重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)

第一章重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況一．地理環(huán)境和和居住結(jié)構(gòu)分分析（一）地理環(huán)境境分析重慶市位于中國國西南部，長長江與嘉陵江江交匯處，是是一座舉世聞聞名的山城，最最突出的特點(diǎn)點(diǎn)是地形起伏伏有致，立體體感強(qiáng)。重慶慶轄區(qū)主要分分布在長江沿沿線，以丘陵陵、低山為主主，平均海拔拔400米。地勢(shì)從從南北兩面向向長江作山谷谷狀傾斜，起起伏較大，多多呈現(xiàn)“一山一嶺”，“一山一槽二二嶺”的形貌。轄轄區(qū)擁有8.2萬平方公里里的土地，設(shè)設(shè)15個(gè)區(qū)、12個(gè)縣和4個(gè)市。獨(dú)特特的地形，造造就了重慶是是一座“山城”兼“江城”，既是有特特大城市的某某些特點(diǎn)，又又有顯著的農(nóng)農(nóng)村特征。城城市不是放射射型發(fā)展，而而是組團(tuán)式建建設(shè)。各組團(tuán)團(tuán)相對(duì)自成一一體,自發(fā)形成商商業(yè)中心、居居住區(qū)、行政政辦公區(qū)等功功能區(qū)。（二）居住結(jié)構(gòu)構(gòu)分析由于交通的不便便利，致使重重慶的區(qū)域居居住比較有本本地特色。市市民在選擇居居住時(shí)更傾向向于其現(xiàn)工作作、原生活的的區(qū)域。據(jù)調(diào)調(diào)查，重慶人人乘坐最多的的交通工具仍仍是公交車，幾幾乎占了1/2，其次是中中巴車約占1/4，其他依次次是計(jì)程車、步步行及其它交交通工具。在在購房者或有有意向購買的的消費(fèi)者中，中中、高收入者者較多，經(jīng)常常乘坐計(jì)程車車占15%，擁有私家家車6%。在區(qū)域居居住結(jié)構(gòu)里面面，渝中區(qū)是是傳統(tǒng)的行政政和商業(yè)區(qū)，也也是原來重慶慶人心目中的的“高尚居住區(qū)區(qū)域”，沙坪壩區(qū)區(qū)是教育文化化區(qū)，江北、渝渝北是新興的的城區(qū)，南岸岸區(qū)是工業(yè)和和旅游區(qū)。雖然，重慶沒有有上海原來“寧要浦西一一張床，不要要浦東一間房房”的居住結(jié)構(gòu)構(gòu)趨向，但由由于兩江分割割和交通不便便帶來的傳統(tǒng)統(tǒng)居住結(jié)構(gòu)在在短期內(nèi)不易易發(fā)生重大變變化。隨著全全市路橋一票票制的實(shí)行，南南岸與北部新新城環(huán)境交通通的改善以及及全市性優(yōu)秀秀住宅小區(qū)建建設(shè)，在居住住結(jié)構(gòu)中南岸岸和北部新城城的比重已有有較大提高，逐逐步形成了渝渝中區(qū)、南岸岸區(qū)、沙坪壩壩區(qū)、北部新新城四分天下下的格局。二．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩rGDP持續(xù)穩(wěn)定定增長，為房房地產(chǎn)發(fā)展提提供良好外部部環(huán)境1995年至22003年間，在國國家繼續(xù)實(shí)施施積極的財(cái)政政政策和穩(wěn)健健的貨幣政策策，加大對(duì)西西部地區(qū)投入入力度的推動(dòng)動(dòng)下，重慶市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快快速平穩(wěn)，全全市GDP由1995年的1009..47億元增加到2003年的2250..11億元，增加加了1240..64億元，按可可比價(jià)格計(jì)算算，比2002年增長11.4%，增幅高于于上年1.1個(gè)百分點(diǎn)，是是重慶成立直直轄市七年來來經(jīng)濟(jì)增長較較快的一年。穩(wěn)穩(wěn)健運(yùn)行、增增長勢(shì)頭良好好的經(jīng)濟(jì)，為為房地產(chǎn)業(yè)提提供了良好的的外部環(huán)境。展展望2004年，隨著國國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)續(xù)好轉(zhuǎn)，全市市經(jīng)濟(jì)增長仍仍將保持快速速、穩(wěn)健勢(shì)頭頭。同時(shí)，20033年，重慶房房地產(chǎn)增加值值達(dá)到87.8億元，全市GDP約11%的增幅中，房房地產(chǎn)就占了了近4%。加上相關(guān)關(guān)行業(yè)，房地地產(chǎn)對(duì)GDP直接與間接接貢獻(xiàn)在5%以上。房地地產(chǎn)首次成為為支柱產(chǎn)業(yè)之之一，這在一一定程度上改改變了重慶過過于單一的經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為為重慶發(fā)展成成為長江經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心奠定了了基礎(chǔ)。重慶市歷年國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值曲曲線圖（數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計(jì)年年鑒）（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化，促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步步增長第一、第二、第第三產(chǎn)業(yè)在保保持穩(wěn)定增長長的同時(shí)逐步步實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年末的25.9：42.3：31.8演變?yōu)?003年末的16：41.9：42.1。2003年重慶市一一產(chǎn)業(yè)增加值值343.007億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值為896.445億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值為931.009億元，增長9.4%。顯示出第第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐年下下降，第二及及第三產(chǎn)業(yè)占占GDP的比重逐年年上升，重慶慶市國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長主要要得益于第二二、第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，特別是第第三產(chǎn)業(yè)的快快速增長。第第三產(chǎn)業(yè)中，新新興產(chǎn)業(yè)如房房地產(chǎn)、旅游游、信息服務(wù)務(wù)、廣告、社社會(huì)服務(wù)等行行業(yè)發(fā)展明顯顯加快，就業(yè)業(yè)人員快速增增加，社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益增長長顯著。第三產(chǎn)業(yè)快速增增長帶來的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化，表明了重重慶經(jīng)濟(jì)更有有活力，經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)也向現(xiàn)現(xiàn)代型方向好好轉(zhuǎn)。重慶市國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)（%）年份199519961997199819992000200120022003第一產(chǎn)業(yè)25.924.222.620.919.217.816.71615.3第二產(chǎn)業(yè)42.341.841.741.040.941.441.541.941.1第三產(chǎn)業(yè)31.834.035.738.139.940.841.842.143.6（數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計(jì)年年鑒）（三）重慶市基基礎(chǔ)建設(shè)情況況1996至20003年期間重慶慶市強(qiáng)化了基基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基基礎(chǔ)設(shè)施的建建設(shè),尤其是加大大了對(duì)交通運(yùn)運(yùn)輸郵電、市市政設(shè)施及住住宅建議的投投資力度，從從而極大的改改善了城市面面貌和投資環(huán)環(huán)境。2003年全年城市市基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)完成投資資493億元，同比比增長25.9%。其中交通通運(yùn)輸占全市市基礎(chǔ)設(shè)施總總投資的35.8%，年內(nèi)，渝渝長、長涪、渝渝合、長梁、梁梁萬、渝黔一一期高速公路路相繼建成并并投入使用；；渝黔二期、渝渝臨、渝合二二期高速公路路、渝懷鐵路路、渝遂鐵路路、江北機(jī)場(chǎng)場(chǎng)航站區(qū)擴(kuò)建建、寸灘港口口碼頭及三峽峽庫區(qū)碼頭擴(kuò)擴(kuò)建等項(xiàng)目建建設(shè)進(jìn)展順利利，集水運(yùn)、鐵鐵路、公路、航航空為一體的的立體綜合交交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)進(jìn)一步得到到完善。各重重大投資項(xiàng)目目主要有“半小時(shí)主城”、長江一路路改造、大坪坪循環(huán)道改造造、中興路——石板坡立交交、渝澳大橋橋二期工程、四四公里立交橋橋等。受土地價(jià)格、三三材價(jià)格上漲漲及大規(guī)模拆拆遷建設(shè)等諸諸多因素影響響，2003年重慶房地地產(chǎn)開發(fā)投資資力度進(jìn)一步步加大，投資資增速繼續(xù)高高走，各月投投資增幅均保保持在30%以上。全年年累計(jì)完成房房地產(chǎn)開發(fā)投投資327.889億元，同比比增長33.3%，占全社會(huì)會(huì)投資總量的的25.8%，比重較去去年同期上升升1.1個(gè)百分點(diǎn)。其其中，住宅投投資177.443億元。（四）居民收入入穩(wěn)定增加，生生活水平不斷斷提高城鄉(xiāng)居民生活水水平繼續(xù)提高高。一是2003年全年城市市居民人均可可支配收入接接近1000美元，已超超越人均800美元的基本本小康水平；；二是全年實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額835.552億元，比上上年增長9.5%，增幅比上上年高出0.4個(gè)百分點(diǎn)。新新一輪消費(fèi)熱熱潮逐步形成成，住房、汽汽車、電子通通訊設(shè)備持續(xù)續(xù)旺銷。全年年商品住宅、汽汽車、通訊器器材銷售額分分別增長了34.9%、37.6%和45.7%，消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)進(jìn)進(jìn)一步明顯。城城市居民消費(fèi)費(fèi)逐漸向教育育、醫(yī)療保健健、通訊、居居住（不含購購買住房）等等非實(shí)物消費(fèi)費(fèi)傾斜。深化化住房制度改改革對(duì)居民的的消費(fèi)產(chǎn)生巨巨大影響，部部分收入和很很大部分存款款投資于住房房。最能反映映居民家庭生生活水平的恩恩格爾系數(shù)不不斷下降，2003年重慶城市市和農(nóng)村居民民的恩格系數(shù)數(shù)不斷下降到到35.5%和51.2%，主城區(qū)居居民的生活水水平已接近實(shí)實(shí)現(xiàn)“小康”，消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)得到了明顯顯改善。充分分顯示出重慶慶市居民特別別是主城區(qū)居居民生活水平平大幅度提高高，消費(fèi)需求求旺盛，經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入穩(wěn)步增增長，使住房房、旅游、通通訊、教育等等成為新的消消費(fèi)熱點(diǎn)。重慶市19955年至2003年人均GDP變動(dòng)圖單位：元資料來源：《重重慶統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》重慶市19966至2003年社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額單位：億元元（資料來源：重重慶市統(tǒng)計(jì)年年鑒）三．人口狀況截止2002年年底重慶全市市的總?cè)丝跒闉?107萬人，人口口自然增長率率為3.3‰，總戶數(shù)約約為950萬戶，平均均每戶居住人人數(shù)為3.26人。重慶市市現(xiàn)已成為中中國人口最多多的城市，占占全國總?cè)丝诳诘?.4%，位居全國國第20位。隨著重重慶城市化的的進(jìn)程，大量量的農(nóng)業(yè)人口口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)業(yè)人口，來渝渝務(wù)工經(jīng)商人人員的增多，將將產(chǎn)生大量的的住宅需求。重慶市主要年份份總?cè)丝诩胺欠寝r(nóng)業(yè)人口（數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計(jì)年年鑒）主城區(qū)人口分布布變化呈以下下特點(diǎn)：（一）渝北區(qū)人人口最多，九九龍坡區(qū)人口口增長率最快快。老城區(qū)及老工業(yè)業(yè)區(qū)人口下降降，其他區(qū)人人口平穩(wěn)增長長。隨著舊城城區(qū)發(fā)行和新新區(qū)的開發(fā)建建設(shè)，渝中區(qū)區(qū)和大渡口區(qū)區(qū)的人口開始始下降，居民民開始從人口口擁擠、土地地緊張的渝中中區(qū)和工業(yè)污污染較重的大大渡口區(qū)向外外區(qū)遷居；江江北、渝北及及南岸區(qū)是人人口的主要遷遷入?yún)^(qū)。（二）人口密度度與人口變動(dòng)動(dòng)大致相同，渝渝中區(qū)人口密密度仍是最高高。全市總的人人口密度為375人/平方公里，在在八個(gè)主城區(qū)區(qū)，渝中區(qū)的的人口密度為為最高，人口口密度每平方方公里超過27000人，渝北區(qū)區(qū)人口密度最最低，人口密密度每平方公公里不到600人。從人口口密度上來看看，近兩年內(nèi)內(nèi)，江北區(qū)的的人口密度增增長率最高，其其次是南岸區(qū)區(qū)，而渝中區(qū)區(qū)人口密度增增長率位居主主城區(qū)各區(qū)最最低值。三區(qū)區(qū)人口增長與與各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r尤其其是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展有緊緊密的聯(lián)系。渝渝中區(qū)的人居居狀況已經(jīng)處處于超飽和狀狀態(tài)，房屋建建筑只能往高高處發(fā)展（這這也是渝中區(qū)區(qū)高層建筑位位居重慶各城城區(qū)第一位的的根本原因），導(dǎo)導(dǎo)致房屋居住住質(zhì)量不高；；而相比之下下，南岸區(qū)、九九龍坡區(qū)、沙沙坪壩區(qū)的人人口密度較小小，其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο嘞鄬?duì)較大。尤尤其是江北區(qū)區(qū)與南岸區(qū)，離離渝中區(qū)解放放碑中心商務(wù)務(wù)區(qū)與中心商商圈距離較近近，交通方便便，相對(duì)滿足足重慶人居家家、購物的現(xiàn)現(xiàn)代需求。與與此同時(shí)，渝渝中區(qū)從功能能上來說已愈愈來愈趨向于于商業(yè)、信息息、貿(mào)易為主主導(dǎo)的專門商商務(wù)區(qū)，而南南岸區(qū)、江北北區(qū)、沙坪壩壩區(qū)在發(fā)展自自身產(chǎn)業(yè)的同同時(shí)，也成為為市民選擇居居家地的主要要地區(qū)。（三）根據(jù)全國國第五次人口口普查結(jié)果，同1990年第四次人口普查相比，65歲及以上人口的比重上升了0.87個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出一定程度上的人口老齡化速度加快。隨著人口老齡化速度的加快，城市居民住宅結(jié)構(gòu)在一定的階段也將發(fā)生相應(yīng)的市場(chǎng)變化。這種結(jié)構(gòu)的變化與一個(gè)地區(qū)的民族、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等多種因素有著密切的關(guān)系。并且與第四次人口普查相比，十年零四個(gè)月共增長了203.83萬人，增長率為7.06%，平均每年增加19.73萬人，增長率為0.66%。其中主城六區(qū)（渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)）人口為378.16萬人，占重慶市總?cè)丝诘?2.24%。（數(shù)據(jù)來源：《重重慶市2000年第五次人人口普查主要要數(shù)據(jù)公報(bào)》）（四）人口分布布各城區(qū)的地理環(huán)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)等導(dǎo)致人人口的具體分分布呈現(xiàn)出不不平衡狀況。例例如，渝中區(qū)區(qū)各街道人口口密度均較大大，尤其是解解放碑新華路路、朝天門、儲(chǔ)儲(chǔ)奇門、一號(hào)號(hào)橋、人和街街、上清寺、兩兩路口、大坪坪等，相對(duì)而而言李子壩地地段較為疏松松。而南岸區(qū)區(qū)的人口密度度主要集中在在南岸商圈附附近，越往四四周擴(kuò)散，人人口密度相對(duì)對(duì)減少，尤其其是從南岸商商圈沿四公里里、五公里、六六公里方向延延伸，人口密密度逐漸稀少少。重慶市是一個(gè)重重工業(yè)發(fā)展城城市，近幾年年商業(yè)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展使城區(qū)區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)新新舊交替狀況況，人員居住住與商業(yè)經(jīng)營營沒有嚴(yán)格的的區(qū)分，加上上重慶人對(duì)都都市生活的“固著”情結(jié)（如老老解放碑人對(duì)對(duì)解放碑的情情結(jié)），導(dǎo)致致商業(yè)越發(fā)達(dá)達(dá)地段，人口口密度越大。其其次，人口密密度與各城區(qū)區(qū)工業(yè)分布情情況、教育分分布情況也密密切相關(guān)。（五）人口文化化程度重慶主城區(qū)人口口文化程度結(jié)結(jié)構(gòu)人數(shù)百分比(%)622100.0609.620032.224639.58313.3325.110.2（數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計(jì)局局人口普查資資料）調(diào)查顯示，重慶慶市主城區(qū)人人口的文化程程度比重慶市市總體人口文文化程度高，這這與城市的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展成正比。然然而，與國內(nèi)內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)模的城市相相比，重慶主主城區(qū)家庭中中具有高學(xué)歷歷的人口比重重較小，文化化程度普遍偏偏低。又據(jù)調(diào)查了解，重重慶各經(jīng)濟(jì)單單位近年來普普遍重視文化化程度的普及及與提高，成成人教育較為為普及，這一一定程度地提提高了重慶從從業(yè)人員的文文化教育水平平。此外，重重慶市人口的的文化水平總總體上來說也也在不斷的提提高。與1990年第四次人人口普查相比比，全市每10萬人中擁有有各種受教育育程度的人數(shù)數(shù)出現(xiàn)了如下下變化：具有有大學(xué)程度的的由1070人上升為2802人，具有高高中程度的由由6230人上升為8596人，具有初初中程度的由由22860人上升為29413人，具有小小學(xué)程度的由由45000人下降為43386人。城市人口文化程程度的提高，有有助于消費(fèi)市市場(chǎng)的引導(dǎo)。四．城市化進(jìn)程程加速，房地地產(chǎn)業(yè)面臨重重大機(jī)遇目前重慶城鎮(zhèn)化化水平只有34.7%，低于全國國平均水平。按按照政府規(guī)劃劃將在2005年提高到40%。隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口的增多多和住房建設(shè)設(shè)重點(diǎn)由城市市中心區(qū)向周周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，住宅需需求量亦將同同步增加。據(jù)據(jù)測(cè)算，“十五”期間重慶市市城鎮(zhèn)居民住住宅潛在需求求量年均約2000萬平方米左左右，這必然然將成為重慶慶市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)發(fā)展的的強(qiáng)大動(dòng)力。這種加速城市化化的進(jìn)程，政政府已由“計(jì)劃”變?yōu)閷?shí)際行行動(dòng)。首先政政府正加緊進(jìn)進(jìn)行以“八小時(shí)重慶”和“半小時(shí)主城城區(qū)”工程為主的的基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)；未來幾幾年內(nèi)將相繼繼建成幾個(gè)百百萬人的衛(wèi)星星城市；把渝渝中區(qū)作為未未來“中央商務(wù)圈”的規(guī)劃建設(shè)設(shè)和都市發(fā)達(dá)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)鎮(zhèn)面積的擴(kuò)大大等都將極大大地促進(jìn)房地地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)發(fā)展。其次，舊城改造造的大規(guī)模實(shí)實(shí)施，如江北北城片區(qū)，化化龍橋片區(qū)的的拆遷改造建建設(shè)的啟動(dòng)以以及居民的大大規(guī)模外遷，也也將為房產(chǎn)開開發(fā)和房地產(chǎn)產(chǎn)交易帶來現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。五．消費(fèi)水平提提高，消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)改善從90年代后期期起，中國居居民的整體消消費(fèi)結(jié)構(gòu)已從從滿足“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變，相當(dāng)當(dāng)一部分高收收入的居民群群體開發(fā)向“富裕型”轉(zhuǎn)變。消費(fèi)費(fèi)重點(diǎn)由衣、食食為主轉(zhuǎn)向住住、用、行為為主。對(duì)于重重慶城市居民民消費(fèi)重心發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移，消消費(fèi)需求發(fā)生生三個(gè)方面的的重要轉(zhuǎn)向，一一是基本消費(fèi)費(fèi)逐漸向居住住、交通、通通訊等領(lǐng)域擴(kuò)擴(kuò)展，二是日日用品類消費(fèi)費(fèi)進(jìn)入更新?lián)Q換代時(shí)期，并并向品牌化發(fā)發(fā)展，三是文文化教育及知知識(shí)產(chǎn)品的消消費(fèi)比重明顯顯增加。反映映在支出結(jié)構(gòu)構(gòu)上，日常消消費(fèi)中，吃、穿穿、用消費(fèi)支支出下降了12個(gè)百分點(diǎn)，住住、行、醫(yī)、教教育支出提高高了13個(gè)百分點(diǎn)。重慶市是發(fā)展中中的新興直轄轄市，但人均均收入與京、津津、滬、粵相相比仍有一定定差距。重慶慶市主城區(qū)居居民家庭消費(fèi)費(fèi)已步入小康康階段（根據(jù)據(jù)恩格爾系數(shù)數(shù)判斷）。醫(yī)醫(yī)療保健和住住房支出的大大幅增長，已已成為重慶市市城鎮(zhèn)居民家家庭生活的兩兩大消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，居居民家庭收入入的增長幅度度將會(huì)加快。六．重慶各區(qū)域域主要商業(yè)狀狀況綜觀重慶市各行行政區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，呈呈現(xiàn)出多樣性性和不平衡性性：（一）渝中區(qū)渝中區(qū)是重慶市市乃至西南地地區(qū)最大的商商貿(mào)中心、金金融中心、科科技中心、水水陸交通樞紐紐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年全區(qū)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)實(shí)現(xiàn)136.774億元，比上上年增長10.8%；人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)達(dá)到2.55萬元，全區(qū)區(qū)社會(huì)消費(fèi)品品零售總額達(dá)達(dá)113億元，同比比增長13%。渝中區(qū)有有各類商品市市場(chǎng)67個(gè)，市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營面積達(dá)47萬平方米，其其中具有代表表性的朝天門門綜合交易市市場(chǎng)，由27個(gè)交易區(qū)組組成，市場(chǎng)建建筑面積達(dá)35萬平方米，主主要從事服裝裝、小商品百百貨的批發(fā)。渝渝中區(qū)的專業(yè)業(yè)市場(chǎng)還包括括有：菜園壩壩市場(chǎng)群，全全年成交達(dá)10.7億元；新華華路家電批發(fā)發(fā)市場(chǎng)，全年年成交額達(dá)10億元；學(xué)田田灣小儀器市市場(chǎng)，全年成成交額達(dá)5.1億元；大坪坪汽摩配市場(chǎng)場(chǎng)，全年成交交額達(dá)3億元。解放放碑商業(yè)區(qū)集集中了重慶市市各大型綜合合商廈，從傳傳統(tǒng)經(jīng)營的國國營百貨商場(chǎng)場(chǎng)，到集購物物、休閑、娛娛樂于一體的的綜合商廈，是是商家必爭(zhēng)之之地。其中具具代表性的商商場(chǎng)有：重慶慶百貨大樓、新新世紀(jì)百貨、新新華書店、大大都會(huì)廣場(chǎng)、王王府井百貨等等。渝中區(qū)作作為重慶政治治、經(jīng)濟(jì)中心心，對(duì)重慶市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)發(fā)揮了越來越越大的作用，其其功能上趨于于更加單一化化，以政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、信息、商商貿(mào)、物流、都都市旅游為重重點(diǎn)成為渝中中區(qū)的興市方方針，這在一一定程度上改改變了過去人人們將渝中區(qū)區(qū)作為居住地地首選的消費(fèi)費(fèi)心理，人們們更愿意在渝渝中區(qū)工作，而而將臨近的南南岸區(qū)、沙坪坪壩、江北區(qū)區(qū)等作為居住住地，同時(shí)渝渝中區(qū)的開發(fā)發(fā)程度已非常常高，二度開開發(fā)的成本將將會(huì)成倍增加加，這也是目目前渝中區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展后后勁不足的主主要原因。（二）江北區(qū)江北區(qū)位于重慶慶市主城區(qū)，是是建設(shè)中的北北部新城的中中心，是重慶慶市未來的行行政中心、科科技中心、文文化藝術(shù)中心心和交通樞紐紐。它現(xiàn)有各各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)1600多個(gè)，經(jīng)營營面積80萬平方米，據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年全區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總總值68.76億元，社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零售售總額達(dá)39.46億元，集市市成交額為35.6億元。江北北區(qū)主要大型型的商場(chǎng)分布布情況為：建建新北路沿線線——協(xié)信·黃金海岸、重重百大樓江北北分店、世紀(jì)紀(jì)新都、華聯(lián)聯(lián)商廈和龍湖湖·北城天街，營營業(yè)面積超過過50萬方。家樂樂福金觀音店店，總建筑面面積超過30萬平方米，年年?duì)I業(yè)額達(dá)60億元以上，盤盤溪蔬菜批發(fā)發(fā)市場(chǎng)全年成成交額達(dá)6億元。黃花園大橋、重重慶至涪陵高高速公路相繼繼建成，加之之重慶江北國國際機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)擴(kuò)建，江北成成為重慶聯(lián)系系世界的窗口口。江北區(qū)由由于其獨(dú)特的的地理優(yōu)勢(shì)，使使之成為重慶慶繼渝中區(qū)之之后綜合實(shí)力力第二大區(qū)，隨隨著政府遷址址江北，對(duì)江江北的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展起到了了極大的促進(jìn)進(jìn)作用，自2002年起形成了了江北投資熱熱，但由于江江北區(qū)是一個(gè)個(gè)以工業(yè)見長長的地區(qū)，有有重慶長安等等一批大型工工業(yè)企業(yè)，其其商業(yè)被建新新北路分隔，購購物環(huán)境相對(duì)對(duì)較差?，F(xiàn)正正在興建的江江北步行街將將完全改變江江北的商業(yè)布布局，對(duì)江北北區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及投資資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的的影響。江北區(qū)與北部新新城作為政府府所在地、臨臨近機(jī)場(chǎng)和規(guī)規(guī)劃中的新火火車站，交通通將進(jìn)一步改改善。隨著五五里店、黃泥泥磅地區(qū)眾多多中高檔物業(yè)業(yè)的開發(fā)，將將有眾多具有有較強(qiáng)消費(fèi)能能力的人群入入住江北及北北部新城，為為江北商圈提提供了新的潛潛在消費(fèi)人群群。在宏觀環(huán)境上，政政府在江北更更是規(guī)劃出重重慶最大面積積達(dá)43.38公頃的休閑閑步行街，在在步行街中，將將修造三座廣廣場(chǎng)及寬度達(dá)達(dá)40—60米的架空層層橫躍建新北北路，將從根根本上解決江江北商圈在地地理、交通、布布局、上的缺缺點(diǎn)，特別是是三大廣場(chǎng)之之一的現(xiàn)代文文化廣場(chǎng)，面面積達(dá)5500平方米，并并將重現(xiàn)觀音音古橋，增加加該地區(qū)的文文化內(nèi)涵。龍龍湖花園的開開發(fā)商中建科科在江北興建建的北城天街街，引進(jìn)了知知名的華聯(lián)超超市，重慶知知名開發(fā)商協(xié)協(xié)信集團(tuán)在觀觀音橋轉(zhuǎn)盤開開發(fā)大型商業(yè)業(yè)物業(yè)——黃金海岸，同同樣知名開發(fā)發(fā)商——東和物業(yè)，在在五黃路核心心地帶，開發(fā)發(fā)“皇冠自由城”，這些個(gè)案案都將進(jìn)一步步繁榮江北商商圈。政府計(jì)計(jì)劃通過宏觀觀大環(huán)境的改改善，使江北北商圈具有與與解放碑商圈圈競(jìng)爭(zhēng)的能力力，并在重慶慶幾個(gè)城區(qū)的的商圈中脫穎穎而出。雖然江北的潛在在優(yōu)勢(shì)較多，但但因其與解放放碑臨近，及及眾多規(guī)劃需需政府實(shí)實(shí)在在在的落實(shí)，因因此近期該商商圈在重慶市市的商業(yè)地位位不會(huì)出現(xiàn)大大的變動(dòng)。沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈圈是指商業(yè)步步行街至綠色色文化藝術(shù)廣廣場(chǎng)一線為主主線，輔以南南開商業(yè)步行行街。這里是是沙坪壩人流流量最大，大大小商家最集集中的地方。各各類服務(wù)營業(yè)業(yè)面積達(dá)40多萬平方米米，重百沙坪坪壩店、明日日百貨、新世世紀(jì)百貨沙坪坪壩店，金誠誠廣場(chǎng)、巴黎黎廣場(chǎng)、融信信大廈，、華華夏銀座、華華宇廣場(chǎng)、立立海國際商務(wù)務(wù)公寓等都在在此中心區(qū)，提提供吃喝玩樂樂服務(wù)的小型型商家也密布布其間。去年年日均人流量量逾30萬人，主要要商場(chǎng)營業(yè)額額達(dá)15億元，其中中重百沙坪商商場(chǎng)銷售額達(dá)達(dá)4億元，超過過重百解放碑碑總店，可見見沙區(qū)購買力力非同一般。沙坪壩距離解放放碑較遠(yuǎn)，受受主流商圈影影響較小，長長期以來其商商業(yè)發(fā)展都自自成體系，由由于沙坪壩的的購買力組成成很有特色，平平日主要由高高收入的知識(shí)識(shí)分子、政府府工作人員、純純消費(fèi)型大中中學(xué)學(xué)生等構(gòu)構(gòu)成，周末甚甚至吸引了北北碚、井口、雙雙碑的消費(fèi)者者，這給沙坪坪壩中心商圈圈的零售經(jīng)營營帶來了極大大契機(jī)，也給給商業(yè)定位和和商場(chǎng)布置，甚甚至商用物業(yè)業(yè)營銷帶來了了較大的靈活活性和便利性性，使沙坪壩壩步行街中心心商圈人潮涌涌動(dòng)，商機(jī)澎澎湃！沙坪壩作為重慶慶市第二商圈圈，其商業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)縿?dòng)全市市商業(yè)發(fā)展的的脈博，目前前上規(guī)模已營營業(yè)的商場(chǎng)主主要有：好又又多量販、新新世經(jīng)凱瑞商商都、立洋百百貨、華宇時(shí)時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、金鷹女人人廣場(chǎng)、華夏夏銀座、賽博博數(shù)碼、欣陽陽百貨、三峽峽廣場(chǎng)。（四）九龍坡區(qū)區(qū)楊家坪商圈由于于地上商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營面積較少少，而且地下下通道為人行行必經(jīng)之道，使使得地下商場(chǎng)場(chǎng)能占據(jù)一席席之地。據(jù)悉悉，僅楊家坪坪地下商場(chǎng)一一家去年商品品零售總額就就超過4億元。這就就形成了楊家家坪獨(dú)特的“地面+地下商圈”。由于商業(yè)業(yè)氛圍太淡，商商業(yè)結(jié)構(gòu)不合合理，九龍坡坡消費(fèi)外流嚴(yán)嚴(yán)重，為留住住消費(fèi)，政府府下決心興建建楊家坪商業(yè)業(yè)步行街，其其中以楊家坪坪轉(zhuǎn)盤為中心心的1平方公里的的商業(yè)步行街街將在2002年底建成并“開街”營業(yè)，這樣樣造成一個(gè)最最直接的后果果就是：商業(yè)業(yè)面積的大放放量。躍華商商都、晉愉·城市彩園、建建設(shè)廣場(chǎng)，三三個(gè)區(qū)域商業(yè)業(yè)“航母”的先后“起航”，加上鶴頭頭路B區(qū)的改造將將用于商業(yè)用用途，以及上上海銀星集團(tuán)團(tuán)將步行街周周圍打造“上海中心”。斌鑫集團(tuán)團(tuán)將在新華四四村開發(fā)商業(yè)業(yè)物業(yè)未來兩兩三年內(nèi)，商商業(yè)面積將增增加20—30萬平方米，如如算上社區(qū)門門面這一面積積將更為可觀觀；其次產(chǎn)商商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，商業(yè)面面積放量絕不不能視為中、低低檔商業(yè)量上上的擴(kuò)張，而而應(yīng)是質(zhì)的提提升。晉愉彩彩園已成功引引進(jìn)新世紀(jì)百百貨，躍華商商都也鄭重在在引進(jìn)品牌商商家的工作中中大做文章。隨隨著步行街的的啟動(dòng)，未來來兩三年內(nèi)，楊楊家坪商圈將將會(huì)重新“洗牌”；同時(shí)輕軌軌較新線全面面建成后，可可形成高峰期期單向每小時(shí)時(shí)3萬人流的運(yùn)運(yùn)載能力，年年客流量可達(dá)達(dá)3億人次，而而楊家坪處在在較新線樞紐紐位置，對(duì)商商業(yè)推動(dòng)是革革命性的。輕輕軌沿線大坪坪、大渡口等等區(qū)域居住人人口眾多，商商業(yè)配套滯后后，商業(yè)功能能不齊全，輕輕軌建成后，區(qū)區(qū)域的連接更更加有機(jī)會(huì)吸吸引更多外區(qū)區(qū)客戶前往楊楊家坪商圈消消費(fèi)。（五）南岸區(qū)南岸區(qū)與渝中區(qū)區(qū)僅有一江之之隔，長江大大橋通車前，兩兩岸主要依靠靠長江索道聯(lián)聯(lián)系，八十年年代彈子石地地區(qū)棉紡企業(yè)業(yè)的興起，加加之南岸區(qū)區(qū)區(qū)政府位于上上新街，使彈彈子石、上新新街成了南岸岸區(qū)經(jīng)濟(jì)的重重心點(diǎn)和商貿(mào)貿(mào)中心。經(jīng)過過十幾年的發(fā)發(fā)展，特別是是長江大橋和和鵝公巖大橋橋的通車，南南岸區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到到南坪鎮(zhèn)并已已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)、網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)布局的戰(zhàn)戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移移，建設(shè)規(guī)模模擴(kuò)大，設(shè)施施水平提高，各各類市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于合理。網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)、市場(chǎng)建建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)續(xù)發(fā)展的良好好勢(shì)頭。全區(qū)區(qū)已建成以大大型商貿(mào)設(shè)施施為主，采用用現(xiàn)代化經(jīng)營營、管理模式式為主的貿(mào)易易區(qū)；建成以以會(huì)議、展覽覽為標(biāo)志的會(huì)會(huì)展中心區(qū)；；以舊車、機(jī)機(jī)動(dòng)車為龍頭頭的專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)批發(fā)區(qū)；以以餐飲、休閑閑、娛樂為特特色的南濱路路景觀休閑區(qū)區(qū)；與生活小小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)場(chǎng)和連鎖店、零零售網(wǎng)點(diǎn)共同同構(gòu)成全區(qū)的的商業(yè)設(shè)施布布局網(wǎng)絡(luò)。全全區(qū)共建成各各類市場(chǎng)51個(gè)，面積38萬平方米，擁擁有各類大中中型網(wǎng)點(diǎn)（2000平方米以上上）29個(gè)，面積47萬余平方米米；在建、擬擬建的大中型型商業(yè)設(shè)施25個(gè)，面積70萬平方米。還還另有證券、人人才、勞動(dòng)力力、房地產(chǎn)等等生產(chǎn)要素市市場(chǎng)。全區(qū)目前擁有市市場(chǎng)51個(gè)，其中專專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)7個(gè)，消費(fèi)品品市場(chǎng)10個(gè)，建立了了以區(qū)域性市市場(chǎng)為龍頭，地地方性生產(chǎn)生生活資料市場(chǎng)場(chǎng)為骨干，各各類消費(fèi)品市市場(chǎng)為基礎(chǔ)的的市場(chǎng)框架體體系。南坪南南路區(qū)塊在南南岸區(qū)政府的的合理規(guī)劃和和引導(dǎo)下，發(fā)發(fā)展成為專業(yè)業(yè)市場(chǎng)區(qū)，如如汽配城、機(jī)機(jī)動(dòng)車交易市市場(chǎng)、二手車車交易市場(chǎng)、重重慶家具市場(chǎng)場(chǎng)等專業(yè)交易易市場(chǎng)。南坪西路集中了了百盛百貨、北北京華聯(lián)（近近期開業(yè)）、新新世紀(jì)·江南商都、諾諾馬特超市、金金臺(tái)百貨、流流行前線地下下商業(yè)街、山山城平價(jià)超市市、昌龍百貨貨、浪高地下下商場(chǎng)等.初步形成了了以大型綜合合性百貨、大大型超市為主主，各類中小小型百貨及店店鋪商業(yè)為輔輔的核心商業(yè)業(yè)區(qū)，其營業(yè)業(yè)面積達(dá)26萬平方米。在在政府規(guī)劃中中，現(xiàn)有步行行街將不斷擴(kuò)擴(kuò)容，并最終終形成占地33萬平方米、商商業(yè)面積80多萬平方米米的超大型綜綜合性商業(yè)步步行街區(qū)。南南坪東路區(qū)塊塊以眾多中小小臨街商鋪為為主，以及宏宏聲廣場(chǎng)的地地下宏聲商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)。作為為南岸區(qū)與外外區(qū)連接的重重要車站———南坪公交車車總站就位于于該區(qū)域。南南岸與外區(qū)的的交通車幾乎乎都以南坪公公交總站為中中轉(zhuǎn)點(diǎn)，但政府已已規(guī)劃將公交交總站搬遷出出主城區(qū)，加加上重百整體體搬遷至天龍龍廣場(chǎng)，這已已成為該區(qū)塊塊商業(yè)發(fā)展的的重要抗性。隨著南岸區(qū)政府的不斷傾力打造，具有“重慶外灘”之稱的南濱路已逐漸成為集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、飲食文化等諸多內(nèi)涵為一體的都市景觀商業(yè)帶。已成人氣鼎沸之勢(shì)，吸引了眾多本地市民和外地游客到此觀光、休閑、娛樂、就餐。南濱路成為重慶夜景經(jīng)濟(jì)的代名詞。雖然，目前該區(qū)域總體規(guī)模不大，其影響力卻覆蓋整個(gè)重慶主城區(qū)。隨著南濱路沿線各樓盤的商業(yè)設(shè)施相繼問世，加上政府的大力扶持，該區(qū)域必然成為重慶最具人氣、活力和品質(zhì)的地區(qū)之一。七．宏觀環(huán)境小小結(jié)綜上所述，重慶慶市的國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)正在持續(xù)續(xù)健康穩(wěn)定的的發(fā)展，各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐逐年增長，城城市化進(jìn)程加加速，城市面面貌日新月異異，交通及投投資環(huán)境大為為改善，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民的收入入與支出逐年年增加，不斷斷提高，商業(yè)業(yè)發(fā)展日益成成熟。作為西西部唯一的直直轄市，重慶慶市正在逐步步鞏固自己的的交通、能源源、經(jīng)濟(jì)和商商貿(mào)中心地位位。目前正值值中國加入WTO和西部大開開發(fā)的大好時(shí)時(shí)機(jī)，西部12個(gè)省、市、自自治區(qū)地域遼遼闊，人口眾眾多，資源豐豐富，必將成成為投資重點(diǎn)點(diǎn)；而重慶市市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)和投資環(huán)境境在西部各省省市中獨(dú)樹一一幟，必會(huì)成成為西部大開開發(fā)的重點(diǎn)城城市，城市的的經(jīng)濟(jì)將得到到更大的發(fā)展展，這為本市市的各行各業(yè)業(yè)，特別是房房地產(chǎn)業(yè)帶來來了不可多得得的發(fā)展契機(jī)機(jī)。重慶市自然環(huán)境境一．重慶主城區(qū)區(qū)主要景觀分分布景觀所在區(qū)域景點(diǎn)渝中區(qū)朝天門碼頭、鵝鵝嶺公園、枇枇杷山公園、人人民大禮堂、珊珊瑚壩公園、紅巖村革命烈士士紀(jì)念館等南岸區(qū)南山公園、老君君洞、一棵樹樹、慈母山溫溫泉、科普中中心等北部城區(qū)花卉園、寶圣湖湖等沙坪壩區(qū)沙坪公園、烈士士陵園、歌樂樂山、平頂山山公園等九龍坡區(qū)華巖寺、海蘭云云天等大渡口區(qū)巴南區(qū)南溫泉、南湖、橋橋口壩溫泉、東東泉等重慶市的旅游資資源十分豐富富，可供游覽覽參觀的景點(diǎn)點(diǎn)達(dá)100多處，國家家級(jí)風(fēng)景名勝勝有縉云山、四四面山和長江江三峽，全國國重點(diǎn)文物保保護(hù)單位有八八路軍駐渝辦辦事處舊址、"中美合作所"集中營舊址、寶頂山摩崖造像、北山摩巖造像，還有合川釣魚城古戰(zhàn)場(chǎng)、抗戰(zhàn)遺址、萬盛石林、銅鼓灘漂流、統(tǒng)景峽谷風(fēng)光、東泉熱洞及洞穴群等等，市內(nèi)風(fēng)景區(qū)總共為44個(gè)，其中國家級(jí)風(fēng)景區(qū)為4個(gè)。三峽工程的興建和重慶周邊環(huán)形旅游線的形成給重慶旅游帶來空前的發(fā)展契機(jī)，重慶極為豐富的自然和人文旅游資源正在逐漸展示出來，一個(gè)以重慶為中心的大三峽旅游區(qū)域以其獨(dú)有的魅力將吸引更多的游客。豐富的旅游資源源為重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的騰飛增增加了動(dòng)力，據(jù)據(jù)市旅游局的的統(tǒng)計(jì)顯示，近近年來重慶市市外出旅游的的市民和來渝渝的外地游客客呈現(xiàn)穩(wěn)中有有升的態(tài)勢(shì)，對(duì)對(duì)重慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)率率初步估計(jì)在在10%左右。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目目的發(fā)展，城城市景觀的挖挖掘和改善將將對(duì)提升城市市綜合形象和和城市人居環(huán)環(huán)境有非常大大的幫助。綜綜合國內(nèi)其他他地區(qū)，上海海以浦東東方方明珠電視塔塔作為上海市市的標(biāo)志性建建筑，極大地地促進(jìn)了浦東東的開發(fā)和陸陸家嘴金融區(qū)區(qū)的發(fā)展，而而黃浦江外灘灘的改建也為為外灘金融業(yè)業(yè)的再度振興興提供了強(qiáng)大大的助推劑。作作為重慶市擁擁有非常豐富富的自然和人人文景觀，如如果能進(jìn)一步步發(fā)掘和開發(fā)發(fā)，將對(duì)城市市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)有非常大的的促進(jìn)作用。二．重慶市自然然地理環(huán)境重慶市是中國西西南地區(qū)和長長江上游最大大的經(jīng)濟(jì)中心心城市，中國國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的的東部地區(qū)與與資源富集的的西部地區(qū)的的結(jié)合部，在在地貌構(gòu)成上上，最典型的的特征是山多多河多。眾多多山脈連綿起起伏，大小河河流縱橫交錯(cuò)錯(cuò)。地貌結(jié)構(gòu)構(gòu)比較復(fù)雜，主主要有4個(gè)特點(diǎn)：一一是地勢(shì)起伏伏大，層狀地地貌分明。二二是地貌類型型多樣，以山山地、丘陵為為主。三是地地貌形態(tài)組合合的地區(qū)差異異明顯。四是是喀斯特地貌貌分布廣泛。在城鎮(zhèn)地理分布布結(jié)構(gòu)上，重重慶直轄市是是由1個(gè)特大城市市、2個(gè)中等城市市、4個(gè)小城市和和1400多個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的的復(fù)合型城市市。主城區(qū)非非農(nóng)業(yè)人口2278多萬人人，為特大城城市。中心區(qū)區(qū)在兩江匯合合處，呈半島島狀，海拔在在168米～400米之間間。城廓依山山傍水，建筑筑物層層疊疊疊，形成獨(dú)特特的山城景觀觀。中心區(qū)是是重慶的行政政中心，金融融、商貿(mào)中心心和水陸客運(yùn)運(yùn)樞紐。萬州州、涪陵2個(gè)中等城市市分布在主城城區(qū)以東長江江沿岸，與主主城區(qū)分別相相距200公里和和120公里左左右。小城市市和城鎮(zhèn)呈帶帶狀分布，主主要在江河沿沿岸和鐵路、公公路沿線，密密度從西向東東逐漸減小。由由此使重慶形形成了特大城城市－中等城城市－小城市市－小城鎮(zhèn)""多中心、組組團(tuán)式"的城市布局局，成為全國國面積最大、人人口最多、二二元結(jié)構(gòu)突出出的新型城市市。重慶市主城區(qū)覆覆蓋面積較廣廣，除渝中區(qū)區(qū)外，其城市市整體開發(fā)程程度不高，城城市擴(kuò)容潛力力非常大，作作為城市開發(fā)發(fā)商而言，其其市場(chǎng)前景是是非常好的。同同時(shí)，重慶獨(dú)獨(dú)有的山地地地貌，有利于于建山水結(jié)合合的園林城市市，對(duì)提升城城市整體規(guī)劃劃和城市市容容景觀都是非非常有利的。重重慶市政府已已將重慶的山山水園林建設(shè)設(shè)作為重慶市市政今后發(fā)展展的一個(gè)方向向，因此作為為開發(fā)商，應(yīng)應(yīng)利用相應(yīng)的的政府政策支支持，從而提提高項(xiàng)目的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三．重慶市環(huán)境境污染重慶市兩江環(huán)抱抱，“城是一座山山，山是一座座城”，“山城”由此而得名名。重慶是一一個(gè)老工業(yè)基基地，為我國國經(jīng)濟(jì)做出了了重要貢獻(xiàn)。與與此同時(shí)，重重慶市也是一一個(gè)污染比較較嚴(yán)重的城市市，其空氣質(zhì)質(zhì)量和飲水質(zhì)質(zhì)量相比其他他大型城市較較差。自三峽工程動(dòng)工工以來，重慶慶市將環(huán)境保保護(hù)工作作為為振興重慶的的重要步驟之之一。以改善善市民的生存存環(huán)境為目標(biāo)標(biāo)，以環(huán)境保保護(hù)和園林綠綠化為重點(diǎn)的的戰(zhàn)略思想已已經(jīng)確立。近近年來，重慶慶市加強(qiáng)了城城市飲用水源源的保護(hù)和大大氣污染與交交通噪聲的治治理，確立治治理污染源項(xiàng)項(xiàng)目220項(xiàng)。大氣二二氧化硫濃度度下降0.005毫克/平方米，煙煙塵控制區(qū)覆覆蓋率達(dá)90％，主城區(qū)區(qū)空氣質(zhì)量明明顯改觀；分析近幾年重慶慶消費(fèi)者購買買商品房的消消費(fèi)習(xí)慣，“生活方便性”是消費(fèi)者購購房的一大考考慮因素，因因此，在重慶慶這個(gè)多經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心的特大大城市中，居居民往往首選選“當(dāng)前”居住區(qū)域?yàn)闉橘彿渴走x區(qū)區(qū)域。因而，城城市的自然景景觀只是影響響消費(fèi)者購買買的大環(huán)境因因素，這種因因素對(duì)消費(fèi)者者購房的影響響力遠(yuǎn)不如房房地產(chǎn)本身、“交通條件”等重要。如如江北區(qū)固有有的自然景觀觀極少，但并并沒有影響消消費(fèi)者對(duì)該區(qū)區(qū)購房的熱情情。在消費(fèi)者者實(shí)際購房過過程中，消費(fèi)費(fèi)者已將“自然景觀”的概念理解解轉(zhuǎn)化成個(gè)人人對(duì)“社區(qū)居住環(huán)環(huán)境”的理解。因因此，我們認(rèn)認(rèn)為，城市“自然景觀”是影響消費(fèi)費(fèi)者旅游的重重要因素，但但并不是消費(fèi)費(fèi)者選擇居住住地的重要因因素。雖然自然景觀對(duì)對(duì)消費(fèi)者購房房的影響不大大重要，但消消費(fèi)者對(duì)居住住環(huán)境的追求求是永恒的。這這就是開發(fā)商商將自然景觀觀與居住環(huán)境境概念轉(zhuǎn)換的的意義。第三章重慶慶社會(huì)文化環(huán)環(huán)境一．居民職業(yè)構(gòu)構(gòu)成與商品房房購買的相關(guān)關(guān)性（一）年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)從置業(yè)者的年齡齡結(jié)構(gòu)來看，他他們的年齡主主要集中在20-50歲之間，其其中20-25歲的置業(yè)者者占置業(yè)人群群的29.9%，26-30歲的占23..5%，31-40歲的占24%，41-50歲的占4.2%。由以以上數(shù)據(jù)，我我們推斷出重重慶的置業(yè)人人群其年齡結(jié)結(jié)構(gòu)趨向于以以“中青年”消費(fèi)群為主主，這個(gè)年齡齡段層面上的的消費(fèi)者是房房產(chǎn)銷售的目目標(biāo)群體。（二）文化結(jié)構(gòu)構(gòu)從置業(yè)者的受教教育程度來看看，他們中間間受過中等教教育的置業(yè)者者占置業(yè)人群群總體的422.7%，高等學(xué)歷歷（大專以上上）的置業(yè)者者占總體的336.4%。由由此，我們可可以認(rèn)為，重重慶的置業(yè)者者已具備了一一定的文化素素質(zhì)。（三）職業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)從置業(yè)者的職業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，重重慶置業(yè)者的的職業(yè)構(gòu)成主主要以公司職職員、個(gè)體戶戶/私營業(yè)主、其其他（如律師師等）為主，他他們構(gòu)成了置置業(yè)人群的主主力軍。國家家機(jī)關(guān)公務(wù)員員、教師、醫(yī)醫(yī)生等事業(yè)單單位工作人員員由于單位性性質(zhì)的緣故，他他們多數(shù)考慮慮在本單位購購房，隨著人人們對(duì)商品房房高質(zhì)量的進(jìn)進(jìn)一步追求，在在二次購房的的人群中，這這部分人員比比率有一定的的上升。（四）經(jīng)濟(jì)狀況況從置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入狀況來來看，重慶置置業(yè)者的個(gè)人人穩(wěn)定月收入入主要集中在在800-33000元之間，占占置業(yè)人群總總體的62..6%。個(gè)人人月收入在800元以下的置置業(yè)者也占有有一定的比例例（31.22%）。根據(jù)據(jù)這種現(xiàn)象我我們分析，目目前重慶推出出了購房信貸貸消費(fèi)，銀行行提供按揭貸貸款，即使置置業(yè)者的個(gè)人人月收入較低低（800元），只要他他們有一份較較為穩(wěn)定的收收入，置業(yè)購購房的動(dòng)機(jī)將將促進(jìn)其購房房的需求，從從而產(chǎn)生購房房行為。（五）區(qū)域選擇擇從置業(yè)者的購房房區(qū)域趨向來來看，重慶置置業(yè)者選擇將將會(huì)在江北區(qū)區(qū)購房的占444.7%，選擇將會(huì)在在渝中區(qū)購房房的占21%%，選擇將會(huì)會(huì)在沙坪壩區(qū)區(qū)購房的占226.2%，選選擇將會(huì)在渝渝北區(qū)購房的的占20.33%，選擇將將會(huì)在南岸區(qū)區(qū)購房的占16.2%，選擇將會(huì)會(huì)在其他地區(qū)區(qū)購房的占3%。通過我們們多次房地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)查，數(shù)數(shù)據(jù)結(jié)果證明明，目前，重重慶置業(yè)者考考慮購房的區(qū)區(qū)域選擇存在在著強(qiáng)烈的“區(qū)域情結(jié)”，換句話說說，就是置業(yè)業(yè)者會(huì)考試就就近選擇當(dāng)前前居住區(qū)域購購房。他們已已經(jīng)習(xí)慣了目目前所居住區(qū)區(qū)域的文化、政政治、經(jīng)濟(jì)等等方面的生活活氛圍。二．文化教育水水平及其對(duì)購購房的影響沙坪壩區(qū)是文化化區(qū)，居民職職業(yè)分布以文文化、教育及及衛(wèi)生為主；；渝中區(qū)是經(jīng)經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心心，居民職業(yè)業(yè)分布以公司司職員、白領(lǐng)領(lǐng)階層為主；；大渡口及九九龍坡區(qū)是工工業(yè)區(qū)，居民民職業(yè)分布以以工人為主；；南岸區(qū)是工工業(yè)、旅游、商商貿(mào)區(qū)，居民民職業(yè)分布以以工人、經(jīng)營營業(yè)主、職員員為主。在全市人口中，接接受大學(xué)（指指大專以上）教教育的86..58萬人，占占2.8%；接接受高中（含含中專）教育育的265..67萬人，占占8.6%，接接受初中教育育的909..02萬人，占占29.411%；接受小小學(xué)教育的11340.885萬人，占占43.399%（以上各種種教育程度的的人口包括各各類學(xué)校的畢畢業(yè)生、肄業(yè)業(yè)生和在校生生）。與1990年第四次人人口普查相比比，全市每10萬人中擁有有各種受教育育程度的人數(shù)數(shù)有如下變化化；具有大學(xué)學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高高中程度的由由6230人上升為8596人，具有初初中程度的由由22860人上升為29413人，具有小小學(xué)程度的由由45000人下降為43386人。全市人人口中，文盲盲人口（15歲及15歲以上不識(shí)識(shí)字或識(shí)字很很少的人）為為214.778萬人。與1990年第四次人人口普查相比比，文盲率由由17.899%下降為8.99%，下降了了8.99個(gè)百百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)的對(duì)對(duì)比，我們可可以清楚的看看到重慶人的的文化教育水水平在明顯的的上升。受教教育水平越高高就會(huì)受到更更多的尊敬，成成為人們追逐逐的目標(biāo)，相相應(yīng)地其社會(huì)會(huì)地位與經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入相對(duì)提提高。這類人人群已經(jīng)基本本具備購房置置業(yè)的經(jīng)濟(jì)支支付能力。一一旦這類人群群中的潛在置置業(yè)者有購房房置業(yè)的動(dòng)機(jī)機(jī)時(shí)，就會(huì)把把潛在的動(dòng)機(jī)機(jī)轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的購買力力。三．重慶居民生生活形態(tài)與消消費(fèi)行為特征征重慶主城區(qū)消費(fèi)費(fèi)者選擇百貨貨公司/購物中心的的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1質(zhì)量可靠62.12交通便利43.33價(jià)格適中35.54商品種類齊全28.05服務(wù)態(tài)度好20.36就近12.07退換商品方便5.58空間寬敞5.19經(jīng)常有促銷活動(dòng)動(dòng)3.710可送貨上門1.811大型商品保修1.412室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)計(jì)現(xiàn)代化1.213提供餐飲休息配配套服務(wù)0.414有大量進(jìn)口商品品0.3除了百貨公司//購物中心以以外，隨著中中國大中型城城市超高零售售業(yè)的迅速發(fā)發(fā)展，“超市”消費(fèi)成了現(xiàn)現(xiàn)代人消費(fèi)的的一種重要形形式。據(jù)調(diào)查查，重慶市主主城區(qū)消費(fèi)者者中有81.3%的人員“最近三個(gè)月”光顧過超市市，可見超市市市場(chǎng)消費(fèi)潛潛力巨大。重慶主城區(qū)消費(fèi)費(fèi)者最常去的的超市排名排名品牌百分比（%）1家樂福68.42新世紀(jì)超市19.53好又多超市17.24山城（平價(jià)超市市）14.85十點(diǎn)利4.06躍華超市3.2重慶主城區(qū)消費(fèi)費(fèi)者選擇超市市的考慮因素素排名考慮因素百分比（%）1價(jià)格適中59.92質(zhì)量可靠43.53交通便利43.34商品種類齊全34.15就近14.26服務(wù)態(tài)度好11.07經(jīng)常有促銷活動(dòng)動(dòng)6.58空間寬敞4.99退換商品方便1.810提供餐飲休息配配套服務(wù)0.911可送貨上門0.612大型商品保修0.513室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)計(jì)現(xiàn)代化0.314有大量進(jìn)口商品品0.1重慶人“好吃”是其生活形形態(tài)典型的一一個(gè)方面。通通常訪親會(huì)友友通常喜歡在在外聚餐，通通常去的飲食食場(chǎng)所包括街街過特點(diǎn)餐廳廳、火鍋店、大大排檔等，有有“夜啤酒”提供是消費(fèi)費(fèi)者選擇聚餐餐的一個(gè)重要要因素。近幾幾年隨著人們們物質(zhì)水平的的提高，各大大酒樓、特色色餐廳（如川川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香積廚”等）聚集了了大量的中等等以上消費(fèi)水水平的消費(fèi)者者?；疱伿侵刂貞c常勝不衰衰的一項(xiàng)重要要餐飲。重慶慶人的率直與與豪放個(gè)性使使他們對(duì)麻、辣辣味道較重的的菜品表現(xiàn)出出濃厚的興趣趣，同時(shí)，重重慶人喜歡飲飲食更新，只只要消費(fèi)者口口碑中盛傳新新品上市，路路途再遠(yuǎn)也親親臨光顧。可可以說，重慶慶人在飲食方方面的個(gè)性可可以總結(jié)成“麻辣情結(jié)”、“追求創(chuàng)新”。然而，重慶人對(duì)對(duì)西餐的偏好好遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北北京、上海與與廣州。據(jù)調(diào)調(diào)查，僅有25.8%的消費(fèi)者“最近三個(gè)月”光顧過西式式快餐店。對(duì)對(duì)各大快餐店店的選擇意見見如下：重慶主城區(qū)消費(fèi)費(fèi)者最常去的的西式快餐店店排名排名品牌百分比（%）1肯德基70.92德克士51.83麥當(dāng)勞40.24美國鄉(xiāng)村雞13.1重慶主城區(qū)消費(fèi)費(fèi)者經(jīng)常使用用的交通工具具.百分比（%）公共汽車/空調(diào)調(diào)巴士81.5小公共汽車51.8出租車25.4步行24.2單位交通車3.9摩托車2.3私人汽車1.5自行車1.1輪渡0.8電動(dòng)扶梯0.3助動(dòng)車0.2其他0.9重慶主城區(qū)消費(fèi)費(fèi)者常做的休休閑活動(dòng)排名名排名活動(dòng)項(xiàng)目百分比（%）1看書70.92逛街購物62.93聽音樂58.54去動(dòng)物園或公園園44.65打麻將41.86唱卡拉OK39.97慢跑33.58打羽毛球31.89游泳24.810編織裁剪23.311打乒乓球22.012看電影21.913打游戲機(jī)21,614電腦游戲19.015種花盆裁16.516國內(nèi)一天以上的的旅行15.917打籃球15.318酒吧/咖啡屋//茶室14.519踢足球13.120滾軸溜冰12.721看展覽會(huì)12.322釣魚10.823打保齡球10.524聽演唱會(huì)/音樂樂會(huì)10.025國內(nèi)一天往返旅旅游8.926繪畫書法7.927郊游露營7.628跳迪斯科7.428扭秧歌/木蘭拳拳/交誼舞7.429登山7.230去博物館或美術(shù)術(shù)館5.531打網(wǎng)球5.032樂器演奏3.632開汽車兜風(fēng)3.633滑冰2.834玩滑板1.435海外旅行1.036打高爾夫球0.7重慶主城區(qū)消費(fèi)費(fèi)者家用汽車車比例百分比（%）有0.7沒有99.3表3-1-9：：重慶主城區(qū)區(qū)消費(fèi)者現(xiàn)在在汽車來源百分比（%）自家購買的85.7單位配發(fā)使用的的14.3表3-1-100：重慶主城城區(qū)消費(fèi)者未未來購車打算算百分比（%）打算買4.9不打算買95.1以上消費(fèi)者有關(guān)關(guān)的生活形態(tài)態(tài)可供開發(fā)商商進(jìn)行小區(qū)規(guī)規(guī)劃、配套設(shè)設(shè)施建設(shè)等方方面參考有關(guān)關(guān)意見。（以上數(shù)據(jù)來源源于專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)研究公司消消費(fèi)者調(diào)查）四．居民主要價(jià)價(jià)值取向（一）不同消費(fèi)費(fèi)者層對(duì)時(shí)尚尚流行指標(biāo)的的意識(shí)習(xí)慣：：男性中54.7%的消費(fèi)者屬屬于“平實(shí)生活指指向”，女性中45.3%的消費(fèi)者屬屬于“平實(shí)生活指指向”；屬于“時(shí)尚流行指指向”的消費(fèi)者男男性占43.7%，女性占56.3%。（二）不同消費(fèi)費(fèi)者層對(duì)廣告告態(tài)度指標(biāo)的的意識(shí)習(xí)慣：：不同年齡段段的消費(fèi)者對(duì)對(duì)廣告的熱衷衷程度不同，屬屬于“廣告淡漠指指向”、“中間層”或“信賴廣告指指向”型消費(fèi)者各各年齡段的所所占比率如下下：16-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55-60歲17.425.124.622.810.2中間層23.230.023.215.58.2信16.733.325.021.43.6（三）不同消費(fèi)費(fèi)者層對(duì)飲食食健康指標(biāo)的的意識(shí)：不同同消費(fèi)者層的的個(gè)人月收入入對(duì)“飲食健康”的認(rèn)知態(tài)度度如下：認(rèn)識(shí)態(tài)度度收入狀況飲食“溫飽”指指向中間層健康營養(yǎng)指向無收入21.020.819.4500元以下39.131.731.5501-10000元26.634.731.51001-15500元9.07.711.31501-20000元3.02.71.62001-30000元0.92.33.23001-40000元0.00.00.84001-50000元0.40.00.05000元以上上0.00.00.8（四）不同性別別構(gòu)成的消費(fèi)費(fèi)者對(duì)“價(jià)格態(tài)度指指標(biāo)”的認(rèn)識(shí)：屬屬于“價(jià)格無關(guān)心心指向”型的消費(fèi)者者男性占62.3%，女性占37.7%；屬于“中間層”型的消費(fèi)者者男性占56.1%，女性占43.9%；屬于“價(jià)格重視指指向”型的消費(fèi)者者男性占38%，女性占62%。（五）不同學(xué)歷歷構(gòu)成的消費(fèi)費(fèi)者對(duì)“信息交流指指標(biāo)”具體認(rèn)識(shí)態(tài)態(tài)度如下：初中枝大學(xué)?？拼髮W(xué)本科10.646.829.810.62.10.0中間層10.129.339.115.75.60.38.833.841.710.55.30.0通過上述幾點(diǎn)描描述，我們可可以看出性情情耿直、豪爽爽是重慶人的的一大特點(diǎn)。他他們業(yè)余時(shí)間間喜歡邀約三三朋四友打麻麻將。重慶人人喜歡吃，特特別是對(duì)麻辣辣味重的食品品情有獨(dú)鐘，火火鍋是重慶人人最喜歡的一一種飲食。重重慶人不太注注重飲食健康康，也不會(huì)經(jīng)經(jīng)常吃保健品品來補(bǔ)充營養(yǎng)養(yǎng)。結(jié)合重慶慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分分析，重慶人人的收入水平平不太高，但但他們卻喜歡歡在大型的商商場(chǎng)或娛樂場(chǎng)場(chǎng)所進(jìn)行購物物與消費(fèi)。重慶人對(duì)于理財(cái)財(cái)?shù)挠^念，他他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的安定對(duì)對(duì)自身來說非非常重要，但但他們?nèi)狈?duì)對(duì)金融投資方方面的知識(shí)，有有相當(dāng)一部分分人寧愿把錢錢存入銀行，也也有一部分人人把錢投資股股票進(jìn)行短線線投資，他們們不太熱衷于于信用卡消費(fèi)費(fèi)。五．城市主要文文化機(jī)構(gòu)與設(shè)設(shè)施分布概況況文化設(shè)施建設(shè)取取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)進(jìn)展，相繼建建成紅巖革命命紀(jì)念陳列館館、歌樂山烈烈士陵園紅巖巖魂廣場(chǎng)及陳陳列館。大足足石刻成功列列入世界文化化遺產(chǎn)名目，成成為我國第23處世界文化化遺產(chǎn)，檔案案館49個(gè)。全年出出版各類報(bào)紙紙5.27億份，比上上年增長13.3%，各類雜志3000萬冊(cè)、圖書1.23億冊(cè)，分別別增長18.5%和5.1%.重慶現(xiàn)有文文化機(jī)構(gòu)主要要包括：重慶慶市文化局、重重慶新聞出版版局、重慶市市川劇院、重重慶市廣播電電視局、重慶慶市京劇團(tuán)、重重慶市話劇團(tuán)團(tuán)、重慶市越越劇團(tuán)等。第四章重慶慶市房地產(chǎn)及及相關(guān)政策環(huán)環(huán)境分析（2002—2003年度）眾所周知，房地地產(chǎn)是與國家家政策密切相相關(guān)的一個(gè)行行業(yè)，政策方方向的變動(dòng)直直接影響到這這個(gè)行業(yè)的發(fā)發(fā)展，作為這這個(gè)行業(yè)的市市場(chǎng)主體—開發(fā)商對(duì)政政策的敏感度度和運(yùn)用力必必然影響其項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作的順順利程度。所所以，我們特特將2003年重要的政政策、法規(guī)以以及政府新舉舉措收集、整整理如下：一．房地產(chǎn)業(yè)政政策法規(guī)（2002—2003）2002年可以以說是重慶房房地產(chǎn)的“政策拉動(dòng)”年，重慶市市政府出臺(tái)了了一些重大政政策，對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)起到了了明顯的拉動(dòng)動(dòng)作用：（一）重慶主城城區(qū)土地價(jià)格格上漲內(nèi)容列示：重慶市國有土地地使用權(quán)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)單位：元/平方米用用途土地級(jí)別商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592865399384122083109737185926486601018755891194744412491338注：①上表基基準(zhǔn)地價(jià)為城城鎮(zhèn)國有土地地“五通一平”條件下的平平均價(jià)格。②國有土地開開發(fā)程度修正正系數(shù)及容積積率修正系數(shù)數(shù)由市國土房房管局另行制制定頒布。③上表基準(zhǔn)地地價(jià)包括土地地取得費(fèi)、土土地開發(fā)費(fèi)及及土地增值收收益（土地出出讓金）等。（數(shù)據(jù)來源：《重重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）重慶市國有土地地使用權(quán)出讓讓金標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方方米用用途土地級(jí)別商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）18405904402660500300353042017044503101505380270130633025012052902109082601608092401101022010011200901219080（數(shù)據(jù)來源：《重重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）注：①上表所所列為樓面價(jià)價(jià)出讓金②上表所列土土地出讓金不不包括新征建建設(shè)用地有償償使用費(fèi)、拆拆遷安置補(bǔ)償償及土地開發(fā)發(fā)等費(fèi)用。③上表所列土土地出讓金可可根據(jù)實(shí)際用用途的效益差差異及土地位位置條件的優(yōu)優(yōu)劣進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)浮動(dòng)，浮動(dòng)動(dòng)范圍不超過過正負(fù)20%。意義：重慶市政府從22002年6月18日起，調(diào)整整了主城區(qū)國國有土地級(jí)別別基準(zhǔn)地價(jià)和和土地出讓金金標(biāo)準(zhǔn)。其中中，商業(yè)、住住宅用地平均均增長91%，工業(yè)用地地維持原有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。此次地地價(jià)的調(diào)整不不但一方面使使房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)理性升值，另另一方面促進(jìn)進(jìn)國有資產(chǎn)增增值保值。還還由于政府和和媒體的大力力宣傳，使市市民第一次直直接感受房價(jià)價(jià)升值的可能能性，刺激了了購房者交易易積極性。2002年6—8月房地產(chǎn)市市場(chǎng)由淡季奇奇跡般地變成成了銷售旺季季，大部分消消費(fèi)者認(rèn)為房房地產(chǎn)存在上上漲空間。事事實(shí)上，由于于政策拉動(dòng)，2002--2003年年房地產(chǎn)產(chǎn)售價(jià)一直連連續(xù)攀高。（二）重慶房地地產(chǎn)規(guī)費(fèi)上漲漲過去，重慶市規(guī)規(guī)費(fèi)一直處于于全國較低水水平。去年重重慶市政府全全面上調(diào)配套套費(fèi)，由過去去的每平米44.28元上調(diào)到140元。意義：配套費(fèi)上上調(diào)一方面會(huì)會(huì)導(dǎo)致房價(jià)被被動(dòng)上漲，另另一方面也會(huì)會(huì)促進(jìn)政府在在各項(xiàng)基礎(chǔ)配配套上的投入入和完善。（三）《重慶市市城市規(guī)劃管管理技術(shù)規(guī)定定》開始施行行內(nèi)容列示以下就該規(guī)定的的一些相對(duì)重重要的內(nèi)容節(jié)節(jié)選如下：1．車位增加：：《規(guī)定》要要求，新建、改改建、擴(kuò)建的的建筑必須按按規(guī)定設(shè)置停停車位。停車車位的數(shù)量由由建筑面積確確定，居住建建筑每300平方米至少少設(shè)置1個(gè)停車位；；其中，地面面停車位應(yīng)不不少于總停車車位的10%。2．增加公眾空空間：《規(guī)定定》對(duì)增加公公共開放空間間的開發(fā)商制制定了優(yōu)惠。核核定建筑容積積率小于2時(shí)，每提供1平方米開放放空間，允許許增加建筑面面積1.2平方米。容容積率大于等等于2小于4時(shí)，每提供1平方米開放放空間，允許許增加建筑面面積1.5平方米。容容積率大于等等于4時(shí)，每提供1平方米開放放空間，允許許增加建筑面面積2平方米。3．采光透亮化化：以主采光光面相對(duì)平行行布置的建筑筑間距而言，住住宅主要采光光面之間的距距離：舊城改改造區(qū)不小于于平均高度的的0.8倍，新建區(qū)區(qū)不小于平均均高度的1倍。以下兩兩種情況：一一是8層及8層以下，或或計(jì)算高度小小于或等于24米；一是9層及9層以上，或或計(jì)算高度大大于24米、面寬大大于40米的住宅，都都按此執(zhí)行。4．建筑物退后后：臨街建筑筑必須退讓到到道路紅線后后，臨支干道后退不小小于1.5米；臨臨次干道后退退不小于3米；臨主干干道后退不小小于5米。5．綠地將變大大：舊城改造造區(qū)綠地率不不低于25%，新建區(qū)綠綠地率不低于于30%。建設(shè)用地地內(nèi)應(yīng)有集中中綠地，面積積不得小于建建設(shè)用地面積積的10%。另外，綠綠地控建區(qū)內(nèi)內(nèi)，只能以低低層建筑為主主，綠地率不不得低于60%，建筑密度度不得高于20%。意義這些法規(guī)的制定定和頒布，表表明重慶市房房地產(chǎn)市場(chǎng)已已經(jīng)全面進(jìn)入入買方市場(chǎng)，而而且政府也清清醒地認(rèn)識(shí)到到這一市場(chǎng)法法則，并加以以監(jiān)控和扶持持。如何建設(shè)設(shè)更具人性化化的建筑，如如何面對(duì)更挑挑剔的消費(fèi)者者，是擺在開開發(fā)商面前的的一道重大課課題。（四）20022年8月1日起開始實(shí)實(shí)施《重慶市市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理?xiàng)l條例》內(nèi)容列示這是重慶首個(gè)房房地產(chǎn)交易權(quán)權(quán)威性法規(guī)，它它對(duì)目前房地地產(chǎn)交易的各各方面都有了了明確的規(guī)定定，與過去不不同點(diǎn)主要有有：1．商品房銷售售以套內(nèi)建筑筑面積作為計(jì)計(jì)價(jià)依據(jù)，從從而讓消費(fèi)者者明明白白購購房。2．現(xiàn)售商品房房，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)應(yīng)在在銷售合同簽簽訂30日之內(nèi)，為為購房者辦理理土地所有權(quán)權(quán)變更及房屋屋所有權(quán)登記記；3．為保證購房房者的預(yù)售資資金不被挪用用和卷走，對(duì)對(duì)預(yù)售資金實(shí)實(shí)施工程監(jiān)理理單位和銀行行共同監(jiān)管；；4．開發(fā)商應(yīng)在在預(yù)售房交房房使用60日之內(nèi)，為為購房者辦理理土地及房屋屋產(chǎn)權(quán)登記。意義:該法規(guī)就房地產(chǎn)產(chǎn)交易行為進(jìn)進(jìn)行規(guī)范，針針對(duì)以往房地地產(chǎn)交易中不不規(guī)范的環(huán)節(jié)節(jié)作了明確的的限定，將有有效規(guī)避一些些不良行為的的產(chǎn)生，使房房地產(chǎn)向健康康、有序的方方向發(fā)展。其它房地產(chǎn)業(yè)政政策鑒于篇幅，對(duì)于于去年重慶市市發(fā)布的房地地產(chǎn)政策法規(guī)規(guī)在這里不再再作詳細(xì)闡述述。二．道路、交通通等市政建設(shè)設(shè)狀況及政策策意義（一）半小時(shí)主主城區(qū)建設(shè)半小時(shí)主城區(qū)建建設(shè)是指主城城區(qū)各組團(tuán)中中心和重要節(jié)節(jié)點(diǎn)，乘車到到人民廣場(chǎng)和和外環(huán)高速公公路的時(shí)間均均在半小時(shí)以以內(nèi)。該工程程將投資76.2億，新建道道路8條，改擴(kuò)建建道路13條。新建橋橋梁2座，改造立立交橋6座等。除菜菜園壩大橋在在2005年底竣工外外，“半小時(shí)主城”的其余31個(gè)項(xiàng)目，都都將在2004年內(nèi)竣工。這這比原來確定定的時(shí)間提前前了一年。（二）市內(nèi)道路路建設(shè)2002年開工工的項(xiàng)目有7項(xiàng)：四公里里立交、新建建南路（二期期）、南區(qū)路路石中段改造造（石板坡至至中興路）、華華新分流路（渝渝澳大橋北引引橋至裕家苑苑）、學(xué)府大大道（南坪至至八公里）、長長江一路（兩兩路口至肖家家灣）等。2003年開工工的項(xiàng)目有：：菜園壩長江江大橋（由菜菜園壩至南岸岸蘇家壩，全全長1200米，投資約10億元）、大大坪立交、牛牛角沱——滴水巖段、新新溉路（新牌牌坊至溉瀾溪溪）、石坪橋橋立交、南坪坪轉(zhuǎn)盤改造、高高九路（九坑坑子至高廟村村）、渝碚路路楊雙段（楊楊公橋至雙碑碑）、煙體路路（南岸濱江江路至彈子石石）。意義：以上兩項(xiàng)市政建建設(shè)不但將大大幅度改善市市民的出行，還還會(huì)改變市民民出于交通限限制對(duì)居住地地的選擇，給給近郊房產(chǎn)帶帶來新一輪的的利好商機(jī)。據(jù)據(jù)悉，已有大大批的開發(fā)商商涌向近郊開開始了圈地運(yùn)運(yùn)動(dòng)。例如，南南岸區(qū)彈子石石五桂石大規(guī)規(guī)模地塊開發(fā)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓（陽陽光100），回興——兩路板塊吸吸引到渝海實(shí)實(shí)業(yè)、聚信集集團(tuán)、中關(guān)村村實(shí)業(yè)、重慶慶國投等業(yè)內(nèi)內(nèi)外資金圈地地、開發(fā)。另另外，由于部部分原來較為為荒僻的市內(nèi)內(nèi)重要節(jié)點(diǎn)的的打通，這些些地塊轉(zhuǎn)眼變變成交通要津津地段，地塊塊便變得炙手手可熱。例如如菜園壩大橋橋的規(guī)劃，融融僑半島獲益益匪淺；五童童路的建成使使魯能星城更更為便捷，四四公里立交的的建設(shè)，直接接帶動(dòng)了溯源源居、學(xué)府大大道69號(hào)、駿逸天天下、美堤雅雅城等一大片片項(xiàng)目或熱銷銷或引起關(guān)注注，甚至成為為全市性名盤盤。（三）路橋收費(fèi)費(fèi)政策2002年7月月1日起，重慶慶主城區(qū)路橋橋通行征收統(tǒng)統(tǒng)一實(shí)行年票票制。這重大大改革標(biāo)志著著：從此，隔隔江的主城區(qū)區(qū)之間再也沒沒有直接的交交通成本，各各區(qū)相互之間間的一些社會(huì)會(huì)活動(dòng)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)將大幅幅度交叉增加加，對(duì)有些地地區(qū)（比如南南坪，五里店店等）房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，因受受過橋費(fèi)影響響形成的陳見見將逐步消除除。三．房地產(chǎn)金融融政策調(diào)整及及政府促進(jìn)消消費(fèi)政策（一）房地產(chǎn)金金融政策調(diào)整整1．房地產(chǎn)貸款款利率下調(diào)2002年6月月，為刺激房房市，央行下下調(diào)房地產(chǎn)貸貸款利率，月月利（1—5年）從過去4.425‰調(diào)整到3.975‰；（5—30年）由4.65‰調(diào)整到4.2‰；年利（1—5年）由5.31%到4.77%；（5—30年）由5.58%調(diào)整到5.04%。這一政策在較大大程度上刺激激了消費(fèi)者的的購房欲望，與與土地價(jià)格上上漲、路橋政政策一起成為為了影響2002年重慶房市市主要的三大大政策利好。2．提高房地產(chǎn)產(chǎn)按揭首付款款成數(shù)，降低低貸款年限。由于“新東福事事件”，銀行對(duì)降降低貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)逐步重視。過過去，非常常常見的“零首付”“九成按揭”，現(xiàn)在已難難覓蹤影。即即使普遍的“8成30年”，如今也有有了職業(yè)年齡齡的限制。并并且，銀行放放貸的審查也也明顯變得嚴(yán)嚴(yán)格許多。因此，營銷手段段需要?jiǎng)?chuàng)新，不不能象過去那那樣僅靠變換換付款方式降降低首付壓力力。（二）政府決心心促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需重慶市人民政府府為了充分發(fā)發(fā)揮消費(fèi)對(duì)本本市經(jīng)濟(jì)增長長的拉動(dòng)作用用，促進(jìn)本市市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，對(duì)本市市促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需工作作提出了意見見。其中就住住房消費(fèi)提出出10項(xiàng)意見：推推進(jìn)住房貨幣幣化分配，完完善住房供應(yīng)應(yīng)體系；繼續(xù)續(xù)加大存量公公房出售力度度，鼓勵(lì)房改改房再交易；；規(guī)范完善集集資合作建房房政策，吸引引職工將消費(fèi)費(fèi)資金投入住住房建設(shè)；進(jìn)進(jìn)一步降低房房地產(chǎn)市場(chǎng)交交易稅費(fèi)；活活躍房地產(chǎn)交交易，改善住住房消費(fèi)環(huán)境境；完善住房房金融配套政政策，擴(kuò)大個(gè)個(gè)人住房消費(fèi)費(fèi)貨款；調(diào)整整規(guī)范危舊房房改造政策；；高速發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)；完善善“購房入戶”政策；結(jié)合合路橋收費(fèi)改改革，發(fā)展周周邊房地產(chǎn)市市場(chǎng)等。意義：從以上政政府的決心和和舉措來看，房房地產(chǎn)消費(fèi)市市場(chǎng)的二、三三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)的跡象明顯顯，將促進(jìn)整整個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的繁榮。規(guī)規(guī)范、完善集集資房的舉措措，將進(jìn)一步步加大重慶房房地產(chǎn)行業(yè)逐逐步納入完全全市場(chǎng)化的步步伐。（三）央行新近近發(fā)布《關(guān)于于進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)管理的的通知》通知內(nèi)容中，很很多與開發(fā)企企業(yè)、建筑企企業(yè)和銀行金金融機(jī)構(gòu)有關(guān)關(guān)，市場(chǎng)層面面上最有影響響是第四和第第六條，具體體精神如下：：對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)個(gè)人住房貸款款購買第一套套自住住房的的，首付款比比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)對(duì)購買第二套套以上（含第第二套）住房房的，應(yīng)適當(dāng)當(dāng)提高首付款款比例。對(duì)借借款人申請(qǐng)個(gè)個(gè)人住房貸款款購買房改房房或第一套自自住住房的（高高檔商品房、別別墅除外），商商業(yè)銀行按照照中國人民銀銀行公布的個(gè)個(gè)人住房貸款款利率（不得得浮動(dòng)）執(zhí)行行；購買高檔檔商品房、別別墅、商業(yè)用用房或第二套套以上（含第第二套）住房房的，商業(yè)銀銀行按照中國國人民銀行公公布的同期檔檔次貸款利率率執(zhí)行。評(píng)價(jià)：這一規(guī)定定“宏觀調(diào)控”的意味很重重，表面上看看對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)消費(fèi)會(huì)構(gòu)構(gòu)成很大沖擊擊。但實(shí)際操操作至少在目目前階段尚有有難度。因?yàn)闉橐榍迨欠穹駷橘I第二套套住房并不容容易。對(duì)此央央行政策司司司長戴根也表表示，央行的的通知總體上上是一種政策策取向，具體體操作還需要要一個(gè)過程。第五章重慶市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析一．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)景氣度分析析2003是重慶慶房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)快速發(fā)展的的一年，在這這一年里，房房地產(chǎn)開發(fā)保保持了較高的的景氣水平，各各月景氣指數(shù)數(shù)均保持在110點(diǎn)以上。（數(shù)據(jù)來源：《重重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）全年“渝房景氣氣指數(shù)”的谷底出現(xiàn)現(xiàn)在年末，指指數(shù)為110.115，峰值出現(xiàn)現(xiàn)在4月為115.887，波動(dòng)不大大。2003年重慶市房房地產(chǎn)開發(fā)持持續(xù)處于較高高的景氣水平平，首先緣于于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好好，居民收入入提高以及大大規(guī)模的房屋屋拆遷導(dǎo)致購購房需求增加加，推動(dòng)了房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的供銷兩旺；；其次，土地地價(jià)格及三材材價(jià)格的上漲漲直接導(dǎo)致房房地產(chǎn)開發(fā)成成本的增加，從從而帶動(dòng)了房房地產(chǎn)投資的的快速增長；；另外，系列列促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)發(fā)展的政策出出臺(tái)，引導(dǎo)房房地產(chǎn)逐漸步步入良性發(fā)展展軌道。其中指數(shù)的上升升主要由房地地產(chǎn)開發(fā)投資資、本年資金金來源、土地地購置費(fèi)、商商品房空置面面積和商品房房銷售價(jià)格四四個(gè)分類指數(shù)數(shù)帶動(dòng)。（一）房地產(chǎn)開開發(fā)投資分類類指數(shù)在各分分類指數(shù)中景景氣度最高。12月房地產(chǎn)開開發(fā)投資分類類指數(shù)為131.222點(diǎn)。比去年年同期上升11.61點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資分分類指數(shù)的持持續(xù)高位運(yùn)行行，是全年景景氣指數(shù)處于于景氣運(yùn)行空空間的最有力力支撐。2003年全年完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資327.889億元，同比比證章33.3%。（二）本年資金金來源分類指指數(shù)景氣度較較高，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資金保保障程度最大大。本年資金來源分分類指數(shù)為116.779點(diǎn)，比去年年同期上升8.92點(diǎn)。2003年，重慶市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資金比比較充足，累累計(jì)到位資金金422.333億元，同比比增長52.9億元。（三）商品房空空置情況有所所好轉(zhuǎn)，商品品房空置面積積分類指數(shù)大大幅度下降。2003年重慶慶商品房銷售售情況比較理理想，全年累累計(jì)銷售商品品房面積1316..82萬平方米，同同比增長29.5%，商品房銷銷售面積增量量比商品房竣竣工面積增量量高出14.01萬平方米；；商品房銷售售面積增速比比商品房竣工工面積增速高高出8.9個(gè)百分點(diǎn)，銷銷售領(lǐng)先于竣竣工，從而促促進(jìn)了商品房房空置面積的的減少。（四）商品房價(jià)價(jià)格上漲，商商品房銷售價(jià)價(jià)格分類指數(shù)數(shù)繼續(xù)處于景景氣運(yùn)行空間間。12月，商品房房銷售價(jià)格分分類指數(shù)為104.227點(diǎn)，處于景景氣線以上。截截止2003年末，全市市商品房平均均銷售價(jià)格1596元/平方米，比比去年同期上上漲40元/平方米。二．房地產(chǎn)供需需分析（一）供應(yīng)情況況分析1．土地供應(yīng)2003年經(jīng)市市審批土地出出讓357宗，面積2249..73公頃，其中中用于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)12088.77公頃，占總總量53.7%。重慶市20033年度房地產(chǎn)產(chǎn)用地出讓示示意（數(shù)據(jù)來源：《重重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）2．批準(zhǔn)入市項(xiàng)項(xiàng)目主城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售售量走勢(shì)圖(入市單位:萬萬平方米時(shí)間單位：：季度)（數(shù)據(jù)來源：《重重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）從上圖可以看出出，從2001年起重慶主主城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售總量均在在600萬㎡以上，可可以說供應(yīng)保保持在較旺盛盛的水平。而而2003年第四季度度主城區(qū)批準(zhǔn)準(zhǔn)入市項(xiàng)目達(dá)達(dá)106個(gè)，準(zhǔn)售面面積328.009萬平方米，預(yù)預(yù)售項(xiàng)目平均均規(guī)模3.１萬平方米米，分別比上上年同期增長長14%、18.1%、3.7%，其中住宅253.886萬平方米，非非住宅74.23萬平方米。與與旺盛的市場(chǎng)場(chǎng)需求相協(xié)調(diào)調(diào)，商品房市市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)步步上升。其中，渝北區(qū)位位居預(yù)售面積積排行榜之首首。3．總結(jié)總的來說，從供供應(yīng)角度，呈呈現(xiàn)如下幾大大特點(diǎn)：（1）供應(yīng)的總總量相對(duì)偏大大，無論是土土地供應(yīng)，1316..82萬方的銷售售量來說不算算大，但是幾幾年來的累計(jì)計(jì)銷售量與累累計(jì)供應(yīng)量仍仍有不小的缺缺口。（2）單個(gè)項(xiàng)目目規(guī)模越來越越大。從新增供應(yīng)來看看，單宗供應(yīng)應(yīng)規(guī)模越來越越大。異地房房地產(chǎn)大鱷、實(shí)實(shí)力雄厚的其其它行業(yè)巨頭頭加入本市房房地產(chǎn)業(yè)，加加劇了這一進(jìn)進(jìn)程。（3）從區(qū)域來來看，近郊各各區(qū)成為房地地產(chǎn)開發(fā)的熱熱點(diǎn)。由于交通的逐步步改善，以及及人們對(duì)居住住環(huán)境要求的的提高，近郊郊部分過去比比較偏遠(yuǎn)的區(qū)區(qū)域成為房地地產(chǎn)商開發(fā)的的熱點(diǎn)，如：：兩路、人和和、彈子石、四四公里、二郎郎等。（二）銷售情況況分析據(jù)重慶市地房局局提供數(shù)據(jù)顯顯示，2003年重慶市商商品房銷售繼繼續(xù)保持良好好的增長勢(shì)頭頭，全市商品品房銷售面積積1645..26萬平方米，銷銷售金額284.884萬元，銷售售均價(jià)1731元/平方米，分分別比上年大大幅增長35.5%、42%、4.8%。2003年重慶市主主城區(qū)商品房房銷售面積1114..34萬平方米，銷銷售金額192.887億元，成交交均價(jià)2103元/平方米，比比上年同期分分別增長38.6%%、46.1%、5.5%。其中住宅宅，銷售面積積1004..16萬方,同比增長39.7%，銷售金額192.887億元，同比比增長51.4%，銷售均價(jià)1921元/平方米，同同比增長8.4%，住宅均價(jià)保保持了一種穩(wěn)穩(wěn)定上升的態(tài)態(tài)勢(shì)。（三）重慶市主主城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)重慶市主城區(qū)商商品房銷售合合同登記均價(jià)價(jià)走勢(shì)圖（時(shí)間單位：季季度價(jià)格單位：：元/平方米）（數(shù)據(jù)來源：重重慶市地房局局）總體來講，重慶慶房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格呈穩(wěn)中中有升的局面面。其中，商商服用房從2002年四四季度走出谷谷底，至今持持續(xù)攀升，這這與近兩年來來重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，經(jīng)經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)強(qiáng)相匹配；辦辦公用房2003年一季度走走出相對(duì)低谷谷；住宅價(jià)格格整體表現(xiàn)為為平穩(wěn)上升態(tài)態(tài)勢(shì)，但局部部區(qū)域、局部部市場(chǎng)漲勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁，如時(shí)代代豪苑2002年售價(jià)達(dá)5000元/㎡，2003年售價(jià)更是是超過7000元/㎡，整體拉拉動(dòng)解放碑地地區(qū)樓市價(jià)格格。拉動(dòng)住宅宅價(jià)格上漲的的因素主要有有：1．各項(xiàng)政策出出臺(tái)。2002年路橋政策策，上調(diào)土地地價(jià)格，降低低利率對(duì)開發(fā)發(fā)商和消費(fèi)者者有雙向價(jià)格格利激。2．市場(chǎng)的“吐吐故納新”。新入市項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)提升升，售價(jià)普遍遍高于市場(chǎng)平平均價(jià)格。而而品質(zhì)略低的的舊有項(xiàng)目隨隨著逐步消化化，已經(jīng)慢慢慢地淡出市場(chǎng)場(chǎng)，從而導(dǎo)致致市場(chǎng)整體價(jià)價(jià)格上揚(yáng)。（四）數(shù)據(jù)分析析（數(shù)據(jù)來源源：重慶市地地房局）1．2003年年主城區(qū)商品品房成交均價(jià)價(jià)2103元，比去年年同期上漲5.5%；成交金額284.884億元，上漲42%。2003年房價(jià)價(jià)上漲，銷售售量大幅上升升，價(jià)升量漲漲，價(jià)格與放放量有很好的的配合。同樣樣，2003年整個(gè)銷售售量上漲了35.5%，而房價(jià)也也上揚(yáng)了5.5%，樓市出現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)有市的的局面，量增增大后而價(jià)格格也在上漲，市市場(chǎng)需求還在在攀升。當(dāng)然然，房價(jià)上漲漲除了市場(chǎng)呈呈現(xiàn)出良好的的走勢(shì)外，還還有一些客觀觀的因素，比比如土地配套套費(fèi)的上漲，土土地拍賣交易易中心經(jīng)過公公開的拍賣確確定土地開發(fā)發(fā)權(quán)，作為開開發(fā)成本最大大的土地價(jià)格格上漲，必然然會(huì)帶動(dòng)房價(jià)價(jià)上升。2．2003年年主城區(qū)新開開工面積2098..23平方米，增增長22.7%。銷售成交交面積1645..26萬方，上漲35.5%，空置房一一年以上的商商品房面積為為259.992萬方，減少3.99萬方。2003年房地地產(chǎn)市場(chǎng)的供供應(yīng)量與銷售售量相差的距距離是歷年來來最小的一次次，這意味著著供求市場(chǎng)比比例平衡，樓樓市銷售看好好也在情理之之中。3．2003年年主城區(qū)存量量房轉(zhuǎn)讓面積積373.004萬平方米，增增長31.1%；轉(zhuǎn)讓金額40.27億，增長70.7%；主城區(qū)存存量房轉(zhuǎn)讓均均價(jià)1079元/平方米，上上漲30.2%。2003年二手手房市場(chǎng)的活活躍給重慶市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體提供了了更為活躍的的上漲空間。直直接因素是二二手房交易額額上漲后置換換出一大筆金金額投資到一一級(jí)市場(chǎng)。如如去年轉(zhuǎn)讓金金額40.27億，比去年年同期增長70%，也就意味味著2003年比去年多多出28億資金投向向一級(jí)市場(chǎng)，一一級(jí)市場(chǎng)的新新增長點(diǎn)顯而而易見。4．今后5年內(nèi)內(nèi)，重慶舊城城改造拆遷面面積400萬方。全面啟動(dòng)的舊城城改造工程是是2003年重慶房地地產(chǎn)市場(chǎng)的一一件大事。拆拆遷能直接帶帶來新的資金金投入到房地地產(chǎn)市場(chǎng)中一一級(jí)或二級(jí)市市場(chǎng)，釋放出出巨大需求市市場(chǎng)，直接刺刺激交易的上上幅空間。僅僅以400萬方拆遷面面積的80%計(jì)算，貨幣幣補(bǔ)償金額平平均1500元/平方米，那那將有48億元的資金金投放到房地地產(chǎn)市場(chǎng)中，相相當(dāng)可觀。5．2003年年寫字樓成交交面積23.14萬平方米，上上漲144.44%，成交金額7.22億，上漲231.66%。寫字樓一直是房房地產(chǎn)市場(chǎng)投投資的“弱項(xiàng)”，近十年都都是冷門。2003年，寫字樓樓市場(chǎng)全面復(fù)復(fù)蘇，銷售量量與增幅比例例都是歷年之之最。雖然與與住宅、商業(yè)業(yè)用房相比，寫寫字樓2003年銷售量最最小，但銷售售增幅比例卻卻是最大的。寫寫字樓的異軍軍突起成為2003年甚至2004年新的投資資亮點(diǎn)。（五）重慶市房房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)狀和特點(diǎn)重慶是一個(gè)擁有有3000萬人口的老老工業(yè)城市，渝渝中區(qū)、江北北區(qū)、大渡口口區(qū)、南岸區(qū)區(qū)、沙坪壩區(qū)區(qū)、九龍坡區(qū)區(qū)基本構(gòu)成重重慶市區(qū)板塊塊。隨著重慶慶的直轄，市市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅猛。在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大大前提以及西西部大開發(fā)的的推動(dòng)下，重重慶房地產(chǎn)穩(wěn)穩(wěn)步增長。2003年是重重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)全錢飄飄紅的一年，市市場(chǎng)供需兩旺旺，充滿著機(jī)機(jī)遇與挑戰(zhàn)。一一些大盤、名名牌不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，外資房地地產(chǎn)機(jī)構(gòu)逐步步進(jìn)駐重慶。特特別是南岸區(qū)區(qū)和北部新區(qū)區(qū)