《破解工業(yè)發(fā)展土地瓶頸制約問(wèn)題的調(diào)查與思考》

精品文章精品文章《破解工業(yè)發(fā)展土地瓶頸制約問(wèn)題的調(diào)查

與思考》一、工業(yè)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀（一）工業(yè)項(xiàng)目獲取建設(shè)用地難工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地主要依靠政府供應(yīng)國(guó)有土地，但征用土地被嚴(yán)格限制后，新增建設(shè)用地困難，工業(yè)項(xiàng)目用地緊張。（二）工業(yè)項(xiàng)目存量建設(shè)用地不足全縣可用于工業(yè)發(fā)展的存量土地尚有600余畝，主要分布在福集、、嘉明等鎮(zhèn)。24個(gè)鎮(zhèn)中，多數(shù)鎮(zhèn)面臨工業(yè)項(xiàng)目用地難問(wèn)題。（三）工業(yè)項(xiàng)目土地利用相對(duì)粗放202x年，全縣工業(yè)企業(yè)新占地300畝，平均建筑容積率小于0.4,投資強(qiáng)度每畝低于40萬(wàn)元，較國(guó)家工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)水平相差甚遠(yuǎn)，土地利用率相對(duì)較低。（四）工業(yè)項(xiàng)目用地成本增加目前征用土地成本價(jià)平均每畝比202x年2月之前高出4萬(wàn)元以上，地價(jià)上漲直接抬升了工業(yè)項(xiàng)目用地成本。二、土地瓶頸制約原因分析（一）土地一級(jí)市場(chǎng)被嚴(yán)格限制土地一級(jí)市場(chǎng)只能在“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”、“招標(biāo)拍賣掛牌”、產(chǎn)業(yè)政策限制等一系列制度約束下進(jìn)行，土地所有權(quán)人和使用權(quán)人都不可以自由處置土地使用權(quán)；嚴(yán)格的土地用途管制政策，限制了不同用途土地之間的相互流轉(zhuǎn);征用土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的渠道被嚴(yán)格限制；其它用地方式的探索相對(duì)落后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)；而且我縣尚處在工業(yè)化初始階段，底子薄，集聚效應(yīng)不大，引進(jìn)的項(xiàng)目多為中小型傳統(tǒng)項(xiàng)目，其建設(shè)和擴(kuò)張大都依賴原有存量土地，這些都在一定程度上導(dǎo)致了用地難問(wèn)題的出現(xiàn)。（二）土地利用總體規(guī)劃前瞻性不夠土地利用總體規(guī)劃存在工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃數(shù)量不足、空間分布不當(dāng)、地塊規(guī)劃用途與現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要不相符等問(wèn)題，儲(chǔ)備土地與工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地需求間存在差異，一旦新上項(xiàng)目，許多鎮(zhèn)需要臨時(shí)調(diào)規(guī)，不能及時(shí)保障用地需求。（三）企業(yè)追求土地資產(chǎn)最大化工業(yè)企業(yè)發(fā)展需要土地這個(gè)載體，但若干企業(yè)更看重它是一種資產(chǎn)，一旦獲得土地使用權(quán)，便千方百計(jì)把它轉(zhuǎn)化為抵押物，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲取貸款；同時(shí)等待時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取土地增值利益。因此，企業(yè)在發(fā)展之初，往往是抓住各地急切招商引資的心理，把取得土地的多少及其土地價(jià)格問(wèn)題作為投資談判的重要條件之一，想方設(shè)法圈占更多土地，土地被隱形閑置。（四）土地優(yōu)惠政策競(jìng)爭(zhēng)為企業(yè)圈占土地提供了機(jī)會(huì)各地對(duì)招商引資企業(yè)，往往看重企業(yè)對(duì)gdp、財(cái)政稅收、就業(yè)以及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的貢獻(xiàn)。在供地上，寧愿讓步，力求通過(guò)優(yōu)惠的土地政策，吸引或推動(dòng)企業(yè)上項(xiàng)目。XX縣在加快發(fā)展過(guò)程中，為適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，與其它地方一樣出現(xiàn)了類似問(wèn)題。（五）土地征用補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)上升三、破解土地瓶頸制約問(wèn)題的建議（一）科學(xué)修編，確保土地利用總體規(guī)劃的超前性充實(shí)國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)備庫(kù)。一是新征。把握土地宏觀政策導(dǎo)向，選擇對(duì)路項(xiàng)目，制定工業(yè)用地年度統(tǒng)征、儲(chǔ)備、供應(yīng)計(jì)劃，做大批次、打捆報(bào)批、儲(chǔ)備待供。二是收回。對(duì)以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)且期滿未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未被批準(zhǔn)的土地、閑置土地、被依法沒(méi)收土地使用權(quán)的土地，按規(guī)定及時(shí)收回入庫(kù)。三是收購(gòu)。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)土塊、污染搬遷地塊等，以合同、定金、分成等方式，收購(gòu)入庫(kù)。四是整理。改造舊街道、舊居民房或企業(yè)聚集區(qū)等，騰出更多土地。解決好有地可供的問(wèn)題，努力保障工業(yè)發(fā)展用地需求。推動(dòng)集體土地進(jìn)入工業(yè)項(xiàng)目用地范圍。一是利用好國(guó)家允許集體土地作價(jià)入股辦企業(yè)政策，鼓勵(lì)村社選派代表與企業(yè)直接談判，雙方自行約定土地入股事項(xiàng)，達(dá)成意向性協(xié)議后經(jīng)村社法定程序通過(guò)和縣政府同意，上報(bào)市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，然后簽訂文書(shū)，正式改變土地用途。二是允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。省委、省政府已明確將進(jìn)行“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤”和“推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作。這是一條土地高壓線外的黃色通道，挖掘潛力大，我縣應(yīng)積極試點(diǎn)，努力推動(dòng)集體建設(shè)用地進(jìn)入工業(yè)項(xiàng)目用地市場(chǎng)，探索符合縣情的流轉(zhuǎn)機(jī)制。盤(pán)活現(xiàn)有存量閑置土地。清理閑置、空閑存量建設(shè)用地，通過(guò)依法收回后重新出讓、轉(zhuǎn)讓或嫁接項(xiàng)目等途徑進(jìn)行盤(pán)活；對(duì)“批多用少”的用地單位，主動(dòng)與其溝通協(xié)調(diào)，鼓勵(lì)用地單位通過(guò)增資、轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、新上項(xiàng)目等方式盤(pán)活剩余土地；對(duì)拆并學(xué)校、行政村和鎮(zhèn)所騰出的土地，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，宜工則工、宜居則居、宜商則商。（三）集約用地，引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)向園區(qū)集中集約利用工業(yè)園區(qū)土地。以城南、城北、城西和沿江工業(yè)園區(qū)為載體，預(yù)留工業(yè)發(fā)展用地，集約安排園區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目用地，讓65％以上的園區(qū)面積成為凈工業(yè)用地；不斷完善園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施，吸納一定規(guī)模的企業(yè)落戶其中，實(shí)行分類集中布局，逐步形成產(chǎn)業(yè)集群；園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地，實(shí)行招拍掛出讓；工業(yè)項(xiàng)目的辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地控制在項(xiàng)目用地量的7％以下，禁止使用園區(qū)內(nèi)土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)禁在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建成套住宅、賓館等非生產(chǎn)性設(shè)施；對(duì)園區(qū)內(nèi)建筑密度小、投資強(qiáng)度弱、效益差以及不符合產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)動(dòng)員其逐步搬遷或者由優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)行兼并、重組。目前，對(duì)城南工業(yè)園區(qū)應(yīng)重在整理；對(duì)城西工業(yè)園區(qū)應(yīng)重在規(guī)范和擴(kuò)張；對(duì)城北和沿江工業(yè)園區(qū)應(yīng)重在建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，吸引工業(yè)項(xiàng)目落戶。進(jìn)一步實(shí)施縣鎮(zhèn)互動(dòng)政策。通過(guò)稅收分成調(diào)節(jié)、目標(biāo)考核引導(dǎo)等方式，調(diào)動(dòng)各鎮(zhèn)將招商引資企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中的積極性。一方面解決鎮(zhèn)域工業(yè)發(fā)展缺地問(wèn)題，另一方面加速壯大工業(yè)園區(qū)。同時(shí)，在適合的鎮(zhèn)設(shè)立專門(mén)的小型企業(yè)集聚區(qū)，推動(dòng)鎮(zhèn)域工業(yè)進(jìn)入集約用地的行列。（四）建章立制，推動(dòng)企業(yè)提高土地利用率建立企業(yè)新增國(guó)有建設(shè)用地評(píng)價(jià)制度。凡要求新增國(guó)有建設(shè)用地的老企業(yè)，要對(duì)其原有建設(shè)用地的利用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)原有項(xiàng)目的投資強(qiáng)度和容積率達(dá)不到《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》規(guī)定值的三分之二，且新上項(xiàng)目以原有建設(shè)用地面積測(cè)算的投資強(qiáng)度低于現(xiàn)行規(guī)定一半的，原則上不予供給新增國(guó)有建設(shè)用地，引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)提高建筑密度等方式解決用地問(wèn)題；對(duì)前景較好且要求擴(kuò)張的老企業(yè)，可以采取“一事一議”的辦法，鼓勵(lì)其搬遷至工業(yè)園區(qū)發(fā)展。建立新上項(xiàng)目使用國(guó)有土地預(yù)審制度。加強(qiáng)對(duì)新上項(xiàng)目的用地管理，實(shí)行土地預(yù)審，測(cè)算投資強(qiáng)度、建筑容積率、建筑密度、非生產(chǎn)性用地比例等重要指標(biāo)，根據(jù)實(shí)際，合理確定向企業(yè)供地的數(shù)量。除工藝流程或生產(chǎn)安全有特殊要求的項(xiàng)目外，嚴(yán)格控制建單層廠房和“花園式”工廠。限制零星工業(yè)項(xiàng)目用地的審批，對(duì)投資額小于100萬(wàn)元的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供給國(guó)有建設(shè)用地，而以其它方式解決其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所問(wèn)題。建立集約用地激勵(lì)機(jī)制。采取土地優(yōu)惠政策與集約用地掛鉤的辦法引導(dǎo)企業(yè)提高土地利用率。在批準(zhǔn)項(xiàng)目用地之時(shí)，以合同方式，約定土地集約化利用的相關(guān)指標(biāo)，待項(xiàng)目竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，兌現(xiàn)有關(guān)優(yōu)惠政策，否則不予優(yōu)惠。對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)利用原有建設(shè)用地新上項(xiàng)目的，減免有關(guān)稅費(fèi)。在符合規(guī)劃、不改變用途前提下，企業(yè)增加廠房建設(shè)面積提高土地利用率的，不再收取或調(diào)整土地出讓金。嚴(yán)格工業(yè)用地的用途管制制度。依法取得工業(yè)項(xiàng)目用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，對(duì)其土地使用權(quán)有轉(zhuǎn)讓、繼承等方面的權(quán)利，但不得擅自改變其工業(yè)用途。確需改變用途的，應(yīng)經(jīng)收回或收購(gòu)，納入政府土地儲(chǔ)備或進(jìn)入土地市場(chǎng)招拍掛出讓。防止個(gè)別項(xiàng)目借辦企業(yè)之名，行炒地皮之實(shí)，從而遏制短期投機(jī)行為，更好地保障工業(yè)用地用于工業(yè)發(fā)展。（五）統(tǒng)籌供地，防止在土地上惡性競(jìng)爭(zhēng)堅(jiān)持工業(yè)項(xiàng)目用地集中統(tǒng)一供地機(jī)制。成立工業(yè)用地領(lǐng)導(dǎo)小組，嚴(yán)格實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一監(jiān)管”的供地政策，防止“多頭供地”，保證縣政府壟斷工業(yè)用地一級(jí)市場(chǎng)。農(nóng)村集體土地作價(jià)入股或土地二級(jí)市場(chǎng)向企業(yè)供地的情況除外，但必須置于政府審批和監(jiān)管之下。維護(hù)有序的土地市場(chǎng)秩序。保持工業(yè)項(xiàng)目國(guó)有土地供地價(jià)格的基本穩(wěn)定。對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地，應(yīng)按地塊分類確定最低出讓價(jià)格，避免在招商引資過(guò)程中，企業(yè)隨意壓價(jià)，引資者盲目定價(jià)。對(duì)特殊項(xiàng)目的特殊供地方式，應(yīng)有嚴(yán)格的審定程序，其出讓價(jià)格不得低于土地成本價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的70％。（六）政策扶持，降低工業(yè)項(xiàng)目實(shí)際用地成本補(bǔ)貼工業(yè)項(xiàng)目用地。對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地，一方面給予規(guī)范，在允許協(xié)議方式供地的基礎(chǔ)上，逐步探索市場(chǎng)化出讓方式，營(yíng)造公平、公正、公開(kāi)的用地環(huán)境，獲取合理的土地級(jí)差利益；另一方面通過(guò)從經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金等收益中按一定比例提取工業(yè)項(xiàng)目用地地價(jià)成本調(diào)節(jié)資金等方式，積累支持工業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)基金，對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策、集約化用地要求的特殊項(xiàng)目或鼓勵(lì)項(xiàng)目，分類給予補(bǔ)貼，降低其實(shí)際用地成本，保持工業(yè)項(xiàng)目用地優(yōu)惠政策的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。允許租賃國(guó)有土地辦企業(yè)。根據(jù)