綠色地產(chǎn)營(yíng)銷規(guī)劃報(bào)告圖表豐富

xx2012年度下半年?duì)I銷規(guī)劃報(bào)告2012年06月26日1ST營(yíng)銷目標(biāo)年度目標(biāo)目標(biāo)分解年度目標(biāo)9億7-12月目標(biāo)1-6月目標(biāo)2012年全年目標(biāo)：3億6億目標(biāo)分解7-12月目標(biāo)：6億一期北二期高層二期別墅二期花園洋房一期商業(yè)分期產(chǎn)品貨值銷售目標(biāo)一期商業(yè)約1.5億1億車(chē)庫(kù)一期北別墅0.75億1億疊墅0.3億小高層0.4億一期南高層6億3.5億二期別墅0.9億0.5億花園洋房0.7億0.5億合計(jì)10.55億6.5億推售節(jié)奏6月7月8月9月10月11月12月公寓線24#推售25#推售27#推售26#/二期高層區(qū)房源推售低密度線別墅樣板房公開(kāi)二期別墅/

一期余房推售疊墅樣板房公開(kāi)疊墅余房推售高層樣板房開(kāi)放二期洋房加推商業(yè)/一期北車(chē)位線一期北車(chē)位推售工程節(jié)點(diǎn)總結(jié)：下半年推售節(jié)奏緊，產(chǎn)品品類多，工程節(jié)點(diǎn)配合釋放體驗(yàn)面多！2TH營(yíng)銷背景市場(chǎng)格局市場(chǎng)格局一、宏觀背景宏觀政策背景5月，央行降準(zhǔn)0.5%6月，央行降息0.25%住建部下調(diào)存貸款利率5月CPI創(chuàng)3%新低貨幣政策寬松逐步寬松，“穩(wěn)增長(zhǎng)”已成共識(shí)政策面整體走向呈現(xiàn)謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步迎來(lái)利好跡象央行從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。央行自6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是3年半來(lái)央行首次降息。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)2012年5月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.0%。經(jīng)濟(jì)政策主基調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”已成共識(shí)，央行降息折射了貨幣政策寬松新動(dòng)向，未來(lái)中短期內(nèi)政策面整體走向呈現(xiàn)謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)勢(shì)商品住宅量?jī)r(jià)表現(xiàn)4、5月份低價(jià)跑量盤(pán)的集中成交帶來(lái)成交量的攀升，進(jìn)入6月份低價(jià)跑量盤(pán)成交比重相對(duì)減少，市場(chǎng)價(jià)格有所回暖從2012年1-6月份的量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，步入3月份，市場(chǎng)成交量開(kāi)始回暖，同步伴隨的則是市場(chǎng)成交均價(jià)的下跌；在連續(xù)下跌4個(gè)月后，進(jìn)入6月份，市場(chǎng)價(jià)格再度開(kāi)始回暖；4、5月份整體市場(chǎng)依靠低價(jià)跑量盤(pán)支撐成交，品質(zhì)型高端樓盤(pán)一度成交慘淡；不保障房，成交數(shù)據(jù)為普通+非普通住宅普通住宅量?jī)r(jià)價(jià)表現(xiàn)5月份，鎮(zhèn)江市市區(qū)普通住房房共成交946套，環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)1.8%，同比上漲20%；成交均價(jià)5275元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比下降6.6%；五月份新開(kāi)盤(pán)盤(pán)樓盤(pán)較少，，多為低價(jià)跑跑量項(xiàng)目的常常態(tài)續(xù)銷；其其中當(dāng)數(shù)丹徒徒新區(qū)的“3-5”字頭項(xiàng)目，以以及丁卯新區(qū)區(qū)的“4”字頭項(xiàng)目支撐撐市場(chǎng)成交；；“量?jī)r(jià)雙升””，5月成交量再度度破10萬(wàn)方方，新開(kāi)盤(pán)及及低價(jià)跑量型型項(xiàng)目支撐市市場(chǎng)成交非普通住宅量量?jī)r(jià)表現(xiàn)“量增價(jià)跌””，優(yōu)山美地地疊墅項(xiàng)目大大幅簽約，影影響非普通住住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)5月份，鎮(zhèn)江市市區(qū)非普通住住房共成交157套，環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)31%，同比上漲34%；成交面積31808㎡㎡，環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比增長(zhǎng)28%；成交均價(jià)7192元/㎡，環(huán)比下跌10%，同比下降11.2%；5月份非普通住住宅中以優(yōu)山山美地、遠(yuǎn)洋洋、本案居首首，個(gè)別樓盤(pán)盤(pán)地下室計(jì)入入產(chǎn)權(quán)拉低市市場(chǎng)成交均價(jià)價(jià)。上半年去化結(jié)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)含保障房成交量以剛需需、首改為主主，受保障房房影響，120㎡以下房源成成交均價(jià)偏低低從鎮(zhèn)江市住宅宅成交結(jié)構(gòu)來(lái)來(lái)看，目前仍仍以剛需、首首改為主（80-120㎡房源去化表表現(xiàn)最好）；；145㎡以上房源去去化較差；受部分保障房房簽約影響，，80-120㎡段房源成交交均價(jià)較低；；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為鎮(zhèn)鎮(zhèn)江全部住宅宅，含保障房房2012年住宅累計(jì)成成交top201.1-6.17成交排行：風(fēng)風(fēng)景城邦總銷銷量排行首位位，本案總銷銷量排行第五五，總銷金額額排行首位；；剛需盤(pán)支撐撐市場(chǎng)量成交交序號(hào)項(xiàng)目名稱行政區(qū)域成交套數(shù)銷售面積（㎡）銷售金額（元）成交均價(jià)（元/㎡）1風(fēng)景城邦丹徒2983225312776627839612恒大綠洲花園丹徒2953186716895148453023中南御錦城京口2292590214807853957174遠(yuǎn)洋香奈城潤(rùn)州2022383811551704448465北固灣小區(qū)京口1962572125113376997646首創(chuàng)悅府新區(qū)196189238299925143867樸園潤(rùn)州1631962513825005270458萬(wàn)科沁園潤(rùn)州1341517010940992272129盛世家園新區(qū)1341488561834330415410優(yōu)山美地京口12920291138398357682111畫(huà)意江南丹徒1191371445510143331912恒美嘉園京口1191173159564822507713中南世紀(jì)城京口1131479195126871643214常發(fā)廣場(chǎng)潤(rùn)州1061452684530031581915豐泰龍山莊園丹徒1061081443685578404016江南府邸潤(rùn)州1051263793198832737517東郡華庭新區(qū)100918350064769545218云開(kāi)甲第花園潤(rùn)州851030562142514603019永隆城市廣場(chǎng)新區(qū)811002961593174614120潤(rùn)城國(guó)際花園丹徒808279341545924125宏觀市場(chǎng)小結(jié)結(jié)宏觀政策：貨幣政策寬松松逐步寬松，，“穩(wěn)增長(zhǎng)””已成共識(shí)，，政策面整體體走向呈現(xiàn)謹(jǐn)謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)勢(shì)勢(shì)；房地產(chǎn)行行業(yè)逐步迎來(lái)來(lái)利好跡象——是機(jī)遇！市場(chǎng)運(yùn)行：上半年剛需盤(pán)盤(pán)支撐市場(chǎng)成成交，下半年年隨著市場(chǎng)逐逐步回暖，品品質(zhì)型樓盤(pán)將將大量上市——是挑戰(zhàn)！機(jī)遇與挑戰(zhàn)并并存！二、競(jìng)品跟蹤蹤1、公寓市場(chǎng)萬(wàn)科沁園萬(wàn)科沁園2012年以來(lái)共去化化134套，均價(jià)7212元/㎡，2012年下半年為10-12、16#號(hào)樓剩余120套房源的續(xù)銷銷及剩余3棟房源的加推推12101116目前主要在售售10、11、12、16#號(hào)樓；1-7#號(hào)樓基本售磬磬；2012年貨量還余3棟高層住宅；；面積段82㎡115㎡126㎡143㎡供應(yīng)套數(shù)108套54套54套72套占比37.5%18.75%18.75%25%萬(wàn)科沁園目前前仍有120套18F高層房源在售售2012年下半年推貨貨量在216套左右，推貨貨量面積計(jì)2.2萬(wàn)方，以82-126㎡房型為主臥室朝南，面面寬大，進(jìn)深深短，居住舒舒適度高，總總價(jià)適中高層132㎡3室2廳2衛(wèi)小高層89㎡2室1廳1衛(wèi)小高層115㎡3室2廳2衛(wèi)萬(wàn)科沁園如意江南如意江南2012年以來(lái)共簽約約9套，均價(jià)9560元/㎡；2012年下半年主要要為1、6、9#號(hào)樓續(xù)銷，原原計(jì)劃加推2、5、8#號(hào)樓面積段（平方米）房型套數(shù)92、952房109119-1212房69139-1563房1121724房12187、202、243、286復(fù)式四房24如意江南目前前仍有360套33F高層房源在售售原計(jì)劃2012年下半年推案案貨量在300套左右，以大大戶型為主，，約4萬(wàn)方目前主要在售售1、6、9#號(hào)樓，去化緩緩慢，仍有360余套可售4#號(hào)樓基本售磬磬；2012年貨量還余2、5、8#號(hào)樓3棟高層住宅；；如意江南如意江南整體體戶型較差，，較好的戶型型面積太大，，總價(jià)太高，，面積小的戶戶型進(jìn)深太長(zhǎng)長(zhǎng)，戶型太差差國(guó)信宜和國(guó)信宜和2012年上半年無(wú)任任何推盤(pán)，共共簽約15套，均價(jià)7704元/㎡；目前存量量房約100套，2012年下半年加推推約100余套目前在售6#、7#01室、9#西半邊，共300余套，目前存存量約100余套；2012年上半年主要要是常態(tài)續(xù)銷銷，原計(jì)劃主主推辦公，后后因客戶有限限取消加推；；2012年主要為常態(tài)態(tài)續(xù)銷；面積段戶型總套數(shù)去化套數(shù)去化率總價(jià)段（萬(wàn)元）88-912房1247258%75-80110-1353房1506241%95-1201974房200%170國(guó)信宜和目前前仍有100套33F高層房源在售售2012年下半年推案案計(jì)劃中貨量量在100套左右，以88-135㎡戶型為主，，約1.2萬(wàn)方國(guó)信宜和國(guó)信宜和戶型控控制較好，附加加值表現(xiàn)較好，，客戶接受度較較高89㎡2室2廳1衛(wèi)117㎡3室2廳2衛(wèi)110㎡3室2廳1衛(wèi)國(guó)際冠城國(guó)際冠城上半年年為常態(tài)續(xù)銷，，共簽約22套，均價(jià)8245元/㎡；6月份新加推38、42#號(hào)樓；整個(gè)項(xiàng)目目還有2棟未推，預(yù)計(jì)今今年清盤(pán)國(guó)際冠城新加推推39、45#號(hào)樓，共96套該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012下半年再加推2棟共136套，總計(jì)約1.6萬(wàn)方未推新推國(guó)際冠城在售戶配面積段89132143頂復(fù)194-214套數(shù)3464326套數(shù)占比25%47%24%4%目前在售38、42#號(hào)樓以130㎡以上改善型為為主；輔以少量量89㎡2房；目前整個(gè)項(xiàng)目還還有2棟未推，預(yù)計(jì)2012年清盤(pán)；國(guó)際冠城多飄窗、大面積積景觀陽(yáng)臺(tái)、多多房間朝南，舒舒適戶型設(shè)計(jì)是是國(guó)際冠城的主主要特點(diǎn)89㎡2室2廳1衛(wèi)143㎡3室2廳3衛(wèi)132㎡3室2廳3衛(wèi)中南III12345小一期小二期小三期低密度社區(qū)，產(chǎn)品未確定目前在售1、2#號(hào)樓，共260套；目前去化100套左右；1、2#號(hào)樓戶配面積段128㎡（邊戶）102㎡（中間戶）套數(shù)128132套數(shù)占比49%51%中南III2012年共簽約84套，成交均價(jià)5900元/㎡；2012年回款目標(biāo)4億，下半年貨量量為小一期剩余余4棟房源中南III目前可售房源約約150套左右中南世紀(jì)城III期下半年貨量約約600套，共計(jì)7萬(wàn)方左右邊戶128平米中間戶102平米中南III邊戶附加值表現(xiàn)現(xiàn)較好，多贈(zèng)一一個(gè)房間；但通通透性較差；中中間戶附加值一一般，舒適度較較高；中南御錦城1234一期8棟5678總建約65萬(wàn)方一期住宅容積率率2.0項(xiàng)目為高層住宅（一期部分16F，其余為26F)項(xiàng)目推盤(pán)順序由南至北逐步推盤(pán)二期8棟1-6#號(hào)樓戶配面積段97-100㎡（中間戶）舒適2房105-112㎡（中間戶）功能型3房120㎡（邊戶）舒適2+1房135-140㎡（邊戶）舒適3+1房套數(shù)占比34%28%10%28%中南御錦城2012年共簽約229套，成交均價(jià)5716元/㎡；2012年回款目標(biāo)6億，下半年貨量量為一期剩余2棟及2期4棟房源中南御錦城目前前可售房源約200套左右中南御錦城下半半年貨量約800套，共計(jì)9萬(wàn)方左右98㎡107㎡120㎡140㎡中南御錦城中南御錦城戶型型產(chǎn)品附加值表表現(xiàn)較好，除98㎡戶型外都做到到了贈(zèng)送1個(gè)房間遠(yuǎn)洋香奈河畔19#24#25#26#27#28#遠(yuǎn)洋2012年共簽約202套，成交均價(jià)4845元/㎡；2012年回款目標(biāo)為8億，主要貨量為為一期剩余房源源物業(yè)類型樓棟號(hào)面積段（㎡）分戶套數(shù)小計(jì)總套數(shù)洋房7F9#141-145147035610#1212816#12128小高層11F12#974428618#103、1074421#97、103、107、1106622#97、103、107、1106623#103、107、11066遠(yuǎn)洋目前可售房房源約150套左右下半年貨量在8萬(wàn)方左右97㎡103㎡107、110㎡通透性、附加值值表現(xiàn)較好遠(yuǎn)洋香奈河畔-小高層戶型120㎡140㎡140㎡附加值較好遠(yuǎn)洋香奈河畔-洋房戶型恒大綠洲6#7#8#面積段戶型套數(shù)占比78、852房19833%102、110、1123房19833%120、131、1383房19833%合計(jì)594恒大2012年共簽約295套，均價(jià)5300元/㎡；2012年?duì)I銷目標(biāo)5-8億，目前已完成成1.7億；2012年下半年貨量為為2棟房源，共450套房源遠(yuǎn)洋目前可售房房源約300套左右下半年貨量在450套，預(yù)推體量約約5萬(wàn)方左右已推6-8#號(hào)樓共594套，目前去化五五成左右；2012年下半年還有2棟貨量；恒大綠洲6#：138+102+120+120+102+138恒大標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品，以精裝修及及物業(yè)為特色，，產(chǎn)品附加值表表現(xiàn)一般恒大綠洲恒大標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品，以精裝修及及物業(yè)為特色，，產(chǎn)品附加值表表現(xiàn)一般7#：130+85+85+112+112+85+85+130恒大綠洲恒大標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品，以精裝修及及物業(yè)為特色，，產(chǎn)品附加值表表現(xiàn)一般7#：110+78+120+120+78+110樸園19202122232428252726樸園2012年共簽約163套，均價(jià)7054元/㎡；2012年將清盤(pán)，目前前僅一棟未推，，約120套左右25#28#26#面積段191㎡143㎡75㎡95㎡110㎡142㎡套數(shù)2472196569624占比25%75%78%22%80%20%項(xiàng)目目前主售25、26、28號(hào)樓，共468套；目前去化四四成左右；項(xiàng)目目前僅余27#號(hào)樓一棟未推，，預(yù)計(jì)2012年將清盤(pán)；樸園目前可售房房源約250套左右下半年貨量在120套，預(yù)推體量約約1.5萬(wàn)方樸園附加值表現(xiàn)較好好，大多戶型都都有入戶花園、、設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送送148㎡110㎡126㎡191㎡綠地中央廣場(chǎng)123567891012111516171819綠地中央廣場(chǎng)目目前還未開(kāi)盤(pán)，，原計(jì)劃2012年回款金額在6-8個(gè)億，貨量在10-15萬(wàn)方綠地下半年推貨貨量較大，總體體量在10-15萬(wàn)方產(chǎn)品面積段以剛剛需為主，戶均均面積85㎡綠地中央廣場(chǎng)目前僅推出一種種戶型，74㎡2+1房全贈(zèng)中建項(xiàng)目該項(xiàng)目為純新盤(pán)盤(pán)面市預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)，原計(jì)計(jì)劃2012回款8億，下半年貨量量在7萬(wàn)方目前產(chǎn)品具體信信息不詳，原計(jì)計(jì)劃2012年回款目標(biāo)8億，預(yù)計(jì)貨量10萬(wàn)方以上中建項(xiàng)目位于京京口區(qū)學(xué)府路與與谷陽(yáng)路交叉處處，總建面約61萬(wàn)方；產(chǎn)品類型包括：：高層公寓、洋洋房；預(yù)計(jì)2012年7月份公開(kāi)，預(yù)計(jì)計(jì)首批房源以高高層公寓為主；；公寓市場(chǎng)小結(jié)戶型分類.萬(wàn)科沁園如意江南國(guó)信宜和國(guó)際冠城中南世紀(jì)城III中南御錦城遠(yuǎn)洋項(xiàng)目恒大綠洲綠地項(xiàng)目中建項(xiàng)目合計(jì)2房82㎡（58-62萬(wàn)）90-120㎡（86-115萬(wàn)）88-90㎡（75-78萬(wàn)）88-90㎡（75-80萬(wàn)）96-100㎡（45-55萬(wàn)）95-110㎡（55-63萬(wàn)）95㎡（50萬(wàn)）78、85㎡（40-45萬(wàn)）//3房118-132㎡（85-95萬(wàn)）153-156㎡（146-155萬(wàn)）109-134㎡（95-115萬(wàn)）130-140㎡（110-128萬(wàn)）128-130㎡（65-85萬(wàn)）140-142㎡（80-85萬(wàn)）103-136㎡（50-55萬(wàn)）102-138㎡（52-75萬(wàn)）//4房143㎡約100萬(wàn)178-286㎡（170-270萬(wàn)）/160-165㎡（145-152萬(wàn)）//////下半年潛在供應(yīng)量2.241.21.6798510755據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，，2012年下半年典型項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)量在55萬(wàn)方左右，且以以三房為主，公公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈2R熱銷點(diǎn)：82-100㎡，50-80萬(wàn)3R熱銷點(diǎn)：103-140㎡，60-100萬(wàn)4R熱銷點(diǎn)：140-160㎡，100-150萬(wàn)鎮(zhèn)江重點(diǎn)公寓項(xiàng)項(xiàng)目2012下半年潛在供應(yīng)應(yīng)量55萬(wàn)方，公寓市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2、低密度市場(chǎng)萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科藍(lán)山疊加聯(lián)排洋房面積段（㎡）165170-190190-21088118-122130-135套數(shù)4040126173116配比10.81%10.81%10.81%16.49%19.73%31.35%合計(jì)21.62%10.81%67.57%2012年以來(lái)共簽約28套，成交均價(jià)7690元/㎡（部分受地下下室影響），且且目前在售最后后一批毛坯洋房房，后續(xù)均為精精裝洋房2012年萬(wàn)科藍(lán)山推盤(pán)盤(pán)較慢，進(jìn)入2012年僅推出30套洋房、12套聯(lián)排；洋房以120㎡以上改善型戶戶型為主預(yù)計(jì)下半年聯(lián)排排、疊加、洋房房均有推出，體體量約3萬(wàn)方萬(wàn)科藍(lán)山目前可可售聯(lián)排約23套，洋房約40套；目前報(bào)價(jià)洋房8000-10000元/㎡；疊加10000-12000元/㎡；聯(lián)排15000元/㎡中冶藍(lán)灣2012年以來(lái)共簽約20套，成交均價(jià)5578元/㎡（部分受地下下室影響），目目前在售洋房，，頂層、底層為為復(fù)式，中間平平層低密度一期時(shí)間產(chǎn)品類推出套數(shù)面積段（㎡）占比2011.10.30洋房3488-8932%46120-13443%復(fù)式8140、1728%疊加18160-18717%中冶藍(lán)灣共推出出106套房源，目前僅僅去化35套；中冶藍(lán)灣產(chǎn)品以以120㎡以上的戶型為為主，占比68%；中冶藍(lán)灣進(jìn)入2012年已為準(zhǔn)現(xiàn)房銷銷售目前價(jià)格僅5600元/㎡，預(yù)計(jì)下半年年將會(huì)加大推貨貨量預(yù)計(jì)2012年下半年推貨量量在5萬(wàn)方左右優(yōu)山美地獨(dú)棟洋房聯(lián)排疊加高層優(yōu)山美地聯(lián)排疊加面積段（㎡）170-190200-220240-250155-165165-178套數(shù)6815774144144配比11.6%26.8%12.6%24.5%24.5%優(yōu)山美地2012年以來(lái)主推疊墅墅，2012年以來(lái)已簽約近近80余套；均價(jià)7100元/㎡優(yōu)山美地2012年以來(lái)主推疊墅墅，上疊155㎡，下疊175㎡，南北分開(kāi)入入戶，均有花園園贈(zèng)送，無(wú)地下下室；優(yōu)山美地2012年上半年主推疊疊墅預(yù)計(jì)下半年加推推量將在100套左右，計(jì)1.6萬(wàn)方中南錦園產(chǎn)品類別總戶數(shù)（套）面積段（㎡）價(jià)格情況（元/㎡）電梯疊加200160-220-中南錦園暫未開(kāi)開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品以電電梯疊加為主，，潛在供應(yīng)量約約4萬(wàn)方，面積段為為160-220㎡中南錦園2012年回款目標(biāo)為1個(gè)億預(yù)計(jì)下半年將加加推60套左右，總體量量約1.2萬(wàn)方低密度市場(chǎng)小結(jié)結(jié)1洋房市場(chǎng)：下半半年供應(yīng)量較少少，存在競(jìng)爭(zhēng)空空白點(diǎn)鎮(zhèn)江洋房項(xiàng)目2012下半年潛在供應(yīng)應(yīng)量6.5萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較弱戶型分類萬(wàn)科藍(lán)山中冶藍(lán)灣2房82-85㎡（75-80萬(wàn)）88-89㎡（58-62萬(wàn)）3房120-122㎡（100-110萬(wàn)）120-134㎡（75-85萬(wàn)）4房132-135㎡（110-130萬(wàn)）160-187㎡（115-135萬(wàn)）潛在供應(yīng)量1.552R熱銷點(diǎn)：82-90㎡，60-80萬(wàn)3R熱銷點(diǎn)：120-134㎡，75-110萬(wàn)4R熱銷點(diǎn)：132-187㎡，110-135萬(wàn)低密度市場(chǎng)小結(jié)結(jié)2面積段萬(wàn)科藍(lán)山優(yōu)山美地中南錦園合計(jì)聯(lián)排140-150㎡////170-190㎡260-270萬(wàn)170-190萬(wàn)未開(kāi)盤(pán)200-220㎡/200-220萬(wàn)未開(kāi)盤(pán)240-260㎡/240-250萬(wàn)/280-290㎡//疊加155-170㎡165-170萬(wàn)110-130萬(wàn)/180-190㎡180-200萬(wàn)//2012下半年潛在供應(yīng)量121.24.2別墅市場(chǎng)：2012年下半年競(jìng)爭(zhēng)相相對(duì)較弱鎮(zhèn)江洋房項(xiàng)目2012下半年潛在供應(yīng)應(yīng)量6.5萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較弱聯(lián)排熱銷點(diǎn)：170-260㎡，170-250萬(wàn)疊加熱銷點(diǎn)：155-190㎡，110-170萬(wàn)整體市場(chǎng)小結(jié)公寓市場(chǎng)洋房市場(chǎng)別墅市場(chǎng)目前市場(chǎng)上高層層公寓主力面積積段為82-100平2房，103-140平3房和140-160平米4房；主要競(jìng)品中2012年下半年潛在供供應(yīng)量55萬(wàn)方目前市場(chǎng)上花園園洋房主力面積積段為120-135平的3房和130以上的4房，主力價(jià)格段段在75-135萬(wàn)；主要競(jìng)品中2012年下半年潛在供供應(yīng)量6.5萬(wàn)方聯(lián)排別墅熱銷點(diǎn)點(diǎn)為170-260㎡，總價(jià)段在170-250萬(wàn)；疊加別墅熱熱銷點(diǎn)為155-190㎡，總價(jià)段140-200萬(wàn)；主要競(jìng)品中2012年下半年潛在供供應(yīng)量4.2萬(wàn)方主要競(jìng)品中2012年下半年潛在供供應(yīng)量總計(jì)約66萬(wàn)方整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈鎮(zhèn)江市商品住宅宅（不含保障房房）2011年共去化110萬(wàn)方目前市場(chǎng)上存量房共36618套，約400萬(wàn)方3、競(jìng)爭(zhēng)格局面積

（㎡）

260

240

220

200

180

160

140

120

100

80

5k7k9k1.1w1.3w1.5w1.7w1.9w2w以上單價(jià)

（元/㎡）本案御錦城萬(wàn)科藍(lán)山遠(yuǎn)洋中南III樸園上觀如意江南競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)表現(xiàn)從“單價(jià)-面積”競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系來(lái)看，如意江江南、萬(wàn)科藍(lán)山山洋房、國(guó)際冠冠城、樸園上觀觀對(duì)本案高層公公寓帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較為激烈恒大綠洲國(guó)際冠城優(yōu)山美地面積

（㎡）

260

240

220

200

180

160

140

120

100

80

50w100w150w200w250w300w350w400w450w500w

以上

總價(jià)

（萬(wàn)元）競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)表現(xiàn)從“總價(jià)-面積”競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系來(lái)看，如意江江南、國(guó)際冠城城、樸園上觀的的高層公寓、萬(wàn)萬(wàn)科藍(lán)山的洋房房對(duì)本案的高層層公寓帶來(lái)較大大競(jìng)爭(zhēng)本案御錦城萬(wàn)科藍(lán)山遠(yuǎn)洋中南III樸園上觀如意江南恒大綠洲國(guó)際冠城優(yōu)山美地本案公寓直接競(jìng)競(jìng)品如意江南樸園上觀國(guó)際冠城萬(wàn)科藍(lán)山（洋房）公寓直接競(jìng)爭(zhēng)表表現(xiàn)公寓直接競(jìng)品PK對(duì)比因素本案如意江南國(guó)際冠城樸園萬(wàn)科藍(lán)山城市地段濱江板塊、瀕臨市中心市中心南徐板塊高鐵南廣場(chǎng)板塊南徐南山板塊區(qū)位交通公交通達(dá)性差交通便利交通便利一般便利區(qū)域配套市中心配套市中心配套相對(duì)較弱高鐵南廣場(chǎng)配套相對(duì)較弱規(guī)劃布局兵營(yíng)、半圍合兵營(yíng)式兵營(yíng)兵營(yíng)式低密度社區(qū)，兵營(yíng)式排布建筑風(fēng)格法式現(xiàn)代法式現(xiàn)代新東方小區(qū)景觀皇家園林沿運(yùn)河景觀帶北高南低水景資源為主下沉式景觀坡地景觀戶型高舒適度、高附加值較差高舒適度、附加值高附加值退臺(tái)式，高附加值本案是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？-是否否否在競(jìng)品PK中，本案高層公公寓仍將面臨國(guó)國(guó)際冠城、樸園園上觀、萬(wàn)科藍(lán)藍(lán)山的直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)本案疊墅競(jìng)品優(yōu)山美地別墅直接競(jìng)品表表現(xiàn)本案聯(lián)排別墅以以其大戶型、高高總價(jià)已脫離于于市場(chǎng)之外；但但疊墅產(chǎn)品，卻卻面臨著區(qū)域市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。別墅直接競(jìng)品表表現(xiàn)優(yōu)山美地疊墅產(chǎn)產(chǎn)品為下疊175㎡，上疊155㎡，無(wú)地下室、、上下疊南北分分開(kāi)入戶的創(chuàng)新新疊加產(chǎn)品，價(jià)價(jià)格僅7100元/㎡，總價(jià)100萬(wàn)起售。2012年下半年將再推推100套，本案面臨嚴(yán)嚴(yán)峻的疊墅市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。下疊上疊結(jié)論鎮(zhèn)江市場(chǎng)2012年下半年典型項(xiàng)項(xiàng)目潛在供應(yīng)量量66萬(wàn)方，整體市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；主要競(jìng)品對(duì)比中中，本案將面臨臨國(guó)際冠城、樸樸園上觀、萬(wàn)科科藍(lán)山、優(yōu)山美美地（疊墅）的的直接競(jìng)爭(zhēng)；3TH營(yíng)銷策略核心問(wèn)題營(yíng)銷策略1、核心問(wèn)題4）別墅類如何各各個(gè)擊破？2）形象合力如何何形成？3）公寓類如何強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)突圍？1）品類關(guān)系如何何界定？核心問(wèn)題1）品類關(guān)系如何何界定？明星產(chǎn)品金牛產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品問(wèn)題產(chǎn)品別墅、洋房明星產(chǎn)品別墅、洋房產(chǎn)品稀缺、城市頂級(jí)標(biāo)桿金牛產(chǎn)品小面積公寓及商業(yè)性價(jià)比高、存量大、具投資價(jià)值瘦狗產(chǎn)品大面積公寓、疊墅價(jià)格較高、走量速度較慢問(wèn)題產(chǎn)品高層高區(qū)產(chǎn)品價(jià)格抗拒、高度抗拒、電梯抗拒小面積公寓及商商業(yè)大面積公寓、疊疊墅高層高區(qū)產(chǎn)品2）形象合力如何何形成？明星產(chǎn)品樹(shù)立熱銷形象創(chuàng)造品質(zhì)形象別墅、洋房小面積公寓及商商業(yè)大面積公寓、疊疊墅高層高區(qū)產(chǎn)品金牛產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品問(wèn)題產(chǎn)品塑造標(biāo)桿形象借勢(shì)產(chǎn)品創(chuàng)新3）公寓類如何強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)突圍？四大手段強(qiáng)勢(shì)突突圍形象拉升生活引導(dǎo)立體深耕圈層營(yíng)造4）別墅類如何各各個(gè)擊破？別墅實(shí)景震撼疊墅性價(jià)比引導(dǎo)導(dǎo)洋房稀缺造勢(shì)傾城美墅實(shí)景示示范段盛大公開(kāi)開(kāi)260萬(wàn)起入駐xx頂頂級(jí)別墅群僅36席臻藏空中平層層大宅公開(kāi)活動(dòng)線下訴求線上訴求2、營(yíng)銷策略【公寓篇】【別墅篇】【商業(yè)篇】【高層高區(qū)篇】【公寓篇】—形象拉升形象拉升城市高尚生活圈圈品質(zhì)俯視全城冠銷自然天成大社區(qū)高品質(zhì)全城熱銷唯有北固真抉擇擇線下線上拓展【公寓篇】—立體深耕立體深耕微博-獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)樂(lè)微博稿，廣泛傳傳播，顯而樂(lè)見(jiàn)見(jiàn)動(dòng)態(tài)直播，專業(yè)業(yè)有道，術(shù)業(yè)樂(lè)樂(lè)攻活動(dòng)發(fā)起，參與與有禮，津津樂(lè)樂(lè)道定點(diǎn)短信定位短信派單社區(qū)巡展派單+貼海報(bào)異業(yè)合作競(jìng)品轉(zhuǎn)推介資源合作【公寓篇】—立體深耕—線上微博！營(yíng)銷力量的轉(zhuǎn)移移：重要戰(zhàn)略陣陣地微博是一種小眾眾的交際圈內(nèi)關(guān)注度度很高的媒體和和營(yíng)銷陣地廣告的效果已經(jīng)經(jīng)降低為：1%;明星代言大約為為：3%；業(yè)內(nèi)人士和意見(jiàn)見(jiàn)領(lǐng)袖為：20-30%朋友之間（包括括網(wǎng)絡(luò)朋友推薦達(dá)到：80%以上?！竟⑵俊Ⅲw深耕—線上微博-獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)樂(lè)成功微博的關(guān)鍵鍵4大要素?zé)衢T(mén)ID的轉(zhuǎn)帖成功的形象定位位深入人心的發(fā)言言回復(fù)策劃執(zhí)行活動(dòng)【公寓篇】—立體深耕—線上微博-獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)樂(lè)微博稿，廣泛傳傳播，顯而樂(lè)見(jiàn)見(jiàn)動(dòng)態(tài)直播，專業(yè)業(yè)有道，術(shù)業(yè)樂(lè)樂(lè)攻活動(dòng)發(fā)起，參與與有禮，津津樂(lè)樂(lè)道項(xiàng)目信息類生活即興類活動(dòng)籌劃類技術(shù)攻略類項(xiàng)目施工進(jìn)度社區(qū)建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目最新動(dòng)向集團(tuán)內(nèi)部信息新聞時(shí)事八卦熱議衣食住行其他活動(dòng)信息發(fā)布活動(dòng)進(jìn)展匯報(bào)活動(dòng)期間互動(dòng)活動(dòng)籌備花絮活動(dòng)發(fā)起選房篇裝修篇購(gòu)車(chē)篇其他【公寓篇】—立體深耕—線下定點(diǎn)短信定位短信定點(diǎn)點(diǎn)位：意向客戶集中居居住社區(qū)政府機(jī)構(gòu)事業(yè)單位重點(diǎn)醫(yī)院高檔商業(yè)會(huì)所等等定位點(diǎn)位：競(jìng)品活動(dòng)/開(kāi)盤(pán)定位高端活動(dòng)地點(diǎn)定定位項(xiàng)目活動(dòng)當(dāng)日周周邊客戶定位【公寓篇】—立體深耕—拓展廣撒網(wǎng)、多收魚(yú)魚(yú)同行合作異業(yè)合作派單社區(qū)巡展派單+貼海報(bào)競(jìng)品轉(zhuǎn)推介4S店合作加油站合作洗車(chē)店合作商業(yè)聯(lián)盟合作理念識(shí)別視覺(jué)識(shí)別概念識(shí)別招商會(huì)運(yùn)營(yíng)【公寓篇】—圈層營(yíng)造理念服務(wù)圈層的平臺(tái)臺(tái)主體已購(gòu)業(yè)主&高端客戶圈層招商會(huì)=高端客戶社交平平臺(tái)【公寓篇】—圈層營(yíng)造理念識(shí)別招商會(huì)·名仕會(huì)招商會(huì)·名媛會(huì)招商會(huì)·童子軍招商會(huì)·青年動(dòng)力營(yíng)視覺(jué)識(shí)別招商會(huì)·老年大學(xué)分支機(jī)構(gòu)針對(duì)高端項(xiàng)目頂頂級(jí)客戶，結(jié)合合項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)打造針對(duì)社區(qū)兒童提提供活動(dòng)平臺(tái)為年輕業(yè)主提供供交流平臺(tái)針對(duì)老年客戶，打打造健康養(yǎng)生俱樂(lè)樂(lè)部【公寓篇】—圈層營(yíng)造名流社交圈品牌提升巔峰榮耀圈層營(yíng)造上層生活資源共享合作聯(lián)盟行為識(shí)別【公寓篇】—圈層營(yíng)造【公寓篇】—生活引導(dǎo)生活引導(dǎo)1234活動(dòng)灣區(qū)生活家之?dāng)z影影大賽灣區(qū)生活家之我愛(ài)愛(ài)廚房——周末自助廚房（高高層樣板房）：盛盛夏冰淇淋DIY/巧克力DIY/咖啡品鑒物料北固灣情景讀本《灣區(qū)生活家de一天》包裝樣板房大廳：灣區(qū)區(qū)生活家之愛(ài)在·北固灣——婚紗照照片墻樣板段：生活情景景提示牌樣板房：灣區(qū)生活活家之我愛(ài)廚房：：自助食品展示媒體微博/論壇：系列話題灣區(qū)生活家之我愛(ài)愛(ài)廚房——夏日食譜灣區(qū)生活家之愛(ài)在在北固灣——北固灣最美新娘評(píng)評(píng)選灣區(qū)生活家之最美美北固灣——鎮(zhèn)江最美物業(yè)評(píng)選選灣區(qū)生活家系列微微博稿【別墅篇】—?jiǎng)e墅實(shí)景震撼稀缺性訴求，制造造精英追捧、城市市頂級(jí)標(biāo)桿形象法式經(jīng)典御墅，多多數(shù)人仰望，智者者收藏【別墅篇】-別墅實(shí)景震撼構(gòu)建特殊性體驗(yàn)，，從表層公關(guān)營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行過(guò)渡到深層次次的資源平臺(tái)搭建建到業(yè)主頂級(jí)特殊殊體驗(yàn)，從而達(dá)到到人脈傳播的最大大化?；顒?dòng)時(shí)間：2012年7-9月活動(dòng)嘉賓：省、市政府領(lǐng)導(dǎo)及及社會(huì)名流（政府府官員、商界名人人等）、別墅已購(gòu)購(gòu)業(yè)主、意向客戶戶活動(dòng)系列：鎮(zhèn)江首屆地窖文化講壇——RoyalSalute紅酒之夜名車(chē)Bugatti、BENTLEY、ALFAROMEO試駕私人商務(wù)飛機(jī)試乘乘法國(guó)皇家晚宴世界名馬、珍奇寵寵物展覽CARTIER新品、精品發(fā)布會(huì)會(huì)收藏品鑒賞……【別墅篇】-別墅實(shí)景震撼活動(dòng)主題:“做一天頂級(jí)豪宅宅別墅的主人”活動(dòng)時(shí)間：7月15起即可報(bào)名至別墅墅開(kāi)盤(pán)前止活動(dòng)目的：利用別墅樣板房通通過(guò)多形式種類的的圈層活動(dòng)導(dǎo)入客客戶，并通過(guò)活動(dòng)動(dòng)加深客戶對(duì)于別別墅產(chǎn)品印象，提提升別墅客戶量活動(dòng)形式：在樣板房?jī)?nèi)部安排排意向客戶舉辦各各類主題活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：圈層晚宴、周末末下午茶、暖場(chǎng)DIY、主題攝影活動(dòng)對(duì)象：別墅潛在客戶、已已購(gòu)業(yè)主活動(dòng)方式：媒體發(fā)布報(bào)名，海海報(bào)派發(fā)，電話CALL客邀約【別墅篇】-別墅實(shí)景震撼尊貴感營(yíng)造，從客戶進(jìn)入別墅實(shí)實(shí)景樣板開(kāi)始就體體驗(yàn)大不同的尊貴貴感。頂級(jí)物業(yè)高端展示咖啡傘、桌椅等植物細(xì)節(jié)介紹高品質(zhì)導(dǎo)視專屬信報(bào)箱【別墅篇】-別墅實(shí)景震撼尊貴感營(yíng)造，從客戶進(jìn)入別墅實(shí)實(shí)景樣板開(kāi)始就體體驗(yàn)大不同的尊貴貴感。頂級(jí)物業(yè)高端展示客服、保安為客戶戶拉門(mén)撐傘等【別墅篇】—疊墅性價(jià)比引導(dǎo)生活情境引導(dǎo)疊墅樣板房=城市奢侈品展廳關(guān)鍵詞：高端客戶戶定位、品牌奢侈侈品展示、資源互互換【別墅篇】—疊墅性價(jià)比引導(dǎo)圈層活動(dòng)合作方式式資源互換活動(dòng)聯(lián)盟全方位、多層次的活動(dòng)協(xié)作藏品展示活動(dòng)模式活動(dòng)贊助活動(dòng)環(huán)節(jié)正和加值的資源共享模式客戶資源共享場(chǎng)地資源共享媒體資源置換品牌整合優(yōu)質(zhì)品牌商家聯(lián)合一卡通直升VIP貴賓折扣積分反饋專屬權(quán)益聯(lián)名卡專享優(yōu)惠多形式的優(yōu)享價(jià)格與專享服務(wù)專享折扣房款積分消費(fèi)增值服務(wù)訂制服務(wù)【別墅篇】—疊墅性價(jià)比引導(dǎo)圈層活動(dòng)合作方式式增值服務(wù)積分消費(fèi)訂制服務(wù)專享折扣北固灣客戶憑購(gòu)房合同or其他相關(guān)憑證在指定商家消費(fèi)享最低折扣精選品牌VIP在北固灣置業(yè)享貴賓禮遇北固灣客戶購(gòu)房積分在合作品牌消費(fèi)時(shí)可抵扣相應(yīng)金額精選品牌VIP在北固灣置業(yè)享貴賓禮遇貴賓禮遇，預(yù)定專人全程服務(wù)根據(jù)精選商家不同情況制定相應(yīng)增值內(nèi)容奢侈品牌訂制服務(wù)需求訂制金融理財(cái)、資產(chǎn)配置私人化建議【別墅篇】—疊墅性價(jià)比引導(dǎo)圈層活動(dòng)合作方式式活動(dòng)贊助活動(dòng)模式活動(dòng)環(huán)節(jié)藏品展覽售樓處專區(qū)展示奢侈品or藝術(shù)品特定活動(dòng)中展示，格調(diào)營(yíng)造在售樓處舉辦系列性文化活動(dòng)，商家講師專業(yè)講解在商家處舉辦業(yè)主專場(chǎng)活動(dòng)商家VIP客戶活動(dòng)中的項(xiàng)目展示聯(lián)名活動(dòng)禮品贊助費(fèi)用贊助互動(dòng)體驗(yàn)植入格調(diào)營(yíng)造表演環(huán)節(jié)【別墅篇】—洋房稀缺造勢(shì)洋房產(chǎn)品價(jià)值挖掘掘花園洋房開(kāi)盤(pán)僅36套朝北園林景觀面積積大朝北為低層別墅視視野寬闊朝南樓間距寬闊離會(huì)所較近離南區(qū)大商業(yè)較近近9層創(chuàng)新大平層150m2熱銷標(biāo)桿產(chǎn)品【別墅篇】—洋房稀缺造勢(shì)形象塑造開(kāi)盤(pán)僅36套朝北園林景觀面積積大朝北為低層別墅視視野寬闊朝南樓間距寬闊離會(huì)所較近離南區(qū)大商業(yè)較近近9層創(chuàng)新大平層150m2熱銷標(biāo)桿產(chǎn)品臻藏36席空中別墅至尊景觀王座臻藏景觀王座御品空中別墅御品江山，悠逸人人生陽(yáng)光空中別墅【別墅篇】—洋房稀缺造勢(shì)整合造勢(shì)項(xiàng)目調(diào)性拔升︱項(xiàng)目高度產(chǎn)品高度圈層高度大量客戶關(guān)注成長(zhǎng)型社區(qū)創(chuàng)新型社區(qū)品牌型社區(qū)花園洋房︱稀缺性唯一性高實(shí)力客戶低實(shí)力客戶花園洋