安徽城市綜合體項目前期策劃方案

xxxx1號項目前期策劃方案31xx市場調(diào)研3233項目自身研判

商業(yè)組團定位及發(fā)展

34商業(yè)組團規(guī)劃設(shè)計建議

35商業(yè)物業(yè)銷售及自持建議36本案項目部骨干成員簡介、服務(wù)取費37明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢及相關(guān)案例剖析xx印象一xx市位于xx省中南部，長江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省會合肥168公里，距上游安慶101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風(fēng)景區(qū)170公里，九華山風(fēng)景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在xx長江大橋過江。總面積1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲量占全省70%以上，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二，石灰石、黃金和白銀的儲量均居全省之首。

全市總?cè)丝?1萬左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬左右，城市化水平達到58.2%，這是由于xx只下轄一個xx縣，城鎮(zhèn)居民占戶籍總?cè)丝诒戎剌^大，有利于提高城市化進程。"兩山一湖"旅游區(qū)的北大門，皖中南中心城市；蕪馬銅經(jīng)濟圈的骨干城市；xx位于武漢—上海長江經(jīng)濟帶上，是長三角區(qū)域重要的資源型城市。城市特性與地理位置自1956年建市以來，，xx立足資源基礎(chǔ)礎(chǔ)，依托區(qū)位位優(yōu)勢，經(jīng)過過四十多年的的建設(shè)，形成成了以有色、化工、、建材、機電電、輕紡為支支柱，煤炭、、食品、醫(yī)藥藥等相應(yīng)發(fā)展，，擁有34個行業(yè)、133個門類、數(shù)千千種工業(yè)產(chǎn)品品的綜合工業(yè)業(yè)體系，成為為皖江地區(qū)一座座新型的工貿(mào)貿(mào)港口城市。。城市背景與行行政區(qū)劃1956年，經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)，xx正式建市，由由省直轄。以以后隨政治經(jīng)經(jīng)濟形勢變化化，行政區(qū)劃劃曾多次更迭迭?，F(xiàn)xx市轄區(qū)為一縣縣三區(qū)，分別別為xx縣、銅官山區(qū)區(qū)、獅子山區(qū)區(qū)和郊區(qū)，總總面積1，113平方公里，其其中市區(qū)面積積227平方公里，總總?cè)丝?1.35萬人，其中市區(qū)人43.43萬人城市交通狀況況城市坐擁長江江黃金水道（（是長江航道道萬噸輪的終終點站）鐵路：銅九鐵鐵路高速：合銅高高速、銅黃高高速、沿江高高速城市主干道：：濱江大道、、銅官大道、、銅都大道、、沿新大道和和橫向的環(huán)城城北路、銅蕪蕪路、沿江快快速通道形成成鐵路、水路路和公路與城城市道路有機機銜接、協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的快速速綜合交通運運輸體系?？炜焖偻ㄟ_蘇、、浙、滬。城市發(fā)展定位位xx城市發(fā)展定位位：全國銅產(chǎn)業(yè)基基地電子材料產(chǎn)業(yè)業(yè)基地長江中下游重重要的工貿(mào)港港口城市皖中南中心城城市城市發(fā)展優(yōu)勢勢與皖江其他幾個兄兄弟市（縣）相比比xx有三個獨特的產(chǎn)業(yè)業(yè)承接優(yōu)勢。一是不可復(fù)制的區(qū)區(qū)域優(yōu)勢。xx含湖臨江通海，處處在國家滬榕和京京臺交通大動脈的的“十”字交匯點點。隨著寧安城際際、京福高鐵的建建設(shè)，加上現(xiàn)有的的銅九鐵路、滬銅銅鐵路，使xx市在華東鐵路網(wǎng)中中的樞紐地位日益益凸顯。xx港作為順江而下第第一個可停靠萬噸噸輪的港口和國家家一類開放口岸，，已開通對臺海上上直航，加之已開開通運行的京臺高高速以及即將開工工建設(shè)的銅宣高速速和九華山機場，，xx將實現(xiàn)與長三角無無縫對接，大大縮縮小與珠三角、環(huán)環(huán)渤海、海峽西岸岸等經(jīng)濟區(qū)的距離離。二是基礎(chǔ)雄厚的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。目前已形成以銅加加工、化工、電子子、建材、紡織和和裝備制造為主的的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展格格局，擁有一批包包括xx有色等6家上市公司在內(nèi)的的優(yōu)勢骨干企業(yè)和和一批技術(shù)含量高高、成長性好的““專、精、特、新新”中小企業(yè)，具具有形成產(chǎn)業(yè)集聚聚發(fā)展的較好基礎(chǔ)礎(chǔ)。目前正在著力力打造“千億銅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)”的xx不僅是中國最大的的電解銅生產(chǎn)基地地，還是國家重要要的硫磷化工基地地和國家“火炬””計劃電子材料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。三是獨特的人文優(yōu)優(yōu)勢。xx是一個移民城市，，移民文化所特有有的包容性和開放放性讓這座千年古古都，散發(fā)著獨特特魅力。據(jù)統(tǒng)計，，目前xx已與120個國家和地區(qū)建立立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系,與國內(nèi)外23個城市結(jié)成友好城城市。全市已批準(zhǔn)準(zhǔn)建立外商投資企企業(yè)270家，有27個國家和地區(qū)在xx投資興業(yè)。xx經(jīng)濟外向度已經(jīng)高高達70%以上。城市未來發(fā)展目標(biāo)標(biāo)———打造“千億xx”。到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值值達到1000億元，財政收入達達到200億元，對全省經(jīng)濟濟發(fā)展的貢獻率顯顯著提高?！獦?gòu)筑“世界銅都””。到2015年，基本形成以銅銅冶煉、加工、貿(mào)貿(mào)易、研發(fā)為一體體的銅產(chǎn)業(yè)組團；；化工、電子、裝裝備制造和紡織服服裝等產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)規(guī)規(guī)?；?、集群化、、高端化發(fā)展，現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本本確立，成為世界界知名銅產(chǎn)業(yè)基地地、全國重要的先先進制造業(yè)基地。?！ㄔO(shè)“幸福xx”。到2015年，城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入和農(nóng)農(nóng)民人均純收入分分別達到32000元和13000元，率先實現(xiàn)教育育和衛(wèi)生服務(wù)基本本現(xiàn)代化，初步建建成資源節(jié)約型、、環(huán)境友好型社會會。再經(jīng)過五年左右的的努力，到2020年，xx整體經(jīng)濟實力大幅幅提升，成為世界界知名銅產(chǎn)業(yè)中心心，皖中南中心城城市，人民生活富富裕、生態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、社會文明和和諧，在全省率先先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化化。城市經(jīng)濟GDP增長截至2009年xx市人均GDP已經(jīng)達到6800美元，標(biāo)志著xx市房地產(chǎn)市場進入入高速發(fā)展期。城市規(guī)劃新一輪總體規(guī)劃確確定xx為全國銅產(chǎn)業(yè)基地，，電子材料產(chǎn)業(yè)基地地，長江中下游重重要的工貿(mào)港口城城市，皖中南中心心城市。城市人口口規(guī)模近期（2010年）為60萬，遠(yuǎn)期（2020年）為80萬人。城市規(guī)劃-續(xù)城市將形成“一城三區(qū)，一主主兩副”組團式空間布局結(jié)結(jié)構(gòu)，主城區(qū)是全全市的政治，經(jīng)濟濟，文化，信息和和公共服務(wù)中心；；東部城區(qū)由順安安鐘鳴和金橋工業(yè)業(yè)園組成，形成富富有活力的以工業(yè)業(yè)為主的綜合性新新城區(qū)；南部城區(qū)由橫港，，大通組成，主要要發(fā)展商貿(mào)物流，，旅游服務(wù)業(yè)，工工業(yè)形成多種功能能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合合性新城區(qū)。圍繞拉開城市框架架、拓展建設(shè)空間間，規(guī)劃采取"北擴、東進、南整整、西跨"的空間發(fā)展策略，，城市建設(shè)用地主要向北北、東、南三個方方向發(fā)展，適時向西跨江發(fā)展展，空間布局形成成"一城三區(qū)、一主兩兩副"的組團式形態(tài)。主主城區(qū)以現(xiàn)有老城城為中心，以開發(fā)發(fā)區(qū)和西湖新區(qū)為為增長極，集中向向北擴展；東部城城區(qū)以順安、鐘鳴鳴鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)，以以沿江快速通道為為發(fā)展軸，構(gòu)建以以工業(yè)為主的綜合合性新城區(qū)；南部部城區(qū)以古鎮(zhèn)大通通和橫港地區(qū)為基基礎(chǔ)，以物流園等等建設(shè)為動力，形形成多功能的綜合合性新城區(qū)。主城區(qū)東擴南拓xx市棚戶改造規(guī)劃2010年是xx市實施棚戶區(qū)區(qū)改造的關(guān)鍵鍵一年，棚戶區(qū)改造項項目投資將完完成3.6億元。被xx市列為今年一一號民生工程程的該市棚戶戶區(qū)改造項目目，3月初正式啟動動。按照三年年內(nèi)完成主城城區(qū)棚戶區(qū)改改造目標(biāo)，xx市確定今年棚棚戶區(qū)改造、、廉租住房等等保障性住房房建設(shè)施工面面積120萬平方米以上上，新開工70萬平方米，竣竣工50萬平方米。從從圖中看到改改造房的建設(shè)設(shè)已經(jīng)得到很很好的實施。。xx是一個典型的的資源型城市市，棚戶區(qū)分分布廣、數(shù)量量大、條件差差。根據(jù)入戶戶調(diào)查統(tǒng)計：：xx市城市和國有有工礦澎湖區(qū)區(qū)共56出，總戶數(shù)39191戶，總建筑面面積187.49萬平方米。其其中城市棚戶戶區(qū)28處，15679戶，78.24萬平方米；國國有工礦棚戶戶區(qū)28處，23512戶，109.25萬平方米。近近年來，xx市已經(jīng)先后啟啟動16個棚戶區(qū)改造造項目，完成成拆遷5709戶，棚戶區(qū)改改造工程已竣竣工25萬平方米，回回遷居民1000余戶、目前在在建項目面積積49.5萬平方米，年年內(nèi)可再竣工工17萬平方米，回回遷居民1500戶左右。xx市棚戶改造規(guī)規(guī)劃-續(xù)xx市棚戶區(qū)住房房多建于上世世紀(jì)六、七十十年代，大多多年久失修、、衛(wèi)生環(huán)境較較差，并且由由于地勢低洼洼，長期遭受受水患。針對對xx市棚戶區(qū)改造造的特點，市委、市政府府出臺了《關(guān)于加快推進進棚戶區(qū)改造造工作的若干干意見》，就各單位職責(zé)責(zé)分工、提高高審批效率、、資金籌措、、各項政策落落實和進一步步強化考核獎獎懲等進行了了明確。xx市棚戶區(qū)的改改造將按照政政府主導(dǎo)、轄轄區(qū)負(fù)責(zé)、各各方配合、市市場化運作；；規(guī)劃先行、、成片配置、、統(tǒng)籌兼顧、、分布實施的的改造原則，，分別采取土土地公開招牌牌掛、政府定定價回購安置置。整體搬遷遷、建設(shè)安置置房，支持困困難企業(yè)集資資建房，或在在其他棚戶區(qū)區(qū)改造項目進進行就地安置置等多種方式式實施改造。。最終實現(xiàn)總總體目標(biāo)：2010年全面啟動全全市城市和國國有工礦棚區(qū)區(qū)改造工作，，3年內(nèi)基本改造造完畢，其中中：2010年計劃改造（（含續(xù)建項目目）18269戶，84.57萬平方米；2011年計劃改造13974戶、68.47萬平方米；相關(guān)支持政策策：廉租住房國債債項目和資金金優(yōu)先在棚戶戶區(qū)及危舊房房改造中安排排改造項目行行政事業(yè)性收收費、政府性性基金全免，，經(jīng)營服務(wù)性性收費比照適適用住房政策策執(zhí)行；項目目地塊建設(shè)所所需配套的水水、電、氣、、道路由各主主管單位負(fù)責(zé)責(zé)建設(shè)到位；；項目建設(shè)用用地土地出讓讓金實行市場場運作，收益益金額用于棚棚戶區(qū)改造；；棚戶區(qū)的居民民很快將通過過搖號拿到新新房鑰匙，只只要3萬多元就能購買買到一套65平方米的新房。。棚戶區(qū)改造工工程讓很多困難難的居民也能買買起新房，xx市的棚戶區(qū)民生生改造工程為普普通居民解決了了住房困難，也也讓城鄉(xiāng)結(jié)合部部的棚戶區(qū)臟、、亂、差的情況況從根本上得到到改善，有利于于xx建造成一個更加加和諧美麗的城城市。xx市2010年上半年土地市市場分析二回望2010年上半年的xx土地市場，新政儼然已成土土市走向的“分分水嶺”。今年年前一個季度，，也就是樓市新新政執(zhí)行前，xx的土地市場發(fā)展展勢頭迅猛，土土地供應(yīng)積極、、成交量大，開開發(fā)商競爭激烈烈，多塊土地高高價成交，多場場土地拍賣會吸吸引了眾多本地地或是外地的投投資者，土地市市場一派繁榮景景象。而第二季季度的時候形勢勢發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，，土地市場開始始走下坡路，開開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎慎、土地拍賣會會變的冷清。從1月份開始到6月份結(jié)束xx共有28塊國有土地公開開拍賣使用權(quán)，，其中成功拍出出的土地有25塊，共2694.57畝，共拍得土地地價款57.958億元。xx市2010年上半年土地市市場分析2010年1--6月份xx土地供應(yīng)量情況況：1到6月份xx每個月都有土地地拍賣會，其中中1月份共出讓土地地164.93畝，2月份為25畝，3月份1022.89畝，4月份81.85畝，5月份838.76畝，6月份561.14畝。2010年1--6月份土地出讓價價款情況1月份土地拍賣總總價為1.148億元，二月份為為0.05億元，3月份為40.52億元，4月份為3.73億元，5月份為6.438億元、6月份6.07億元。xx市2010年上半年土地市市場分析-續(xù)2010年1--6月份每月平均每每畝地價一月份拍賣土地地每畝平均地價價為69.60萬元，2月份為20萬元/畝，3月份為396.15萬元/畝，4月份為455.9萬元/畝，5月份為76.76萬元/畝、6月份為108.17萬元/畝。由上圖可以看出出，4月份是平均每畝畝地價最高的一一個月，達455.9萬元，4月份只有一塊地地拍賣，土地出出讓總面積和總總價款環(huán)比并不不高。土地拍賣賣收入最高的一一個月是3月份，平均每畝畝地價在300--600萬元之間，最高高為636.31萬元/畝。新政導(dǎo)致新房成成交量的萎縮，，進而影響到了了土地市場的行行情，在5月份的一場地拍拍賣會上，集中中拍賣多塊國有有土地使用權(quán)，，到場開發(fā)商跟跟看客不在少數(shù)數(shù)，但慷慨出手手、激烈角逐的的場面沒有顯現(xiàn)現(xiàn)。與前幾次你你爭我奪、競相相加價的場面形形成強烈對比，，新房的滯銷導(dǎo)導(dǎo)致土地市場的的萎靡。作為一一級市場的土地地市場又反過來來作用于二級土土地市場（即新新房市場），這這兩者息息相關(guān)關(guān)，唇亡齒寒。。目前這兩個市市場都不景氣，，主要是新房市市場的萎靡行情情拖了土地市場場的后腿，房子子不好賣，自然然沒有多少開發(fā)發(fā)商再敢大膽拿拿地。xx市2010年上半年土地市市場分析-續(xù)2009年xx土地市場行情并并不樂觀，全年年成功拍賣土地地28塊，共2357.09畝，總價款20.114億元。其中上半半年拍地14塊，共1070.17畝，總價款僅為為3.34億元。下半年成功拍賣賣土地14塊，共1286.92畝，總價款16.774億。從全年行情來看拍拍出的土地多為為純商業(yè)用地，，辦公、金融、、學(xué)校、公共用用地也占了一定定比重，商住用用地比重并不是是很大。由于2008年全國土地市場場低迷，受其影影響，09年上半年xx土地市場相當(dāng)不不景氣。后來隨隨著經(jīng)濟危機的的慢慢解除，房房地產(chǎn)市場在下下半年的時候迎迎來發(fā)展的高峰峰期，這一時期期土地市場也迅迅速發(fā)展，09年下半年的土地地供應(yīng)量和出讓讓總價款均比上上半年高出許多多，其中出讓總總價款是上半年年的5倍。在10月份的一次土地地拍賣會出現(xiàn)了了高價地王，xx高速地產(chǎn)集團以以8.1億元的高價取得得銅都大道以東東、學(xué)士路以南南一520畝地塊。成為當(dāng)當(dāng)年乃至今日的的地王。xx市2010年上半年土地市市場分析-續(xù)新政導(dǎo)致新房成成交量的萎縮，，進而影響到了了土地市場的行行情，在5月份的一場地拍拍賣會上，集中中拍賣多塊國有有土地使用權(quán)，，到場開發(fā)商跟跟看客不在少數(shù)數(shù)，但慷慨出手手、激烈角逐的的場面沒有顯現(xiàn)現(xiàn)。與前幾次你你爭我奪、競相相加價的場面形形成強烈對比，，新房的滯銷導(dǎo)導(dǎo)致土地市場的的萎靡。作為一一級市場的土地地市場又反過來來作用于二級土土地市場（即新新房市場），這這兩者息息相關(guān)關(guān)，唇亡齒寒。。目前這兩個市市場都不景氣，，主要是新房市市場的萎靡行情情拖了土地市場場的后腿，房子子不好賣，自然然沒有多少開發(fā)發(fā)商再敢大膽拿拿地。針對新政出臺后土土地成本持續(xù)下跌跌的現(xiàn)象，出現(xiàn)這這種情況是必然的的，一波又一波的的樓市調(diào)控雖然致致使xx樓市商品房成交量量出現(xiàn)大幅下跌，，但房價卻少有松松動，而地價一直直以來作為影響房房價的一個重要因因素，新政下購房房者對于樓市降價價的預(yù)期很高，政政府主動弱化價格格實際上是在迎合合購房者心里訴求求，并不能說明地地價在這個時期有有實質(zhì)性的下跌。。4月份繼新政過后，，開發(fā)商拿地?zé)崆榍橥藴p，由此或可可推出，今年下半半年xx的土地交易收入可可能不如上半年。。2010年上半年土地市場場總體比2009年發(fā)展迅速，僅上半年土地拍賣賣收入已達57.958億元，是09年的兩倍多。10年的土地市場上半半年總體來說比較較火爆，而09年上半年可以說是是冰凍期，無論是是面積還是成交總總價都不能與10年比擬。當(dāng)然兩者也有共同同之處那就是都有有不景氣的時候，，09年的時候上半年土土地市場冷清，而而下半年開始回暖暖。10年的土地市場是上上半年火爆，而下下半年由于受政策策影響可能要走下下坡路。xx市2010年上半年土地市場場分析-續(xù)xx市房地產(chǎn)市場分析析三需求分析根據(jù)xx房管局的數(shù)據(jù)顯示示，除了06年的銷售量猛增外外（主要是礦產(chǎn)效益益的增加，以及房房產(chǎn)大形勢的良好好），其他年份去去化相對平穩(wěn)，均保持在40萬方/年的去化量；09年達到一個峰值，由于剛性需求強烈烈拉動，市場銷售售情況可謂火爆，，各家樓盤庫存房房源得到了快速去去化；去化量突破70萬方。2009年xx市房地產(chǎn)市場運行行情況據(jù)xx市房管局備案數(shù)據(jù)據(jù)顯示，2009年1——12月份xx市商品房銷售備案案總套數(shù)7740套。其中，8月份全市商品房銷銷售總套數(shù)831套，位居全年銷售售排行榜之首；6月、5月份分別以銷售總套數(shù)數(shù)774套、741套位居排行榜第二、第三三名。（注：文中數(shù)據(jù)均均不包含xx縣）其中，2009年12月份xx市商品房銷售備案案709套，住宅類商品房房銷售均價4104.45元/㎡，較11月份上漲91.22元/㎡左右；商業(yè)類商品品房12月份成交均價9980.13元/㎡，較上月上漲4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有可售售商品房6341套，其中住宅類商商品房4407套；商業(yè)類商品房房619套；辦公類商品房房47套，工業(yè)類商品房房42套；其他類商品房房1226套。2009年xx市房地產(chǎn)市場運行行情況-續(xù)隨著中央積極的財財政政策和適度寬寬松的貨幣政策效效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，2009年，我市房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)量價齊升升的良好態(tài)勢。房房地產(chǎn)開發(fā)投資高高速增長，開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，，施工規(guī)模不斷擴擴大，商品房銷售售持續(xù)升溫。一、2009年全市房地產(chǎn)市場場運行基本態(tài)勢（一）住宅投資占占主導(dǎo)地位并拉動動開發(fā)投資高速增增長2009年，全市完成房地地產(chǎn)開發(fā)投資46.5億元，同比增長44.1%，其中，住宅投資資33.6億元，同比增長53.4%，占全市房地產(chǎn)投投資的72.3%。從工程用途看，2009年，90平方米及以下住宅宅投資12.8億元，同比增長42.2%；140平方米以上住宅投投資3.0億元，同比增長172.7%；經(jīng)濟適用房投資資2.9億元，同比增長141.7%；辦公樓投資0.5億元，同比增長5.25倍；商業(yè)營業(yè)用房房投資5.1億元，同比增長70%；其它投資7.3億元，同比增長1.4%。從開發(fā)項目投資完完成情況看，2009年，完成投資超過過5000萬元以上的項目36個，共完成投資37.0億元，同比增長45.7%，占全市房地產(chǎn)開開發(fā)投資的79.6%；完成投資超過1.0億元以上的項目14個，共完成投資21.9億元，同比增長19.7%，占全市房地產(chǎn)開開發(fā)投資的47.1%。（二）住宅施工構(gòu)構(gòu)成房屋施工的主主體2009年，全市房屋施工工面積347.4萬平方米，同比增增長24.8%，其中住宅施工面面積280.5萬平方米，增長27.5%，占全市房屋施工工面積的80.7%。本年新開工房屋屋面積165.3萬平方米，增長36.8%，其中住宅新開工工面積134.8萬平方米，增長30.0%，占全市新開工房房屋面積的81.5%。本年竣工房屋面面積115.5萬平方米，同比增增長98.2%，其中住宅竣工面面積103.6萬平方米，增長145.3%，占全市房屋竣工工面積的89.7%。2009年xx市房地產(chǎn)市場運行行情況-續(xù)（三）商品房銷售持持續(xù)火爆商品房銷售面積和和銷售額均高速增增長。2009年，商品房銷售面面積73.8萬平方米，同比增增長91.5%，商品房銷售額27.5億元，同比增長116.5%；其中，住宅銷售售面積68.4萬平方米，增長101.1%，占全市商品房銷銷售面積的92.7%，實現(xiàn)銷售額24.9億元，增長132.7%。2009年全市房屋銷售均均價創(chuàng)歷史新高，，全市房屋銷售均均價3725元/平方米，同比增長長12.9%；其中，住宅銷售售均價3645元/平方米,增長15.4%。（四）房屋空置面面積大幅減少2009年，全市房屋空置置面積3.2萬平方米，同比下下降57.9%，其中，住宅空置置面積1.2萬平方米，下降77.3%。（五）企業(yè)資金到到位情況較好，資資金壓力得到了緩緩解（見下表）2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)到位資金48.6億元，同比增長33.5%。從資金來源渠道道看，其他資金增增長最快，所占比比重最大。其他資資金25.8億元，增長111.5%，占到位資金53.1%。受適度寬松的貨貨幣政策以及個人人住房貸款等一系系列優(yōu)惠政策的影影響，其他資金中中的個人按揭貸款款8.1億元，同比增長224.0%。2009年xx市房地產(chǎn)市場運行行情況-續(xù)（六）全市房地產(chǎn)產(chǎn)投資增幅明顯顯高于全省平均均水平2009年，全省房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資1669.8億元，同比增長長22.5%，我市增幅比全全省高21.6個百分點；在17個市中，我市房房地產(chǎn)開發(fā)投資資總量列全省第第11位，增幅居全省省第4位。二、當(dāng)前我市房房地產(chǎn)市場運行行存在的主要問問題（一）土地購置置面積和待開發(fā)發(fā)面積下降2009年，全市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)土地購置置面積為85.5萬平方米，同比比下降33.3%；土地購置費9.8億元，下降20.3%；待開發(fā)土地面面積52.2萬平方米，下降降40.5%。（二）房地產(chǎn)企企業(yè)自籌資金不不足從全市房地產(chǎn)企企業(yè)本年資金來來源看，存在企企業(yè)自籌資金不不足、依靠銀行行貸款，房地產(chǎn)產(chǎn)市場很大一部部分風(fēng)險系在金金融機構(gòu)身上。。2009年，全市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年年資金來源48.6億元，同比增長長33.5%。其中，企業(yè)自自籌資金13.7億元，同比下降降11.6%，占全市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年年資金來源的28.2%；企業(yè)銀行貸款款及個人按揭貸貸款17.2億元，同比增長長53.6%，占全市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年年資金來源的35.4%，同比上升了4.6個百分點。（三）房價持續(xù)續(xù)上漲去年3月以來，隨著房房地產(chǎn)市場的回回升，市場供需需矛盾加劇，房房價持續(xù)上漲，，2009年全市房屋銷售售均價創(chuàng)歷史新新高。全市房屋屋銷售均價3725元/平方米，同比增增長12.9%；其中，住宅銷銷售均價3645元/平方米,增長15.4%。2009年xx市房地產(chǎn)市場運運行情況-續(xù)三、對當(dāng)前我市市房地產(chǎn)市場運運行的幾點建議議（一）增加保障障性住房和普通通商品住房有效效供給1、加快中低價位位、中小套型普普通商品住房建建設(shè)。對已批未未建、已建未售售的普通商品住住房項目，要采采取措施促開工工、促上市，督督促房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)加快項目目建設(shè)和銷售。。要適當(dāng)加大經(jīng)經(jīng)濟適用住房建建設(shè)力度，擴大大經(jīng)濟適用住房房供應(yīng)范圍。2、增加住房建設(shè)設(shè)用地有效供應(yīng)應(yīng)，提高土地供供應(yīng)和開發(fā)利用用效率。要根據(jù)據(jù)我市房地產(chǎn)市市場運行情況，，把握好土地供供應(yīng)的總量、結(jié)結(jié)構(gòu)和時序。（二）合理引導(dǎo)導(dǎo)住房消費，抑抑制商品房投資資投機性需求1、加大差別化信信貸政策執(zhí)行力力度。金融機構(gòu)構(gòu)在繼續(xù)支持居居民首次貸款購購買普通自住房房的同時，要嚴(yán)嚴(yán)格控制二套住住房購房貸款的的發(fā)放，合理引引導(dǎo)住房消費，，抑制商品房投投資投機性需求求。2、實施差別化的的住房稅收政策策。要嚴(yán)格執(zhí)行行國家有關(guān)個人人購買普通住房房與非普通住房房、首次購房與與非首次購房的的差別化稅收政政策。對不符合合規(guī)定條件的，，一律不得給予予相關(guān)稅收優(yōu)惠惠。同時，要加加快研究完善住住房稅收政策，，引導(dǎo)居民樹立立合理、節(jié)約的的住房消費觀念念。（三）加快推進保保障性安居工程程建設(shè)要通過城市棚戶戶區(qū)改造和新建建、改建、政府府購置等方式增增加廉租住房及及經(jīng)濟適用住房房房源，著力解解決城市低收入入家庭的住房困困難。要加快建建設(shè)限價商品住住房、公共租賃賃住房，解決中中等偏下收入家家庭的住房困難難。全面啟動城城市和國有工礦礦棚戶區(qū)改造工工作，繼續(xù)推進進林區(qū)、墾區(qū)棚棚戶區(qū)改造。同同時，加大農(nóng)村村危房改造力度度，適當(dāng)增加試試點戶數(shù)。四2010年上半年xx市房地產(chǎn)市場情情況分析銷售量分析據(jù)安房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯示：2010年前6月xx商品房銷售備案案總套數(shù)3146套，較2009年下半年商品房房銷售備案總套套數(shù)下跌20.92%左右，較2009年上半年同期下下跌9.13%。6月xx市住宅類商品房房均價4936元/㎡左右，較5月下跌3.52%左右，但仍居于于近8月來的第二高價價，并未出現(xiàn)預(yù)預(yù)期的較大幅度度的下跌跡象，，xx房價仍在較高位位運行。銷售量分析-續(xù)從上圖我們可以以看到自2010年4月份開始，xx市商品房銷售備備案套數(shù)均出現(xiàn)現(xiàn)下跌趨勢，其其中4月環(huán)比下跌約9.35%，5月環(huán)比下跌約25.37%，6月環(huán)比下跌約63.16%。與此同時，2010年6月xx市商品房銷售套套數(shù)也是2009年以來近18個月來的最低水平平，2009年1月銷售套數(shù)249位居近18個月來的倒數(shù)第二二位?？梢钥闯鰢乙种浦品績r過快上漲的的新政對xx樓市產(chǎn)生了非常大大的影響，對銷售售量的打擊巨大。。市場上，購房者者的觀望情緒非常常濃厚，買賣雙方方的博弈已經(jīng)展開開。新政后，從xx加推新房源的幾個個樓盤來看，多數(shù)數(shù)需求者已經(jīng)退入入觀望狀態(tài)，像5月份加推的錦繡花花園、萬泰水晶城城、春江花月以及及6月份加推的托萊多多歐陸花園等樓盤盤開盤當(dāng)天的銷售售率均沒能突破30%。銷售量分析-續(xù)從上圖可以看出，，2009年1——6月份和2010年1——6月份，xx樓市商品房銷售套套數(shù)同期發(fā)生了非非常巨大的變化，，可謂“冰火兩重重天”。特別是4月份以后，2009年的走勢圖是一條條平穩(wěn)上揚的曲線線，而2010年的走勢圖則形成成了反差巨大的下下行曲線，5、6月份的銷售量均出出現(xiàn)了同比暴跌的的態(tài)勢，其中5月同比暴跌38.46%，6月同比暴跌78.29%。注釋：紅線為2009年走勢圖；紫線為為2010年走勢圖價格分析從2010年4月開始執(zhí)行的樓市市調(diào)控政策，重在在打擊投資型住房房、調(diào)控過快上漲漲的房價，但是我我們在09年11月至10年6月住宅均價走勢圖圖中可以看出，新新政出臺后xx住宅類商品房的均均價并未出現(xiàn)預(yù)期期的大幅下跌的趨趨勢。2010年4、5、6月份xx新房價格仍然在高高位運行，且5、6月份的均價分別居居于近8月來的第一、第二二位，xx房價沒有松動的跡跡象。總結(jié)就xx目前在售房源和新新加推房源樓盤來來說，只有托萊多歐陸花園在6月15日開盤時公開宣布布房價較之前有下下降，并給出了開開盤當(dāng)日9.5折的最高優(yōu)惠幅度度。而目前，xx樓市多數(shù)樓盤均無無降價舉動，像5月開盤的春江花月房源單價較上次開開盤上揚了800元/㎡左右，其中磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的多層開盤均均價達到5000元/㎡，框架結(jié)構(gòu)的多層層開盤均價達到5500元/㎡左右。除了新加推的房源源，之前一直在售售的樓盤新政后也也有調(diào)價的舉動，，售樓部位于北京京西路上的阿奎利亞，目前多層房源單單價已達7500元/㎡左右，高層也達到到6500元/㎡左右，均價上調(diào)幅幅度達到1000元/㎡左右，逆市上揚的的態(tài)勢讓眾多購房房者“望而卻步””。從xx樓市的總體情況來看，房房價下跌局勢未成成。在當(dāng)前一、二線城城市房價下跌幅度度較大的情況下，，像xx這樣的三、四線城城市，開發(fā)商逆市市提價雖然表現(xiàn)出出了魄力，卻不是是明智之舉。而在在大家都沉溺于樓樓市反彈的夢想中中時，主動對房源價格進進行適當(dāng)調(diào)整，讓讓利于購房者，更更有利于在博弈僵僵局中抓住一部分分剛性需求者，在在下半年較為激烈烈的競爭中取勝。。市場板塊分析xx07年以來商品住宅分分面積段供需分析析開發(fā)區(qū)板塊石城大道板塊城西板塊市中心板塊城南板塊按照地理位置與樓樓盤聚集情況，xx市城區(qū)大致可以劃劃分為五大板塊：開發(fā)區(qū)板塊、石石城大道板塊、市市中心板塊、城西西板塊、城南板塊塊本案板塊特征及分析開發(fā)區(qū)板塊和城南南板塊屬于xx市較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域域，遠(yuǎn)離市中心，，其房地產(chǎn)產(chǎn)品主主要以產(chǎn)品和價格格作為核心賣點，，部分樓盤運用獨獨特的主題形象，，將項目打造成高高端產(chǎn)品，然后以以中低端價格入市市，且取得較好的的銷售業(yè)績。市中心板塊和石城城大道板塊市中心板塊項目較較少，且體量較小小，由于其地理位位置因素，價格較較高。石城大道板板塊為xx近期發(fā)展起來的樓樓盤較為集中的待待成熟板塊，板塊塊房地產(chǎn)都以高品品質(zhì)和高形象亮相相市場，一直屬于于xx市除市中心板塊以以外的高價區(qū)域。。城西板塊由于受區(qū)域環(huán)境和和地勢的影響，在在建樓盤目較少。。整體區(qū)域不被xx人認(rèn)可，區(qū)域相對對于購房者來說具具有一定的抗性。。全市房地產(chǎn)銷售價價格區(qū)間共分為五五區(qū)：開發(fā)區(qū)4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市區(qū)5500元/㎡-6200元/㎡。主要住宅項目調(diào)研研五萬泰水晶城項目位置衡山大道與xx二路交口主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：150畝總建筑面積：16萬目前銷售信息在售180套小高層容積率：1.37綠化率：40%最近一次開盤時間2010-05-08最近一次開盤所推售體量180套內(nèi)部配套運動場、菜場、會所周邊配套學(xué)校、銀行、電信建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%目前銷售均價（元/㎡）4200-4600(高層)目前銷售率（％）70%購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體投資者、婚房、改善性住房者項目賣點環(huán)境項目定位廣告語藝術(shù)芯非凡品售樓部電2882000開發(fā)商xx萬泰置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位浙江耀江建筑設(shè)計院萬泰水晶城——位置圖萬泰水晶城——鳥瞰圖萬泰水晶城——效果圖萬泰水晶城——售樓處二室二廳一衛(wèi)、面面積94.82平米三室二廳一衛(wèi)、面面積112.63平米萬泰水晶城——主力戶型西湖春曉項目位置xx市西湖大道與xx四路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：16萬平米目前銷售信息一期經(jīng)適房，二期未開盤容積率：1.367綠化率：40%內(nèi)部配套地下車庫、會所周邊配套學(xué)校、菜場、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化IC卡門禁、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330目前銷售均價（元/㎡）未定目前銷售率（％）未定購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購房群體等項目賣點學(xué)區(qū)、環(huán)境、價格項目定位廣告語公園之畔學(xué)府中心售樓部電發(fā)商xx市眾城永道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計單位xx市規(guī)劃設(shè)計院西湖春曉——位置圖西湖春曉——售樓處西湖春曉——戶外廣告中房·東郡項目位置銅井路與天山大道交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：5萬總建筑面積：9萬平米目前銷售信息一期售完，二期小高層、高層未開盤容積率：1.7綠化率：45%最近一次開盤時間2009-10-12最近一次開盤所推售體量100套內(nèi)部配套車庫、幼兒園、菜場、會所、運動場周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央水景、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%目前銷售均價（元/㎡）4000（一期）目前銷售率（％）一期100%購房優(yōu)惠政策目前客戶群體市區(qū)居民、改善型住房項目賣點環(huán)境、價格、配套項目定位廣告語一座建筑，樂活一座城售樓部電2689668

開發(fā)商xx中房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計單位上海巴邑設(shè)計機構(gòu)中房·東郡——鳥瞰圖中房·東郡——位置圖中房·東郡——工程進度中房·東郡——戶外廣告三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積112.97平米三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積93.07平米中房·東郡——主力戶型豪邦.康城項目位置豪邦.康城主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：8萬方目前銷售信息一期二期已售完，三期未開盤容積率：1.45綠化率：35%最近一次開盤時間09.9最近一次開盤所推售體量4棟多層內(nèi)部配套會所，車庫周邊配套農(nóng)貿(mào)，學(xué)校，幼兒園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%目前銷售均價（元/㎡）一二期已售完；三期未開盤（目前二手房價格5000-5500左右）目前銷售率（％）一二期已售完購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體投資客、個體戶、周邊企業(yè)員工項目賣點位置、周邊配套項目定位廣告語12萬平方米醉美生活城售樓部電話2688899開發(fā)商豪邦置業(yè)豪邦.康城——項目沙盤豪邦.康城——位置圖豪邦.康城——售樓處豪邦.康城——項目實景圖豪邦.康城——主力戶型國際華城項目位置xx市石城大道東側(cè)

主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：165畝總建筑面積：18萬方目前銷售信息三期花園洋房在售88-130平米房源容積率：1.47綠化率：38%最近一次開盤時間2010.1.1最近一次開盤所推售體量8棟多層（160多套）內(nèi)部配套泳池、會所、花園廣場、幼兒園、商場周邊配套醫(yī)院、學(xué)校、銀行建筑風(fēng)格法式景觀與智能化可是對講，智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳9020%三室二廳120-13080%目前銷售均價（元/㎡）6200(花園洋房)目前銷售率（％）80%購房優(yōu)惠政策全款97折，按揭99折目前客戶群體公務(wù)員，生意人等項目賣點品質(zhì)、配套、環(huán)境項目定位廣告語18萬平米法國風(fēng)情生活區(qū)售樓部電話2811888、2850888開發(fā)商華晟地產(chǎn)景觀設(shè)計單位香港阿特貝爾景觀設(shè)計公司國際華城——位置圖國際華城——鳥瞰圖國際華城——效果圖國際華城——售樓處國際華城——戶外廣告國際華城——工程進度國際華城——主力戶型峰南苑項目位置石城大道主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：18萬目前銷售信息目前只剩一套帶閣樓的小高層，8月底左右推出106--126㎡小高層房源，主力戶型二室二廳、三室二廳容積率：1.4綠化率：33%最近一次開盤時間2009年最近一次開盤所推售體量500套內(nèi)部配套停車位周邊配套學(xué)校、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化對講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%目前銷售均價（元/㎡）4700元/㎡目前銷售率（％）100%(一期)購房優(yōu)惠政策一次性付款可優(yōu)惠三個點目前客戶群體工薪階層、周邊居民項目賣點價格、戶型、學(xué)區(qū)房項目定位廣告語人文大家生態(tài)社區(qū)售樓部電發(fā)商xx新業(yè)房屋開發(fā)有限公司峰南苑——位置圖峰南苑——工程進度峰南苑——售樓處峰南苑——主力戶型五環(huán)國際項目位置石城大道與xx二路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：180畝總建筑面積：18萬㎡目前銷售信息暫時沒有房源，預(yù)計小高層96、125㎡房源年底推出，戶型為兩房兩廳和三房兩廳容積率：1.42綠化率：40%最近一次開盤時間2010.1.14最近一次開盤所推售體量144套內(nèi)部配套會所、中央景觀、羽毛球館等周邊配套銀行、學(xué)校、酒店、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、可視對講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60目前銷售均價（元/㎡）4200（多層）5月份價格目前銷售率（％）前期已經(jīng)售完購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體投資客、個體戶、周邊企業(yè)員工等項目賣點內(nèi)部配套、開發(fā)商、價格項目定位廣告語居住夢想與世界同步售樓部電發(fā)商xx華源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

景觀設(shè)計單位中國聯(lián)合設(shè)計

五環(huán)國際——位置圖五環(huán)國際——效果圖五環(huán)國際——沙盤模型五環(huán)國際——項目實景圖柏莊·春暖花開項目位置石城大道2388號主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：207畝總建筑面積：30萬㎡目前銷售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期戶型面積100--190㎡左右房源，三期預(yù)計十月左右開盤。容積率：1.98綠化率：40%最近一次開盤時間2010.1.9最近一次開盤所推售體量900套內(nèi)部配套小學(xué)、幼兒園、人工湖周邊配套酒店、醫(yī)院、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、人工湖、可視對講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）一室一廳（二廳）一衛(wèi)45-76㎡15%二室二廳一衛(wèi)（二衛(wèi)）80-107㎡30%三室二廳二衛(wèi)（一衛(wèi)）113-137㎡50%四室二廳二衛(wèi)（復(fù)式）215㎡5%目前銷售均價（元/㎡）4900-5000(高層)目前銷售率（％）40%購房優(yōu)惠政策————目前客戶群體縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等項目賣點規(guī)模、景觀、開發(fā)商項目定位廣告語湖岸組團、奢華府邸售樓部電發(fā)商xx柏莊置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位上海北半球景觀設(shè)計有限公司柏莊·春暖花開——位置圖柏莊·春暖花開——鳥瞰圖柏莊·春暖花開——售樓處柏莊·春暖花開——項目實景圖柏莊·春暖花開——戶外廣告柏莊·春暖花開——主力戶型柏莊·春暖花開——主力戶型萬泰翡翠城項目位置石城路與xx路交叉口西北側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：30萬目前銷售信息四期所開樓號分別為2號樓、6號樓、8號樓，戶型主推戶型有A6、A10，面積79-121平米

容積率：1.67綠化率：35.5%最近一次開盤時間2010年7月最近一次開盤所推售體量2號樓、6號樓、8號樓，內(nèi)部配套停車位周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格歐式景觀與智能化40畝翡翠主題公園套型面積段（㎡）二室二廳79㎡三室二廳121㎡左右目前銷售均價（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前銷售率（％）1-3期售罄，現(xiàn)在售4期購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體工薪階層、周邊居民項目賣點規(guī)模、戶型項目定位廣告語享受寧靜生活售樓部電發(fā)商xx萬泰置業(yè)有限公司萬泰翡翠城——位置圖萬泰翡翠城——項目模型萬泰翡翠城——實景圖萬泰翡翠城——售樓處萬泰翡翠城——戶型圖樓盤名稱柏莊·春暖花開萬泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388號石城路與xx路交叉口西北側(cè)石城大道中段111號項目體量30萬方308容積率1.891.671.45建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式歐式主力戶型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米項目主力賣點品牌、規(guī)模、內(nèi)部景觀規(guī)模、戶型價格、建筑目標(biāo)客戶群縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等周邊生活人群、工薪階層周邊生活人群、工薪階層廣告訴求水景、環(huán)境居住環(huán)境多層銷售價格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多層銷售價格約4500元/平方米銷售狀況40%1-3期售罄，現(xiàn)在售4期1-2期銷售完成，3期年底開盤項目區(qū)域住宅宅競爭項目分分析樓盤名稱總建面（㎡）建筑類型容積率銷售均價(元/㎡)萬泰水晶城16萬多層、小高層、高層1.374200-4600(高層)西湖春曉16萬多層、小高層1.367未開盤中房·東郡9萬多層、高層1.74000（一期）豪邦.康城8萬多層、小高層、高層

1.455000國際華城18萬花園洋房、高層1.476200(花園洋房)峰南苑1.8萬多層1.44700元/㎡錦繡花園2萬高層2.085400（高層）托萊多歐陸花園15萬花園洋房、別墅0.645500-5700(花園洋房)五環(huán)國際18萬多層、高層1.424200（多層）5月份價格主要住宅項目目要素對比住宅類銷售均均價在4200-5000元/㎡不等；花園洋房類均均價在5500－6200元/㎡不等；建筑體量都都中等；15萬到18方之間的項目目占多數(shù)；其其中柏莊春暖花開開總建面最大大，達30萬方；物業(yè)類型主要要以多層、小高高層為主;高層為輔。主要住宅項目目價格上的備備案銷售率分分析通過對主要住住宅項目的備備案銷售率指指標(biāo)的調(diào)查，，了解到通過過09年剛性需求強強烈拉動，市市場銷售情況況可謂火爆，，各家樓盤庫庫存房源得到到了快速去化化。主要住宅項目目核心客戶群群體分析樓盤名稱核心客戶群體項目賣點萬泰水晶城投資者、婚房、改善性住房者環(huán)境、開發(fā)商、景觀西湖春曉周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購房群體等教育、環(huán)境、價格、政府發(fā)展區(qū)域中房·東郡市區(qū)居民、改善型住房環(huán)境、價格、配套豪邦.康城投資客、個體戶、周邊企業(yè)員工位置、周邊配套國際華城公務(wù)員，生意人等品質(zhì)、配套、環(huán)境峰南苑工薪階層、周邊居民價格、戶型、學(xué)區(qū)房錦繡花園周邊居民、個體戶戶型、配套、學(xué)區(qū)房托萊多歐陸花園私營主，公務(wù)員等環(huán)境、配套、低容積率五環(huán)國際個體戶、周邊企業(yè)員工等內(nèi)部配套、開發(fā)商、價格富景園縣城居民、工薪階層的企業(yè)員工等價格通過上表的對對比，可以分分析出其核心心客戶群體是是：周邊原住居民民、周邊企事事業(yè)單位員工工(工薪階層)、私營主、公公務(wù)員、教師師、xx有色職工等群群體；其中xx縣客戶群體也也占一定比例例。主要住宅項目目配套分析樓盤名稱內(nèi)部配套周邊配套萬泰水晶城運動場、菜場、會所學(xué)校、銀行、電信西湖春曉地下車庫、會所、學(xué)校學(xué)校、菜場、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)中房·東郡車庫、幼兒園、菜場、會所、運動場學(xué)校、銀行、醫(yī)院豪邦.康城會所，車庫農(nóng)貿(mào)市場，學(xué)校，幼兒園國際華城泳池、會所、花園廣場、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行峰南苑停車位學(xué)校、超市、公園錦繡花園中央景觀、兒童娛樂區(qū)醫(yī)院、超市、菜場、銀行托萊多歐陸花園超市、會所、運動場、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行、公園五環(huán)國際會所、中央景觀、羽毛球館等銀行、學(xué)校、酒店、公園富景園沿街商業(yè)醫(yī)院、學(xué)校、酒店、區(qū)政府項目在內(nèi)部配配套上突出的的主要包括會會所、幼兒園園、車庫、商商業(yè)街、廣場場、體育設(shè)施施等；周邊配配套主要以學(xué)學(xué)校、超市、、銀行、醫(yī)院院、公園為主主．主要住宅項目目賣點及定位位廣告語樓盤名稱項目賣點定位廣告語萬泰水晶城環(huán)境、開發(fā)商、景觀藝術(shù)芯非凡品西湖春曉教育、環(huán)境、價格、政府發(fā)展區(qū)域公園之畔學(xué)府中心中房·東郡環(huán)境、價格、配套一座建筑，樂活一座城豪邦.康城位置、周邊配套12萬平方米醉美生活城國際華城品質(zhì)、配套、環(huán)境18萬平米法國風(fēng)情生活區(qū)峰南苑價格、戶型、學(xué)區(qū)房人文大家生態(tài)社區(qū)錦繡花園戶型、配套、學(xué)區(qū)房都市新貴生活藍(lán)本托萊多歐陸花園環(huán)境、配套、低容積率天井湖畔西班牙水韻城邦五環(huán)國際內(nèi)部配套、開發(fā)商、價格居住夢想與世界同步項目在定位廣廣告語上突出出的項目核心心賣點主要包括品質(zhì)質(zhì)、景觀、地地段、規(guī)模、、物業(yè)類型、、生活方式等等。主要住宅項目目戶型配比分分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）富景園二室二廳一衛(wèi)73㎡40三室二廳一衛(wèi)105㎡60五環(huán)國際二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60錦繡花園二室二廳70㎡1%三室二廳90㎡70%四室二廳127㎡29%峰南苑二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%主要住宅項目目戶型配比分分析－續(xù)可以看出，項項目在主力套套型的特征表表現(xiàn)為：套型以二室二二廳、三室二二廳為主，二二室戶面積段段主要在75—100㎡之間，三室戶戶面積段主要要在105—130㎡之間。樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）國際華城二室二廳9020%三室二廳120-13080%豪邦.康城二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%中房·東郡二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%西湖春曉二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330萬泰水晶城二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%主要住宅項目目總結(jié)分析區(qū)域現(xiàn)狀：項目區(qū)域主要要住宅項目包包括：萬泰翡翡翠城、栢莊莊·春暖花開、豪豪邦·康城等，雖偏偏離市區(qū)，但但區(qū)域交通狀狀況良好，基基本生活配套套完善。項目描述：除豪邦·康城外，其余余項目規(guī)模均均較大，對于于區(qū)域房產(chǎn)的的發(fā)展起到了了一定的聯(lián)動動效果，建筑筑上基本以現(xiàn)現(xiàn)代、歐式建建筑風(fēng)格為主主，隨著市場場的發(fā)展，后后期物業(yè)形態(tài)態(tài)上將以小高高層、高層建建筑為主。各各項目均較為為注重小區(qū)內(nèi)內(nèi)部景觀等基基礎(chǔ)配套的規(guī)規(guī)劃，戶型以以80多兩房及120平方米左右的的三房為主力力產(chǎn)品。銷售狀況：經(jīng)過09年及10年上半年，各各項目銷售狀狀況良好，銷銷售價格呈逐逐步上升趨勢勢，下階段有有望全線突破破5000元/平方米的單價價大關(guān)。主要商業(yè)項目目調(diào)研六xx商業(yè)市場調(diào)研研分析一、城市商業(yè)業(yè)中心布局規(guī)規(guī)劃城市商業(yè)中心心結(jié)構(gòu)為：““1-5-16”金字塔形結(jié)構(gòu)構(gòu),即1個市級商業(yè)中中心,5個區(qū)級商業(yè)中中心,16個社區(qū)(居住區(qū))級商業(yè)中心。。(一）市級商業(yè)業(yè)中心：布局在主城區(qū)區(qū)中心區(qū)，為為長江中路、、義安大道、、淮河大道和和長江二路圍圍合的區(qū)域和和四條路向外外延伸的較大大區(qū)域，用地地面積約2萬平方米。主主要業(yè)態(tài)為購購物中心、大大型超市、百百貨店等。(二）區(qū)級商業(yè)業(yè)中心：布局在城市副副中心和各分分區(qū)中心，用用地面積0.1平方公里左右右。主要業(yè)態(tài)態(tài)為百貨店、、專業(yè)店、專專賣店、超市市、便利店、、餐飲店、文文化娛樂網(wǎng)點點。1、東部城區(qū)商商業(yè)中心：結(jié)結(jié)合順安東正正街和火車站站，沿銅蕪路路和臨津路兩兩側(cè)布局。2、南部城區(qū)商商業(yè)中心：布布局在南部城城區(qū)東南部，，結(jié)合南部城城區(qū)副中心設(shè)設(shè)置。3、環(huán)湖地區(qū)商商業(yè)中心：布布局在主城區(qū)區(qū)中北部，由由觀湖大道、、南湖路、建建設(shè)西路圍合合而成。4、西湖新區(qū)商商業(yè)中心：布布局在西湖新新區(qū)中西部新新城大道西側(cè)側(cè)。5、車站新區(qū)商商業(yè)中心：布布局在車站新新區(qū)中心區(qū)，，以景觀大道道為軸線呈帶帶狀分布。(三）社區(qū)（居居住區(qū)）級商商業(yè)中心：結(jié)合城市居住住區(qū)中心規(guī)劃劃布置16個社區(qū)（居住住區(qū)）級商業(yè)業(yè)中心。社區(qū)區(qū)商業(yè)中心主主要業(yè)態(tài)為超超市、便利店店、餐飲網(wǎng)點點、生活服務(wù)務(wù)網(wǎng)點。二、商業(yè)中商商業(yè)街布局規(guī)規(guī)劃根據(jù)城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點總體布布局結(jié)構(gòu)和各各級商業(yè)中心心的布局，規(guī)規(guī)劃改造、提提升老城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀商業(yè)街，，新建區(qū)級商商業(yè)中心的核核心商業(yè)街，，以加快各級級商業(yè)中心的的形成和城市市新區(qū)的建設(shè)設(shè)。通過對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)街整合、改造造和商業(yè)街的新新建，到2020年xx市擁有12條商業(yè)街，分別別是長江中路綜綜合商業(yè)街、義義安大道綜合商商業(yè)街、步行商商業(yè)街、銅商品品商業(yè)街、新井井湖風(fēng)情休閑街街、濱江南湖美美食街、長江二二路風(fēng)味小吃街街、車站新區(qū)綜綜合商業(yè)街、西西湖新區(qū)綜合商商業(yè)街、大通老老街、順安東正正商業(yè)街、車站站廣場綜合商業(yè)業(yè)街。xx商業(yè)市場調(diào)研分分析中心區(qū)板塊現(xiàn)狀描述：目前為全市生活活便利度最高的的區(qū)域，生活配配套休閑購物一一應(yīng)俱全。這里里是城市商務(wù)集集中區(qū)，商業(yè)重重心所在，富裕裕人群最想占有有的地方，該區(qū)區(qū)域的不動產(chǎn)估估值最高。老城城形象在長江路路上體現(xiàn)明顯，，新城形象則在在淮河路上更具具代表。xx所以大型垂直商商業(yè)都在該區(qū)，，唯一不夠便捷捷的就是道路。。特征描述：這是一座老城，，這里有永不落落幕的繁華，xx未來很長一段時時間將不可能有有別的副中心對對長江路形成威威脅，這里是城城市過去、現(xiàn)在在的中心和重心心所在。長江中路是該板板塊的“脊梁””。xx商業(yè)市場調(diào)研分分析——片區(qū)分析淮河路寬闊路面面長江路繁華街面面淮河路銅冠商場場長江路大型休閑閑餐廳長江路電器賣場場長江路廣告牌林林立xx商業(yè)市場調(diào)研分分析——片區(qū)分析城南板塊現(xiàn)狀描述：目前為全市生活活便利度最低的的區(qū)域；為老工工廠聚集區(qū)；城城市配套都圍繞繞廠區(qū)服務(wù)；商商業(yè)氛圍冷淡，，顯示近郊的特特征；環(huán)境污染染嚴(yán)重，不太宜宜居；但淮河大大道南段沿線相相對繁華。特征描述：從鐵路走向看，，這里是xx早期工業(yè)基地，，具有明顯工礦礦區(qū)域特征；政政府不愿投入該該區(qū)，從未來看看，這里是一個個限制發(fā)展的區(qū)區(qū)域；從區(qū)域檔檔次上看，低端端是最明顯的特特征；從城市發(fā)發(fā)展前景上來看看，背離城市主主方向；從居住住角度上看，淮河大道南段是是人口比較集中中的地方、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)都都在穩(wěn)步改善中中，也由此成為為該區(qū)域的“脊脊梁”所在。xx商業(yè)市場調(diào)研分分析——片區(qū)分析隆門路與銅官大大道交口金山路與淮河路路交口嘉禾廣場場淮河路南段金御御華府淮河路南段成規(guī)規(guī)模商業(yè)金山中路成熟社社區(qū)淮河大道南段沿沿街商業(yè)xx商業(yè)市場調(diào)研分分析——片區(qū)分析東郊板塊現(xiàn)狀描述：為多山區(qū)域，丘丘陵地貌特征顯顯著；住宅分布布以臨山為主，，人口密度相對對較低；大多聚聚集城市中低收收入階層；受自自然條件影響深深,未來發(fā)展前景不不大；生活便便利度較城南區(qū)區(qū)域高，擁有xx最好的醫(yī)院配套套（市人民醫(yī)院院），但商業(yè)呈呈現(xiàn)低端繁榮；；這里是礦產(chǎn)挖挖空區(qū)，人們對對該區(qū)有心理障障礙，且不合適適建高層。特征描述：西湖新區(qū)是東部部發(fā)展的潛質(zhì)所所在；部分扎堆堆居住，住區(qū)成成組團式，沒有有連成片；區(qū)域域公共資源較少少；居住區(qū)呈現(xiàn)現(xiàn)“頭梳型”組組團分布，各組組團呈現(xiàn)低端繁繁華特征；由于于這里具有未來來物流發(fā)展的潛潛質(zhì)（高鐵、城城市外高速路）），流動客流在在此形成中轉(zhuǎn)，，從這個意義看看，沿新公路將可能能成為串成整個個區(qū)域的“脊梁梁”。xx商業(yè)市場調(diào)研分分析——片區(qū)分析xx東站長江路上陽光山山水北京東路上物化化臻邸銅都大道上綠源源農(nóng)產(chǎn)品大市場場獅子山經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)西湖新區(qū)正在建建設(shè)的路網(wǎng)xx商業(yè)市場調(diào)研分分析——片區(qū)分析新城區(qū)板塊現(xiàn)狀描述：該區(qū)域為新建區(qū)區(qū)域，目前生活活便利度較差。。由于政府的大大力投入，生活活便利度會隨著著入住人群的增增加而逐漸改善善，但中長期內(nèi)內(nèi)仍無法與中心心區(qū)域相比。井井字型路網(wǎng)已基基本建好，未來來市政府將有可可能遷至天山大大道一側(cè)。就目目前來看，新城城區(qū)地塊應(yīng)該分分為兩塊：一塊塊是石城大道以以西較成熟，以以廠礦為住，中中間分布一些住住宅用地；另一一塊是石城大道道以東，屬于政政務(wù)、文化、居居住、教育為一一體的人文住區(qū)區(qū)（相對于合肥肥的政務(wù)文化新新區(qū)），但現(xiàn)在在還只是一個雛雛形。特征描述：這里是城市主導(dǎo)導(dǎo)發(fā)展方向，未未來xx居住用地主要集集中地。新區(qū)區(qū)未來會成為樓樓市的恒溫板塊塊（政府會持續(xù)續(xù)供地、投入公公建、成片開發(fā)發(fā)），從未來看看這里將會是一一個復(fù)合、多元元的城市新價值值高地。目前該區(qū)域以石城城大道北段為“脊脊梁”。xx商業(yè)市場調(diào)研分析析——片區(qū)分析銅冠黃銅棒材有限限公司xx精達集團鳳凰城xx學(xué)院xx三路上的西湖春曉曉xx公園2期綠化工程xx商業(yè)市場調(diào)研分析析——片區(qū)分析天井湖板塊現(xiàn)狀描述：該區(qū)域為xx縣城關(guān)鎮(zhèn)所在地，，生活便利度較高高。在xx縣，城市面貌可以以說是一種涇渭分分明。在環(huán)天井湖湖一帶，都市景致致非常突出，進入入此地會感覺這里里還是xx市的一部分，一點點不像一個縣城；；而往觀湖大道向向北走則呈現(xiàn)典型型的縣城面貌。特征描述：天井湖板塊因天井井湖而得名，可以以說天井湖是這片片區(qū)或者xx縣的價值高地所在在。圍繞天井湖的的商業(yè)（酒店、飯飯店、休閑會所等等）可以說是xx縣乃至xx市都是最高檔的。。江南文化園和景景湖灣社區(qū)商業(yè)就就是代表。應(yīng)該說說環(huán)天井湖的“建設(shè)設(shè)東路”和“井湖湖路”是這一板塊塊“脊梁”。xx商業(yè)市場調(diào)研分析析——片區(qū)分析江南文化園廣場市府廣場春江花月萊凱斯汀花園酒店店湖東路天井湖公園xx商業(yè)市場調(diào)研分析析——片區(qū)分析在這里，我們選取取xx市最具特點和代表表性的12條街來看看xx商業(yè)分布的大致格格：板塊街區(qū)編號街區(qū)范圍街區(qū)屬性中心區(qū)板塊⑴長江中路（義安路~淮河路之間段）選購型商業(yè)集中區(qū)⑵義安大道北段（石城路~長江路之間段）大型垂直商業(yè)集中區(qū)⑶淮河大道北段商務(wù)、休閑、酒店商業(yè)⑷義安大道北段（石城路~銅官大道之間段）五金類商品集中區(qū)⑸淮河大道中段大型餐飲類商業(yè)集中⑹銅都大道中段（長江路~北京路之間段）足浴商業(yè)集中⑺北京西路建材批發(fā)市場商貿(mào)特征⑻金山東路小餐飲較為集中城南板塊⑼銅都大道中段（隆門路~寶山路之間段）汽車工貿(mào)集中東郊板塊⑽銅都大道北段（天山大道~銅井路之間段）物流、農(nóng)產(chǎn)、建材等大市場集中區(qū)天井湖板塊⑾建設(shè)東路和井湖路一段高端休閑、娛樂、酒店商業(yè)集中區(qū)⑿井湖路和長江西路一段景觀路段xx商業(yè)市場調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查⑴⑾⑶⑹⑺⑻⑸⑽⑼⑷⑵⑿xx商業(yè)市場調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查一、長江路商圈1、長江中路電信大大樓、五星電器周周邊商鋪，其中一一間經(jīng)營服裝鞋帽帽的商鋪220平米左右，租金為為70萬/年。2、長江中路與淮河河路交叉口xx商城底層商業(yè)，2、3樓售罄，1層外街480元/㎡·月，內(nèi)街330元/㎡·月，是本市行人量量最大的一片街區(qū)區(qū)。長江路一帶是本市市商業(yè)最為繁華的的商業(yè)圈，幅射面面積較廣，其中以以長江中路、義安安大道、淮河大道道三條市區(qū)主干道道圍合而成，主要要的商業(yè)形態(tài)以商商場和個體店面為為主，現(xiàn)階段并無無對外出售現(xiàn)象。。經(jīng)營范圍由服裝裝、食品零售、餐餐飲酒店、賓館、、百貨而組成。這這類商鋪月租金偏偏高，針對這一商商圈有針對性的調(diào)調(diào)查了幾個較典型型的商鋪：xx商業(yè)市場調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查3、財富廣場是本市市近年來最大的一一次老城區(qū)改造工工作，占據(jù)義安大大道與長江中路繁繁華地段。除三棟棟高層住宅外，沿沿義安大道北段將將建設(shè)5萬平米左右的商業(yè)業(yè)群樓，其中一二二層為商鋪，上面面10層左右為寫字樓，，該項目商鋪不出出售，對外招商，，價格還沒確定。。4、長江東路與銅都都大道交叉口（錦錦繡家園高層住宅宅下商鋪），該商商業(yè)分為一、二兩兩層，其中一間商商鋪租金：1F（藥房），440平米，50萬/年；2F（網(wǎng)吧），400平米，20~25元/平米/月。2008年對外出售的價格格為：1F，15800元~17800元