淺談物業(yè)管理中的設備運行管理

Word版本，下載可自由編輯淺談物業(yè)管理中的設備運行管理在物業(yè)管理中，設備運行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關系到物業(yè)的使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎。設備運行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質量和生活秩序，而且會嚴峻影響管管企業(yè)的社會聲譽，它的重要性和緣由就在于：

其一，物業(yè)內部環(huán)境是一個相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建筑標準越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調、通風、排污、照明、消防、平安、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設備運行的依靠性就越強；

其二，設備運行成本在物業(yè)管理運作中占有相當大的比重，尤其是大廈的設備運行管理。設備運行管理的好壞，直接關系到業(yè)主和租戶的利益，同時也關系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；

其三，用戶（業(yè)主、租戶）愜意程度是評價物業(yè)管理企業(yè)服務質量和管理水平的綜合尺度，用戶愜意程度的第向來覺幾乎都與設備運行的優(yōu)劣有關。

因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質量三個方面，都反映出設備運行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。

那么，如何搞好物業(yè)設備的運行管理工作呢？本文從以下三個方面提出一些粗淺的意見：

一、要了解和認識物業(yè)設備運行特點

支撐物業(yè)設備運轉的硬件普通由以下幾個部分構成：

1、各類管、線結構。包括空調管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風、排風管路等。管線結構的特點是縱橫交叉，以隱蔽或半隱蔽的工程結構形式布置。各類管線利用閥門，插接箱，接線架框等結點，構成網絡形式，分布在小區(qū)內和樓宇的各個層面。假如將物業(yè)比方成一個生命體，這些網絡就是維持生命的供血、呼吸、神經、消化等系統(tǒng)的管線。各類設備的運行都依靠這些管線網絡的聯(lián)系。因此，認識物業(yè)設備運行的首要一點，就是花大力量去熟悉、認識、掌握這些管線網絡，從各類結點入手，順藤摸瓜，逐步綻開、深化。

2、各類驅動轉換設備。如發(fā)電機組、變壓器；鍋爐、冷水機組、熱水器；各類水泵、送、排風機等。因為物業(yè)機電設備封閉運行的特點，主要設備不行間斷，延續(xù)工作，任何一臺運轉中的設備浮現(xiàn)故障，都有可能對囫圇系統(tǒng)造成重大影響。因而，設備配置普通采納主備方式，但因為各種緣由，往往會浮現(xiàn)原設計配置不能滿足需求，浮現(xiàn)備用裕量不足的狀況，使設備負荷加重，給運行管理造成較大的壓力。針對設備不同的備用裕量，當備用裕量充沛時，使主、備設備都保持隨時能投入運轉的狀態(tài)，適時調節(jié)主、備設備投運時光，是運行管理的要點；當備用裕量不足時，充分挖掘每一臺設備的潛力。合理調度機組配置，見縫插針地搞好設備保養(yǎng)，嚴格控制設備負荷，是設備運行管理的重點。認識設備，不僅要認識設備的結構、原理、工作方式，更應按照物業(yè)運作需求負載的變化，了解各類設備負載能力和調配特點，做到物盡其用。

3、終端設備。終端設備是指直接作用于服務對象的各類器具。如空調風機盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設施的停用，不會影響到系統(tǒng)的工作，易使運行管理人員疏忽。但因為這些設施直接為用戶使用，是設備運行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質量和服務效果。運行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。

4、環(huán)境。環(huán)境是設備運行管理水平的綜合表現(xiàn)。因為樓宇內小環(huán)境是靠各類設備運行來保證的，它在"創(chuàng)造"環(huán)境、提供服務的同時，又受其影響和制約。沒有一個滿足物業(yè)各類設備運行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風、衛(wèi)生等，是不能夠使設備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運行的。同樣，沒有一個完美的管理機制，也不行能制造良好的設備運行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設備運行體系的組成部分，又是設備運行體系運行的結果。

上述四個部分，構成了設備運行體系的基本框架。要掌握物業(yè)設備運行的脈搏，必需從這四個部分入手，去了解它，熟悉它，把握它。

物業(yè)設備運行體系是一個浩大的系統(tǒng)，了解認識是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進而知其所以然的長久過程。作為物業(yè)管理公司保障設備運行管理和操作的每一位員工，都應該把認識熟悉過程當作本職工作的必須部分。對認識程度不同的員工，要求是：陌生者勤，由生到熟；認識者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，倡導"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學，共同提升"。這樣，逐漸使從事設備運行管理的全體員工，對管理對象的熟悉做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設備運行管理工作建立在扎實的基礎上。

二、要有明確的運行目標

物業(yè)設備運行目標從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應包括平安性、牢靠性、舒服性、經濟性四個方面。

1、平安性

平安是設備運行管理的第一要求，沒有平安，就沒有一切。設備運行管理的平安目標，一是設備體系運行平安，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運行平安；二是用戶的使用平安，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地庇護等；三是操的生產平安。保證平安的主要措施有：

1)思想上高度重視，行動上到處當心。對于管理者，要有一個"婆婆嘴"，不厭其煩，

時時提示；對于操，要多一個"當心眼"，步步謹慎。

2)嚴格按章辦事。規(guī)則制度是保證平安的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生平安事故的主要因素。發(fā)覺違章的苗頭，任何人都有權制止。

3)定期檢測、實驗，舉行預防性檢修、維護。設備運行有自己的邏輯，應該納入周期安檢的器材或設備，決不能以任何理由遲延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設備，當運行時光較長時，為防止疲勞損傷形成的平安隱患，應支配舉行檢驗或實驗。

2、牢靠性

物業(yè)設備運行的牢靠性表現(xiàn)在兩個方面：一是對服務需求的保障能力；二是對付突發(fā)大事的準時性。提升設備運行的牢靠性，取決于兩基本條件：

第一，設備保障能力。包括設備容量、備用設備裕量；設備運行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調整性；管線布置的合理程度，以及終端設施的完好率等等。

其次，管理能力。良好的管理往往可以彌補設備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設備能力，使原本可以滿足需求的設備配備感到不足，形成鋪張。在設備運行體系已經配置完成，且不易更改的狀況下，使設備保障能力得到充分發(fā)揮，必需做到"三嚴"：嚴格的管理制度；嚴密的運行方案（包括突發(fā)大事應對方案）；鄭重的工作作風。

3、舒服性

從物業(yè)管理行業(yè)服務性的特點看，舒服性目標是物業(yè)設備運行管理必備的目標之一。舒服性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務特點的一項目標，也是反映物業(yè)管理員工工作細膩性一面的一項指標。舒服性指標包括兩個方面：一是指標滿足性，即功能滿足程度。這是一項硬性指標，靠設備參數(shù)的調整來實現(xiàn)。設備參數(shù)的調整可以利用自動化儀表和自控系統(tǒng)來實現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操和管理人員長久探究，仔細總結分析才可以得到，這必需要有細膩嚴實的工作作風方可實現(xiàn)。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務對象的個性之外，還要考慮服務對象之間的差異，盡可能制造條件下，"因人而異"，提供高質量的服務。

4、經濟性

物業(yè)管理企業(yè)在提供服務的同時，必需講效益。那么，經濟性目標必定是設備運行管理的目標之一。經濟性目標與以上三個目標相比，是一個收斂性或限制性的目標。經濟性對物業(yè)設備運行的要求是：

5、必需在滿足平安、牢靠、適度舒服的前提下實現(xiàn)經濟性目標；

6、省能是實現(xiàn)經濟性目標的主要途徑。能源費用是物業(yè)設備運行費用的主要部分，節(jié)約能源費有兩種方式：一是通過能源的可替代性，采納適用的經濟的能源；二是省能。采納第一種方式普通需要舉行一些工程和設備改造。在物業(yè)管理中，工程和設備改造是比較困難的。那么，降低能源費用基本上靠省能方式實現(xiàn)。省能有兩個途徑：第一，削減使用量，這在某些場合和時光是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但削減使用量與用戶需求往往是沖突的。因此，這個途徑有較大的限制。其次，提升能源通過率。其辦法有三：改造設備，提升能源通過效率；合理調整運行方式和運行參數(shù)，最大限度的通過能源；削減能源損失?？傊瑢嵭幸磺锌尚械霓k法，努力提升能源通過率，是樓宇省能、節(jié)約能源費的主要方式。

7、易損零配件和耗材的耐用性。樓宇設備運行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設備易損零配件等。在挑選品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相矛盾的是價格，從運行總體經濟性角度考慮，應對常用易損消耗件的耐用性，價格比舉行統(tǒng)計分析，擇優(yōu)采納，削減運行消耗。

8、維保便利。新建、改造設備等工程項目，必需考慮維保便利，以削減修理開支。

三、搞好物業(yè)設備運行管理的主要辦法

1、建立和完美標準體系。

因為各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結構、運行和服務對象都有各自不同的特點。那么，不行能有一種放之物業(yè)而皆準的設備運行標準。即使是同樣類型的設備，在不同的物業(yè)，運行方式、要求和參數(shù)指標都有所不同。因此，按照設備所在物業(yè)的特點和服務對象，結合設備本身的技術要求，制定與之相適應的運行標準，是搞好物業(yè)設備運行的首要工作。標準的制定是一個動態(tài)的，不斷完美的過程。隨著設備運行時光的推移，物業(yè)服務對象的變動等種種因素的轉變，設備運行標準的補充和完美、變動和修訂將陪同著設備運行管理的全過程。因此，設備運行管理標準的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標準修訂、完美的動態(tài)過程；"不變"，是利用完美標準，貫徹的執(zhí)行標準，實現(xiàn)設備運行管理的目標，使物業(yè)設備始終在良好運行的最佳狀態(tài)不變。

2、預防性措施。

因為物業(yè)管理設備運行的延續(xù)性特點，各種預防性措施在物業(yè)設備運行管理中處于特殊重要的地位，包括：

1)預防性實驗；

2)預防性檢修；

3)突發(fā)大事應變計劃；

4)巡檢、點檢、定檢。

實現(xiàn)預防性措施的基礎是收集收拾、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設備和管線系統(tǒng)的臺帳，運行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設備，如冷水機組、鍋爐、電梯等，應按單臺設備建立運行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應定期舉行分析，特殊是反映設備情況的運行參數(shù)，應建立分析報表制度，以便從設備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有方案的舉行維護檢修，避開因故障突發(fā)造成停機事故。

對于管、線等系統(tǒng)，預防性措施的重點是巡檢和點檢，定期保養(yǎng)。特殊是樓宇管井多，管路器件多，簡單疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點等易發(fā)生故障的節(jié)點，可逐步建立完美的節(jié)點臺帳，采取"位式"管理，主要內容是：

1)逐件建立臺帳，一一對應，有據(jù)可查，防止疏漏；

2)合理制訂巡檢路線和巡檢項目，抓住重點，明確主次；

3)制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；

4)采納保養(yǎng)合格及期限標貼辦法，便于檢查。

預防性實驗制度是設備牢靠運行的保障線。預防性實驗的對象是涉及平安、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于時節(jié)性運行，在運行時節(jié)不行停機的延續(xù)運行設備，在停運時節(jié)維保后，運行時節(jié)到來前，應提前舉行試運行。樓宇自救設備，如發(fā)電機組、送排風機、消防水泵、報警系統(tǒng)等向來處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設備，必需定期試機。

在突發(fā)大事應變計劃中，最重要的是組織計劃。因為物業(yè)運行后，用于突發(fā)事情應變的設備普通來說變動不大，其應對能力受設計限制。突發(fā)大事發(fā)生時，通訊、組織準時是處理好突發(fā)大事的最重要保證。在組織措施中，人員培訓是基本保證。因為人力是一個可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓練有素和毫無預備，產生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設備運行管理中，有效地處理好突發(fā)大事應變是員工考核中最基本的一個項目。

3、技改。

因為受物業(yè)結構和運行條件限制，技改在物業(yè)運行管理中的地位不非常突出。但隨著科技產品的進展和應用，局部技改是彌補一些物業(yè)先天不足的重要辦法。特殊是控制和監(jiān)測方式的技改，對于提升物業(yè)管理整體運行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設備管理中，應大力倡導小改小革，大力倡導"三新"推廣應用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技長進的作用。

4、保險。

物業(yè)管理作為新興的產業(yè)，管理寓服務之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實施管理服務后，產業(yè)非受聘人之有，受聘之后責任重于泰山，物業(yè)設備運行管理睬隨著物業(yè)使用年限的增長而增強損壞機率，降低正常平安使用概率，無形之中增強了管理的難度，加大了管理風險責任，影響物管企業(yè)效率和廣闊業(yè)主的利益，浮現(xiàn)這種狀況是自然邏輯，任何企業(yè)和物業(yè)不行回避的問題。為此，解決這一難題的最好方法是樹立風險意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財產險、機損險。一旦發(fā)生物業(yè)設備損壞，可立刻通知保險公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經濟壓力，的確保障設備正常運行。

5、組織措施。

全部類型的設備運行管理一樣，設備離不開人，人是各項因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動化程度、智能化程度較高，硬件設施配備完美的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、考究人數(shù)比例已大大降低。強調人的素養(yǎng)，重視人的