū)范圍圍內(nèi)構(gòu)建一個個主城、四個個外圍城市組組團(tuán)、一個濱濱湖新區(qū)的總總體空間框架架；同時重點點解決合肥市市經(jīng)濟、社會會發(fā)展的交通通、能源、土土地、環(huán)境等等經(jīng)濟支撐體體系。因此，未來將出出現(xiàn)“多中心競相相并立、多特特色并行”的格局，以以經(jīng)濟的積聚聚效應(yīng)，對合合肥周邊地區(qū)區(qū)的輻射力與與吸引力進(jìn)一一步加強。隨著近年來新拓拓展城區(qū)及新新興居住區(qū)的的建設(shè)，以及及一些實力商商業(yè)巨頭的進(jìn)進(jìn)入，外圍城城市副中心（新新興區(qū)域）商商圈在逐步形形成及完善，初初步形成了“城市副中心心商圈環(huán)繞主主商圈，呈多多極分布”的新格局。根據(jù)合肥城市近近期商業(yè)網(wǎng)點點專項規(guī)劃，商商業(yè)網(wǎng)點體系系由1個市級商業(yè)業(yè)中心、8個區(qū)級商業(yè)業(yè)中心和25個居住區(qū)給給商業(yè)中心構(gòu)構(gòu)成。市級商業(yè)中心：：市級商業(yè)中中心以長江中中路為軸，東東西以明光路路和環(huán)城西路路，南北分別別以紅星路、壽壽春路為界的的2平方公里范范圍。業(yè)態(tài)以以購物中心、百百貨店、專業(yè)業(yè)店、專賣店店等為主。商商品品種齊全全，能夠滿足足消費者一次次性購足、購購好的需求；；另一方面它它還能為消費費者提供文化化娛樂、金融融、郵政、信信息、旅游等等方面的服務(wù)務(wù)，滿足消費費者多層次、多多方位消費需需要。建筑面面積80萬平方米以以上。區(qū)級商業(yè)中心：：區(qū)級商業(yè)中中心共規(guī)劃8處，其主要要功能是就近近為區(qū)域內(nèi)居居民提供商業(yè)業(yè)服務(wù)，分流流市級商業(yè)中中心部分功能能，緩解老城城區(qū)交通、環(huán)環(huán)境壓力。商商業(yè)門類、品品種較為齊全全，以中高檔檔為主；商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以大中中型超市、專專賣店為主；；商業(yè)設(shè)施比比較先進(jìn)、購購物環(huán)境較好好。區(qū)級商業(yè)業(yè)中心建筑面面積宜在10萬平方米以以上。讓地面面積控制在0.5平方公里地地。分布為：：東區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心（瑤瑤海區(qū)花沖公公園附近）；；北區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心（廬廬陽區(qū)公交四四保場附近）；；西南區(qū)區(qū)給給商業(yè)中心（南南七附近）；；東南區(qū)區(qū)給給商業(yè)中心（包包河區(qū)葛大店店附近）；西西區(qū)區(qū)給商業(yè)業(yè)中心（蜀山山區(qū)井崗鎮(zhèn)附附近）；新站站區(qū)給商業(yè)中中心；政務(wù)文文化新區(qū)區(qū)給給商業(yè)中心；；大學(xué)城區(qū)級級商業(yè)中心。居住區(qū)給商業(yè)中中心心：居住區(qū)區(qū)給給商業(yè)中心心主主要服務(wù)對對象象是居住區(qū)區(qū)的的常住人口口，以以經(jīng)營中低低檔檔的日常消消費費品為主。商商商業(yè)業(yè)態(tài)以以小小型超市、便便便利店、菜菜場場、餐飲店店為為主，同時時配配有一定規(guī)規(guī)模模的服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點點。其經(jīng)營營規(guī)規(guī)模應(yīng)按照《城城市居住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計規(guī)規(guī)范范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行行。用地面面積積每、千人600-99440平方米；建建筑筑面積每千千人人700-99110平方米；商商業(yè)業(yè)面積不低低于于2萬平方米。居居居住區(qū)級商商業(yè)業(yè)中心規(guī)劃劃共共有25處。但商業(yè)網(wǎng)點的遷遷移移、多個商商圈圈的形成客客觀觀上來說是是一一個比較漫漫長長的過程，鑒鑒鑒于合肥目目前前處在“大發(fā)展，大大建設(shè)，大大環(huán)環(huán)境：時代代，很很多個商圈圈均均在形成初初期期，未來發(fā)發(fā)展展存在著不不可可預(yù)見性。以截止20077年年下半年最最新新情況來介介定定，主要為為如如下十大商商圈圈：中心商商圈圈：商圈名稱所屬類別形成時間典型項目典型項目首層租租金金（元/平方米.天）中心商圈市級商圈2000淮河路步行街18三里庵商圈市級商圈2005安徽國購廣場11勝利商圈市級商圈2005元一時代廣場10馬鞍山路商圈市級商圈2005新都會環(huán)球廣場場8濉溪商圈區(qū)級商圈2005星海世級廣場南七商圈區(qū)級商圈2000百大商業(yè)大廈5-6高新區(qū)商圈發(fā)展性區(qū)域商圈圈2004合家福超市明珠商圈發(fā)展性區(qū)域商圈圈2005桐山國際購物廣廣場場1-3大學(xué)城商圈發(fā)展性區(qū)域商圈圈2005大學(xué)城商業(yè)中心心0.7-1紫云商圈發(fā)展性區(qū)域商圈圈2005城市之光商業(yè)1-1.5由于本項目地處處中中心商圈，下下下面將對該該區(qū)區(qū)域進(jìn)行重重點點分析（2）中心商圈圈特征及及發(fā)展趨勢勢①商圈特征包括一個核心區(qū)區(qū)，一一個延伸區(qū)區(qū)和和一個衍生生區(qū)區(qū)域。核心心區(qū)區(qū)主要是“一軸一心”，分別是四四牌樓附近近以以及淮河路路步步行街；延延伸伸區(qū)主要是是指指長江中路路向向東延伸的的區(qū)區(qū)域，淮河河路路向西市府府廣廣場附近的的區(qū)區(qū)域；衍生生區(qū)區(qū)域也稱擴擴張張區(qū)，指商商圈圈外圍，交交通通通達(dá)度較較好好，與商圈圈中中心有密切切聯(lián)聯(lián)系的區(qū)域域，如如壽春路、紅紅紅星路、美美菱菱大道一帶帶。其其作為老城城歷歷來的傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)中心，并并并且省政府府和和市政府均均在在此地辦公公，形形成了省會會經(jīng)經(jīng)濟與城市市經(jīng)經(jīng)濟的復(fù)合合中中心，一直直以以來既是核核心心商業(yè)區(qū)，又又又作行政區(qū)區(qū)，使使綜合性復(fù)復(fù)合合中心在行行業(yè)業(yè)分布上呈呈現(xiàn)現(xiàn)多元化趨趨向向。總體而而言言，政府集集權(quán)權(quán)有關(guān)的行行業(yè)業(yè)、金融業(yè)業(yè)及及傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)為為主，綜合合性性過強?！窈诵膮^(qū)：主要要包括括四牌樓附附近近以及淮河河路路步行街商業(yè)：由于商圈圈形形成較早，因因因而分布著著相相當(dāng)一批形形態(tài)態(tài)陳舊的商商用用及辦公物物業(yè)業(yè)，新舊混混雜雜，未來是是舊舊城改造的的重重點區(qū)域。商商商圈的新建建項項目多為辦辦公公樓加裙房房商商場的綜合合體體，物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品將呈現(xiàn)多多元元化的趨勢勢。隨著1994--19995年淮河路改改造，1995--1996年安徽樂普普生商廈、安安安徽商之都都、合合肥鼓樓商商廈廈迅速整合合分分散的商業(yè)業(yè)資資源，四牌牌樓樓成為最繁繁榮榮的市級核核心心商圈。未未來來商圈仍將將繼繼續(xù)升級，吐吐吐舊納新，隨隨隨著舊城改改造造的進(jìn)行，將將將在核心區(qū)區(qū)出出現(xiàn)綜合性性項項目。核心區(qū)域新舊商商業(yè)業(yè)混雜，較較老老的百貨有有百百貨大樓、鼓鼓鼓樓、商之之都都、樂普生生，較較新的有百百盛盛廣場等。大大大型電腦、家家家電賣場也也較較多，如永永樂樂家電、蘇蘇寧寧電器、五五星星電器、宏宏圖圖三胞。目目前前仍在售商商業(yè)業(yè)項目有兩兩個個，宿州路路的的太陽城一一樓樓售價4.5萬/平方米，二二樓售價2.6-22..7平方米，三三樓1.5-11.6萬/平方米，四四樓1.2-11.3萬/平方米，負(fù)負(fù)一層1.2萬/平方米;長江劇院旁旁的美美多多百百貨一層4.5萬/平方米，二二層2.3萬/平方米。辦公樓：核心區(qū)區(qū)主主要以商業(yè)業(yè)為為主，寫字字樓樓不多且散散。淮淮河路上的的興興泰大廈，曾曾曾經(jīng)是政府府機機關(guān)的辦公公地地點，現(xiàn)在在機機關(guān)部門已已搬搬遷至政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，大廈內(nèi)內(nèi)撤撤空，后期期如如何安排還還不不確定；另另外外有宿州路路的的宏圖大廈廈。由由于寫字樓樓較較少，目前前并并不能較好好的的反映杧核核心心區(qū)的租金金價價位。隨著著舊舊城改造和和多多業(yè)態(tài)的入入駐駐，對于辦辦公公地點的需需求求也在不斷斷上上升，寸土土雨雨寸金的稀稀缺缺性使租金金拉拉高有一定定的的自主性，因因因而提升的的空空間非常大大，寫寫字樓項目目在在該區(qū)域市市場場前景良好好。酒店：均為建成成較較老的三星星級級酒店，如如華華僑飯店、黃黃黃山大廈，四四四星級的怡怡和和錦江已經(jīng)經(jīng)停停業(yè)，由于于核核心區(qū)車流流較較大，雖然然繁繁華，但不不能能滿足高檔檔次次的酒店類類物物業(yè)對周邊邊環(huán)環(huán)境的需要要?！裱由靺^(qū)：范圍圍主要要是沿交通通主主干道長江江中中路向東西西延延伸的區(qū)域域，以以及淮河路路向向西市府廣廣場場附近區(qū)域域。該該區(qū)域沿長長江江中路沿線線政政府機關(guān)部部門門、銀行等等金金融機構(gòu)集集中中，路幅較較寬寬不利于穿穿越越，沒有步步行行街積聚人人流流的優(yōu)勢，延延延伸區(qū)的商商業(yè)業(yè)份量及百百貨貨、大型商商場場密集度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不及核心區(qū)區(qū)。淮淮河路向西西，市市府廣場附附近近區(qū)域也出出現(xiàn)現(xiàn)了一些寫寫字字樓。由于于核核心區(qū)土地地資資源制約，開開開發(fā)空間畢畢竟竟有限，需需要要向具備土土地地資源的腹腹地地發(fā)展，給給延延伸區(qū)帶來來了了機會。同同時時受核心區(qū)區(qū)的的輻射影響響又又具備交通通疏疏散優(yōu)勢，延延延伸區(qū)發(fā)展展商商務(wù)的潛力力更更高。尤其其是是新建設(shè)的的綜綜合性項目目為為商圈增添添了了新的活力力。商業(yè)：延伸區(qū)同同樣樣存在新舊舊混混雜商業(yè)的的局局面，有一一些些專業(yè)商場場如如快樂家園園美美食城，以以及及較新的專專業(yè)業(yè)商場百大大電電器，百貨貨商商場少，而而沿沿街零售品品牌牌店很多，重重重量級的有有寧寧波雅戈爾爾旗旗艦店、喬喬頓頓西服。目目前前香港廣場場商商鋪三樓分分隔隔的商鋪售售價價由1.89萬元/平方米起，均均均價在2.2-22.3萬元/平方米之間間。辦公樓：長江中中路路延伸區(qū)依依托托主干道發(fā)發(fā)揮揮商務(wù)優(yōu)勢勢，有有一些近三三年年間建成的的寫寫字樓牧業(yè)業(yè)，如如科技大廈廈，招招商大廈。長長長江中路寫寫字字樓租金沿沿線線租金目前前在在35-45元/月.平方米,售價根據(jù)項項目的不同,如科技大廈廈在6000元/平方米左右,招商大廈在4800--5500元/平方米.淮河路沿線線的寫字樓樓主主要集中在在市市府廣場一一帶帶,較早建成只只租不售的的純純寫字樓有有郵郵電大廈,至今仍是合合肥租金最最高高的寫字樓,租金在66元/月.平方米;商住兩用樓樓有天徽大大廈廈,租金在35元/月.平方米.此外,還有目前尚尚未落成,在售的綜合合性項目香香港港廣場,其純寫字樓樓售價在7100元/平方米。酒店:有花園賓賓館,為較較老的賓館,兼作政府招招待所,房間價格為208元/天.間?！裱苌鷧^(qū)：指商商圈外外圍，交通通通通達(dá)度較好好，與與商圈中心心有有密切聯(lián)系系的的區(qū)域，如如壽壽春路、紅紅星星路、美菱菱大大道一帶。這這這一區(qū)域由由于于具有交通通便便利、價格格上上的優(yōu)勢，逐逐逐步形成了了零零散的區(qū)域域，從從而形成了了商商圈的衍生生區(qū)區(qū)。商業(yè)：該區(qū)域雖雖然然商業(yè)集中中度度不高，人人流流也較低，但但但依托外圍圍有有著車行通通常常、停車優(yōu)優(yōu)勢勢，營造出出與與核心區(qū)域域的的密集型商商業(yè)業(yè)完全不同同的的氛圍，也也出出現(xiàn)了一些些檔檔次較高的的商商場百貨，如如如古井賽特特、瑞瑞景國際購購物物廣場，商商之之都等。富富通通時代在售售商商鋪底層售售價價3.7萬/平方米,二層1.1萬/平方米。辦公樓：衍生區(qū)區(qū)的的寫字樓均均在在商圈南側(cè)側(cè)外外圍區(qū)，有有新新建寫字樓樓有有商住樓國國軒軒大廈，售售價價在6000元/平方米，30-31層挑空單元元在8500元/平方米；富富通時代也也有有少量層面面作作為小戶型型純純辦公用途途，目目前寫字樓樓租租金35元/月.平方米，售售價在5000元/平方米，古古井百花商商住住樓租金在24元/月.平方米。酒店：有三星級級涉涉外賓館百百花花賓館，標(biāo)標(biāo)間間價格在246-2276元/天左右。②發(fā)展趨勢●隨著商業(yè)核心心區(qū)的的改造更新新和和延伸區(qū)的的發(fā)發(fā)展，中心心商商圈仍將是是合合肥最核心心的的商圈。在在新新一輪的城城市市改造中，其其其地段和商商業(yè)業(yè)價值將在在原原有的基礎(chǔ)礎(chǔ)上上得到進(jìn)一一步步的提升和和凝凝聚。●雖然政府的搬搬遷必必然會導(dǎo)致致商商圈的部分分功功能向外分分離離，商務(wù)分分流流，但老城城的的基礎(chǔ)優(yōu)勢勢和和都市經(jīng)濟濟本本身依舊強強勢勢，未來依依然然有大量的的商商業(yè)及商務(wù)務(wù)聚聚集在該商商圈圈。●由于該區(qū)域土土地供供應(yīng)有限，核核核心區(qū)域發(fā)發(fā)展展將以舊城城改改造為主，其其其商圈將向向東東西向延伸伸擴擴散，過程程的的快慢取決決于于城市規(guī)劃劃及及消費力的的提提高。③有利條件●隨著省會經(jīng)濟濟及城城市的發(fā)展展，將將會吸引更更多多的商家及及企企業(yè)客戶進(jìn)進(jìn)駐駐該區(qū)域；；●區(qū)域商務(wù)設(shè)施施的更更新和配套套設(shè)設(shè)施的完善善，商商業(yè)、商務(wù)務(wù)凝凝聚力將增增強強；●舊區(qū)改造，尤尤其是是宿州路改改造造，將是改改善善區(qū)域環(huán)境境很很大的利好好，大“四牌樓商圈”迸發(fā)出新的的活力，新舊舊混雜的形象象將會逐步得得到緩解，新新建綜合性項項目將提升商商圈檔次。●政府有意在舊舊區(qū)改改造中，將將長長江中路打打造造成商務(wù)走走廊廊，隨著目目前前在建設(shè)的的一一批新寫字字樓樓的投放市市場場，區(qū)域的的商商務(wù)環(huán)境處處于于更新和外外拓拓的階段，未未未來寫字樓樓供供應(yīng)仍較大大，發(fā)發(fā)展前景看看好好。④制約因素●作為傳統(tǒng)老牌牌商圈圈，核心區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展時間較較長長，配套設(shè)設(shè)施施陳舊，成成為為大眾消費費的的聚集區(qū)，高高高端消費出出現(xiàn)現(xiàn)向外圍分分布布的趨勢。●市政府已逐步步搬遷遷，省政府府也也將搬遷，以以以減輕老城城區(qū)區(qū)過重的商商貿(mào)貿(mào)金融負(fù)擔(dān)擔(dān)，將將綜合中心心的的功能將逐逐步步向外分離離，會會帶走一部部分分商務(wù)商業(yè)業(yè)客客源。●核心區(qū)商業(yè)氛氛圍很很成市，發(fā)發(fā)展展商務(wù)仍剛剛起起步，仍需需要要進(jìn)上步培培育育?！駞^(qū)域內(nèi)部交通通聯(lián)接接問題較多多，南南北交通瓶瓶頸頸將成為阻阻礙礙區(qū)域發(fā)展展的的因素之一一。2、合肥市購物物中心心、商務(wù)設(shè)設(shè)施施、住宅等等市市場及價格格分分析近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展勢頭頭異異常迅猛，供供供需兩旺，呈呈呈現(xiàn)持續(xù)上上漲漲的態(tài)勢，但但但是漲速趨趨緩緩。合肥商商品品住宅歷年年價價格統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)如下表3-2所示：表3-2合合肥市2002--2007年商品住宅宅的價格統(tǒng)統(tǒng)計計表年份商品房年平均價價（元/m2）增長率（%）20022013.00020032341.00016.2920042957.00026.3120053189.0007.8520063269.0002.5020073521.4007.72以上表格顯示合合肥肥市的房價價每每年都在增增長長，到2007年已經(jīng)增長長到3521..40元/m2。其中蜀山山區(qū)3624..07元/m2、廬陽區(qū)33177.07元/m2、包河區(qū)35655.27元/m2、瑤海區(qū)3802..66元/m2、高新區(qū)3846..75元/m2、經(jīng)濟區(qū)3318..03元/m2、政務(wù)區(qū)3954..45元/m2、新站區(qū)3422..16元/m2。下面對合合肥市各區(qū)區(qū)的的房價進(jìn)行行詳詳細(xì)分析。（1）購物中心心在華僑廣場項目目還還有部分商商業(yè)業(yè)建筑物，據(jù)據(jù)據(jù)初步調(diào)查查，目目前合肥市市商商業(yè)類商品品房房成交均價價為為7085..07元/m2，租賃價30～150元/m2。表3-622007年合肥市商商業(yè)類商品品房成成交均價單位：元/m22蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)銷售價8676.6007528.4003999.1994342.1996469.3556591.7776522.0007815.988（2）商務(wù)設(shè)設(shè)施合肥市目前在建建、在在售寫字樓樓中中，價格最最高高的寫字樓樓為為蜀山區(qū)的的置置地投資廣廣場場（7500元/m2），價格最最低的寫字字樓樓為高新區(qū)區(qū)的的鯤鵬國際際廣廣場（3000元/m2）。目前合合肥市辦公公類類商品房成成交交均價為4868..09元/m2，租賃價位20～40元/m2·月。表3-522007年合肥市辦辦公類商品房房成交交均價單位：元/m22蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)銷售價4638.4994482.2664516.9664863.6446021.2114581.6335545.6994245.722租賃價（月）28.426.830.232.652.229.048.422.7（3）住宅根據(jù)合肥市統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2002年至2007年合肥新建建商品住宅宅的的銷售均價價逐逐年增長，但但但增幅平穩(wěn)穩(wěn)，相相對價格較較低低，詳見下下表表：表3-3合合肥市2002--2007年新建商品品住宅的銷銷售售均價統(tǒng)計計表表單位：元/m22年份（年）200220032004200520062007住宅銷售價201323412957318932693521.4002007年合肥肥市市各區(qū)的房房屋屋銷售和租租賃賃價格如下下表表3-4所示：表3-4200077年住宅類商商品房成交交均均價單位：元/m22蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)銷售價3624.0773317.0773565.2773802.6663846.7553318.0333954.4553422.166租賃價（月）8.98.28.69.19.28.19.58.0（4）其他房屋屋據(jù)初步調(diào)查，目目前前合肥市其其他他類商品房房成成交均價為3141..82元/m2。表3-72007年合肥市其其他類商品品房成交交均價單位：元/m22蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)銷售價2772.0333339.6773256.4003284.4662276.2553428.4773547.2883218.9553、華僑廣場建建設(shè)項項目市場分分析析華僑廣場地處合合肥肥市核心商商業(yè)業(yè)區(qū)—合肥市長江江中路98號，連接合合肥市兩大大商商業(yè)特色街街長長江中路和和淮淮河路步行行街街，該區(qū)域域高高樓林立林林立立，商家如如云云，是合肥肥市市乃至安徽徽省省的商家必必爭爭之地。但但由由于該區(qū)域域地地處老城區(qū)區(qū)，新新開發(fā)樓盤盤數(shù)數(shù)理極少，而而而原有的樓樓盤盤數(shù)量有限限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿滿足足合肥市飛飛速速發(fā)展的需需要要，為盡快快提提升老城區(qū)區(qū)的的品位和檔檔次次，市政府和和有關(guān)部門門提提出要加快快華華僑飯店改改造造進(jìn)程，同同時時對華僑飯飯店店所在街區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃劃，整體改改造造。市政府府并并為此專門門召召開了華僑僑飯飯店整體改改造造協(xié)調(diào)會。（1）ShopppinggMallll合肥市零售業(yè)市市場場巨大，年年增增長率在15％以上，據(jù)據(jù)合肥市城城市市規(guī)劃，2010年，中心城城區(qū)城市人人口口300萬人；2020年，中心城城區(qū)城市人人口口360萬人。隨著著人民生活活水水平的提高高，該該區(qū)域的消消費費需求和消消費費能力都將將提提高到一個個新新的層次。該該該區(qū)域的零零售售業(yè)將會獲獲得得巨大的市市場場空間。因此ShopppinggMallll的建設(shè)將擁擁有更廣闊闊的的市場。目前合肥市市消消費費市場單一一，已已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能滿滿足人民日日益益增長的消消費費需求，因因此此新建一個個集集文化、娛娛樂樂、購物等等為為一體的綜綜合合項目勢在在必必行。該項項目目的建設(shè)將將為為老城區(qū)凝凝聚聚人氣和提提高高人們的生生活活質(zhì)量起到到重重要的作用用，經(jīng)經(jīng)濟效益也也將將顯著。(2)寫字樓隨著城市經(jīng)濟的的發(fā)發(fā)展，人們們對對現(xiàn)代寫字字樓樓的商務(wù)價價值值逐漸認(rèn)同同。合合肥當(dāng)前正正面面臨“中部崛起”的大好發(fā)展展機遇，隨隨著著合肥城市市經(jīng)經(jīng)濟的加速速發(fā)發(fā)展、“長三角”部分產(chǎn)業(yè)的的轉(zhuǎn)移，以以及及工業(yè)化程程度度的提升，商商商貿(mào)、金融融、中中介服務(wù)行行業(yè)業(yè)將會大幅幅度度跟進(jìn)，這這就就需要作為為重重要辦公場場所所的專業(yè)化化商商務(wù)設(shè)施的的大大量涌現(xiàn)。自自自2003年以來，合合肥寫字樓樓市市場的取得得了了一定的發(fā)發(fā)展展，市場漸漸趨趨成熟,而且逐漸向向多功能、現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化、智智能能化發(fā)展，寫寫寫字樓的辦辦公公理念、設(shè)設(shè)計計理念、服服務(wù)務(wù)理念等都都得得到較好的的詮詮釋。2007年的合合肥肥房地產(chǎn)在在大大建設(shè)大拆拆違違以及大規(guī)規(guī)模模的道路建建設(shè)設(shè)中提前預(yù)預(yù)熱熱，隨著合合肥肥市周邊房房地地產(chǎn)火熱的的走走勢，合肥肥市市的寫字樓樓建建設(shè)在悄然然無無聲中迅速速崛崛起，并帶帶動動周邊商業(yè)業(yè)、娛娛樂、餐飲飲、住住宅的紅火火發(fā)發(fā)展。(3)五星級級酒酒店目前全市僅有44家家五星級酒酒店店，10家四星級酒酒店，五星星級級酒店客房房總總數(shù)僅為近1200間（其中古古井假日酒酒店店338間，明珠國國際大酒店261間，外商俱俱樂部近200間，新開的的元一希爾爾頓頓約400余間），已已不能滿足足合合肥作為省省會會城市，特特別別是會展城城市市的需求。統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)計資料顯顯示示，合肥市市五五星級酒店店入入住率為75%以上，四星星級酒店入入住住率為80%以上。作為區(qū)核心區(qū)內(nèi)內(nèi)的的五星級酒酒店店項目，其其市市場前景作作為為同類項目目在在該區(qū)域內(nèi)內(nèi)是是獨一無二二的的。核心區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)商家如云云，金金融、機關(guān)關(guān)和和企事業(yè)單單位位云集，這這在在一定程度度上上保證了酒酒店店的宴、會會銷銷售。本項項目目中的五星星級級酒店占據(jù)據(jù)黃黃金地段，為為為周邊眾多多單單位和游客客提提供高檔餐餐飲飲、住宿、娛娛娛樂和休閑閑場場所勢在必必行行，市場前前景景十分看好好。(4）住宅目前，對于合肥肥房房地產(chǎn)市場場的的普通看法法是是：經(jīng)過這這幾幾年房地產(chǎn)產(chǎn)市市場的高速速發(fā)發(fā)展，合肥肥市市的房地產(chǎn)產(chǎn)市市場已進(jìn)入入一一個穩(wěn)步上上升升的階段，房房房地產(chǎn)市場場價價格也將處處于于平穩(wěn)上漲漲的的狀態(tài)。合合肥肥老城區(qū)由由于于配套服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施完善、房房房源緊張等等原原因造成合合肥肥老城區(qū)房房價價居高不下下，且且呈逐年上上升升趨勢。據(jù)據(jù)分分析，合肥肥老老城區(qū)房價價還還將持續(xù)上上長長，主要原原因因分析如下下：：①合肥市作為安安徽省省的省會城城市市，人口將將在在未來幾年年內(nèi)內(nèi)急劇增長長，近近鄰與鄰郊郊城城市化節(jié)奏奏加加快，房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在安徽徽合合肥正處在在高高速發(fā)展的的成成長期。隨著合肥市“大大拆拆違、大建建設(shè)設(shè)、大發(fā)展”，老城區(qū)的的綜合改造造速速度呈高歌歌猛猛進(jìn)之勢，合合合肥老城區(qū)區(qū)的的居住環(huán)境境得得到極大改改善善，形象和和品品位得到了了極極大提高，高高高速發(fā)展中中的的合肥合肥肥老老城區(qū)將拉拉動動本項目區(qū)區(qū)域域地塊的價價值值，并成為為該該項目目標(biāo)標(biāo)客客戶的強力力支支撐。巨大大的的需求將為為本本項目帶來來有有效的市場場空空間。②微觀面上安徽旅游集團(tuán)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)略意義義上上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)無疑是可可供供品牌化、規(guī)規(guī)規(guī)?；l(fā)展展的的又一重要要領(lǐng)領(lǐng)域。本項項目目將再次以以全全新的品牌牌推推廣為著眼眼點點，以嶄新新的的面貌在合合肥肥市場上推推出出房地產(chǎn)品品牌牌，以品牌牌創(chuàng)創(chuàng)造可持續(xù)續(xù)性性發(fā)展的市市場場空間。安徽旅游集團(tuán)一一直直走市場化化的的發(fā)展道路路，全全力打造精精品品項目，主主動動迎接市場場的的挑戰(zhàn)與機機遇遇，具有發(fā)發(fā)展展精品項目目的的能力。通過本項目的綜綜合合改造，突突顯顯長江中路路新新型商業(yè)中中心心，打造合合肥肥新科技文文化化中心，提提升升合肥老城城區(qū)區(qū)的綜合品品位位，繁榮安安徽徽旅游商業(yè)業(yè)休休閑市場，探探探索旅游商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展展途徑，實實現(xiàn)現(xiàn)合肥市核核心心區(qū)域人與與自自然環(huán)境的的和和諧發(fā)展目目標(biāo)標(biāo)。4、需求方面面分析龐大的商業(yè)新增增量量的支撐主主要要還是取決決于于城市產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟和城市市居居民消費實實力力。合肥市市居居民消費隨隨著著時代的進(jìn)進(jìn)步步，走過了了一一個由低到到高高的、由簡簡單單到齊全、由由由溫飽到富富裕裕逐步升級級的的過程?？偪傮w體看，消費費結(jié)結(jié)構(gòu)和消費費水水平共跨越越四四個階段：：表：合肥居民消消費費結(jié)構(gòu)和消消費費水平發(fā)展展階階段：階段基本特征第一階段以滿足生活基本本需需要的必需需型型消費階段段吃、穿、用為主主要要消費內(nèi)容容。第二階段較好的解決基本本生生活后的起起步步型消費階階段段簡單家用電器為為重重要消費內(nèi)內(nèi)容容第三階段以體現(xiàn)個性特點點的的發(fā)展型消消費費階段講究品牌消費第四階段以追求生活質(zhì)量量的的享受型消消費費階段以要求舒適、追追求求時尚、講講究究情調(diào)為消消費費宗旨從上個世紀(jì)末開開始始，以數(shù)碼碼電電子產(chǎn)品、房房房、汽車為為特特征的新一一輪輪消費浪潮潮掀掀起，人們們的的消費觀念念也也發(fā)生巨大大變變化，住、行行行為消費日日漸漸凸顯，帶帶動動消費水平平的的飛躍。邁邁步步在全面建建設(shè)設(shè)小康路上上，居居民家庭在在食食品、家電電等等消費穩(wěn)定定增增長，但增增長長幅度相對對有有限，更多多消消費增長量量將將分布于食食品品、家電以以外外的消費領(lǐng)領(lǐng)域域。幾十萬萬到到上百萬的的消消費品成為為消消費熱點，是是是這個時期期的的主要特征征；；另一個最最重重要的變化化是是超前消費費現(xiàn)現(xiàn)象大量出出現(xiàn)現(xiàn)，居民個個人人貸款消費費量量猛增。改革開放以來，合合肥市居民消消費能力增長長很快，消費費能級迅速提提升，升級幅幅度越來越大大。總體上看看，合肥市居居民消費方式式正處于小康康型向現(xiàn)代化化型的過渡階階段，消費方方式、消費環(huán)環(huán)境、消費能能力和消費觀觀念都發(fā)生了了很大變化，各各種新的消費費熱點正在形形成之中。（1）餐飲業(yè)①餐飲業(yè)發(fā)展增增速迅迅猛，形成成一一批規(guī)模特特色色企業(yè)合肥人愛吃在安安徽徽甚至全國國都都是出名的的，各各種特色餐餐館館酒樓遍布布大大街小巷，并并并一直以高高出出全國平均均水水平的速度度迅迅猛發(fā)展，已已已連續(xù)年實實現(xiàn)現(xiàn)兩位數(shù)增增長長；2000年是11.5億元,2002年是17.5億元,2003年是19.45億元,2004年是24億元,2005年更是高達(dá)40億元.在大發(fā)展、大建建設(shè)設(shè)、大環(huán)境境的的新合肥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃中，餐餐飲飲業(yè)以占據(jù)據(jù)合合肥市社會會消消費品零售售總總額近10%的比重，直直到越來越越重重要的作用用。②餐飲主題趨于于多元元化，集群群開開始得以顯顯現(xiàn)現(xiàn)，與其它它行行業(yè)混業(yè)經(jīng)經(jīng)營營成為一種種趨趨勢。隨著餐飲和其它它行行業(yè)的不斷斷發(fā)發(fā)展，餐飲飲與與其它行業(yè)業(yè)混混業(yè)經(jīng)營，餐餐餐飲主題開開始始趨于多元元化化。去年，餐餐餐飲洗浴業(yè)業(yè)的的混業(yè)經(jīng)營營迅迅速發(fā)展，在在在一些大的的沐沐浴中心如如金金海棠、銀銀灘灘綠洲等。此此此外，茶飲飲、咖咖啡休閑與與餐餐飲的混業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營也成為為一一種趨勢。由于餐飲業(yè)的迅迅速速發(fā)展，餐餐飲飲集群效應(yīng)應(yīng)開開始得以顯顯現(xiàn)現(xiàn)。合肥市市阜阜南路的中中高高檔餐飲群群、梅梅山路茶樓樓餐餐飲群、寧寧國國路特色小小吃吃等初具雛雛形形。③品牌意識不強強，基基礎(chǔ)條件缺缺乏乏。本地餐餐飲飲市場飽和和，無無序競爭出出現(xiàn)現(xiàn)。目前，合肥餐飲飲市市場上有相相當(dāng)當(dāng)一部分餐餐飲飲企業(yè)的品品牌牌意識還比比較較淡薄，然然而而，未來的的餐餐飲業(yè)競爭爭將將會更多的的表表現(xiàn)在品牌牌的的競爭上。目目目前合肥餐餐飲飲企業(yè)發(fā)展展的的軟件投入入和和基礎(chǔ)條件件成成為制約企企業(yè)業(yè)水平提升升的的關(guān)鍵和重重點點，許多企企業(yè)業(yè)缺乏系統(tǒng)統(tǒng)的的管理手冊冊。近幾年合肥市餐餐飲飲業(yè)一個顯顯著著特點是，品品品牌餐飲企企業(yè)業(yè)的連鎖擴擴張張步伐不斷斷加加快。但是是卻卻減少了在在本本地的擴張張，大大量餐飲企企業(yè)業(yè)的盲目無無序序競爭，導(dǎo)導(dǎo)致致了餐飲業(yè)業(yè)的的行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)失失衡。而相相對對于正餐和和火火鍋的過度度競競爭，合肥肥市市的快餐尤尤其其是中式快快餐餐業(yè)非常落落后后，很難滿滿足足市場需求求。整整個餐飲市市場場出現(xiàn)“頭重腳輕”的局面。④合肥餐飲面臨臨調(diào)整整，以迎合合城城市發(fā)展需需要要。在新的歷史機遇遇下下，合肥餐餐飲飲業(yè)勢必要要進(jìn)進(jìn)一步打造造自自身發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略略和經(jīng)營策策略略，以迎合合城城市發(fā)展的的需需要，在企企業(yè)業(yè)定位、品品牌牌塑造、整整合合營銷、經(jīng)經(jīng)營營戰(zhàn)略、形形象象包裝、菜菜品品創(chuàng)新等方方面面進(jìn)行現(xiàn)代代化化改造。（2）商業(yè)合肥居民消費能能力力不斷提高高，促促進(jìn)了對商商業(yè)業(yè)的需求量量。但但合肥全市市總總?cè)丝?55萬，其中市市區(qū)人口175萬，相比其其它省會城城市市人口基數(shù)數(shù)并并不高。對對商商業(yè)需求量量有有一個逐步步發(fā)發(fā)展過程，階階階段性的出出現(xiàn)現(xiàn)不與供應(yīng)應(yīng)量量同步增長長的的現(xiàn)象十分分正正常。按照國際慣例，一一個城市的正正常商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)容量為人均均0.5-1平方米,雖然作為省省會城市合肥肥必然還存在在外來的消費費,但目前合肥肥商業(yè)總量而而言必然過剩剩.以新站開發(fā)發(fā)區(qū)為例,原有商業(yè)地地產(chǎn)接近30萬平方米,近年新建的的商業(yè)地產(chǎn)面面積經(jīng)估算有有近50萬平方米,總面積近80萬平方米.如不考慮火火車站,汽車站人流流消費量,這個面積肯肯定過剩無疑疑。合肥拆除違章建建筑筑工作力度度也也在加強,據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)顯示,至2005年底合肥市市拆除違法法建建筑逾千萬萬平平方米,商用物業(yè)面面臨更新與與淘淘汰,以更好的符符合市場需需求求的發(fā)展。合肥優(yōu)質(zhì)商業(yè)物物業(yè)業(yè)基本集中中在在中心商圈圈內(nèi)內(nèi)，中心外外的的優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)也也在靠近中中心心的較為成成熟熟區(qū)域內(nèi)分分布布：優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)共共112個，中心商商圈集中了9個，區(qū)域商商圈內(nèi)有3個，均在靠靠近中心的的區(qū)區(qū)域分布。優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要以以百百貨公司為為主主，多集中中在在中心商圈圈內(nèi)內(nèi)，占到了70%，優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)整體檔次次較較低，購物物環(huán)環(huán)境質(zhì)量偏偏低低，沒有真真正正高端的購購物物場所。優(yōu)質(zhì)商業(yè)始終有有著著較好的招招商商率，從招招商商情況來看看，目目前優(yōu)質(zhì)商商業(yè)業(yè)市場處于于供供小于求的的階階段，預(yù)計計未未來招商率率仍仍將保持一一個個較高的水水平平。（3）住宅①積極因素●近兩年隨著合合肥成成為聯(lián)系西西南南、華中和和華華東地區(qū)重重要要的交通樞樞紐紐地位確立立，其其戰(zhàn)略地位位日日益為周邊邊城城市，尤其其是是“長三角”區(qū)域城市集集團(tuán)所重視視?！駞^(qū)劃調(diào)整，使使城市市四個區(qū)形形成成一種無形形的的競爭發(fā)展展，其其機械制造造、高高新產(chǎn)業(yè)、旅旅旅游文化以以及及城郊示范范農(nóng)農(nóng)業(yè)四大基基地地逐步形成成，大大大增強了了合合肥的經(jīng)濟濟實實力?！癯鞘谢M(jìn)程和和無房房戶購房促促進(jìn)進(jìn)了商品房房的的需求，據(jù)據(jù)不不完全調(diào)查查，合合肥遠(yuǎn)郊農(nóng)農(nóng)民民近年在原原居居住地建房房率率下降了近60％，而轉(zhuǎn)向向在中心集集鎮(zhèn)鎮(zhèn)和市區(qū)購購房房。●合肥作為中部部地貼貼近長三角角珠珠三角的省省會會城市，其其輻輻射功能是是顯顯而易見的的。物物流、人流流的的集聚，激激發(fā)發(fā)了市場的的需需求。②從本項目的地地段來來分析市場場需需求的客戶戶●對老城區(qū)內(nèi)相相對熟熟悉和適應(yīng)應(yīng)的的原住居民民，原原住宅面積積、管管理、房型型、配配套等條件件已已不能滿足足需需求，需調(diào)調(diào)整整到更為合合適適的高檔小小區(qū)區(qū)。他們賣賣舊舊房、買新新房房；賣小房房、買買大房、買買好好房、買稱稱心心房。該類類客客戶對于在在本本項目周邊邊區(qū)區(qū)域選擇新新居居較為關(guān)注注，且且希望一步步到到位?！褚蚴稚铣钟幸灰欢ìF(xiàn)現(xiàn)金，需尋尋找找有增值空空間間，又很安安全全簡單性的的投投資項目的的人人士。這類類人人士對物業(yè)業(yè)的的升值保值值和和出租率特特別別關(guān)注。因因此此，住宅品品質(zhì)質(zhì)、知名度度和和住房的檔檔次次是他們關(guān)關(guān)注注的重點。投投投資回報預(yù)預(yù)測測構(gòu)成他們們購購房時的投投資資決策?！褚蚬ぷ髟诶铣浅菂^(qū)內(nèi)內(nèi)，需要在在本本地段購置置住住房。因此此，本本項目的品品質(zhì)質(zhì)、室內(nèi)空空間間、交通、生生生活輔助設(shè)設(shè)施施和安全性性是是他們購房房時時關(guān)注的因因素素?！衽c省會合肥有有頻繁繁的商務(wù)或或業(yè)業(yè)務(wù)活動，對對對在合肥購購房房早有計劃劃的的省內(nèi)外其其他他地市縣人人士士。這類人人士士，一年到到合合肥的次數(shù)數(shù)不不少于10趟，或在肥肥時間約1/3至1/2，因此，社社區(qū)的舒適適，功功能配套的的齊齊全，生活活便便捷及能滿滿足足舉家搬遷遷的的條件（如如戶戶口、子女女就就學(xué)等）是是他他們考慮的的因因素。●當(dāng)?shù)貥I(yè)界分析析認(rèn)為為，與鄰近近的的南京及其其他他長三角城城市市相比，合合肥肥房價還較較低低，特別在在一一些江浙滬滬開開發(fā)商眼里里，合合肥的房地地產(chǎn)產(chǎn)無論是規(guī)規(guī)模模和成熟度度都都還只能算算剛剛起步，他他們們在經(jīng)歷了了房房地產(chǎn)的大大風(fēng)風(fēng)大浪后，對對對在合肥從從事事房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)很有信心心，他他們有很濃濃厚厚的土地情情結(jié)結(jié)，只要有有很很好的地產(chǎn)產(chǎn)，即即使價格高高點點，也要競競拍拍成功，所所以以房產(chǎn)價格格是是節(jié)節(jié)攀升升。第四章建設(shè)規(guī)規(guī)模模及建設(shè)內(nèi)內(nèi)容容一、建設(shè)規(guī)模本項目為安徽省省華華僑飯店綜綜合合改造項目目，主主要將建設(shè)設(shè)三三座高層建建筑筑，總占地地面面積226004平方米，建建筑筑總面積1810113萬平方米（含含含三層地下下層層），其中中商商業(yè)建筑面面積積77038平方米，辦辦公公建筑面積積225269平方米，酒酒店店建筑面積積119865平方米，住住宅宅建筑面積積116659平方米，地地下下總建筑面面積積42181平方米?？偪偼锻顿Y約8.2億元人民幣幣。二、建設(shè)內(nèi)容1、主體工程：：（1）酒店：新新建一棟棟25層的酒店，建建建筑面積199865mm22，高度約999m。全樓按五五星級飯店店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和和裝裝修。（2）寫寫字字樓：新建建一一棟30層的寫字樓樓，建筑面面積積252699m2，高度度116.44m。（33）商商業(yè)中心：：新新建商業(yè)裙裙樓樓：主力商商場場商鋪、美美食食城、書城城、游游藝城、影影院院等，建筑筑面面積770338m2。（44）住住宅樓：新新建建一棟27層的回遷住住宅樓，建建筑筑面積166659m2，高高度96.11m。2、輔助工程地下總建筑面積積4421811mm2，其中地地下停車位1267個，主要布布置為地下下超超市、特色色美美食街、地地下下各種設(shè)備備用用房、地下下車車庫等。3、公用工程（1）給排水設(shè)設(shè)施：新新建消防水水池池及生產(chǎn)、生生生活、消防防供供水管網(wǎng)。（2）供電系統(tǒng)統(tǒng)：在地地下一層設(shè)設(shè)置置2座10KV變配電房，配配配備變壓器器容容量102000KVA，自備應(yīng)急400KVVA柴油發(fā)電機機組。（3）燃?xì)庀到y(tǒng)統(tǒng)：燃?xì)鈿夤艿缽暮缴铰肥姓既細(xì)鈿夤芫W(wǎng)引入入，新新建燃?xì)庹{(diào)調(diào)壓壓站。（4）弱電系統(tǒng)統(tǒng)：建設(shè)設(shè)火災(zāi)自動動報報警及消防防聯(lián)聯(lián)動系統(tǒng)、通通通訊系統(tǒng)、計計計算機網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系系統(tǒng)、衛(wèi)星星與與有線電視視系系統(tǒng)、設(shè)備備監(jiān)監(jiān)控以及安安全全防范系統(tǒng)統(tǒng)等等。（5）空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)及采暖暖通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)：：建設(shè)中央央空空調(diào)系統(tǒng)、送送送排風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、防防排煙系統(tǒng)統(tǒng)。4、環(huán)保工程：：建設(shè)污水處理設(shè)設(shè)施施、噪聲防防治治設(shè)施、垃垃圾圾處理及廢廢氣氣處理等裝裝置置設(shè)施。5、景觀工程：：建設(shè)設(shè)樓前廣場場、屋屋頂花園及及整整個區(qū)域的的綠綠化。詳見建設(shè)項目組組成成情況見表4-1。表4-1建設(shè)設(shè)項目組成成一一覽表工程類別單項工程名稱工程內(nèi)容工程規(guī)模主體工程酒店新建一棟25層層的的酒店建筑面積1988665m2，高度約999m寫字樓新建一棟30層層的的寫字樓建筑面積2522669m2，高度1166.4m商業(yè)中心商業(yè)裙樓：主力力商商場商鋪、美美美食城、書書城城、游藝城城、影影院等商業(yè)建筑面積7777038mm22住宅樓新建一棟27層層的的回遷住宅宅樓樓建筑面積1666559m2，高度96..1m輔助工程地下部分地下超市、特色色美美食街、地地下下各種設(shè)備備用用房、地下下車車庫等地下總建筑面積積4421811mm2，其中地下下停車位1267個,公用工程給排水設(shè)施生產(chǎn)、生活及消消防防用水自來水供應(yīng)111166m3/d，排水系統(tǒng)清污分分流流供電系統(tǒng)在地下一層設(shè)置置22座10KV變電站、配配電房及供供配配電設(shè)施變壓器容量1002200KVVAA自備應(yīng)急400KVVA柴油發(fā)電機機組燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)夤艿缽暮缴铰仿肥姓細(xì)鈿夤芄芫W(wǎng)引入，新新建燃?xì)庹{(diào)調(diào)壓壓站燃?xì)庀牧?00mm3/h弱電系統(tǒng)包括火災(zāi)自動報報警警及消防聯(lián)聯(lián)動動系統(tǒng)、通通訊訊系統(tǒng)、計計算算機網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)統(tǒng)、衛(wèi)星與與有有線電視系系統(tǒng)統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)監(jiān)控控以及安全全防防范系統(tǒng)等等利用現(xiàn)代計算機機技技術(shù)、通信信技技術(shù)、控制制技技術(shù)等來提提高高建筑的智智能能化水平，使使使之成為一一流流的智能建建筑筑空調(diào)系統(tǒng)及采暖暖通通風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)、送送排風(fēng)系統(tǒng)、防防排煙系統(tǒng)空調(diào)冷負(fù)荷1220000KW；熱負(fù)荷8000KKW；地下設(shè)備用用房等均設(shè)設(shè)置置機械送排排風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)環(huán)保工程污水處理設(shè)施包括戶外管網(wǎng)和和接接入市政污污水水管網(wǎng)的主主管管道、規(guī)范范化化排污口、化化化糞池、餐飲飲廢水深度度處處理機化糞池6個、FFGG-III一體化餐飲飲廢水深度度處處理裝置一一套套廢氣治理設(shè)施排風(fēng)系統(tǒng)、油煙煙凈凈化系統(tǒng)油煙凈化系統(tǒng)采采用用靜電除油油器器，除油效效率率達(dá)85%以上噪聲防治消聲、隔聲、吸吸聲聲降噪設(shè)施施見表3-11垃圾處置固廢物分類堆場場、垃垃圾箱等流動垃圾車1臺臺，垃垃圾箱若干干景觀工程小區(qū)綠化種樹植草綠化面積678811㎡人工景觀樓前廣場屋頂花花園園等景觀節(jié)節(jié)點點樓前廣場面積約約44000mm22第五章項目選選址址及建設(shè)條條件件一、項目選址1、選址原則（1）交通方便便。（2）陽光充足足、空氣氣流通、場場地地干燥、排排水水通暢、基基地地穩(wěn)固，地地形形平整，地地勢勢較高。（3）便于利用用當(dāng)?shù)氐牡乃?、電、路路路等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施。（4）遠(yuǎn)離易燃燃、易爆爆物品的生生產(chǎn)產(chǎn)和貯存區(qū)區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離高壓線線路路及其設(shè)施施。（5）工程地質(zhì)質(zhì)條件較較好，滿足足項項目建設(shè)的的需需要。（6）方便購物物、就餐餐、出行等等活活動，且便便于于對整個區(qū)區(qū)域域進(jìn)行管理理；；（7）盡量節(jié)約約用地，且且與周圍原原有有建筑相協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。（8）服從合肥肥市整體體規(guī)劃要求求。（9）注意環(huán)境境保護(hù)，減減少對生態(tài)態(tài)和和環(huán)境的影影響響。（二）項目選址址依據(jù)上述選址原原則則，本項目目選選址于合肥肥市市長江路98號，地理位位置優(yōu)越。南南南臨市區(qū)主主干干道長江中中路路，與合肥肥市市九中、黃黃山山大廈等隔隔路路相望；東東鄰鄰含山路，與與與合肥市第第四四十二中學(xué)學(xué)僅僅隔路之遙遙；；北連中菜菜市市場，西靠靠群群力巷。項項目目位于城市市中中心地帶,地理位置十十分優(yōu)越。項項項目用地市市政政條件完善善，場場址水、電電、氣氣、通訊等等公公用設(shè)施齊齊全全，土地平平整整，起伏不不大大，周圍無無工工業(yè)污染，環(huán)環(huán)環(huán)境優(yōu)越。具體位置詳見附附圖圖：建設(shè)項項目目地理位置置圖圖。二、場址土地權(quán)權(quán)屬屬類別及總總體體概況該項目位于長江江中中路以北、含含含山路西，在在在現(xiàn)有安徽徽省省華僑飯店店基基礎(chǔ)上進(jìn)行行整整體改造，總總總用地面積積約約為220664平方米（其其中中已辦理出出讓讓土地面積積1172144..08平方米）。其其其中華僑飯飯店店原有用地地約約為25.82畝,拆遷工作由由省旅游集集團(tuán)團(tuán)負(fù)責(zé),周邊零星用用地約為8.18畝,由市土地儲儲備中心收收儲儲并委托廬廬陽陽區(qū)政府組組織織拆遷。詳見合肥市發(fā)展展和和改革委員員會會文件（發(fā)發(fā)改改備[20077]377號文）和合合肥市人民民政政府專題會會議議紀(jì)要（合合肥肥市人民政政府府辦公廳第94號文）三、項目區(qū)概況況1、項目區(qū)社會會經(jīng)濟濟狀況改革開放以來，合合肥市經(jīng)濟社社會發(fā)展步入入了快車道，GDP連續(xù)20多年保持在在兩位數(shù)以上上增長，綜合合經(jīng)濟實力不不斷增強，經(jīng)經(jīng)濟總量和人人均水平跨上上新臺階。2006年，全市人人民在市委、市市政府的堅強強領(lǐng)導(dǎo)下，以以科學(xué)發(fā)展觀觀為統(tǒng)領(lǐng)，緊緊緊圍繞“大發(fā)展、大大建設(shè)、大環(huán)環(huán)境”這個主題，真真抓實干，開開拓進(jìn)取，經(jīng)經(jīng)濟建設(shè)取得得新進(jìn)展，社社會事業(yè)邁出出新步伐，人人民生活水平平得到新提高高