年度影響湖州房價上漲因素的調(diào)查報告

一導語房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)聯(lián)度很高的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，它的持持續(xù)快速發(fā)展展有力地帶動動建筑建材、裝裝潢裝飾、物物業(yè)管理、園園林綠化等相相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，擴擴大了就業(yè)。在在拉動國民經(jīng)經(jīng)濟增長的同同時明顯提高高了市民生活活和居住的條條件。但是，房房地產(chǎn)業(yè)的持持續(xù)健康的發(fā)發(fā)展關(guān)鍵是要要與市場需求求和消費能力力相適應(yīng)。去去年，我市居居民仍購房踴踴躍、房產(chǎn)價價格上漲的現(xiàn)現(xiàn)象引起了社社會各界的高高度關(guān)注。由由于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展具有特特殊性和復雜雜性，目前社社會各界對我我市房地產(chǎn)市市場是否健康康、是否過熱熱；房價上漲漲的因素到底底有哪些。為為此，我們對對我市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進進行了調(diào)查，并并據(jù)此提出了了一些看法和和建議,由于本人水水平有限歡迎迎批評、指證證。二湖州房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的簡要回顧湖州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展受經(jīng)濟體體制與宏觀經(jīng)經(jīng)濟政策影響響較大，呈現(xiàn)現(xiàn)周期性的波波動。在2002年以前，湖湖州房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)模不不大，統(tǒng)計資資料也不夠齊齊全、完整。2003—2006年，受宏觀觀經(jīng)濟政策刺刺激和周邊城城市的帶動作作用，湖州房房地產(chǎn)投資快快速增長，房房地產(chǎn)業(yè)逐漸漸在壯大，個個人購買商品品住宅、房改改房迅速升溫溫。2004--2005受宏觀經(jīng)濟濟政策“軟著落”的影響，但但房地產(chǎn)投資資并未能夠及及時回落。三湖州房地地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀狀首先來看湖州22006年的房價。通通過調(diào)查和訊訊問發(fā)現(xiàn),湖州地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有房價大至至是通過地段段和層次來區(qū)區(qū)分房價。Ⅰ類地段是指指在原來的老老城區(qū)及環(huán)城城東路、環(huán)城城西路、環(huán)城城南路、環(huán)城城北路以內(nèi)或或左右側(cè)的房房子。這類房房子基本是屬屬于老城區(qū)的的舊城改造地地段，并被稱稱謂“黃金地段”。因為僅拆拆遷賠償費就就是4000元／㎡，這這類地段的房房價基價在5300元／㎡左右右；Ⅱ類地段是指指在環(huán)城路外外側(cè)及遠離環(huán)環(huán)城路一直到到外環(huán)線以內(nèi)內(nèi)的地段。這這一地段是這這幾年的開發(fā)發(fā)重點，因為為城市擴張和和延伸就從這這里開始，所所以這幾年這這類地段的房房價幾乎是上上漲了100％，讓那些些家中無房，或或無房手中又又沒錢的市民民望房心嘆??！這類地段的的房價大至在在4300元／㎡左右右；Ⅲ類地段是指指外環(huán)線以外外遠離城區(qū)位位置，這些地地段是湖城擴擴大的需要而而被列入市區(qū)區(qū)范圍，由于于交通逐漸變變得便利，這這是很有發(fā)展展和升值潛力力的地段，這這類地段的房房價是3100元／㎡左右右。當然相同同地段不同樓樓盤間由于配配套設(shè)施等因因素差異；同同一樓盤不同同幢號間由于于間距差異和和視野不同房房價又會有100元／㎡左右右差別。參見見2006年我市商住住樓價格表(表1)其實就連同一幢幢號上由于套套型不同、所所處位置不同同，比如中間間套和邊套的的區(qū)別房價又又會有不同的的差價一般在在50-1000元／㎡。當當然了，同一一套型不同層層次的差價就就更明顯。比比如說一層房房價是1000元／㎡計算算；二層就會會是1100元／㎡；三三層是1150元／㎡；四四層是1080元／㎡；五五層是1050元／㎡。如如果是帶閣樓樓的，閣樓按按房管局核定定的建筑面積積為計算依據(jù)據(jù)價格是800元／㎡。小小高層的房價價是從六層以以上按六層為為計算依據(jù)向向上按5％遞增，層層數(shù)越高，房房價越貴。就就連存放自行行車的車庫根根據(jù)進出的方方便程度、利利用率、屋內(nèi)內(nèi)是否有排污污管道、采光光窗等因素都都會作為房價價參考依據(jù)，真真是價有所值值。表1：20066年湖州樓盤盤房價調(diào)查表表樓盤名開發(fā)公司地理位置所屬地段房價層數(shù)中房集團房產(chǎn)公公司司府廟旁Ⅰ類5000多層百合公寓湖州鳳凰東園建建設(shè)設(shè)公司紅旗路底Ⅰ類5000小高層麗陽景苑湖州麗陽房產(chǎn)公公司司湖州龍溪北路55779號Ⅱ類4300小高層余家漾小區(qū)升華房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公公司市交通醫(yī)院Ⅱ類4700多層、小高層陽光水岸浙江國際嘉業(yè)房房產(chǎn)產(chǎn)公司三里橋路加油站站旁旁Ⅱ類4600多層、小高層仁皇山莊浙江大東吳房產(chǎn)產(chǎn)公公司仁皇山路北側(cè)Ⅲ類多層富田家園浙江大東吳房產(chǎn)產(chǎn)公公司王家田村Ⅲ類多層說明：多層是指指除車庫層以以下五層或五五層以下的房房屋；小高層層是指五層以以上到十五層層以下的房屋屋；房屋單價價元／㎡。表2：湖州市區(qū)區(qū)2003年樓盤房價價表樓盤名開發(fā)公司地理位置所屬地段房價層數(shù)計家橋小區(qū)浙江大東吳房產(chǎn)產(chǎn)公公司新華路菜場旁Ⅱ類1700多層新世紀花園浙江大東吳房產(chǎn)產(chǎn)公公司新華路Ⅱ類2400多層宏基花園金宏基房產(chǎn)公司司府廟旁Ⅰ類2200層四、湖州房價上上漲的因素（一）從購買能能力來看湖州房房地產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展的背后后無疑對應(yīng)著著不斷擴大的的需求，首先先，住房體制制改革釋放出出了較大的購購買能量。從從1999年底，我市市房改新政策策的全部到位位，使居民個個人購買商品品住宅開始增增加。其次，居民收入快速增長提高了社會購買能力。我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅提高,到2006年本市居民年可支配收入居民達到11759元、農(nóng)民3589元。再次，城市化水平的提高促進了商品住宅需求的增加。1999年以來本市著力于城市化建設(shè)，2003年城市化水平達到了42.5%，比1999年提高了7.5個百分點。2003—2006年間我市城鎮(zhèn)凈遷入人口超過了10萬人。我們依據(jù)以下方法計算年均住房有效需求：①城市化水平提高新增需求。按年均城鎮(zhèn)凈遷入人口3萬，每人25平方米(2003年末平均水平)居住面積計算，城市化水平提高每年新增住宅需求約為75萬平方米。②居住水平提高新增需求。2003年我市城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積為25平方米，2006年約為27平方米。再加上這幾年住房分配貨幣化，原先不少人從單位以很低的價格買入產(chǎn)權(quán)房，再高價賣出，產(chǎn)生一個財富效應(yīng),這樣購買能力增加了,又有改善住房條件的需求,而這部分購買力最近幾年正在集中釋放之中（二）從供給情情況看1998年國國家明確提出出要把房地產(chǎn)產(chǎn)培育成支柱柱產(chǎn)業(yè)、把住住宅產(chǎn)業(yè)培育育成國民經(jīng)濟濟新的增長點點，并出臺了了一系列的扶扶持政策，如如降低房地產(chǎn)產(chǎn)稅費、推廣廣住房抵押貸貸款制度住房房公積金制度度等，房地產(chǎn)產(chǎn)供給環(huán)境明明顯改善。政政策的向好和和資金的充裕裕，使湖州房房地產(chǎn)業(yè)快速速發(fā)展起來。我市商品住宅供給大體與潛在需求相當。從實際銷售看，目前我市房地產(chǎn)供求大體平衡。（三）從國家政政策方面來看看早在2002年年7月1日起，本市市嚴格按照國國家的規(guī)定，對對經(jīng)營性土地地實行招標、拍拍賣、掛牌，一一些項目投資資公司積極參參與湖州房地地產(chǎn)開發(fā)，推推動土地價格格大幅上漲。到2006年，我市主要城鎮(zhèn)土地價格普遍比2000年上漲了40%以上，個別地方上漲了1倍多。據(jù)有關(guān)資料顯示，本市區(qū)20多家在2001—2006年有房地產(chǎn)開發(fā)記錄的企業(yè)調(diào)查，土地購置成本在房地產(chǎn)成本中的比重由2000年的45.5%上升到2006年的56.5%。2003年年中，中央銀行出臺121號文件，要求加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融調(diào)控。在這一政策出臺后，湖州房地產(chǎn)市場與省內(nèi)其他同類城市一樣，住房銷售繼續(xù)火爆，房價連續(xù)出現(xiàn)上漲。同樣一類地段，2003年房價小高層是2200元／㎡、2006年是5000元／㎡；二類地段2003年房價是1700-2400元／㎡、2006年是4300-4700元／㎡。同時也吸引了更多的企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)。湖州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否存在過熱，也引起了各方面的關(guān)注。在土地出讓價格上，縮減土地供應(yīng)、提高基準地價，招標拍賣中價高先得等措施，又促使地價上升，土地成本增加，2003年大東吳房產(chǎn)公司在仁皇山地段拍得一塊地價是1276元／㎡，2005年邊上那塊地價是2252元／㎡，住宅價格當然難以下降。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國商品房價格依然延續(xù)了2005快速上漲的趨勢，全國房價較2005年上漲7.1%。北京、深圳、廣州等一線城市（北京同比漲幅最大，達到29.8%）漲幅相當于全國平均水平的2～4倍。而反思政府收效不盡理想的調(diào)控措施會發(fā)現(xiàn)，出臺的政策欠缺配套協(xié)調(diào)是很大原因。與此同時，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對地區(qū)GDP增長和稅收增加舉足輕重，地方政府為追求政績和地方利益，并不希望房價下跌，這種利益的博弈使中央的調(diào)控政策在具體貫徹實施中大打折扣。從1997年至今，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了持續(xù)高速增長期（見下表）。近10年湖州房房地產(chǎn)發(fā)展的的有關(guān)指標（單位：%）年份房地產(chǎn)投資空置率房地產(chǎn)增加值增速占總投資比重占GDP比重商品房住宅增速占GDP比重1997-15.58.52.5

2.31.9199813.58.72.7

18.71.9199915.19.73.0

11.12.0200084.015.85.024.622.09.72.1200135.615.76.060.054.815.23.0200226.414.87.035.031.012.13.2200340.615.58.516.911.718.93.1200442.517.810.212.110.819.94.5200540.416.68.411.08.618.24.1200639.517.98.210.210.417.73.9于是有專家建議議，對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的調(diào)控控政策，必須須堅持同一目目標下同方向向配合行動，才才能發(fā)揮綜合合性作用和效效果，包括稅稅收政策、信信貸政策、法法律手段和行行政手段等都都要相互協(xié)調(diào)調(diào)配套。經(jīng)濟濟手段和法律律手段應(yīng)更多多用于房地產(chǎn)產(chǎn)商和購房者者，而行政手手段則應(yīng)更多多用于地方政政府，尤其是是政策執(zhí)行情情況的調(diào)查處處理上，特別別是從根本上上盡早改變GDP政績的考核核標準。（四）是住宅面面積結(jié)構(gòu)不合合理單套住宅面積大大、價格高居居多，小戶型型住宅少。據(jù)據(jù)調(diào)查，市區(qū)區(qū)建筑面積80㎡以下的商商品住宅僅占占2.5%，80平方米以上上的商品住宅宅占了97.5%。盡管房價價收入比處在在正常水平，但但對于大部分分中低收入家家庭來說，由由于單套面積積過大，購房房面臨很大壓壓力。這幾年年由于商品房房開發(fā)較快，開開發(fā)商為了在在有限的土地地資源內(nèi)盡可可能的爭取更更多的建筑面面積，人為的的加大房屋進進深，使單套套建筑面積明明顯增加。2003年以前80-90㎡的套型，已已有三室一廳廳，而現(xiàn)在頂頂多也只有二二室一廳了。住住宅是寬敞了了，但利用率率降低了，這這并不符合大大眾的心理，因因為每個樓盤盤都是以小套套型先售完并并不時還有人人來咨詢有沒沒有小套型房房子賣，這難難道還不能足足以證明嗎？？而經(jīng)濟適用用房、解困房房及廉租房建建設(shè)相對滯后后，使得個別別住房困難戶戶居住條件沒沒有改善。四四是商業(yè)用房房空置率較高高。2006年末我市商商品房空置面面積為46.5萬平方米，空空置率為26.9%；住宅空置置面積為23.8萬平方米，空空置率為19.7%，相對處于于偏多。2006年，我市商商業(yè)用房與住住宅空置面積積已經(jīng)偏高，盡盡管住宅空置置率在合理范范圍內(nèi)，但商商品房空置率率已經(jīng)偏高（超超過16%），商業(yè)用用房空置率更更高，部分城城鎮(zhèn)商業(yè)用房房銷售價格與與租金收入出出現(xiàn)了下降趨趨勢。五是市市場監(jiān)管制度度有待加強。由由于在土地招招標過程實行行價高者得的的措施，使得得一些沒有房房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)的項目公公司參與到房房地產(chǎn)開發(fā)中中來，進而給給商品房的開開發(fā)、預(yù)售、銷售、維修等帶來管理上的問題。個別開發(fā)公司人為延長開發(fā)周期，個別中介機構(gòu)人為炒高房價，制造虛假信息。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)立項多頭管理，缺乏統(tǒng)一管理與宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)信息不敞，政府管理部門也難于及時掌握、發(fā)布有關(guān)信息，消費者更多地只能根據(jù)房地產(chǎn)公司的廣告等判斷房產(chǎn)價格、市場信息。（五）人為因素素有些手里有房，甚甚至在炒房，或或是不缺錢買買房的人，因因為他們要么么不在意房價價漲，因為買買房對他們不不在話下，或或者手中有房房，好等著房房價上漲后沒沒事偷著樂。在中國，溫州人炒房團名揚大江南北，而在周邊地區(qū)上海，更有其他中國內(nèi)地垮省的投資者，還有海外投資者。不記得上海的房子有多少是外來人買的，據(jù)有關(guān)資料顯示大約有40%之多，可是在一些國際化大城市，如紐約，也是由當?shù)鼐用褓徺I75%的房產(chǎn)?？傊?，投資買房的人越多，對于房價的推動作用也就越大，泡沫就越嚴重。湖州也少不了有外地人在炒房。（六）房地產(chǎn)行行業(yè)的特殊性性因為房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)生產(chǎn)周期長長，而且需要的的資金多。一一、房地產(chǎn)涉涉及很多行業(yè)業(yè)，比如說建筑筑建材業(yè)、裝裝飾裝璜業(yè)、園園林綠化業(yè)等等等行業(yè)都與與之有密切聯(lián)聯(lián)系。一旦房房地產(chǎn)紅火，這些行業(yè)就就會跟著升天天。同時房地地產(chǎn)業(yè)也關(guān)乎乎國家的發(fā)展展，國家要想穩(wěn)穩(wěn)定房價必須須要考慮這些些因素，不能說跌就跌的。二、當當前本市正處于城城市化進程,每年城市化化率超過百分分之一，想想有多少少人要進城,要有多少住住所。三、我國房房地產(chǎn)行業(yè)不不規(guī)范，房地產(chǎn)也有有關(guān)于地方利利益，地方經(jīng)經(jīng)濟，城市建建設(shè)，等等都都有關(guān)于房地地產(chǎn)，所以地方也也在保護著房房價升值。正正如渣打直接接投資有限公公司董事總經(jīng)經(jīng)理陳凡則認認為中國房產(chǎn)產(chǎn)價格漲價是是必然的。同同時不正當競競爭、不公平平競爭情況嚴嚴重。所以一一時間這個行行業(yè)的利潤率率不能很快下下降，于是房房價就高了。四、建材價價格及人工工工資的上漲導導致建安成本本的明顯上升升。繼2003年水泥、鋼鋼材等建筑材材料價格出現(xiàn)現(xiàn)普遍上漲后后，本市部份份建材仍在上上漲。五、周周邊同類城市市房價的不斷斷攀升形成聯(lián)聯(lián)動反應(yīng)。2006年，周邊嘉嘉興、紹興、金華、杭州等同類城市中心城區(qū)住宅平均人均分別達到了6500、7777元/平方米，均高于我市每平方米4000元和5000元的價格，有些地市差距還較大，我市商品房價格相對而言還正常。六、當年住房竣工面積較少，住房供應(yīng)趨緊。七、消費者買漲不買跌的心理影響等因素?？傮w上看，近幾幾年來我市房房地產(chǎn)市場已已經(jīng)形成，市市場供需基本本平衡，房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基基本正常。2006年房產(chǎn)價格格上漲有其人人為政策等因因素和歷史原原因，且其潛潛在風險已不不容忽視。五、面對房價連連年上漲的看看法和建議房地產(chǎn)是一個對對政策和市場場預(yù)期高度敏敏感的行業(yè)，而而且對相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的帶動作作用巨大。如如果縱容房地地產(chǎn)“過熱”，則很容易易導致整個行行業(yè)深深陷入入不景氣中，對對長期經(jīng)濟發(fā)發(fā)展發(fā)生負面面影響。為了了防微杜漸，保保持房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定、健康發(fā)發(fā)展，并且惠惠及廣大中低低收入者，政政府有必要完完善間接調(diào)控控手段，促進進房地產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)健康平平穩(wěn)運行。建建議政府要發(fā)揮更更大的調(diào)控作用。1、擴大經(jīng)濟適適用房供給，嚴嚴格服務(wù)對象象現(xiàn)在國家財力改改善了，城市市住房可通過過經(jīng)濟適用房房、限價房、廉廉租房等方式式做些補貼，而而且政府在量量上儲備一定定的住房資產(chǎn)產(chǎn)，就可以起到調(diào)調(diào)控市場的作作用。由于經(jīng)濟適適用房能夠平平抑房價過快快上漲，減少少投機因素，要要讓擴大經(jīng)濟濟適用房供給給作為調(diào)控房房地產(chǎn)市場的的重要手段之之一。一是要要擴大經(jīng)濟適適用房土地供供給，在稅費費上盡量優(yōu)惠惠。二是經(jīng)濟濟適用房一旦旦列入計劃，就就要及時開工工，盡快交付付使用，以確確保每年的經(jīng)經(jīng)濟適用房竣竣工面積和銷銷售面積。三三是要嚴格限限制開發(fā)經(jīng)濟濟適用房的房房地產(chǎn)商的利利潤空間，同同時對經(jīng)濟適適用房的單套套面積和結(jié)構(gòu)構(gòu)要嚴格規(guī)定定，不允許其其任意確定和和抬高經(jīng)濟適適用房價格。同同時，對經(jīng)濟濟適用房在明明確服務(wù)對象象和防止炒作作現(xiàn)象的發(fā)生生，要制定嚴嚴格的經(jīng)濟適適用房服務(wù)對對象標準和銷銷售制度，確確保經(jīng)濟適用用房合理流向向和防止投機機行為。一旦旦發(fā)現(xiàn)要堅堅堅收回住房，并并給于適當?shù)牡奶幜P。同時時，完善住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完完善廉租房制制度，