二線城市房地產(chǎn)市場怎么走

春節(jié)線場回嗎？價漲嗎小春可續(xù)？策間有嗎？1、二線城市整體出現(xiàn)復(fù)蘇跡象春節(jié)之后，二線城新市場呈升溫趨勢。2月，0大中市二城品房成面同幅274%果慮節(jié)響用節(jié)可時段后一30大城中城市品成面迅回達57節(jié)后36同比幅持在53房下速快于2022四季，企度化度創(chuàng)三月高。圖1：2022年1月-2023年2月30城二線城市商房成交面積及同比150.0100.05000000

4%成交面積（萬平）同比（右軸）3成交面積（萬平）同比（右軸）2%1%0%-0%-0%-0%-0%-0%22-0222-022-122-222-122-222-122-222-122-222-322-422-522-622-722-822-9樣本二線城市包括：杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門、大連、南寧。2023年開年二手房場續(xù)強勁本市二房場從022年季度541%的同恢到度26的比023年年場延強手房1交量比達72。節(jié)一周南、州青等多的手成量比都超了102本城成量比幅119%截至2月，州2月27日手宅成交5套，創(chuàng)近6個單高；蘇州1月13日住宅成交62套創(chuàng)6個來單新南京1月13日二住案55創(chuàng)2023年來高都2月24日手單成交127套于周均交套數(shù)55。圖2：2022年1月-2023年2月30城二線樣本城二手房銷售套數(shù)及比300300200200100100500

20%二手房銷售套數(shù)（套）同比10二手房銷售套數(shù)（套）同比10%5%0%-0%22-122-222-22-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-122-222-122-2Wind，樣本二線城市包括：杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門、大連、南寧。表1：部分二線城市春后一周二手房成交數(shù)比城市春節(jié)后一周二手房成交套數(shù)同比東莞347.%杭州171.%南寧155.%無錫112.%成都102.%南京102.%青島53.1%蘇州39.4%廈門35.7%Wind，價格止跌企穩(wěn)家計局格數(shù)1二城市建品宅售格環(huán)比上降03轉(zhuǎn)上漲0自202年8月以首止跌從住宅銷均2月均價8325元平同34%分區(qū)看大分地區(qū)格漲長角珠三區(qū)1月價和同均漲環(huán)海中西部地價環(huán)有下，但比漲。圖3：70個大中城市中線城市住宅價格指當(dāng)同比（）70個大中城市二手住宅價格指數(shù):二線城市:當(dāng)月同比70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)二線城市:當(dāng)月同比2.01.01.0500000-.0021-121-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-722-122-722-122-722-122-722-1Wind，圖4：70個大中城市中線城市住宅價格指環(huán)（）250200150100050000-.50-.0021-21-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-722-122-722-122-722-122-722-1

70個大中城市二手住宅價格指數(shù):二線城市:環(huán)比70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)二線城市:環(huán)比Wind，圖5：2022年1月-2023年2月二線城市商品住銷售均價及同銷售均價（/平方米）同比（右軸）2銷售均價（/平方米）同比（右軸）

2%2000 1%1000 1%1000 5%50.0 0%22-122-222-22-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-122-222-122-2資料來源：中指院，圖6：2022年1月-2023年2月各地區(qū)二線城市品住宅銷售均價（元/長三角 環(huán)渤海 中西部 珠三角000500000500000,000-10-200-10-20-30-40-50-60-70-80-90-00-10-20-10-2資料來源：中指院，以南京為例，樓市現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢。手房場速溫，1交量為143去年期平2成量同更到9192月成交價比滑24，環(huán)下降125，達353.4元平主是由交易結(jié)變南節(jié)庫存度顯是江江板的剛改需得充釋，低了品宅均。圖7：2022年1月-2023年2月南京二手房銷售數(shù)及同比9008007006005004003002001000

10%二手房銷售套數(shù)(套)二手房銷售套數(shù)(套)同比6%4%2%0%-0%-0%-0%22-0222-022-122-222-122-222-122-22-122-222-322-422-522-622-722-822-9圖8：2022年1月-2023年2月南京商品住宅銷均價銷售均價（/平）4,004,003,003,002,002,001,001,0050022-122-2222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-122-222-122-2資料來源：中指院，2、為什么節(jié)后出現(xiàn)小陽春？小陽春是否可持續(xù)？春節(jié)后之所以迅速現(xiàn)陽春主要是疫情積壓求釋放疊加一些擾動素具體一是積壓需集中釋放去下年著利降等求利政策釋大購需以積但于情波求未去末充分釋，數(shù)市疫高峰中在202年2，加隨到的節(jié)節(jié)后的交蓄需好了多客是12前集儲這波客集轉(zhuǎn)為交二是學(xué)區(qū)房因素5后這因會退多春節(jié)后的交上今很多線在5月落戶成多劃分有密切關(guān)，多戶前市，動交上。圖9：2008年12月-2022年12月個人住房貸款利率金融機構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率:個人住房貸款（）.0.0.0.0.0.0.0.0.00-0-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-2Wind，但是小陽基礎(chǔ)并不固一方情壓求集釋面釋放會回到對穩(wěn)階且波沖需釋以剛房主后月份預(yù)計改為成期會另一方面統(tǒng)持性蘇角般二手房先動隨傳到新此的手新房度導(dǎo)暢不以往周以的手熱新房的導(dǎo)所能夠是期動、二是格動三換鏈條動二房場更強不像房限供給節(jié)影以場動一從市化二市場始價和期現(xiàn)在二手房市場交易的先行指標(biāo)——景氣指數(shù)（業(yè)主漲價/業(yè)主調(diào)價）上，二手房業(yè)主會據(jù)房增進調(diào)價集調(diào)會成致性期回信便向新房市場傳；常見置鏈條是賣老破小新改善。預(yù)起來，格來置換條動來回信號會二傳新但本復(fù)這個導(dǎo)條件欠。圖10：“二手房-新房傳導(dǎo)鏈條資料來源：今年需求向核心城全回歸。201下年，為鼓房拿，方政府大心區(qū)地應(yīng)力此應(yīng)核區(qū)新供增戶體開始向市心移。如，023年島轄一批住用共計14總占積467萬方其嶗區(qū)2宗區(qū)3宗滄區(qū)3宗陽區(qū)2、海新區(qū)4。203蘇首供中在大城；州一批集供大分地中在城。表2：2023年以來部分線城市供地區(qū)域分布城市供地區(qū)域和數(shù)量青島嶗山區(qū)2宗、市北區(qū)3宗、李滄區(qū)3宗、城陽區(qū)2宗、西海岸新區(qū)4宗蘇州工業(yè)園區(qū)3宗、吳中區(qū)3宗高新區(qū)4宗、吳江區(qū)1宗杭州上城區(qū)1宗濱江區(qū)1宗山區(qū)2宗余杭區(qū)4宗臨區(qū)2宗、錢塘區(qū)1宗、富陽區(qū)1、臨安區(qū)1宗南京秦淮區(qū)1宗、建鄴區(qū)3宗、雨花臺區(qū)2宗、江寧區(qū)3宗、江北新區(qū)1宗、溧水區(qū)3宗西安浐灞生態(tài)區(qū)2宗、航天區(qū)1、長安區(qū)1宗、高陵2宗澎湃新聞，和訊網(wǎng)，財經(jīng)網(wǎng)，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，中證網(wǎng)，3、政策方面，去年開始二線城市調(diào)控陸續(xù)放松，求逐步釋放去年3月以來，鄭州首的二線城市陸續(xù)行策放松。行政層面，出臺策合政策限對品宅提限標(biāo)據(jù)不完全統(tǒng)計至223年2月20日州州安近20個線市在限購區(qū)、限數(shù)量面進行調(diào)整金融層面，前已出臺政策括：下調(diào)貸分降低付整房認(rèn)標(biāo)利方如武漢、廈門和沈陽等一些二線城市首套房貸利率都已突破底線。首付比例方面，2022年8月12日南調(diào)整業(yè)個住貸執(zhí)行策有套房貸款結(jié)的買通房付低0。套認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)面武等個線城市前看量款稅收層面前臺策主包段換個稅返還契補。陽南京杭等市已臺購稅方的惠。表3：2022年3月以來線城市政策放松政策類別具體措施政策放松城市行政層面優(yōu)化限購區(qū)域調(diào)整購數(shù)量放低購房門和取消限購政策。優(yōu)化限購區(qū)域：濟南、青島、成都、西安等調(diào)整限購數(shù)量：鄭州、蘭州、無錫、蘇州等放低購房門檻：南京、沈陽、杭州、武漢等取消限購政策：哈爾濱、武漢經(jīng)開區(qū)等。金融層面下調(diào)房貸利率部分市降低首付比例和整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。下調(diào)房貸利率：鄭州、徐州、常州、無錫等降低首付比例：成都、石家莊、太原等；調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：濟南、煙臺、貴陽、溫州等。稅收層面階段性換房個稅返還和契稅補貼。階段性換房個稅返還：成都、常州、鄭州等；契稅補貼：南寧、常州、南京、南昌等。中房網(wǎng)，澎湃新聞，財聯(lián)社，中國網(wǎng)地產(chǎn)，在諸多利好政策刺下二線城市二手房市呈較穩(wěn)趨勢。022年個度無錫手成套分為728套1018套1393套和1046套環(huán)分別為98482303%和340二房交量年長為南京5月0取二限購后二房成套數(shù)了顯加68月份二手成套分為770套7653套和7064套環(huán)比別為27167%和770。表4：2022年部分二線市首套房貸利率執(zhí)情況城市12.30后調(diào)整新利率低于底限p數(shù)南 寧LP-60bp-40bp石家莊LP-50bp-30bp太 原LP-50bp-30bp長 春LP-50bp-30bp福 州LP-50bp-30bp鄭 州LP-50bp-30bp無 錫LP-50bp-30bp溫 州LP-50bp-30bp廈 門LP-45bp-25bp天 津LP-40bp-20bp沈 陽LP-40bp-20bp大 連LP-40bp-20bp武 漢LP-40bp-20bp經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，4、需求端，未來二線城市存在進一步政策調(diào)整空間首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍調(diào)空間根我經(jīng)研前8熱二市的首房定準(zhǔn)三情第一種情況只看量貸款房結(jié)即為首套，如武漢、南京、長春等；第二種情況看貸款記錄和貸款余額，即認(rèn)房貸，如杭州、廈門、重慶等；第三種情況分限購區(qū)和非限購區(qū)，如蘇州限像杭州，認(rèn)房又認(rèn)存量貸款；非限購區(qū)像武漢，只看存量貸款。杭州等認(rèn)房又認(rèn)貸的二線城市未來政策有進一步放松的空間，可以更好滿足一些改善住房需求。表5：熱點二線城市首房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分類城市認(rèn)貸不認(rèn)房武漢、南京、長春、鄭州、合肥、沈陽、無錫、寧波認(rèn)房認(rèn)貸杭州、廈門、重慶、天津、成都、福州、長沙分限購區(qū)和非限購區(qū)蘇州、青島、濟南經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，限購政策設(shè)置規(guī)則影響購房，以成都為例，“圈層限購”規(guī)則復(fù)雜。根據(jù)我經(jīng)紀(jì)人調(diào)研從限購區(qū)來看只具高南內(nèi)購資就以都市任意域購住。備二層房格可二層12區(qū)三層1區(qū)內(nèi)購住具三購房可三層11內(nèi)買房從購資格來看對購買數(shù)要要擬購所限區(qū)戶或在擬房在購域續(xù)繳保12個以認(rèn)買前后個社繳納地。但三圈層購商品住房二手住的購房人應(yīng)有本市籍或非本市籍但本市（就業(yè)明從購買套數(shù)來看單身成都能一套房三層限數(shù)以庭單最購買2房三層村自建、基不孩及上庭可現(xiàn)限購數(shù)礎(chǔ)新買1套住房離時不滿2任一購都查一個庭房套了就無法房老投子落戶以房但會占子的子無購房資格同老人不買房；自有住用于保性賃住房出給新市、年人等體，5年不交易可次新買1住。成買套住宅必須成戶三圈不限數(shù)預(yù)計來購房資格的可買區(qū)域穩(wěn)定逐步優(yōu)化，剛性房求將進一步得到滿。表6：成都購房資格資格所在區(qū)域可購房區(qū)域高新南區(qū)高新南區(qū)、限購區(qū)域一、限購區(qū)域二限購區(qū)域一限購區(qū)域一、限購區(qū)域二限購區(qū)域二限購區(qū)域二備注：限購區(qū)域一指天府新區(qū)、高新西區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)；限購區(qū)域二指東部新區(qū)青白江區(qū)、新津區(qū)、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，成都購房通小程序，總體來講，未來的政策空間或包括：利率進一步下調(diào)，降首付、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的城市進一步擴圍，進一步優(yōu)化區(qū)域限購規(guī)則。當(dāng)前，多數(shù)二線城市房貸利率點比武春鄭等二線市破率我們預(yù)計余市率有調(diào)空。5、供給端，二線城市是保交樓重點區(qū)域，且供地減少，亟需盤活存量上一輪擴張周期中，二線城市是民營房企重點布局區(qū)域。對應(yīng)到目前，二線城市是保交樓重點區(qū)據(jù)RC調(diào)數(shù)至22年2典城點監(jiān)測的90項中處于工態(tài)項有16個，歇小圍的項目有16，者占比近50。面工項目有62個占比。32典城停項及尚交總筑積32平未付套數(shù)4796停目所城能來線城占近8成停項目涉及數(shù)3291總建積332萬。圖11：截至2022年12月末32城重點監(jiān)測的290項目間歇式、范圍復(fù)工6部分復(fù)工30

繼續(xù)停工43全面復(fù)工21CIC調(diào)研，地產(chǎn)研究公眾，表732個重點城市中線城市2022年末已停工期交付問題項目情況（單位：萬平方米套）城市問題項目個數(shù)尚未交付套數(shù)尚未交付面積武漢3669266727西安3545448626鄭州3540601453昆明1930070316長沙2026354295南寧1423508254成都1819796227福州10437164天津1336121濟南4925916重慶5893316無錫551265寧波7299041南京3268532青島6242030合肥2132318長春286914蘇州268210杭州118427CIC調(diào)研，地產(chǎn)研究公眾號，2022年集中供地量整體減少，積極盤活存量形成有效供應(yīng)仍是未來的重點。2022年全年二線城市共推出178宗土地，占021年全年推出土地宗數(shù)的618%022年年土地181占021全年交地數(shù)的71。相于221年222二線市土供宗有較幅的少02年二線市宅地成規(guī)劃筑積2