北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務核算xxxxxx稅務師事務所有限公司主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程二、各項成本項目構(gòu)成三、成本項目分配四、成本項目歸集過程中票據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項目立項和可行性研究→規(guī)劃設計（初步）→取得項目土地使用權(quán)→拆遷安置→（地質(zhì)）勘察設計→招標、投標→開工、建設、監(jiān)理和竣工→商品房的銷售→物業(yè)管理?；鹃_發(fā)流程圖項目建議書發(fā)改委可行性報告發(fā)改委年度預備項目資格發(fā)改委選址申請規(guī)劃國土房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書建委房管土地出、轉(zhuǎn)讓手續(xù)國土局房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建委規(guī)劃設計條件通知書規(guī)劃局方案設計報建規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局初步設計報建規(guī)劃局施工圖設計報建規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局征地拆遷國土局放線、驗線規(guī)劃局建設工程開工許可證建委工程招標及施工招標中心預售或招商國土、房管工程綜合竣工驗收建委組織各部門交付或自營建委組織各部門本次開發(fā)結(jié)束成本形成過程與土地和前期費用有關各項規(guī)證一、立項批復二、國有土地出讓合同三、土地使用證四、建設用地規(guī)劃許可證五、建設工程規(guī)劃許可證六、施工許可證七、預（銷售）許可證項目預算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎性預算，包括：項目的估算、概算、預算項目整體預算開發(fā)項目的估算是在開發(fā)項目的可行性研究階段，對擬投資開發(fā)的項目依據(jù)項目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項目的售價和以往的開發(fā)成本，對項目的收入、成本、利潤等財務指標的測算，為項目投資開發(fā)決策提供依據(jù)。項目估算的內(nèi)容：依據(jù)土地面積、容積率、測算建筑面積，銷售面積，預測單位面積銷售價格、單位面積土地成本、建造成本、以及相關的管理費用、財務費用、項目的毛利率、投資利潤率等。項目估算對企業(yè)參加土地招投標，控制土地成本具有重要作用。開發(fā)項目的概算是依據(jù)開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段的初步設計方案，對項目的投資額、建造成本作出的比項目估算更為詳盡的測算。開發(fā)項目的概算既是開發(fā)項目的進一步論證，同時也為項目設計部門提出的設計成本要求，即設計部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進行項目的技術(shù)設計和施工圖設計。開發(fā)項目的預算這里所說的開發(fā)項目預算也稱施工圖預算，是指開發(fā)項目的工程建造預算，即依據(jù)審核批準的施工圖設計，編制的工程（房屋建造）造價預算。施工圖設計出后，就可以對項目建造的材料、工時消耗，以及各種間接費用做出準確的計算。工程建造預算詳細、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。項目的估算、概算、預算屬于項目開發(fā)前期的預算內(nèi)容，對項目的投資和成本有重大作用。在初步設計階段影響項目投資項目的可能性為75%--95%，在技術(shù)設計階段，影響項目投資的可能性為35%--75%，在施工圖設計階段為5%--35%。成本核算基本本程序1根據(jù)成本核算算對象的確定定原則和項目目特點，確定定成本核算對對象。2設置有關成本核算會計計科目，核算和歸集集開發(fā)成本及及費用。3按受益原則和和配比原則，，確定應分攤攤成本費用在在各成本核算算對象之間的的分配方法、、標準。4將歸集的開發(fā)發(fā)成本費用按按確定的方法法、標準在各各成本核算對對象之間進行行分配。5編制項目開發(fā)成本計算算表，計算各成本本核算對象的的開發(fā)總成本本。6正確劃分已完完工和在建開開發(fā)產(chǎn)品之間間的開發(fā)成本本，分別結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本。成本核算基本本程序7正確劃分可售售面積、不可可售面積(由主管部門劃劃分提供)，根據(jù)有關規(guī)規(guī)定分別計算算可售面積、、不可售面積積應負擔的成成本，正確結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的銷售售成本。8編制成本報表表，根據(jù)成本本核算和管理理要求，總括括反映各成本本核算對象的的成本情況。。成本核算對象象劃分原則1成片分期（區(qū)區(qū)）開發(fā)的項項目，可以以以各期(區(qū))為成本核算對對象。2同一項目有裙裙樓、公寓、、寫字樓等不不同功能的，，在按期(區(qū))劃分成本核算算對象的基礎礎上，還應按按功能劃分成成本核算對象象。3同一小區(qū)、同同一期有高層層、多層、復復式等不同結(jié)結(jié)構(gòu)的，還應應按結(jié)構(gòu)劃分分成本核算對對象。4根據(jù)核算和管管理需要，對對獨立的設計計概算或施工工圖預算的配配套設施，不不論其支出是是否攤?cè)敕课菸莸乳_發(fā)產(chǎn)品品成本，均應應單獨作為成成本核算對象象。對于只為為一個房屋等等開發(fā)項目服服務的、應攤攤?cè)敕课莸乳_開發(fā)項目成本本且造價較低低的配套設施施，可以不單單獨作為成本本核算對象，，發(fā)生的開發(fā)發(fā)費用直接計計入房屋等開開發(fā)項目的成成本。成本核算對象象確定土地費用土地取得方式式及價款A、政府地價及及市政配套費費：支付的土土地出讓金、、土地開發(fā)費費，向政府部部門交納的大大市政配套費費、交納的契契稅、土地使使用費、耕地地占用稅，土土地變更用途途和超面積補補交的地價。。B、合作款項：：補償合作方方地價、合作作項目建房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入分給合作作方的房屋成成本和相應稅稅金等。C、紅線外市政政設施費：紅紅線外道路、、水、電、氣氣、通訊等建建造費、管線線鋪設費、接接口補償費。。D、拆遷補償費費：有關地上上、地下建筑筑物或附著物物的拆遷補償償凈支出，安安置及動遷支支出，農(nóng)作物物補償費，危危房補償費等等。涉及契稅、城城鎮(zhèn)土地使用用稅、印花稅稅前期費用A、勘察設計費費(1)勘測丈量費：：包括初勘、、詳勘等。主主要有：水文文、地質(zhì)、文文物和地基勘勘察費，沉降降觀測費，日日照測試費、、撥地釘樁驗驗線費、復線線費、定線費費、施工放線線費、建筑面面積丈量費等等。(2)規(guī)劃設計費：：規(guī)劃費：方案案招標費、規(guī)規(guī)劃設計模型型制作費、方方案評審費、、效果圖設計計費、總體規(guī)規(guī)劃設計費。。設計費：施工工圖設計費、、修改設計費費、環(huán)境景觀觀設計費等其他：可行性性研究費、制制圖、曬圖、、趕圖費、樣樣品制作費等等。(3)建筑研究用房房費：包括材材料及施工費費前期費用B報批報建增容容費(1)報批報建費：：包括安檢費費、質(zhì)檢費、、標底編制費費、交易中心心手續(xù)費、人人防報建費、、消防配套設設施費、散裝裝水泥集資費費、白蟻防治治費、墻改基基金、建筑面面積丈量費、、路口開設費費等、規(guī)劃管管理費、新材材料基金(或墻改專項基基金)、教師住宅基基金(或中小學教師師住宅補貼費費)、拆遷管理費費、招投標管管理費等。項目整體性報報批報建費：：項目報建時時按規(guī)定向政政府有關部門門交納的報批批費。(2)增容費：包括括水、電、煤煤氣增容費前期費用C、“三通一平”費費：(1)臨時道路：接接通紅線外施施工用臨時道道路的設計、、建造費用。。(2)臨時用電：接接通紅線外施施工用臨時用用電規(guī)劃設計計費、臨時管管線鋪設、改改造、遷移、、臨時變壓器器安裝及拆除除費用。(3)臨時用水：接接通紅線外施施工用臨時給給排水設施的的設計、建造造、管線鋪設設、改造、遷遷移等費用。。(4)場地平整：基基礎開挖前的的場地平整、、場地清運、、舊房拆除等等費用。前期費用D、臨時設施費費(1)臨時圍墻：包包括圍墻、圍圍欄設計、建建造、裝飾費費用。(2)臨時辦公室：：租金、建造造及裝飾費用用。(3)臨時場地占用用費：含施工工用臨時占道道費、臨時借借用空地租費費。(4)臨時圍板：包包括設計、建建造、裝飾費費用。建安費用主體建筑工程程費A、基礎造價：：包括土石方方、樁基、護護壁（坡）工工程費，基礎礎處理費、樁樁基咨詢及檢檢測費、降水水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝裝修造價：主主要包括砼框框架（含獨立立柱基和條基基等淺基礎））、砌體、找找平及抹灰、、防水、垂直直運輸、腳手手架、超高補補貼、散水、、沉降縫、伸伸縮縫、底層層花園砌體（（高層建筑的的裙樓有架空空層，原則上上架空層結(jié)構(gòu)構(gòu)列入裙樓、、有轉(zhuǎn)換層結(jié)結(jié)構(gòu)并入塔樓樓）。C、門窗工程：：主要包括單單元門、入戶戶門、戶內(nèi)門門、外墻門窗窗、防火門的的費用。D、公共部位精精裝修費：主主要包括大堂堂、電梯廳、、樓梯間、屋屋面、外立面面及雨蓬的精精裝修費用。。E、戶內(nèi)精裝修修費：主要包包括廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廳房房、陽臺、露露臺的精裝修修費用。建安費用主體安裝工程程A、室內(nèi)水暖氣氣電管線設備備費；(1)室內(nèi)給排水系系統(tǒng)費（自來來水／排水／／直飲水／熱熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)統(tǒng)費（地板熱熱／電熱膜／／分戶燃氣爐爐／管道系統(tǒng)統(tǒng)／暖氣片））；(3)室內(nèi)燃氣系統(tǒng)統(tǒng)費；(4)室內(nèi)電氣工程程費：包括樓樓棟及單元配配電箱、電表表箱、戶配電電箱、管線敷敷設、燈具、、開關插座、、含弱電工程程管盒預埋建安費用B、室內(nèi)設備及及其安裝費(1)通風空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)費：包括空空調(diào)設備及安安裝費用、空空調(diào)管道、通通風系統(tǒng)費用用；(2)電梯及其安裝裝費；(3)發(fā)電機及其安安裝費：包括括發(fā)電機供貨貨、安裝、機機房降噪費；；(4)消防系統(tǒng)費：：包括水消防防、電消防、、氣體滅火、、防排煙工程程費；(5)人防設備及安安裝費：包括括密閉門、氣氣體過濾裝置置等。建安費用C、弱電系統(tǒng)費費(1)居家防盜系統(tǒng)統(tǒng)費用：包括括陽臺及室內(nèi)內(nèi)紅外探測防防盜、門磁、、緊急按扭等等；(2)對講系統(tǒng)費用用：包括可視視及非可視對對講系統(tǒng)費用用；(3)三表遠傳系統(tǒng)統(tǒng)費用：包括括水、電、氣氣遠程抄表系系統(tǒng)費用；(4)有線電視費用用：包括有線線電視、衛(wèi)星星電視主體內(nèi)內(nèi)外布線及終終端插座費用用；(5)電話系統(tǒng)費用用：包括主體體內(nèi)外布線及及終端插座費費用；(6)寬帶網(wǎng)：包括括主體內(nèi)外布布線及終端插插座費用?；A設施費社區(qū)管網(wǎng)工程程-基礎設施指建筑物2米以外和項目目紅線范圍內(nèi)內(nèi)各種管線、、道路工程建建設費用。-易與建筑安裝裝工程費用中中附屬工程費費用重計；易易與前期工程程費中“七通一平”等費用重計；；易與開發(fā)期期間稅費中市市政基礎設施施配套費、水水電氣增容費費等概念混淆淆。A、室外給排水水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)統(tǒng)費：主要包包括小區(qū)內(nèi)給給水管道、檢檢查井、水泵泵房設備、及及外接的消火火栓等費用；；(2)雨污水系統(tǒng)費費用基礎設施費B、室外采暖系系統(tǒng)費：主要要包括管道系系統(tǒng)、熱交換換站、鍋爐房房費用C、室外燃氣系系統(tǒng)費：主要要包括管道系系統(tǒng)、調(diào)壓站站D、室外電氣及及高低壓設備備費(1)高低壓配電設設備及安裝：：包括紅線到到配電房的高高壓線、高壓壓柜、變壓器器、低壓柜及及箱式變壓設設備費用；(2)室外強電管道道及電纜敷設設：室外強電電總平線路部部分費用；(3)室外弱電管道道埋設：包括括用于電視、、電話、寬帶帶網(wǎng)、智能化化布線的管道道預埋、檢查查井等費用基礎設施費E、室外智能化化系統(tǒng)費(1)停車管理系統(tǒng)統(tǒng)費用：包括括露天停車場場管理系統(tǒng)、、地下室或架架空層停車場場管理系統(tǒng)的的費用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控控系統(tǒng)費用：：包括攝像頭頭、顯示屏及及電氣系統(tǒng)安安裝等費用；；(3)周界紅外防越越系統(tǒng)費用：：紅外對掃等等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)統(tǒng)費用；(5)電子巡更系統(tǒng)統(tǒng)費用；(6)電子公告屏費費用基礎設施費園林環(huán)境工程程費-基礎設施A、綠化建設費費：包括公共共綠化、組團團宅間綠化、、一樓私家花花園、小區(qū)周周邊綠化支出出；B、建筑小品：：雕塑、水景景、環(huán)廊、假假山等；C、道路、廣場場建造費：道道路廣場鋪設設、開設路口口工程及補償償費等；D、圍墻建造費費：包括永久久性圍墻、圍圍欄及大門；；E、室外照明：：室外照明電電氣工程，如如路燈、草坪坪燈；F、室外背景音音樂；G、室外零星設設施：兒童游游樂設施、各各種指示牌、、標識牌、示示意圖、垃圾圾桶、座椅、、陽傘等。配套設施費指按城市規(guī)劃劃要求在居住住區(qū)內(nèi)配套建建設各種非營營業(yè)性設施費費用。主要包包括：幼兒園園、文化活動動中心、社區(qū)區(qū)服務、公共共廁所等。（費用確定方方式完全同建建筑安裝工程程費）A、在開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)生的不不會產(chǎn)生經(jīng)營營收入的不可可經(jīng)營性公共共配套設施支支出，包括居居委會、派出出所、崗亭、、兒童樂園、、自行車棚等等；B、在開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)生的根根據(jù)法規(guī)或經(jīng)經(jīng)營慣例，其其經(jīng)營收入歸歸于經(jīng)營者或或業(yè)委會的可可經(jīng)營性公共共配套設施的的支出，如建建造幼托、郵郵局、圖書館館、閱覽室、、健身房、游游泳池、球場場等設施的支支出；配套設施費C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)城市規(guī)劃中中規(guī)定的大配配套設施項目目不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)經(jīng)營收益權(quán)時時，發(fā)生的沒沒有投資來源源的費用；D、對于產(chǎn)權(quán)、、收入歸屬情情況較為復雜雜的地下室、、車位等設施施，應根據(jù)當當?shù)卣ㄒ?guī)規(guī)、開發(fā)商的的銷售承諾等等具體情況確確定是否攤?cè)肴氡境杀卷椖磕?。如開發(fā)商商通過補交地地價或人防工工程費等措施施，得到政府府部門認可，，取得了該配配套設施的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，則應作作為經(jīng)營性項項目獨立核算算。配套設施費按各項配套設設施設立明細細科目進行核核算，如：A、游泳池：土土建、設備、、設施；B、業(yè)主會所：：設計、裝修修費、資產(chǎn)購購置、單體會會所等；C、幼兒園：建建造成本及配配套資產(chǎn)購置置；D、學校：建造造成本及配套套資產(chǎn)購置；；E、球場；F、設備用房：：配電房、水水泵房土建及及裝修費；G、車站建造費費：土建、設設備、各項設設施。開發(fā)間接費用用A、工程管理費費(1)工程監(jiān)理費：：支付給聘請請的項目或工工程監(jiān)理單位位的費用；(2)預結(jié)算編審費費：支付給造造價咨詢公司司的預結(jié)算的的編制、審核核費用；(3)行政管理費：：直接從事項項目開發(fā)的部部門的人員的的工資、獎金金、補貼等人人工費以及直直接從事項目目開發(fā)的部門門的行政費(4)施工合同外獎獎金：趕工獎獎、進度獎(5)工程質(zhì)量監(jiān)督督費：建設主主管部門的質(zhì)質(zhì)監(jiān)費；(6)安全監(jiān)督費：：建設主管部部門的安監(jiān)費費；(7)工程保險費。。開發(fā)間接費用用B、營銷設施建建造費(1)廣告設施及發(fā)發(fā)布費：車站站廣告、路牌牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造造費：會所、、推出銷售樓樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)區(qū)域銷售期間間的現(xiàn)場設計計、工程、裝裝飾費；臨時時銷售通道的的設計、工程程、裝飾等費費用；(3)售樓處裝修、、裝飾費：設設計、工程、、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板板間設計、裝修、、家具、飾品以及及保潔、保安、維維修費。主體外搭搭設的樣板間還包包括建造費用；主主體內(nèi)樣板間銷售售后回收的設計、、裝修、家具、家家私等費用，在主主營業(yè)務收入中單單列或單獨記錄，，考核時從總費用用中扣除；(5)其他。C、資本化借款費用用包括直接用于項目目開發(fā)所借入資金金的利息支出、折折價或溢價攤銷和和輔助費用，以及及因外幣借款而發(fā)發(fā)生匯兌差額。因因借款而發(fā)生的輔輔助費用包括手續(xù)續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費費包括按規(guī)定應由開開發(fā)商承擔的由物物業(yè)管理公司代管管的物業(yè)管理基金金、公建維修基金金或其他專項基金金；以及小區(qū)入住住前投入的物業(yè)管管理費用。成本項目的分配土地成本分配一般能分清成本核核算對象的，可直直接將土地成本計計入特定的成本核核算對象中；如果果分不清成本核算算對象，可先在““土地獲得價款””之“待分攤成本本”的核算項目進進行歸集，然后再再在有關成本核算算對象間分配；也也可以不進行歸集集而直接通過設定定分攤方法分配計計入有關成本核算算對象。具體可按照占地面面積和建筑面積分分攤占地面積法方法一：一次分攤：先按小小區(qū)的占地面積將將土地成本分配到到各小區(qū)；二次分攤：再將分分配到各小區(qū)內(nèi)的的土地成本，按小小區(qū)內(nèi)房屋等成本本核算對象和道路路、廣場等公用場場所的占地面積進進行直接分配；然然三次分攤：后將分分配到小區(qū)內(nèi)道路路、廣場等公用場場所占地面積的土土地成本，按房屋屋等成本核算對象象的占地面積進行行間接分配，計入入房屋等成本核算算對象的的開發(fā)成成本；房屋等成本本核算對象的直接接分配數(shù)加間接分分配數(shù)，即為該房房屋等成本核算對對象應負擔的土地地成本。方法二：也可將公公用占地面積先分分攤到房屋等成本本核算對象的占地地面積上，房屋等等成本核算對象自自身的占地面積加加分攤的公用占地地面積，再乘以單單位面積的土地成成本來分配。建筑面積法按建筑面積計征（（或