江西某高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

目錄前言…………………2第一章項(xiàng)目目背景………………3第二章市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研報(bào)告………12第三章市場(chǎng)場(chǎng)分析與前景景展望…………………81第四章項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)與推廣廣………87第五章項(xiàng)目目組織管理及及進(jìn)度安排………100第六章項(xiàng)目目投資預(yù)算與與財(cái)務(wù)分析………102第七章結(jié)論…………………103前言云南路橋房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為為云南路橋股股份公司所屬屬企業(yè)。今年年初，經(jīng)過(guò)科科學(xué)論證、謹(jǐn)謹(jǐn)慎決策、決決定對(duì)萍鄉(xiāng)市市安源新區(qū)世世紀(jì)廣場(chǎng)旁的的172畝進(jìn)行全面面開(kāi)發(fā)，這是是公司房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中中的一個(gè)重大大舉措。按照照策劃一流、項(xiàng)項(xiàng)目一流、涉涉及一流的要要求，該項(xiàng)目目建成后，將將成為萍鄉(xiāng)市市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目之經(jīng)典，市市場(chǎng)設(shè)計(jì)之名名作，城市商商圈之亮點(diǎn)，萍萍鄉(xiāng)市之名片片。面對(duì)如此艱巨的的任務(wù)，且策策劃期短，因因此，本策劃劃只就項(xiàng)目市市場(chǎng)調(diào)查（僅僅限萍鄉(xiāng)），和和項(xiàng)目可行性性研究及市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣提提出策劃思路路。三個(gè)方案中核心心是圍繞項(xiàng)目目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)定位而而展開(kāi)。當(dāng)然然，任何一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的策劃劃都是一個(gè)過(guò)過(guò)程，既不但但有一個(gè)準(zhǔn)確確的定位，而而又具有科學(xué)學(xué)性、客觀性性，更要有可可操作性。本本方案的制定定也是基于此此。三個(gè)方案具體需需要說(shuō)明是：：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。主主要分析萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展情況，及及各商圈業(yè)態(tài)態(tài)狀況和消費(fèi)費(fèi)傾向，這對(duì)對(duì)于策劃十分分重要；同時(shí)時(shí)也重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的周邊情情況進(jìn)行了調(diào)調(diào)查。項(xiàng)目可行性研究究報(bào)告。主要要分析項(xiàng)目建建設(shè)的必要性性和可行性；；重點(diǎn)分析市市場(chǎng)建設(shè)總體體布局，并提提出三種建設(shè)設(shè)方案進(jìn)行分分析比較；對(duì)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)情況況進(jìn)行分析評(píng)評(píng)估，以供決決策。項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣方案。主主要對(duì)項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位、市市場(chǎng)策略、價(jià)價(jià)格策略、推推廣計(jì)劃做了了具體研究并并提出實(shí)施辦辦法，力求使使之具有科學(xué)學(xué)性和可操作作性。上述三個(gè)方案在在調(diào)查、研究究和論證策劃劃中，征詢了了有關(guān)專家意意見(jiàn)，并收集集了國(guó)內(nèi)有關(guān)關(guān)市場(chǎng)資料，分分別走訪調(diào)查查萍鄉(xiāng)市委、市市政府十幾家家管理和研究究部門(mén)，以使使本方案符合合萍鄉(xiāng)市實(shí)際際。當(dāng)然，在在實(shí)施中可根根據(jù)情況變化化對(duì)本方案進(jìn)進(jìn)行細(xì)化和調(diào)調(diào)整。第一章項(xiàng)目目背景一、項(xiàng)目概況及及開(kāi)發(fā)方案和和總規(guī)布局本項(xiàng)目位于江西西省萍市安源源新區(qū)“世紀(jì)廣場(chǎng)”東北角，安安源區(qū)政府正正前方。南為為48米寬的井崗崗山路，北為為30米寬的韶山山路，東西兩兩側(cè)各臨30米長(zhǎng)及22米寬的規(guī)劃劃路。場(chǎng)地呈呈南北約275米寬，東西西約510米長(zhǎng)的長(zhǎng)方方形。場(chǎng)內(nèi)地地貌起幅較大大，最高在101米至120米之間，屬東西高，南南北低的淺丘丘地勢(shì)。地塊塊總占地面積積1147007.7㎡，總建筑筑面積1352004.04㎡，容積率率為1.14。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)賹儆诎苍唇?jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，周周邊緊鄰東方方巴黎、雅典典世紀(jì)花園、等等素質(zhì)較高的的住宅小區(qū)，具具備較高的生生活居住氣息息和良好的自自然生態(tài)環(huán)境境。1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：：1、占地面積較較大，還屬于于地塊前期規(guī)規(guī)劃階段，在在漸已形成居居住氣候的片片區(qū)大環(huán)境下下，本項(xiàng)目相相對(duì)其他在售售（如雅典世世紀(jì)花園等）或或已建成的項(xiàng)項(xiàng)目（如東方方巴黎等）而而言，具有較較高的市場(chǎng)適適應(yīng)性和調(diào)整整空間。另外外，云南路橋橋品牌在該片片區(qū)的進(jìn)駐，無(wú)無(wú)形之中也為為本項(xiàng)目提供供了一定的品品牌提升力和和影響力。2、優(yōu)越的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)：安源源新區(qū)剛剛獲獲得“最佳人居區(qū)區(qū)域”的稱號(hào)。距距安源區(qū)政府府咫尺之遙。加加上屬于新開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域，周周邊較少農(nóng)民民樓等低檔物物業(yè)或住宅區(qū)區(qū)，營(yíng)造高檔檔樓盤(pán)的先天天條件較為理理想。3、自然條件優(yōu)優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)內(nèi)常年綠意盎盎然。最為重重要的是本項(xiàng)項(xiàng)目地勢(shì)較高高，依山而建建，大有俯瞰瞰安源新區(qū)全全貌之勢(shì)。優(yōu)優(yōu)越的自然環(huán)環(huán)境和良好的的地勢(shì)條件，將將會(huì)對(duì)居住環(huán)環(huán)境要求較高高的客戶起到到較大的刺激激作用。4、不久的將來(lái)來(lái)，萍鄉(xiāng)市公公交總站將整整體搬遷到項(xiàng)項(xiàng)目片區(qū)，這這將極大的改改善本項(xiàng)目周周邊的人氣，同同時(shí)也使得項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)的居居民出行非常常通暢便捷。5、根據(jù)市政府府要求，代表表萍鄉(xiāng)教育最最高水平的萍萍鄉(xiāng)市中學(xué)、萍萍鄉(xiāng)市小學(xué)將將搬遷到本區(qū)區(qū)域內(nèi)，這就就給未來(lái)本項(xiàng)項(xiàng)目的住戶子子女接受教育育提供了一個(gè)個(gè)最佳環(huán)境。而而方便、高水水平的教育配配套，也將成成為本項(xiàng)目最最具吸引力的的賣(mài)點(diǎn)之一。6、相臨本項(xiàng)目目不到100M的地方，正正在興建一個(gè)個(gè)萍鄉(xiāng)市目前前最高檔的“五星級(jí)”酒店——天宇大酒店店，而隨著本本項(xiàng)目和天宇宇大酒店的建建成和投入使使用，將使得得本區(qū)域逐漸漸演變成萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)最高級(jí)的商商務(wù)居住區(qū)域域。7、東南角有一一水源流入，具有有較好的開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值。社區(qū)區(qū)定位為萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)綜合檔次最最高，全面全全新的精品樓樓盤(pán)，以展示示萍鄉(xiāng)發(fā)展的的風(fēng)貌，樹(shù)立立以萍鄉(xiāng)為中中心的大區(qū)域域或超大區(qū)域域標(biāo)致性社區(qū)。8、房態(tài)定位為為，高品質(zhì)的的多層花園洋洋房、多層景觀洋洋房、連排式低層層住宅及展示示建筑藝術(shù)、拉高城市居居家風(fēng)貌的小小型住宅。9、社區(qū)環(huán)境定定位：依山就就勢(shì)，打造真真正意義上的原生態(tài)態(tài)且最適人居的的居家環(huán)境，造造就收藏版的的永久社區(qū)。2、規(guī)劃理念：：主題·原生生態(tài)自然景觀觀社區(qū)·濱水森林島式式居家··陽(yáng)光建筑及及陽(yáng)光環(huán)境··健康、通透透與運(yùn)動(dòng)七大全新的規(guī)劃劃理念：1、設(shè)計(jì)城市，提提高城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的理念。社社區(qū)是城市組組建的重要元素，打造合合諧、生動(dòng)、美美麗、高尚而而持久的高級(jí)級(jí)社區(qū)，不僅僅為人們提供供了舒適的居居家場(chǎng)所，更更主要表現(xiàn)為為打造了優(yōu)美美的城市風(fēng)貌貌，提高了城城市的競(jìng)爭(zhēng)力力。我們的“香湲美林”正是踏實(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)標(biāo)的。2、依據(jù)地勢(shì)，改改良地勢(shì)，打打造自然風(fēng)貌貌下的原生態(tài)態(tài)居家理念。該項(xiàng)目的規(guī)劃劃依據(jù)場(chǎng)地南南高北低的不不良地貌，修修整為三個(gè)基基本臺(tái)坡，每每一個(gè)臺(tái)坡的的高差處均設(shè)設(shè)計(jì)成崁入式車(chē)庫(kù)。并用森林和疊疊泉、小溪作作為自然阻隔。項(xiàng)目規(guī)劃從東東至西排列，把把社區(qū)分為幾幾個(gè)南高北低低的波峰與波波峪相替的“山島”式居住組群群，每一個(gè)組組群都作成了了一個(gè)自然發(fā)發(fā)育而成的坡坡島，每?jī)蓚€(gè)這樣樣的坡島之間間就是波峪，波波峪溝迥自然灑脫脫，林木五彩彩十色、高低自然組組構(gòu)，林間水水景滲滲流淌淌、時(shí)放時(shí)收、生動(dòng)流遠(yuǎn)、濱水花草叢叢生，石景成成趣。并把每每一個(gè)居住島島上的建筑形形態(tài)作成高臺(tái)臺(tái)地，低層房房，完全化解解了南面面山的局面。這這造就了一幅幅比畫(huà)更美、全空間合諧諧，全方位完完美而靈動(dòng)的的大自然原生生態(tài)風(fēng)貌。為為此，我們生生活在了比畫(huà)更美，比比自然更生動(dòng)動(dòng)的浪漫空間間中。3、陽(yáng)光建筑，陽(yáng)陽(yáng)光環(huán)境的全全陽(yáng)光理念。規(guī)劃上1：1以上的日照照間距，錯(cuò)落而而有序的布局局，嚴(yán)格的正正南或南稍偏偏東、南微偏西的的良好朝向，寬闊而通透透的東西景觀觀陽(yáng)光走廊，南低，北高高的建筑布局局無(wú)不打造出出全市日光社社區(qū)的優(yōu)美格格局——我們總是迎迎著朝霞出門(mén)門(mén)，迎著晚霞霞回家，在陽(yáng)陽(yáng)光斑駁的環(huán)環(huán)境中休閑。4、道路包圍環(huán)環(huán)境，環(huán)境包包圍建筑的人人本理念。規(guī)規(guī)劃中把社區(qū)區(qū)臨城市道路路周邊均用森森林帶或商業(yè)用房隔隔起來(lái)，社區(qū)區(qū)內(nèi)部的交通通線路也盡可可能少而便捷捷，并用水景景森林、小溪溪隔離開(kāi)，使使我們的居家家始終置于一一個(gè)個(gè)無(wú)聲、光光、塵、污染染的安全綠島島上。5、通透、健康康、運(yùn)動(dòng)的人人本空間。規(guī)規(guī)劃布局把建建筑南、東南南、西面朝向向靈活錯(cuò)落開(kāi)開(kāi)放布局，拒拒絕圍合，拒拒絕平庸，拒拒絕違背人本本的形式。空空間通透，空空氣流通。環(huán)環(huán)境中森林、水水景點(diǎn)線相系系、寬窄相濟(jì)、自然然一體，造就就了極高的性性價(jià)比和博大大的天然氧吧吧。也就造就就了一流的健健康環(huán)境。社社區(qū)內(nèi)設(shè)置了了健身環(huán)形跑跑道和全民健健身的場(chǎng)所及及器具，設(shè)置了殘殘疾人專用的的無(wú)阻礙綠色色通道。及會(huì)所、網(wǎng)球球場(chǎng)、戶外泳池及及健身俱樂(lè)部。無(wú)不不體現(xiàn)益智益益身的運(yùn)動(dòng)環(huán)環(huán)境。6、人車(chē)分流為為主，人車(chē)混混流為輔的理理念。社區(qū)分分設(shè)四個(gè)車(chē)行行入口，三個(gè)個(gè)人行入口，車(chē)車(chē)庫(kù)及森林泊泊車(chē)位，均設(shè)設(shè)置于消防環(huán)環(huán)道旁，消防防環(huán)道也兼作作社區(qū)內(nèi)主要要交通道路，入入口道路多由由林間濱水小小徑構(gòu)成。造造就便捷的人人車(chē)分流為主主輔以人車(chē)混混流的交通體體系。7、水鄉(xiāng)人家的的理念。社區(qū)區(qū)由道路、小小溪、小湖、森森林景觀帶紐紐合一體的原原生態(tài)綠化體體系圍合而成成的一個(gè)個(gè)居居住群體，入入戶及前后花花園均為濱水水而設(shè)，把居家的私私家空間和大大環(huán)境的空間間，適度的分分離而又有機(jī)機(jī)的聯(lián)系起來(lái)來(lái)，造成全面面人性舒適的的空間。3、景觀體系：：社區(qū)由西部會(huì)所所泳池中心景景觀區(qū)，中部臺(tái)式廣廣場(chǎng)，西部水水上網(wǎng)球場(chǎng)及及幼兒園景觀觀區(qū)，構(gòu)成均均衡的三大主題中心心景觀。南北北由“山峪”式的疊式景景觀帶，東西西由紐聯(lián)曲徊徊的風(fēng)景走廊，構(gòu)構(gòu)造出一幅完完美、生動(dòng)而而和諧的原景區(qū)區(qū)。4、交通體系：：利用社區(qū)外部交交通和社區(qū)內(nèi)內(nèi)居住體系的的自然分區(qū)及及泊車(chē)的分布布，構(gòu)成簡(jiǎn)捷捷便利的環(huán)式式交通體系。5、配套服務(wù)體體系：社區(qū)西部是老城城區(qū)進(jìn)入的口口岸，此部分分設(shè)置了對(duì)內(nèi)內(nèi)對(duì)外服務(wù)療療、購(gòu)物、郵郵政、儲(chǔ)蓄、餐餐飲、休閑、室室內(nèi)健身、家政服務(wù)等等功能商業(yè)區(qū)及及泛會(huì)所。區(qū)內(nèi)變配配電室，當(dāng)日收運(yùn)的垃圾圾箱，道路標(biāo)標(biāo)認(rèn)牌，公衛(wèi)衛(wèi)等功能性服服務(wù)設(shè)施布置置周道合理。泳泳池、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、全民健身身器具及老年年、兒童場(chǎng)所所，高雅而充分。社區(qū)區(qū)內(nèi)并設(shè)置了了一個(gè)8班幼兒園?？偪傊?，社區(qū)配配套十分齊備備。6、社區(qū)建筑形形態(tài)的分布：：社區(qū)南部高勢(shì)區(qū)區(qū)、布置小型型住宅，中部部布置景觀洋洋房，沿北部部布置多層花花園洋房。商業(yè)及泛會(huì)所布置在在西部（與老老城區(qū)的入口口口岸處），幼幼兒園布置在在東北角，社社區(qū)標(biāo)識(shí)鐘樓樓設(shè)于中心臺(tái)臺(tái)式廣場(chǎng)底部部高位處。7、建筑個(gè)性及及風(fēng)格：建筑個(gè)性，所有有功能空間布布置，無(wú)不從從人性的充分分關(guān)懷入手，舒舒適、前衛(wèi)而而瀟灑、自然而而尊貴、立面親和、現(xiàn)代而簡(jiǎn)簡(jiǎn)捷，一個(gè)完美的的原生態(tài)環(huán)境境中的西班牙牙高檔小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)貌。8、生活給水系系統(tǒng)：根據(jù)小區(qū)內(nèi)建筑筑高度,住宅及室外外綠地用水由由市政自來(lái)水水直接供給,各戶給水計(jì)計(jì)量采用IC卡式水表計(jì)計(jì)量。本小區(qū)住宅采用用分戶熱水供供給方式，各各戶熱水供給給采用容積式式電熱水器，或或燃?xì)鉄崴髌鳌?、供配電系統(tǒng)統(tǒng)：1、安全防范系系統(tǒng)1.1室外電視視監(jiān)控系統(tǒng)1.2防盜報(bào)報(bào)警系統(tǒng)1.3出入口口控制及門(mén)禁禁系統(tǒng)1.4巡更系系統(tǒng)1.5樓宇可可視對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)2、有線電視系系統(tǒng)3、寬帶系統(tǒng)10、暖通空調(diào)調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)劃：：每戶均采用分體體式空調(diào)，創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)良好好的居住環(huán)境境。11、道路交通通系統(tǒng)：（一）車(chē)行系統(tǒng)統(tǒng)為保障小區(qū)東部部中心的安全全，結(jié)合周邊邊道路的退線線要求，設(shè)置置外圍環(huán)形的的車(chē)行系統(tǒng)，使使車(chē)行系統(tǒng)不不直接穿越中中心區(qū)內(nèi)部，保保持了中心區(qū)區(qū)高檔社區(qū)內(nèi)內(nèi)部的完整性性和安靜環(huán)境境。環(huán)形車(chē)行行系統(tǒng)流暢地地連通了各個(gè)個(gè)居住組團(tuán)。本方案中步行系系統(tǒng)主要在幾幾條中軸線方方向布置。通通過(guò)步行系統(tǒng)統(tǒng)來(lái)引導(dǎo)人流流去感受軸線線上空間地層層次與序列。步步行系統(tǒng)滲透透到每個(gè)組團(tuán)團(tuán)內(nèi)，每個(gè)幢幢號(hào)及每個(gè)院院落，并且串串連了小區(qū)的的服務(wù)設(shè)施，使使人們活動(dòng)方方便自由。同同時(shí)，步行系系統(tǒng)與小品、綠綠化、水景紐紐聯(lián)一體，形形成一個(gè)又一一個(gè)的景觀點(diǎn)點(diǎn)走廊，交織織成一個(gè)風(fēng)景景的網(wǎng)。（二）停車(chē)停車(chē)涉及到小區(qū)區(qū)的檔次及品品位，也是小小區(qū)今后物業(yè)業(yè)升值的重要要標(biāo)志。規(guī)劃劃中，小住宅宅自帶私家車(chē)車(chē)位，每戶兩兩個(gè)。其余各各區(qū)分別就近近設(shè)置地下或或半地下停車(chē)車(chē)場(chǎng)，車(chē)場(chǎng)出出入口均設(shè)在在環(huán)道上，車(chē)車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置通通入住戶入口口的通道，并并結(jié)合綠化、小小品進(jìn)行采光光通風(fēng)和美化化，使地下停停車(chē)依然生態(tài)態(tài)。12、主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：：表1-12主要要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注規(guī)劃總用地㎡114707..7總建筑面積㎡135204..04一期建筑面積㎡69130二期建筑面積㎡66074.004地上建筑面積㎡129661..04住宅建筑面積㎡111554..44商鋪㎡9674會(huì)所㎡4364.8地上車(chē)庫(kù)㎡4242.600幼兒園㎡2000輔助用房㎡200地下建筑面積㎡5543地下車(chē)庫(kù)㎡1449人防地下室㎡4094容積率——1.14建筑占地面積㎡32089.662建筑密度％28.0綠地率％46住宅總戶數(shù)戶672每戶平均建筑面面積㎡166汽車(chē)停車(chē)位個(gè)520根據(jù)萍鄉(xiāng)市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，結(jié)合到安安源新區(qū)住宅宅發(fā)展潮流，本本項(xiàng)目擬立項(xiàng)項(xiàng)為“安源新區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)住宅宅示范小區(qū)”。13、項(xiàng)目總結(jié)結(jié)：從2003年開(kāi)開(kāi)始萍鄉(xiāng)市的的房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，優(yōu)秀秀高尚住宅區(qū)區(qū)成為市場(chǎng)追追捧的對(duì)象，安安源新區(qū)業(yè)已已演變成一個(gè)個(gè)高尚住宅小小區(qū)的理想居居住環(huán)境，因因此在本項(xiàng)目目用地范圍內(nèi)內(nèi)建設(shè)一個(gè)高高尚住宅小區(qū)區(qū)，是有著堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基基礎(chǔ)和市場(chǎng)依依據(jù)的。二、發(fā)展商資信信情況萍鄉(xiāng)市云路房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司成立于于2002年，注冊(cè)資資金2400萬(wàn)元，為云云南路橋房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司在江西西省萍鄉(xiāng)市注注冊(cè)成立的子子公司。云南南路橋房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司是云南省省工商局登記記注冊(cè)的有限限責(zé)任公司，注注冊(cè)資金4010萬(wàn)元。下設(shè)設(shè)貴陽(yáng)分公司司、江西分公公司、物業(yè)管管理等分支機(jī)機(jī)構(gòu)、設(shè)有以以下項(xiàng)目公司司：昆明西晉晉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司、貴陽(yáng)陽(yáng)昊業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、云云南鴻基生態(tài)態(tài)技術(shù)有限公公司、昆明鴻鴻基實(shí)業(yè)公司司、萍鄉(xiāng)市云云路房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司、萍鄉(xiāng)市金金碧輝煌物業(yè)業(yè)管理有限公公司。公司具具有房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)貳級(jí)級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)有有職工157人，其中房房地產(chǎn)及相關(guān)關(guān)專業(yè)高、中中級(jí)職稱技術(shù)術(shù)人員49人,是中國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)新生的的實(shí)力型公司司。公司自20011年成立以來(lái)來(lái)已成功開(kāi)發(fā)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)發(fā)近88萬(wàn)平方米的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，已完成的的項(xiàng)目有：位位于昆明大觀觀商業(yè)城“昆安大廈”建筑面積1.6萬(wàn)平方米，投投資1億元；位于于江西省萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市“安源區(qū)黨委委行政辦公樓樓”建筑面積6萬(wàn)平米；江江西省萍鄉(xiāng)市市“金碧輝煌”時(shí)尚廣場(chǎng)，總總建筑面積3.5萬(wàn)平方米，總總投資1.2億人民幣，綠綠化率高達(dá)56%，現(xiàn)是萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市目前開(kāi)發(fā)發(fā)面積最大，功功能最齊全、環(huán)環(huán)境最好的“園林式”集中開(kāi)放型型購(gòu)物廣場(chǎng)，這這一項(xiàng)目的成成功開(kāi)發(fā)獲得得當(dāng)?shù)卣牡囊恢潞迷u(píng)；；位于昆明南南市區(qū)的“虹橋花園”建筑面積：3萬(wàn)平方米，實(shí)實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)當(dāng)年竣工，當(dāng)當(dāng)年銷(xiāo)售達(dá)100%”的佳績(jī)。公司在建的項(xiàng)目目有位于貴陽(yáng)陽(yáng)市南明區(qū)的的“路橋·陽(yáng)光小鎮(zhèn)”項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)進(jìn)入拆遷階段段?？偼顿Y3.2億，建筑面面積：15萬(wàn)平方米。建建成后將是貴貴陽(yáng)城區(qū)較大大規(guī)模的一個(gè)個(gè)園林生態(tài)自自然住宅小區(qū)區(qū)；位于云南南省楚雄市的的“楚雄開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)項(xiàng)目”占地1700畝地，開(kāi)發(fā)54萬(wàn)平方米的的特大型聯(lián)片片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)現(xiàn)已做完三通通一平；位于于云南省大理理的“大理泛亞汽汽車(chē)城”占地240畝，建筑面面積5.4萬(wàn)平方米建建成后將是西西南最大的汽汽車(chē)交易市場(chǎng)場(chǎng)；現(xiàn)工程已已完工80%；2005年公司在萍萍鄉(xiāng)市安源新新區(qū)“香溪美林”項(xiàng)目總投資資約2億元，建筑筑面積13.5萬(wàn)平方米，容容積率僅1.14。建成后將將是當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)質(zhì)最好，居住住環(huán)境最佳的的高尚居住小小區(qū)，現(xiàn)已進(jìn)進(jìn)入施工前期期準(zhǔn)備階段。目前公司在云南南約有380畝地的土地地儲(chǔ)備，將會(huì)會(huì)在未來(lái)幾年年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成成。公司秉承國(guó)有企企業(yè)優(yōu)良傳統(tǒng)統(tǒng)，又推行現(xiàn)現(xiàn)代新型企業(yè)業(yè)的管理模式式，使公司具具有無(wú)比強(qiáng)大大的生命力，公公司開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目均均是100%的合格率，優(yōu)優(yōu)良品率在90%以上。這些些項(xiàng)目的成功功開(kāi)發(fā)為公司司創(chuàng)造了很好好的經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)效益益。公司董事長(zhǎng)董建建洲帶領(lǐng)全體體員工本著“誠(chéng)信、合作作、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨旨，用“建一個(gè)項(xiàng)目目，樹(shù)一面招招牌，交一方方朋友，得一一種思想”的經(jīng)營(yíng)管理理理念，立志志做最優(yōu)秀的的專業(yè)地產(chǎn)公公司，為使我我公司成為中中國(guó)一流房地地產(chǎn)企業(yè)而不不懈努力！公司主要管理層層介紹：[董建洲]男、董董事長(zhǎng)——大學(xué)本科學(xué)學(xué)歷——具有三十余余年道路橋梁梁建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，高高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。（云云南路橋股份份總會(huì)計(jì)師）[馬武]男男、副董事長(zhǎng)長(zhǎng)——大學(xué)本科學(xué)學(xué)歷——具有11年房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，教教授。（鴻基生態(tài)總經(jīng)經(jīng)理）[金天]女女、副總經(jīng)理理——大學(xué)本科學(xué)學(xué)歷——具有9年的豐富管管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)師。[張文武]男監(jiān)學(xué)富高[朱建華]男男、工程部經(jīng)經(jīng)理——大學(xué)本科學(xué)學(xué)歷——具有15年工程建設(shè)設(shè)經(jīng)驗(yàn)，工程程師。三、萍鄉(xiāng)市政策策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化背景萍鄉(xiāng)市政府為了了在未來(lái)五年年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展的總總體目標(biāo)，加加大了對(duì)第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的支撐力度，在在加快城市化化過(guò)程中，目目標(biāo)是將萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)中心城區(qū)建建設(shè)成人口達(dá)達(dá)50萬(wàn)，面積達(dá)45平方公里以以上，功能較較齊備的現(xiàn)代代化城市。按按照萍鄉(xiāng)市的的城市發(fā)展思思路，并下在在營(yíng)造和改善善投資環(huán)境，先先后出臺(tái)了一一系列招商引引資優(yōu)惠。由由此可以看出出，萍鄉(xiāng)正處處于經(jīng)濟(jì)的全全面轉(zhuǎn)型時(shí)期期，相應(yīng)的新新舊經(jīng)濟(jì)，文文化理念也處處于碰撞期，一一方面舊的封封閉，傳統(tǒng)文文化發(fā)展觀將將逐步被新興興的開(kāi)放型，開(kāi)開(kāi)發(fā)型所取代代，而另一方方面人們對(duì)新新消費(fèi)形式，消消費(fèi)理念的形形成將呈現(xiàn)復(fù)復(fù)雜態(tài)勢(shì)，并并需要一個(gè)相相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)過(guò)程，其間必必然為本項(xiàng)目目實(shí)施帶來(lái)深深厚的經(jīng)濟(jì)社社會(huì)文化背景景，尤其安源源是中國(guó)革命命的發(fā)祥地之之一，安源人人具有的優(yōu)良良的革命傳統(tǒng)統(tǒng)，民風(fēng)淳樸樸，社會(huì)穩(wěn)定定，為本項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)提供了較為為良好的綜合合環(huán)境——從萍鄉(xiāng)市整整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行狀況來(lái)看，非非農(nóng)人口成為為全市經(jīng)濟(jì)的的主導(dǎo)者，這這些城市人口口創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值相當(dāng)高高，按照人均均GDP達(dá)431400元的水平基基本達(dá)到中國(guó)國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)的人人均水平，而而且萍鄉(xiāng)市的的GDP年增長(zhǎng)達(dá)到11％，超過(guò)國(guó)國(guó)家的平均水水平由此看來(lái)來(lái)，萍鄉(xiāng)是一一個(gè)具備較強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、工工業(yè)基礎(chǔ)的城城市，同時(shí)也也是一個(gè)充滿滿市場(chǎng)活力和和潛力的城市市?！I(yè)在萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的主導(dǎo)地地位更加突出出。2004年規(guī)模以上上工業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值的的貢獻(xiàn)率達(dá)24.6%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到57.2%，比去年同同期提高16.2個(gè)百分點(diǎn)?！獜暮暧^角度度來(lái)看，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)積極合理運(yùn)運(yùn)用國(guó)家宏觀觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政政策抑制投資資沖動(dòng)性，建建立科學(xué)的投投資市場(chǎng)化機(jī)機(jī)制，一批重重大重點(diǎn)工程程項(xiàng)目嚴(yán)格按按照財(cái)政啟動(dòng)動(dòng)、銀行拉動(dòng)動(dòng)、自我滾動(dòng)動(dòng)的方式運(yùn)行行發(fā)展。同時(shí)時(shí)大力發(fā)展非非公有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)，取消限制制個(gè)體私營(yíng)企企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入入和社會(huì)投資資的不合理規(guī)規(guī)定，全面放放開(kāi)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域域和經(jīng)營(yíng)范圍圍，集百家力力，聚百家財(cái)財(cái)，實(shí)現(xiàn)多元元化投資。去去年以來(lái)，全全市民營(yíng)企業(yè)業(yè)新擴(kuò)改上億億元項(xiàng)目8個(gè)，投資500萬(wàn)元以上項(xiàng)項(xiàng)目62個(gè)。全市地地方收入的80％，財(cái)政收收入的70％、稅收的60％來(lái)自民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)萍力胞力為進(jìn)積——從萍鄉(xiāng)整體體的情況來(lái)看看，人均可支支配收入和消消費(fèi)性支出的的絕對(duì)量都在在增長(zhǎng)，按非非農(nóng)人口計(jì)算算人均年零售售消費(fèi)額約為為1.13萬(wàn)元，比2003年增長(zhǎng)約4.5％左右，而而從調(diào)查的情情況來(lái)看，萍萍鄉(xiāng)市2004年儲(chǔ)蓄存款款的增長(zhǎng)幅度度高達(dá)18.7％。非常明明顯，萍鄉(xiāng)市市民在消費(fèi)性性支出的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度較可支支配收入增加加幅度9.3％要低一倍倍左右，從側(cè)側(cè)面反映出萍萍鄉(xiāng)市民在大大宗消費(fèi)上的的能力會(huì)逐步步提升，對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)非非常有利?！?cái)政收入的的直接增長(zhǎng)，有有力的支持了了宏觀經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)和政府府投資力度的的加大，2004年止，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市政府基建建投資項(xiàng)目達(dá)達(dá)53個(gè)，總投資資額達(dá)9.57億，人工湖湖的基礎(chǔ)工程程、萍安大道道等重大工程程相繼完工，表表明政府在財(cái)財(cái)政收入不斷斷增加的同時(shí)時(shí)也相當(dāng)注重重在市政工程程上的投入，為為整個(gè)城市的的面貌帶來(lái)改改觀、為百姓姓創(chuàng)造出更加加優(yōu)越的環(huán)境境，在這種形形式下，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地地域范圍將進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大，開(kāi)開(kāi)發(fā)的水平和和對(duì)居住環(huán)境境的投入也會(huì)會(huì)相應(yīng)有所提提高，購(gòu)房者者將能選擇更更多更好的住住宅。——經(jīng)濟(jì)總體態(tài)態(tài)勢(shì)運(yùn)行良好好，各主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)實(shí)現(xiàn)較大的提提高。工業(yè)是是萍鄉(xiāng)市的支支柱產(chǎn)業(yè)，工工業(yè)產(chǎn)值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)最大大，極大的拉拉動(dòng)了整個(gè)萍萍鄉(xiāng)市的GDP增長(zhǎng)，而中中小企業(yè)的增增加推動(dòng)了整整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，調(diào)整了了整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，也將先先進(jìn)的管理及及歷年引進(jìn)了了萍鄉(xiāng)，為總總體經(jīng)濟(jì)作出出了貢獻(xiàn)。居居民生活水平平進(jìn)一步提高高，且家庭收收入的提高及及恩格爾系數(shù)數(shù)的降低已經(jīng)經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的的提高產(chǎn)生了了推動(dòng)作用。隨隨著居民生活活水平的提高高以及信貸消消費(fèi)意識(shí)的增增強(qiáng)，越來(lái)越越多有條件的的居民開(kāi)始著著手實(shí)現(xiàn)一次次甚至二次置置業(yè)，購(gòu)房支支出呈現(xiàn)上升升態(tài)勢(shì)。第二章市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一部分萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市宏觀部分分調(diào)查及分析析一、萍鄉(xiāng)市概況況萍鄉(xiāng)市地處江西西省西部湘贛贛邊界、羅霄霄山脈北端。位位于東經(jīng)113°°34'至114°°16'、北緯26°557'至28°000'之間。東靠靠宜春、安福福，南鄰永新新和湖南茶陵陵，西接湖南南醴陵和攸縣縣，北連湖南南瀏陽(yáng)。下轄轄三縣兩區(qū)（上上栗縣、蘆溪溪縣、蓮花縣縣，安源區(qū)、湘湘東區(qū)）。全境南北長(zhǎng)約1120公里，東西西寬約67公里，狀如如火炬。土地地總面積38266.99平方公里。山山地、丘陵、河河谷平原錯(cuò)落落分布。其中中山地占27.11%、丘陵占61.77%、河谷平原原占11.22%。主要山脈脈有武功山(最高峰白鶴鶴峰海拔19188.3米)和楊歧山(主峰千拉嶺嶺海拔944米)。主要河流流有萍水、栗栗水、袁水、草草水、蓮江等等，南部的蓮蓮江、東南部部的袁水入贛贛江水系，中中部的萍水、西西部的草水和和北部的栗水水入湘江水系系。自然資源豐富。已已發(fā)現(xiàn)礦種36種，金屬礦礦主要有鐵、錳錳、銅、鉬、鎢鎢、鈷、鉛、鋅鋅等14種，非金屬屬礦主要有煤煤、石灰石、瓷瓷土、石英砂砂、大理石等等22種。其中煤煤炭為萍鄉(xiāng)主主要礦產(chǎn)，儲(chǔ)儲(chǔ)量達(dá)7.2億噸；鐵儲(chǔ)儲(chǔ)量5.5億噸，石灰灰石儲(chǔ)量500億噸，石英英砂儲(chǔ)量4300萬(wàn)噸，瓷土土儲(chǔ)量1000萬(wàn)噸。大理理石有白玉、墨墨玉等10余種。植物物資源有林地地面積1930平方公里，占占土地總面積積的50.4%。主要植物物群落有杉木木林、馬尾松松林、竹林、油油茶林和其他他各類(lèi)常綠闊闊葉林等，森森林覆蓋率達(dá)達(dá)54.55%。萍鄉(xiāng)氣候溫和，四四季分明,雨量充沛,光照充足，屬屬亞熱帶季風(fēng)風(fēng)氣候。氣象象條件較好。全市總?cè)丝?880.02萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)業(yè)人口52.48萬(wàn)，全市人人口密度為每每平方公里470人。全市從業(yè)人員992.78萬(wàn)人，其中中城鎮(zhèn)從業(yè)人人員29.52萬(wàn)人,農(nóng)村從業(yè)人人員63.26萬(wàn)人。人口構(gòu)成以漢族族為主，有回回族、維吾爾爾族等18個(gè)少數(shù)民族族。二、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)查及分析1、2004年年萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)濟(jì)總體狀況2004年，經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持了平平穩(wěn)健康的發(fā)發(fā)展格局。在在國(guó)家加強(qiáng)宏宏觀調(diào)控的背背景下，經(jīng)濟(jì)濟(jì)不但保持了了較快的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，而且且有所加快，這這是宏觀調(diào)控控取得階段性性成效、經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)進(jìn)一步深化、經(jīng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在活力力進(jìn)一步增強(qiáng)強(qiáng)等多種因素素綜合作用的的結(jié)果。全年年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的的特征主要有有：制造業(yè)與與工業(yè)共同推動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；；投資、消費(fèi)費(fèi)、二大需求同向向擴(kuò)張；城市市綜合服務(wù)功功能持續(xù)提升升；經(jīng)濟(jì)效益益和資源集約約利用水平穩(wěn)穩(wěn)步提高；收收入就業(yè)改善善，價(jià)格結(jié)構(gòu)構(gòu)性上漲明顯顯等。據(jù)最新新統(tǒng)計(jì)資料顯顯示，20004年萍鄉(xiāng)市市主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)全面上升升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行繼續(xù)保持快快速、健康的的增長(zhǎng)勢(shì)頭。萍萍鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局局的最新資料料顯示，20004年全市市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值172.566億元，按照照萍鄉(xiāng)市非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口40萬(wàn)人計(jì)算，人人均GDP達(dá)431400元，按照萍萍鄉(xiāng)市總?cè)丝诳?80萬(wàn)計(jì)算，達(dá)9586元，其中農(nóng)農(nóng)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)約占10％。所以，從萍鄉(xiāng)市市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況來(lái)看看，非農(nóng)人口口成為全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)者者，這些城市市人口創(chuàng)造的的經(jīng)濟(jì)價(jià)值相相當(dāng)達(dá)，按照照人均GDPP達(dá)431400元的水平基基本達(dá)到中國(guó)國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)的人人均水平，而而且萍鄉(xiāng)市的的GDP年增長(zhǎng)達(dá)到11％，超過(guò)國(guó)國(guó)家的平均水水平。由此看看來(lái)，萍鄉(xiāng)是是一個(gè)具備較較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)、工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)的城市，同同時(shí)也是一個(gè)個(gè)充滿市場(chǎng)活活力和潛力的的城市。2、2004年年萍鄉(xiāng)市工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情情況（1）工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行的成效效工業(yè)生產(chǎn)保持高高速增長(zhǎng)。2004年，全市規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)企業(yè)保持了了去年高速增增長(zhǎng)的勢(shì)頭，全全年完成工業(yè)業(yè)增加值42.37億元，增速速為40.844%，列全省11個(gè)設(shè)區(qū)市首首位，市屬企企業(yè)完成工業(yè)業(yè)增加值35.9億元，增速速達(dá)到54.711%。

工業(yè)總量邁上上新臺(tái)階。2004年，全市規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售收收入突破百億億元大關(guān)，完完成137.1億元，同比比增長(zhǎng)了62.4%，經(jīng)濟(jì)總量量在全省11個(gè)設(shè)區(qū)市的的排位由去年年的第8位上升到第6位。超億元元的企業(yè)由去去年的3戶增加到8戶。

經(jīng)濟(jì)效益和運(yùn)運(yùn)行質(zhì)量明顯顯提升。2004年全市規(guī)模模以上工業(yè)企企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅稅總額15.6億元，同比比增長(zhǎng)30.7%，其中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)4.8億元，綜合合效益指數(shù)達(dá)達(dá)到144.66%，比去年同同期增長(zhǎng)5.77個(gè)百分點(diǎn)。萍鄉(xiāng)積極合理運(yùn)運(yùn)用國(guó)家宏觀觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政政策抑制投資資沖動(dòng)性，建建立科學(xué)的投投資市場(chǎng)化機(jī)機(jī)制，一批重重大重點(diǎn)工程程項(xiàng)目嚴(yán)格按按照財(cái)政啟動(dòng)動(dòng)、銀行拉動(dòng)動(dòng)、自我滾動(dòng)動(dòng)的方式運(yùn)行行發(fā)展。同時(shí)時(shí)大力發(fā)展非非公有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)，取消限制制個(gè)體私營(yíng)企企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入入和社會(huì)投資資的不合理規(guī)規(guī)定，全面放放開(kāi)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域域和經(jīng)營(yíng)范圍圍，集百家力力，聚百家財(cái)財(cái)，發(fā)展形式式一片大好。工業(yè)在萍鄉(xiāng)市國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的的主導(dǎo)地位更更加突出。2004年規(guī)模以上上工業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值的的貢獻(xiàn)率達(dá)24.6%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到57.2%，比去年同同期提高16.2個(gè)百分點(diǎn)。（2）工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)點(diǎn)全市規(guī)模以上上工業(yè)企業(yè)利利潤(rùn)每年以550％的速度遞遞增，工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)提供的稅稅收占全市稅稅收總額的68％，工業(yè)增增加值占全市市GDP增加額68％，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方方式從數(shù)量型型向效益型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。今年全全市實(shí)現(xiàn)GDP1770億元，拉動(dòng)動(dòng)財(cái)政增收4．4億元。提前前一個(gè)多月實(shí)實(shí)現(xiàn)省政府提提出的工業(yè)三三年翻番目標(biāo)標(biāo)。非國(guó)有工業(yè)高速速發(fā)展。近幾幾年萍鄉(xiāng)市大大力扶持民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，為民營(yíng)企企業(yè)制訂了系系列優(yōu)惠政策策，創(chuàng)造了良良好的發(fā)展環(huán)環(huán)境，民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)得到了快快速發(fā)展。2004年，非國(guó)有有企業(yè)完成工工業(yè)增加值34.85億元，同比比增長(zhǎng)51.7%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售售收入113億元，占全全市規(guī)模以上上企業(yè)的82.5%，實(shí)現(xiàn)利稅12.85億元，占全全市規(guī)模以上上企業(yè)的82.4%，無(wú)論是規(guī)規(guī)模、速度，還還是效益，非非國(guó)有企業(yè)均均處于領(lǐng)先地地位。支柱產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁。2004年，萍鄉(xiāng)市市的四大支柱柱產(chǎn)業(yè)都實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了快速的增增長(zhǎng)，醫(yī)藥化化工行業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)最快，增速速達(dá)102%，建材行業(yè)業(yè)增長(zhǎng)44%，冶金行業(yè)業(yè)增長(zhǎng)32%，機(jī)械行業(yè)業(yè)增長(zhǎng)36%，分別完成成銷(xiāo)售收入10.9億元、14.7億元、71.4億元、5.3億元。四大大支柱產(chǎn)業(yè)共共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.53億元，占全全市規(guī)模以上上企業(yè)利潤(rùn)的的73.2%，對(duì)全市工工業(yè)增長(zhǎng)的貢貢獻(xiàn)率達(dá)80%。全市工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)銜銜接良好。2004年，各工業(yè)業(yè)企業(yè)狠抓了了市場(chǎng)的開(kāi)拓拓工作，大力力開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)對(duì)路的產(chǎn)品，工工業(yè)生產(chǎn)保持持了快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的同時(shí)，產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售也保保持了同步增增長(zhǎng)，產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)率達(dá)99.599%，比去年同同期增加2.34個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銜接良好好。縣區(qū)工業(yè)持續(xù)快快速增長(zhǎng)。三三縣兩區(qū)全面面完成“三年翻番”目標(biāo)，工業(yè)業(yè)增長(zhǎng)速度都都保持在80%以上，安源源區(qū)、上栗縣縣增幅達(dá)到140%，湘東區(qū)、蘆蘆溪縣、蓮花花縣增速分別別為134.77%、83.8%和82.7%。各縣區(qū)規(guī)規(guī)模以上企業(yè)業(yè)完成稅金成成倍增長(zhǎng)，上上栗縣稅金總總額1.65億元，是去去年同期的4.12倍，安源區(qū)區(qū)增長(zhǎng)2.9倍，湘東區(qū)區(qū)、蓮花縣、蘆蘆溪縣增幅都都在100%以上，三縣縣兩區(qū)全部實(shí)實(shí)現(xiàn)贏利。工業(yè)園區(qū)建設(shè)加加快。2004年，全市各各級(jí)政府堅(jiān)持持依托工業(yè)園園區(qū)辦工業(yè)，工工業(yè)園區(qū)的建建設(shè)和發(fā)展呈呈現(xiàn)喜人局面面。全市三個(gè)個(gè)工業(yè)園區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施投入入9.31億元，同比比增長(zhǎng)76%，招商簽約約資金79.2億元，同比比增長(zhǎng)3.4%，入園企業(yè)108家，完成銷(xiāo)銷(xiāo)售收入37.1億元，同比比增長(zhǎng)144.66%，上交稅金2.7億元，增長(zhǎng)165%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.97億元，增長(zhǎng)117%。（3）20044年萍鄉(xiāng)市政政府招商引資資（含合資）狀狀況2004年萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市政府進(jìn)一一步加大力度度進(jìn)行招商引引資工作，提提供多種優(yōu)惠惠政策以吸引引更多的外部部資本進(jìn)入萍萍鄉(xiāng)，據(jù)初步步統(tǒng)計(jì)，2004年萍鄉(xiāng)市招招商引資金額額約為51229萬(wàn)美元，折折合人民幣約約4.36億元元，比上年略略有增幅。外部資金進(jìn)入萍萍鄉(xiāng)的增加，加加快了萍鄉(xiāng)市市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)步伐，也也為各方面帶帶來(lái)了新的機(jī)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。從宏觀角度來(lái)看看，萍鄉(xiāng)積極極合理運(yùn)用國(guó)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)調(diào)控政策抑抑制投資沖動(dòng)動(dòng)性，建立科科學(xué)的投資市市場(chǎng)化機(jī)制，一一批重大重點(diǎn)點(diǎn)工程項(xiàng)目嚴(yán)嚴(yán)格按照財(cái)政政啟動(dòng)、銀行行拉動(dòng)、自我我滾動(dòng)的方式式運(yùn)行發(fā)展。同同時(shí)大力發(fā)展展非公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)，取消限限制個(gè)體私營(yíng)營(yíng)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)入和社會(huì)投投資的不合理理規(guī)定，全面面放開(kāi)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)領(lǐng)域和經(jīng)營(yíng)范范圍，集百家家力，聚百家家財(cái)，實(shí)現(xiàn)多多元化投資。去去年以來(lái)，全全市民營(yíng)企業(yè)業(yè)新擴(kuò)改上億億元項(xiàng)目8個(gè)，投資500萬(wàn)元以上項(xiàng)項(xiàng)目62個(gè)。全市地地方收入的80％，財(cái)政收收入的70％、稅收的60％來(lái)自民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為萍萍鄉(xiāng)最富活力力的經(jīng)濟(jì)細(xì)胞胞和極具潛力力的增長(zhǎng)源，為為萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展積積蓄了后勁。3、2004年年萍鄉(xiāng)市其他他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情情況（1）人均生活活水平及人均均消費(fèi)水平總體上略有上升升，2004年萍鄉(xiāng)市居居民消費(fèi)價(jià)格格總水平比上上年略有上升升。2004年全年消費(fèi)費(fèi)品零售總額額為54.6億元人民幣幣，比去年增增加7.6億元人人民幣，增幅幅為13.9％；其中中商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)總額為為5.19億元元人民幣。旅旅游基礎(chǔ)設(shè)施施不斷完善，以以武功山旅游游開(kāi)發(fā)為龍頭頭，以安源、楊楊岐景區(qū)和文文化園旅游開(kāi)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，創(chuàng)創(chuàng)出了萍鄉(xiāng)旅旅游特色，22004年，來(lái)萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)旅游人數(shù)達(dá)達(dá)145.7萬(wàn)人次，旅旅游收入達(dá)7.69億元；餐飲飲業(yè)、郵政、通通訊信息業(yè)發(fā)發(fā)展也保持旺旺盛勢(shì)頭。城鎮(zhèn)居民生活水水平和質(zhì)量進(jìn)進(jìn)一步提高。萍萍鄉(xiāng)全年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入比比上年實(shí)際增增長(zhǎng)9.3%。城鎮(zhèn)居民民人均消費(fèi)性性支出實(shí)際增增長(zhǎng)10.33%。萍鄉(xiāng)市到2004年的人均可可支配收入已已達(dá)1.13萬(wàn)人民幣元元，20044年末居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款余額額124.5億元人民民幣，比起同同期增幅達(dá)18.7%。從萍鄉(xiāng)整體的情情況來(lái)看，人人均可支配收收入和消費(fèi)性性支出的絕對(duì)對(duì)量都在增長(zhǎng)長(zhǎng)，按非農(nóng)人人口計(jì)算人均均年零售消費(fèi)費(fèi)額約為1.13萬(wàn)元，比2003年增長(zhǎng)約4.5％左右，而而從調(diào)查的情情況來(lái)看，萍萍鄉(xiāng)市2004年儲(chǔ)蓄存款款的增長(zhǎng)幅度度高達(dá)18.7％。非常明明顯，萍鄉(xiāng)市市民在消費(fèi)性性支出的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度較可支支配收入增加加幅度9.3％要低一倍倍左右，從側(cè)側(cè)面反映出萍萍鄉(xiāng)市民在大大宗消費(fèi)上的的能力會(huì)逐步步提升，對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)非非常有利。（2）人均財(cái)政政收入近年來(lái)，萍鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)一直保持持高速發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。財(cái)政總總收入一路攀攀升，從20001年的7．3億元至今年年翻番不到三三年。一般預(yù)預(yù)算收入增幅幅也連續(xù)三年年居全省設(shè)區(qū)區(qū)市前茅。2004年萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)財(cái)政總收入入完成18億元，一般般地方預(yù)算收收入完成9．15億元，同比比增長(zhǎng)33％和29．3％。全年人人均財(cái)政收入入首次突破千千元大關(guān)。職工工資水平穩(wěn)穩(wěn)步提高。全全年全市在崗崗職工工資總總額53.2億元人民幣幣億元，比上上年增長(zhǎng)133.6%。在崗職工工年平均工資資12552元人民幣，增增長(zhǎng)9.3%，扣除物價(jià)價(jià)因素，實(shí)際際增長(zhǎng)8.00%。財(cái)政收入的直接接增長(zhǎng)，有力力的支持了宏宏觀經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)和政府投投資力度的加加大，2004年止，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市政府基建建投資項(xiàng)目達(dá)達(dá)53個(gè)，總投資資額達(dá)9.57億，人工湖湖的基礎(chǔ)工程程、萍安大道道等重大工程程相繼完工，表表明政府在財(cái)財(cái)政收入不斷斷增加的同時(shí)時(shí)也相當(dāng)注重重在市政工程程上的投入，為為整個(gè)城市的的面貌帶來(lái)改改觀、為百姓姓創(chuàng)造出更加加優(yōu)越的環(huán)境境，在這種形形式下，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地地域范圍將進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大，開(kāi)開(kāi)發(fā)的水平和和對(duì)居住環(huán)境境的投入也會(huì)會(huì)相應(yīng)有所提提高，購(gòu)房者者將能選擇更更多更好的住住宅。（3）第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅迅速隨著城市化進(jìn)程程的不斷加快快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的不斷調(diào)整整，萍鄉(xiāng)市的的第三產(chǎn)業(yè)將將得到跨越式式發(fā)展。“十五”期間，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)將加快以專專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)為重點(diǎn)的商商品市場(chǎng)建設(shè)設(shè)，進(jìn)一步發(fā)發(fā)展商貿(mào)業(yè)；；著力搞好旅旅游基礎(chǔ)設(shè)施施建筑，加快快開(kāi)發(fā)旅游商商品，完善服服務(wù)體系，促促進(jìn)旅游業(yè)的的發(fā)展；積極極發(fā)展社區(qū)服服務(wù)和中介服服務(wù)業(yè)；努力力加快信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。力力爭(zhēng)2005年末第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比例達(dá)達(dá)到34%，使經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化。（4）中小企業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)態(tài)勢(shì)良好2004年1——10月，萍鄉(xiāng)市市中小企業(yè)運(yùn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好好，發(fā)展步伐伐加快，三大大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效效益進(jìn)一步提提高，對(duì)國(guó)家家貢獻(xiàn)明顯增增多。截止十十月底，全市市中小企業(yè)共共完成產(chǎn)值17610089萬(wàn)元，增加加值4568336萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15502208萬(wàn)元，分別別比上年同期期增長(zhǎng)19.7%、19.3%、20.4%。實(shí)現(xiàn)工業(yè)業(yè)產(chǎn)值15434458萬(wàn)元,工業(yè)增加值3922772萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)22.5%和20.7%。中小企業(yè)業(yè)完成國(guó)家稅稅金37450萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)純利潤(rùn)89220萬(wàn)元，企業(yè)業(yè)發(fā)放工資1008333萬(wàn)元，分別別比去年同期期增長(zhǎng)31.8%、15.0%、15.0%。實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)產(chǎn)值、效益同同步增長(zhǎng)。中小企業(yè)能能有如此的兩兩哈運(yùn)行態(tài)勢(shì)勢(shì)，是因?yàn)椋海骸?guī)模企業(yè)發(fā)發(fā)展迅猛，成成為拉動(dòng)中小小企業(yè)快速增增長(zhǎng)的火車(chē)頭頭。1—10月共完成工工業(yè)產(chǎn)值1581229萬(wàn)元，工業(yè)業(yè)增加值40585萬(wàn)元，同比比分別增長(zhǎng)66.7%、51.7%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)業(yè)收入1263774萬(wàn)元，利潤(rùn)9559萬(wàn)元，實(shí)交交稅金7609萬(wàn)元，同比比分別增長(zhǎng)50.5%、69.7%、44.4%?！攸c(diǎn)行業(yè)運(yùn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好好，經(jīng)濟(jì)效益益繼續(xù)提升。，——園區(qū)經(jīng)濟(jì)超超常增長(zhǎng)，成成為萍鄉(xiāng)市工工業(yè)發(fā)展主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)?！猩桃Y穩(wěn)穩(wěn)步推進(jìn)，新新擴(kuò)改項(xiàng)目增增多，企業(yè)發(fā)發(fā)展后勁增強(qiáng)強(qiáng)。據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，全市中中小企業(yè)新擴(kuò)擴(kuò)改項(xiàng)目（不不含市工業(yè)園園）340項(xiàng)，投入資資金6.2億元，已竣竣工175項(xiàng)，形成生生產(chǎn)能力近20億元，外商商投資占投資資總額的60％以上?！髽I(yè)改革改改制獲得新突突破，體制創(chuàng)創(chuàng)新取得新進(jìn)進(jìn)展。今年以以來(lái)，萍鄉(xiāng)市市中小企業(yè)改改革改制工作作進(jìn)一步深化化，一些規(guī)模模較大、效益益較好，屬于于當(dāng)?shù)卣髦饕?cái)源的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)業(yè)，也排除阻阻力，實(shí)行產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革革。三、宏觀經(jīng)濟(jì)分分析結(jié)論——從萍鄉(xiāng)市整整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行狀況來(lái)看，非非農(nóng)人口成為為全市經(jīng)濟(jì)的的主導(dǎo)者，這這些城市人口口創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值相當(dāng)高高，按照人均均GDP達(dá)431400元的水平基基本達(dá)到中國(guó)國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)的人人均水平，而而且萍鄉(xiāng)市的的GDP年增長(zhǎng)達(dá)到11％，超過(guò)國(guó)國(guó)家的平均水水平。由此看看來(lái)，萍鄉(xiāng)是是一個(gè)具備較較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)、工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)的城市，同同時(shí)也是一個(gè)個(gè)充滿市場(chǎng)活活力和潛力的的城市?！I(yè)在萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的主導(dǎo)地地位更加突出出。2004年規(guī)模以上上工業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值的的貢獻(xiàn)率達(dá)24.6%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到57.2%，比去年同同期提高16.2個(gè)百分點(diǎn)?！獜暮暧^角度度來(lái)看，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)積極合理運(yùn)運(yùn)用國(guó)家宏觀觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政政策抑制投資資沖動(dòng)性，建建立科學(xué)的投投資市場(chǎng)化機(jī)機(jī)制，一批重重大重點(diǎn)工程程項(xiàng)目嚴(yán)格按按照財(cái)政啟動(dòng)動(dòng)、銀行拉動(dòng)動(dòng)、自我滾動(dòng)動(dòng)的方式運(yùn)行行發(fā)展。同時(shí)時(shí)大力發(fā)展非非公有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)，取消限制制個(gè)體私營(yíng)企企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入入和社會(huì)投資資的不合理規(guī)規(guī)定，全面放放開(kāi)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域域和經(jīng)營(yíng)范圍圍，集百家力力，聚百家財(cái)財(cái)，實(shí)現(xiàn)多元元化投資。去去年以來(lái)，全全市民營(yíng)企業(yè)業(yè)新擴(kuò)改上億億元項(xiàng)目8個(gè)，投資500萬(wàn)元以上項(xiàng)項(xiàng)目62個(gè)。全市地地方收入的80％，財(cái)政收收入的70％、稅收的60％來(lái)自民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為萍萍鄉(xiāng)最富活力力的經(jīng)濟(jì)細(xì)胞胞和極具潛力力的增長(zhǎng)源，為為萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展積積蓄了后勁?！獜钠监l(xiāng)整體體的情況來(lái)看看，人均可支支配收入和消消費(fèi)性支出的的絕對(duì)量都在在增長(zhǎng)，按非非農(nóng)人口計(jì)算算人均年零售售消費(fèi)額約為為1.13萬(wàn)元，比2003年增長(zhǎng)約4.5％左右，而而從調(diào)查的情情況來(lái)看，萍萍鄉(xiāng)市2004年儲(chǔ)蓄存款款的增長(zhǎng)幅度度高達(dá)18.7％。非常明明顯，萍鄉(xiāng)市市民在消費(fèi)性性支出的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度較可支支配收入增加加幅度9.3％要低一倍倍左右，從側(cè)側(cè)面反映出萍萍鄉(xiāng)市民在大大宗消費(fèi)上的的能力會(huì)逐步步提升，對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)非非常有利。——財(cái)政收入的的直接增長(zhǎng)，有有力的支持了了宏觀經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)和政府府投資力度的的加大，2004年止，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市政府基建建投資項(xiàng)目達(dá)達(dá)53個(gè)，總投資資額達(dá)9.57億，人工湖湖的基礎(chǔ)工程程、萍安大道道等重大工程程相繼完工，表表明政府在財(cái)財(cái)政收入不斷斷增加的同時(shí)時(shí)也相當(dāng)注重重在市政工程程上的投入，為為整個(gè)城市的的面貌帶來(lái)改改觀、為百姓姓創(chuàng)造出更加加優(yōu)越的環(huán)境境，在這種形形式下，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地地域范圍將進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大，開(kāi)開(kāi)發(fā)的水平和和對(duì)居住環(huán)境境的投入也會(huì)會(huì)相應(yīng)有所提提高，購(gòu)房者者將能選擇更更多更好的住住宅?！?jīng)濟(jì)總體態(tài)態(tài)勢(shì)運(yùn)行良好好，各主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)實(shí)現(xiàn)較大的提提高。工業(yè)是是萍鄉(xiāng)市的支支柱產(chǎn)業(yè)，工工業(yè)產(chǎn)值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)最大大，極大的拉拉動(dòng)了整個(gè)萍萍鄉(xiāng)市的GDP增長(zhǎng)，而中中小企業(yè)的增增加推動(dòng)了整整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，調(diào)整了了整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，也將先先進(jìn)的管理及及歷年引進(jìn)了了萍鄉(xiāng)，為總總體經(jīng)濟(jì)作出出了貢獻(xiàn)。居居民生活水平平進(jìn)一步提高高，且家庭收收入的提高及及恩格爾系數(shù)數(shù)的降低已經(jīng)經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的的提高產(chǎn)生了了推動(dòng)作用。隨隨著居民生活活水平的提高高以及信貸消消費(fèi)意識(shí)的增增強(qiáng)，越來(lái)越越多有條件的的居民開(kāi)始著著手實(shí)現(xiàn)一次次甚至二次置置業(yè)，購(gòu)房支支出呈現(xiàn)上升升態(tài)勢(shì)。第二部分萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市房地產(chǎn)整整體狀況及住住宅市場(chǎng)調(diào)研研分析一、萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)總總體供求狀況況1、2004年年萍鄉(xiāng)市政府府建設(shè)規(guī)劃及及基建投資狀狀況從1999年以以來(lái)，萍鄉(xiāng)市市政府就開(kāi)始始加大市政建建設(shè)的步伐，尤尤其是安源新新區(qū)的規(guī)劃建建設(shè)方案確定定下來(lái)以后，基基建投資狀況況更是得到了了前所未有的的飛躍，截止止到2004年底，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市政府批建建及開(kāi)始建設(shè)設(shè)基建項(xiàng)目共共計(jì)53個(gè)，總投資資額達(dá)9.557億元。投投資增長(zhǎng)幅度度之大，基建建項(xiàng)目數(shù)目之之多，基建項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模之大大，為歷年所所無(wú)法比擬的的。2、萍鄉(xiāng)市土地地儲(chǔ)備數(shù)量截止到20044年底為止，整整個(gè)萍鄉(xiāng)市土土地（含商業(yè)業(yè)住房用的）儲(chǔ)儲(chǔ)備數(shù)量達(dá)到到了1420畝，合計(jì)約95萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2005年年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)用地主要是是存量土地。存存量房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地是指指通過(guò)協(xié)議、招招標(biāo)、拍賣(mài)以以及市場(chǎng)價(jià)方方式出讓，但但目前仍未開(kāi)開(kāi)工建設(shè)的土土地。在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地地中，住宅用用地占80％以上，是是近幾年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地地的主體，而而土地儲(chǔ)備的的主要區(qū)域?qū)⒓性匆詢?nèi)房市商的之由于土地審批手手續(xù)逐漸嚴(yán)格格，加上銀行行的銀根緊縮縮，發(fā)展商由由于各方面因因素造成土地地的交易開(kāi)始始活躍，而部部分非地產(chǎn)行行業(yè)的開(kāi)發(fā)企企業(yè)對(duì)土地又又有一定的吸吸收，使得土土地交易的價(jià)價(jià)格迅速上漲漲。以2002年為基期，2004年住宅用地地價(jià)格增長(zhǎng)超超過(guò)平均10萬(wàn)元/畝，但隨著著土地可供出出讓面積的增增加將在不久久后出現(xiàn)供過(guò)過(guò)于求的局面面，隨之而來(lái)來(lái)的將是土地地交易價(jià)格的的回落。3、2004年年萍鄉(xiāng)市土地地出讓狀況2004年，萍萍鄉(xiāng)市嚴(yán)格控控制土地供應(yīng)應(yīng)總量特別是是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)用地量；市市場(chǎng)供求平衡衡，商品房交交易穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)步步上升。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，2004年全年萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市土地出讓讓面積為945畝，合計(jì)約約為63萬(wàn)平方米，共共計(jì)出讓資金金4.1億元人民幣幣；通過(guò)以上上數(shù)據(jù)可以看看出，萍鄉(xiāng)市市土地的價(jià)格格約為650元人民幣?？梢怨烙?jì)按照主主導(dǎo)住宅多層層建筑的建設(shè)設(shè)成本350元/平方米、各各種其它費(fèi)用用100元/平方米計(jì)算算，萍鄉(xiāng)市住住宅房地產(chǎn)的的未來(lái)的多數(shù)數(shù)住宅項(xiàng)目的的成本價(jià)格將將會(huì)接近1000元/平方米，而而這個(gè)數(shù)值對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)而而言具有標(biāo)志志性的意義，因因?yàn)橥黄?000元成本后，發(fā)發(fā)展商會(huì)更加加注意在投入入上的有效性性和高質(zhì)性，只只有這樣才能能進(jìn)一步提升升土地價(jià)值，讓讓購(gòu)房者心甘甘情愿的接受受千元以上的的住宅價(jià)格。4、2004年年萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)投資狀況況房地產(chǎn)市場(chǎng)必須須與宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。萍萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長(zhǎng)率率與GDP增長(zhǎng)率的比比例目前開(kāi)來(lái)來(lái)有所過(guò)剩。2004年商品房完完成投資12.3億元，同比比增長(zhǎng)66.７％，房地地產(chǎn)投資增長(zhǎng)長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比比約為6:１。投資過(guò)過(guò)快問(wèn)題已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年需要平穩(wěn)穩(wěn)、理性的發(fā)發(fā)展局面。存量用地有待進(jìn)進(jìn)一步消化。２004年全市以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)方式出讓的新增經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地面積為945畝，而存量用地的量則非常驚人，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備就有約1400畝以上，所以存量土地的隨機(jī)入市將會(huì)造成市場(chǎng)供給加快的重要因素。所以，從土地的的情況來(lái)看，萍萍鄉(xiāng)未來(lái)2～4年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將處于于空前繁榮狀狀態(tài)，而高額額的投入必定定意味著更多多的高檔次、高高素質(zhì)商品房房項(xiàng)目涌現(xiàn)，整整個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)也必將引引來(lái)新一輪激激烈的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。5、2004年年萍鄉(xiāng)市商品品房竣工面積積及銷(xiāo)售面積積據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，2004年全年萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市商品房竣竣工面積為40～50萬(wàn)平方米；；全年的銷(xiāo)售售面積為60萬(wàn)平方米左左右；這兩項(xiàng)項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，2004年萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)整整體態(tài)勢(shì)良好好，出現(xiàn)了供供不應(yīng)求的局局面，但整體體供求關(guān)系基基本合理。6、2004年年止萍鄉(xiāng)市商商品房現(xiàn)樓空空置率根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，2004年萍鄉(xiāng)市商商品房現(xiàn)樓的的空置率為14.1%；據(jù)慣例，一一個(gè)城市房地地產(chǎn)空置率低低于15％即為正常常。也就是說(shuō)說(shuō)，萍鄉(xiāng)市的的整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處在健健康發(fā)展的軌軌道上，市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系趨趨于平衡，市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本本合理，空置置總量雖有所所下降，但仍仍需一定的消消化過(guò)程。7、萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)泡沫分析析萍鄉(xiāng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比表表GDP(億元元)總?cè)丝冢ㄈf(wàn)）全市平均房?jī)r(jià)（元元/平方）人均GDP（元元）人均GDP與房?jī)r(jià)比值今明兩年的供應(yīng)應(yīng)量（萬(wàn)平方方米）供應(yīng)量與人口比值上海745016006385465627.317001.1深圳32088005600401007.26000.8南昌6504002494162506.55001.3萍鄉(xiāng)173180145096116.61100.6隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)續(xù)勁升,不少人開(kāi)始始抱怨自己買(mǎi)買(mǎi)不起房子了了,這足以說(shuō)明明目前房?jī)r(jià)上上漲的水平已已明顯超出了了一般城鎮(zhèn)居居民的平均購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力,房地產(chǎn)泡沫沫在中國(guó)已見(jiàn)見(jiàn)雛形，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)現(xiàn)在有沒(méi)有有泡沫，未來(lái)來(lái)會(huì)怎樣？針對(duì)這一點(diǎn)，我我們通過(guò)萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)與幾個(gè)發(fā)達(dá)達(dá)的大中型城城市的幾個(gè)與與房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)相關(guān)的數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)比比，基本結(jié)論如如下：從之前的經(jīng)濟(jì)狀狀況分析來(lái)看看，萍鄉(xiāng)市的的整體經(jīng)濟(jì)狀狀況運(yùn)行良好好，居民收入入也在不斷提提升，從上表表中的對(duì)比可可以看出，萍萍鄉(xiāng)的供應(yīng)量量與人口比值值同深圳的比比值接近，如如果僅考慮萍萍鄉(xiāng)市區(qū)的非非農(nóng)業(yè)人口數(shù)數(shù)，其比值將將是2.75，這個(gè)比例例將令人深思思，人口數(shù)的的不足將是困困擾萍鄉(xiāng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的一一大障礙，如如果未來(lái)萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)城市化進(jìn)程程的速度過(guò)慢慢，城市人口口不能快速增增加的話，房房地產(chǎn)的泡沫沫將會(huì)逐步出出現(xiàn)。8、萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)分析根據(jù)之前所得數(shù)數(shù)據(jù)的分析，2004年的供求關(guān)關(guān)系趨于平衡衡，而從2004年50萬(wàn)平方米的的到2005——2006年111萬(wàn)平方米的的供應(yīng)量，差差距極大，在在這種情況下下，2005年——2006年萍鄉(xiāng)市的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)極有可能出出現(xiàn)“供大于求”的狀況。2004年萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市地價(jià)的平平均價(jià)格約在在35～45萬(wàn)元/畝，相對(duì)于2003年的20～30萬(wàn)元/畝來(lái)說(shuō)，漲漲幅超過(guò)了40％，地價(jià)的的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)會(huì)影響整體房房?jī)r(jià)的價(jià)格，在在加上銀行貸貸款政策的縮縮緊，還貸壓壓力的加大，開(kāi)開(kāi)發(fā)商不得不不將售價(jià)提高高，將直接促促使整個(gè)房地地產(chǎn)的價(jià)格的的上升趨勢(shì)。從萍鄉(xiāng)目前城市市化的進(jìn)程來(lái)來(lái)看，萍鄉(xiāng)市市的消費(fèi)群體體數(shù)量有限，一一旦出現(xiàn)供大大于求的不利利局面，開(kāi)發(fā)發(fā)商的開(kāi)發(fā)壓壓力將隨之增增大，同時(shí)土土建成本的上上漲，將是部部分開(kāi)發(fā)商放放棄開(kāi)發(fā)，而而是會(huì)將地塊塊轉(zhuǎn)手以求生生存和利益，所所以，洗牌的的結(jié)果將會(huì)在在萍鄉(xiāng)市場(chǎng)上上出現(xiàn)為數(shù)不不多的幾家大大型專業(yè)的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，最終競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將取決于于開(kāi)發(fā)企業(yè)的的品牌、實(shí)力力和自身土地地的儲(chǔ)備量。從2004年的的政府各種政政策和舉措當(dāng)當(dāng)中（之前已已經(jīng)分析），我我們可以預(yù)測(cè)測(cè)，2005年的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)將會(huì)再向向上邁一個(gè)臺(tái)臺(tái)階，人均的的收入水平及及人口也會(huì)繼繼續(xù)上升，我我們預(yù)測(cè)的供供應(yīng)量雖大，但但市場(chǎng)變化無(wú)無(wú)常，能否達(dá)達(dá)到這個(gè)供應(yīng)應(yīng)量的水平仍仍是個(gè)未知數(shù)數(shù)9、萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)整體狀況況及住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析總結(jié)——由于土地審審批手續(xù)逐漸漸嚴(yán)格，加上上銀行的銀根根緊縮，發(fā)展展商由于各方方面因素造成成土地的交易易開(kāi)始活躍，而而部分非地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)對(duì)土地地又有一定的的吸收，使得得土地交易的的價(jià)格迅速上上漲。以2002年為基期，2004年住宅用地地價(jià)格增長(zhǎng)超超過(guò)平均10萬(wàn)元/畝，但隨著著土地可供出出讓面積的增增加將在不久久后出現(xiàn)供過(guò)過(guò)于求的局面面，隨之而來(lái)來(lái)的將是土地地交易價(jià)格的的回落?！梢怨烙?jì)按按照主導(dǎo)住宅宅多層建筑的的建設(shè)成本350元/平方米、各各種其它費(fèi)用用100元/平方米計(jì)算算，萍鄉(xiāng)市住住宅房地產(chǎn)的的未來(lái)的多數(shù)數(shù)住宅項(xiàng)目的的成本價(jià)格將將會(huì)接近1000元/平方米，而而這個(gè)數(shù)值對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)而而言具有標(biāo)志志性的意義，因因?yàn)橥黄?000元成本后，發(fā)發(fā)展商會(huì)更加加注意在投入入上的有效性性和高質(zhì)性，只只有這樣才能能進(jìn)一步提升升土地價(jià)值，讓讓購(gòu)房者心甘甘情愿的接受受千元以上的的住宅價(jià)格。——存量用地有有待進(jìn)一步消消化。２０００4年全市以公公開(kāi)招標(biāo)、拍拍賣(mài)方式出讓讓的新增經(jīng)營(yíng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地面積積為945畝，而存量量用地的量則則非常驚人，據(jù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目目前市場(chǎng)在售售項(xiàng)目的土地地儲(chǔ)備就有約約1400畝以上，所所以存量土地地的隨機(jī)入市市將會(huì)造成市市場(chǎng)供給加快快的重要因素素?！裕瑥耐镣恋氐那闆r來(lái)來(lái)看，萍鄉(xiāng)未未來(lái)2～4年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將處于于空前繁榮狀狀態(tài)，而高額額的投入必定定意味著更多多的高檔次、高高素質(zhì)商品房房項(xiàng)目涌現(xiàn)，整整個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)也必將引引來(lái)新一輪激激烈的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！鶕?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2004年萍鄉(xiāng)市商商品房現(xiàn)樓的的空置率為14.1%；據(jù)慣例，一一個(gè)城市房地地產(chǎn)空置率低低于15％即為正常常。也就是說(shuō)說(shuō)，萍鄉(xiāng)市的的整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處在健健康發(fā)展的軌軌道上，市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系趨趨于平衡，市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本本合理，空置置總量雖有所所下降，但仍仍需一定的消消化過(guò)程?！獜臉潜P(pán)銷(xiāo)售售看，雖然萍萍鄉(xiāng)在2004年仍然能夠夠保持一定的的消費(fèi)能力，但但是在未來(lái)市市場(chǎng)供應(yīng)基數(shù)數(shù)增大的情況況下，市場(chǎng)消消化能力必將將有一定程度度的下降，并并在無(wú)形中拉拉長(zhǎng)了消化周周期，從而使使整個(gè)市場(chǎng)的的價(jià)格在一段段時(shí)間內(nèi)停滯滯不前，從賣(mài)賣(mài)方開(kāi)始屢屢屢推出不同的的優(yōu)惠政策，而而消費(fèi)者也開(kāi)開(kāi)始注重實(shí)惠惠，注重產(chǎn)品品的戶型、包包裝、服務(wù)等等等。在這種種形勢(shì)下，萍萍鄉(xiāng)市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始由“賣(mài)方市場(chǎng)”向“買(mǎi)方市場(chǎng)”過(guò)渡?！苍磪^(qū)已經(jīng)經(jīng)當(dāng)仁不讓地地成為萍鄉(xiāng)地地產(chǎn)界的主角角。而老城區(qū)區(qū)、新開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)、人工湖區(qū)區(qū)域都在政府府、媒體的配配合下進(jìn)行大大規(guī)模片區(qū)推推廣。事實(shí)上上，由于短期期內(nèi)開(kāi)發(fā)商亦亦不會(huì)推出所所有單位，因因此作為市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)來(lái)說(shuō)，這這些區(qū)域更多多的是在逐漸漸的預(yù)熱、造造勢(shì)以吸引置置業(yè)者目光，為為未來(lái)銷(xiāo)售市市場(chǎng)積累足夠夠的潛在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力。二、萍鄉(xiāng)市總總體住宅市場(chǎng)場(chǎng)基本特征1、萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)整體狀況況就總體來(lái)看，22004年度萍鄉(xiāng)房房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行穩(wěn)中有升升，出現(xiàn)了房房地產(chǎn)投資增增加、竣工面面積增加、銷(xiāo)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)銷(xiāo)售收入增加加、商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)上升升等特點(diǎn)。這這說(shuō)明由于宏宏觀調(diào)控措施施的進(jìn)一步落落實(shí)到位，萍萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出出健康發(fā)展的的態(tài)勢(shì)。萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市市場(chǎng)在19999年以前基本本處于較為初初級(jí)形態(tài)，但但通過(guò)近幾年年的快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，逐步達(dá)到到了一定層次次，商品住宅宅市場(chǎng)影響力力開(kāi)始顯現(xiàn)。1999年，萍鄉(xiāng)較較好地段（金金陵小區(qū)、華華雅廣場(chǎng)花園園）的三樓價(jià)價(jià)格大約在每每平米600元左右，而2004年，金典城城和鳳凰山莊莊的三、四樓樓價(jià)格已上升升為每平米1500--1700元左右，五五年大約上漲漲了近三倍。這這里面有地價(jià)價(jià)上漲的因素素，更體現(xiàn)了了萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平平的不斷提高高，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)也在不斷提提升。伴隨著著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和人民生生活水平的提提高，居民購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)強(qiáng)，未來(lái)房地地產(chǎn)市場(chǎng)需求求將不斷增大大；同時(shí)，市市場(chǎng)供應(yīng)量的的急劇增長(zhǎng)，亦亦將使未來(lái)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得得更加激烈?？傮w而言，由于于城市發(fā)展水水平的限制，萍萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起起步較晚，從從最初的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用房、集集資房，到逐逐步開(kāi)發(fā)商品品住宅，在相相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)內(nèi)處于低水平平的運(yùn)作模式式。但近三年年以來(lái)，隨著著城市經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展，在在充分發(fā)揮煤煤炭等資源型型產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，萍萍鄉(xiāng)市政府大大力招商引資資，通過(guò)“城市化經(jīng)營(yíng)”戰(zhàn)略的實(shí)施施，多渠道、多多方式加大房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資力度，使使整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。2、選擇的主要要區(qū)域根據(jù)有關(guān)調(diào)查訪訪問(wèn)及相關(guān)背背景資料現(xiàn)時(shí)時(shí)，在本地居居住的生活習(xí)習(xí)慣為相當(dāng)部部分客戶的置置業(yè)原因；而而為了改變居居住環(huán)境而置置業(yè)的客戶也也達(dá)到了28.8％的比例；；約16％的客戶是是因?yàn)榉奖愎すぷ鞫x擇區(qū)區(qū)域置業(yè)；部部分客戶是因因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)構(gòu)的改變（兒兒女結(jié)婚、養(yǎng)養(yǎng)老等）而置置業(yè)，比例占占到11.2％，另外有11.6％的客戶置置業(yè)為了投資資、保值、商商住或其它用用途。對(duì)于安安源新區(qū)來(lái)說(shuō)說(shuō)，目前很多多消費(fèi)者報(bào)以以極大的期望望，但因?yàn)榘舶苍葱聟^(qū)現(xiàn)時(shí)時(shí)處于開(kāi)發(fā)的的初級(jí)階段，市市政設(shè)施及各各項(xiàng)建設(shè)均無(wú)無(wú)成形，所以以消費(fèi)者在報(bào)報(bào)以期望的同同時(shí)，也存在在觀望的態(tài)度度。3、市場(chǎng)戶型特特征分析調(diào)查戶型統(tǒng)計(jì)一一覽表序號(hào)物業(yè)名稱二房三房四房五房1鳳凰山莊24%39%37%——2家興花園——61%25%14%3金典城二期14%58%28%——4御錦園一期20%55%25%——5雅典世紀(jì)花園一一期——65%35%——6東方巴黎一期10%55%35%——7雅天大廈——22%48%30%8城市風(fēng)情——75%25%——9賽納名城一期25%45%30%——10景泰星湖灣——50%50%——根據(jù)我司對(duì)萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市18個(gè)樓盤(pán)的抽抽樣調(diào)查結(jié)果果，所有統(tǒng)計(jì)計(jì)的總戶數(shù)約約為9169戶，其中一一房（公寓）占1411戶，約占市場(chǎng)總戶數(shù)的15％；三房占4774戶，約占市場(chǎng)總戶數(shù)比例的52％；四房占4082戶，約占市場(chǎng)總戶數(shù)比例的44％；五房占86戶，約占市場(chǎng)總戶數(shù)的0.9％；別墅占81套，約占市場(chǎng)總戶數(shù)的0.88%。戶型比例抽樣調(diào)調(diào)查項(xiàng)目名稱總戶數(shù)2房面積（MM2）3房面積（MM2）4房面積（MM2）5房面積（MM2）家興花園836————116～160061%130～190025%170～14%金典城二期150096~10014%130~162258%179~186628%————御錦園一期4369020%120~136655%15025%————雅典世紀(jì)花園234————130~160065%150~220035%————東方巴黎一期180010010%120~140055%150~160035%————雅天大廈135————159~165522%155~180048%154~161130%城市風(fēng)情104————14875%18025%————賽納名城一期5358815%137~145555%161~182230%————景泰星湖灣84————144~146650%162~164450%————同時(shí)，針對(duì)熱銷(xiāo)銷(xiāo)樓盤(pán)分析其其主導(dǎo)戶型、面面積則可得出出如下結(jié)果：：萍鄉(xiāng)市住宅主導(dǎo)導(dǎo)戶型與主導(dǎo)導(dǎo)面積對(duì)照表表主導(dǎo)戶型主導(dǎo)面積(m22)五房以上150以上四房150～1700三房125～1500二房85～100總結(jié)：通過(guò)上表表可以看出，萍萍鄉(xiāng)市近階段段推出的商品品住宅以中型型戶型為主，供供應(yīng)面積主要要在125～170平方米之間間，供應(yīng)戶型型以適合核心心家庭居住的的三房二廳和和四房二廳為為主，而二房房的比例僅占占約7%。4、各物業(yè)類(lèi)型型比例特征序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)類(lèi)型1金領(lǐng)宮館小高層2藍(lán)天白領(lǐng)公寓小高層3鳳凰山莊三期TOWNHOUUSE獨(dú)立別墅4金典城二期多層5御錦園一期多層6雅典世紀(jì)花園一一期多層7東方巴黎一期多層小高層8雅天大廈小高層9城市風(fēng)情小高層10賽納名城一期多層11景泰星湖灣多層、獨(dú)立別墅墅就目前來(lái)說(shuō)，萍萍鄉(xiāng)市整個(gè)住住宅市場(chǎng)物業(yè)業(yè)類(lèi)型主要以以商住小區(qū)為為主，其中住住宅的比例占占有絕大多數(shù)數(shù)。在物業(yè)的的建筑類(lèi)型上上以多層為主主，出于居住住習(xí)慣、消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣、心理理因素、管理理費(fèi)用等方面面的考慮，萍萍鄉(xiāng)市的消費(fèi)費(fèi)者大多傾向向于多層住宅宅；自2004年雅雅天大廈、金金領(lǐng)宮館、藍(lán)藍(lán)天白領(lǐng)公寓寓及今年城市市風(fēng)情等一批批小高層的推推出后，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市消費(fèi)者對(duì)對(duì)小高層住宅宅有了初步的的認(rèn)識(shí)，但是是從上述樓盤(pán)盤(pán)的銷(xiāo)售率及及銷(xiāo)售周期來(lái)來(lái)看，消費(fèi)者者還沒(méi)有完全全接受這一“新生事物”，在置業(yè)方方向的選擇上上還是多傾向向于多層住宅宅。（注：因因TOWNHHOUSE、獨(dú)立別墅墅在萍鄉(xiāng)市物物業(yè)總量的占占有率上太小小，故沒(méi)有將將此數(shù)據(jù)融入入《各類(lèi)型物物業(yè)所占比例例表》）。5、供給特征分分析（1）未來(lái)兩年年的總供給量量將呈上升趨趨勢(shì)2005－20006年萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供應(yīng)量狀況一一覽表項(xiàng)目名稱位置可供應(yīng)面積（mm2）安源新區(qū)星湖灣安源中大道80,000東方巴黎二期井崗山大道180,0000盛世華城項(xiàng)目建設(shè)東路50,000雅典世紀(jì)花園萍安中大道40,000家興花園蘇州東街100,0000萍鄉(xiāng)國(guó)際汽車(chē)城城金三角40,000云路項(xiàng)目井岡山大道150,0000合計(jì)640,0000人工湖片區(qū)未知據(jù)有關(guān)方面信息息，上海廣元元在人工湖區(qū)區(qū)域準(zhǔn)備投入入大量的資金金及精力，但但其現(xiàn)時(shí)仍然然處于前期工工作階段，并并無(wú)跡象表露露其準(zhǔn)備馬上上動(dòng)工，而其其靜坐的態(tài)度度令其它發(fā)展展商也不敢輕輕舉妄動(dòng)，預(yù)預(yù)計(jì)其項(xiàng)目的的供應(yīng)量約為為10萬(wàn)平方米米。另外一個(gè)個(gè)在藍(lán)波灣入入口處的項(xiàng)目目也約有100萬(wàn)平方米，預(yù)預(yù)計(jì)這兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目將會(huì)在22005年底底或20066年動(dòng)工。城中心區(qū)及老城城區(qū)自然家園濱河西路鵝湖小小區(qū)附近50,000賽納名城二期長(zhǎng)興立交橋西側(cè)側(cè)10,000加洲陽(yáng)光一期長(zhǎng)興立交橋西側(cè)側(cè)40,000御錦園二期公園南路50,000伊天花園秋收起義廣場(chǎng)附附近20,000金典城三期秋收起義廣場(chǎng)附附近60,000合計(jì)230,0000總合計(jì)870,0000就供應(yīng)區(qū)域來(lái)看看，安源新區(qū)區(qū)是主角，其其次是老城區(qū)區(qū)和城中心區(qū)區(qū)。安源區(qū)的的規(guī)模、地位位及未來(lái)建設(shè)設(shè)的規(guī)劃非其其它區(qū)可比，優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，但但因安源區(qū)的的發(fā)展處于初初步階段，諸諸多的配套設(shè)設(shè)施及基建沒(méi)沒(méi)有到位，所所以其優(yōu)勢(shì)地地位現(xiàn)在并沒(méi)沒(méi)有突出的展展現(xiàn)出來(lái)。而而老城區(qū)和城城中心區(qū)是萍萍鄉(xiāng)市最早發(fā)發(fā)展的區(qū)域，也也是全市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化商業(yè)業(yè)中心，各種種配套設(shè)施俱俱全。從20005年到2006年看，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市的商業(yè)房房地產(chǎn)供應(yīng)量量約為87萬(wàn)平方米，而而老城區(qū)和城城中心區(qū)約為為23萬(wàn)平方米；；安源新區(qū)的的雅典世紀(jì)花花園、東方巴巴黎以及人工工湖的一系列列大規(guī)模社區(qū)區(qū)將在這兩年年逐漸成形，其其會(huì)加快安源源新區(qū)的建設(shè)設(shè)步伐，推進(jìn)進(jìn)周邊相應(yīng)配配套設(shè)施的建建設(shè)。而老城城區(qū)和城中心心區(qū)的賽納名名城、加洲陽(yáng)陽(yáng)光、金富利利、金典城、御御錦園等一批批樓盤(pán)會(huì)在萍萍鄉(xiāng)的住宅房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上繼續(xù)扮演主主要的角色。（2）從供應(yīng)區(qū)區(qū)域來(lái)看市場(chǎng)場(chǎng)格局的變化化未來(lái)兩年萍鄉(xiāng)市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的熱點(diǎn)分為為三個(gè)點(diǎn)：老老城區(qū)以賽納納名城、加洲洲陽(yáng)光和金富富利為代表的的住宅及商業(yè)業(yè)項(xiàng)目；城中中心區(qū)以金典典城、雅天大大廈、伊天花花園和伊天公公寓等項(xiàng)目；；安源新區(qū)以以雅典世紀(jì)花花園、東方巴巴黎、星湖灣灣及一批正在在作前期工作作的項(xiàng)目；也也就是說(shuō)，在在未來(lái)2－4年內(nèi)甚至更更長(zhǎng)時(shí)間，整整個(gè)萍鄉(xiāng)市的的房地產(chǎn)總體體呈現(xiàn)“三足鼎立”的市場(chǎng)格局局，而在這三三者中，安源源新區(qū)無(wú)論從從區(qū)域發(fā)展定定位、規(guī)劃建建設(shè)、政府的的重視度、資資金的投入、社社區(qū)的規(guī)模、檔檔次及未來(lái)配配套設(shè)施都是是其它二者無(wú)無(wú)法比擬的，從從這一點(diǎn)看，安安源新區(qū)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)將將會(huì)在整個(gè)萍萍鄉(xiāng)市充當(dāng)領(lǐng)領(lǐng)軍的角色，而而同時(shí)，其區(qū)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目目之間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也將會(huì)異常常激烈。(3)需求前景景分析從需求角度來(lái)看看，未來(lái)兩年年萍鄉(xiāng)市商品品住宅的需求求結(jié)構(gòu)也會(huì)有有所變化。從供給與需求平平衡關(guān)系來(lái)看看，未來(lái)二年年內(nèi)萍鄉(xiāng)房地地產(chǎn)供求與需需求將呈現(xiàn)出出一種相對(duì)較較為平衡發(fā)展展的狀態(tài)，隨隨著城市人口口增長(zhǎng)及城市市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，萍鄉(xiāng)房地地產(chǎn)在未來(lái)二二年將會(huì)偏向向較為樂(lè)觀的的發(fā)展勢(shì)頭?！懈邫n住宅宅市場(chǎng)發(fā)展形形勢(shì)——從購(gòu)置萍鄉(xiāng)各大大豪宅物業(yè)的的客戶成交情情況來(lái)看，其其成交單位多多集中在150——300平方米左右右?？們r(jià)維持持在30萬(wàn)—100萬(wàn)之間，客客戶十分看重重物業(yè)自身居居住環(huán)境及社社區(qū)形象等因因素?？偨Y(jié)各區(qū)數(shù)據(jù)，萍萍鄉(xiāng)市已經(jīng)形形成以人工湖湖為中心的城城北和以北橋橋?yàn)橹行牡某浅菛|及世紀(jì)廣廣場(chǎng)為中心的的城東的三個(gè)個(gè)住宅區(qū)域，龐龐大的供應(yīng)面面積說(shuō)明中高高檔住宅市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨趨激烈。6、后市展望安源新區(qū)處于萍萍鄉(xiāng)市區(qū)的最最東端，319國(guó)道自南向向北橫穿而過(guò)過(guò)，東臨萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)的礦產(chǎn)基地地，北臨秀麗麗的人工湖。政政府總規(guī)劃開(kāi)開(kāi)發(fā)面積為10平方公里，首首期開(kāi)發(fā)面積積為4.17平方公里，是是以房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、商貿(mào)和旅旅游服務(wù)為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼兼有行政、商商務(wù)等多功能能的新型生態(tài)態(tài)城區(qū)，并且且各種設(shè)施及及基建工程已已經(jīng)在緊鑼密密鼓的進(jìn)行著著，預(yù)計(jì)2006年安源新區(qū)區(qū)的建設(shè)會(huì)邁邁上一個(gè)新的的臺(tái)階。在這種環(huán)境下，萍萍鄉(xiāng)市人們的的購(gòu)房選擇區(qū)區(qū)域在心里上上已經(jīng)有了悄悄悄的變化，公公務(wù)員、私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主、公公司中高管在在未來(lái)將會(huì)成成為安源新區(qū)區(qū)的主力消費(fèi)費(fèi)群體。對(duì)于二次置業(yè)者者來(lái)說(shuō)，安源源新區(qū)未來(lái)的的各種配套設(shè)設(shè)施先進(jìn)，整整體規(guī)劃及環(huán)環(huán)境比老城區(qū)區(qū)和城中心區(qū)區(qū)更有吸引力力，良好的片片區(qū)規(guī)劃、大大型的居住社社區(qū)以及便捷捷的交通道路路是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手難以媲及的的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，但但因這種良好好的條件需要要一個(gè)不斷調(diào)調(diào)整規(guī)劃和建建設(shè)的周期，所所以很多消費(fèi)費(fèi)者會(huì)以密切切關(guān)注的態(tài)度度來(lái)面對(duì)安源源新區(qū)，也不不排除有消費(fèi)費(fèi)者會(huì)將新區(qū)區(qū)與城中區(qū)結(jié)結(jié)合點(diǎn)住宅項(xiàng)項(xiàng)目作為二次次置業(yè)目標(biāo)。三、萍鄉(xiāng)市住宅宅整體價(jià)格分分析及價(jià)格走走勢(shì)分析1、萍鄉(xiāng)市各樓樓盤(pán)價(jià)格及統(tǒng)統(tǒng)計(jì)根據(jù)我司對(duì)萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市市場(chǎng)在售的11個(gè)樓盤(pán)把價(jià)價(jià)格的核算統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，得出：：市場(chǎng)在售樓盤(pán)類(lèi)類(lèi)型及價(jià)格一一覽表序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)類(lèi)型價(jià)格銷(xiāo)售備注1金領(lǐng)宮館小高層2700銷(xiāo)售率30％2藍(lán)天白領(lǐng)公寓小高層2050銷(xiāo)售率20％3鳳凰山莊三期TOWNHOUUSE3000售罄獨(dú)立別墅42004金典城二期多層1550銷(xiāo)售率80％5御錦園一期多層1800銷(xiāo)售率50％6雅典世紀(jì)花園一一期多層1400銷(xiāo)售率90％7東方巴黎一期多層1450正在認(rèn)籌小高層18008雅天大廈小高層1900銷(xiāo)售率25％9城市風(fēng)情小高層1780正在認(rèn)籌10賽納名城一期多層145070%11景泰星湖灣多層1230銷(xiāo)售率15％從上述表格可以以看出，目前前萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)類(lèi)型主要以多多層為主，但但小高層的不不斷涌現(xiàn)勢(shì)必必不斷改變萍萍鄉(xiāng)人的置業(yè)業(yè)習(xí)慣。從上上述表格的數(shù)數(shù)據(jù)中統(tǒng)計(jì)得得出：多層住宅的市場(chǎng)場(chǎng)平均價(jià)格為為1480元/平方米；小小高層的市場(chǎng)場(chǎng)平均價(jià)格為為2046元/平方米；聯(lián)聯(lián)排別墅（TOWNHHOUSE）的市場(chǎng)平平均價(jià)格為3000元/平方米；獨(dú)獨(dú)立別墅的市市場(chǎng)平均價(jià)格格為4200元/平方米。根根據(jù)之前的分分析以及通過(guò)過(guò)上述圖表分分析表明，多多層住宅為市市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品，也是為為大多消費(fèi)者者所接受的產(chǎn)產(chǎn)品，小高層層價(jià)格偏高，在在萍鄉(xiāng)市整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也是剛剛起起步，還有待待消費(fèi)者的進(jìn)進(jìn)一步了解和和接受。2、萍鄉(xiāng)市住宅宅房地產(chǎn)價(jià)格格分析從上一節(jié)的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)可以看看出，萍鄉(xiāng)市市自1999年以來(lái)住宅宅房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格從600元/平方米上升升到了2004年的1500元，5年的時(shí)間增增長(zhǎng)幅度將近近三倍，這一一方面是由于于土地價(jià)格上上漲的原因造造成的，但更更多是的萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市在近幾年年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的速度突飛猛猛進(jìn)，人均收收入及生活水水平有了較大大的提高；地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的的開(kāi)發(fā)水平不不斷上升，涌涌現(xiàn)出了更多多的更新?lián)Q代代的新產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)有了了較大的飛躍躍，產(chǎn)品的結(jié)結(jié)構(gòu)及內(nèi)涵相相對(duì)以前也有有了很大的提提高，整個(gè)房房地產(chǎn)市場(chǎng)屬屬于空前繁榮榮狀態(tài)。從區(qū)域價(jià)格的劃劃分來(lái)看，目目前萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)的區(qū)域域性還沒(méi)有完完全呈現(xiàn)，所所能劃分的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)介于新城城和老城之間間，老城區(qū)以以賽納名城、金金典城為代表表，其均價(jià)分分別為1450元/平方米和1550元/平方米，而而新城區(qū)以雅雅典世紀(jì)花園園和東方巴黎黎為代表，其其均價(jià)分別為為1400元/平方米和1450元/平方米，二二者相差不大大，這說(shuō)明：：老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)仍仍在老城區(qū)作為萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市的經(jīng)濟(jì)文文化中心，其其各種設(shè)施配配套及服務(wù)都都具有很明顯顯的優(yōu)勢(shì)，而而且很大一批批在老城區(qū)居居住的居民已已習(xí)慣了當(dāng)?shù)氐氐姆比A、便便利及配套的的居住條件，且且老城區(qū)的住住宅房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格（以賽納納名城為代表表）均價(jià)為1450元/平方米，這這個(gè)價(jià)格是略略低于萍鄉(xiāng)市市整體住宅房房地產(chǎn)價(jià)格的的，在價(jià)格上上具有一定的的優(yōu)勢(shì)。新城區(qū)的優(yōu)勢(shì)沒(méi)沒(méi)有完全呈現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)雖然安源新區(qū)的的各方面都比比老城區(qū)具有有優(yōu)勢(shì)，但因因?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)處處于初級(jí)階段段，各方面設(shè)設(shè)施及配套都都沒(méi)有到位，很很多地方屬于于空白，所以以其住宅房地地產(chǎn)的價(jià)格一一直處于全市市的平均水平平，從價(jià)格上上并沒(méi)有體現(xiàn)現(xiàn)新區(qū)域的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，另外，因因?yàn)樾聟^(qū)的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)狀況而導(dǎo)導(dǎo)致了該域基空人人體區(qū)個(gè)3、萍鄉(xiāng)市住宅宅房地產(chǎn)價(jià)格格走勢(shì)分析2004年到22006年全市的商商業(yè)房地產(chǎn)供供應(yīng)量將近110萬(wàn)平方米，按按照市區(qū)內(nèi)50萬(wàn)常住人口口計(jì)算，其消消化能力可見(jiàn)見(jiàn)一般，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力非非常大。安源新區(qū)的建設(shè)設(shè)屬于初步階階段，雖然有有雅典世紀(jì)花花園和東方巴巴黎這兩個(gè)大大規(guī)模社區(qū)作作為后盾，但但因其各種配配套及市政建建設(shè)尚不完善善，新區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有得得到體現(xiàn)和釋釋放，因此該該區(qū)域住宅房房地產(chǎn)的單獨(dú)獨(dú)高價(jià)情景在在短時(shí)間內(nèi)不不會(huì)出現(xiàn)。老城區(qū)及城中心心區(qū)不斷涌現(xiàn)現(xiàn)中等規(guī)模的的項(xiàng)目來(lái)沖擊擊市場(chǎng)，因其其周邊環(huán)境配配套非常成熟熟，因此很多多置業(yè)者在短短期內(nèi)將會(huì)把把注意力放在在老城區(qū)及城城中心區(qū)。地價(jià)在不斷上漲漲、人均收入入水平等方面面的提高會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致住宅房地地產(chǎn)價(jià)格的上上升，但這種種上升的幅度度會(huì)和前者成成正比。綜上所述，龐大大的供應(yīng)量和和消化能力的的矛盾導(dǎo)致2005年到2006年萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)“供大于求”的現(xiàn)象；而而安源新區(qū)的的優(yōu)勢(shì)并不能能體現(xiàn)出來(lái)，老老城區(qū)和城中中心區(qū)的中等等規(guī)模項(xiàng)目又又在不斷的沖沖擊市場(chǎng)和牽牽制安源新區(qū)區(qū)，所以在2005年－2006年，整個(gè)萍萍鄉(xiāng)市的住宅宅房地產(chǎn)價(jià)格格會(huì)處于一個(gè)個(gè)平穩(wěn)中帶有有漲幅的狀態(tài)態(tài)。第三部分本項(xiàng)目所在在區(qū)域商品住住宅市場(chǎng)狀況況分析及預(yù)測(cè)測(cè)一、安源區(qū)整體體狀況及住宅宅市場(chǎng)調(diào)查分分析1、安源區(qū)簡(jiǎn)介介安源區(qū)，地處江江西省萍鄉(xiāng)市市政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化的中中心，是一座座有著悠久歷歷史、富有光光榮傳統(tǒng)的名名城，是湘贛贛邊界秋收起起義的主要爆爆發(fā)地。安源源區(qū)，為萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市轄縣級(jí)區(qū)區(qū)，原名萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市城關(guān)區(qū)，1971年3月正式成立立，1993年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)，更名名為萍鄉(xiāng)市安安源區(qū)。全區(qū)區(qū)總面積212平方公里，總總?cè)丝?4.3萬(wàn)，其中城城市人口22.57萬(wàn)，轄5個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、5個(gè)街道辦事事處，有56個(gè)行政村、3個(gè)農(nóng)墾分場(chǎng)場(chǎng)、101個(gè)居委會(huì)。

安源區(qū)地理理位置優(yōu)越，交交通發(fā)達(dá)，通通訊便捷，基基礎(chǔ)設(shè)施完備備，歷史上有有“吳楚咽喉、贛贛湘通衢”之稱，浙贛贛鐵路復(fù)線橫橫貫其中，319、320國(guó)道縱橫境境內(nèi)，公路密密度達(dá)1.5公里/平方公里。境境內(nèi)人文景觀觀與自然景觀觀較多，有安安源路礦工人人運(yùn)動(dòng)紀(jì)念館館、總平巷、安安源路礦工人人俱樂(lè)部、秋秋收起義軍事事會(huì)議舊址、談?wù)勁写髽堑葰v歷史景觀，有有橫龍寺森林林公園、小金金山、烏龍山山風(fēng)景區(qū)等自自然景觀。目目前，以區(qū)內(nèi)內(nèi)安源鎮(zhèn)為中中心，以開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)人文與與自然景觀為為重點(diǎn)，規(guī)劃劃面積4.17平方公