深圳某地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

深圳****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告告評(píng)估深圳----有有限公司成本本部貳零零捌年壹拾拾貳月第一章項(xiàng)目概述述廣東省深圳市的的城市特點(diǎn)世界的生態(tài)奇觀觀：坐落在廣廣東省深圳市市的****生態(tài)城、即即將竣工的****生態(tài)工程、正正在興建的大大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)工程位于本本區(qū)的中心地地帶。旅游資源馳名中中外：深圳市市是全國(guó)11個(gè)重點(diǎn)旅游游城市之一。全全市已開放的的旅游點(diǎn)350多處，享有有盛譽(yù)的有100多處，全國(guó)國(guó)旅游熱線，世世界著名。二.項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于深圳圳市****區(qū)的東北角角，緊臨總投投資3.5億元全長(zhǎng)5.8公里、路寬60米、雙向六六車道的****大道，為城市一級(jí)級(jí)主干道。所所在區(qū)域自然然環(huán)境優(yōu)美，交交通順暢、配配套設(shè)施齊全全，距**高速公路處處僅900米；距深圳圳火車站約5分鐘的車程程；離深圳機(jī)機(jī)場(chǎng)和世界著著名的華僑城城景區(qū)約20多公里的里里程。****國(guó)際會(huì)會(huì)展中心項(xiàng)目目（暫定）總總占地面積約約882畝，總建筑筑面積約733.5萬平方米，總總投資約12億元。本項(xiàng)項(xiàng)目由國(guó)際會(huì)會(huì)展中心、五五星級(jí)國(guó)賓館館、城市廣場(chǎng)場(chǎng)中心及****國(guó)賓山水園園高檔社區(qū)中中心四大組團(tuán)團(tuán)塊構(gòu)成。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)1.總體規(guī)劃指指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)總量總用地面積649,0000㎡總建筑面積735,0000㎡其中：國(guó)際會(huì)展展中心（公建建）60,000㎡㎡（1.5萬平米為會(huì)會(huì)議中心）國(guó)國(guó)賓館（公建建）50，000㎡㎡TTownhoouse（8-10層）405,0000㎡小小高層（4-6層）150,0000㎡別墅（2-3層層）70,000㎡㎡建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)、框架架剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)容積率1.13建筑密度20.3%綠化率40%2.各地快的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)(萬㎡)總指標(biāo)一號(hào)地塊三號(hào)地塊四號(hào)地塊二號(hào)地塊總用地面積64.925.728.36.14.8總建筑面積73.52027188.5住宅面積63202518酒店面積5公建面積10.5—2—會(huì)展中心3.5容積率1.130.780.952.951.77建筑密度20.3%18.6%15.5%%20.1%49.8%綠地率40%45%42%41%33%四.土地費(fèi)用及及稅費(fèi)：本項(xiàng)目會(huì)展中心心土地的取得得費(fèi)用，包括括土地取得成成本及契稅。在在開發(fā)企業(yè)的的土地費(fèi)用及及稅費(fèi)為25500萬元。我公公司取得土地地的費(fèi)用為880000萬元，加上4%的契稅、有有關(guān)審批、報(bào)報(bào)建手續(xù)費(fèi)用用等共計(jì)822,578萬元左右。第二章法律及政策策性風(fēng)險(xiǎn)分析析一.項(xiàng)目用地取取得土地使用用權(quán)的法律手手續(xù)現(xiàn)狀描述述1.項(xiàng)目用地現(xiàn)現(xiàn)狀①土地所有權(quán)歸歸屬:國(guó)有用地②土地使用權(quán)歸歸屬：不詳③土地的他項(xiàng)權(quán)權(quán)益:不詳④土地的用途::不詳⑤項(xiàng)目用地現(xiàn)狀狀的文件:不詳2.項(xiàng)目用地規(guī)規(guī)劃①項(xiàng)目用地規(guī)劃劃用途：不詳詳②規(guī)劃批文：不詳3.已取得的政政府文件：不詳4.項(xiàng)目用地取取得土地使用用權(quán)程序評(píng)估估（1）取得土地地使用權(quán)程序序①我公司與*******公司簽定“土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓”協(xié)議。②去“市土地交交易中心”辦理土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手手續(xù)。③去“市土地局局”辦理土地使使用權(quán)變更手手續(xù)，與“市土地局”簽定土地出出讓合同，辦辦理“國(guó)有土地使使用證”。（2）取得土土地使用權(quán)的的風(fēng)險(xiǎn)及控制制風(fēng)險(xiǎn)控制：土地地方保證按時(shí)時(shí)交地，同時(shí)時(shí)在合同中約約定每筆付款款與立項(xiàng)、拆拆遷等工作進(jìn)進(jìn)度相結(jié)合，同同時(shí)約定如果果工作延遲，損損失由對(duì)方承承擔(dān)。5.政策性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)高檔樓堂堂館所的投資資管理情況對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的別別墅等是否構(gòu)構(gòu)成影響；（2）國(guó)際會(huì)展展中心項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)?shù)卣芙o給予多大的政政策支持；（3）外資企業(yè)業(yè)在深圳地區(qū)區(qū)的地產(chǎn)投資資，在政策上上的限制和要要求情況。二.項(xiàng)目合作方方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估1.合作方情況況：不詳2.合作方式：：不詳3.主要合作條條件：不詳4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估（1）合作背景景：不詳（2）土地使用用年限：出讓讓為商品房用用地后，出讓讓年限為70年。該項(xiàng)目目的出讓時(shí)間間不詳；（3）土地權(quán)屬屬情況：不詳詳是否具有土土地證件，土土地權(quán)屬是否否明確，是否否有法律糾紛紛。（4）土地方的的信任情況：：不詳?shù)谌率袌?chǎng)研究一.區(qū)域市場(chǎng)的的銷售價(jià)格：：按照現(xiàn)有的資料料，采用算術(shù)術(shù)平均值確定定本項(xiàng)目Townhhouse單價(jià)為：4780元/平方米；小小高層單價(jià)為為：3680元/平方米；別別墅單價(jià)為：：8800元/平方米（別別墅二期定價(jià)價(jià)13000元/平方米）由于于考慮到目前前市場(chǎng)的情況況已于2007年的情況相相差甚遠(yuǎn)，所所以在價(jià)格上上，建議均下下浮25%，作為本項(xiàng)項(xiàng)目房產(chǎn)的銷銷售價(jià)格，即：Townhhouse單價(jià)為：3585元/平方米；小高層層單價(jià)為：2760元/平方米；別墅單單價(jià)為：6600元/平方米（別別墅二期定價(jià)價(jià)9750元/平方米）二．園區(qū)配套設(shè)設(shè)施：（1）專用100兆寬帶網(wǎng)線線入戶。（2）6表（電電表、煤氣表表、熱力表、純純凈水表、中中水表、自來來水表）遠(yuǎn)傳傳抄表，再通通過梅江卡自自動(dòng)收繳費(fèi)用用。（3）通過當(dāng)?shù)氐鼐钟蚓W(wǎng)絡(luò)平平臺(tái)提供全方方面的信息服服務(wù)。（4）安防系統(tǒng)統(tǒng)包括社區(qū)安安防、家庭安安防，其中家家庭安防運(yùn)用用智能家庭終終端控制器通通過門磁、窗窗磁、紅外、煙煙感、煤氣探探頭與煤氣鎖鎖閉連動(dòng)和緊緊急按鈕等與與物業(yè)中心相相連，實(shí)現(xiàn)安安全報(bào)警。（5）中水水、直飲水、自自來水三水直直接入戶，垃垃圾無害化處處理，遠(yuǎn)傳技技術(shù)換熱。第四章規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)一.規(guī)劃設(shè)計(jì)的的可行性分析析1.根據(jù)建設(shè)用用地的位置、地地形條件和周周邊環(huán)境，對(duì)對(duì)用地進(jìn)行綜綜合分析評(píng)價(jià)價(jià)。建設(shè)用地地共有五類，其其中一類建設(shè)設(shè)用地位于香香媚子水面和和城市道路中中間，適宜設(shè)設(shè)置會(huì)展中心心和酒店；二二類建設(shè)用地地緊鄰城市道道路，適宜設(shè)設(shè)置商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施、小區(qū)區(qū)入口、會(huì)所所、中小型住住宅；三類建建設(shè)用地緊臨臨水面，景觀觀環(huán)境最佳，適適宜別墅或連連體別墅建設(shè)設(shè)；四類建設(shè)設(shè)用地位于坡坡度小于25度的丘陵地地帶，遠(yuǎn)離城城市道路，適適宜大中戶型型住宅建設(shè)；；五類用因坡坡度大于25度，為不適適宜建設(shè)用地地。2.在項(xiàng)目用地地內(nèi)西北角還還設(shè)置了一棟棟高層辦公樓樓；在各小區(qū)區(qū)入口處，設(shè)設(shè)置有會(huì)所和和托幼設(shè)施，沿沿城市道路設(shè)設(shè)置有小區(qū)各各種商服等配配套設(shè)施如超超市、小百貨貨、食品店、餐餐館、面包房房、洗衣店、理理發(fā)美容店、郵郵局、銀行、診診療所等。小小學(xué)將在二期期統(tǒng)一設(shè)置。3.該項(xiàng)目目前前只有政府做做的控制性規(guī)規(guī)劃，在做詳詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)調(diào)整，一般來來說項(xiàng)目周邊邊的市政道路路是不能調(diào)整整的，項(xiàng)目用用地內(nèi)規(guī)劃支支路及配套公公建位置可進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，容容積率也可進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，但但不能超過政政府規(guī)劃的上上限。4.根據(jù)本項(xiàng)目目規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：：①總用地面積::64.99萬平方米②總建筑面積::73.5萬平方米居住用地容容積率:1..13公建：111萬平方米住宅總建筑面積積：62.55萬平方米建筑密度:21.3%%5.項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度安排根據(jù)原可研報(bào)告告提供的開發(fā)發(fā)進(jìn)度安排，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。整個(gè)項(xiàng)目從2007年6月開始，至2010年8月結(jié)束，歷時(shí)近3年。具體時(shí)間安排如下：20077.2--22007.66前期工程（報(bào)報(bào)批、報(bào)建）2007.6---20077.10基礎(chǔ)設(shè)施工工程（拆遷）2007.111--20009.11主體工程2009.111--20110.2設(shè)備安裝工工程2010.3---20100.8公共設(shè)施配配套工程20088.1--22010.112銷售階段第五章投資收益分分析一.成本預(yù)測(cè)測(cè)1.依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀條件、各各專業(yè)配套收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其其他政策性收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)當(dāng)?shù)貙?shí)際成本本水平，在不不考慮可售商商業(yè)配套的情情況下，單位位成本按照住宅總建建筑面積62.5萬平方方米計(jì)算。估估算該項(xiàng)目總總投資21.573億元，單位位可售面積完完全成本3452元/平米，詳細(xì)細(xì)構(gòu)成如下：：總投資估算表項(xiàng)目總成本(萬元）單位成本（元）說明一.土地成本82,5781,321單位成本按照照住宅建筑面面積62.5萬平米計(jì)算算轉(zhuǎn)讓金80,0001,280轉(zhuǎn)讓土地面積664.9萬平米資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)100轉(zhuǎn)讓土地面積664.9萬平米交易費(fèi)1683評(píng)估值的0.221%契稅240038土地費(fèi)的3%二.開發(fā)前期費(fèi)費(fèi)383961單位成本按照照住宅建筑面面積62.5萬平米計(jì)算算地質(zhì)勘察費(fèi)5569建安工程費(fèi)*55‰（1111770萬元）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)111218建安工程費(fèi)*11%（1111770萬元）可行性研究3345建安工程費(fèi)*33‰（1111770萬元）三通一平費(fèi)1492場(chǎng)地具備道路\\場(chǎng)地平整每每平米2元，按深圳圳標(biāo)準(zhǔn)考慮臨臨水31萬元\臨電92萬元。市政配套費(fèi)16882764.9*0..4萬平米*65元/平米,道路及其他65元/平米三.主體工程873251,397單位成本按照住住宅建筑面積積62.5萬平米計(jì)算算會(huì)展中心108001731800元/平平方米高層建建筑框架剪力力墻（6萬平米）國(guó)賓館104001662080元/平平方米高層建建筑框架剪力力墻（5萬平米）Townhouuse38475616950元/平方方米、多層磚磚混結(jié)構(gòu)建筑筑簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按863元/平米考慮；；另考慮20套樣板間500萬、考慮提提高建造檔次次共折算87元/平米；（40.5萬平米）小高層210003361400元/平平方米、框架架剪力墻（15萬平米）別墅6650106950元/平方方米、多層磚磚混結(jié)構(gòu)建筑筑簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按863元/平米考慮；；另考慮20套樣板間500萬、考慮提提高建造檔次次共折算87元/平米；（7萬平米）四.安裝、道路路費(fèi)23845382單位成本按照照住宅建筑面面積62.5萬平米計(jì)算算給排水費(fèi)367559單方造價(jià)500元/平米（建筑筑面積73.5萬平米）供暖系統(tǒng)費(fèi)294047含換熱站建設(shè)費(fèi)費(fèi)、鍋爐房建建設(shè)費(fèi)、鍋爐爐房征地費(fèi)、區(qū)區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為為40元/平米；（建建筑面積73.5萬平米）室外燃?xì)庀到y(tǒng)374960含氣源發(fā)展基金金20元/平米、區(qū)內(nèi)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表表費(fèi)3元/平米；（建建筑面積73.5萬平米）室內(nèi)外供電8232132單位成本1112元/平米計(jì)算（建建筑面積73.5萬平米）室外智能161726單位成本222元/平計(jì)算（建建筑面積73.5萬平米）道路及廣場(chǎng)187530此項(xiàng)造價(jià)約為775元/平方米。（25萬平米）綜合管網(wǎng)175728工程費(fèi)的2%。五.園林環(huán)境2,75744單位成本按照住住宅建筑面積積62.5萬平米計(jì)算算環(huán)境設(shè)計(jì)1693環(huán)境工程總造價(jià)價(jià)*10%綠化建設(shè)費(fèi)1,69027區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化化支出約為65元/平方米，64.9**0.4=226建筑小品1462此項(xiàng)造價(jià)約為55.6元/平方米圍墻建造費(fèi)5008包括永久性圍墻墻、大門,為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻墻約為10000米室外照明1703室外照明電氣工工程，如路燈燈、草坪燈,此項(xiàng)造價(jià)約約為6.54元/平米室外零星設(shè)施821各種指示牌、標(biāo)標(biāo)識(shí)牌、示意意圖等,此項(xiàng)造價(jià)約約為3.15元/平方米六.公建配套1,50024單位成本按照照住宅建筑面面積62.5萬平米計(jì)算算幼兒園2804按2000平米米考慮，每平平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米游泳池4507網(wǎng)球場(chǎng)801建造成本及配套套物品購(gòu)置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)為40萬2個(gè)兒童游樂設(shè)施2404土建、設(shè)備、各各項(xiàng)設(shè)施,非營(yíng)業(yè)性公建4507會(huì)所、居委會(huì)等等3000平米、土建1200元/平米、設(shè)備備及裝修300元/平米七.直接費(fèi)合計(jì)計(jì)201,84443,230單位成本按照照住宅建筑面面積62.5萬平米計(jì)算算八.不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)2,01832直接成本*1%%（201,8844萬元）九.開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)1369.22222監(jiān)理費(fèi)0.5%%、行政管理理費(fèi)10萬每月(3年)十.開發(fā)成本205,23223,284單位成本按照照住宅建筑面面積62.5萬平米計(jì)算算十一.營(yíng)銷費(fèi)用用10,500168銷售收入（300億）*3.5%、按照住宅宅建筑面積62.5萬平米計(jì)算算十二.總投資215,73223,452單位成本按照照住宅建筑面面積62.5萬平米計(jì)算算分項(xiàng)測(cè)算（單位位為：萬元、萬萬平米）單方造價(jià)分析測(cè)測(cè)算表名稱總指標(biāo)會(huì)展中心國(guó)賓館Townhouuse小高層別墅用地面積64.9不詳不詳不詳不詳不詳建筑面積73.56540.5157建筑面積權(quán)重1.0000.080.070.550.200.10居住面積62.540.5015.007.00居住面積權(quán)重10.000.000.650.240.11土地費(fèi)825786741.0665617.55545502.11616852.6657864.577前期費(fèi)用3839313.39261.162115.377783.47365.62主體費(fèi)87325108001040038475210007150主體費(fèi)權(quán)重1.000.120.120.440.240.08安裝、道路238451946.5331622.11113139.0084866.3332270.955園林綠化2757225.06187.551519.166562.65262.57配套費(fèi)1500122.45102.04826.53306.12142.86直接費(fèi)合計(jì)20184420148.44918190.441101577..3144371.22218056.557不可預(yù)見費(fèi)2018.444164.77137.311112.200411.93192.23開發(fā)間接費(fèi)1369.222169.34163.07603.27329.27112.11開發(fā)成本205231..6620482.66018490.778103292..7845112.44218360.991營(yíng)銷費(fèi)用10,5001298.6001250.5004626.2552525.055859.72總投資215731..6621781.22019741.229107919..0347637.44719220.663單方造價(jià)293536303948266531762746居住單方造價(jià)2796可銷售部分的造造價(jià)：176，060萬元銷售收入145192..5041400.00046200.000平均銷售單價(jià)3724.688止虧點(diǎn)0.74成本高于售價(jià)0.42綜合止虧點(diǎn)0.75二.稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅稅及所得稅，按按國(guó)家法定稅稅率考慮：1、營(yíng)業(yè)稅及附附加：銷售收收入的5.5%；2、所得稅：稅稅前利潤(rùn)的33%；3、土地轉(zhuǎn)讓契契稅：土地成成本（拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、土地地出讓金、大大市政配套費(fèi)費(fèi)）的3%；三.經(jīng)濟(jì)效益分分析1.銷售收入部部分有：小高高層預(yù)計(jì)收入入為：=15*22760=441400萬元；Townnhousee預(yù)計(jì)銷售收收入為：=35855*40.55=1451193萬元；別墅墅銷售收入：：=66000*7=466200萬元；預(yù)計(jì)本本項(xiàng)目可銷售售部分總銷售售收入為2327993萬元；會(huì)展中中心商務(wù)21966萬元。加上上國(guó)賓館5萬平米，固固定資產(chǎn)價(jià)值值達(dá)18205萬元。2.敏敏感性分析，參參照以下內(nèi)容容及表格，可可根據(jù)實(shí)際情情況增減變動(dòng)動(dòng)比率。成本的影響：：可銷售部分分總建筑面積積：62.5萬平米成本的敏感分析析估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本10.950.91.051.1單位成本(元//m2)28172676253529583099總投資174777166038157299183516192255銷售收入232793232793232793232793232793項(xiàng)目利潤(rùn)5801666755754944927740538稅后利潤(rùn)3481040053452962956624323銷售凈利率%15%17%19%13%10%內(nèi)部收益率%20%24%29%16%13%售價(jià)的影響：：售價(jià)的敏感分析析一、售價(jià)的影響響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)10.950.91.051.1銷售均價(jià)(元//m2)37253539335339114098營(yíng)業(yè)收入232793221153209514244433256072總投資176060176060176060176060176060項(xiàng)目利潤(rùn)5673345093334546837380012稅后利潤(rùn)3404027056200724102448007銷售凈利率率%15%12%10%17%19%內(nèi)部收益率率%19%15%11%23%27%由以以上兩表可以以看出，成本本和售價(jià)對(duì)指指標(biāo)的影響都都呈現(xiàn)鈍化的的趨勢(shì)，反映映不明顯。所所以在項(xiàng)目的的運(yùn)行中只能能通過降低成成本、盡可能能提高售價(jià)，來來滿足利潤(rùn)的的最大化。3.止虧點(diǎn)分析析（1）保本售價(jià)價(jià)：總體Townhouuse小高層別墅2796元/mm22665元3176元2746元（2）保本銷售售率：75%4.項(xiàng)目收益水水平綜合分析析：就項(xiàng)目本身的收收益水平而言言，15%的銷售凈利利率較高,但該項(xiàng)目尚尚存在以下操操作層面上的的因素對(duì)項(xiàng)目目收益有較大大影響：1）稅務(wù)資源的的充分運(yùn)用：：中國(guó)-----集團(tuán)是港資資企業(yè)，如能能取得營(yíng)業(yè)稅稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則則可增加稅后后利潤(rùn)11347萬元，使項(xiàng)項(xiàng)目銷售凈利利率達(dá)到20%；2）成本中大、小小市政配套費(fèi)費(fèi)、人防等政政策性收費(fèi)均均按政府規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)估算，操作中尚存存在一定減免免可能；3）地塊中有配配套及商業(yè)用用地地價(jià)已分分?jǐn)傔M(jìn)住宅成成本，操作中中，存在調(diào)整整規(guī)劃、改建建成住宅的可可能；若學(xué)校校改建住宅，可可增加住宅凈凈用地。項(xiàng)目現(xiàn)金流量分分析表年份200820092010201120122013開發(fā)年數(shù)12345一資金投入174777988072532325323253231土地費(fèi)用70219702192開發(fā)前期費(fèi)326432643主體等分期投入入10129325323253232532325323二收入23279346559465594655946559465591銷售收入2327934655946559465594655946559三支出14779295629562956295629561營(yíng)業(yè)稅及附加12804256125612561256125612土地增值稅1975395395395395395四利潤(rùn)43237-5520418279182791827943603五彌補(bǔ)前期虧損-55204-36925-18645-366六應(yīng)繳所得稅額4323743237七企業(yè)所得稅1426814268八稅后利潤(rùn)2896928969九凈現(xiàn)金流量2896928969十累計(jì)凈現(xiàn)金流量量43237-55204-36925-18645-36643237十一折現(xiàn)率