物業(yè)管理公司前期介入的流程與管理

物業(yè)管理公司前期介入的流程與管理隨著一處物業(yè)項(xiàng)目的主體封頂，內(nèi)部設(shè)備安裝，外墻施工，外圍地面鋪設(shè)等工作陸續(xù)進(jìn)行并進(jìn)入施工尾聲，標(biāo)志著該項(xiàng)目己接近或進(jìn)入驗(yàn)收階段。此時(shí)作為對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目后期接管并進(jìn)行全面管理的物業(yè)公司的相關(guān)人員開始進(jìn)場(chǎng)，具體工作分以下幾部分。一、施工的跟進(jìn)及承接查驗(yàn)首先物業(yè)公司應(yīng)安排一到兩名工程前期人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)與建設(shè)單位（甲方）、施工單位、監(jiān)理單位、相關(guān)人員進(jìn)行溝通，結(jié)合施工圖紙現(xiàn)場(chǎng)查看施工過(guò)程，對(duì)大樓進(jìn)行全面的了解?？梢詮囊韵掳舜蠓矫孢M(jìn)行查驗(yàn)。.土建包括房屋主體、外墻，屋面、地下室、.強(qiáng)電包括配電房、配電間、設(shè)備機(jī)房、配電箱、管道井、.弱電包括攝像頭、弱電機(jī)房、弱電井、弱電箱、DDC控制箱、BA系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)、通信設(shè)備、信號(hào)覆蓋、監(jiān)控設(shè)備、矩陣、硬盤錄像機(jī).消防包括消防泵、噴淋泵、溫式報(bào)警閥、層顯、消防控制柜、消防排煙、正壓送風(fēng)、消防風(fēng)機(jī)、各種消防模塊.空調(diào)冷凍機(jī)組、冷卻塔、控制柜、VRV空調(diào)、風(fēng)機(jī)盤管、鍋爐、全熱交換機(jī)、循環(huán)水泵、中央空調(diào)遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)、落地式風(fēng)柜.電梯包括電梯機(jī)房、轎廂內(nèi)、轎頂、曳引電機(jī)，導(dǎo)靴、導(dǎo)軌、曳引繩、運(yùn)行平穩(wěn)度、平層效果、五方通話、合格證書.管道消防噴淋管道、消火栓管道、變頻供水管道、污水管道、廢水管道、污水井、廢水井、化糞池、通球試驗(yàn)以上的施工應(yīng)結(jié)合相應(yīng)的驗(yàn)收規(guī)范（詳見附件）逐一進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)于不符合規(guī)范的有及影響物業(yè)公司后期管理的應(yīng)提出書面整改意見，并發(fā)函至建設(shè)單位（甲方），由建設(shè)方責(zé)令施工方整改，物業(yè)公司應(yīng)持續(xù)跟進(jìn)直至達(dá)到驗(yàn)收要求。二、全程參與工程驗(yàn)收該項(xiàng)可細(xì)分為五方主體驗(yàn)收、竣工預(yù)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收。土建施工單位施工完畢可由建設(shè)單位向杭州市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站（以下稱質(zhì)監(jiān)站）中請(qǐng)主體驗(yàn)收。同時(shí)其它各分項(xiàng)施工（如電梯、消防）等施工完成也可向相關(guān)政府主管部門申請(qǐng)驗(yàn)收，對(duì)于相關(guān)部門提出的整改通知進(jìn)行整改，以上各項(xiàng)驗(yàn)收均通過(guò)后，可向質(zhì)監(jiān)站申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)準(zhǔn)備各施工項(xiàng)的相關(guān)資料，包括由施工單位提供的技術(shù)員證、項(xiàng)目經(jīng)理證、絕緣測(cè)試等，由建設(shè)單位提供的各項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如電梯驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、人防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、交警驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、綠化驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、防雷驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、衛(wèi)生驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、環(huán)保驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、城管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（簡(jiǎn)稱九個(gè)質(zhì)量報(bào)告）、竣工圖紙（建施、結(jié)施、水施、電施、附屬工程、隱蔽工程管線、總平面圖等全套圖紙）、圖紙會(huì)審記錄、地質(zhì)堪察報(bào)告、水、電、衛(wèi)生器具、電梯、壓力容器、消防設(shè)施、通信、監(jiān)控等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書，智能化系統(tǒng)的測(cè)試試驗(yàn)報(bào)告、供水、供氣、供暖的試壓報(bào)告.驗(yàn)收方案、驗(yàn)收人員名單等文件提前七個(gè)工作日提交質(zhì)監(jiān)站。經(jīng)質(zhì)監(jiān)站各相關(guān)專家的驗(yàn)收，并出具整改通知單，各施工單位對(duì)各項(xiàng)進(jìn)行整改落實(shí)，并進(jìn)行必要的公關(guān)。組織竣工驗(yàn)收合格后，質(zhì)監(jiān)站應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)向委托的建設(shè)行政主管單門報(bào)送建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證書此后，建設(shè)方應(yīng)編寫該項(xiàng)目的匯報(bào)資料，并交由圖文公司裝訂成四套、制作施工影像圖片資料、竣工圖藍(lán)圖四套等一起送交杭州市檔案館存檔。三、物業(yè)公司承接查驗(yàn)此項(xiàng)工作一般安排在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行，我將此項(xiàng)工作提前和施工的跟進(jìn)一起進(jìn)行，也可交叉進(jìn)行，詳見第一條。以下列舉施工過(guò)程中常見的需要整改的問(wèn)題：.消防排煙管道及連接軟布未采用阻燃材料。.生活水管、消防水管、冷凍水管、冷卻水管等金屬管道未做等電位連接。.xxPE干線未與基礎(chǔ)接地扁鋼連接。.變電房、消控室等重要設(shè)備值班房未設(shè)置通風(fēng)裝置.幕墻的消防防火封堵區(qū)未按規(guī)范要求進(jìn)行封堵。.管道、橋架等缺少吊裝支架，尤其在拐彎部位。.屋面伸縮縫防水施工不合格，會(huì)導(dǎo)致滲水至室內(nèi)。.排煙風(fēng)口百中安裝方向、空調(diào)管道過(guò)濾器安裝方向裝反、.垂直敷設(shè)的金屬物體在頂端、底端未與防雷門裝置連通，不符合設(shè)計(jì)要求。.各電纜橋架及各防火分區(qū)的防火封堵。四、物業(yè)公司移交此項(xiàng)工作主要審核各項(xiàng)資料是否齊全，以及整理歸檔并保存。涉及的資料包括：1.產(chǎn)權(quán)資料(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件(2)用地批準(zhǔn)文件(3)建筑執(zhí)照2.政府驗(yàn)收合格資料審核(1)建設(shè)工程驗(yàn)收合格證書（2）用電xx（3）供電協(xié)議書（4）消防驗(yàn)收合格證（5）xx配套綜合驗(yàn)收合格證（6）電話、供水、供暖、供氣、有線電視由有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收3.工程技術(shù)資料審核（1）竣工圖（總平圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隱蔽工程等全套圖紙）（2）地質(zhì)勘探報(bào)告（3）工程合同及開工、竣工報(bào)告（4）工程預(yù)算分項(xiàng)清單（5）圖紙會(huì)審記錄（6）沉降觀察記錄（7）竣工驗(yàn)收說(shuō)明書（8）鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書（9）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，供水、供暖試壓報(bào)告4.需移交物業(yè)公司的資料及復(fù)印件（1）供電協(xié)議書（2）用電xx（3）用水審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表（4）建筑、給排水、電氣、供氣、供暖系統(tǒng)等全套施工圖（5）消防驗(yàn)收合格證（九個(gè)質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）（6）機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說(shuō)明書、合格證、調(diào)試、訂購(gòu)合同（7）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書五、業(yè)主收房入住此項(xiàng)工作物業(yè)各部門（管理部、工程部、客服部、保安部、保潔部）應(yīng)密切合作，也是物業(yè)前期工作的重中之重。工程人員陪同業(yè)主查驗(yàn)房屋、抄水電表計(jì)數(shù)、填寫房屋復(fù)驗(yàn)單并通知施工單位進(jìn)行局部整改。物業(yè)管理部需制定《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《業(yè)主手冊(cè)》、《入住手續(xù)書》、《業(yè)主信息登記表》、入住資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《業(yè)主入伙須知》、《房屋驗(yàn)收交接表》、《業(yè)主收樓匯簽表》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。保安部提供車輛引導(dǎo)、形象崗位、安保服務(wù)等。保潔部進(jìn)行大樓的開荒工作，以及銷售大廳的衛(wèi)生業(yè)主入伙流程圖.銷售確認(rèn)（核對(duì)面積、填寫《交接書》、銷售人員在《入住流程表上簽認(rèn)）.財(cái)務(wù)確認(rèn)（財(cái)務(wù)人員核對(duì)業(yè)主的收據(jù)原件入交接書，確認(rèn)房款、車位款是否交清、繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并簽字確認(rèn).登記物業(yè)（業(yè)主出示房屋所有權(quán)出讓合同、車位協(xié)議復(fù)印件、填寫《業(yè)主基本情況登記表》、簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》、消防安全管理責(zé)任書》繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)在流程表上簽字確認(rèn)進(jìn)入下一環(huán)節(jié)）.領(lǐng)?。ㄤN售）（領(lǐng)