石家莊奧林匹克花園可行性研究分析

目錄TOC\o"1-3"\u市場(chǎng)調(diào)研篇 PAGEREFToc49936460\h21宏觀投資環(huán)境 PAGEREFToc49936461\h21.1石家莊人文特點(diǎn) PAGEREFToc49936462\h21.2石家莊經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREFToc49936463\h21.3城鎮(zhèn)居民生活水平 PAGEREFToc49936464\h31.4城市格局 PAGEREFToc49936465\h41.5政策環(huán)境 PAGEREFToc49936466\h41.6“奧林匹克”情結(jié)石家莊 PAGEREFToc49936467\h51.7綜述 PAGEREFToc49936468\h62石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREFToc49936469\h72.1石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 PAGEREFToc49936470\h72.2石家莊市商品住房市場(chǎng)預(yù)測(cè) PAGEREFToc49936471\h92.3綜述 PAGEREFToc49936472\h113項(xiàng)目所在區(qū)域——裕華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREFToc49936473\h113.1裕華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREFToc49936474\h113.2重點(diǎn)樓盤(pán)個(gè)案分析 PAGEREFToc49936475\h113.3綜述 PAGEREFToc49936476\h134客群特征分析 PAGEREFToc49936477\h134.1客群特征 PAGEREFToc49936478\h134.2購(gòu)房偏好特征 PAGEREFToc49936479\h164.3綜述 PAGEREFToc49936480\h17市場(chǎng)定位篇 PAGEREFToc49936481\h171本案競(jìng)爭(zhēng)力分析 PAGEREFToc49936482\h171.1本案的項(xiàng)目分析 PAGEREFToc49936483\h171.2本案周邊居住質(zhì)量分析 PAGEREFToc49936484\h181.3本案條件與資源分析 PAGEREFToc49936485\h181.4綜述 PAGEREFToc49936486\h202本案的S.W.O.T分析 PAGEREFToc49936487\h212.1優(yōu)勢(shì)(Strength) PAGEREFToc49936488\h212.2劣勢(shì)(Weakness) PAGEREFToc49936489\h212.3機(jī)會(huì)(Opportunity) PAGEREFToc49936490\h212.4風(fēng)險(xiǎn)(Treat) PAGEREFToc49936491\h212.5綜述 PAGEREFToc49936492\h233項(xiàng)目定位建議 PAGEREFToc49936493\h233.1住宅類目標(biāo)客戶群體定位 PAGEREFToc49936494\h233.2市場(chǎng)定位 PAGEREFToc49936495\h243.3首期價(jià)格定位 PAGEREFToc49936496\h264主題定位 PAGEREFToc49936497\h27財(cái)務(wù)分析(初步)篇 PAGEREFToc49936498\h271項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（建議） PAGEREFToc49936499\h272項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 PAGEREFToc49936500\h283項(xiàng)目投資估算 PAGEREFToc49936501\h284資金籌措、投入、收回計(jì)劃 PAGEREFToc49936502\h285項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算 PAGEREFToc49936503\h296靜態(tài)盈利分析 PAGEREFToc49936504\h297綜述 PAGEREFToc49936505\h29附錄：石家莊奧林匹克花園主題定位建議 PAGEREFToc49936506\h321奧林匹克花園主題回放 PAGEREFToc49936507\h322石家莊奧林匹克花園主題方案 PAGEREFToc49936508\h353詮釋“五環(huán)新生活” PAGEREFToc49936509\h37

市場(chǎng)調(diào)研篇1宏觀投資環(huán)境1.1石家莊人文特點(diǎn)石家莊是二十世紀(jì)初伴隨著京漢、正太鐵路的修建而由獲鹿縣的一個(gè)小村莊——石家莊逐步發(fā)展形成的一座新興城市。1925年6月設(shè)“石家莊”，實(shí)行市自治制，同年8月，石家莊、休門(mén)合并組建“石門(mén)市”。1947年，石門(mén)市已經(jīng)發(fā)展成為當(dāng)時(shí)較大的中等城市，人口19萬(wàn)，工業(yè)總產(chǎn)值2023萬(wàn)元左右。同年石門(mén)市改名為石家莊市。1968年河北省省會(huì)由保定遷至石家莊。1993年7月石家莊市和石家莊地區(qū)合并，石家莊市規(guī)模迅速擴(kuò)大。評(píng)價(jià)：石家莊是個(gè)新興的城市，外來(lái)人口對(duì)城市的迅速發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，也成為石家莊人口重要組成部分。寬厚、兼容并包的石家莊人傳統(tǒng)思想束縛少，比較容易接受新鮮事物。1.2石家莊經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.2.1全國(guó)總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境2023年中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值102398億元，比上年增長(zhǎng)8.5%。固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)16.1%，增幅為1996年以來(lái)最高水平。全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7703元，增長(zhǎng)13.4%。居民家庭恩格爾系數(shù)(消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重)，城鎮(zhèn)、農(nóng)村分別為37.7%、46.2%，分別比上年降低0.2、1.5個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)水平有所提高。

到2023年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)六年保持了高于GDP增長(zhǎng)速度的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。展望2023年：中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增速可達(dá)7.9%至8.2%。根據(jù)十五綱要，未來(lái)5年內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期在年均7%左右。固定資產(chǎn)投資增速將略高于2023年。中國(guó)居民消費(fèi)，將保持10%左右的增長(zhǎng)。同時(shí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，通信、汽車(chē)、住房消費(fèi)將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額的還將保持25%左右的增長(zhǎng)速度。評(píng)價(jià)：近幾年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體來(lái)說(shuō)是健康的，不同于90年代初的房地產(chǎn)泡沫，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，供銷(xiāo)兩旺是拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?.2.2石家莊總體經(jīng)濟(jì)石家莊總體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：（1）石家莊經(jīng)濟(jì)增幅高于全國(guó)平均水平從80年代以來(lái)，一直保持10%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。2023年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1184.04億元，增長(zhǎng)9.9%，分別高于全國(guó)、全省增速1.9和0.3個(gè)百分點(diǎn)。整個(gè)經(jīng)濟(jì)的良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)帶動(dòng)了石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較快增長(zhǎng)。（2）石家莊的總體經(jīng)濟(jì)水平與發(fā)達(dá)城市有一定差距2023年石家莊國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值處于全國(guó)城市GDP值排名20名。石家莊資源比較貧乏，沒(méi)有獨(dú)特的城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；80、90年代興起的批發(fā)集貿(mào)經(jīng)濟(jì)逐漸衰減；第二、三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重較大，國(guó)有經(jīng)濟(jì)逐漸衰落，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)逐漸興起?？傮w經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了石家莊人的消費(fèi)水平屬于三級(jí)城市的消費(fèi)水平。

（3）以內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)為主，外向型經(jīng)濟(jì)規(guī)模小投資需求拉動(dòng)力比較弱，以內(nèi)生經(jīng)濟(jì)為主的石家莊經(jīng)濟(jì)不太可能在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)跳躍式發(fā)展，將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。評(píng)價(jià)：據(jù)以上特征而言，石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將在較長(zhǎng)一段時(shí)間處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且主要以內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)為主。這在一定程度上決定了該城市的房地產(chǎn)的需求也只能是處于平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)。1.3城鎮(zhèn)居民生活水平1.3.1居民收入狀況（1）收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化居民的收入中，國(guó)有、集體經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)體經(jīng)營(yíng)、個(gè)體被雇和從事其他勞動(dòng)的收入比重較高。但隨著第二、三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，國(guó)有、集體經(jīng)濟(jì)地位的下降和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，前者收入下降了16.9和2.2個(gè)百分點(diǎn)，后者則比2023年分別提高1.8、0.5和2.0個(gè)百分點(diǎn)。（2）收入差距拉大最高收入組和高收入組的人均可支配收入增長(zhǎng)速度分別為16.3%和8.9%。最高收入組的收入高出最低收入組10739.77元，之比為4.64：1，增速11.8個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于全國(guó)3.1%的增速。石家莊的高收入人群主要有金融保險(xiǎn)、大中專院校、電力煤氣、房地產(chǎn)、電信、新聞出版、鐵路、外貿(mào)、足球俱樂(lè)部、賓館飯店十大行業(yè)。（高收入個(gè)人的界定為年收入5萬(wàn)元以上）（3）房?jī)r(jià)相對(duì)于居民的收入偏高根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，收入房?jī)r(jià)比處于3到6之間，表示房地產(chǎn)的銷(xiāo)售處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。石家莊的收入房?jī)r(jià)比達(dá)到10.21，說(shuō)明房?jī)r(jià)相對(duì)于居民的收入偏高。值得注意的是，石家莊的政府機(jī)關(guān)人群屬于中高收入人群，灰色收入較高，無(wú)法獲得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，會(huì)影響收入房?jī)r(jià)比的分析。1.3.2支出狀況恩格爾系數(shù)比較低，生活水平高于全國(guó)平均水平表1石家莊收入群體恩格爾系數(shù)表收入群體最低收入人群中等收入人群高等收入人群全國(guó)平均水平恩格爾系數(shù)33.4124.0615.2837.9數(shù)據(jù)來(lái)源：《石家莊2023年統(tǒng)計(jì)年鑒》

恩格爾系數(shù)是食物支出占總支出的比率，其值越小，說(shuō)明生活水平越高。2023年，全國(guó)恩格爾系數(shù)為37.9%，說(shuō)明石家莊城鎮(zhèn)的整體生活水平均高于全國(guó)平均水平。1.3.3居住狀況（1）人均居住面積較少作為全國(guó)人口密度最大的城市之一（每平方公里1.63萬(wàn)人），石家莊城鎮(zhèn)居民的2023年末人均住房居住面積17.67平方米，比全國(guó)平均水平低4.33平米。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，人均居住面積達(dá)到30至35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。（2）住房消費(fèi)較低據(jù)石家莊城調(diào)隊(duì)公布的數(shù)字計(jì)算，石家莊的住房消費(fèi)比在7%左右。據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，恩格爾系數(shù)在40％時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的比重將會(huì)達(dá)到15％到20％。目前，石家莊城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)已降到40％以下，而住房消費(fèi)比重尚不足10％，比國(guó)際平均水平要低5到10個(gè)百分點(diǎn)，住宅消費(fèi)應(yīng)該還有較大的空間。評(píng)價(jià)：以上客觀特征反映出石家莊居民收入水平差距在擴(kuò)大，高收入人群主要集中在金融保險(xiǎn)、大中專院校、電力煤氣、房地產(chǎn)、電信、等行業(yè)，溫飽早已不是問(wèn)題，生活品質(zhì)是追求的目標(biāo)，人均住房水平有望繼續(xù)提高，住房消費(fèi)還有較大空間。1.4城市格局石家莊市區(qū)分六個(gè)區(qū)：橋西區(qū)、橋東區(qū)、裕華區(qū)、新華區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。從發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，橋西區(qū)和橋東區(qū)是老城區(qū)，也是石家莊的商貿(mào)中心。新華區(qū)人流、物流、信息流集中，具有得天獨(dú)厚的科技、文化、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。裕華區(qū)大專院校比較多，無(wú)污染工業(yè)，但目前公共配套欠缺。裕華區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)都屬于新區(qū)，發(fā)展的空間和潛力比老城區(qū)大。從建設(shè)條件看，西北部是城市地下水水源保護(hù)區(qū)，西北邊緣有軍用機(jī)場(chǎng)噪音、電磁波干擾和機(jī)場(chǎng)凈空限制；北部瀕臨滹沱河，有洪水淹沒(méi)區(qū)制約；太行山山前斷裂帶在主城區(qū)西側(cè)南北向通過(guò)，地質(zhì)條件差。市規(guī)劃設(shè)計(jì)院劉英彩副院長(zhǎng)認(rèn)為，石家莊不宜再向北部、西部和西南部發(fā)展，適宜向東南方向發(fā)展，形成南北為工業(yè)區(qū)，中間為生活居住區(qū)，有方格網(wǎng)式主次干道相連接的城市格局。評(píng)價(jià):城市格局發(fā)展的特征說(shuō)明，石家莊東南方向是目前城市最適宜發(fā)展的方向，即裕華區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。此兩區(qū)的可開(kāi)發(fā)面積大，污染少，但公共配套尚缺乏；其它區(qū)域各有特點(diǎn)，但由于可開(kāi)發(fā)土地不多，或建設(shè)條件不佳，不是城市主要發(fā)展方向。1.5政策環(huán)境1.5.1城市總體規(guī)劃（2023年－2023年）本期城市總體規(guī)劃的期限為2023～2023年，近期規(guī)劃為2023～2023年?？傮w規(guī)劃分為城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、主城圈規(guī)劃、主城區(qū)規(guī)劃三個(gè)層次。（1）城市定位石家莊的城市性質(zhì)被確定為全國(guó)紡織基地、華北地區(qū)重要商埠、全國(guó)藥都，另外構(gòu)筑地方特色農(nóng)業(yè)加工區(qū)。（2）構(gòu)建城市組團(tuán)以主城區(qū)為中心，在半徑20公里左右的范圍內(nèi)，建設(shè)發(fā)展相對(duì)獨(dú)立、職能各異的城市組團(tuán)。即：以發(fā)展文教旅游為主的正定組團(tuán)、以建材商貿(mào)旅游業(yè)為主的鹿泉組團(tuán)、以醫(yī)藥食品工業(yè)為主的欒城組團(tuán)、以石油化學(xué)加工業(yè)為主的丘頭組團(tuán)和以化工機(jī)械工業(yè)為主的竇嫗組團(tuán)。主城區(qū)將與各組團(tuán)連同其所轄區(qū)域共同構(gòu)成石家莊市區(qū)，市區(qū)面積將調(diào)整到1885平方公里。（3）主城區(qū)向東南方向適度發(fā)展主城區(qū)總體形態(tài)是，東北部和南部為工業(yè)區(qū)、中間為生活居住區(qū)，基本格局為一軸、一核、三環(huán)的“113”模式。一軸是由中山路和裕華路兩條東西向交通干道及其中間地帶所組成的城市東西向發(fā)展主軸線，一核是指主城區(qū)的商業(yè)和商務(wù)中心，主要集中于中華大街—裕華路—建設(shè)大街—正東路—新華路圍合而成的城市核心區(qū)；三環(huán)即主城區(qū)的一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)路。石家莊東部和東南部的規(guī)劃用地性質(zhì)主要為居住用地和工業(yè)用地。標(biāo)志著城市的發(fā)展重心向東部和東南部轉(zhuǎn)移。1.5.2城中村改造政策石家莊市政府提出：用五年時(shí)間(2023-2023)，把二環(huán)路以內(nèi)45個(gè)城中村全部改造完畢，所有村民全部搬進(jìn)功能完備、環(huán)境優(yōu)美、現(xiàn)代亮麗的住宅小區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)農(nóng)村村民向現(xiàn)代城市居民的轉(zhuǎn)變；到2023年把城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)村莊基本改造完畢。城中村改造將實(shí)現(xiàn)“五大轉(zhuǎn)變”：一是戶籍方面，城中村農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?；二是土地方面，原村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地；三是在管理體制方面，村委會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榫游瘯?huì)；四是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范的股份制公司；五是物質(zhì)形態(tài)方面，城中舊村轉(zhuǎn)變?yōu)楣才涮淄晟?、環(huán)境優(yōu)美的城市文明社區(qū)。1.5.3國(guó)家相關(guān)政策2023年國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大的是《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（下文簡(jiǎn)稱《通知》）。（1）緊縮房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈《通知》嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、繳納土地出讓金貸款和建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（2）限制個(gè)人二次置業(yè)和消費(fèi)高檔商品房《通知》對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。評(píng)價(jià)：政策環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，即提供了機(jī)遇又發(fā)出預(yù)警。城市總體規(guī)劃明確了城市的定位，對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)增速提供前提；同時(shí)東南方向的定位——居住區(qū)與工業(yè)區(qū)，預(yù)示著人口聚集的方向；以及城中村改造政策，增加了城市可開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量，也增加了部分農(nóng)民因生活水平的提高而帶來(lái)的有效需求；這是機(jī)遇。另一方面《通知》對(duì)于實(shí)力弱的房地產(chǎn)企業(yè)提出資本運(yùn)作的更高要求，同時(shí)對(duì)個(gè)人二次置業(yè)和高檔商品房的限制，制約了部分有效需求，這是預(yù)警。1.6“奧林匹克”情結(jié)石家莊2023年申奧的成功，不僅是北京的成功，也是全國(guó)的成功。石家莊作為離北京較近的城市，也深受申奧成功的影響。“奧林匹克”是“更高、更快、更強(qiáng)”的代名詞，以體育作為載體，在消費(fèi)者心目中打下了深深的烙印。尤其是在非典之后，健康成為現(xiàn)代社會(huì)最關(guān)心的一個(gè)話題，而運(yùn)動(dòng)本身就是一種健康的生活方式，消費(fèi)者對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)的向往更加強(qiáng)烈。（1）石家莊有良好的體育競(jìng)賽基礎(chǔ)石家莊體育健兒共奪得世界冠軍24個(gè)，亞洲冠軍42個(gè)，全國(guó)冠軍244個(gè)，打破世界紀(jì)錄52次。2023年，石家莊市選手在省級(jí)以上比賽共獲金牌93枚，銀牌88枚，銅牌69枚。全市舉辦各種運(yùn)動(dòng)會(huì)310次，參加運(yùn)動(dòng)會(huì)的運(yùn)動(dòng)員13.25萬(wàn)人次。（2）體育設(shè)施，尤其大眾體育設(shè)施相對(duì)落后，制約了群眾的健身熱潮石家莊相繼建成了被譽(yù)為“空中體育場(chǎng)”的裕彤國(guó)際體育中心、中山體育館和體育訓(xùn)練中心。全市群眾體育活動(dòng)比較活躍，尤其是非典之后，全民健身熱潮逐漸興起，體育人口不斷增加，已達(dá)到總?cè)丝诘?0%，但受到了大眾體育設(shè)施欠缺的制約。據(jù)調(diào)查人員親眼所見(jiàn)，由于場(chǎng)地的缺少，每到下午，大街上打羽毛球的人成為一大景觀。

（3）奧林匹克花園的突出特點(diǎn)奧林匹克花園弘揚(yáng)奧林匹克精神，是體育與地產(chǎn)結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)的代表。奧林匹克精神的宗旨是使體育運(yùn)動(dòng)為人的和諧發(fā)展服務(wù)，以促進(jìn)建立一個(gè)維護(hù)人的尊嚴(yán)的、和平的社會(huì)。奧林匹克花園將運(yùn)動(dòng)、健康、環(huán)保的奧林匹克精神貫穿在居住社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中；倡導(dǎo)平等、健康、和諧的奧林匹克居住文化。評(píng)價(jià)：奧林匹克情結(jié)石家莊，以?shī)W林匹克運(yùn)動(dòng)為主題的社區(qū)，其鮮明的特點(diǎn)會(huì)使消費(fèi)者的購(gòu)房需求得到最大的滿足。1.7綜述通過(guò)以上對(duì)石家莊從人文環(huán)境到“奧林匹克”環(huán)境的多方面的調(diào)研，認(rèn)為石家莊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀投資環(huán)境尚可，東南區(qū)域適宜居住，具備良好的體育競(jìng)賽基礎(chǔ)，但群眾性體育設(shè)施缺乏，因此在石家莊建設(shè)“奧林匹克花園”能更好地滿足人們對(duì)健康住房的需求。

2石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2.1.1石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況由于資料的限制，公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只能收集到2023年，雖然2023年的絕對(duì)數(shù)據(jù)不能直接反映當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，但從這兩年的投資環(huán)境來(lái)看，2023年及今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)該強(qiáng)于2023年，因此用2023的相對(duì)數(shù)據(jù)能大致折射出當(dāng)前的房地產(chǎn)狀況。從表二提供的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，石家莊房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度較快，不僅投資額增長(zhǎng)速度加快，銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度也在加快。2023年石家莊市固定資產(chǎn)投資完成380.87億元，全年完成房地產(chǎn)投資28.18億元，增長(zhǎng)21.5%，房屋施工面積499萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)37.6%，商品房銷(xiāo)售面積84萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入16.23億元，分別增長(zhǎng)21.7%和36.1%。銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到1926元/平方米，增長(zhǎng)13%。住宅類型物業(yè)的增長(zhǎng)速度要低于商品房總體增長(zhǎng)速度，說(shuō)明該時(shí)期的商業(yè)型物業(yè)增長(zhǎng)速度快于住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售速度。2023年商品房年銷(xiāo)售面積考慮預(yù)售面積達(dá)到160萬(wàn)平方米，住宅年銷(xiāo)售面積約120萬(wàn)平方米。表22023年石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)主要指標(biāo)合計(jì)上年同期增幅(%)商品房投資額（億元）28.1823.1921.5商品房施工面積(萬(wàn)平方米)449.67326.2037.6#住宅372.95270.3431.0商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米)84.2569.1321.7#住宅72.8766.3719.8商品房預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）59.12————商品房空置面積（萬(wàn)平方米）20.5122.31－8.1＃住宅18.7212.0516.6商品房實(shí)際銷(xiāo)售額(億元)16.2311.9236.1#住宅13.9011.1824.3數(shù)據(jù)來(lái)源于《石家莊2023、2023年統(tǒng)計(jì)年鑒》悉自市房地產(chǎn)交易所，2023年以來(lái)石家莊市房地產(chǎn)交易逐漸火爆。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，石家莊市現(xiàn)有幾十個(gè)樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，商品房銷(xiāo)售面積將達(dá)到３００萬(wàn)平方米。表32023年上半年石家莊房地產(chǎn)交易情況商品房存量房二手房交易套數(shù)（套）建筑面積（萬(wàn)M2）平均售價(jià)（元/M2）交易套數(shù)（套）建筑面積（萬(wàn)M2）交易套數(shù)（套）建筑面積（萬(wàn)M2）合計(jì)443057.942105199020.93180711.47比去年同期增加182.56%9%44%123.61%數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市房地產(chǎn)交易所從表三提供的數(shù)據(jù)表明，今年上半年商品房銷(xiāo)售面積約60萬(wàn)平方米，是去年同期交易量的2倍，平均每套銷(xiāo)售面積130平方米，說(shuō)明今年商品房交易需求速度加快；同時(shí)存量房與二手房的交易速度也有所提高，尤其是二手房隨著減低稅費(fèi)等政策環(huán)境的改善激活這部分市場(chǎng)，二手房平均每套銷(xiāo)售面積60平方米；商品房交易的火爆預(yù)示著當(dāng)?shù)毓┬鑳赏木置妗?.1.2石家莊市商品住房市場(chǎng)供給分析（1）總體供給規(guī)模大，供給速度有較大的增長(zhǎng)截止到2023年底，石家莊市人均建筑面積達(dá)到22.4平方米。“十五”期間，根據(jù)石家莊市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃(綱要)》規(guī)定，石家莊市人均住房使用面積增加2平方米，按此計(jì)算，石家莊“十五”期間每年住宅竣工量應(yīng)保持在120萬(wàn)-140萬(wàn)平方米。悉市房改辦，自2023年起5年內(nèi)為滿足中低收入階層經(jīng)濟(jì)適用房年均開(kāi)發(fā)40萬(wàn)，即另外每年至少還有80－100萬(wàn)平方米的商品房開(kāi)發(fā)。另外，城中村改造也要從2023年起5年內(nèi)完二環(huán)內(nèi)45個(gè)城中村，2023年二環(huán)以內(nèi)45個(gè)城中村已開(kāi)工建設(shè)的有22個(gè)，開(kāi)工面積達(dá)100萬(wàn)平方米，目前已有13個(gè)村與各地開(kāi)發(fā)商達(dá)成合作協(xié)議。除此之外還有不在以上范圍內(nèi)的舊城區(qū)的改造與開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)等，使石家莊總體供給規(guī)模增大，預(yù)計(jì)供給速度近5年內(nèi)有較大的增長(zhǎng)。（2）外地資本紛紛進(jìn)入，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商面臨不小壓力隨著全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，像石家莊這樣過(guò)去不被看好的中部城市，現(xiàn)在許多有資金、有實(shí)力的大企業(yè)也紛紛攜資入石，開(kāi)始與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶市場(chǎng)。數(shù)據(jù)證明：2023年天津天順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以4.3億元取得16公頃的土地、2023年13個(gè)城中村的改造項(xiàng)目與來(lái)自國(guó)內(nèi)的廈門(mén)、珠海、深圳、北京、上海及國(guó)外的澳大利亞等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成了合作意向。而天津順馳、上海濱江置業(yè)、北京一些有實(shí)力的地產(chǎn)商等也已派出先頭部隊(duì)在石家莊設(shè)點(diǎn)扎營(yíng)、市場(chǎng)調(diào)研、土地勘測(cè)，并對(duì)石家莊2023年公開(kāi)招投標(biāo)10宗共占地950畝的地塊表現(xiàn)出極大的興趣。而相對(duì)來(lái)說(shuō)，石家莊市開(kāi)發(fā)企業(yè)雖多，但成規(guī)模、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中90%以上是三、四級(jí)資質(zhì)企業(yè)。外地企業(yè)的進(jìn)入，無(wú)疑對(duì)本土開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力提出更高要求，毫無(wú)疑問(wèn)，一些實(shí)力弱又不善于資源整合的企業(yè)必然會(huì)造到淘汰。（3）缺乏成規(guī)模型大盤(pán)通常來(lái)說(shuō)，成規(guī)模型住宅小區(qū)有條件建立完善的配套服務(wù)系統(tǒng)，而且可以營(yíng)造良好的公共空間環(huán)境?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定小區(qū)級(jí)（人口在10000—15000人）配建有滿足物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，那么以石家莊城市的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算小區(qū)級(jí)占地要達(dá)到500畝。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，目前石家莊在售樓盤(pán)超過(guò)500畝的項(xiàng)目非常少，除了國(guó)際城、天山·水榭花都等少數(shù)項(xiàng)目，而即便是當(dāng)年暢銷(xiāo)樓盤(pán)——銀都花園、世紀(jì)花園占地也分別只有156畝、220畝。從此可以折射出，石家莊目前配套非常完善的小區(qū)是缺乏的，而通過(guò)調(diào)查也確實(shí)反映出讓市民非常滿意的小區(qū)不多。（4）多數(shù)普通型住宅產(chǎn)品形態(tài)雷同，少數(shù)樓盤(pán)產(chǎn)品形態(tài)良好并以較高價(jià)格贏得市場(chǎng)根據(jù)對(duì)石家莊現(xiàn)有樓盤(pán)調(diào)查的結(jié)果，多數(shù)普通住宅產(chǎn)品形態(tài)雷同，基本呈現(xiàn)出6層板樓、棋盤(pán)式行列排列、樓前規(guī)整草坪上散落著些許運(yùn)動(dòng)器械、公建配套依靠周邊，服務(wù)單一的物業(yè)管理、戶型單一、功能分區(qū)不夠細(xì)化等特點(diǎn)，而這一類產(chǎn)品大多還是98年以后建設(shè)的，由于價(jià)格基本不超過(guò)2023元/平方米，有的甚至千元左右，為廣大普通工薪階層接受。而在石家莊也涌現(xiàn)出少數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)良好，并受到廣大市民稱道的項(xiàng)目。已基本售罄的項(xiàng)目大致有銀都花園、世紀(jì)花園、釣魚(yú)臺(tái)名邸、陽(yáng)光水岸等。這些項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)在社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、面積大小、功能區(qū)細(xì)化、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理等方面都有所提高，這部分產(chǎn)品普遍價(jià)格都高于普通型住宅至少1000元/平方米以上，而依然受到市場(chǎng)追捧，一方面反映出石家莊這類品質(zhì)好的產(chǎn)品缺乏，而希望改善住房條件的人很多；另一方面顯示了石家莊這類商品的購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，有一定的有效需求。（5）隨著距離市中心遠(yuǎn)近以及品質(zhì)高低，價(jià)格呈現(xiàn)一定規(guī)律；價(jià)位在2700元/平方米以下的住宅占87%，2700元/平方米以上的住宅只占13%按距離市中心遠(yuǎn)近的價(jià)格大致為：表4不同區(qū)位價(jià)位區(qū)位中心區(qū)次中心區(qū)偏遠(yuǎn)區(qū)二環(huán)外遠(yuǎn)離二環(huán)外價(jià)位元/平方米30002500202315001000高檔加500—1000數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊搜房網(wǎng)從石家莊搜房網(wǎng)提供的各個(gè)區(qū)位（行政區(qū)）樓盤(pán)分析，均價(jià)1800元/平方米的項(xiàng)目占到大約46%，均價(jià)1800－2700元/平方米約31%，均價(jià)2800元/平方米以上的項(xiàng)目占到23%。低價(jià)位房多的原因，一方面是由于大量經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)平抑了價(jià)格，另一方面的原因是流于普通的產(chǎn)品居多；高價(jià)位房占少數(shù)，原因是近年來(lái)才涌現(xiàn)幾個(gè)從產(chǎn)品到營(yíng)銷(xiāo)都很有特點(diǎn)的項(xiàng)目。通過(guò)區(qū)位價(jià)格也發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格檔次與區(qū)位沒(méi)有非常明顯關(guān)聯(lián)，卻與住宅產(chǎn)品品質(zhì)高低有直接聯(lián)系。表5不同區(qū)域各種房?jī)r(jià)比例區(qū)域1800以下（%）1800—2700（%）2800以上（%）普通住宅均價(jià)(元)橋東3340272254.00橋西3844171811.00長(zhǎng)安4842101527.00新華504191793.00裕華5732111835.00開(kāi)發(fā)區(qū)5432141951.00數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)評(píng)價(jià)：各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺狀況。今后5年內(nèi)供應(yīng)量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，年均約供應(yīng)120－140萬(wàn)平方米；外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入已對(duì)實(shí)力不夠強(qiáng)大的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商形成壓力；產(chǎn)品形態(tài)多數(shù)普通單一；少數(shù)顯有特點(diǎn)產(chǎn)品售價(jià)突破3000元/平方米，銷(xiāo)售情況良好，說(shuō)明這部分市場(chǎng)的潛力；產(chǎn)品價(jià)格與距離中心區(qū)遠(yuǎn)近呈現(xiàn)一定規(guī)律，從1000元—3000元不等；與行政區(qū)域沒(méi)有直接關(guān)系，與產(chǎn)品綜合品質(zhì)有直接關(guān)聯(lián)。2.2石家莊市商品住房市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.2.1競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高端項(xiàng)目謹(jǐn)防過(guò)熱石家莊“十五”期間每年住宅竣工量保持在120萬(wàn)-140萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)每年開(kāi)發(fā)40萬(wàn)，二環(huán)內(nèi)45個(gè)城中村占地1120公頃5年內(nèi)改造完等等數(shù)據(jù)無(wú)不表明，石家莊3到5年內(nèi)將是到處林立塔吊、大興土木的時(shí)期。而以目前石家莊市轄區(qū)2,180,677人，50多萬(wàn)戶，年均人口機(jī)械增長(zhǎng)率0.437%，即便是戶籍制度的放寬吸引外地人的進(jìn)入，也不可否認(rèn)石家莊對(duì)住宅有效需求的速度遠(yuǎn)高不過(guò)供給的速度，石家莊房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)即是房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，是房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的競(jìng)爭(zhēng)，而這無(wú)疑是對(duì)實(shí)力還不夠強(qiáng)大的石家莊房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)，而同時(shí)還要面對(duì)眾多進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的外地巨頭房地產(chǎn)的挑戰(zhàn)。對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)而言改變過(guò)去的思路，調(diào)整戰(zhàn)略，尋求合作，進(jìn)行更為有競(jìng)爭(zhēng)力的資源整合是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的唯一出入。2023年在外地開(kāi)發(fā)商還未大量進(jìn)入之時(shí)，一塊近300畝的地塊被河北燕都地產(chǎn)以近1億元（折合33萬(wàn)/畝）奪得，而當(dāng)時(shí)能符合競(jìng)拍條件的開(kāi)發(fā)商還寥寥無(wú)幾；到了2023年，見(jiàn)下表，石家莊地價(jià)以2023多元/平方米奪得，相比一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)高出許多，而其中一塊總價(jià)4億元的地塊是由外地開(kāi)發(fā)商奪得。地價(jià)的提高是競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，而從某種程度上說(shuō)，地價(jià)決定了產(chǎn)品的定位，2023年的爭(zhēng)奪可以看出僅地價(jià)就已達(dá)到2500元/平方米（假定住宅容積率為2，樓面地價(jià)達(dá)到1200元/平方米，再考慮建安成本等），這類產(chǎn)品的價(jià)格在當(dāng)?shù)匾欢ㄊ侵懈叨水a(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)的加劇無(wú)疑使這類產(chǎn)品的供應(yīng)加劇，而石家莊這部分人群畢竟有限，因此這類產(chǎn)品有可能過(guò)熱發(fā)展。

表6拍賣(mài)地塊狀況代號(hào)位置用途占地奪標(biāo)價(jià)地面價(jià)奪標(biāo)公司005博雅莊園以西住宅90畝1.5億167萬(wàn)/畝2503元/平方米河北恒實(shí)003中山西路與師范街相交處住宅7.8畝1230萬(wàn)157萬(wàn)/畝2353元/平方米石家莊制藥006248畝4.3億173萬(wàn)/畝2593元/平方米天津天順表7石家莊基準(zhǔn)地價(jià)表（2023年）單位：元/平方米土地等級(jí)Ⅰ級(jí)地Ⅱ級(jí)地Ⅲ級(jí)地商業(yè)用地450032401995住宅用業(yè)用地855450165注：石家莊基準(zhǔn)地價(jià)2023年進(jìn)行調(diào)整，相比98年等級(jí)更為細(xì)化2.2.2東南區(qū)域成為主戰(zhàn)場(chǎng)，主要以中高端產(chǎn)品為主最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的資料表明，高收入占1％，中產(chǎn)占30％，低收入占70％?，F(xiàn)在石家莊買(mǎi)房的主要是這1％和30％。有很多戶有多套房，缺房戶不多，房子的租價(jià)也很便宜，因此從量上，石家莊房子并不緊缺。經(jīng)過(guò)了房改后，這部分1%和30%的收入較高的人群對(duì)自己的住房條件不滿意，并不是追求高檔，但需要更好的戶型、更大的居住面積、更好的樓層和地段。世紀(jì)花園和博雅莊園、筑業(yè)花園的熱銷(xiāo)就說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在石家莊房產(chǎn)價(jià)格比較高，漲幅也比較大，主要是供需矛盾。另外，也有市政的大規(guī)模投入帶來(lái)的地產(chǎn)的普遍升值。從城市的規(guī)劃來(lái)看，城市的發(fā)展方向是東南區(qū)域，規(guī)劃用途主要是居住用地和工業(yè)用地。由于東南區(qū)域比CBD可開(kāi)發(fā)量大、位于二環(huán)內(nèi)比開(kāi)發(fā)區(qū)距離市區(qū)近、配套相對(duì)更完善，東南區(qū)域?qū)⒊蔀橹鲬?zhàn)場(chǎng)，以中端、高端產(chǎn)品為主。低檔房的前景不樂(lè)觀，石家莊市從2023年開(kāi)始推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，到目前為止，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)竣工面積206萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入家庭，其價(jià)格相對(duì)商品房便宜，與同地段商品房相比，每平方米差價(jià)在300元左右，價(jià)格基本保持在每平方米1400-1600元之間，戶型一般控制在60-110平方米。到目前已解決了3萬(wàn)多戶中低收入家庭的住房問(wèn)題。而現(xiàn)在很多城中村改造缺恰恰推出了大量的低檔房。年均開(kāi)發(fā)40萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)適用房多集中在北二環(huán)外與西二環(huán)外，對(duì)中高檔產(chǎn)品針對(duì)的客戶群體不造成影響。表82023年計(jì)劃開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房序號(hào)項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)規(guī)模（總建筑面積）1紅星花園北二環(huán)外熱電二廠附近8萬(wàn)平方米2中山小區(qū)北二環(huán)外未知3東鑫花園西二環(huán)外保龍倉(cāng)附近未知4玉龍花園西二環(huán)外玉村附近６５萬(wàn)平方米5富城花園南二環(huán)附近１０萬(wàn)平方米6恒立園小區(qū)北二環(huán)桃園村附近１０萬(wàn)平方米7趙苑小區(qū)趙陵鋪附近２３萬(wàn)平方米8安苑小區(qū)南二環(huán)附近４５萬(wàn)平方米資料來(lái)源：石家莊房改辦2.2.3中高端項(xiàng)目高性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)中高端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將是性價(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)（產(chǎn)品定位、人性化、智能化的社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)配套、主題鮮明深入人心的現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)手段）。石家莊市商品住房除在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來(lái)越走向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要樓盤(pán)品質(zhì)指標(biāo)。精裝修的同時(shí)，高品質(zhì)而不是高檔化的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者的認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使開(kāi)發(fā)商更注重產(chǎn)品內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。繼釣魚(yú)臺(tái)名邸、銀都花園等精裝修住宅項(xiàng)目后，近兩年，陽(yáng)光華苑、心海假日、筑業(yè)花園廣場(chǎng)等項(xiàng)目以及近日新開(kāi)盤(pán)的新天地·自然康城都部分或全部以精裝修住宅供應(yīng)市場(chǎng)。2.2.4部分熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)上漲上漲區(qū)域?yàn)闁|南區(qū)、市中心、CBD區(qū)，主要特點(diǎn)是受規(guī)劃、政策、土地、市場(chǎng)需求等影響，市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品會(huì)考慮越來(lái)越人性化、越來(lái)越精致，性價(jià)比趨于合理，綜合成本會(huì)上升，房?jī)r(jià)自然也會(huì)有一定漲幅。隨著城市規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程的加快和城市化發(fā)展速度的提升，石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化的發(fā)展將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，但城區(qū)居住環(huán)境的改善和城市的整體增值使城區(qū)市場(chǎng)仍將扮演重要的角色。評(píng)價(jià)：今后幾年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持供需兩旺狀態(tài)，但供給的增長(zhǎng)速度會(huì)快于有效需求的增長(zhǎng)速度，尤其是中高端項(xiàng)目的供需。東南區(qū)域、市中心、CBD會(huì)成為熱點(diǎn)區(qū)域，而東南區(qū)域由于城市發(fā)展的趨勢(shì)，土地成本的提高等，市民看好等因素使其將成為中高端市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈；對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)而言，改變過(guò)去的思路，調(diào)整戰(zhàn)略，尋求合作，進(jìn)行更有競(jìng)爭(zhēng)力的資源整合是應(yīng)對(duì)內(nèi)外挑戰(zhàn)的唯一出入。2.3綜述通過(guò)以上對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)的分析，認(rèn)為今后幾年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供需兩旺勢(shì)頭，但競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，尤其是中高端產(chǎn)品；鑒于本案所處東南區(qū)域的發(fā)展勢(shì)頭，適宜發(fā)展中高端產(chǎn)品；東南區(qū)域是石家莊未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域之一，但也容易過(guò)快出現(xiàn)供大于求局面。面對(duì)眾多外來(lái)房地產(chǎn)商進(jìn)入的市場(chǎng)，要求當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商要充分利用其地緣、政府等資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)外援，尋求合作，形成更具競(jìng)爭(zhēng)力的資源整合，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我司眾多成功的奧林匹克花園項(xiàng)目形成的品牌優(yōu)勢(shì)和資源整合能力，是合作成功的重要砝碼。3項(xiàng)目所在區(qū)域——裕華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1裕華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1.1城市規(guī)劃對(duì)裕華區(qū)的影響根據(jù)石家莊2023—2023年總體規(guī)劃，石家莊的城市中心向東南移。東南區(qū)域規(guī)劃采取“一帶四點(diǎn)四片區(qū)”的結(jié)構(gòu)，主要是居住用地和工業(yè)用地。南王村所在裕華區(qū)將作為城市副中心、體育中心、區(qū)行政中心，建設(shè)具有一定規(guī)模的城市次一級(jí)大、中型公共設(shè)施，市政配套將逐漸完善。建成后將成為省會(huì)新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)地區(qū)，將吸引更多的物流、資金流、人流，必將對(duì)城市的發(fā)展、人民的生活改善帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。3.1.2城中村改造對(duì)裕華區(qū)的影響裕華區(qū)城中村改造目前有5個(gè)較大的改造項(xiàng)目群：“城中村”改造綠色社區(qū)項(xiàng)目群、槐南路——體育大街金十字走廊現(xiàn)代商貿(mào)項(xiàng)目群、東南二環(huán)大型特色專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目群、宋營(yíng)高科技工業(yè)園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目群、東南分區(qū)省市重大工程項(xiàng)目群。該區(qū)將投資10億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)“五橫六縱”11條路，同時(shí)體育中心、南部大學(xué)城等省市重大項(xiàng)目正在積極的前期準(zhǔn)備工作中。目前，東王、方北等10個(gè)村的城中村改造已經(jīng)全面啟動(dòng)。本案屬于城中村改造項(xiàng)目之一。3.1.3裕華區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀已建和在建的住宅小區(qū)目前在裕華區(qū)知名度比較高的有：針對(duì)中低等收入人群的卓達(dá)花園、神興小區(qū)，針對(duì)中等收入人群的新天地·自然康城，針對(duì)中高等收入人群的世紀(jì)花園。就目前裕華區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，還比較缺乏定位精確、產(chǎn)品優(yōu)良的高性價(jià)比的產(chǎn)品。但裕華區(qū)城中村改造已吸引了不少外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年該區(qū)將投資近百億，新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積100萬(wàn)平方米以上，這些項(xiàng)目勢(shì)必在產(chǎn)品上會(huì)有進(jìn)一步的提高，也勢(shì)必加劇該區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。表9裕華區(qū)項(xiàng)目均價(jià)及戶型面積一覽項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）國(guó)際城2300（多層）、2800（小高層）100新天地·自然康城23006卓達(dá)小區(qū)222867神興小區(qū)204817世紀(jì)花園3000左右2.43.2重點(diǎn)樓盤(pán)個(gè)案分析以下為本案區(qū)域市場(chǎng)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目，以國(guó)際城、新天地、心海假日、天山·水榭花都為代表的一批項(xiàng)目市場(chǎng)反映均良好。下表對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目作為重點(diǎn)樓盤(pán)分析。表10重點(diǎn)樓盤(pán)個(gè)案分析項(xiàng)目國(guó)際城新天地·自然康城天山·水榭花都心海假日位置交通裕華區(qū)槐中路裕華區(qū)塔北路99號(hào)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)珠峰大街218號(hào)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江大道1號(hào)占地面積667畝100畝1000畝左右近千畝建筑面積80萬(wàn)平米不詳約70萬(wàn)不詳容積率1.8不詳1.07不詳開(kāi)發(fā)商石家莊慧彀科技城開(kāi)發(fā)石家莊市長(zhǎng)安區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中潤(rùn)地產(chǎn)投資商pep基金亞太地區(qū)管理機(jī)構(gòu)（香港）石家莊燕華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

不詳不詳代理商Flamingo上海安瑞機(jī)構(gòu)深圳同致地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)·同致行北京龍尊廣告（原世尊龍）平均價(jià)格2600（多）、3300（小高層）2600（300裝修）2780（480裝修）30002500—2600物業(yè)費(fèi)0.8（多）、1.2（小高層）0.7待定1銷(xiāo)售率一期80%一期80—90%一期剛開(kāi)盤(pán)二期80%主力戶型二居115、三居190、五居二居93、三居128、一居71三居123三居155二居90四居190主題概念以國(guó)際視野造城奧林匹克生活全面到來(lái)智者天作伴，水為鄰移民心海假日，享有綠卡產(chǎn)權(quán)。樓書(shū)中解釋是把綠卡還給健康，把綠色還給家園綠化率40%51.68%41.5%40%入住時(shí)間一期03年12月一期04年6月30日一期2023年7月二期2023年12月1日建筑形態(tài)多板、小高板、高層寫(xiě)字樓多板小高板、多板、townhouse多板、小高層配套設(shè)施小學(xué)、中學(xué)、科普中心、藏谷（前衛(wèi)藝術(shù)展廳）、公園幼兒園、會(huì)所、健身園小超市、小學(xué)、幼兒園、露天游泳場(chǎng)、周邊將引進(jìn)12023米的大型超市西邊有20萬(wàn)平米的城區(qū)綠化公園；三期將有休閑中心、商業(yè)街、社區(qū)幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房，提供DIY精裝（另加300、480元/平方米），毛坯房毛坯房，提供DIY以上是本案所在區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，它們具有下列幾個(gè)共同特征：1.都有明顯賣(mài)點(diǎn)，分別以國(guó)際生活、運(yùn)動(dòng)、水景、綠色最為流行的概念作為其項(xiàng)目主題；2.規(guī)模基本上都超過(guò)500畝（新天地.自然康城近百畝），項(xiàng)目自身配套基本齊全，配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所；3.社區(qū)規(guī)劃均考慮集中式廣場(chǎng)，設(shè)有停車(chē)庫(kù)，實(shí)行人車(chē)分流，綠化率都達(dá)到40%以上；4.建筑形式以多層板樓（6、7層為主）、小高板為主,天山·水榭花都有部分townhouse,都沒(méi)有高層住宅樓與塔樓形式；5.客戶90%為自住型客戶，多為改善居住條件；6.其中三個(gè)項(xiàng)目均可提供精裝修，從銷(xiāo)售情況來(lái)看，也逐漸得到認(rèn)可；7.均價(jià)都在2700元/平方米左右，以新天地·自然康城價(jià)格略低（毛，2300元/平方米），一期銷(xiāo)售情況均良好。8.在設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)等方面均表現(xiàn)出與深圳、北京、上海或外國(guó)單位合作。3.3綜述通過(guò)對(duì)本案所處區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查分析，可以看出所處區(qū)域的規(guī)劃等外部政策因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有積極影響。由于東南區(qū)域比其它區(qū)域可開(kāi)發(fā)面積大，目前區(qū)域內(nèi)已涌現(xiàn)出大盤(pán)，從規(guī)劃到配套到營(yíng)銷(xiāo)都有一定特點(diǎn)。區(qū)域中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)已初見(jiàn)端倪，這一方面使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)提前到來(lái)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)促使競(jìng)爭(zhēng)向品牌、向規(guī)模、向服務(wù)轉(zhuǎn)變；另一方面營(yíng)造了區(qū)域市場(chǎng)中、高端產(chǎn)品的整體形象，為本案定位為中高端項(xiàng)目營(yíng)造區(qū)域環(huán)境。4客群特征分析通過(guò)以上各方面分析，決定了本案的定位必然是針對(duì)中高等收入客群的中高端住宅項(xiàng)目。我司調(diào)研人員結(jié)合我司“奧林匹克花園”健康住宅等特點(diǎn)有針對(duì)性地進(jìn)行了的調(diào)研，以及綜合石家莊搜房和地坤置業(yè)調(diào)研的部分結(jié)論，對(duì)這部分人群做出以下分析判斷。4.1客群特征石家莊中高等收入人群的家庭收入：3000元/月以上年齡：25－55歲文化程度：中專及高中以上職業(yè)：私營(yíng)小業(yè)主、村委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)的高層管理人員、政府公務(wù)員、教師及學(xué)校管理人員家庭狀況：子女0—10歲居多，但村委領(lǐng)導(dǎo)子女5—23歲居多購(gòu)房目的：為改善自我居住條件或者為子女購(gòu)買(mǎi)，希望有更高檔次的房屋，更高檔的居住環(huán)境4.2購(gòu)房偏好特征對(duì)健康住宅的重視程度空前，94.93%的人認(rèn)為重要在調(diào)查人群中，認(rèn)為“非常重要”的占7.5%；認(rèn)為“很重要”占33.42%；認(rèn)為比較重要的占24%；認(rèn)為不太重要的占5.07%。調(diào)查結(jié)果說(shuō)明石家莊人對(duì)健康住宅十分重視。健康住宅的首選要素是區(qū)域環(huán)境和綠化率消費(fèi)者最看重區(qū)域環(huán)境和綠化率，均占總健康評(píng)分的19%，其次是配套設(shè)施、建材環(huán)保和空氣質(zhì)量，占14%、13%、13%，戶型和水質(zhì)也占一定的比重。與環(huán)境綠化率等“硬指標(biāo)”相比，容積率是相對(duì)較“軟”的指標(biāo)。健康的戶型首先是采光通風(fēng)好采光好和通風(fēng)好比重最大，分別占23%、22%。此后依次是“私密性”、“空間布局”、“視野景觀”、“日照充足”。值得注意的是，衛(wèi)生間的通風(fēng)、采光已引起大多數(shù)購(gòu)房者的重視。有20.55%的認(rèn)為衛(wèi)生間必須有明窗的占20.55%，認(rèn)為“應(yīng)該有”的占50.99%,只有28.46%的人認(rèn)為關(guān)系不大。健康的樓型首選多層與聯(lián)排石家莊消費(fèi)者對(duì)多層板樓最認(rèn)可，占23.16%,其次是聯(lián)排別墅,占21.65%。然后是單體別墅、小高層板樓、高層板樓和塔樓。石家莊住宅建筑仍以多層板樓為主,近兩年,隨著中心區(qū)地價(jià)的上漲,小高層板樓已呈逐年增多趨勢(shì),并日漸被石家莊人所接受。由于建筑成本較高以及通風(fēng)、采光等方面的原因,高層板樓和塔樓一直不被石家莊市民所認(rèn)可。房型偏好在住房結(jié)構(gòu)上，主要為平層，錯(cuò)層和躍層也有相當(dāng)比例。有49.75%的消費(fèi)者選擇平層，錯(cuò)層占32.84%，躍層占17.41%。

戶型偏好調(diào)查顯示，居民的置業(yè)購(gòu)買(mǎi)意向中，二居和三居受到青睞。選擇三居的最多，占51.24%，二居其次，占34.33%。對(duì)一居、四居、五居及以上的選擇分別是7.46%、5.97%、1%。面積偏好目前戶均建筑面積近60平方米，超過(guò)8成的家庭使用面積在60平方米以下，而且多是過(guò)去一間半和兩間半的老戶型，實(shí)際居住條件并沒(méi)有多大改善。100—150平米需求最大，100—150平米的三居室是主要選擇，60—100平米的二居也比較受歡迎。區(qū)域偏好選擇在裕華區(qū)置業(yè)的人最多，占44.28%；橋西區(qū)其次，占23.28%；開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)均為8.96%；新華區(qū)占5.79%；其它區(qū)域?yàn)?.73。

能接受的單價(jià)下表對(duì)石家莊新建和已建項(xiàng)目中，比較有特色的樓盤(pán)進(jìn)行了初步統(tǒng)計(jì)，這些針對(duì)中高收入人群的樓盤(pán)的均價(jià)約為3100元/平米，在開(kāi)盤(pán)后半年到一年之間，銷(xiāo)售量一般在80%左右，顯示石家莊中高收入人群可以接受2800元/平米的住房?jī)r(jià)格。表11中高檔項(xiàng)目均價(jià)項(xiàng)目名稱國(guó)際城華脈新村新天地·自然康城陽(yáng)光水岸銀都花園博雅莊園心海假日天山·水榭花都燕都花園均價(jià)330035002600-2780270040003350260030002800能接受的總價(jià)按照三成首付，七成按揭來(lái)計(jì)算，有近70%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi)總價(jià)在30萬(wàn)以下的房子，有30%左右的消費(fèi)者能支付總價(jià)30萬(wàn)元以上的房子，有22.66%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi)總價(jià)在17萬(wàn)元以下的房子。4.3綜述通過(guò)以上對(duì)客群特征以及購(gòu)房偏好特征調(diào)研的結(jié)果，主要對(duì)購(gòu)房偏好進(jìn)行歸納。①絕大部分人偏好健康住宅；②健康住宅首選因素是環(huán)境與綠化，容積率不是最為關(guān)注；③健康戶型采光通風(fēng)最重要；④健康樓型為板樓與聯(lián)排別墅，其次為小高層；⑤房型最偏好平層，錯(cuò)層與躍層有相當(dāng)比例；⑥戶型最偏好三居與二居；⑦面積最偏好100－150平方米，60－100平方米也較受歡迎；⑧區(qū)域最為偏好裕華區(qū)，占44%；⑨能接受單價(jià)2800元/平方米；⑩能接受總價(jià)30萬(wàn)左右。市場(chǎng)定位篇1本案競(jìng)爭(zhēng)力分析1.1本案的項(xiàng)目分析1.1.1區(qū)位項(xiàng)目地點(diǎn)：石家莊市裕華區(qū)南王村占地面積：約1022畝容積率：≤2（擬定）1.1.2基本情況本案地塊平面為基本規(guī)整，地塊內(nèi)高差不大，沒(méi)有明顯的高低起伏?，F(xiàn)用地狀況為農(nóng)民居住用地和耕地，其中農(nóng)民居住用地687畝，耕地335畝。1022畝地塊邊界大體呈現(xiàn)出“”形狀，中間有8條市政道路穿過(guò)，地塊零散，勢(shì)必會(huì)影響社區(qū)規(guī)劃的整體性與系統(tǒng)性。地塊下底區(qū)域?yàn)楦?，可作為一期開(kāi)發(fā)用地；其他部位為農(nóng)民居住用地。1.1.3交通狀況分析地塊周邊交通條件目前尚不理想，公交網(wǎng)絡(luò)未形成，目前與外界連接的公交線路有6、26、12、33、42路公交專線。1.2本案周邊居住質(zhì)量分析1.2.1交通條件本案地塊周邊規(guī)劃的道路都在30米以上，現(xiàn)狀四周都有近10米寬的道路，它們與境內(nèi)東西貫通的裕華路、南二環(huán)、南北貫通的體育大街、以及規(guī)劃道路建華大街構(gòu)成了較為便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。從本案到市中心乘公交車(chē)20分鐘、騎自行車(chē)約30分鐘，公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)未形成，交通條件一般。1.2.2自然環(huán)境在對(duì)中國(guó)47個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告中，石家莊的環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力位居45位，被評(píng)價(jià)為“城市污染比較嚴(yán)重，環(huán)境質(zhì)量不容樂(lè)觀，環(huán)境舒適度不佳，自然環(huán)境不夠優(yōu)美”。石家莊一年內(nèi)大部分時(shí)間為輕度污染，小部分時(shí)間為良。本案地塊所處區(qū)域是石家莊大氣環(huán)境最好的區(qū)域，但除了空氣較清新外，景觀資源諸如水景較為缺乏。本案的綠化條件不錯(cuò)，按規(guī)劃要求與地塊緊鄰的三條交通干道有30－60米的綠化帶。1.2.3人文景觀環(huán)境本案地塊周邊大學(xué)學(xué)院集中，人文氣氛較濃厚，有河北醫(yī)科大學(xué)、河北科技大學(xué)、河北城鄉(xiāng)建設(shè)學(xué)校、市第二教育學(xué)院、石家莊郵政高等?？茖W(xué)校、石家莊電力學(xué)校等；另外，在本案北面還有石家莊最大的免費(fèi)公園-世紀(jì)公園，與世紀(jì)高爾夫球場(chǎng)。1.2.4生活配套設(shè)施本案市政配套設(shè)施完善，自來(lái)水、天然氣、集中供熱主管線已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)，排污可雨污分流。生活設(shè)施配套相比二環(huán)內(nèi)其它區(qū)域較欠佳，只有一、兩所中小學(xué)以及兩個(gè)大型醫(yī)院，但距離本案用地3公里以內(nèi)；大型現(xiàn)代商業(yè)配套缺乏，但在本案東側(cè)正在籌建1.2萬(wàn)平方米卓達(dá)商業(yè)城。1.3本案條件與資源分析在了解市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的影響前提下，對(duì)本案現(xiàn)有的各種資源進(jìn)行整合，進(jìn)一步明確目標(biāo)市場(chǎng)，充分發(fā)揮整合能力以提高本案的競(jìng)爭(zhēng)力。本處僅對(duì)一般初步條件進(jìn)行分析。1.3.1條件分析（1）用地條件本案用地上居住南王村村民3346人，村莊面積687畝，拆遷補(bǔ)償具體方案尚未確定，規(guī)劃控制條件也尚未公布，但本案居住用地的地形地貌不復(fù)雜，不過(guò)比較零散，故可預(yù)見(jiàn)的建筑類型選擇空間較大，各地塊定位需分組團(tuán)考慮。（2）城市建設(shè)和規(guī)劃條件根據(jù)裕華區(qū)的規(guī)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)都將優(yōu)于舊城區(qū)，本案地塊也將隨著區(qū)建設(shè)、規(guī)劃而具有很高的升值潛力。從規(guī)劃可知緊鄰本案地塊的西側(cè)將建設(shè)①占地65.13公頃的體育中心，該中心建成后將是石家莊最完備的場(chǎng)館，將為市民提供更好的康體健身場(chǎng)所，為河北省與石家莊市舉辦大型賽事提供條件；②占地133.2畝，投資1.63億的裕華區(qū)行政中心，明年建成投入使用，建成后將是城市景觀一大亮點(diǎn)。在石家莊百項(xiàng)工程中，2條步行街建設(shè)和市區(qū)內(nèi)6條道路建設(shè)是其中重中之中，而其中1條步行街和4條道路建設(shè)與本案地塊有直接影響。①大石門(mén)飲食文化步行街，位于建華大街和東崗路交口處，緊鄰本案地塊的西北側(cè)，是集物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)于一體的專項(xiàng)中心型飲食文化步行街。建成后將成為新興的城市景觀，石家莊市餐飲業(yè)中一道靚麗的風(fēng)景線。②四條道路，本案地塊西側(cè)的體育大街拓寬工程、穿越本案地塊南北向的建華南大街貫通工程、本案地塊北側(cè)的東崗路工程、穿越本案地塊東西向的塔南路工程。（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件龍海公司與南王村達(dá)成的初步意向是，每畝征地費(fèi)56萬(wàn)，拆除后南王村新村建設(shè)占地約300畝，其中建30萬(wàn)平方米村民住宅，12萬(wàn)平方米商業(yè)用房。一期建村民住宅12萬(wàn)平方米，新村占地115畝，20萬(wàn)商業(yè)住房，占地159畝。（4）項(xiàng)目成本條件本案屬于城中村改造工程之一，享受城中村改造政策。具體表現(xiàn)在：①土地出讓金，用于安置村民的住宅建設(shè)用地、用于改造范圍內(nèi)的主次干道和公建公益設(shè)施的用地，按劃拔方式供應(yīng)，免交土地出讓金；用于商品房用地，按規(guī)定繳納，土地出讓金的60%用于彌補(bǔ)城中村改造資金，其余40%交省政府。②免收費(fèi)用，住宅項(xiàng)目免交市政配套費(fèi)等140元/平方米與舊城改造費(fèi)（新征耕地每畝2萬(wàn)元）。③收費(fèi)項(xiàng)目，中學(xué)增建費(fèi)等55元/平方米注：本項(xiàng)目考慮建地下室，故上面標(biāo)準(zhǔn)采用的是建地下室時(shí)應(yīng)免、交條款。基于以上條款，本案折合可銷(xiāo)售面積116萬(wàn)（考慮6萬(wàn)公建配套）計(jì)單價(jià)成本，粗略估算1.土地成本（征地費(fèi)與出讓金）每畝土地費(fèi)用約為70萬(wàn)元，603元/平方米；2.前期費(fèi)用（包括中學(xué)增建費(fèi)、公建地費(fèi)）108元/平方米；3.建安費(fèi)（首期考慮住宅、商業(yè)、公建配套設(shè)施等）900元/平方米；4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)外）175元/平方米；5.期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）167元/平方米；6.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)69元/平方米；總成本費(fèi)用：2160元/平方米。將營(yíng)業(yè)稅計(jì)入，則綜合成本2280元/平方米（毛），那么為了保證本案首期的盈虧平衡，均價(jià)應(yīng)以2300平方米起價(jià)（與周邊項(xiàng)目比較具有低價(jià)高性能優(yōu)勢(shì)）。1.3.2資源分析（1）規(guī)模資源本案占地面積約1022畝，總用地面積為68公頃，按容積率1.8估算，估計(jì)總建筑面積122萬(wàn)平方米，可提供11000余套住房（按每套110平米預(yù)計(jì)），屬大規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)模資源的優(yōu)勢(shì)在于發(fā)展空間大，可提供的產(chǎn)品多樣化，配套也可齊全化，作為銷(xiāo)售主體的產(chǎn)品可大批量開(kāi)發(fā)，對(duì)降低成本有利，但同時(shí)亦要求嚴(yán)格的成本控制和優(yōu)化資金的運(yùn)用。大盤(pán)項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及市場(chǎng)接受度最為重要，前期發(fā)展得好，對(duì)中后期的開(kāi)發(fā)是一種慣性推動(dòng)力，產(chǎn)品和價(jià)格得到了再發(fā)展的空間。前期發(fā)展失利，對(duì)中后期開(kāi)發(fā)具較大的負(fù)面性影響，使項(xiàng)目陷入被動(dòng)局面。本案在開(kāi)發(fā)過(guò)程中強(qiáng)調(diào)控制成本及優(yōu)化資金運(yùn)作的重要性，當(dāng)務(wù)之急是，搞好首期的開(kāi)發(fā)，使其在本市乃至全省產(chǎn)生大的影響力。所以，本案的開(kāi)發(fā)過(guò)程中要考慮到可持續(xù)發(fā)展因素。（2）品牌資源本案作為奧林匹克花園的連鎖項(xiàng)目之一，先天打上“奧園品牌”的烙印。奧園品牌在全國(guó)各主要城市遍地開(kāi)花，南奧、上奧、廣奧、北奧等奧園的熱銷(xiāo)便為明證。奧園品牌在市場(chǎng)上已獲得了一定知名度，形成了產(chǎn)品品牌統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)，這些品牌前期發(fā)展成果，是本案引入既有的經(jīng)驗(yàn)及成果，也是本案最重要的優(yōu)勢(shì)。品牌對(duì)于項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，核心在于形成競(jìng)爭(zhēng)差異。其結(jié)果是縮短消費(fèi)者的認(rèn)知和接受過(guò)程，降低推廣成本，并形成一定程度的消費(fèi)忠誠(chéng)度。奧園品牌所能提供的，就是奧園品牌對(duì)項(xiàng)目的消費(fèi)者認(rèn)知優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到快速打開(kāi)熱銷(xiāo)局面的戰(zhàn)略目標(biāo)。雖然由于地域的不同，項(xiàng)目自身及消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)不同，前期需要宣傳引導(dǎo)，但與創(chuàng)造新品牌的相比，不僅節(jié)約時(shí)間的成本，而且降低了風(fēng)險(xiǎn)。石家莊奧林匹克花園，作為奧園品牌“奧龍計(jì)劃”的重要成員，必須具備關(guān)聯(lián)性和延續(xù)性，強(qiáng)調(diào)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。本案定位應(yīng)建立在南奧、上奧、北奧優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)之上，并結(jié)合石家莊本土市場(chǎng)的獨(dú)特性進(jìn)行創(chuàng)新。1.4綜述通過(guò)對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)力的分析，本案做為中高端項(xiàng)目具有發(fā)展?jié)摿Γ≌陌l(fā)展方向可為相對(duì)低價(jià)位、高品質(zhì)、高附加值的具有良好性價(jià)比的項(xiàng)目。但目前交通條件、周邊配套條件還不夠成熟，而且更為關(guān)鍵的是本案地塊不規(guī)整，散亂且規(guī)模不等，對(duì)于整體性規(guī)劃增加困難；同時(shí)項(xiàng)目用地上除了商業(yè)開(kāi)發(fā)，還要進(jìn)行新村建設(shè)，由于兩類人群的生活習(xí)慣、文化背景都有所不同，勢(shì)必對(duì)吸引中高端客戶群體增加難度。從資源條件上看，本案具有吸引中高端客戶群體的優(yōu)勢(shì)。一是規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這一點(diǎn)不遜色于周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；二是與我司“奧林匹克花園”的結(jié)合使之具備品牌優(yōu)勢(shì)，而這一點(diǎn)優(yōu)勝于周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。具體優(yōu)劣分析見(jiàn)S.W.O.T分析。另外值得一提的是，鑒于本案千余畝的規(guī)模以及行政中心、最完備的體育中心、最大的公園、高爾夫球場(chǎng)、中心型飲食步行街、寬闊的道路、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)質(zhì)“配套”前景，加以獨(dú)一無(wú)二的“奧林匹克”無(wú)形影響，使本案用地不應(yīng)僅僅單純具備住宅功能，同時(shí)應(yīng)充分考慮其商業(yè)用途物業(yè)，將其商業(yè)功能融入裕華區(qū)功能，做為裕華區(qū)功能的一部分，提升地塊價(jià)值，體現(xiàn)區(qū)位價(jià)值的最大化。

2本案的S.W.O.T分析2.1優(yōu)勢(shì)(Strength)開(kāi)發(fā)規(guī)模大，可持續(xù)開(kāi)發(fā)空間廣闊，開(kāi)發(fā)模式靈活；具“奧林匹克花園”的品牌優(yōu)勢(shì)與資源整合力；能借“奧林匹克花園模式”有效地營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)壁壘；東南區(qū)域的定位吸引物質(zhì)流、資金流、人流的聚集；“一街四路”的建設(shè)先行帶動(dòng)區(qū)域的活力；借助建設(shè)中的體育中心，“奧林匹克花園”理念能與之很好結(jié)合；周邊良好的人文環(huán)境與自然環(huán)境；本案自身優(yōu)良的性價(jià)比。2.2劣勢(shì)(Weakness)生活配套設(shè)施尚不完善本案地塊目前為農(nóng)耕地，生活配套設(shè)施一般，除了可通電通水外，基本上缺乏商業(yè)配套設(shè)施。交通網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá)同一板塊內(nèi)土地供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)激烈化。開(kāi)發(fā)商本身經(jīng)驗(yàn)不足，暫缺乏品牌實(shí)力和市場(chǎng)信服力。在本案周邊正在發(fā)售的項(xiàng)目，具有一定亮點(diǎn)而價(jià)位較低，形成直接競(jìng)爭(zhēng)。2.3機(jī)會(huì)(Opportunity)市政道路、體育中心與行政中心的建設(shè)，是本案外部利好因素。本案目前交通狀況、生活配套尚不完備，但當(dāng)“一街四路”的建成使用（據(jù)報(bào)今明兩年可以投入使用）對(duì)于本案是一重大的利好因素，不僅交通狀況可以得到大幅改善，生活配套也隨之完備，同時(shí)亦可在營(yíng)銷(xiāo)上大做文章。奧園品牌的導(dǎo)入奧園品牌的導(dǎo)入，很大程度上改善了發(fā)展商品牌實(shí)力的不足，奧園開(kāi)發(fā)理念及模式導(dǎo)入，很大程度上彌補(bǔ)了開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的不足，有利于增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。專業(yè)顧問(wèn)公司的介入，具體落實(shí)奧園的操作。使其優(yōu)越條件落實(shí)到開(kāi)發(fā)過(guò)程中去。奧園開(kāi)發(fā)模式的導(dǎo)入奧園開(kāi)發(fā)模式導(dǎo)入本案，使本案有效地在主題概念、品牌等要素營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)壁壘，創(chuàng)造差異性。周邊市場(chǎng)尚處于初步開(kāi)發(fā)狀態(tài)，盡早入市，有利于快速搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)開(kāi)創(chuàng)品牌。本案所處區(qū)位，城中村改造土地儲(chǔ)備量大，已有不少達(dá)成協(xié)議但多數(shù)處于前期階段，盡早入市，獲得品牌信譽(yù)力，有利于后期的開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)潛力空間較大裕華區(qū)作為城市副中心的建立，尚處于新興的市場(chǎng)，后續(xù)發(fā)展?jié)摿︻H大，意味著有相當(dāng)數(shù)量與質(zhì)量的客戶群可供吸納。2.4風(fēng)險(xiǎn)(Treat)本案地塊零散、新村建設(shè)與商業(yè)住宅聯(lián)建對(duì)形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)社區(qū)存在風(fēng)險(xiǎn)由于本案地塊零散，被8條道路分割，并且局部有小型地塊，這對(duì)于規(guī)劃的整體性存在一定難度；同時(shí)由于本案屬于城中村改造項(xiàng)目，首先考慮新村建設(shè)用地位置，其次才考慮商業(yè)住宅建設(shè)用地位置，這就需要協(xié)調(diào)好兩者地塊關(guān)系，即讓農(nóng)民對(duì)新村用地位置滿意，又要讓商業(yè)住宅用地具有很好的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本案開(kāi)發(fā)規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、供應(yīng)面積大，面臨市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)大。營(yíng)銷(xiāo)工作存在壓力，尤其是首期的銷(xiāo)售狀況。面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致不確定性風(fēng)險(xiǎn)由于東南分區(qū)的建設(shè)，以及城中村改造的力度，加劇了中高端項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，增加了不確定性因素。2.5綜述本案的定位既要清醒地認(rèn)識(shí)本案的劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)，又要充分利用本案的優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，引入“奧林匹克花園”連鎖經(jīng)營(yíng)模式，利用OGM（奧林匹克花園管理公司）品牌、經(jīng)驗(yàn)和管理優(yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)地塊缺陷。3項(xiàng)目定位建議根據(jù)對(duì)本案市場(chǎng)以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)的分析，本處對(duì)項(xiàng)目定位做出建議，從整體性規(guī)劃角度綜合考慮住宅與其它商業(yè)性物業(yè)整體定位，但限于本篇可研分析側(cè)重于住宅市場(chǎng)，只對(duì)住宅類物業(yè)目標(biāo)客戶群體做出定位。3.1住宅類目標(biāo)客戶群體定位依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研篇對(duì)客戶群體特征及購(gòu)房偏好的研究，再結(jié)合本案所處區(qū)域和本案的競(jìng)爭(zhēng)力分析，進(jìn)一步對(duì)目標(biāo)客戶群體定位為：追求生活品質(zhì)、生活環(huán)境；向往簡(jiǎn)約、休閑運(yùn)動(dòng)、健康生活的首次、二次置業(yè)者，其中部分人群偏好商鋪投資。首次置業(yè)：（追求高品質(zhì)生活）有一定資金積蓄，對(duì)生活素質(zhì)有較高要求的石家莊市高收入人群，政府官員、村鎮(zhèn)干部、企業(yè)高管及私營(yíng)業(yè)主。他們成天生活在鋼筋水泥從柱里，鱗次櫛比寫(xiě)字樓里，節(jié)奏越來(lái)越快，信息越來(lái)越多，物質(zhì)越來(lái)越豐富，思維越來(lái)越活躍，他們渴望過(guò)上悠閑，自由自在的生活，渴望在閑瑕之中運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)，一種無(wú)處不在的運(yùn)動(dòng)生活。表12首次置業(yè)者特征檔案年齡25-35職業(yè)政府官員、村鎮(zhèn)干部、企業(yè)高級(jí)職員、私營(yíng)業(yè)主（外地與當(dāng)?shù)兀┪幕尘坝幸欢ǖ慕逃A(chǔ)、中專至以上學(xué)歷者是我們首先的主要對(duì)象區(qū)域石家莊市中心及東北區(qū)、西南區(qū)、東南區(qū)消費(fèi)心理具有一定的理性消費(fèi)觀，不盲目追求低價(jià)格、追求高水準(zhǔn)生活質(zhì)素、追求簡(jiǎn)約、時(shí)尚、潮流的生活，看好地段的升值潛力特征總結(jié)1、關(guān)注生活、重視親情、關(guān)注下一代成長(zhǎng)2、理性為基礎(chǔ)、感性為指引3、愛(ài)好運(yùn)動(dòng)、追求健康活力4、關(guān)注地段的升值潛力二次置業(yè)者（改善生活環(huán)境）二次置業(yè)者多為是對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境不滿意，需要改善居住環(huán)境，具體表現(xiàn)類型如下：“以小換大”型屬于“小房換大房”這種情況的消費(fèi)者，他們目前的居住面積在40—80平方米，年齡在25至50歲之間，這部分群體占了“二次置業(yè)”人數(shù)的70％以上，所占比例相對(duì)較大，他們大多數(shù)目前居住在上世紀(jì)七八十年代所分的公房里。此類群體多數(shù)是改革開(kāi)放的受益者，相對(duì)年輕化，年齡在28-38歲之間，文化層次大專以上占80%，隨著社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈上升趨勢(shì)，具有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力或具有精湛的專業(yè)知識(shí)及技術(shù)，理性思維能力強(qiáng)，追求生活質(zhì)素，重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等，對(duì)房型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格，價(jià)格也是其重要考慮的因素。對(duì)居住環(huán)境素質(zhì)要求較高，追求自由個(gè)性與嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一，追求高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)社區(qū)，對(duì)現(xiàn)代化、科技化含量有較高的追求，此類客戶以自住為主，部分喜歡裝修一次到位?！吧崂锨笮隆毙陀捎诶鲜袇^(qū)與新市區(qū)城市配套、建設(shè)面貌等差別，一些消費(fèi)者開(kāi)始舍老求新，相對(duì)而言同品質(zhì)的住宅新市區(qū)的價(jià)格稍低，且升值潛力較大，想住高品質(zhì)住房的消費(fèi)者開(kāi)始選擇新市區(qū)即東南區(qū)。雖然在新市區(qū)，目前交通網(wǎng)絡(luò)還不足夠方便，但也同樣能吸引大部分買(mǎi)家。這部分人之所以選擇新區(qū)住宅是因?yàn)榭粗匦聟^(qū)的環(huán)境改善與價(jià)格升值，他們的愿望是花同樣多的錢(qián)享受到更高更好的生活。所以在盡可能控制總價(jià)的情況下將各功能分區(qū)考慮周到，盡可能做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用。他們除對(duì)房型、總價(jià)看重外，對(duì)社區(qū)環(huán)境，社區(qū)文化以及社區(qū)服務(wù)也很在意。“環(huán)境差換好”型這其中的消費(fèi)者又分兩部分，一部分是注重生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的年輕人，另一種是年齡偏大的老年人。并且這兩類人的收入都比較穩(wěn)定，屬“白領(lǐng)”階層。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，收入水平高，追求舒適生活享受，注重身份與品位，對(duì)樓盤(pán)區(qū)域檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，對(duì)區(qū)域盤(pán)的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶的考慮范圍。主要目標(biāo)對(duì)象為事業(yè)單位中、高層干部、成功人士、私營(yíng)企業(yè)老板。“功能配套差換好”型這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別談社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門(mén)都沒(méi)有，給生活帶來(lái)諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤(pán)而進(jìn)行二次置業(yè)。表13二次置業(yè)者特征檔案年齡30-60職業(yè)村鎮(zhèn)干部、個(gè)體工商戶、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)中高層干部，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)者，遷移至石家莊的外地人文化背景有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次區(qū)域市區(qū)，周邊城中村消費(fèi)心理1、對(duì)高尚生活有向往性2、消費(fèi)較理性，對(duì)產(chǎn)品要進(jìn)行多次比較，對(duì)房?jī)r(jià)考慮較多3、對(duì)孩子的成長(zhǎng)和老人的養(yǎng)老問(wèn)題考慮較多，尤其是子女教育問(wèn)題特征總結(jié)會(huì)考慮到孩子讀書(shū)和老人養(yǎng)老等具體問(wèn)題對(duì)小區(qū)配套要求甚高3.2市場(chǎng)定位3.1.1整體形象定位整片區(qū)域形象將會(huì)是一個(gè)集體育、商業(yè)、文化、住宅、服務(wù)于一體的石家莊市新興的城市副中心，具有現(xiàn)代特點(diǎn)的建筑群在大片集中綠地中猶如星辰爭(zhēng)相輝映。健康的、有活力的、清爽的、現(xiàn)代的、耳目一新的高尚型的運(yùn)動(dòng)健康住宅社區(qū)；現(xiàn)代化、智能性、標(biāo)志性的綜合樓與具有個(gè)性特色的商業(yè)街相得益彰。一顆璀璨的“奧林匹克花園”之星將閃耀在河北中南部的新興區(qū)域。3.1.2項(xiàng)目地塊規(guī)劃定位項(xiàng)目地塊擬建成石家莊奧林匹克花園，根據(jù)奧林匹克花園的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，奧林匹克花園需要建設(shè)成高綠化率的住宅生活小區(qū)；需要建設(shè)成環(huán)境優(yōu)美、景觀豐富、便于參與、交通便利、配套功能齊全的住宅小區(qū)；需要建設(shè)成能反映石家莊城市獨(dú)特景觀的住宅社區(qū)；需要建設(shè)成最適合人居的、智能化的住宅小區(qū)；需要建設(shè)成體現(xiàn)“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、和諧”、“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”的符合奧林匹克花園住宅文化的住宅小區(qū)。兼顧遠(yuǎn)期市場(chǎng)發(fā)展和開(kāi)發(fā)周期等因素，經(jīng)綜合分析，作以下規(guī)劃定位建議。（1）功能分區(qū)項(xiàng)目地塊整體是較為不規(guī)整的土地，根據(jù)功能需求主要分為集中商業(yè)區(qū)、沿街商業(yè)區(qū)、公建教育區(qū)、村民安置區(qū)和商業(yè)住宅區(qū)。劃分依據(jù)項(xiàng)目地塊交通道路網(wǎng)，中心區(qū)沿建華南大街兩側(cè)布局。（2）交通分析以塔北路、規(guī)劃路、塔南路、建華南大街、規(guī)劃街、翟營(yíng)南大街構(gòu)成項(xiàng)目地塊整體交通骨架，并自然形成9塊開(kāi)發(fā)土地，彼此交通與相關(guān)道路連接和聯(lián)系，符合城市道路整體規(guī)劃特點(diǎn)。各塊開(kāi)發(fā)土地依據(jù)面積大小，組織組團(tuán)級(jí)道路網(wǎng)，以機(jī)動(dòng)車(chē)道外環(huán)的形式實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，組團(tuán)內(nèi)部主要以宅間道、景觀道以及休閑健身步道組織非機(jī)動(dòng)車(chē)和人流交通。小區(qū)組團(tuán)自行解決停車(chē)問(wèn)題，以地面專用停車(chē)場(chǎng)、組團(tuán)道路一側(cè)地面停車(chē)位、地下停車(chē)場(chǎng)的形式組織機(jī)動(dòng)車(chē)的停放，根據(jù)未來(lái)發(fā)展以綠地形式預(yù)留停車(chē)位。設(shè)置足夠的方便和美觀的停放位置以服務(wù)于非機(jī)動(dòng)交通工具的停放。小區(qū)集中綠地和組團(tuán)綠地作為人流集中和分散的場(chǎng)所。3.1.3項(xiàng)目景觀規(guī)劃定位由于本案地塊彼此由城市道路自然分開(kāi)，所以要由若干獨(dú)立組團(tuán)組合形成統(tǒng)一的奧林匹克花園整體景觀，同時(shí)每個(gè)組團(tuán)都具有自己的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，形成不同的景觀效果。建華南大街作為重點(diǎn)規(guī)劃的沿街景觀帶，要體現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)中心的特點(diǎn)，組團(tuán)景觀區(qū)形成放射的點(diǎn)狀或線狀，并配合步行道或商業(yè)街規(guī)劃景觀帶。營(yíng)造小地形坡度，并根據(jù)組團(tuán)特點(diǎn)建造山景、水景等環(huán)境景觀。利用小區(qū)道路系統(tǒng)布置各種主題和休閑小景觀，充分體現(xiàn)人和景的互動(dòng)。由層次地形、植被，動(dòng)、靜、細(xì)小、宏大水體，形成點(diǎn)、線、面狀景觀區(qū)。3.1.4產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為集住宅、商業(yè)街、綜合樓為一體的綜合性建筑群。樓型：4.5層樓中樓（townhouse）、7層板樓、12層小高板、20層以上高層綜合樓、沿街底商住宅類房型：躍式、錯(cuò)層、平層、花園式頂層洋房住宅類戶型及面積及比例：二居，60－80平方米，占13%；80－100平方米，占25%三居，100－120平方米，占25%；120－140平方米，占25%四居，130－160平方米，占8%五居（樓中樓）160－200平方米，占4%小區(qū)內(nèi)主要配套：幼兒園、小學(xué)、奧林匹克大道、運(yùn)動(dòng)會(huì)所定位的理由（來(lái)源于前述對(duì)目標(biāo)客群的分析）：1、對(duì)多層的接受能力最強(qiáng)（頂層做花園洋房深受歡迎）；2、樓中樓（或townhouse）是目前市場(chǎng)較為缺乏的一類產(chǎn)品，對(duì)于追求生活品質(zhì)的人有相當(dāng)吸引力；3、小高層逐漸接受，這類人更看中社區(qū)的環(huán)境、住宅的性能、周邊的配套；4、高層綜合樓（集寫(xiě)字樓、商務(wù)中心、購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體）源自于地段作為商業(yè)用途的升值潛力，另一方面可平衡住宅的容積率；將其作為標(biāo)志性建筑，供商業(yè)人士進(jìn)行商務(wù)、娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所；充分借助行政中心、體育中心外圍條件，擔(dān)當(dāng)裕華區(qū)商務(wù)辦公功能的一部分；5、底商設(shè)置在住宅區(qū)沿街主干道周邊，與建華大街古門(mén)飲食步行街、翟營(yíng)大道卓達(dá)商貿(mào)中心相得益彰；5、二居、三居最為青睞的戶型；6、四居、五居滿足少部分人對(duì)大面積的需求。注意事項(xiàng)：1.緊鄰裕華區(qū)市政府，市政府建筑群最高15層，注意是否有限高要求；2.石家莊住宅習(xí)慣將地下室作為儲(chǔ)物空間，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮，面積可在10－20平方米之間；3.高層不被接受主要原因是公攤面積過(guò)大，得房率低，這主要是由于高層配套設(shè)備過(guò)多造成，所以設(shè)計(jì)時(shí)盡可能降低公攤面積；4.社區(qū)規(guī)劃注意盡可能滿足大部分位置的均好性；5.戶型設(shè)計(jì)注意功能區(qū)的細(xì)化。建筑布局體現(xiàn)北方大城市特點(diǎn)，并充分運(yùn)用現(xiàn)代手法及嶄新的設(shè)計(jì)理念，考慮錯(cuò)落布置并采用景觀圍合手法。建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代、時(shí)尚、大氣，形式多樣。外立面要色彩活潑、體現(xiàn)組團(tuán)特色及時(shí)代特點(diǎn)。戶型平面設(shè)計(jì)實(shí)用新穎，要體現(xiàn)北方字正方圓的特點(diǎn)，要符合客戶群的身份和行為習(xí)慣。要求動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)、主次分區(qū)，要重點(diǎn)考慮冬季防寒和夏季通風(fēng)，考慮自然采光和防止西曬。不論是普通住宅還是高檔住宅，以最為舒適的時(shí)尚戶型和精裝修，以最好的環(huán)境，以及奧林匹克花園品牌、最佳的性價(jià)比和服務(wù)使石家莊奧林匹克花園成為全國(guó)奧林匹克花園連鎖經(jīng)營(yíng)的又一典范。3.1.5總體規(guī)劃建議：（1）在進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目地塊的氣候、氣象、水文、地質(zhì)的區(qū)域資料，要充分考慮本地四季分明和日照變化對(duì)總體規(guī)劃的影響，尊重當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)的意見(jiàn)和建議。要重視沿建華南大街城市景觀帶的影響作用，并考慮好商業(yè)和住宅對(duì)小區(qū)的影響作用。（2）小區(qū)功能分區(qū)主要考慮沿街商業(yè)文化區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、教育區(qū)、中檔住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)。在組團(tuán)內(nèi)自然進(jìn)行區(qū)位過(guò)渡。住宅價(jià)值隨區(qū)位的不同自然由低到高。（3）住宅建筑屋頂天際線要體現(xiàn)一種層次感。沿建華南大街，規(guī)劃體育綜合館、高層商業(yè)寫(xiě)字樓、大型綜合商場(chǎng)、商業(yè)步行街、綜合娛樂(lè)場(chǎng)所、奧林匹克文化展示區(qū)、售樓處等，形成沿街商業(yè)建筑景觀帶；在所有臨街住宅都規(guī)劃一層商鋪；東崗路、翟營(yíng)南大街門(mén)市用地，集中布置批發(fā)市場(chǎng)、大型商貿(mào)商城、大型菜市場(chǎng)和文化飲食城；規(guī)劃三所4班幼稚園和一所綜合小學(xué)；金融、電信、郵政、物業(yè)、服務(wù)等生活必須公建設(shè)施，規(guī)劃在臨街商業(yè)面。（4）本案戶型設(shè)計(jì)應(yīng)多樣化，除考慮良好的采光、通風(fēng)能力，同時(shí)也應(yīng)考慮整體樓房外立面的效果和戶型之間的均好性；建筑設(shè)計(jì)要求簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代；景觀設(shè)計(jì)要突出文化氛圍，要有故事和主題，尤其是奧林匹克的運(yùn)動(dòng)主題和商業(yè)文化的結(jié)合。既要考慮組團(tuán)的獨(dú)立性，又要考慮組團(tuán)之間的連續(xù)性，在平面和豎向設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮功能實(shí)用，并考慮構(gòu)圖符合美學(xué)原理。3.3首期價(jià)格定位房?jī)r(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，可謂是最敏感的因素，具有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格是制勝中關(guān)鍵一筆，尤其是首期的價(jià)格影響到整盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)。因此我們采用兩種價(jià)格預(yù)測(cè)法－成本法、市場(chǎng)比較法，進(jìn)行首期價(jià)格定位。3.3.1單價(jià)定位此處只考慮住宅的價(jià)格定位。（1）成本法房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值＝土地成本費(fèi)用＋前期費(fèi)用＋建安成本費(fèi)用＋基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用＋期間費(fèi)用＋不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)＋營(yíng)業(yè)稅及附加＋稅前利潤(rùn)假定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為X，(土地成本費(fèi)用~不可預(yù)見(jiàn)費(fèi))依項(xiàng)目成本條件推算為2160元/平方米，價(jià)格定位采取低開(kāi)高走策略，首期利潤(rùn)按6%（近似為銀行貸款利率）計(jì)X＝2160＋X＊5.5%＋6%XX＝2440元/平方米（2）市場(chǎng)比較法取與本項(xiàng)目在同區(qū)域同類型的項(xiàng)目作為可比實(shí)例，分別進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。由于選取的實(shí)例都是近期發(fā)生的交易，故交易情況與交易日期的修正為1，以下主要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的修正，修正因素包括以下各項(xiàng)，并分別給予了權(quán)重。各項(xiàng)目均價(jià)以毛坯房為標(biāo)準(zhǔn)，故得出結(jié)果為本案毛坯房均價(jià)。表14本案類比表內(nèi)容國(guó)際城新天地天山。水榭花都本案地理位置及交通狀況（14分）行政區(qū)域及傳統(tǒng)居住習(xí)慣（2）1.51.511.5小區(qū)周邊景觀（2分）21.51.52周邊生活配套狀況（3分）2.51.51.51.5主要交通配套（3分）1.5111主要出行路線方便程度（2分）21.522位置升值潛力（2分）21.512項(xiàng)目規(guī)模（7分）總規(guī)劃面積（3分）31.533項(xiàng)目品牌（4分）2.5223.5小區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)品內(nèi)容（28分）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（4分）3334建筑密度（2分）11.521園林設(shè)計(jì)（4分）333.54綠化率（3分）3333區(qū)內(nèi)交通設(shè)計(jì)（2分）2222建筑形式（2分）2222產(chǎn)品配置合理性（2分）2222戶型設(shè)計(jì)合理性（5分）4444.5建筑外立面設(shè)計(jì)（3分）3222.5新型建材使用（1分）1111配套設(shè)施（10分）整體配套內(nèi)容（7分）5.555.56智能化標(biāo)準(zhǔn)（3分）3333裝修標(biāo)準(zhǔn)（8分）外部裝修標(biāo)準(zhǔn)（4分）4333室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)（4分）2323.5物業(yè)包裝（10分）項(xiàng)目整體宣傳方式（3分）3233項(xiàng)目定位準(zhǔn)確度（2分）2222宣傳力度（3分）32.532銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的明顯性和現(xiàn)場(chǎng)包裝效果（2分）211.52銷(xiāo)售力度（8分）銷(xiāo)售人員素質(zhì)（2分）21.522現(xiàn)場(chǎng)管理水平（2分）21.522促銷(xiāo)活動(dòng)使用頻率（2分）21.522銷(xiāo)售工具