物業(yè)工程管理及設計建議

物業(yè)工程管理

及設計建議主要內(nèi)容

一、概述二、設施設備管理三、設計建議全壽命周期1.承接查驗1.方案設計2.設施設備基礎管理2.戶型設計3.外包管理3.設備及材料選擇4.能耗管理5.風險管控

建設項目全壽命周期建設項目全壽命周期建設項目全壽命周期（一）房屋的種類和基本組成部分1．房屋種類的劃分按房屋的建筑結構類型和材料可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。建設項目全壽命周期按房屋承重受力方式可分為：墻承重結構、構架式承重結構、筒體結構或框架筒體結構承重和大空間結構承重。按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其它用途。建設項目全壽命周期2．房屋的基本組成部分結構部分——基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等設施設備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備（如消防、避雷、電梯）等項目設施設備管理一、承接查驗物業(yè)的承接查驗——是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。設施設備管理一、承接查驗物業(yè)建成通過竣工綜合驗收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理物業(yè)移交設施設備管理一、承接查驗人員準備計劃準備資料準備設備、工具準備

準備工作設施設備管理一、承接查驗物業(yè)資料物業(yè)共用部位共用設施設備園林綠化工程其他公共配套設設施物業(yè)查驗的主要要內(nèi)容設施設備管理一、承接查驗設計方案不合理理或違反規(guī)范造造成的設計缺陷陷；施工單位不按規(guī)規(guī)范施工或施工工工藝不合理甚甚至偷工減料；；驗收檢查不細、、把關不嚴；建材質量不合格格；建設單位管理不不善；氣候、環(huán)境、自自然災害等其它它原因。發(fā)生物業(yè)工程質質量問題的原因因設施設備管理一、承接查驗1．收集整理存在在問題收集《物業(yè)查驗記錄表表》，分類整理，將將承接查驗所發(fā)發(fā)現(xiàn)問題登記造造表，提交給建建設單位確認2．處理方法由建設單位提出出處理方法，物物業(yè)管理企業(yè)可可提出相應的整整改意見。3．跟蹤驗證安排專業(yè)技術人人員進行現(xiàn)場跟跟蹤，對整改完完工的項目進行行驗收，辦理查查驗手續(xù)。對發(fā)現(xiàn)問題的處處理程序設施設備管理一、承接查驗移交資料：產(chǎn)權權資料，竣工驗驗收資料，設計計、施工資料，，機電設備資料料，物業(yè)保修和和物業(yè)使用說明明資料，業(yè)主資資料。移交對象：物業(yè)業(yè)共用部位、共共用設施設備以以及相關清單。。移交內(nèi)容設施設備管理二、基礎管理什么是物業(yè)設備備設施呢？物業(yè)設備既包括括室內(nèi)設備，也也包括物業(yè)紅線線內(nèi)的室外設備備與設施系統(tǒng)，，具體主要有給給排水、供電、、供暖、消防、、通風、電梯、、空調、燃氣供供應以及通信網(wǎng)網(wǎng)絡等設備，這這些設備構成了了物業(yè)設備的主主體，是物業(yè)全全方位管理與服服務的有機組成成部分。設施設備管理二、基礎管理物業(yè)設備管理的的目標用好、管好、維維護檢修好、改改造好現(xiàn)有設備備，提高設備的的利用率及完好好率，是物業(yè)設設備管理的根本本目標。衡量物業(yè)設備管管理質量的兩個個指標：A——設備有效效利用率，％；；B——設備的完完好率，％。設施設備管理二、基礎管理物業(yè)設備是否完完好的標準①零部件完整齊齊全②設備運轉正常常③設備技術資料料及運轉記錄齊齊全④設備整潔，無無跑、冒、滴、、漏現(xiàn)象⑤防凍、保溫、、防腐等措施完完整有效設施設備管理二、基礎管理物業(yè)設備管理的的內(nèi)容物業(yè)設備基礎資資料的管理物業(yè)設備運行管管理、物業(yè)設備維修管管理、物業(yè)設備更新改改造管理、備品配件管理、、固定資產(chǎn)（設備備）管理和工程程資料的管理等等。設施設備管理二、基礎管理設備設施的種類類和組成供配電：變壓器器、配電柜和線線路、發(fā)電機、、公共照明消防：報警系統(tǒng)統(tǒng)、消防控制中中心、消防水泵泵、消火栓、噴噴淋系統(tǒng)、自動動滅火系統(tǒng)、防防排煙系統(tǒng)空調：中央空調調、局部空調、、混和空調采暖：熱水供暖暖、蒸汽供暖、、熱風供暖給排水：水泵、、水箱水池、閥閥門和管網(wǎng)、沙沙井和化糞池電梯：載人電梯梯、載貨電梯、、手扶電梯、雜雜物電梯智能化：有線衛(wèi)衛(wèi)星電視、閉路路電視監(jiān)控、對對講報警、公共共信息服務、網(wǎng)網(wǎng)絡專線接入、、周界防越、電電子巡更、室內(nèi)內(nèi)報警、車場管管理系統(tǒng)設施設備管理二、基礎管理制訂合理的運行行計劃配備合格的運行行管理人員提供良好的工作作環(huán)境建立健全必要的的規(guī)章制度設備設施的狀態(tài)態(tài)管理節(jié)能管理設施設備管理二、基礎管理供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)弱電智能化系統(tǒng)統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)空調系統(tǒng)設施設備管理二、基礎管理供配電系統(tǒng)種類按供電方式分為為高壓供電和低低壓供電；按供電回路數(shù)目目分為單回路供供電和多回路供供電；按備用電源情況況分為無自備電電源和有自備電電源；按供電性質分為為長期供電和臨臨時供電。設施設備管理二、基礎管理管理工作主要內(nèi)內(nèi)容配備合格的專業(yè)業(yè)工程技術人員員和相應數(shù)量的的操作和維修電電工制定嚴格的供配配電運行制度和和電氣維修保養(yǎng)養(yǎng)制度建立供配電系統(tǒng)統(tǒng)技術檔案配備各種必要的的工具、儀器儀儀表等定期對用電計量量儀表進行檢查查和校驗，確保保用電計量準確確建立臨時用電管管理制度設施設備管理二、基礎管理建立遇火警、水水災、臺風、地地震等災害時的的供電預防措施施做好節(jié)約用電工工作，降低損耗耗限電、停電要提提前通知業(yè)主、、物業(yè)使用人供配電運行可建建立24小時值班制度定時對備用電源源進行檢查重視無功功率和和補償工作，提提高功率因數(shù)，，改善用電質量量進行公共用電的的測算和計量統(tǒng)統(tǒng)計工作設施設備管理二、基礎管理給排水系統(tǒng)種類給水系統(tǒng)的種類類可分為：生活給水消消防給水中水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)排水系統(tǒng)的種類類：污水系統(tǒng)雨雨水系系統(tǒng)工工業(yè)廢水系統(tǒng)統(tǒng)設施設備管理二、基礎管理管理工作主要內(nèi)內(nèi)容建立給排水管理理隊伍。建立給排水運行行管理和維修保保養(yǎng)管理制度。。建立給排水工程程技術檔案。配備必要的工具具和安全防護用用品。制定供水計劃，，保證供水的水水壓、水質。設施設備管理二、基礎管理有應付臺風、暴暴雨、大面積跑跑水等緊急事件件的應急措施。。做好節(jié)約用水工工作，防止跑冒冒滴漏。對公共共清潔潔用水水和綠綠化用用水進進行計計量和和測算算，為為管理理費的的收取取提供供依據(jù)據(jù)。定期清清洗供供水水水箱和和水池池，防防止二二次污污染。。設施設設備管管理二、基基礎管管理注意事事項應保證證消防防用水水的基基本儲儲備。。北方地地區(qū)應應注意意冬季季管道道防凍凍，避避免發(fā)發(fā)生水水管爆爆裂、、跑水水事故故。餐廳和和食堂堂的廚廚房排排水要要建隔隔油池池。采用分分流排排水系系統(tǒng)的的要堅堅持雨雨水和和污水水分流流排放放。設施設設備管管理二、基基礎管管理消防系系統(tǒng)構成火災報報警系系統(tǒng)消防控控制中中心消防栓栓系統(tǒng)統(tǒng)自動噴噴灑滅滅火系系統(tǒng)防排煙煙系統(tǒng)統(tǒng)安全疏疏散和和防火火隔離離系統(tǒng)統(tǒng)手提式式滅火火器其它滅滅火系系統(tǒng)設施設設備管管理二、基基礎管管理管理工工作主主要內(nèi)內(nèi)容配備消消防設設施主主管技技術人人員建立嚴嚴格的的消防防設施施管理理制度度建立消消防設設備、、設施施技術術檔案案建立消消防設設備巡巡視、、檢查查、測測試制制度對日常常巡檢檢和測測試發(fā)發(fā)現(xiàn)的的問題題和安安全隱隱患，，一定定要在在限期期內(nèi)整整改完完畢對消防防設施施日常常運行行、維維修、、更換換的成成本進進行測測算設施設設備管管理二、基基礎管管理注意事事項日常的的巡視視、檢檢查、、實驗驗和測測試是是保證證設備備完好好的基基本手手段。。消防演演習是是測試試消防防設備備的有有效手手段。。設施設設備管管理二、基基礎管管理電梯系系統(tǒng)種類按用途途分有有乘客客電梯梯、載載貨電電梯和和客貨貨梯；；按拖動動方式式有直直流電電梯、、交流流電梯梯和液液壓電電梯；；按控制制方式式分有有單機機控制制、集集選控控制等等。設施設設備管管理二、基基礎管管理管理工工作主主要內(nèi)內(nèi)容按照電電梯管管理需需要配配備專專業(yè)電電梯管管理人人員。。制定電電梯安安全運運行和和維修修保養(yǎng)養(yǎng)的規(guī)規(guī)章制制度和和工作作程序序。建立電電梯技技術檔檔案。。備齊電電梯維維修保保養(yǎng)所所必須須的工工具、、儀器器等。。確定電電梯的的服務務時間間和清清潔保保養(yǎng)時時間。。設施設設備管管理二、基基礎管管理電梯的的用電電計量量和運運行成成本核核算。。電梯維維護保保養(yǎng)或或故障障停梯梯均應應通告告業(yè)主主、物物業(yè)使使用人人。認真審審核承承包方方的專專業(yè)技技術水水準和和專業(yè)業(yè)資格格。電梯每每年要要由政政府技技術監(jiān)監(jiān)督部部門進進行年年檢。。設施設設備管管理二、基基礎管管理空調系系統(tǒng)種類按工作作原理理可分分為壓壓縮式式和吸吸收式式空調調；按冷源源設備備布置置的情情況分分中央央空調調和獨獨立空空調。。設施設設備管管理二、基基礎管管理管理工工作主主要內(nèi)內(nèi)容配備足足夠符符合要要求的的專業(yè)業(yè)技術術人員員。建立空空調系系統(tǒng)技技術檔檔案。。制定空空調系系統(tǒng)運運行和和保養(yǎng)養(yǎng)制度度。備齊空空調維維修、、測試試用工工具。。確定每每年空空調的的開停停日期期和每每日的的開停停時間間。設施設設備管管理二、基基礎管管理進行空空調用用電用用水計計量和和空調調運行行成本本核算算。在空調調設備備新裝裝和改改裝時時要重重點考考慮用用電負負荷問問題和和噪音音污染染問題題。對業(yè)主主和住住戶自自己安安裝局局部空空調時時提供供技術術指導導在空調調系統(tǒng)統(tǒng)停機機一段段時間間重新新投入入運行行或空空調送送暖和和送冷冷交替替之前前，對對空調調系統(tǒng)統(tǒng)進行行嚴格格細致致的檢檢查調調整工工作。。定期對對空調調系統(tǒng)統(tǒng)進行行測試試。設施設設備管管理二、基基礎管管理注意事事項空調管管理應應該把把節(jié)能能運行行作為為一項項重要要的工工作。。空調噪噪聲的的測量量、評評估、、減小小等工工作不不應被被空調調管理理人員員所忽忽視。。注意恰恰當?shù)氐乜刂浦浦醒胙肟照{調系統(tǒng)統(tǒng)的新新風比比例并并注意意采取取隔塵塵、殺殺菌和和消毒毒措施施。設施設設備管管理三、外外包管管理共用設設備設設施外外包的的選擇擇共用設設備設設施外外包管管理合合同的的簽署署和外外包控控制設施設設備管管理三、外外包管管理共用設設備設設施外外包的的選擇擇項目外外包分分析物業(yè)管管理企企業(yè)的的管理理規(guī)模模；所管理理物業(yè)業(yè)中共共用設設備設設施的的復雜雜程度度及數(shù)數(shù)量情情況；；設備設設施的的生產(chǎn)產(chǎn)年代代、技技術先先進程程度；；政府部部門對對此類類設備備設施施系統(tǒng)統(tǒng)管理理的技技術、、標準準要求求；設施設設備管管理三、外外包管管理自行管管理此此類設設備設設施的的技術術難度度、管管理風風險大大?。?；設備設設施生生產(chǎn)廠廠家的的技術術服務務情況況；市場上上此類類設備備設施施管理理維護護技術術人員員的供供求情情況、、社會會平均均工資資水平平；本地市市場能能夠提提供系系統(tǒng)分分包服服務的的專業(yè)業(yè)機構構發(fā)展展的成成熟度度等。。設施設設備管管理三、外外包管管理承包方方評估估企業(yè)品品牌狀狀況；；企業(yè)規(guī)規(guī)模；；資信信信譽；；技術能能力；；企業(yè)質質量保保證能能力；；管理維維護計計劃、、標準準；預算價價格、、付款款方式式。設施設設備管管理三、外外包管管理訂立外外包管管理合合同應應注意意的事事項在簽訂訂合同同時要要注意意保證證簽約約主體體與實實施主主體一一致在合同同中應應明確確因設設備設設施故故障、、事故故造成成的人人員、、財產(chǎn)產(chǎn)等損損失應在合同中明確服服務的技術指標標標準委托方應盡量保留留受托方在服務過過程中的有關質量量記錄文件設施設備管理三、外包管理外包管理合同實施施應注意的問題建立對承包方檢查查監(jiān)控制度并落實實專人負責實施建立與承包方的定定期溝通會議制度度，及時解決合同同履約過程中出現(xiàn)現(xiàn)的問題建立定期效果評估估制度定期對承包方基本本情況全面更新設施設備管理四、能耗管理采用管理手段節(jié)能能降耗能源消耗表達式：：∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn——設備系統(tǒng)的綜合能能耗量；Wb——設備（或產(chǎn)品）標標準能耗；Wc——操作人員非正常操操作浪費的能源；；Ws——因維護保養(yǎng)不善設設備損壞造成的能能耗；Wf——運輸、保管及其它它非正常消耗；Wsb——設備狀況不良，運運行中浪費的能源源。設施設備管理四、能耗管理具體措施包括組織和管理體系落落實加強節(jié)能宣傳和培培訓，樹立節(jié)能意意識建立能源消耗的計計劃和考核制度在運行管理上，盡盡量安排設備能夠夠連續(xù)、滿載開動動使用調整設備運行時間間，實行節(jié)能運行行程序合理設定運行參數(shù)數(shù)設施設備管理四、能耗管理采用技術改造節(jié)能能技術改造節(jié)能（投投資性節(jié)能）——通過對設備或工藝藝進行局部或全部部改造，必要時包包括對耗能較大設設備的更換，提高高設備技術水平或或工藝水平，降低低能源消耗。設施設備管理四、能耗管理保養(yǎng)巡視潤潤滑時時控光光控溫控抄抄表對比比分析設施設備管理五、風險管控給水設備大規(guī)模停水：停電電、物業(yè)保水、通通知業(yè)主儲水設備安全防范：水水池、泵房的水淹淹防范水池水箱清洗和保保養(yǎng)清洗頻率：一年兩兩次保養(yǎng)重點：電動機機用500V搖表測絕緣電阻不不低于1兆歐設施設備管理五、風險管控排水設施世界各國排水設計計（法國、德國、、日本）2010年5月7日廣州天河中?？悼党侨诘叵萝噹鞄?69輛汽車慘遭水淹設施設備管理五、風險管控安全標識漏電水位高度漏水安全教育水景安全設施設備管理五、風險管控電氣設備

電梯設設備

消防設施設設備設計建議一、方案設計央視的“褲衩”大大樓》國外建筑師不顧造價只追求怪異扭曲不不平衡的夸張造型型；》國內(nèi)結構師為使建筑穩(wěn)穩(wěn)定在地下用了大量的的基礎結構將建筑筑重重壓住；》最后的結構成本是同類大樓的10倍之巨！設計建議一、方案設計設計建議二、戶型設計設計建議二、戶型設計層高小于2.2米米的飄窗陽臺、入戶花園（（計半面積）露臺、設備平臺層高小于2.2米米的夾層地下室、半地下室室、閣樓空間室內(nèi)局部通高空間間內(nèi)部天井或庭院空空間（后期填補））贈送面積常用方法法設計建議二、戶型設計——113方戶型贈送面積約約15平米原報批戶型改造后戶型入戶花園改造為書書房，贈送面積約約5平米中空部分改造為餐餐廳，贈送面積約約4平米陽臺、飄窗贈送面面積約6平米設計建議二、戶型設計設計建議二、戶型設計設計建議三、設備和材料選選擇電梯目前，在國內(nèi)市場場上銷售的品牌電電梯以其技術投資資分為兩大派系：：歐美系和日系。。歐美系的代表有有奧的斯、西子奧奧的斯、蒂森克虜虜伯、通力、迅達達等，日系電梯的的代表有三菱、日日立、東芝、富士士、富士達等。設計建議三、設備和材料選選擇電梯歐美電梯強調安全全性、穩(wěn)定性、高高效率、故障率低低、使用壽命長，，日系電梯則更多多考慮的是舒適性性，使用壽命相對對比較短，價格上上歐美系要高于日日系品牌；好的品品牌電梯的質量優(yōu)優(yōu)勢主要體現(xiàn)在使使用壽命長、故障障低、運行可靠，，安全系數(shù)高，智智能化更高，售后后維護保養(yǎng)及時可可靠等。設計建議三、設備和材料選選擇水泵目前，高層建筑中中生活供水基本為為二種方式，下行行上供、上行下供供形式，都需要加加壓水泵加壓供水水，在加壓供水系系統(tǒng)中，設備選型型根據(jù)項目的要求求，可采用無負負壓供水系統(tǒng)和恒恒壓變頻加壓供水水系統(tǒng)，