標(biāo)桿房企房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程管理手冊(cè)詳細(xì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完全手冊(cè)-開發(fā)目錄：一、征地1、地理位位置………………2、地質(zhì)地地貌狀況………………3、土地面面積及紅線………………4、四鄰狀狀況………………5、交通狀狀況………………6、土地權(quán)權(quán)屬狀況………………7、土地性性質(zhì)………………8、地表建建筑、構(gòu)筑狀狀況………………9、城市配配套………………10、周邊邊環(huán)境………………11、時(shí)事事政策………………12、土地地價(jià)格………………13、征地地手續(xù)………………14、土地地SWOT分析………………15、可行行性論證………………16、開發(fā)發(fā)能力評(píng)判………………17、實(shí)施施征地………………二、項(xiàng)目前前期1、立項(xiàng)管管理………………2、文物審審批及處理………………3、地質(zhì)勘勘察………………4、全程營營銷（前期策策劃）………………5、方案審審批………………6、施工圖圖設(shè)計(jì)………………7、人防審審批………………8、抗震審審批………………9、消防審審批………………10、綠化化審批………………11、城市市配套審批（水水、電、污、市市政、暖、煤煤氣、弱電等等）……12、建筑筑商與監(jiān)理方方選擇………………13、材料料商選擇………………14、其他他合作商選擇擇………………15、節(jié)能能評(píng)定………………16、融資資及房貸等級(jí)級(jí)資信………………三、規(guī)劃管管理1、征地前前規(guī)劃管理………………2、建審規(guī)規(guī)劃管理………………3、施工規(guī)規(guī)劃管理………………4、期間變變更規(guī)劃管理理………………5、測繪管管理………………四、報(bào)建管管理1、報(bào)建申申請(qǐng)………………2、施工圖圖審核………………3、工程類類別………………4、招投標(biāo)標(biāo)管理………………5、抗震（前前期已辦）………………6、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督委托………………7、監(jiān)理備備案………………8、安全監(jiān)監(jiān)督審批………………9、墻改審審批………………10、建設(shè)設(shè)工程社會(huì)保保險(xiǎn)審批………………11、職工工意外傷害保保險(xiǎn)………………12、水泥泥用散審批………………13、砂石石審批………………14、城市市基礎(chǔ)設(shè)施配配套審批………………15、施工工許可審批………………五、預(yù)售及及申報(bào)房貸1、預(yù)售審審批………………2、銀行申申報(bào)房貸審批批………………3、公基金金貸款申報(bào)審審批………………4、信用擔(dān)擔(dān)保合作………………六、施工管管理1、土建工工程………………2、水電暖暖通安裝工程程………………3、物業(yè)配配置配套及裝裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)………………4、單位房房屋預(yù)售面積積的提供………………5、施工合合同管理………………6、材料合合同管理………………7、監(jiān)理公公司管理………………8、圖紙管管理………………9、階段驗(yàn)驗(yàn)收管理………………七、竣工管管理1、建筑工工程竣工規(guī)劃劃驗(yàn)收………………2、建筑工工程竣工消防防驗(yàn)收………………3、建筑工工程竣工人防防驗(yàn)收………………4、建筑工工程竣工綠化化驗(yàn)收………………5、建筑工工程竣工質(zhì)量量驗(yàn)收………………6、驗(yàn)收資資料管理………………7、竣工房房產(chǎn)測繪………………八、財(cái)務(wù)管管理1、征地………………2、項(xiàng)目前前期………………3、規(guī)劃管管理………………4、報(bào)建管管理………………5、預(yù)售及及申報(bào)房貸………………6、施工管管理………………7、竣工驗(yàn)驗(yàn)收管理………………8、財(cái)務(wù)管管理………………⑴籌資管理………………⑵成本與費(fèi)用用管理………………⑶銷售收入管管理………………⑷分配管理………………九、全程營營銷（后期營營銷推進(jìn)管理理）1、銷售周周期劃分及控控制………………2、各銷售售階段營銷策策劃推廣執(zhí)行行方案實(shí)施……3、各銷售售階段廣告創(chuàng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)發(fā)布實(shí)施………4、銷售培培訓(xùn)管理………………5、客戶積積累與管理………………6、銷售組組織與日常管管理………………7、項(xiàng)目二二次策劃營銷銷………………十、銷售合合同管理1、指定律律師及專員確確定合同及認(rèn)認(rèn)購書的基本本內(nèi)容………2、列舉合合同及認(rèn)購書書的可選擇性性擴(kuò)容空間…3、合同及及認(rèn)購書的簽簽訂………………4、銷售合合同與財(cái)務(wù)的的銜接………………5、銷售合合同與階段性性促銷的銜接接………………6、銷售合合同的履約監(jiān)監(jiān)控………………7、銷售合合同的存檔備備案管理………………十一、產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)籍管理1、按相關(guān)關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)結(jié)合合同約定定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登登記備案（辦辦理大證）…2、分戶房房產(chǎn)證辦理………………3、轄區(qū)派派出所及辦事事處戶籍登記記備案………………十二、物業(yè)業(yè)管理1、物業(yè)管管理公司的選選擇………………2、物業(yè)管管理公司與經(jīng)經(jīng)營管理的兼兼容性……3、物業(yè)管管理公司介入入項(xiàng)目時(shí)機(jī)………………4、物業(yè)服服務(wù)的內(nèi)容策策劃、組織機(jī)機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹匹配與取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)………5、對(duì)銷售售人員進(jìn)行物物業(yè)管理培訓(xùn)訓(xùn)…………6、對(duì)準(zhǔn)業(yè)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)業(yè)管理公關(guān)服服務(wù)………7、項(xiàng)目開開發(fā)期間合理理建議………………8、物業(yè)管管理服務(wù)可參參照的所有法法律法規(guī)…………………9、制定本本物業(yè)管理規(guī)規(guī)章制度與行行為準(zhǔn)責(zé)………………10、提供供項(xiàng)目銷售過過程所需物業(yè)業(yè)管理資料………………11、物業(yè)業(yè)交接工作………………12、物業(yè)業(yè)維修工作………………十三、物資資與材料采購購1、主材采采購………………2、輔材與與安裝工程………………十四、相關(guān)關(guān)法律事務(wù)1、建立完完善的合同管管理體系…………………2、建立律律師項(xiàng)目跟蹤蹤制………3、對(duì)即時(shí)時(shí)性公告、通通知、催辦單單的管理…4、零法律律糾紛計(jì)劃………………一、征地1、地理位位置：⑴明確路段建建筑社區(qū)備案案編號(hào)，以確確定項(xiàng)目具體體地點(diǎn)。⑵轄區(qū)公安部部門門牌編號(hào)號(hào)情況，存在在變更、新增增、戶籍等問問題。⑶確定知名參參照物。⑷確定周邊較較近學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、幼兒園園、菜市場、超超市、銀行等等生活服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)。2、地質(zhì)地地貌狀況：⑴防止地質(zhì)問問題，提高施施工開挖等成成本。⑵防止地下管管網(wǎng)對(duì)施工的的影響。⑶地下人防等等設(shè)施。⑷文物問題。⑸地下水位高高度，確定基基礎(chǔ)方案等。3、土地面面積及紅線：：⑴相關(guān)規(guī)劃規(guī)規(guī)范。⑵地塊規(guī)劃要要點(diǎn)。4、四鄰狀狀況：⑴四鄰描述。⑵四鄰現(xiàn)有設(shè)設(shè)施使用狀況況。⑶四鄰建筑物物、構(gòu)筑物的的退讓與采光光條件。⑷四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)程度與環(huán)環(huán)境可利用性性。5、交通狀狀況：⑴直接交通干干線情況（公公交線路、的的士站等）。⑵城市交通要要素（火車站站、長途汽車車站、飛機(jī)場場等）。⑶1公里范圍圍內(nèi)的主次城城市道路情況況，紅綠燈設(shè)設(shè)置情況。⑷近期城市規(guī)規(guī)劃待實(shí)施的的規(guī)劃道路。⑸區(qū)內(nèi)道路規(guī)規(guī)劃分析。⑹區(qū)內(nèi)與區(qū)外外交通連接分分析。⑺確定出行與與“回家”的交通便利利程度。6、土地權(quán)權(quán)屬狀況：⑴土地權(quán)屬明明晰程度。⑵是否存在債債權(quán)債務(wù)糾紛紛。⑶是否存在質(zhì)質(zhì)押或抵押情情況。7、土地性性質(zhì)：⑴城市土地連連片規(guī)劃情況況。⑵本地塊用地地性質(zhì)的彈性性。⑶連片規(guī)劃改改造政策分析析。⑷原土地方獲獲取土地方式式與征地形式式分析。8、地表建建筑、構(gòu)筑狀狀況：⑴可再利用或或短期利用分分析。（施工工用房、材料料庫、短期租租賃）⑵拆遷方案及及可享受政策策。（舊城連連片改造、都都市村莊等）⑶安置方案及及可享受政策策。（舊城連連片改造、都都市村莊等）⑷建筑原材料料的再生利用用情況。⑸達(dá)到三~七七通一平的條條件與成本分分析。9、城市配配套：⑴城市大配套套。（水、電電、暖、煤氣氣、電信、有有線電視、垃垃圾環(huán)衛(wèi)、市市政開口等）⑵商業(yè)狀況。（購購物、租賃狀狀況）⑶文化教育。⑷醫(yī)療衛(wèi)生。⑸自然綠化景景觀及休閑場場地。⑹金融服務(wù)。⑺娛樂、餐飲飲、住宿、辦辦公。⑻行政機(jī)關(guān)。（派派出所、辦事事處、行政辦辦公等）⑼生活服務(wù)。（干干洗店、郵政政局、美容美美發(fā)等）⑽歷史文化、人人文區(qū)位因素素。10、周邊邊環(huán)境：⑴人口密度與與劃類。⑵區(qū)域城市定定位。⑶空氣指數(shù)與與城市排污能能力。⑷綠化情況。⑸人流分析。（流流動(dòng)、流駐、留留?。?1、時(shí)事事政策：⑴金融政策。⑵城市GDPP指數(shù)變動(dòng)。⑶房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)政策。12、土地地價(jià)格：⑴城市類別基基準(zhǔn)價(jià)格。⑵可參照性周周邊地價(jià)。⑶回遷補(bǔ)償分分析。⑷相關(guān)土地稅稅收。13、征地地手續(xù)：⑴已成型的獲獲取方式。（拍拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)標(biāo)）⑵未成型的可可選擇方式分分析。⑶相關(guān)手續(xù)費(fèi)費(fèi)用。⑷相關(guān)辦理程程序。⑸征地周期性性。14、土地地SWOT分析：⑴項(xiàng)目地塊的的優(yōu)勢。⑵項(xiàng)目地塊的的劣勢。⑶項(xiàng)目地塊的的機(jī)會(huì)點(diǎn)。⑷項(xiàng)目地塊的的威脅及困難難點(diǎn)。15、可行行性論證：⑴虛擬投資分分析。⑵虛擬收益分分析。⑶相關(guān)營銷策策劃機(jī)構(gòu)介入入。16、開發(fā)發(fā)能力評(píng)估：：⑴技術(shù)實(shí)力評(píng)評(píng)估。⑵資金實(shí)力評(píng)評(píng)估。（財(cái)務(wù)務(wù)分析）⑶經(jīng)營能力評(píng)評(píng)估。（行政政資源的可利利用性）⑷管理能力評(píng)評(píng)估。⑸資源能力評(píng)評(píng)估。（聯(lián)合合開發(fā)、投資資合作、建筑筑主材合作）⑹開發(fā)能力結(jié)結(jié)論。17、實(shí)施施征地二、項(xiàng)目前前期1、立項(xiàng)管管理：⑴立項(xiàng)手續(xù)的的辦理。（直直接辦理、立立項(xiàng)變更）⑵投資規(guī)模的的確定。（對(duì)對(duì)后期各類報(bào)報(bào)批的影響以以及費(fèi)用核算算標(biāo)準(zhǔn)）⑶政策的可利利用管理。（舊舊城改造、重重點(diǎn)工程、都都市村莊改造造等）①政策的收集集；②手續(xù)的辦理理（如申請(qǐng)舊舊城改造與重重點(diǎn)工程）；；此項(xiàng)應(yīng)在征征地前同原地地主方協(xié)調(diào)辦辦理完，在征征地中已有政政策體現(xiàn)。⑷《開工報(bào)告》辦辦理。（重點(diǎn)點(diǎn)工程、具備備招投標(biāo)、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督條件件）2、文物審審批及處理：：⑴征地前對(duì)其其文物遺址等等因素進(jìn)行調(diào)調(diào)研。⑵徹底辦理不不留隱患。（存存在刑事責(zé)任任）⑶該手續(xù)直接接影響到項(xiàng)目目推進(jìn)，應(yīng)首首要辦理。3、地質(zhì)勘勘察：⑴對(duì)地質(zhì)要有有較深入的研研究，防止動(dòng)動(dòng)工后的阻礙礙與增加成本本。⑵對(duì)地埋管網(wǎng)網(wǎng)要有深入了了解，減少施施工與改造障障礙。⑶對(duì)原人防設(shè)設(shè)施的處理。（依依照《人防法法》及有關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范）4、全程管管理（前期策策劃）：⑴項(xiàng)目定位。①項(xiàng)目市場定位位；A、類比競競爭樓盤的調(diào)調(diào)研（含意向向樓盤）B、一手市市場調(diào)研C、項(xiàng)目要要素調(diào)研（如如配置等）D、綜合評(píng)評(píng)判②區(qū)域定位；③主力客戶群群定位；④功能定位；；⑤建筑風(fēng)格定位位；⑥商業(yè)部分定位位；A、主題定定位B、經(jīng)營管管理定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài)⑵項(xiàng)目價(jià)值分分析。①項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值；②項(xiàng)目品牌價(jià)價(jià)值；③項(xiàng)目社會(huì)價(jià)價(jià)值；④項(xiàng)目價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的各要素素及其價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)中的比重重；⑤項(xiàng)目可提升升價(jià)值分析；；A、建筑風(fēng)風(fēng)格和立面的的設(shè)計(jì)、材質(zhì)質(zhì)B、獨(dú)特的的戶型與結(jié)構(gòu)構(gòu)C、環(huán)境D、配套E、物業(yè)管管理F、形象包包裝與組合營營銷策劃G、品牌⑥價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大大環(huán)境因素；；A、經(jīng)濟(jì)金金融因素B、政策因因素C、城市規(guī)規(guī)劃前景因素素D、人文理理念的發(fā)展因因素⑶項(xiàng)目定價(jià)模模擬。①項(xiàng)目目標(biāo)收收益與最大收收益，項(xiàng)目綜綜合成本預(yù)估估；②均價(jià)的確定定（類比價(jià)值值，有效需求求成本加價(jià)）；；③項(xiàng)目中具體體單位的定價(jià)價(jià)模擬（分層層、分套）；；A、差異性性定價(jià)（類型型、采光系數(shù)數(shù)、朝向景觀觀、樓層）B、確定系系數(shù)C、確定幅幅度④價(jià)格策略報(bào)告告；⑷項(xiàng)目投資可可行性分析。①可變成本變變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤潤的影響；②銷售價(jià)格變變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤潤的影響；⑸投資風(fēng)險(xiǎn)分分析。①項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)評(píng)價(jià)；A、價(jià)值提提升及其實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性B、規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)是否是以以提升項(xiàng)目同同周邊項(xiàng)目的的類比價(jià)值C、項(xiàng)目全全程營銷策劃劃的成功性②資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性；A、減少資資金占用比例例，加速周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)務(wù)成本B、開發(fā)節(jié)節(jié)奏把握，以以盡量少的資資金占用啟動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目C、銷售推推進(jìn)把握，最最短時(shí)間回籠籠資金③經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；A、對(duì)近幾幾年國際國內(nèi)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形形勢分析B、國家地地方相關(guān)房地地產(chǎn)政策的出出臺(tái)以及相關(guān)關(guān)市政配套設(shè)設(shè)施的建設(shè)C、金融時(shí)時(shí)政前瞻性與與可借鑒性分分析⑹開發(fā)節(jié)奏建建議；①影響開發(fā)節(jié)奏奏的基本因素素；A、政策法法規(guī)B、金融政政策C、地塊狀狀況因素D、發(fā)展商商整體開發(fā)水水平E、資金投投放量與回收收要求F、營銷因因素與價(jià)格策策略G、市場供供求因素H、入市時(shí)時(shí)間②項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏奏及結(jié)果預(yù)測測；A、項(xiàng)目開開發(fā)整體推進(jìn)進(jìn)計(jì)劃B、項(xiàng)目銷銷售整體推進(jìn)進(jìn)計(jì)劃C、預(yù)測結(jié)結(jié)論D、項(xiàng)目結(jié)結(jié)束后的總結(jié)結(jié)⑺項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。以項(xiàng)目的市市場定位為基基礎(chǔ)，以滿足足目標(biāo)市場（包包括組裝市場場潛在需求）為為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)進(jìn)行總體規(guī)劃劃布局，確定定建筑風(fēng)格與與色彩計(jì)劃，緊緊緊圍繞目標(biāo)標(biāo)客戶選定主主力戶型與補(bǔ)補(bǔ)充戶型，引引導(dǎo)室內(nèi)裝修修風(fēng)格，并對(duì)對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充充分提示。①總平面規(guī)劃；；A、可實(shí)施施性（規(guī)劃法法規(guī)）B、周邊條條件的允許性性C、可增容容性（未來填填充余地）②建筑空間布局局；A、建筑立立面與色彩計(jì)計(jì)劃，三維實(shí)實(shí)景效果B、功能分分區(qū)示意效果果及說明（商商業(yè)、轉(zhuǎn)換層層、標(biāo)準(zhǔn)層、大大堂、核心筒筒、消防通道道、停車場、會(huì)會(huì)所等）③道路系統(tǒng)布局局；A、區(qū)內(nèi)（人人車分流、出出入口）B、區(qū)外連連接（出入口口）C、項(xiàng)目地地塊所在區(qū)域域未來發(fā)展?fàn)顮顩r及兼容擴(kuò)擴(kuò)容性D、停車場場引道與行車車線路（停車車場與主體建建筑之間的通通行及安防）④綠化系統(tǒng)布局局；A、園藝綠綠化，景觀設(shè)設(shè)計(jì)B、澆灌系系統(tǒng)、水景系系統(tǒng)、消防系系統(tǒng)、保潔系系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)系系統(tǒng)（泳池）C、投資預(yù)預(yù)算與管理成成本分析⑤公建與配套系系統(tǒng)；A、同市政政大配套的兼兼容與降低實(shí)實(shí)施成本（就就近、使用安安全性）B、公建設(shè)設(shè)計(jì)及提示C、前期營營銷、施工使使用與后期物物管使用的兼兼容性D、按物業(yè)業(yè)條例規(guī)定所所必備的物管管公建與使用用場地用房E、提示牌牌、警示牌、名名牌、公示牌牌、形象牌等等F、垃圾箱箱與清污設(shè)施施G、郵件箱箱與供奶箱等等⑥項(xiàng)目施工程序序；A、先造景景后建房，隨隨建房統(tǒng)一實(shí)實(shí)施交付B、確保施施工與銷售看看房同步及安安全性C、施工安安全防護(hù)與形形象包裝D、施工程程序確保先期期物業(yè)交付后后的抗干擾與與獨(dú)立性⑦建筑風(fēng)格定位位；A、項(xiàng)目總總體建筑風(fēng)格格的構(gòu)思B、建筑色色彩計(jì)劃C、建筑外外立面裝飾及及材料D、根據(jù)戶戶型及布局對(duì)對(duì)外立面的提提示E、對(duì)頂部部、群樓、平平臺(tái)、出入口口等設(shè)計(jì)提示示⑧主力戶型選擇擇；A、項(xiàng)目所所在區(qū)域同類類樓盤戶型比比較B、項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)項(xiàng)目戶型配置置比例C、主力戶戶型設(shè)計(jì)提示示D、商業(yè)戶戶型布局設(shè)計(jì)計(jì)提示E、寫字樓樓平面設(shè)計(jì)提提示F、得房率率分析⑨空間布局裝飾飾概念設(shè)計(jì)；；A、室內(nèi)空空間布局提示示（裝飾方案案）B、公共空空間主題選擇擇（裝飾效果果）C、庭院景景觀及商業(yè)廣廣場、步行街街實(shí)景提示D、環(huán)境規(guī)規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)風(fēng)格構(gòu)想E、地塊已已有自然環(huán)境境利用F、項(xiàng)目人人文環(huán)境的營營造⑩營銷示范單位位裝修設(shè)計(jì)（樣樣板房）；A、完全情情景化，大戶戶型不易復(fù)雜雜，小戶型增增加裝飾及功功能展示B、根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模及可可再生性確定定樣板間裝飾飾投資C、集中對(duì)對(duì)個(gè)性功能優(yōu)優(yōu)勢體現(xiàn)，合合理回避或遮遮蓋設(shè)計(jì)與結(jié)結(jié)構(gòu)中的不足足D、背景音音樂、燈光、道道具、人氣、生生活化（住宅宅類）均起到到提升感觀認(rèn)認(rèn)知，加之銷銷售導(dǎo)購以及及房間保潔員員的說明與服服務(wù)，提升理理性認(rèn)知程度度E、各房間間及功能間概概念設(shè)計(jì)F、提供多多種情調(diào)風(fēng)格格的裝修提示示，滿足不同同需求口味G、合理回回避裝飾裝修修標(biāo)準(zhǔn)⑾附屬設(shè)計(jì)；A、燈光系系統(tǒng)（立面、綠綠化園林、售售樓處、公建建、大堂、內(nèi)內(nèi)廊、樓梯、道道路照明、廣廣告牌、形象象墻）B、背景音音樂指導(dǎo)（廣廣場音樂、樣樣板房背景音音樂、售樓中中心背景音樂樂）C、營造與與引導(dǎo)未來生生活方式（VIP會(huì)員、會(huì)所所服務(wù)、商業(yè)業(yè)配套等）⑿項(xiàng)目質(zhì)量工期期策劃營銷；；A、樹立發(fā)發(fā)展商嚴(yán)格遵遵守質(zhì)量工期期理念，提高高項(xiàng)目的信譽(yù)譽(yù)度、美譽(yù)度度B、進(jìn)而上上升到企業(yè)品品牌戰(zhàn)略，提提高企業(yè)知名名度與成熟度度C、及時(shí)對(duì)對(duì)已購房產(chǎn)加加以進(jìn)度通告告D、任何原原因引起的施施工間斷，在在工期無法彌彌補(bǔ)的情況下下，及時(shí)書面面告知準(zhǔn)業(yè)主主⒀形象策劃；A、項(xiàng)目名名稱（總名稱稱與細(xì)分名稱稱）B、標(biāo)志C、標(biāo)準(zhǔn)色色D、標(biāo)準(zhǔn)字字E、工地環(huán)環(huán)境視覺包裝裝F、售樓中中心包裝設(shè)計(jì)計(jì)G、展板、沙沙盤等道具設(shè)設(shè)計(jì)H、售樓中中心家具I、促銷禮禮品J、導(dǎo)視牌牌K、銷售人人員包裝L、印有標(biāo)標(biāo)識(shí)的辦公用用品（口杯、筆筆、稿紙、信信封等）⑻營銷推廣策策劃。營銷推廣策策劃是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來來將要進(jìn)行的的營銷推廣進(jìn)進(jìn)行整體、系系統(tǒng)策劃的超超前決策，是是專業(yè)化運(yùn)作作的流程。①區(qū)域市場動(dòng)動(dòng)態(tài)分析（項(xiàng)項(xiàng)目基本要素素、定位、供供求狀況、競競爭因素等）；；②項(xiàng)目賣點(diǎn)的的薈萃及物業(yè)業(yè)優(yōu)劣勢分析析與對(duì)策；③目標(biāo)客戶群群定位分析；；④價(jià)格定位及及策略；A、結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目本質(zhì)與市市場定位確定定價(jià)格定位B、價(jià)格策策略（價(jià)格總總趨勢）C、價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅幅度及階段促促銷）⑤入市時(shí)機(jī)規(guī)劃劃；A、根據(jù)報(bào)報(bào)批報(bào)建推進(jìn)進(jìn)B、結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目施工進(jìn)度度C、結(jié)合房房地產(chǎn)銷售周周期規(guī)律D、結(jié)合重重要節(jié)假日及及地方性城市市活動(dòng)⑥廣告策略；A、廣告總總體策略與階階段性劃分B、廣告形形式的配比（直直接、間接等等）C、廣告主主題D、廣告創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)E、廣告效效果監(jiān)控、評(píng)評(píng)估、修正（指指標(biāo)→銷售額、利利潤、市場與與占有率、品品牌形象等）F、入市前前印刷品與廣廣告品設(shè)計(jì)制制作如：購房須須知、價(jià)格表表、銷控表、樓樓書、海報(bào)折折頁、認(rèn)購書書、合同書、交交房標(biāo)準(zhǔn)即配配置清單、物物業(yè)管理內(nèi)容容、名片、相相關(guān)表格等。H、廣告支支出監(jiān)控I、媒體組組合J、公關(guān)活活動(dòng)與相關(guān)儀儀式策劃K、軟性宣宣傳⑦人員配備與管管理；A、參與銷銷售過程所需需哪些人員B、銷售與與綜合培訓(xùn)C、管理與與傭金制度D、制訂銷銷售手冊(cè)如：批文證證照、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照、樓宇說說明書（項(xiàng)目目統(tǒng)一說詞、戶戶型圖、會(huì)所所及公建內(nèi)容容、交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建筑材料料）、價(jià)目表表、利率表、購購房辦理程序序、購房付費(fèi)費(fèi)一覽表、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理程程序及費(fèi)用、入入住流程、入入住收費(fèi)明細(xì)細(xì)表、物業(yè)管管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等。E、合同文文本如：預(yù)定書書（內(nèi)部認(rèn)購購書）、合同同文本、抵押押合同、公積積金借款合同同、商業(yè)借款款合同、保險(xiǎn)險(xiǎn)合同、公證證書等。⑧客戶管理系統(tǒng)統(tǒng)；A、電話接接聽登記表B、新老客客戶檔案表C、銷售日日、周、月報(bào)報(bào)表D、已成交交客戶檔案表表（臺(tái)帳）E、應(yīng)收帳帳款控制表F、保留樓樓盤控制表⑨銷售組織與日日常管理；A、組織與與激勵(lì)B、工作流流程5、方案審審批：⑴項(xiàng)目總規(guī)劃劃方案審批。⑵建筑單位方方案審批。⑶方案招投標(biāo)標(biāo)。6、施工圖圖設(shè)計(jì)7、人防審審批：⑴立項(xiàng)、總平平方案后進(jìn)行行人防實(shí)施方方案申報(bào)。⑵得到批準(zhǔn)批批復(fù)后委托有有資質(zhì)設(shè)計(jì)院院進(jìn)行設(shè)計(jì)（同同施工圖同步步）。⑶修建人防地地下室審批（或或易地建設(shè)審審批）。⑷人防實(shí)施階階段。⑸驗(yàn)收。8、抗震審審批9、消防審審批10、綠化化審批11、城市市配套審批（水水、電、污處處理、市政、環(huán)環(huán)衛(wèi)、暖、煤煤氣、弱電等等）：⑴市政施工管管理。⑵市政道路開開口管理。12、建筑筑商與監(jiān)理公公司選擇13、材料料商選擇14、其他他合作單位選選擇⑴物業(yè)管理。⑵經(jīng)營管理公公司（商業(yè)、寫寫字樓）。⑶裝修商。⑷綠化園藝。15、節(jié)能能評(píng)定16、融資資及房貸資信信等級(jí)評(píng)定三、規(guī)劃管管理1、征地前前規(guī)劃管理：：⑴項(xiàng)目選址→→《選址意見見書》。⑵建設(shè)項(xiàng)目用用地規(guī)劃審批批→《用地定線線坐標(biāo)圖》、《規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件通知書》。①申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件；②重點(diǎn)工程批批復(fù)等文件在在提交范圍；；⑶項(xiàng)目規(guī)劃總總平面設(shè)計(jì)方方案審批→《用地規(guī)劃劃總平面布置置圖》。⑷核發(fā)《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證》。①未取得此證證，用地批準(zhǔn)準(zhǔn)文件無效；；②本證有效期期6個(gè)月；③改變?cè)玫氐匾?guī)劃的按改改變申請(qǐng)程序序進(jìn)行辦理；；2、建審規(guī)規(guī)劃管理：⑴建筑工程定定位審批→《建筑工程程定位批件》有有效期6個(gè)月→《規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)》。⑵建筑工程設(shè)設(shè)計(jì)方案審批批。報(bào)項(xiàng)目方案案設(shè)計(jì)兩套（總總平圖及相應(yīng)應(yīng)航測地形圖圖上總平圖、平平、立、剖圖圖）。⑶建筑工程施施工圖設(shè)計(jì)審審批。⑷核發(fā)《建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃批批準(zhǔn)書》。3、施工規(guī)規(guī)劃管理（施施工驗(yàn)收管理理）：⑴基槽或樁孔孔驗(yàn)線規(guī)劃管管理。⑵基礎(chǔ)驗(yàn)線規(guī)規(guī)劃管理。4、施工期期間變更規(guī)劃劃管理5、測繪管管理四、報(bào)建管管理（建委）1、報(bào)建申申請(qǐng)（甲方）2、施工圖圖審批（甲方方）3、工程劃劃類別（甲方方）4、招投標(biāo)標(biāo)管理（甲、乙乙方）5、抗震審審批（甲方）6、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督委托（甲甲方）7、監(jiān)理備備案審批（監(jiān)監(jiān)理方）8、安全監(jiān)監(jiān)督審批（乙乙方）9、墻改審審批（甲方）10、建筑筑工程社會(huì)保保險(xiǎn)審批（甲甲方）11、職工工意外傷害保保險(xiǎn)（乙方）12、水泥泥用散審批（根根據(jù)承包及主主材供應(yīng)形式式而定審批方方，原則上為為乙方）13、砂石石審批（乙方方）14、城市市基礎(chǔ)設(shè)施配配套審批15、施工工許可審批（甲甲方）領(lǐng)取《施工工許可證》五、預(yù)售及及申報(bào)房貸1、預(yù)售申申請(qǐng)：⑴按《預(yù)售管管理辦法》投投資達(dá)到25%以上。⑵具備《土地地證》、《用用地規(guī)劃許可可證》、《建建筑工程規(guī)劃劃批準(zhǔn)書》、《施施工許可證》。⑶有明確價(jià)格格備案。⑷商品房物業(yè)業(yè)管理方案備備案（物業(yè)大大修基金）。⑸房管測繪部部門對(duì)預(yù)售面面積進(jìn)行核準(zhǔn)準(zhǔn)。2、銀行申申報(bào)貸款審批批：⑴市場處辦理理預(yù)售卡及備備案。⑵銀行申報(bào)（注注意規(guī)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)房屋屬性）。3、公積金金貸款申報(bào)審審批4、信用擔(dān)擔(dān)保合作六、施工管管理1、土建工工程：⑴組織落實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場折遷準(zhǔn)備備工作。⑵組織落實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場三通一平平工作。⑶實(shí)測現(xiàn)場征征地紅線用地地面積。⑷核查楓葉商商務(wù)廣場占地地范圍總平面面定位。⑸核查北美風(fēng)風(fēng)情一條街及及酒店式公館館戶型規(guī)劃。⑹擬定施工現(xiàn)現(xiàn)場總平面布布置圖。⑺了解當(dāng)?shù)亟ńú墓?yīng)、運(yùn)運(yùn)輸通道機(jī)械械租賃相關(guān)信信息。⑻擬定主體工工程平立剖面面細(xì)部規(guī)劃方方案。⑼選定參建單單位、設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃單位、施施工圖設(shè)計(jì)單單位。⑽選定甲級(jí)施施工單位及建建設(shè)監(jiān)理單位位。⑾選定勘察設(shè)設(shè)計(jì)單位，尋尋求合作伙伴伴。⑿對(duì)參建單位位進(jìn)行業(yè)績考考察。⒀建立健全各各級(jí)崗位責(zé)任任制，實(shí)行目目標(biāo)管理。⒁編制項(xiàng)目管管理辦法。⒂建立項(xiàng)目總總體方案的審審查審批認(rèn)可可制度。⒃工程部根據(jù)據(jù)批復(fù)的總體體進(jìn)度計(jì)劃編編制細(xì)部程序序。①工程總體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度度計(jì)劃；②單項(xiàng)工程施施工進(jìn)度計(jì)劃劃；③分部工程施施工進(jìn)度計(jì)劃劃；④月進(jìn)度計(jì)劃劃；⒄施工管理。①建立工期管管理的檢查體體系；②建立施工過過程記錄，分分包工期計(jì)劃劃落實(shí)的匯報(bào)報(bào)制度；③施工過程控控制，工期預(yù)預(yù)測，改進(jìn)措措施；④嚴(yán)格《施工工組織設(shè)計(jì)》，施施工方案審批批制度；⑤嚴(yán)格按《施施工組織設(shè)計(jì)計(jì)》及作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)組織施工工；⑥建立健全施施工技術(shù)交底底制度，實(shí)行行程序化管理理；⑦特殊施工過過程的控制；；A、對(duì)那些些質(zhì)量性能指指標(biāo)不能通過過其后的檢驗(yàn)驗(yàn)或試驗(yàn)完全全判定或施工工后無法檢測測，只能通過過破壞性檢驗(yàn)驗(yàn)才能判斷其其質(zhì)量的施工工過程，必須須采取特殊的的檢驗(yàn)措施。例例如：地下室室防水工程、挖挖孔灌注樁砼砼程，承重鋼鋼結(jié)構(gòu)的焊接接工程等。B、需采取取特殊檢驗(yàn)的的工程，參建建單位要對(duì)特特殊過程的施施工能力實(shí)施施預(yù)先鑒定。應(yīng)應(yīng)從人才素質(zhì)質(zhì)、設(shè)備性能能、材料質(zhì)量量、施工方法法、施工監(jiān)理理檢查環(huán)節(jié)等等五個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行預(yù)先鑒定定，由責(zé)任工工長填寫“特殊過程能能力預(yù)先鑒定定報(bào)告”，經(jīng)項(xiàng)目技技術(shù)負(fù)責(zé)人批批準(zhǔn)后實(shí)施，工工程部技術(shù)人人員應(yīng)及時(shí)檢檢查和監(jiān)督。⑧技術(shù)核定單和和土地洽商單單及設(shè)計(jì)變更更審簽；工程部經(jīng)理理和相關(guān)專業(yè)業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)認(rèn)真核對(duì)經(jīng)監(jiān)監(jiān)理公司批復(fù)復(fù)后的技術(shù)核核定單，工地地洽商單及設(shè)設(shè)計(jì)變更單，并并與設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行溝通確確認(rèn)后，組織織施工。2、水電暖暖通安裝工程程：⑴新項(xiàng)目定位位后要及早與與有關(guān)市政部部門溝通。①電業(yè)局；②自來水公司司；③熱力公司；；④有線電視臺(tái)臺(tái)；⑤電信局；⑥煤氣公司；；新項(xiàng)目應(yīng)申申報(bào)所需容量量、進(jìn)線方式式、方位等以以及時(shí)合理安安排供水、供供電、通訊、有有線電視、供供熱、供煤氣氣線路的接口口入戶位置；；在符合市政政部門專業(yè)條條款要求的情情況下，盡量量縮短線路，避避免相互影響響重復(fù)開挖布布線，便于施施工及維修，極極大限度的降降低工程施工工費(fèi)用。⑵吸取其它小小區(qū)在開發(fā)時(shí)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì)計(jì)，以及施工工工序不合理理造成的重復(fù)復(fù)開挖反復(fù)施施工，造成浪浪費(fèi)。①高壓配電室室雙電源進(jìn)線線設(shè)計(jì)，必須須經(jīng)電業(yè)局生生計(jì)科認(rèn)可后后才能送電。因此，高壓壓供電部分應(yīng)應(yīng)委托電業(yè)局局進(jìn)行設(shè)計(jì)。②自來水的收收費(fèi)根據(jù)用途途不同，其收收費(fèi)價(jià)格也不不同，我們可可以把雙水源源進(jìn)小區(qū)時(shí)，分分為生活用水水和商業(yè)用水水兩條線計(jì)量量，在小區(qū)內(nèi)內(nèi)調(diào)整供水管管道以合理節(jié)節(jié)省用水費(fèi)用用。③熱力管道接接口與熱交換換站的路徑越越短越好，可可以減少熱損損耗，同時(shí)盡盡量避開其它它管道。④小區(qū)內(nèi)的排排水管道的坡坡度和管徑在在符合設(shè)計(jì)要要求的情況下下，應(yīng)盡量加加大一點(diǎn)，留留點(diǎn)富余量。⑤小區(qū)的化糞糞池最好采用用生物化糞池池（例如：通通元花園、613所、雅賽城城），可以減減少沉淀物，降降低常期維護(hù)護(hù)清淤費(fèi)用。⑥安裝大型設(shè)設(shè)備所預(yù)留的的吊裝孔，應(yīng)應(yīng)方便施工，防防止設(shè)備吊裝裝時(shí)產(chǎn)生碰傷傷，例如高低低開關(guān)柜，變變壓器水泵等等設(shè)施。⑦電氣設(shè)備以以及強(qiáng)弱電橋橋架，管道井井的施工應(yīng)注注意防水、防防潮，杜絕滲滲漏水隱患。⑧上下水管道道穿樓板面處處接縫不嚴(yán)密密極易產(chǎn)生滲滲水隱患，衛(wèi)衛(wèi)生間，廚房房樓面應(yīng)作好好防水層，應(yīng)應(yīng)設(shè)砼泛水沿沿，應(yīng)考慮管管道熱脹冷縮縮現(xiàn)象，易造造成樓面微裂裂縫。分戶計(jì)計(jì)量表，最好好設(shè)置在管道道井內(nèi)；如放放在戶內(nèi)時(shí)，最最好安裝磁卡卡表，以便于于物業(yè)公司后后期管理。⑶建議本小區(qū)區(qū)實(shí)行直供電電，當(dāng)工程完完成后，將電電力設(shè)備移交交給供電局管管理，這樣既既不用安排電電工配電室值值班，又不再再承擔(dān)電損耗耗和后期設(shè)備備維護(hù)費(fèi)用。⑷如果商務(wù)樓樓按復(fù)式樓中中樓設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)應(yīng)考慮消防噴噴淋的安裝要要求，要留設(shè)設(shè)上水管線布布置空間，應(yīng)應(yīng)事先申報(bào)消消防設(shè)施布線線施工做法，避避免重復(fù)施工工。并應(yīng)考慮慮衛(wèi)生間位置置及上下水管管道的安裝高高度。⑸中央空調(diào)的的送風(fēng)管道入入戶安裝要合合適，吊頂凈凈空高度要嚴(yán)嚴(yán)格核定落實(shí)實(shí)，力求設(shè)計(jì)計(jì)合理。⑹采用分戶計(jì)計(jì)量時(shí)，暖氣氣管道戶內(nèi)串串聯(lián)時(shí)最好走走明管；埋地地時(shí)應(yīng)加設(shè)套套管，如用鋁鋁塑管時(shí)接口口一定要連接接牢固。管道道井內(nèi)安裝計(jì)計(jì)量表時(shí)應(yīng)保保證各部件便便于檢修維護(hù)護(hù)。⑺地下車庫、水水泵房、配電電房等其地面面應(yīng)防止積水水，防止被淹淹水患出現(xiàn)，應(yīng)應(yīng)設(shè)置排水溝溝及積水坑，設(shè)設(shè)排水自動(dòng)泵泵。地下室外外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)側(cè)窗通風(fēng)良好好。⑻供電線路應(yīng)應(yīng)采用三相五五線制，力求求安全可靠。⑼小區(qū)內(nèi)的安安防監(jiān)控探頭頭應(yīng)在一樓交交通廳，電梯梯轎箱內(nèi)，地地下車庫及出出入口處，小小區(qū)主入口和和商場處設(shè)置置。七、竣工驗(yàn)驗(yàn)收管理1、建筑工工程竣工規(guī)劃劃驗(yàn)收：⑴竣工測繪。⑵《建設(shè)工程竣竣工規(guī)劃驗(yàn)收收合格通知書書》。⑶施工圖加蓋蓋“規(guī)劃驗(yàn)收合合格章”。⑷換發(fā)《建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證》。⑸辦理資料歸歸檔。2、消防驗(yàn)驗(yàn)收：⑴消防產(chǎn)品資資料。⑵電氣消防安安全測試報(bào)告告（委托電氣氣供應(yīng)商辦理理）。⑶核發(fā)驗(yàn)收意意見書。3、人防工工程驗(yàn)收：退還相關(guān)保保證金。4、綠化驗(yàn)驗(yàn)收5、質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收（綜合）：：⑴綜合驗(yàn)收資資料備案。⑵《竣工備案證證書》→辦理房屋權(quán)權(quán)屬登記。6、竣工驗(yàn)驗(yàn)收資料管理理：⑴向規(guī)劃、建建委提供備案案資料。⑵公司內(nèi)部資資料存檔（含含圖紙）。⑶向物業(yè)公司司或業(yè)主委員員會(huì)移交全套套竣工驗(yàn)收資資料（含圖紙紙）。7、竣工房房產(chǎn)測繪：⑴單體房產(chǎn)總總面積測繪控控制圖測量繪繪制。⑵分產(chǎn)控制圖圖測繪。八、財(cái)務(wù)管管理1、征地：：正確核算征征用土地新發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，包括土土地征地費(fèi)、耕耕地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)以及原有建建筑物的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)項(xiàng)支出。2、項(xiàng)目前前期：根據(jù)項(xiàng)目初初步可行性研研究報(bào)告及項(xiàng)項(xiàng)目初步規(guī)劃劃，開展經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析與與預(yù)測，確定定投資報(bào)酬率率及目標(biāo)利潤潤率。3、規(guī)劃管管理：在開發(fā)項(xiàng)目目的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)當(dāng)編制和審核核設(shè)計(jì)概算和和施工圖預(yù)算算，以便控制制開發(fā)建設(shè)的的總投資。4、報(bào)建管管理：對(duì)項(xiàng)目報(bào)告告建審批新發(fā)發(fā)生的稅金與與費(fèi)用應(yīng)分項(xiàng)項(xiàng)設(shè)帳，按建建設(shè)項(xiàng)目的受受益對(duì)象正確確分?jǐn)偂?、預(yù)售及及申報(bào)房貸：：⑴根據(jù)與客戶戶簽訂的購房房意向書，收收取購房定金金，為客戶開開據(jù)收款收據(jù)據(jù)，并以客戶戶為核算對(duì)象象，統(tǒng)一歸集集入“其他應(yīng)付款”帳戶，待正正式合同簽訂訂后，客戶支支付首付款或或分期付款，財(cái)財(cái)務(wù)人員為客客戶開據(jù)銷售售發(fā)票，轉(zhuǎn)入入“預(yù)收帳款”帳戶核算。⑵客戶根據(jù)合合同，支付首首付款后，財(cái)財(cái)務(wù)人員為客客戶開據(jù)銷售售發(fā)票，由經(jīng)經(jīng)銷部負(fù)責(zé)到到協(xié)議銀行辦辦理按揭貸款款，財(cái)務(wù)人員員接銀行通知知后，應(yīng)及時(shí)時(shí)據(jù)實(shí)入帳，正正確核算個(gè)貸貸本息，并定定期與經(jīng)銷部部銷售合同管管理人員核對(duì)對(duì)，及時(shí)清理理欠款。6、施工管管理：根據(jù)設(shè)計(jì)概概算和施工圖圖預(yù)算，編制制各項(xiàng)費(fèi)用支支出計(jì)劃或預(yù)預(yù)算，以便控控制各項(xiàng)成本本費(fèi)用，在開開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過程中，對(duì)對(duì)于發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用支出出，應(yīng)以概算算、預(yù)算和計(jì)計(jì)劃為依據(jù)，進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格的審審核；根據(jù)審審核后的支出出憑證，按照照規(guī)定的程序序和方法進(jìn)行行歸集和分配配。7、竣工驗(yàn)驗(yàn)收管理：項(xiàng)目竣工驗(yàn)驗(yàn)收后，財(cái)務(wù)務(wù)部應(yīng)會(huì)同工工程部對(duì)施工工單位的決算算報(bào)告進(jìn)行審審核，根據(jù)三三方認(rèn)可的決決算數(shù)據(jù)確定定工程建設(shè)總總支出，與已已付工程款，代代付材料款的的差額列入“應(yīng)付帳款×××施工單位”進(jìn)行債務(wù)核核算。8、財(cái)務(wù)管管理：⑴籌資管理。根據(jù)公司的的投資要求，在在充分挖掘公公司內(nèi)部資金金潛力的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，做好資資金需求量的的預(yù)測，適度度籌集資金，在在籌資過程中中應(yīng)合理選擇擇資金來源，對(duì)對(duì)比各籌資方方式的資金成成本，力求使使公司總的資資金成本達(dá)到到最低，適度度舉債，合理理確立自有資資金和借入資資金的比例，降降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。⑵成本與費(fèi)用用管理。成本費(fèi)用的的核算包括費(fèi)費(fèi)用開支的核核算與開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本的形形成的核算兩兩部分內(nèi)容。費(fèi)費(fèi)用開支的核核算是對(duì)發(fā)生生的各種費(fèi)用用進(jìn)行審核和和控制，并按按其經(jīng)濟(jì)用途途加以歸集和和分配；而開開發(fā)產(chǎn)品成本本形成的核算算就是計(jì)算各各開發(fā)產(chǎn)品的的實(shí)際成本。根根據(jù)成本費(fèi)用用的性質(zhì)可分分為直接費(fèi)、間間接費(fèi)和期間間費(fèi)三部分。直直接費(fèi)用按發(fā)發(fā)生在工程開開發(fā)的不同階階段分為土地地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)，前前期工程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建建筑安裝工程程費(fèi)和公共配配套設(shè)施費(fèi)；；間接費(fèi)用是是指發(fā)生在施施工現(xiàn)場或基基層生產(chǎn)單位位，同時(shí)為眾眾多工程服務(wù)務(wù)的現(xiàn)場管理理費(fèi)、維修費(fèi)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨臨時(shí)設(shè)施攤銷銷費(fèi)、低值易易耗品推銷費(fèi)費(fèi)、固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)等；；期間費(fèi)用則則是指不隨開開發(fā)生產(chǎn)量的的增減而增減減，一般保持持較穩(wěn)定發(fā)生生的行政總部部的管理費(fèi)用用，理財(cái)活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品品銷售發(fā)生的的銷售費(fèi)用。①土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；根據(jù)征用土土地過程中發(fā)發(fā)生的土地購購置費(fèi)、耕地地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)以及原有建建筑物品拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)項(xiàng)支出，據(jù)實(shí)實(shí)登記入帳，若若是一宗土地地上同時(shí)開發(fā)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目的的，應(yīng)按各受受益對(duì)象新占占建設(shè)場地面面積或建筑面面積比例在其其受益對(duì)象上上予以分配，計(jì)計(jì)算公式如下下：分配率=土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)÷各受益對(duì)象象占用建設(shè)場場地面積之和和（或建筑面面積之和）某受益對(duì)象象應(yīng)承擔(dān)的土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)=該對(duì)象新占占建設(shè)場地面面積或建筑面面積×分配率②前期工程費(fèi)費(fèi)；前期工程費(fèi)費(fèi)指發(fā)生的一一般勘察費(fèi)、測測繪費(fèi)、設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)及可行性性研究費(fèi)用，前前期工程費(fèi)一一般能分清其其承受對(duì)象，可可直接計(jì)入其其產(chǎn)品成本，但但若新發(fā)生的的前期工程費(fèi)費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以以上的項(xiàng)目分分擔(dān)，則應(yīng)按按照一定的分分配標(biāo)準(zhǔn)在其其受益對(duì)象上上予以分配。③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)批三通一平平、七通一平平的建設(shè)支出出，以及環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、綠化等配配套建設(shè)，如如果新耗費(fèi)的的基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)應(yīng)有幾幾個(gè)項(xiàng)目共同同承擔(dān)，則應(yīng)應(yīng)按各項(xiàng)目的的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)預(yù)算或建筑面面積的比例將將其予以分配配。④建筑安裝工工程費(fèi)；建筑安裝工工程費(fèi)是指為為開發(fā)項(xiàng)目而而支付給外包包施工單位的的建筑安裝工工程費(fèi)，內(nèi)容容包括材料費(fèi)費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)機(jī)械使用費(fèi)、其其他直接費(fèi)用用及間接費(fèi)用用，若主要材材料由開發(fā)公公司供應(yīng)，在在為施工單位位結(jié)算進(jìn)度款款時(shí)應(yīng)從已完完工程決算造造價(jià)中扣除已已代付的材料料款。此項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用應(yīng)按單項(xiàng)項(xiàng)工程施工預(yù)預(yù)算進(jìn)行控制制開支，分項(xiàng)項(xiàng)核算。⑤公共設(shè)施配配套費(fèi)；對(duì)于能有償償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)發(fā)小區(qū)的公共共配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)，如消消防、鍋爐房房、水塔、自自行車棚、公公廁等發(fā)生的的支出，應(yīng)分分配計(jì)入它為為之服務(wù)的商商品房或建設(shè)設(shè)場地的開發(fā)發(fā)成本之中，具具體分配方法法有兩種：A、如果配配套設(shè)施與商商品房建設(shè)同同步，所發(fā)生生的公共配套套設(shè)施費(fèi)能分分清由哪一個(gè)個(gè)項(xiàng)目承擔(dān)，則則新發(fā)生的公公共配套設(shè)施施可直接計(jì)入入該項(xiàng)目的成成本之中。B、如果配配套設(shè)施與商商品房建設(shè)不不同步或者雖雖然同步但應(yīng)應(yīng)由兩個(gè)以上上的開支項(xiàng)目目承擔(dān)，則發(fā)發(fā)生的公共配配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)應(yīng)先在配套設(shè)設(shè)施項(xiàng)目上歸歸集成本，然然后再按各受受益項(xiàng)目的建建筑面積或預(yù)預(yù)算造價(jià)，預(yù)預(yù)算成本的比比例予以分配配。⑶銷售收入管管理。⑷分配管理。九、全程營營銷（銷售實(shí)實(shí)施階段）1、銷售周周期劃分及控控制：⑴銷售周期。①內(nèi)部認(rèn)購期期；②開盤試銷期期；③銷售擴(kuò)張期期；④強(qiáng)勢銷售期期；⑤掃尾清盤期期；⑵各階段的銷銷售實(shí)施細(xì)則則及廣告宣傳傳方案。⑶各階段的銷銷控與推廣方方案。⑷人員配備與資資料配給。2、各銷售售階段營銷策策劃推廣執(zhí)行行方案實(shí)施3、各銷售售階段廣告創(chuàng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)發(fā)布實(shí)施4、銷售培培訓(xùn)管理5、客戶積積累與管理6、銷售組組織與日常管管理7、項(xiàng)目二二次策劃營銷銷8、房屋交交付管理：⑴物業(yè)與經(jīng)營營管理公司的的適時(shí)介入。⑵交房策劃方方案。①交房日期；；②交房活動(dòng)策策劃；③交房公證公公告及書面通通知簽收下發(fā)發(fā)；④交接程序及及資料（詳見見后物業(yè)管理理部分）；十、銷售合合同管理及按按揭轉(zhuǎn)抵押的的辦理1、由律師師及專員確定定合同及認(rèn)購購書范本：⑴合同書、認(rèn)認(rèn)購書的內(nèi)容容組成完善，涉涉及配置、戶戶型圖等一律律加蓋公章并并有業(yè)主簽字字認(rèn)可。⑵隨合同提供供客戶服務(wù)手手冊(cè)（含購房房、辦證、稅稅費(fèi)、物業(yè)交交接等說明）。⑶工程部提供供完善的配置置清單與戶型型圖。⑷注意土地證證的內(nèi)容填寫寫（總參與五五四零八廠土土地證為兩個(gè)個(gè)）⑸認(rèn)購書要有有明確時(shí)限與與責(zé)任限制。⑹認(rèn)購收據(jù)與與發(fā)票的管理理。2、列舉合合同書與認(rèn)購購書可選擇性性擴(kuò)容空間：：針對(duì)購房者者有可能提出出的要求有允允許簽訂的范范圍，由我方方總監(jiān)控制。3、合同書書與認(rèn)購書的的簽訂：⑴由誰來進(jìn)行行合同書及認(rèn)認(rèn)購書的簽訂訂。⑵簽訂與付款款的約定與履履行程序。⑶簽訂與簽訂訂后的內(nèi)部管管理程序。4、銷售合合同與財(cái)務(wù)的的銜接：⑴形成銷售合合同與認(rèn)購書書臺(tái)帳（本人人及家人聯(lián)系系方式、地址址、貸款資料料提供與審核核情況等）。⑵形成客戶付付款交費(fèi)臺(tái)帳帳（房款、手手續(xù)費(fèi)、大修修基金、發(fā)票票及收據(jù)）。⑶形成貸款戶戶臺(tái)帳。①開戶基本情情況（開戶行行、開戶日期期、開戶名、開開戶帳號(hào)）；；②還貸基本情情況（起止日日、月利息、月月本金、月還還款期限）；；③不良貸款記記錄（以往、新新貸）；⑷階段性促銷銷活動(dòng)臺(tái)帳。①促銷活動(dòng)讓讓利問題；②促銷活動(dòng)優(yōu)優(yōu)惠措施等；；5、銷售合合同與階段性性促銷的銜接接：⑴制定階段性性促銷要結(jié)合合基本合同內(nèi)內(nèi)容制定（不不能超越基本本合同）。⑵階段性促銷銷是否要在合合同書或認(rèn)購購書中體現(xiàn)，還還是另訂補(bǔ)充充協(xié)議。⑶補(bǔ)充協(xié)議的的簽訂。①內(nèi)容的確定定；②補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)監(jiān)控也納入購購房合同的監(jiān)監(jiān)控體系；⑷補(bǔ)充協(xié)議及及認(rèn)購書對(duì)購購房者的違約約責(zé)任注明，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不能脫離離基本合同約約定。6、銷售合合同的履行監(jiān)監(jiān)控：⑴結(jié)合銷售各各類臺(tái)帳，形形成監(jiān)控程序序，每日進(jìn)行行監(jiān)控及時(shí)處處理。⑵通過銷售合合同監(jiān)控，對(duì)對(duì)工程及物業(yè)業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行行監(jiān)控，及時(shí)時(shí)對(duì)銷售合同同履行進(jìn)行督督促，制定督督促單（對(duì)工工程、物業(yè)、業(yè)業(yè)主），并嚴(yán)嚴(yán)格簽收與備備案。⑶建立業(yè)主履履行監(jiān)控執(zhí)行行程序后，形形成文案資料料，及時(shí)送達(dá)達(dá)（送達(dá)、掛掛號(hào)郵件等）并并存檔，以使使出現(xiàn)法律糾糾紛時(shí)有證據(jù)據(jù)可查。⑷對(duì)營銷公司司的日常規(guī)范范性工作進(jìn)行行監(jiān)控管理，杜杜絕糾紛隱患患。7、銷售合合同的存檔備備案管理：⑴簽訂合同或或認(rèn)購書如何何存檔，專人人保管及按程程序查詢。⑵存檔前完善善各類行政審審批（備案、抵抵押等），嚴(yán)嚴(yán)格按程序辦辦理，防止退退房帶來不便便。⑶對(duì)合同復(fù)印印出處嚴(yán)格登登記。⑷對(duì)業(yè)主因購購房需由公司司出據(jù)相關(guān)證證明形成申請(qǐng)請(qǐng)及登記制度度，由業(yè)主本本人形成書面面申請(qǐng)，并經(jīng)經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審審批后出據(jù)。十一、產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)籍管理1、嚴(yán)格按按法律法規(guī)規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)權(quán)登記備案：：⑴合同交付及及權(quán)屬交付期期限要科學(xué)合合理。①施工周期；；②竣工驗(yàn)收期期；③測繪期；④權(quán)屬登記周周期（竣工后后90日內(nèi)）；⑵合理安排測測繪審核。①認(rèn)購、預(yù)售售前將面積委委托權(quán)威機(jī)構(gòu)構(gòu)預(yù)審；②竣工期提前前安排測繪，必必要時(shí)可由業(yè)業(yè)主參與；③測繪有明確確結(jié)果后，以以書面告知業(yè)業(yè)主，并將辦辦證有關(guān)說明明書面告知業(yè)業(yè)主；2、分戶證證辦理：⑴分戶土地證證辦理。⑵分戶房產(chǎn)證證辦理。3、配合物物業(yè)公司進(jìn)行行小區(qū)戶籍備備案：⑴何轄區(qū)派出出所提供的有有關(guān)備案資料料。⑵同派出所、辦辦事處形成小小區(qū)業(yè)主辦理理指南（戶口口、社會(huì)保障障等）。十二、物業(yè)業(yè)管理1、物業(yè)管管理公司的選選擇：⑴物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容。⑵物業(yè)管理人人力資源。⑶物業(yè)服務(wù)取取費(fèi)。⑷物業(yè)服務(wù)等等級(jí)。⑸物業(yè)服務(wù)品品牌。⑹物業(yè)企業(yè)區(qū)區(qū)域合作優(yōu)勢勢。⑺物業(yè)企業(yè)的的綜合素質(zhì)。⑻物業(yè)企業(yè)的的可持續(xù)發(fā)展展評(píng)定。2、物業(yè)管管理公司與經(jīng)經(jīng)營管理的兼兼容性：⑴商業(yè)部分的的租賃管理。⑵商業(yè)的經(jīng)營營性管理。⑶寫字樓的租租賃管理。3、物業(yè)管管理公司介入入項(xiàng)目的時(shí)機(jī)機(jī)：⑴物業(yè)公司結(jié)結(jié)合項(xiàng)目情況況與開發(fā)商的的理念，首先先要拿出物業(yè)業(yè)管理的全方方位策劃與管管理報(bào)告，包包括服務(wù)項(xiàng)目目與經(jīng)濟(jì)分析析。（可采取取公開招標(biāo)）。⑵開發(fā)企業(yè)結(jié)結(jié)合物業(yè)全方方位策劃與管管理報(bào)告，提提供與之相匹匹配的物業(yè)硬硬件。⑶確定物業(yè)在在項(xiàng)目哪個(gè)階階段可介入。①項(xiàng)目統(tǒng)籌階階段介入；②項(xiàng)目建設(shè)期期間的保安、保保潔（樣版房房、售樓中心心、商業(yè)廣場場及綠化等）；；③物業(yè)管理合合同（前期委委托階段）內(nèi)內(nèi)容的制訂與與何時(shí)簽訂；；4、物業(yè)服服務(wù)的內(nèi)容策策劃、組織機(jī)機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹匹配、取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：⑴工程、設(shè)計(jì)計(jì)、管理提前前介入。⑵保潔服務(wù)。⑶綠化養(yǎng)護(hù)。⑷安全與交通通管理。⑸三車及場地地管理。⑹公用設(shè)施設(shè)設(shè)備養(yǎng)護(hù)。⑺物業(yè)事務(wù)性性管理。⑻檔案及數(shù)據(jù)據(jù)管理。⑼知能化服務(wù)務(wù)。⑽家政服務(wù)。⑾多種經(jīng)營及及服務(wù)開通。⑿社區(qū)文化服服務(wù)。⒀與業(yè)主的日日常問題。⒁價(jià)格體系。⒂人員構(gòu)成。⒃資質(zhì)問題。5、對(duì)銷售售人員進(jìn)行物物業(yè)管理培訓(xùn)訓(xùn)6、對(duì)準(zhǔn)業(yè)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)業(yè)管理公關(guān)服服務(wù)：⑴節(jié)假日賀卡卡等。⑵會(huì)員制有償償保潔服務(wù)。⑶物業(yè)管