文旅地產(chǎn)運(yùn)營模式含案例

文旅地產(chǎn)運(yùn)營模式研究——以華僑城為例華僑城文旅地產(chǎn)商業(yè)模式華僑城文旅地產(chǎn)運(yùn)營模式華僑城文旅地產(chǎn)概況研究結(jié)論與啟示案例分析——泰州華僑城濕地溫泉主題公園

PART1

華僑城文旅地產(chǎn)概況華僑城集團(tuán)成立的背景“一九七九年，那是一個春天，有一位老人在中國的南海邊畫了一個圈，神話般地崛起座座城，奇跡般地聚起座座金山……”華僑城集團(tuán)成立的背景80年代初，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)剛剛設(shè)立，百廢待興，但極度缺乏資金。兩位分管華僑工作的副委員長——廖承志和葉飛先后提議，設(shè)立“華僑城”，引進(jìn)華僑資金、技術(shù)和人才。1985年8月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國務(wù)院僑辦從地處深圳特區(qū)的廣東沙河華僑農(nóng)場劃出4.8平方公里的土地，在當(dāng)時沙河華僑企業(yè)公司的基礎(chǔ)上，采用招商局開發(fā)蛇口的方式，由僑辦直屬的港中旅投資開發(fā)建設(shè)“華僑城”業(yè)務(wù)形態(tài)模式目的華僑資金人才技術(shù)招商局的蛇口模式投資開發(fā)建設(shè)方馬志民華僑城建設(shè)指揮部主任華僑城發(fā)展史上的關(guān)鍵人物原港中旅集團(tuán)總經(jīng)理商貿(mào)工業(yè)旅游地產(chǎn)文藝重頭三來一補(bǔ)為主重頭華僑城集團(tuán)戰(zhàn)略演變歷程1985-19881989-19931994-19992000-20052006至今成立初期獲黨中央、國務(wù)院到地方省市政府的大力支持，特別是土地和政策等方面的支持為華僑城之后的發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。但初期模仿蛇口工業(yè)區(qū)發(fā)展模式，行業(yè)分散、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不突出，規(guī)模效應(yīng)不明顯第一次升級受荷蘭“小人國”馬都洛丹的啟發(fā)，建造“錦繡中華”獲得極大成功，開啟以旅游為核心的發(fā)展道路第二次升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整；在充分認(rèn)識到旅游業(yè)發(fā)展所帶來的邊際收益擴(kuò)張效應(yīng)的基礎(chǔ)上，華僑城提出了“華僑城，旅游城”的發(fā)展戰(zhàn)略第三次升級華僑城進(jìn)一步從戰(zhàn)略層面上加大了對旅游和地產(chǎn)的傾斜力度，以“旅游+地產(chǎn)”的模式，跨地域擴(kuò)張，通過前瞻性地實(shí)施區(qū)外布局和優(yōu)質(zhì)資源戰(zhàn)略儲備第四次升級在鞏固發(fā)展深圳基地的同時，初步形成了“旅游+地產(chǎn)”全國化區(qū)域戰(zhàn)略布局旅游+地產(chǎn)發(fā)展階段確定了“以旅游帶動地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游”的戰(zhàn)略全國化擴(kuò)張階段形成全國化區(qū)域戰(zhàn)略布局華僑城集團(tuán)自成立以來，共經(jīng)歷了4次升級，大致可分為3個發(fā)展階段：旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段摸索出了旅游業(yè)發(fā)展運(yùn)營的寶貴經(jīng)驗(yàn)，并確定國內(nèi)主題公園的領(lǐng)先地位華僑城集團(tuán)業(yè)務(wù)1986年，深圳特區(qū)華僑城經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司（華僑城集團(tuán)前身）在深圳市人民政府登記注冊。經(jīng)過30多年的發(fā)展，華僑城集團(tuán)培育了旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項(xiàng)主營業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)及酒店開發(fā)電子及配套包裝產(chǎn)品制造華僑城集團(tuán)業(yè)務(wù)架構(gòu)深圳華僑城股份有限公司是主營華僑城集團(tuán)房地產(chǎn)、文旅、包裝制造等板塊業(yè)務(wù)，是本報告的研究對象。下文所指“華僑城”均指深圳華僑城股份有限公司華僑城集團(tuán)公司深圳華僑城股份有限公司康佳集團(tuán)華僑城醫(yī)院何香凝美術(shù)館暨南大學(xué)深圳旅游學(xué)院房地產(chǎn)公司香港華僑城公司歡樂谷事業(yè)部旅游事業(yè)部酒店物業(yè)事業(yè)部（000069.SZ）（000016.SZ深康佳A）（200016.SZ深康佳B）（包裝制造）全國18個城市12個華僑城、6個歡樂谷主題公園中國旅游業(yè)第一品牌集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元1994.6深圳世界之窗開業(yè),年接待游客數(shù)大大超過了前兩個景區(qū)，境外游客超20％華僑城文旅地產(chǎn)發(fā)展歷程華僑城旅游項(xiàng)目從主題公園經(jīng)營中所積累的經(jīng)驗(yàn)延伸到主題地產(chǎn)、主題酒店的開發(fā)，建立“主題社區(qū)”，形成了圍繞主題公園價值鏈的“混合經(jīng)濟(jì)”模式1987.5第一個主題公園——錦繡中華微縮景區(qū)破土動工1989.11錦繡中華正式開業(yè)；開業(yè)102天迎第100萬位游客；一年半收回全部投資，計8000萬元1991.10中華民俗文化村開園；82天接待100萬游客；一年8個月收回1.1億元投資1997.8華僑城酒店集團(tuán)成立華僑城A股上市長沙世界之窗開業(yè)1998.9新一代旅游產(chǎn)品深圳歡樂谷開業(yè),全國規(guī)模最大、門類最全的主題公園集群在深圳華僑城正式形成。2000.8成功舉辦首屆旅游狂歡節(jié)，開創(chuàng)中國旅游狂歡節(jié)之先河。2001.10中國首家主題酒店——深圳威尼斯酒店試業(yè)。2002進(jìn)入北京、上海2005進(jìn)入成都；上海歡樂谷簽約2006進(jìn)入泰州2007進(jìn)入天津、云南2009進(jìn)入西安、武漢2013進(jìn)入寧波、福州、順德2014華僑城旅游營銷平臺成功運(yùn)行；進(jìn)入重慶；2015進(jìn)入南昌、南京東部華僑城成為首批國家級旅游度假區(qū)華僑城文旅科技掛牌新三板。2004.8投資30億元，打造綜合性旅游項(xiàng)目——東部華僑城。華僑城文旅產(chǎn)品演變?nèi)A僑城旅游項(xiàng)目經(jīng)歷了第一代微縮景觀主題公園，到二代歡樂谷，到三代生態(tài)旅游項(xiàng)目，再到四代城市綜合體旅游項(xiàng)目的演變1代觀光旅游型2代互動體驗(yàn)型3代休閑度假型微縮景觀歡樂谷生態(tài)旅游項(xiàng)目4代都市娛樂型都市綜合體華僑城第一代旅游項(xiàng)目產(chǎn)品，有錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗華僑城主題公園連鎖品牌，集成高科技游樂設(shè)施、都市演藝精品和主題文化體驗(yàn)有深圳東部華僑城、云南華僑城和泰州華僑城等3個項(xiàng)目。是以自然生態(tài)環(huán)境為依托建立的生態(tài)主題公園，受生態(tài)環(huán)境局限較大為了實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，華僑城開發(fā)了第四代產(chǎn)品——都市綜合體，以規(guī)避生態(tài)旅游項(xiàng)目的自然條件嚴(yán)苛和歡樂谷受眾面窄的局限性特色小鎮(zhèn)順應(yīng)國家十三五培育1000個特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，華僑城憑借其30多年的旅游運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，2015年開始積極籌劃小鎮(zhèn)模式，于各地大肆圈地。5代文化+旅游+城鎮(zhèn)化旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融戰(zhàn)略規(guī)劃中……華僑城城文旅旅產(chǎn)品品演變變?nèi)A僑城第一代主主題樂樂園：：微縮縮景觀之之錦繡中中華錦繡中中華：：是華僑僑城受受荷蘭““小人人國””馬都都洛丹丹的啟發(fā)而而建造造的第第一個個主題題公園園，也是中中國最最早的的文化化主題題公園、、世界界上面積積最大大、內(nèi)內(nèi)容最最豐富富的實(shí)實(shí)景微微縮景景區(qū)，，1989年開園園，““一一步邁邁進(jìn)歷歷史，，一天天游遍遍中華華”是是該景景點(diǎn)的的口號號。錦繡中中華占占地30萬平米米，分分為主主點(diǎn)區(qū)區(qū)和綜綜合服服務(wù)區(qū)區(qū)（蘇蘇州街街）兩兩部份份。主點(diǎn)區(qū)的82個景點(diǎn)點(diǎn)均按按中國國版圖圖位置置分布布，大都按按1:15復(fù)制。其中中有五五萬多多個栩栩栩如如生的的陶藝藝小人人和動動物點(diǎn)點(diǎn)綴在在各景景點(diǎn)，，生動動再現(xiàn)現(xiàn)了我我國的的歷史史文化化及民民俗風(fēng)風(fēng)情；綜合服服務(wù)區(qū)區(qū)（蘇州州街））有京川蘇蘇粵風(fēng)風(fēng)大菜菜系及及各地地風(fēng)味味小吃吃，有有民族族歌舞舞、民民間手手工藝藝制作作表演演及反反映中中國秀秀麗山山河的的三百百六十十度全全景環(huán)環(huán)幕電電影，，更有有琳瑯瑯滿目目的手手工藝藝品、、古董董滋補(bǔ)補(bǔ)藥品品、名名優(yōu)特特產(chǎn)以以及富富有錦錦繡中中華特特色的的旅游游紀(jì)念念品可可供選購。。華僑城城文旅旅產(chǎn)品品演變變?nèi)A僑城城第一代主題樂樂園：：微縮景觀之之中國民民俗文文化村是華僑城城的第第二個個主題題公園園，于于1991年10月建成成開放放。占占地面面積15.8萬平方方米，，包括括中國國22個民族族的25個村寨寨，村村寨均均按1:1比例建建造，，成為中中國有有代表性性的民民族風(fēng)風(fēng)情博博物館館通過民族風(fēng)風(fēng)情表表演、、民間間手工工藝展展示、、定期期舉辦辦大型型民間間節(jié)慶慶活動動，如如華夏夏民族族大廟廟會、、潑水水節(jié)、、火把把節(jié)、、西雙雙版納納風(fēng)情情月、、內(nèi)蒙蒙古風(fēng)風(fēng)情周周等多多種方方式，，多角角度、、多側(cè)側(cè)面地地展示示出我我國各各民族族原汁汁原味味、豐豐富多多彩的的民風(fēng)風(fēng)民情情和民民俗文文化華僑城城文旅旅產(chǎn)品品演變變?nèi)A僑城第一一代主主題樂樂園：：微縮縮景觀觀之世界之之窗深圳世世界之之窗：國家5A級旅游游景區(qū)，，占地地48萬平米米，是是一個把把世界界奇觀觀、歷歷史遺遺跡、、古今今名勝勝、民民間歌歌舞表表演融融為一一體的的人造造主題題公園園。全園分分為世世界廣廣場、、亞洲洲區(qū)、、美洲洲區(qū)、、非洲洲區(qū)、、大洋洋洲區(qū)區(qū)、歐歐洲區(qū)區(qū)、雕雕塑園園和國國際街街8個主題題區(qū)，共展展示了了130個世界著著名的的文化化景觀觀和建建筑奇奇跡。。長沙世世界之之窗：國家4A級旅游游景區(qū)，，由湖湖南廣廣電、、華僑僑城和和港中中旅聯(lián)聯(lián)合投投資建設(shè)，，占地地40萬平方方米，，投資資3.6億元人人民幣幣，是是華中中地區(qū)區(qū)最大大的文文化主主題公園。。長沙世世界之之窗是是深圳圳世界界之窗窗的升升級版版。由于微微縮景景觀經(jīng)經(jīng)營表表現(xiàn)平平平，，長沙沙世界界之窗窗進(jìn)行行了多多元化化的嘗嘗試，，除了了100多處微微縮景景觀之之外，，還有有大型型舞臺臺表演演，以以及過過山車車、瘋瘋狂雷雷達(dá)等等20多個主主題娛娛樂設(shè)設(shè)施、、兒童童游樂樂園——細(xì)毛坨坨樂園園和概概念水水樂園園，內(nèi)內(nèi)容更更加多多元化化華僑城城文旅旅產(chǎn)品品演變變?nèi)A僑城城第二二代主主題樂樂園：：歡樂谷谷開業(yè)：1998年2006年2009年2009年2012年2013年前因：：長沙沙世界界之窗窗復(fù)制制失敗敗，經(jīng)營營效果果不理理想。。華僑僑城對對環(huán)球球和華華納兄兄弟進(jìn)進(jìn)行研研究后后，發(fā)發(fā)現(xiàn)主主題公公園的的模式式無非非兩個個方向向：1）向更更現(xiàn)代代化的的影視視制作作方向向發(fā)展展；2）向有有故事事包裝裝的器器械游游玩項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展，，華僑僑城選選擇更更具性性價比比的后后者；；簡介：：歡樂樂谷是是華僑僑城由由開發(fā)發(fā)觀賞賞性為為主的的主題題樂園園向參參與性性為主主的主主題公公園的的轉(zhuǎn)折折性產(chǎn)產(chǎn)品，，是融參參與性性、觀觀賞性性、娛娛樂性性、趣趣味性性于一一體的的中國國現(xiàn)代代主題題樂園園，也是中中國第第一個個自主主創(chuàng)新新的主主題公公園連連鎖品牌。。成果：：六個歡歡樂谷谷年接接待游游客量量達(dá)1800萬人次次左右右，截截至目目前累累計接接待游游客數(shù)數(shù)超過過1億人次次。華僑城城文旅旅產(chǎn)品品演變變?nèi)A僑城第三代主題公園園：生態(tài)旅游項(xiàng)目。目前有三個：1）深圳東部華僑城城；2）昆明華僑城；3）泰州濕地溫泉主主題公園主題園區(qū)、酒店、藝術(shù)、地產(chǎn)等方面的操作經(jīng)驗(yàn)旅游＋地產(chǎn)模式成熟休閑旅游、生態(tài)旅游的興起，回歸自然都市人走出城市的愿望原生態(tài)濱海山地自然資源合適的城市距離、便捷的交通、一定的區(qū)域熱度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和推動旅游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展市政府計劃興建體育公園大梅沙片區(qū)的價值和形象提升華僑城經(jīng)驗(yàn)市場趨勢資源優(yōu)勢政策導(dǎo)向東部華僑城泰州華僑城2007年7月開業(yè)2010年4月開業(yè)云南華僑城2013年12月開業(yè)華僑城第一個生態(tài)旅游項(xiàng)目是位于深圳的的東部華僑城，它是華僑城集團(tuán)把握市場和和政策趨勢，依托托成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢勢資源，對華僑城城模式的又一次成成功實(shí)踐華僑城生態(tài)旅游項(xiàng)項(xiàng)目是華僑城依托托自然生態(tài)資源，，將“生態(tài)”與““創(chuàng)新”相結(jié)合的的文化旅游項(xiàng)目。。其項(xiàng)目規(guī)劃理念念是“生態(tài)保護(hù)大大于天”。1）充分保留的原生生態(tài)的自然植被和和山地景觀；2）經(jīng)過人工化方法法充分美化和精化化的原生態(tài)型景觀觀；3）用現(xiàn)代手段打造造、溶入?yún)^(qū)內(nèi)生態(tài)態(tài)環(huán)境的現(xiàn)代生態(tài)態(tài)景觀。華僑城文旅產(chǎn)品演演變?nèi)A僑城第四代主題題公園：都市綜合體。有歡樂海岸和兒童主題樂樂園——麥魯小城。華僑城為了實(shí)現(xiàn)快快速擴(kuò)張，規(guī)避第第三代主題公園的的自然資源限制，，集結(jié)華僑城旗下下主題商業(yè)、旅游地地產(chǎn)、時尚娛樂、、文化創(chuàng)意領(lǐng)域打造的城市綜合體項(xiàng)目，，是華僑城集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展高端商旅旅文的全新突破。一般位于城城市核心區(qū)域或新新區(qū)核心地段，滿滿足都市居民的文文化娛樂需求。歡樂海岸是以海洋文化為主題，以創(chuàng)新型商業(yè)為主體體，以創(chuàng)造都市濱濱海健康生活為夢夢想，將主題商業(yè)與濱海旅旅游、休閑娛樂和和文化創(chuàng)意融為一一體，整合零售、、餐飲、娛樂、辦辦公、公寓、酒店店、濕地公園等多多元業(yè)態(tài)，形成的商業(yè)+娛樂+文化+旅游+生態(tài)的商業(yè)模式。麥魯小城是華僑城城旗下的兒童主題樂園，是其城市綜綜合體的重要組成成部分。華僑城文旅產(chǎn)品演演變?nèi)A僑城第五代文旅旅產(chǎn)品：特色小鎮(zhèn)。2015年開始籌劃特色小小鎮(zhèn)模式，截至目目前已于深圳、成成都、云南、三亞簽下十多個項(xiàng)項(xiàng)目，計劃投資額額達(dá)5000千億元。同時，華華僑城還陸續(xù)在華北、、華中多地考察相相應(yīng)項(xiàng)目。多數(shù)以聯(lián)合其它央企與政府采用PPP模式開發(fā)。省市項(xiàng)目投資額（億元）簽約時間深圳龍崗甘坑新鎮(zhèn)項(xiàng)目5002016年5月10日東部坪山文化旅游3002016年6月25日大鵬半島全域旅游示范區(qū)項(xiàng)目3002016年10月27日光明小鎮(zhèn)項(xiàng)目5002016年11月3日華僑城國際低碳示范城5002016年6月17日四川大邑縣安仁古鎮(zhèn)1002016年5月29日金牛區(qū)天回古鎮(zhèn)600雙流區(qū)黃龍溪古鎮(zhèn)500云南全省旅游大開發(fā)逾10002016年6月14日三亞東岸濕地公園提升及周邊區(qū)域改造300-5002016年8月26日崖州中心漁港及人工島項(xiàng)目天涯海角、鹿回頭、大小洞天等老景區(qū)提升改造和經(jīng)營管理西島、東島等島嶼綜合開發(fā)海上巴士、環(huán)島小火車、碼頭等旅游基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)及運(yùn)營大型生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光項(xiàng)目開發(fā)投資建設(shè)一個國內(nèi)最大的水公園、建設(shè)歡樂谷和歡樂海岸項(xiàng)目北京齋堂文化旅游小鎮(zhèn)-2016年12月21日圖：華僑城已簽約約的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目目清單PPP模式華僑城其他央企政府華僑城文旅項(xiàng)目特特點(diǎn)一體量巨大、投資相相對較小、開發(fā)周周期長項(xiàng)目總占地（萬㎡）總投資（億元）深圳華僑城480

北京世紀(jì)華僑城15020上海歡樂谷6540成都天府華僑城20030深圳東部華僑城900101.5云南華僑城69220武漢華僑城21145天津華僑城40080泰州華僑城2002510年以上開發(fā)周期表：華僑城文旅項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模及投資額額華僑城文旅項(xiàng)目特特點(diǎn)二華僑城注重保護(hù)和利用用原始生態(tài)資源，甚至愿意修改規(guī)規(guī)劃設(shè)計來保留原原始生態(tài)，主張在在“在花園中建房子”。在因地制宜建建設(shè)生態(tài)城的同時時，突出人文旅游游，豐富城區(qū)內(nèi)涵涵先規(guī)劃后建設(shè)；因地制宜，自然生生態(tài)環(huán)境、園林、、景觀文化、休閑閑設(shè)施等，改善和和美化城區(qū)生活環(huán)環(huán)境；自然氣息與濃郁的的人文氛圍相融合、開放式的建筑空間間與藝術(shù)化園林生生態(tài)融為一體，““環(huán)境＋質(zhì)量＋文文化＋健康＋教育育”的現(xiàn)代生活示示范之城。主題園區(qū)人文旅游游；廣場藝術(shù)、美術(shù)館館、藝術(shù)中心、創(chuàng)創(chuàng)意園區(qū)等現(xiàn)代藝藝術(shù)建筑成為亮麗麗的文化景觀大量文化展覽、藝藝術(shù)演出和慶典性性節(jié)慶活動打造持持續(xù)亮點(diǎn)的參與性性旅游目的地專業(yè)表演團(tuán)隊(duì)和強(qiáng)強(qiáng)大的舞臺創(chuàng)意系系統(tǒng)成為華僑城集集團(tuán)的又一核心競爭力環(huán)境特色文化內(nèi)涵因地制宜建設(shè)生態(tài)態(tài)城區(qū)環(huán)境突出人文旅游，豐豐富城區(qū)內(nèi)涵華僑城文旅項(xiàng)目特特點(diǎn)三規(guī)劃先行，規(guī)劃即即是財富：先磨刀再砍柴，堅堅持規(guī)劃先行，寧寧肯放慢前期節(jié)奏奏，也不匆匆開工工建設(shè)整體綜合規(guī)劃

分片規(guī)劃開發(fā)案例：80年代，華僑城初獲獲沙河地塊，因規(guī)規(guī)劃未出，半年未未開工，在當(dāng)年百米高樓數(shù)月內(nèi)即拔地而起的“深圳圳速度”前面飽受受質(zhì)疑，但華僑城城仍堅持規(guī)劃為先先；80年代初，以11萬美元年薪巨資聘聘請新加坡著名華華人建筑師孟大強(qiáng)負(fù)責(zé)華僑城的總總規(guī)劃華僑城文旅項(xiàng)目特特點(diǎn)四旅游開發(fā)先行，后后開發(fā)地產(chǎn)：地塊得以增值，，保證地產(chǎn)板塊利利潤的同事，也提提升了高端住宅項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)提升保證地產(chǎn)板塊塊利潤提高高端住宅品質(zhì)質(zhì)主題公園開發(fā)先行規(guī)劃先行旅游開發(fā)帶來的環(huán)環(huán)境改善交通、商業(yè)、酒店店等配套完善重視原始生態(tài)環(huán)境保護(hù)護(hù)自然環(huán)境和人工環(huán)環(huán)境融為一體華僑城文旅項(xiàng)目特特點(diǎn)五華僑城在酒店開發(fā)中成功功引入主題文化元元素，華僑城構(gòu)建起了了中國最大的主題題酒店群西班牙主題華僑城大酒店意大利主題：威尼尼斯酒店瑞士文化主題：茵茵特拉根酒店東南亞文化主題奧思廷酒店經(jīng)濟(jì)型主題精品酒店：城市客棧與萬達(dá)類似，華僑僑城擴(kuò)張策略上也也是以“面”的擴(kuò)擴(kuò)張來彌補(bǔ)內(nèi)容提提供的不足。華僑僑城采用“1+3+N”的戰(zhàn)略布局。其中，所謂的“1”是指的華僑城深深圳總部。要求進(jìn)進(jìn)一步挖掘深圳已已有項(xiàng)目的同時，，著力打造東部華華僑城和歡樂谷兩兩個品牌，“3”是指的北京、上海海、成都三個戰(zhàn)略略高地，要求推進(jìn)進(jìn)已有歡樂谷品牌牌在當(dāng)?shù)氐挠绊懥αΑ！癗”則代表其他有機(jī)會會的二、三線戰(zhàn)略略城市和其他可以以發(fā)展的商業(yè)模式式，實(shí)現(xiàn)華僑城的的“東西南北”布布局和深化發(fā)展。。華僑城文旅地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目城市布局華僑城文旅地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目城市布局華僑城區(qū)域布局以以深圳華僑城為核核心第一輪戰(zhàn)略擴(kuò)張2006年以前覆蓋全國一線城市市和西南地區(qū)的區(qū)區(qū)域中心城市:北進(jìn)京城、東進(jìn)上上海、西進(jìn)成都第二輪戰(zhàn)略擴(kuò)張2006年之后二線城市、省會城城市，逐步布局中中國各個區(qū)域中心城市,包括西北區(qū)域的中中心城市——西安、華中區(qū)域的的中心城市——武漢、華北地區(qū)唯唯一的1.5線城市——天津、西南地區(qū)第三大城市——昆明。深圳：錦繡中華、中國民民俗文化村、世界界之窗長沙：世界之窗深圳：歡樂谷1深圳：東部華僑城北京：歡樂谷2上海：歡樂谷4天津：歡樂谷6泰州：濕地溫泉主主題公園寧波：歡樂海岸、、四明山谷昆明：華僑城滇越鐵路、云海谷、圣圣托里尼等3個度假小鎮(zhèn)，及溫溫泉水公園武漢：歡樂谷5武漢：瑪雅海灘武漢：麥魯小城成都：麥魯小城成都：歡樂谷3微縮景觀歡樂谷生態(tài)旅游項(xiàng)目城市綜合體旅游項(xiàng)目深圳：歡樂海岸麥魯小城南昌華僑城，2016年5月簽約

PART2

華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式華僑城“旅游＋地地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展模式是其快速速發(fā)展和保持高額額利潤的法寶旅游品牌央企背景旅游項(xiàng)目大片、廉價土地旅游開發(fā)先行分片綜合開發(fā)土地層層增值主題公園景區(qū)招商門票收入文化表演餐飲住宿商品銷售慶典活動高端住宅銷售回籠獲得廉價土地提升土地價值提高人氣改善配套提供建設(shè)和運(yùn)營期期間的資金支持華僑城“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式旅游資源豐富區(qū)域域城市未來發(fā)展帶相對較低的回報率率相對較低的利潤率率高成本支出（初期期），穩(wěn)定的現(xiàn)金金流（中后期）相對較高的回報率率相對較高的利潤率率高成本支出，現(xiàn)金金流的快速回流華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式我們運(yùn)用商業(yè)模式式模型對華僑城““旅游＋地產(chǎn)”商商業(yè)模式進(jìn)行分析析商業(yè)結(jié)構(gòu)利潤模式定位運(yùn)行方式參與方價值關(guān)鍵資源與能力商業(yè)模式模型華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式定位變化定位充分利用旅游優(yōu)勢，降降低土地成本，提提升土地價值無明確定位早期定位“旅游+地產(chǎn)”定位華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式商業(yè)結(jié)構(gòu)的變化商業(yè)結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)模式中，房地產(chǎn)商商一般不涉及土地開發(fā)業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)華僑城承擔(dān)了當(dāng)?shù)氐卣糠滞恋亻_開發(fā)職能，并在價價值鏈中增加了旅旅游開發(fā)環(huán)節(jié)，使使政府減少了土地地開發(fā)職能，而自自己增加了土地開開發(fā)和旅游開發(fā)職職能?！奥糜?地產(chǎn)”商業(yè)結(jié)構(gòu)土地開發(fā)獲取土地房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃土地出讓獲取土地土地開發(fā)土地規(guī)劃旅游開發(fā)土地出讓房產(chǎn)開發(fā)地方政府開發(fā)商地方政府開發(fā)商華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式運(yùn)行方式的變化（一）運(yùn)行方式傳統(tǒng)運(yùn)行方式“旅游+地產(chǎn)”運(yùn)行方式土地規(guī)劃－土地開開發(fā)－土地出讓－－土地購買－房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃－土地出出讓－土地購買－－土地開發(fā)－旅游開發(fā)－房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃：政府做好區(qū)域規(guī)劃，做做好道路、街道、、相關(guān)建筑等規(guī)劃劃土地規(guī)劃華僑城通過旅游業(yè)業(yè)優(yōu)勢，幫助當(dāng)?shù)氐卣l(fā)展旅游業(yè)業(yè)，幫助當(dāng)?shù)卣龊寐糜斡玫匾?guī)規(guī)劃土地開發(fā)：政府做好道路、街街道、公用設(shè)施等等基礎(chǔ)配套，分割割建設(shè)用土地土地出讓政府向華僑城出讓規(guī)劃劃好旅游項(xiàng)目用地地土地出讓：政府出讓開發(fā)好的的土地土地購買：房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地房產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商在購買的土土地上進(jìn)行商品房房開發(fā)土地購買華僑城購買土地土地開發(fā)華僑城做好土地規(guī)規(guī)劃，做好街道、、公共設(shè)施等基礎(chǔ)礎(chǔ)配套及相關(guān)配套套旅游開發(fā)華僑城在土地規(guī)劃劃基礎(chǔ)上進(jìn)行旅游游開發(fā)，建設(shè)主題題公園和酒店房產(chǎn)開發(fā)華僑城在旅游項(xiàng)目周邊邊土地進(jìn)行房產(chǎn)開開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：政府負(fù)責(zé)前期土地地開發(fā)工作，房地地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)后后續(xù)房產(chǎn)開發(fā)工作作運(yùn)行特點(diǎn)：通過幫助當(dāng)?shù)卣l(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，，獲得土地開發(fā)權(quán)權(quán)，批發(fā)土地降低低了土地的購買成成本；通過旅游項(xiàng)項(xiàng)目、街道、公共共設(shè)施等基礎(chǔ)配套套，使土地從“生生地”變成“熟地地”，提升土地價價值華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式運(yùn)行方式的變化（（二）運(yùn)行方式傳統(tǒng)運(yùn)行方式“旅游+地產(chǎn)”運(yùn)行方式土地規(guī)劃－房產(chǎn)開發(fā)土地分片規(guī)劃－土土地一次開發(fā)－房房產(chǎn)一次開發(fā)－土土地二次開發(fā)－房房產(chǎn)二次開發(fā)－土土地多次開發(fā)－房房產(chǎn)多次開發(fā)土地分片規(guī)劃把土地按功能分成多多片土地開發(fā)：做好道路、街道、、公用設(shè)施等基礎(chǔ)礎(chǔ)配套，分割建設(shè)設(shè)用土地土地一次開發(fā)做好連接外道路等基礎(chǔ)礎(chǔ)配套，旅游一次開開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商在購買的土土地上進(jìn)行商品房房開發(fā)房產(chǎn)一次開發(fā)商品房、酒店、商業(yè)、學(xué)學(xué)校開發(fā)土地二次開發(fā)旅游、酒店、商業(yè)、學(xué)學(xué)校等相關(guān)配套開開發(fā)，商品房開發(fā)發(fā)，使社區(qū)逐步成成熟，周邊土地升升值，使周邊土地地變成了二次開發(fā)發(fā)房產(chǎn)二次開發(fā)商品房開發(fā)，隨周邊成熟熟升值運(yùn)行特點(diǎn)：土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)是一次次性的運(yùn)行特點(diǎn)：通過分片土地，土土地分次開發(fā)，旅旅游、酒店、商業(yè)業(yè)、學(xué)校、商品房房的等相關(guān)配套的的公共設(shè)施配套的的完善，使一次又又一次實(shí)現(xiàn)增值華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式參與方價值的變化化參與方價值三方獲益居民華僑城政府發(fā)展了旅游產(chǎn)業(yè)減少了土地開發(fā)成本增加了旅游業(yè)稅收和房房地產(chǎn)稅收顧客購買了周邊帶帶有娛樂場所，社社區(qū)配套更完善的的商品房，使住房房的屬性由“居住住”向“享受”升升級取得了旅游項(xiàng)目，，增加了收入和利利潤利用旅游優(yōu)勢，批量購購買土地，降低了了土地單位成本利用了旅游對周邊土地地的輻射效應(yīng)，使使土地實(shí)現(xiàn)了增值值分多次開發(fā)土地，，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)和和房產(chǎn)都利用了前前期旅游項(xiàng)目、相相關(guān)公共設(shè)施配套套，以及相關(guān)社區(qū)區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了多多次增值華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式通過旅游項(xiàng)目帶動動土地增值，增加加土地開發(fā)環(huán)節(jié)，，減少了土地購地地成本，極大提升升了土地價值利潤模式傳統(tǒng)項(xiàng)目利潤模式式土地購買房產(chǎn)開發(fā)價值成本利潤整體開發(fā)“旅游+地產(chǎn)”項(xiàng)目利潤模模式價值成本利潤土地購買房產(chǎn)開發(fā)整體開發(fā)旅游開發(fā)新增利潤點(diǎn)土地開發(fā)華僑城文旅地產(chǎn)商商業(yè)模式華僑城具備其他傳傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)所不不具備的優(yōu)越的旅旅游項(xiàng)目運(yùn)作能力力、品牌影響力，，加之其央企背景景和豐富的與政府府合作的經(jīng)驗(yàn)，使使其在與政府合作作談判過程中，往往往處于較未有利利的地位，這也是是其獲得廉價土地地的一個基礎(chǔ)關(guān)鍵資源與能力傳統(tǒng)資源能力華僑城“旅游+地產(chǎn)”資源能力土地獲取能力房產(chǎn)開發(fā)能力旅游項(xiàng)目運(yùn)作能力土地獲取能力，尤其是政府公關(guān)能力房產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)能力品牌能力，吸引政府和消費(fèi)者資金實(shí)力，能大規(guī)模拿下大片土地12345華僑城文旅地產(chǎn)盈盈利模式“旅游+地產(chǎn)“的綜合開發(fā)策略略，形成從上游創(chuàng)意策劃到下游商業(yè)服務(wù)的的完整產(chǎn)業(yè)鏈，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生促動作用。土地增值盈利門票+生態(tài)產(chǎn)業(yè)收入附屬經(jīng)營盈利旅游地產(chǎn)旅游提升地產(chǎn)價值值多次開發(fā)提提升地產(chǎn)價價值地產(chǎn)為旅游游運(yùn)營提供供資金保證證地產(chǎn)亦可成成為旅游景景點(diǎn)酒店經(jīng)營文藝演出商品銷售餐飲盈利豐厚旅游板塊品品牌優(yōu)勢突出，模式式成熟，盈盈利頗豐如主題公園園門票、溫溫泉項(xiàng)目收收入等等獲取大片低低價土地旅游開發(fā)先先行地塊多次開開發(fā)土地增值泰州華僑城城溫泉及酒酒店板塊是是該項(xiàng)目的的主要贏利利點(diǎn)，別墅墅去化速度度較慢地產(chǎn)銷售自持物業(yè)出出租華僑城文旅旅地產(chǎn)盈利利模式絕大多數(shù)利利潤來源于于地產(chǎn)板塊塊，地產(chǎn)板板塊利潤貢貢獻(xiàn)度由2009年的不到40%，上漲至近近70%，且相對于于旅游板塊塊營業(yè)利潤潤起伏較大大，房地產(chǎn)產(chǎn)板塊營業(yè)業(yè)利潤平穩(wěn)穩(wěn)快速增長長圖：華僑城城近年各板板塊營業(yè)利利潤走勢單單位：：億元圖：華僑城城近年各版版塊營業(yè)利利潤占比走走勢華僑城文旅地產(chǎn)核核心競爭力力（一）華僑城以其良好好的主題公公園品牌優(yōu)優(yōu)勢及央企企背景，使使其具備很很好的政府府公關(guān)能力力，為其獲獲取大片廉廉價土地以以便利；同同時，早期期華僑城甚甚至得以承承擔(dān)部分政政府職能，，負(fù)責(zé)土地地及區(qū)域規(guī)規(guī)劃，在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)上上獲得極大大的自由度度華僑城是中國最早開始建造主題公園的發(fā)展商、有豐富的旅游項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)中國主題公園鼻祖01華僑城為國資委下直管央企央企背景031、擁有國內(nèi)數(shù)量最多、規(guī)模最大、效益最好、品牌卓著的主題公園群、是我國主題公園的第一品牌。2、幾十年的大型綜合體開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，其城市運(yùn)營商角色深受市場認(rèn)可品牌優(yōu)勢02政府公關(guān)能能力大片廉價土土地區(qū)域規(guī)劃權(quán)權(quán)利（早期期）政策、配套套支持地方政府項(xiàng)項(xiàng)目推廣支支持如泰州華僑僑城，在項(xiàng)項(xiàng)目推廣上上獲，即得得當(dāng)?shù)卣^大力度度的支持華僑城文旅地產(chǎn)核核心競爭力力（二）30年主題公園園專業(yè)化經(jīng)營、科學(xué)學(xué)化管理，，積累起豐豐富的管理理操作經(jīng)驗(yàn)高質(zhì)量的管理水平科學(xué)的管理體系專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)管理水準(zhǔn)與與國際接軌軌，獲得多多項(xiàng)國際認(rèn)認(rèn)證先進(jìn)的經(jīng)營營理念、完完善的管理理制度幾十年的經(jīng)經(jīng)營，培養(yǎng)養(yǎng)了大批策策劃開發(fā)和和管理人才才華僑城文旅地產(chǎn)核核心競爭力力（二）華僑城集團(tuán)團(tuán)多次通過過引進(jìn)國際際知名咨詢詢公司進(jìn)行行戰(zhàn)略規(guī)劃劃和現(xiàn)代化化管理制度度改革，同同時，對幾幾十年的管管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)進(jìn)行總結(jié)，，形成了自自成體系的的一套科學(xué)學(xué)的、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的管理理體系引入科爾尼尼進(jìn)行現(xiàn)代管管理制度改革公司發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和整理理科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系華僑城集團(tuán)團(tuán)先后于2000年和2006年引進(jìn)科爾爾尼公司，，對公司戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和和管理體系系進(jìn)行診斷斷和優(yōu)化2002年，華僑城城對其旅游游業(yè)十幾年年的發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總總結(jié)和整理理，形成了了一套完整整的《華僑城旅游游規(guī)范》華僑城文旅地產(chǎn)核核心競爭力（二二）華僑城主題題公園標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系分為為3層第三層：主題公園從規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)到運(yùn)營管理所設(shè)計的各功能要素相關(guān)的具體技術(shù)、管理和工作標(biāo)準(zhǔn)第一層：主題公園適用的綜合性基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)第二層：與主題公園實(shí)踐相關(guān)的技術(shù)、管理和工作基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)華僑城文旅地產(chǎn)核核心競爭力力（二）華僑城主題題公園標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化管理體體系1231、總體規(guī)劃設(shè)計規(guī)范

2、游樂項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范3、建筑園林規(guī)劃設(shè)計規(guī)范4、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計規(guī)范

5

、服務(wù)設(shè)施設(shè)計規(guī)范主題公園規(guī)劃設(shè)計1、建筑工程規(guī)范2、園林綠化工程規(guī)范3、基礎(chǔ)設(shè)施工程規(guī)范主題公園工程建設(shè)1、游樂設(shè)施規(guī)范2、表演藝術(shù)規(guī)范3、主題活動規(guī)范4、游客服務(wù)規(guī)范5、餐飲服務(wù)規(guī)范6、商品銷售規(guī)范7、安全防護(hù)規(guī)范8、環(huán)境衛(wèi)生規(guī)范9、市場營銷規(guī)范主題公園運(yùn)營服務(wù)41、物資管理規(guī)范2、信息管理規(guī)范3、財務(wù)管理規(guī)范4、人力資源管理規(guī)范5、行政管理規(guī)范6、后勤管理規(guī)范主題公園后勤保障華僑城文旅地產(chǎn)核核心競爭力力（二）華僑城旅游游項(xiàng)目管理理水準(zhǔn)與國國際接軌123ISO9001國際質(zhì)量管理體系1996年錦繡中華于全國旅游業(yè)率先引進(jìn)隨后世界之窗引進(jìn)歡樂谷加入ISO14001國際環(huán)境管理體系2002年錦繡中華華于全國旅旅游業(yè)率先先獲得該認(rèn)認(rèn)證OHSAS18001職業(yè)安全與衛(wèi)生體系認(rèn)證錦繡中華于于全國旅游游業(yè)率先獲獲得該認(rèn)證證華僑城文旅地產(chǎn)核核心競爭力力（三）極強(qiáng)的旅游游研發(fā)實(shí)力力和高水準(zhǔn)準(zhǔn)的旅游人人才培養(yǎng)平平臺旅游研究學(xué)院、講習(xí)所為OCT培養(yǎng)專業(yè)人員，并與實(shí)踐進(jìn)行良好的結(jié)合，大大提升了其研發(fā)實(shí)力華僑城與暨南大學(xué)實(shí)施戰(zhàn)略合作，設(shè)立《暨南大學(xué)深圳旅游學(xué)院-華僑城集團(tuán)高端服務(wù)業(yè)人才培養(yǎng)基地（國家級）》，為華僑城培養(yǎng)和輸送高端人才為文化人士提供交流平臺及創(chuàng)作場所，加深了OCT的文化底蘊(yùn)。旅游學(xué)院文旅科技公司旅游研究院旅游講習(xí)所兩個美術(shù)館一個創(chuàng)意園自主研發(fā)多項(xiàng)拳頭體驗(yàn)娛樂產(chǎn)品，全面提升游客的臨場感、參與感和體驗(yàn)感，深受好評，并擁有100余項(xiàng)知識產(chǎn)權(quán)和專利旅游研發(fā)能能力旅游人才培培養(yǎng)平臺華僑城文旅地產(chǎn)核核心競爭力力（四）品牌信用良好的財務(wù)務(wù)表現(xiàn)集團(tuán)擔(dān)保境外融資通過華僑城城（亞洲））實(shí)現(xiàn)境外外融資境內(nèi)融資1、集團(tuán)委托托貸款2、信托產(chǎn)品品地產(chǎn)、旅游游、酒店等等綜合性資資源極低的借貸成本華僑城財務(wù)務(wù)總監(jiān)林育育德曾表示示：華僑城城借貸的總總成本可控控制在央行行基準(zhǔn)利率率以下。資金實(shí)力和和融資能力力相比一般般的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)具有有較大的優(yōu)優(yōu)勢華僑城文旅旅地產(chǎn)劣勢勢（一）品牌知名度度和整合度度不夠地產(chǎn)板塊疏疏于宣傳，，未取得與與旅游板塊塊相當(dāng)?shù)钠菲放频匚恢恢糜危?，不知地產(chǎn)產(chǎn)03錦繡中華、、世界之窗窗、歡樂谷谷等等，各各大主題公公園沒有形形成統(tǒng)一品品牌，不利利于華僑城城旅游品牌牌的整體營營銷，也不不利于其綜綜合優(yōu)勢的的發(fā)揮無統(tǒng)一品牌牌02華僑陳雖是是我國主題題公園第一一品牌，但但國際知名名度不高，，與迪斯尼尼等國際品品牌相比，，市場號召召力和文化化影響有限限國際知名度度不夠01華僑城文旅旅地產(chǎn)劣勢勢（二）拿地優(yōu)勢減減弱，異地地擴(kuò)張受阻阻1998年以前1998年以后2002年以前2002年以后華僑城承擔(dān)擔(dān)部分政府府行政功能能，區(qū)域規(guī)規(guī)劃有較大大的主動權(quán)權(quán)華僑城上交交規(guī)劃建設(shè)設(shè)管理權(quán)，，區(qū)域規(guī)劃劃主動權(quán)喪喪失拿地以劃撥撥、協(xié)議等等方式為主主國家明確規(guī)規(guī)定包括商商業(yè)、旅游游、娛樂、、商品住宅宅用地的經(jīng)經(jīng)營性用地地必須通過過招拍掛方方式土地成本大幅攀升1區(qū)域規(guī)劃主動權(quán)喪失失2大規(guī)模成片片土地取得困難3案例：上海海歡樂谷項(xiàng)項(xiàng)目，旅游游板塊已開開業(yè)，但住住宅板塊土土地獲取受受阻華僑城文旅旅地產(chǎn)劣勢勢（三）上下游產(chǎn)業(yè)業(yè)未能平衡衡發(fā)展上游下游相關(guān)衍生旅旅游產(chǎn)品開開發(fā)不夠文化模塊相相對薄弱，，主題公園園的文化內(nèi)內(nèi)涵與迪斯斯尼差距巨巨大缺乏知名度度較高的IP形象

PART3

華僑城文旅旅地產(chǎn)運(yùn)營營模式華僑城主打打文化牌，，借助旅游游業(yè)實(shí)現(xiàn)大大面積低價價拿地，打打造“旅游游培養(yǎng)-地價升值-住宅開發(fā)-深耕旅游””的聯(lián)動模模式。華僑城文旅旅項(xiàng)目土地地獲取方式式：以文旅之名12文化包裝，制造造概念華僑城將當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)資資源、景觀元素行包包裝，形成文化化內(nèi)涵向政府推銷銷文旅產(chǎn)業(yè)業(yè)向政府推銷具具有“文化內(nèi)涵涵”的旅游產(chǎn)業(yè)；；政府主動引引進(jìn)文旅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府為發(fā)展展當(dāng)?shù)匚幕糜萎a(chǎn)業(yè)業(yè)，主動聯(lián)聯(lián)系華僑城城，引進(jìn)文文化旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；華僑城與政政府簽訂戰(zhàn)略合合作協(xié)議以低價獲取取大片綜合用用地案例：深圳圳華僑城四四大主題公公園、長沙沙世界之窗窗等案例：上海海歡樂谷、、南京歡樂樂谷、成都都華僑城、、泰州華僑僑城等華僑城文旅旅地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式華僑城文旅旅項(xiàng)目以政政企合作開開發(fā)模式為為主政企合作1、早期以劃劃撥方式，，后以定向向招拍掛方方式，以低低廉的價格格向華僑城城提供土地地資源；2、區(qū)域規(guī)劃劃配合、配配套規(guī)劃建建設(shè)的支持持；3、稅收等政政策優(yōu)惠1、承擔(dān)部分分政府行政政職能（早早期），如如區(qū)域規(guī)劃劃、區(qū)域公公建配套建建設(shè)、土地地以及開發(fā)發(fā)等等；2、輸出文化化旅游開發(fā)發(fā)、運(yùn)營資資金和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；政府府華僑城1、引進(jìn)文旅旅產(chǎn)業(yè)，城城市形象得得以提升；；2、引進(jìn)大額額投資，地地方經(jīng)濟(jì)、、政府政績績提升；3、獲得長期期穩(wěn)定得稅稅收收入；；4、數(shù)量可觀觀得就業(yè)崗崗位；5、節(jié)省土地地一級開發(fā)發(fā)成本1、獲得大片片廉價土地地、從而獲獲得較高得得利潤率水水平；2、區(qū)域規(guī)劃劃自主權(quán)；；3、區(qū)域配套套規(guī)劃建設(shè)設(shè)、稅收等政策優(yōu)惠惠付出回報付出回報華僑城文旅旅地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式“旅游+地產(chǎn)“的綜合開開發(fā)策略，形成從上游創(chuàng)意策劃到下游商業(yè)業(yè)服務(wù)的完完整產(chǎn)業(yè)鏈鏈，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)生促動作用。土地整體規(guī)劃土地交易土地分片規(guī)劃華僑城當(dāng)?shù)卣鲎龊寐糜斡糜玫匾?guī)劃配合當(dāng)?shù)卣龊寐寐糜斡玫匾?guī)規(guī)劃出讓獲取政府府華僑城把大大片土地分分成許多小小片，按階階段分成多多次開發(fā)旅游開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)一次次開發(fā)土地一次開開發(fā)：旅游、商業(yè)業(yè)、酒店、、社區(qū)配套套開發(fā)房地產(chǎn)二次次開發(fā)土地二次開開發(fā)：旅游、商業(yè)業(yè)、酒店、、社區(qū)配套套開發(fā)…………土地增值獲得高利潤潤土地增值獲得高利潤潤土地增值1、配套規(guī)劃劃支持2、政策優(yōu)惠惠區(qū)域規(guī)劃政政策、行政政上支持華僑城文旅項(xiàng)目開開發(fā)模式超前規(guī)劃、、成片綜合開發(fā)是是華僑城最大的特特色和核心心競爭力，，也是低價價拿地和贏贏得政府支支持的關(guān)鍵鍵結(jié)構(gòu)是效益規(guī)劃是財富規(guī)劃先行，動態(tài)調(diào)整。先行是態(tài)度、責(zé)任，是超前的目標(biāo)設(shè)定，動態(tài)則是規(guī)劃的核心規(guī)劃在前，建設(shè)在后：堅持規(guī)劃先行，寧肯放慢前期節(jié)奏，也不匆匆開工建設(shè)強(qiáng)調(diào)對自然生態(tài)的尊重和景區(qū)文化內(nèi)涵的注入，以文化營造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造效益花園中建城市，城市里建景區(qū)旅游、度假、文化商業(yè)、高檔居住為一體的綜合社區(qū)可持續(xù)發(fā)展城市體系環(huán)境是資本區(qū)域整體規(guī)劃分片綜合開發(fā)先旅游后地產(chǎn)旅游和地產(chǎn)產(chǎn)良性互動動資金價值華僑城文旅旅項(xiàng)目運(yùn)營營模式分期滾動開開發(fā)，持續(xù)續(xù)更新改造造，實(shí)現(xiàn)主主題公園常常建常新，，游客?？纯闯Ｐ滦陆?/3創(chuàng)新項(xiàng)目每年淘汰1/3硬件設(shè)備效仿迪斯尼尼的“三三三制”原則則每年投入3-5千萬元資金金用于改造造和新建項(xiàng)項(xiàng)目，提高高景區(qū)產(chǎn)品品、環(huán)境品品質(zhì)，不斷斷為游客提提供新、奇奇、特的游游樂體驗(yàn)和和優(yōu)質(zhì)的游游樂服務(wù)分期開發(fā)常建常新三年形象工程五年發(fā)展戰(zhàn)略華僑城文旅項(xiàng)目開開發(fā)資金來來源華僑城文旅項(xiàng)目目開發(fā)資金金以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)收入入和外部融融資為主主題公園開開發(fā)資金自有資金外部融資房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)收入主題公園門門票酒店收入餐飲、商品品收入IPO上市融資華僑城亞洲洲境外融資資集團(tuán)委托貸貸款項(xiàng)目抵押貸貸款門票收入資資產(chǎn)證券化化華僑城組織織架構(gòu)華僑城采用二級級管理模式式，房地產(chǎn)產(chǎn)和主題公公園模塊獨(dú)獨(dú)立運(yùn)營深圳華僑城城股份有限限公司房地產(chǎn)公司天祥華僑城招商華僑城天津華僑城西安華僑城華僑城（上海）置地順德華僑城都市娛樂水電公司華中發(fā)電歡樂谷事業(yè)部深圳歡樂谷北京華僑城成都華僑城上海華僑城武漢華僑城旅游事業(yè)部東部華僑城泰州華僑城云南華僑城錦繡中華深圳世界之窗長沙世界之窗華僑城旅行社寧波華僑城酒店物業(yè)事業(yè)部國酒管公司物業(yè)服務(wù)公司資產(chǎn)管理公司華僑城大酒店威尼斯酒店海景酒店酒店置業(yè)公司香港華僑城公司華僑城亞洲深圳華力上海華勵安徽華力中山華力惠州華力旅游策劃公公司傳媒演藝公司華夏藝術(shù)中中心哈克文化公公司文旅科技公公司文化板塊主題公園技技術(shù)研發(fā)華僑城旅行行社：負(fù)責(zé)文旅旅板塊游客客引流，同同時也組織織體系外的的旅游項(xiàng)目目，如泰國國游、日韓韓游，境內(nèi)內(nèi)的重走長長征路等華僑城組織織架構(gòu)深圳華僑城城股份有限限公司華僑城行政管理理架構(gòu)相對對簡單股東大會董事會監(jiān)事會總裁副總裁總裁辦公室戰(zhàn)略發(fā)展部財務(wù)部人力資源部產(chǎn)品策劃中心新業(yè)務(wù)拓展部信息中心群眾工作部監(jiān)察室采購部戰(zhàn)略委員會提名委員會審計委員會執(zhí)行委員會薪酬與考核委員會董事會秘書處審計處華僑城組織架構(gòu)構(gòu)歡樂谷事業(yè)部下下子公司管理架架構(gòu)董事會總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室藝術(shù)團(tuán)市場部財務(wù)部游客部經(jīng)營部總務(wù)督導(dǎo)部人力資源部安全保衛(wèi)部工程部設(shè)備部表演藝術(shù)部研究策劃部藝術(shù)團(tuán)和表演藝藝術(shù)部：負(fù)責(zé)歡樂谷文文化主題表演市場部：歡樂谷營銷活活動的組織和策策劃；消費(fèi)者心心理和行為調(diào)查查；市場行情及及同行競爭分析析；游客部：負(fù)責(zé)游客游覽覽、食宿等服務(wù)務(wù)；經(jīng)營部：負(fù)責(zé)開拓市場場，及時了解新新技術(shù)、新項(xiàng)目目，尋找合作伙伙伴，并進(jìn)行可可行性分析；收收集經(jīng)營信息，，掌握市場動態(tài)態(tài)，為集團(tuán)決策策提供支持華僑城組織架構(gòu)構(gòu)東部華僑城管理理架構(gòu)東部華僑城人事部后勤部發(fā)展規(guī)劃部規(guī)劃設(shè)計預(yù)算設(shè)計部置業(yè)公司景區(qū)公司（茶溪谷）信息中心景區(qū)公司（大峽谷）酒店管理公司工程設(shè)備部置業(yè)公司：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開開發(fā)景區(qū)公司（云海谷）園林綠化旅游事業(yè)部華僑城文旅地產(chǎn)經(jīng)營成成效從產(chǎn)品來看，房房地產(chǎn)營業(yè)收入入和利潤增長迅迅速，2015年二者貢獻(xiàn)度分分別達(dá)到59%和67%，旅游板塊貢獻(xiàn)獻(xiàn)度則快速下滑滑；從區(qū)域來看，其其營業(yè)收入和利利潤主要來自華華南區(qū)域，近年年貢獻(xiàn)度均在50%以上圖：華僑城各業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入走走勢單位：億元圖：華僑城各業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)利潤走走勢單位：億元圖：華僑城各業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)利潤占占比圖：華僑城各區(qū)區(qū)域營業(yè)收入走走勢單位：億元圖：華僑城各區(qū)區(qū)域營業(yè)利潤走走勢單位：億元圖：華僑城各區(qū)區(qū)域營業(yè)利潤占占比2015年華北、西南、、西北合11.66%華僑城文旅地產(chǎn)經(jīng)營成成效從產(chǎn)品來看，旅游綜合板塊的的毛利率在45%左右，而房地產(chǎn)產(chǎn)可在60%上下，遠(yuǎn)高于旅旅游板塊；從區(qū)區(qū)域來看，華南南和華北區(qū)域毛毛利率明顯高于于其他區(qū)域。圖：華僑城各業(yè)業(yè)務(wù)毛利率走勢勢圖：華僑城各各各區(qū)域毛利率走走勢

PART4

案例分析——泰州華僑城濕地地溫泉主題公園園項(xiàng)目概況泰州華僑城濕地溫溫泉主題公園是是華僑城目前在在運(yùn)營的唯一一一個處于在三四四線城市的主題題公園，占地3000多畝，投資25億元，是當(dāng)?shù)卣猩桃Y的的重點(diǎn)項(xiàng)目。主題公園依托托濕地和溫泉資資源，規(guī)劃以水水為靈魂，形成成“藍(lán)脈綠網(wǎng)，，水城小鎮(zhèn)”的的特色，公園已已于2010年4月開業(yè)。區(qū)位：項(xiàng)目位于江蘇蘇省泰州市姜堰區(qū)北部部，處5A級國家景區(qū)——溱湖景區(qū)西側(cè)側(cè)。距泰州市市區(qū)38km，至揚(yáng)州75km、南京180km、至上海200km，兩小時車程程內(nèi)輻射蘇南南旅游帶和南南京揚(yáng)州旅游游圈。規(guī)劃理念：依托濕地景觀與溫泉資源，整體規(guī)劃以水為靈靈魂，形成了“藍(lán)脈綠網(wǎng)網(wǎng)、水城小鎮(zhèn)鎮(zhèn)”的特色風(fēng)景面積：占地3000畝投資額：25億元開業(yè)時間：2010年4月28日注：所謂“藍(lán)脈””就是水系，通通過水系和綠綠化把項(xiàng)目區(qū)區(qū)域條理化，，梳理成網(wǎng)狀狀結(jié)構(gòu)，最終終形成現(xiàn)代中中式建筑風(fēng)格格的水城小鎮(zhèn)鎮(zhèn)。所謂現(xiàn)代中式建筑筑，在現(xiàn)代建建筑中加入中中式元素，““小橋流水，，粉墻黛瓦”。功能規(guī)劃公園整體規(guī)劃劃為“兩區(qū)一一園”，即生生態(tài)濕地溫泉泉度假區(qū)、低低密度住宅區(qū)區(qū)和生態(tài)濕地地體育公園，，其中生態(tài)濕濕地溫泉度假假區(qū)包含濕地地溫泉、酒店店、水岸商業(yè)業(yè)街建面9000平米云海溫泉占地面積：約5萬平米。室內(nèi)溫泉區(qū)：直徑達(dá)60米的通透穹頂頂內(nèi)，2萬平方，可容容納1500人。設(shè)置動感水療設(shè)備、養(yǎng)養(yǎng)生湯池區(qū)；室外溫泉區(qū)：：有50余個風(fēng)情各異異的湯池；VIP養(yǎng)生區(qū)：是以一棟棟別墅墅串聯(lián)組成，，獨(dú)立溫泉空間間票價：99-198元之間建面9000平米經(jīng)營狀況：旺季日均2000人次；淡季日日均400-500人次。以全年年日均600人次，云海溫溫泉全年人流在22萬人左右，全年?duì)I收在2000-3500萬元之間。溫泉度假酒店店目前，主題公公園內(nèi)有3家酒店、一個個國際會議中中心和會所建面9000平米溱湖酒店溫泉奧思廷酒酒店以戲曲文化為為主題的精品品休閑度假酒酒店酒店面積（㎡）體量溫泉奧思廷酒店建面12000㎡80余間云海溫泉酒店建面13000㎡80余間溱湖酒店占地26680㎡建面10000㎡70間，另建有豪華別墅3棟國際會議中心會議室面積1100㎡最多可同時容納760人云海匯（會所）占地2600㎡云海溫泉酒店店水岸商業(yè)街水岸商業(yè)街以以濕地水系為為主題，采用江南“粉粉墻黛瓦”、“小橋流水””、“亭臺廊廊榭”的古典典建筑風(fēng)格。。總體占地6萬㎡，建筑面面積9000㎡；在功能布局上，，以高檔餐飲飲，特色小吃為主，配備部分精精品購物水岸商業(yè)街入口處梅府家宴國家奢侈品牌，珍傳的梅蘭芳私家菜肴，全國僅四家，由南菜和北菜組成。小橋流水小橋流水體育用品低密度住宅區(qū)區(qū)——純水岸住宅板塊占地40萬平米，總建建筑面積20萬平米。目前，共開發(fā)了2期，純水岸一一期和純水岸岸二期；一期期180套，以獨(dú)棟和和聯(lián)排為主，，已售罄；二期為疊加、雙雙拼、類獨(dú)棟戶型型，面積區(qū)間間約為180-500平米，總價格150萬起，2012年開盤至今，，僅售50多套，尚余108套在售住宅區(qū)項(xiàng)目戶型面積均價銷售進(jìn)度純水岸一期獨(dú)棟、雙拼300-500㎡10000-16000元/㎡180套售罄純水岸二期疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟180-270㎡8000-15000元/㎡已售52套未售108套一期2010年