北京某房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

目錄HYPERLINK\l"_Toc149623475"第一部分、****別墅區(qū)整體市場(chǎng)環(huán)境3HYPERLINK\l"_Toc149623476"一、****別墅區(qū)市場(chǎng)情況3HYPERLINK\l"_Toc149623477"1、****別墅區(qū)介紹3HYPERLINK\l"_Toc149623478"2、****別墅區(qū)發(fā)展情況4HYPERLINK\l"_Toc149623479"二、相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)區(qū)域的影響4HYPERLINK\l"_Toc149623480"1、北京東部新城的規(guī)劃影響4HYPERLINK\l"_Toc149623481"2、****地區(qū)的規(guī)劃影響5HYPERLINK\l"_Toc149623482"3、****空港工業(yè)區(qū)的發(fā)展影響5HYPERLINK\l"_Toc149623483"4、首都機(jī)場(chǎng)的發(fā)展影響5HYPERLINK\l"_Toc149623484"三?相關(guān)房地產(chǎn)政策對(duì)區(qū)域的影響6HYPERLINK\l"_Toc149623485"第二部分、區(qū)域公寓市場(chǎng)供需分析7HYPERLINK\l"_Toc149623486"一?、調(diào)研區(qū)域界定7HYPERLINK\l"_Toc149623487"二?、相關(guān)區(qū)域公寓市場(chǎng)供應(yīng)分析7HYPERLINK\l"_Toc149623488"1?、調(diào)查范圍確定及區(qū)域劃分7HYPERLINK\l"_Toc149623489"2?周邊地區(qū)8HYPERLINK\l"_Toc149623490"3?同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目8HYPERLINK\l"_Toc149623491"4?周邊潛在土地供應(yīng)12HYPERLINK\l"_Toc149623492"三?區(qū)域公寓市場(chǎng)供應(yīng)分析小結(jié)12HYPERLINK\l"_Toc149623493"扎四、區(qū)域市場(chǎng)績(jī)終端消費(fèi)需求許探索（詳見(jiàn)后塑面附件苦1女）老12HYPERLINK\l"_Toc149623494"歉第三部分、項(xiàng)喬目自身情況分秘析徒13HYPERLINK\l"_Toc149623495"蜻一、微觀地塊縫條件分析迷13HYPERLINK\l"_Toc149623496"己1拋、項(xiàng)目地塊規(guī)駝劃條件分析娛13HYPERLINK\l"_Toc149623497"屬2雁、項(xiàng)目地塊周幼邊交通分析賤14HYPERLINK\l"_Toc149623498"圣3門(mén)、項(xiàng)目地塊周善邊自然和人文爹環(huán)境分析海15HYPERLINK\l"_Toc149623499"蘋(píng)二、項(xiàng)目從SWOT頌分析絡(luò)18HYPERLINK\l"_Toc149623500"1．優(yōu)勢(shì)18HYPERLINK\l"_Toc149623501"2．劣勢(shì)19HYPERLINK\l"_Toc149623502"3．機(jī)會(huì)19HYPERLINK\l"_Toc149623503"4．威脅20HYPERLINK\l"_Toc149623504"飲三、項(xiàng)目其他越條件的影響放20HYPERLINK\l"_Toc149623505"踩1源、公寓部分宿20HYPERLINK\l"_Toc149623506"莖2宜、底商部分崇21HYPERLINK\l"_Toc149623507"濕3肅、開(kāi)發(fā)商條件遮影響潛22HYPERLINK\l"_Toc149623508"糞四、項(xiàng)目市場(chǎng)久空間分析京23HYPERLINK\l"_Toc149623509"慌1娃、商業(yè)物業(yè)草23HYPERLINK\l"_Toc149623510"卡2昂、公寓物業(yè)件23HYPERLINK\l"_Toc149623511"床第四部分項(xiàng)目屈市場(chǎng)定位悼24HYPERLINK\l"_Toc149623512"功一、項(xiàng)目整體睜定位販24HYPERLINK\l"_Toc149623513"砍二．主賣點(diǎn)整羞合慶24HYPERLINK\l"_Toc149623514"渾三猴.栽客戶群定位耀26HYPERLINK\l"_Toc149623515"企四、公寓價(jià)格留定位續(xù)28HYPERLINK\l"_Toc149623516"胖五．規(guī)劃設(shè)計(jì)虹建議聯(lián)28HYPERLINK\l"_Toc149623517"攤第五部分項(xiàng)目回開(kāi)發(fā)策略初步則建議鴨31HYPERLINK\l"_Toc149623518"村一、項(xiàng)目總體循開(kāi)發(fā)模式建議屆31HYPERLINK\l"_Toc149623519"扇二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)程序建議儲(chǔ)32HYPERLINK\l"_Toc149623520"舅三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)輩風(fēng)險(xiǎn)分析千32HYPERLINK\l"_Toc149623521"衛(wèi)1抵、政策風(fēng)險(xiǎn)蹄33HYPERLINK\l"_Toc149623522"活2映、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)填33HYPERLINK\l"_Toc149623523"還3旅、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帳34HYPERLINK\l"_Toc149623524"熔4律、經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)勒34HYPERLINK\l"_Toc149623525"藍(lán)四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避千策略建議鼓34HYPERLINK\l"_Toc149623526"冶1收、準(zhǔn)確定位吹34HYPERLINK\l"_Toc149623527"涉2咐、快速開(kāi)發(fā)葡35HYPERLINK\l"_Toc149623528"撈3曬、管理公司提舞前介入婚35HYPERLINK\l"_Toc149623529"糕附件警1吩：空港項(xiàng)目區(qū)嘗域市場(chǎng)終端消扁費(fèi)需求探測(cè)搞36HYPERLINK\l"_Toc149623530"堆公寓需求調(diào)查馳分析枯36呈第一部分、梅***辜*渠別墅扯區(qū)整體市場(chǎng)環(huán)攝境兼一、厚***呢*礙別墅報(bào)區(qū)市場(chǎng)情況螺1栽、僑***等*趕別墅弊區(qū)介紹監(jiān)北京巾***掉*句別墅麻區(qū)主要是指，汪京城東北郊，烘****醉與機(jī)場(chǎng)高速路研相交圍合而成郊的別墅發(fā)展區(qū)廚塊，是北京最頁(yè)早的高檔別墅渾群落速。衫據(jù)了解盆，閱它興起于上世乒紀(jì)創(chuàng)9館0月年代初的一次患政府招商行為圍，所以它的土變地規(guī)劃以及隨植之具備的諸多燥先天優(yōu)勢(shì)，是倡北京其它別墅灶區(qū)域所不可比話擬的。經(jīng)盲過(guò)壩1楊5組年發(fā)展，已成蘇為名副其實(shí)的采高端居住區(qū)。判***狠*蠅別墅妄區(qū)從地理布局羨上說(shuō)，最早從親****盤(pán)開(kāi)始，后來(lái)逐踩漸延伸到了老脾的機(jī)場(chǎng)遼路還圈附近，隨著五培、六環(huán)路的通私車和機(jī)場(chǎng)高速莖路南段的修建脊，輕***漆*儲(chǔ)別墅揮區(qū)從訴****夢(mèng)進(jìn)一步擴(kuò)大到晶了振****予、北皋地區(qū)。館隨著京承高速浪的通車以及機(jī)刻場(chǎng)高速北線的宅擴(kuò)建，再一次黨擴(kuò)大了謊***圣*盼別墅拴區(qū)的范圍，主帳要是沿東****段向西北（上游拉）、東南（下傅游）兩個(gè)方向座延伸，上游至甚立湯路區(qū)域，期下游達(dá)到朝陽(yáng)卻一帶。奧***干*蟻別墅澆區(qū)作為京城最帽宜居的區(qū)域，封不僅有低密度倦和北京難得的圖水域環(huán)境，業(yè)同催柱時(shí)社會(huì)氛圍相旺對(duì)純凈，已經(jīng)蛇形成了和諧的冶交通、人群和武教育等居住環(huán)萄境。莫特別是政府斥屑資老1蝕5桐億元對(duì)賀****瞞進(jìn)行治理，奧駝運(yùn)會(huì)水上項(xiàng)目踩基地將在屠****哪邊建設(shè)，投范資業(yè)4懇0封余億元的北京集國(guó)際展覽中心初選址在域****液等，都給這個(gè)濤老字號(hào)的京城忘別零盟墅扣“瘡集散輝地獸”厚注入了新的活熊力。眾所周知運(yùn)，首都機(jī)場(chǎng)是報(bào)我國(guó)最大的國(guó)恭際空港。根據(jù)巧政府規(guī)劃沫，姨200辣7溝年底機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建插工程竣工后，刊首都機(jī)場(chǎng)年旅勢(shì)客吞吐量將達(dá)橫到堂6000假虹萬(wàn)人次?？涨袄闻畈膰?guó)際客駁流、物流交換喝必將擴(kuò)大仙***拐*交別墅按區(qū)在國(guó)內(nèi)外人劉士中的知名度加，在給此地的嚴(yán)房地產(chǎn)租售市洲場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大動(dòng)百力的同時(shí)也將圓促泥進(jìn)悶“兼國(guó)際化社罩區(qū)慎”匠的成熟發(fā)展繡。李聯(lián)“競(jìng)臨空經(jīng)濟(jì)蛾帶續(xù)”隱被列入北京市耀十一五規(guī)劃中添的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)幕域，便足以說(shuō)墓明這一區(qū)域的罪優(yōu)勢(shì)所在。勉現(xiàn)在針***覽*用別墅康區(qū)的特點(diǎn)主要坡體現(xiàn)在交通便愁捷、生態(tài)環(huán)境段好、有濃厚的嘗國(guó)際氛圍星，受耽而且從北京市層規(guī)劃和未來(lái)區(qū)詢域的價(jià)值這兩鼓個(gè)方面來(lái)說(shuō)，罷以傘***紫*川別墅到區(qū)為核心的北鵲京辰勵(lì)東北部區(qū)域必瞞將是未來(lái)京城洽的優(yōu)勢(shì)區(qū)域、仿理所當(dāng)然的高壓檔居住地。羽2灌、丈***戒*州別墅獅區(qū)發(fā)展情況脫***壇*鋼別墅豈區(qū)的發(fā)展主要沉分為三個(gè)階段拍1992-1晉99莫7尺年第一個(gè)階段涉第一階段是以升個(gè)婦外銷時(shí)代磨，浴1992-1門(mén)99半7則年金融風(fēng)暴之奉前，典型的特室征是以境外購(gòu)去買為主；參1997-2鏈00梳2沖是第二階段漲仍舊是投資客垂的天下，只不等過(guò)賣家來(lái)自國(guó)鄰內(nèi)，他們是中珠國(guó)先富起來(lái)的炒一批人，有些雜人在股市上或廈商業(yè)上賺到了喝錢，就把別墅偽作為長(zhǎng)線投資轉(zhuǎn)。由于這兩個(gè)猜階段都是投資藏市場(chǎng)，所以關(guān)炭注度不是很高挎；耕200蔑2觸年以后誠(chéng)是第三階段裕別墅進(jìn)入自住漁時(shí)代，項(xiàng)目更恰多了，產(chǎn)品線悼更長(zhǎng)了。盡管貞新政給京城別禍?zhǔn)袌?chǎng)帶來(lái)了含一定影響，但乓******極*攝*石別墅助區(qū)卻仍保持供援需兩旺的局面丑。歷壟經(jīng)殊1木5頃年的發(fā)展，這顏里已形成相對(duì)乞穩(wěn)定的消費(fèi)群形及較成熟的別攤墅租賃市場(chǎng)。段***回*拔別墅植區(qū)達(dá)到了一個(gè)設(shè)供銷兩旺體的局面。射二、相關(guān)市場(chǎng)語(yǔ)環(huán)境對(duì)區(qū)域的乘影響在1低、北京東部新緒城的規(guī)劃影響藝2005里康年關(guān)1雷月?lián)?7茄日，國(guó)務(wù)院正檔式批復(fù)了《北鼻京城市總體規(guī)鮮劃》，確立父了孫“拘兩劍軸蝕-級(jí)兩寨帶隸-頭多中板心咳”膏的空間發(fā)展格圾局。北京城市狡發(fā)展目標(biāo)是國(guó)秧家首都、世界勵(lì)城市、文化名虹城和宜居城市撥，忠到貴2020哈坊年，北京市總黨人口控制飛在踐1800盈臉萬(wàn)人左右，形荷成中心售城床-西-之新失城釋-盞-例鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)抹結(jié)構(gòu)。新城是辣在原衛(wèi)星城的貴基礎(chǔ)上承擔(dān)疏戲解中心城人口添的功能，聚集倘新產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)連區(qū)域發(fā)展的規(guī)北?；鞘械貐^(qū)加，具有相對(duì)獨(dú)禽立性。本次規(guī)蜓劃威了替1哥1廁個(gè)新城，其中面重點(diǎn)發(fā)展監(jiān)的之3慘個(gè)新城是位于積東部發(fā)展帶的捕****唐、通州和亦莊持，翼這泄3排個(gè)新城將共同什構(gòu)筑中心城的廁反磁力系統(tǒng)。性按照北京城市柴總體規(guī)劃，謊****賺是顛“迫東部發(fā)展帶的猴重要節(jié)點(diǎn)，北舒京重點(diǎn)發(fā)展的敞新城之踩一選”杏，主要承擔(dān)引滑導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制舟造業(yè)以及空港悔物流會(huì)展、國(guó)兩際交往、體育祝休閑等功能。究東部新城的規(guī)幣劃使閥***資*譯別墅名區(qū)不在是一個(gè)噴孤島的存在，澆完善了傳***爽*戶別墅績(jī)區(qū)的配旦套設(shè)施，提升枯了區(qū)域價(jià)值，嗎進(jìn)一步奠定了裙***徹*灰別墅飛區(qū)在北京市高蟻檔住宅區(qū)中的用主導(dǎo)地位。費(fèi)2娃、沖****單地區(qū)的規(guī)劃影檢響恥****壘區(qū)總體規(guī)劃，帽后沙峪新城將暈發(fā)展成纏為音3怖0患萬(wàn)人口的國(guó)際討空港城。總體洽規(guī)小劃撫6.社6稻平方公里，首常期開(kāi)呆發(fā)森3糟平方公里。鎮(zhèn)各域總面理積班42.簡(jiǎn)6喝平方公里，地施勢(shì)平坦，氣候相溫和，四季分領(lǐng)明，得天獨(dú)厚辜的地理位置和擁便利的交通網(wǎng)湯絡(luò)，形成了該摩地區(qū)獨(dú)有的區(qū)茶位優(yōu)勢(shì)條件。時(shí)在市政府的大驗(yàn)力支持下，后傷沙峪地區(qū)已成毅為北京市郊的丸一個(gè)投資熱點(diǎn)禾，漂200光0吩年經(jīng)市政府奧第冷6蘋(píng)7唯次會(huì)議批準(zhǔn)，僅****丟后沙峪又成為正北京市的小城籠鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)。桐在政府的關(guān)注褲與支持下，目卡前鎮(zhèn)域內(nèi)固定育資產(chǎn)投資完成癢總額已達(dá)媽到技61.冠4起億元，一個(gè)以騰國(guó)際航空港為恢依托，以產(chǎn)業(yè)勻化為基礎(chǔ)，帶搜動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)、桿凌空產(chǎn)業(yè)和高糠科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)毒展，具有國(guó)際里空港特色的新欠城已具規(guī)模。販目前，已有多巖家世娘界汪50另0墓強(qiáng)企業(yè)如：菲服利浦、皇冠制疊品、松下電器錯(cuò)、索尼葬、始JV季C怖、空中客車等瓣在此投資辦廠惹。票****刺地區(qū)的規(guī)劃使歉得區(qū)域內(nèi)的交伶通網(wǎng)絡(luò)得到進(jìn)潤(rùn)一步完善，高民科技產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐鞋增加了區(qū)域內(nèi)怎的購(gòu)買力，形差成區(qū)域內(nèi)供需丹兩旺的局面。邁3笨、拼****墻空港工業(yè)區(qū)的帝發(fā)展影響裕北京差****預(yù)空港工業(yè)區(qū)，齒是冰199別4牙年我1戶月經(jīng)北京市人汗民政府批準(zhǔn)成捎立的市級(jí)工業(yè)吵區(qū)，是一個(gè)以墨國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)擠、國(guó)際慣例管窯理的經(jīng)濟(jì)區(qū)域墊?？傮w規(guī)劃面刪積瓣7.家8般平方公里。首罰期開(kāi)饒發(fā)影3.云5趙平方公里。目翅前已吸引了來(lái)展自什2掀0遷多個(gè)國(guó)家和地彎區(qū)的一批著名勁跨國(guó)公司和高吳科技企業(yè)投資您，初步形成了塘以生物技術(shù)和傍新醫(yī)藥、電子但信息、光機(jī)電嘉一體化、現(xiàn)代蝦物流、新材料蓄等五大行業(yè)為酷支柱的產(chǎn)業(yè)格豆局，成為皆了礙“口世界工綱廠屢”遷的聚集地竹。東咳****如空港工業(yè)區(qū)的窮發(fā)展為慘***暴*摧別墅繳區(qū)帶來(lái)了穩(wěn)定零的客源，極大亂地增強(qiáng)了區(qū)域峽內(nèi)租賃市場(chǎng)的發(fā)潛力，使飽***藏*如別墅邪區(qū)進(jìn)入發(fā)展史課中的第二階段帽。擊4筋、首都機(jī)場(chǎng)的病發(fā)展影響理根據(jù)北京首都枝國(guó)際機(jī)場(chǎng)中長(zhǎng)扔期總體規(guī)劃方忘案中，首都國(guó)螞際機(jī)場(chǎng)將往東高擴(kuò)葛建謝3打倍穴。膝201毀5鑒年炊--202陶0片年，鎮(zhèn)域內(nèi)首駛都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的柱年旅客吞吐量想將達(dá)犁到夢(mèng)6000-7文00著0律萬(wàn)人次，年蘭起降飛飯機(jī)栗50-6所0匙萬(wàn)架次，高峰篇每小疾時(shí)勾120-14沈0晶次。屆時(shí)在維音持現(xiàn)有跑道不墨動(dòng)的情況下，推往東再擴(kuò)弱建細(xì)3斬條跑道，從而們使機(jī)場(chǎng)擁有東怖、西兩組獨(dú)立誕起降平行跑道個(gè)，北出口設(shè)在始南法信鎮(zhèn)，首冬都機(jī)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)取規(guī)模將有很大竟的變化，對(duì)后顫沙峪的發(fā)展起維到突破性的作泥用。步機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃極嘴大地吸引了外骨籍、外省市地質(zhì)區(qū)高端人群來(lái)偷京購(gòu)房的欲望制，并使區(qū)域內(nèi)龜配套設(shè)施更加舞完善，尤其在躁道路交通方面為尤為突出。使因區(qū)域能夠持續(xù)透供需兩旺的局孔面，甚至走向某更高一個(gè)發(fā)展姑層面，對(duì)區(qū)域綿未來(lái)的發(fā)展有軟著深遠(yuǎn)的影響職。禾三炊?穩(wěn)幼相關(guān)房地產(chǎn)政弟策對(duì)區(qū)域的影部響及從奸200險(xiǎn)6意年娛5撐月綠3給0勿日起陜，中國(guó)一律停仇止別墅類房地逃產(chǎn)項(xiàng)目供地和嗎辦理相關(guān)用地閘手續(xù)，并對(duì)別擴(kuò)墅進(jìn)行全面清襲理。國(guó)土資源灣部昨日下仁發(fā)遙“堡關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一亂步從嚴(yán)土地管巴理的緊急通懶知戴”牙(包以下簡(jiǎn)販稱上“側(cè)通爐知珍”循)喇瞞。通知要求進(jìn)喚一步發(fā)揮土地蒙供應(yīng)的調(diào)控作塑用，保證調(diào)控測(cè)措施的落實(shí)。花對(duì)別墅用地的宴限制使得區(qū)域每?jī)?nèi)別墅的供應(yīng)熊量逐漸減少，肢需求日漸增加么，在區(qū)域內(nèi)用甜地的限制以后翻新型的產(chǎn)品將碌逐漸露出水面卸，高檔公寓等沖形式的產(chǎn)品將體搶奪區(qū)域內(nèi)的迅大部分市場(chǎng)。餃第二部分、區(qū)議域公寓市場(chǎng)供樓需分析竟一陽(yáng)?聾、調(diào)研區(qū)域界倉(cāng)定縣本次調(diào)研區(qū)域篩根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際果情況暫定為久***敬*快別墅鏈區(qū)、首都機(jī)場(chǎng)買及周邊區(qū)域。椒二組?列、相關(guān)區(qū)域公限寓市場(chǎng)供應(yīng)分誕析除1銀壘?以、調(diào)查范圍確乏定及區(qū)域劃分額※兔智本次調(diào)研區(qū)域砌根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際昆情況暫定為異***途*織別墅浮區(qū)、首都機(jī)場(chǎng)戚及周邊區(qū)域。臘由于此區(qū)域各搭板塊的區(qū)域功惠能不同。此區(qū)艷域大體分為三綠板塊：后沙峪肥板塊、空港板潑塊以及啄****遵板塊。覽2次怨?蝦盲周邊地區(qū)傅此次調(diào)研區(qū)域拉周邊地區(qū)主要怎以減****貸沿岸、喉****眉地區(qū)東北部居賭住區(qū)域?yàn)橹?。次此區(qū)域內(nèi)在售嗓項(xiàng)目多為高檔蠻住宅項(xiàng)目，對(duì)鎖于本案來(lái)講又黎一定的借鑒作顧用。濁3圍鷹?腳化同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目譜3.1喘繁【北京翅****孕王府】基本信息翅物業(yè)類懇別來(lái):抽軋別墅、公寓布裝修狀況：武精裝修黑建筑類別：最塔翠樓前,南獨(dú)棟別墅耐物業(yè)地址：機(jī)****腦區(qū)汁煎****旅首都機(jī)場(chǎng)路像****稻畔嬸（五環(huán)以外）開(kāi)發(fā)商：翻付款方式：軌一次性付款、感銀行按揭綁價(jià)格慘：酬優(yōu)240鉗0鑼美未元澡/杏平方米法（助別墅均價(jià)軟）井140受0艘美狀元刷/鋼平方米篇（在公寓均價(jià)蜜）詳細(xì)信息暢開(kāi)盤(pán)時(shí)間：貼200投3遙年典3少月遵1否日充占地面積：壇16900貴0弱平方米遍建筑面積：璃127400妻.0者0足平方米其入住時(shí)間：戒200糧3羞年忙10予月磚1冒日濱綠湯啦化劣師率綠:匙40%質(zhì)總覺(jué)肥戶鐘吩數(shù)：店別強(qiáng)墅白13照2侍套，公系寓尼26顛4敢套相物業(yè)管理費(fèi)江:友1裝美厲元轎/渴平方拆米鬼/賠月桂耽笑（稅別墅夢(mèng)）倚1.1采美糊元恢/術(shù)平方壇米飯/陜?cè)戮V懷毅（扯公寓奔）貧車圾珠前位醉:川別墅每戶獨(dú)立醋車庫(kù)，公寓停諒車膽位休1演：祥1項(xiàng)目自身配套親交通狀況：水地處北京東北勻市郊貴胄名流服聚居之高尚別殿墅區(qū)域，臨近粥機(jī)場(chǎng)路神****買大道出口。亮一路迅弛后由成高速路專設(shè)出紹口轉(zhuǎn)道育.燭自身配焦套敘:亦享有舊****乒王府俱樂(lè)部連素****玻花園現(xiàn)有煎200浪0簽平方米建的俱樂(lè)部。游筍泳池、網(wǎng)球室什、壁球室、桌扁球室、兵乓球晌室、健身廳、話兒童游戲廳、醉桑拿浴室、便蘇利超市等處.癥周邊配粱套債:蘆虹天福號(hào)、知味扣佳等餐飲、工鐮商銀雷行梢,死鐮農(nóng)業(yè)合作社等嘉銀殿行謝.環(huán)境配套脫項(xiàng)目所處位置超屬于脅京順路疾****甲畔時(shí)***敬*將別墅膝區(qū)、規(guī)劃中的胞******美**避生態(tài)走廊高尚些住宅區(qū)中心地唇帶，擁有濃郁露的國(guó)際化生活封氛圍泡。蛛****攀區(qū)長(zhǎng)—浪—騾北京第一代傳復(fù)統(tǒng)別墅區(qū)，至月今已成熟整十絹年。以擁有北嫌京東北地區(qū)天棄然的豐富林木黎、大面積水哉拐和高質(zhì)量的空訪氣而成為北京繼目前乃至全國(guó)股規(guī)模最大、擁李有最多別墅的稠區(qū)域。址****夜—譜—枝因其自然的生掃態(tài)環(huán)境和上佳游的空氣質(zhì)量而先名，是北京目栗前最為成熟的帥高尚生活區(qū)域偷之一乒。勞其主要配套秘有數(shù):【商業(yè)】旺北京鄉(xiāng)村賽馬啊場(chǎng)費(fèi)位于北普京盟.巨****墓.年馬蠅坡評(píng),設(shè)僻由田紀(jì)云同志筍親題匾吼額擦,債是按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)租設(shè)計(jì)興建的國(guó)扇內(nèi)大型現(xiàn)代化辣賽馬場(chǎng)，占地慚面茄積烤2畏6濟(jì)萬(wàn)平方弊米拍,燭設(shè)有兩條橢圓爛形跑累道冷,毛外圍為競(jìng)賽跑暈道，全長(zhǎng)嫩1200窗雖米悄，寬綱2農(nóng)5至米掙；內(nèi)圈為訓(xùn)練揮跑道，全長(zhǎng)窮110腫0淡米算，寬崗1廁5伴米放。場(chǎng)內(nèi)建有可猛容軌納黃3剝?nèi)f名觀眾的防嘩雨看臺(tái)。一層辛設(shè)有能容吵納著150蒙0王人席位的大廳門(mén)，二三層設(shè)有趴中廳和相配套妖的中西墊式純,仁功能齊幼全壩,靠豪華典雅的各餅種包房。各層爸還設(shè)有酒吧和歐鄉(xiāng)村風(fēng)味小吃慘。揭北京鄉(xiāng)村高爾申夫球場(chǎng)痰北京鄉(xiāng)村高爾嗓夫俱樂(lè)部距北店京東直門(mén)霞3儀0挪公里倘，地處京郊劇****架潮白河西岸，昂占地面漸積沿360辨0卻畝芳,娛交通便捷，搭夢(mèng)乘京石高速僅獲需胃5貿(mào)0聾分鐘即可達(dá)到黎球場(chǎng)粘.肚始建魚(yú)于范198天8透年，是目前中輸國(guó)唯一由自己開(kāi)投資、自己設(shè)蓬計(jì)、自己建造酒、自己經(jīng)營(yíng)管世理，具有國(guó)際舉水平的高爾夫城球場(chǎng)。登球道系國(guó)際標(biāo)隨準(zhǔn)肅2旗7齡洞懇,耳全長(zhǎng)拆929吸5凈米魚(yú),飛可舉辦各種大站型高爾夫比賽榨。玉石橋，座樸座綠丘、片片別果林、散布在討綠草茵茵的大觀地上，身臨其燒境，到處散發(fā)繼著迷人的大自杰然鄉(xiāng)土氣息。辮開(kāi)業(yè)以來(lái)，接機(jī)待了大批常駐謝北京使館、商勻社、合資企業(yè)包人士及來(lái)華投狠資、旅游的港羅、澳、臺(tái)華僑多等售近圓20斬0皺萬(wàn)人次破。繞9務(wù)7童年以來(lái)，球場(chǎng)厘在不斷的擴(kuò)建燒建筑，并增設(shè)拜燈光球道及駕扒車打球等功能禁，以及其他配跪套設(shè)施，主要淺有游泳館、保旱齡球、健身房逝、網(wǎng)球場(chǎng)等，耀并配以全封閉陰雙殃層泉4縫2窄球位練習(xí)場(chǎng)，給設(shè)施齊全。會(huì)抄館內(nèi)也已改往宣日面貌，廳內(nèi)淚建造豪華別致蒜、及餐飲、聚串會(huì)、住宿為一郊體。設(shè)有高爾瘡夫用品服務(wù)部延、酒吧、餐飲設(shè)大廳及各國(guó)風(fēng)羊情裝飾的聚餐云包房。新建成賠的韓式燒烤廳貍，可容烈納癥20邊0較人同時(shí)用餐。密會(huì)議廳、客房門(mén)、裝飾新穎、賴典雅、舒適、違服務(wù)周全。【學(xué)?！筐B(yǎng)京西國(guó)際學(xué)校慈、探****汁國(guó)際學(xué)校、瑞招典小學(xué)、德威湯學(xué)校、蒙臺(tái)梭戶利幼兒園、伊找頓學(xué)校等高端桂教育配套林立蔬周遍?！窘煌ā柯门R近顛首都機(jī)場(chǎng)高速換公路昌****擠大道遍,周交通便差利躲,言方便順行盲.【會(huì)所配套】漁北京克****藝王算府愿:團(tuán)****春王府俱樂(lè)部連印****脅花園現(xiàn)有畢200使0隸平方米矛的俱樂(lè)部?？藘?nèi)有遍游泳池、網(wǎng)球麗室、壁球室、搏桌球室、兵乓捏球室、健身廳弄、兒童游戲廳鎮(zhèn)、桑拿浴室、透便利超市等櫻.族3.2蛙【伶2u托·覆香花畦復(fù)】基本信息蠢物業(yè)類級(jí)別惑:疏：耽公承寓糞映建筑類別借：緣6-1我0潮層帶電梯板樓淚裝修狀況被：粥碗毛坯泄物業(yè)地址良：頁(yè)****情區(qū)空港城后沙福峪德國(guó)印象北衡側(cè)根價(jià)格熱：惱均鎖價(jià)丸:610俘0方元紛/兄平方米遵、扛最高巡價(jià)怕:850播0浙元型/尿平方米訴開(kāi)發(fā)商產(chǎn)：朽北京天洋志普昏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有熄限公司伍容積率繭：陸1.49失綠化率帥：貧35%晴樓層狀況紫：富6-1導(dǎo)0至層電梯板樓，掃共屈3拾0讀棟急107搶0尸套詳細(xì)信息鬧開(kāi)盤(pán)時(shí)間：霧200獻(xiàn)5溫年垂7建月妖1堪6沒(méi)日緞開(kāi)盤(pán)報(bào)占地面積：似淘13.等8拔萬(wàn)㎡歷建筑面積：殖奸16.8頁(yè)8才萬(wàn)㎡凈入住時(shí)間：捷200配6戶年周1跌2碗月醉3互0芝日嚷總濁痰戶冷桌數(shù)：吐107梁0舍戶溜物業(yè)管理費(fèi)透:拋2.抓3孩元悲/車月綢車勻耀小位考:陰床1愿：虛1項(xiàng)目配套嗎中小學(xué)：北京誰(shuí)****捎國(guó)際學(xué)校鄉(xiāng)（削IS次B園）、北京京西紙學(xué)校、北京力比邁國(guó)際學(xué)校、胞英國(guó)蒙特梭利漠學(xué)析校、美國(guó)美語(yǔ)牌學(xué)校、對(duì)外經(jīng)袖貿(mào)大學(xué)死綜合商場(chǎng)：華嘗潤(rùn)超市、千禧直超市、萊恩超毀市、日祥廣場(chǎng)嚷銀行：中國(guó)銀企行、工商銀行杰醫(yī)院：空港醫(yī)策院、后沙峪醫(yī)嘉院、機(jī)場(chǎng)醫(yī)院虹、和睦家診所備其他：金色河繞畔高爾夫球場(chǎng)兔、北京鄉(xiāng)村俱葡樂(lè)部、北京鄉(xiāng)豎村賽馬場(chǎng)、喬句波冰雪世界、糊春暉園度假村會(huì)所配套搜總建筑面少積苦1045較0悼平米的香花會(huì)牛館勁采用雖歐洲街鎮(zhèn)風(fēng)情灌。拜內(nèi)設(shè)漿咖啡廳、健身勇娛樂(lè)中心、中面西餐廳、鮮花豪禮品店、便利爸店、兒童樂(lè)園梯、商務(wù)中心念等。方4童雹?浙碎周邊潛在土地飽供應(yīng)威****色區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉冊(cè)祥莊村部土地面積怠為閣13.7璃5美萬(wàn)平方米膚，襲建筑面積控制幻在脊18.1漸5示萬(wàn)平方米以內(nèi)愚，目前地塊的傘情況為七通一庭平，完全滿足創(chuàng)開(kāi)發(fā)條件。但煩是，吉祥莊地惰塊中散有錄1扮3弟萬(wàn)平方米為回跨遷房，價(jià)格被準(zhǔn)規(guī)定且為倍230搬0活元／平方米絕。剩下可以操潑作的商品房面膏積只有幾萬(wàn)平魔米才，開(kāi)發(fā)商的利敢潤(rùn)空間會(huì)大大弟壓縮。播三玻?帥常區(qū)域公寓市場(chǎng)絨供應(yīng)分析小結(jié)發(fā)區(qū)域內(nèi)公寓市洋場(chǎng)供應(yīng)量較少涌，并不能滿足坑市場(chǎng)對(duì)公寓類篩物業(yè)的需求。仙區(qū)域內(nèi)公寓供顛應(yīng)均屬于與別娃墅共同銷售，慚公寓屬于別墅標(biāo)區(qū)內(nèi)的數(shù)量較靠少的產(chǎn)品，區(qū)剝域內(nèi)尚未出現(xiàn)襯純公寓的物業(yè)蕩類型。稼根據(jù)政策緣故仇，別墅用地將興不再批復(fù)，因村此預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)歸高檔公寓物業(yè)盈有一定的潛在圈供應(yīng)，但由于若區(qū)域內(nèi)土地已吸基本開(kāi)發(fā)完畢榆，因此區(qū)域內(nèi)輪的公寓市場(chǎng)潛補(bǔ)在供應(yīng)量，將我不會(huì)很大，且寨多為高檔的公辭寓產(chǎn)品。標(biāo)四、區(qū)域市場(chǎng)悠終端消費(fèi)需求埋探索（詳見(jiàn)后康面附起件匠1折）妄第三部分、項(xiàng)棕目自身情況分京析團(tuán)一、微觀地塊武條件分析印1經(jīng)、項(xiàng)目地塊規(guī)怕劃條件分析避1讓．溜1張項(xiàng)目指標(biāo)：皮總建筑用地：晚1老.4144跌都公頃貓；規(guī)劃總建筑油面積阻44666.施8m2災(zāi)；及地上總建筑面獄積：繪26580.殼3錫平方米姓住宅：劑25458.艘1蜘平方米酒（含陽(yáng)臺(tái)），球由兩座板樓組盟成；日會(huì)所：召1222.豎2祖平方米筍其它：塑10鹿0敏平方米懼地下建筑面積巡：場(chǎng)17986.劉5告平方米任小區(qū)道路面積窩：象200摔4持平方米殿庭院綠地面積冷：悼537致0斯平方米高建筑密度謊：稻41.2%襯容積率給：炒1.8劣綠化率雕：澇38%雀車位：地下停蒙車位們：花30幻0鵲個(gè)；地上停車梳位啟：渡1衡4感個(gè)核維1.果2冊(cè)規(guī)劃條件分析橡根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)箱技術(shù)指標(biāo)看出捐：徹項(xiàng)目地塊雖然理較小，但用地喉方正，整體較字好規(guī)劃布局，綢但細(xì)節(jié)略顯局稀促；倦會(huì)所面積較小避，對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)基她本能夠滿足小啊區(qū)內(nèi)需，但受陰居住人口限制杯，不利于后續(xù)直經(jīng)營(yíng)，且盈利叮點(diǎn)較少。對(duì)于這會(huì)所的長(zhǎng)久運(yùn)舌營(yíng)來(lái)說(shuō)有一定珠的影響。尊項(xiàng)目雖然為板盟樓，但其受用育地限制，致使想容積率、建筑買密度較高。不詳利于項(xiàng)目套型悅的設(shè)計(jì)，社區(qū)刮景觀的營(yíng)造。圈存在著整體形阿象定位難點(diǎn)。吐同時(shí)作為高檔紹住宅產(chǎn)品，本帥項(xiàng)目的私密性研會(huì)受到一定的簽影響。矮整個(gè)小區(qū)規(guī)劃民的綠地面積并蛾不多，因此小康區(qū)內(nèi)部的綠色發(fā)景觀，小品的皇建設(shè)和選取方秀面就顯得尤為醬重要。對(duì)于目觸前市場(chǎng)上熱炒餡的散“宗綠色、生態(tài)住邁宅肚”銅概念來(lái)說(shuō)，本汗項(xiàng)目存在一定棉的瞞“壩不竄足輕”晃。越小區(qū)車位對(duì)于虹整個(gè)項(xiàng)目的戶澡數(shù)來(lái)說(shuō)，達(dá)到逆了貓1啟：短1驚的比例，滿足聾業(yè)主的日常生慌活。但，本項(xiàng)友目的客戶群為瞧高端客群，不斑能排除一個(gè)家毫庭盜2盾部進(jìn)、錘3窮部私家車的可岸能。同時(shí)，該強(qiáng)類人群的社交豐較廣，如果業(yè)終主在小區(qū)內(nèi)進(jìn)思行商務(wù)活動(dòng)，柿娛樂(lè)交往等，袍將會(huì)出現(xiàn)車位度緊張問(wèn)題。梁2匙、項(xiàng)目地塊周偽邊交通分析貼項(xiàng)目所處位置怒為蘆機(jī)場(chǎng)高速路辱****椒出口女50棉0擾米貢，緊臨首都國(guó)祖際機(jī)場(chǎng)，可直害接進(jìn)入機(jī)場(chǎng)高捷速路和京密快告速路，距燕莎踢、?！案鄧?guó)際使館漆區(qū)扭”平等商務(wù)核心詠區(qū)劉2煌0叫余公里，車程將僅種20任分鐘傳.芬的路程。便捷撈的交通路網(wǎng)使洽本項(xiàng)目嫂與碧“碗臨空經(jīng)濟(jì)商業(yè)似區(qū)些域映”彈和各“橫燕莎商務(wù)區(qū)袋域偷”耀等的聯(lián)系便利袖快捷。勵(lì)同時(shí)，脖京承高速后期旅工程正在修建典，機(jī)場(chǎng)南線、儲(chǔ)機(jī)場(chǎng)第二高速堤也都會(huì)在近期容啟動(dòng)，圍湯繞劇“賄臨空經(jīng)濟(jì)者帶謀”黎的交通路網(wǎng)將導(dǎo)更加挖完善。滔對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)愁說(shuō)是一個(gè)利好活消息。張吩汗截圖底2-1衡然項(xiàng)目區(qū)位邪3拴、項(xiàng)目地塊周國(guó)邊自然和人文坦環(huán)境分析潔3汽．謹(jǐn)1征周邊配套貴商業(yè)、娛樂(lè)休瓶閑澤:跟以日祥廣場(chǎng)嚇、濤溫榆廣場(chǎng)爽為代表的商業(yè)息休閑付加之恭紫宸酒樓、知爐味佳潮洲海鮮虎酒樓、阿根廷認(rèn)烤肉、星巴克僑等降等京餐飲配套為本揮區(qū)域構(gòu)建著更愁為純粹的國(guó)際是化生活場(chǎng)所。勺同時(shí)本區(qū)域內(nèi)燭工商銀槳行漁,融農(nóng)業(yè)合作社等剪銀行遍布周邊葬。方便入住業(yè)爭(zhēng)主日常生活。芬圖問(wèn)3-1駁罷溫榆廣場(chǎng)昌圖壓3-2滾超星巴克咖啡館除金色河畔高爾頂夫球場(chǎng)、麗京款高爾夫俱樂(lè)部女、香江花園高篇爾夫中心、鄉(xiāng)睡村高爾夫球場(chǎng)視、北辰高爾夫敬球會(huì)、北京鄉(xiāng)色村賽馬場(chǎng)、格你林馬術(shù)俱樂(lè)部綢、喬波冰雪世材界、春暉園度鼓假村、大龍水貸上樂(lè)園等橫集合著區(qū)域內(nèi)背優(yōu)雅而閑適的錦國(guó)際化生活內(nèi)旨容。送蔥開(kāi)圖抵3-3醋矮高爾夫奏圖牧3-4感逢馬術(shù)窮教育機(jī)部構(gòu)與:脫京城別墅區(qū)里睬有最好的教育閣環(huán)境，擁有多呢家國(guó)際教育機(jī)招構(gòu)，比如北京轟****陡國(guó)際學(xué)校、北搞京京西學(xué)校、讓北京力邁國(guó)際疊學(xué)校、扁******坑**儀中學(xué)、宿******鹽**助小學(xué)、伊頓幼肅兒園、蒙特梭茶利幼兒園等。貢圖嫌3-4視國(guó)際學(xué)校半醫(yī)療單則位止:衣空港醫(yī)院、和刃睦家診所遍紙踐3貼．留2揀項(xiàng)目地塊條件凳整體評(píng)估啞整體印象：降***廉*屯別墅屑區(qū)在北京別墅盤(pán)市場(chǎng)中整體開(kāi)乎發(fā)比較早，也浸比較成熟。障***幸*況別墅潤(rùn)區(qū)沿續(xù)****攪流域分布怕，沉200絮2怎年北京市政府午啟動(dòng)了撿“探****疫綠色生態(tài)走廊萄規(guī)劃給”懲，整個(gè)濱****報(bào)流域?qū)⒊蔀橛琛爸T北京市最適合唇人居住的地區(qū)姿”己。本地塊正處屋在未***志*裂別墅膛區(qū)趙****世高速路口，四引周被各大別墅捉區(qū)圍繞。險(xiǎn)因此，從地塊不性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，將給人的整體印瓦象是塵：領(lǐng)“蓄原生態(tài)，天然殿的別墅用浴地禿”賓。也就是說(shuō)，耀項(xiàng)目自身?yè)韴A有英“救不可復(fù)抄制鵲”顯的剪“葵高貴氣袍息形”瘦。魯周邊配套：哄周邊商業(yè)設(shè)施拘不多，但基本猾為高檔國(guó)際化漿商業(yè)娛樂(lè)，并謙且各大別墅區(qū)翼均有自身商業(yè)袍配套。文化教此育、醫(yī)療衛(wèi)生澡等配套均有，訂國(guó)際化居住氛坐圍非常成熟。蓮交通條件：豐交通較為便利嚼，尤其利于國(guó)碑際化人士出入胞。靈教育環(huán)境：決項(xiàng)目非區(qū)域里有最好認(rèn)的教育環(huán)境，疤擁有多家國(guó)際詢教育機(jī)構(gòu)，比從如北京役****調(diào)國(guó)際學(xué)雁校、北京京西勞學(xué)校、北京力盾邁國(guó)際學(xué)校、潛******乞**掏中學(xué)、尋******望**糧小學(xué)、伊頓幼附兒園、蒙特梭帶利幼兒園等。貨有著深厚的人預(yù)文、教育氣氛頓。耕居住環(huán)境：乖從居住方面看紋，本區(qū)域是一鍋個(gè)具有國(guó)際化質(zhì)生活氛圍較大怪規(guī)模的居住區(qū)勞，區(qū)域內(nèi)居住膝人口素質(zhì)非常虹高。同時(shí)，。拼同時(shí)作為厘“綁臨空經(jīng)濟(jì)帶鏈”洋的核心發(fā)展板較塊。周邊匯聚西了工業(yè)制造、跟物流園、自由懶區(qū)和商務(wù)區(qū)、懶臨空居住區(qū)撤(縣包括住宅區(qū)、任教育、醫(yī)療等躺)無(wú)等各大功能區(qū)風(fēng)。這幾大功能折區(qū)域直接帶動(dòng)玻了大量的國(guó)際斥常駐人口。外雀籍人士的居住句需求。這些都雅將大大刺激該廢板塊的商業(yè)配追套、餐飲娛樂(lè)鎖、住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)英業(yè)。因此，未熔來(lái)的居住環(huán)境軌發(fā)展將更加優(yōu)趕質(zhì)。睛二、項(xiàng)孝目沃SWO菊T遮分析1．優(yōu)勢(shì)概地里位置：望****倡公寓地塊位于奔****歉別墅區(qū)內(nèi)，撕地理位置及其干優(yōu)越。遇天生就具雨備山“營(yíng)貴族氣攏質(zhì)如”炒。項(xiàng)目品質(zhì)提篩升空間很大。忠同時(shí)相****天公寓地塊位置壩優(yōu)越，是草****些別墅區(qū)的門(mén)戶列。有利于產(chǎn)品喉力的塑造。紙地塊優(yōu)勢(shì)：緊****較公寓地塊方正圈，整齊，完整呆，在產(chǎn)品表現(xiàn)竄手法上有很大天的創(chuàng)造空間。柏交通環(huán)境：苦整個(gè)區(qū)域緊鄰上首都機(jī)場(chǎng)，市琴政交通完善，檢高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)利。示物業(yè)類型：吼“跨受別墅類用地些不再審批，高情檔居住用地限豪制審趨批廳”阻政策的影響，加該區(qū)域內(nèi)將不以再有別墅、高抄檔類用地，痛****豈地塊具有唯一式性。從而促使燥楊琳公寓地塊挎彌足珍貴。地礦塊價(jià)值彰顯。旺區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)明關(guān)顯。很區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境吊：侵是繩“槐臨空經(jīng)紙濟(jì)顛”敵發(fā)展的核心地其帶。區(qū)域價(jià)值卵提升空間大。胞區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境所：焰****栽區(qū)域高端物業(yè)油（基本為別墅協(xié)）發(fā)辜展短1水0索多年，是北京皇***果*便別墅哨區(qū)，國(guó)際化生烤活濃重。地塊積成熟度高，市籌場(chǎng)認(rèn)知度強(qiáng)。驗(yàn)****掘公寓具有地利姨優(yōu)勢(shì)。2．劣勢(shì)樸地塊狹?。菏添?xiàng)目占地面積淹較小但建筑面搖積和容積率的關(guān)限制致使項(xiàng)目返戶型在設(shè)計(jì)中禍存在難點(diǎn)，戶愈型均好性方面廁會(huì)有缺陷。帝建筑類型：辰****虹別墅區(qū)內(nèi)已有慣公寓類產(chǎn)品，姿會(huì)對(duì)塘****曲公寓產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)判。同時(shí)，舌****塵公寓受供應(yīng)量爹的限制，與各降大成熟的別墅食、公寓社區(qū)不嶄具備競(jìng)爭(zhēng)力。描因此，燭****易公寓需進(jìn)行差芒異化定位。托公寓遮擋：裹兩棟板樓由于評(píng)受地塊影響，福不可避免的樓窗間距問(wèn)題造成港彼此的遮擋。隆供應(yīng)劣勢(shì)：輔****澤公寓地塊受面瘦積制約，供應(yīng)袖量有限，不易傷對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較離大影響。桑生活配套：陜目前棒****懸別墅區(qū)內(nèi)商業(yè)條生活配套較少冊(cè)，而昌****滴公寓自身的商劣業(yè)面積也不多芬，對(duì)垂****蘇公寓銷售會(huì)有群一定制約。3．機(jī)會(huì)窗投資環(huán)境：晝?cè)谄笆着R空經(jīng)妹濟(jì)濕”把的帶動(dòng)下，空潔港區(qū)域已成為誓投資熱點(diǎn)區(qū)域莖。該撞區(qū)域殖的才升值潛力無(wú)限乖。鉤****巖公寓的投資價(jià)樂(lè)值順勢(shì)彰顯。謊購(gòu)買力：徒臨空經(jīng)濟(jì)疑帶診”陶為該區(qū)域帶來(lái)畝大量產(chǎn)業(yè)的同五時(shí)也帶來(lái)了大告量常住人口，雹包括跨國(guó)公司鞏的高層管理人奪員和各壘外企常駐承工作人員，居錘住需求舉大幅提升。且鈴此類人群屬于災(zāi)高端置業(yè)。由卸此將榴催旺區(qū)域內(nèi)高徑端居住物業(yè)。郊從而使趙****走公寓面對(duì)的客秋戶群體豐富。拼差異化產(chǎn)品：第在療****鞠別墅區(qū)內(nèi)，雖頑在個(gè)別別墅社壞區(qū)內(nèi)有部分公駐寓產(chǎn)品，但總誦體供應(yīng)量不大現(xiàn)，該區(qū)域的公波寓類產(chǎn)品稀缺敏，可以說(shuō)公寓夜產(chǎn)品在本區(qū)域尖屬于空白。輔****鷹公寓入市，市弦場(chǎng)機(jī)會(huì)大。蹄區(qū)域配套：基破“耗臨空經(jīng)濟(jì)冠帶遣”琴的發(fā)展泉，將帶動(dòng)主導(dǎo)危產(chǎn)業(yè)艘的立相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)享的快速發(fā)展，旺帶動(dòng)周邊的生墻活、市政配套打逐步成熟。員對(duì)于廟****軋公寓來(lái)說(shuō)是利霸好消息。妨區(qū)域交通：效京承高速后期餅工程正在修建基，機(jī)場(chǎng)南線、憑機(jī)場(chǎng)第二高速洽也都會(huì)在近期坊啟動(dòng)，圍陪繞港“駁臨空經(jīng)濟(jì)贊帶簡(jiǎn)”勇的交通路網(wǎng)將舞逐步完善。揚(yáng)對(duì)于需要有發(fā)跟達(dá)的交通路網(wǎng)班支撐的公寓產(chǎn)機(jī)品來(lái)說(shuō)，是一觸個(gè)快速發(fā)展的漠機(jī)會(huì)。壟****壩公寓入市時(shí)機(jī)朋較佳。4．威脅院自身?xiàng)l件：撇項(xiàng)目占地、經(jīng)語(yǔ)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目細(xì)建筑設(shè)計(jì)受到片很大限制。杠政策影響：取政策對(duì)外籍人妨士投資、購(gòu)買社房地產(chǎn)設(shè)限，鏡將使煩****遙公寓的銷售渠劇道單一。凍市場(chǎng)認(rèn)識(shí)：兩****馳區(qū)域是北京的廣***均*轉(zhuǎn)別墅鴉區(qū)，區(qū)域內(nèi)物妙業(yè)類型基本都撇為別墅。在市情場(chǎng)上已形成柿了三“折別墅產(chǎn)友品拆”買積聚地的市場(chǎng)遮認(rèn)識(shí)。地塊內(nèi)許的陽(yáng)****且公寓入市是否襖會(huì)打省破嚴(yán)“瓦思維連貫信性寺”律，形成市場(chǎng)共慶鳴則是項(xiàng)目成涂功的關(guān)鍵。翅三、項(xiàng)目其他框條件的影響1、公寓部分腎1倆．滋1沸臨高速收費(fèi)站咱：忙釘帶來(lái)一定交通車噪音對(duì)居住舒爪適度和私密性豐產(chǎn)生影響。同晌時(shí)高速收費(fèi)也燃將損失一部分誼客戶。真1絮．社2婚建筑類型：倘建筑類型雖為盞板樓，但受地背塊狹小限制，倦通風(fēng)、采光、偶戶型都將受到轟限制。翻1童．鑰3粱物業(yè)遮擋：傳由于公寓部分崇位于底層商業(yè)斬的上方，建筑者面積、建筑形英態(tài)、占地面積壇等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的逆限制，使兩棟看公寓樓之間造德成不可避免的訪遮擋問(wèn)題。療1刻．脾4證產(chǎn)品升級(jí)：腔作悔為誼“率***飾*信別墅于區(qū)邊”鵝的公寓升級(jí)產(chǎn)龍品，在規(guī)劃設(shè)構(gòu)計(jì)根據(jù)房地產(chǎn)雕自身的運(yùn)作規(guī)筑律上和目標(biāo)消僻費(fèi)群認(rèn)知的前蠢提下，才有可床能被市場(chǎng)接受闖。競(jìng)5視物業(yè)升值：浮房地產(chǎn)市場(chǎng)的輔價(jià)格體系始終腎遵循著一個(gè)規(guī)暗律莖“陵買漲不買沉落燦”懷，因此，物業(yè)勝價(jià)格的上漲是懲保證銷售取得榆成功的必要前洗提。2、底商部分督2咳．喇1倡商業(yè)價(jià)值偶存在一定的商族業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，有但由于區(qū)域內(nèi)屯本身商業(yè)氣氛遷不濃，且題是程“犬別墅區(qū)升域舍”榮，居住人口受半限，因此，非鷹商業(yè)核心區(qū)，妄同時(shí)由于項(xiàng)目別本身套數(shù)較少系，不足以支撐織整個(gè)商業(yè)，而愿要使整拘個(gè)奶“造別墅揚(yáng)區(qū)趣”狡接受認(rèn)可該商文業(yè)，還需要商等業(yè)部分在經(jīng)營(yíng)懸方面下足功夫?qū)O。并且一個(gè)商邁業(yè)成功運(yùn)作需洋要拘有仗1印—券2喬年的時(shí)間。所桌以項(xiàng)目的商業(yè)恨開(kāi)發(fā)存在一定男的時(shí)間和資金呆風(fēng)險(xiǎn)。甩2珠．圓2醋商業(yè)選擇欣底層商業(yè)規(guī)劃井為項(xiàng)目自身配燙套，這就對(duì)商慣業(yè)類型的選擇肢帶來(lái)了很大的遼難度。對(duì)于一貸般的零售商業(yè)凳物業(yè)（區(qū)別于脊專賣類商業(yè)）翻來(lái)說(shuō)，只有充泡足的消費(fèi)群數(shù)贈(zèng)量才能支撐整奮個(gè)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)身。而本項(xiàng)目套傲數(shù)少就會(huì)影響拉消費(fèi)群數(shù)量。祝同時(shí)，從顧客佳的行為心理學(xué)州角度，到達(dá)的重便利性對(duì)他們奔的購(gòu)買或消費(fèi)斯行為影響非常麗大。本項(xiàng)目在梯****發(fā)區(qū)的外圍，在祥交通動(dòng)線方面變存在一些影響寫(xiě)。膊不過(guò)，本項(xiàng)目積的商業(yè)物業(yè)，客可以依據(jù)其內(nèi)混在優(yōu)秀的商業(yè)飾業(yè)態(tài)組合和規(guī)督劃、內(nèi)部空間攻的合理布置以道及交通流線的油合理設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)垮避上述的經(jīng)營(yíng)裙難題，如可選襖擇的商業(yè)業(yè)態(tài)見(jiàn)有：娛樂(lè)、餐捧飲、美容院、碗健身中心診、撲KT校V矮等。其前提是攔必須依托當(dāng)?shù)鼗纳虡I(yè)市場(chǎng)和嬸消費(fèi)者需求，勝必須進(jìn)行非常害詳實(shí)具體而又淚科學(xué)的商業(yè)規(guī)進(jìn)劃。金本項(xiàng)目作為高看檔公泉寓確+概商業(yè)，因此，前在商業(yè)選擇方四面應(yīng)該與酒店灰式公寓的內(nèi)部底商業(yè)配套類似壩。促使商業(yè)在長(zhǎng)滿足內(nèi)部需求嶺外，還可以對(duì)辛外經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大棄消費(fèi)群體保證造豐富的客戶群網(wǎng)。場(chǎng)2出．縫3績(jī)區(qū)域商業(yè)環(huán)境對(duì)根據(jù)對(duì)別墅區(qū)案域商業(yè)市場(chǎng)的傅調(diào)研，周邊部胞分項(xiàng)目的底商銷由于受到居住蠻人口的影響促奔使經(jīng)營(yíng)效果不播是很好，這對(duì)岔本項(xiàng)目商業(yè)部醋分的經(jīng)營(yíng)而言嫌就有一定的難蝴度。攜雖然目前區(qū)域纖內(nèi)別墅銷售良標(biāo)好，但我們還葵是要看到該區(qū)期域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)糞開(kāi)發(fā)的局限性蝶和不足。許多懂開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有沸清醒的意識(shí)到孟，商業(yè)開(kāi)發(fā)要拖求極強(qiáng)的專業(yè)微性，雖然在需沸求高速膨脹的批特殊時(shí)期（政馬策因素很大）枝，某些商業(yè)項(xiàng)丸目沒(méi)有經(jīng)過(guò)良害好的規(guī)劃也獲足得了經(jīng)濟(jì)收益薄上的成功，但鐘這并不意味著駛后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)慌的成餓功，最多只能卸表明由于投資臉者及商家的不取成熟，開(kāi)發(fā)商俯將本來(lái)應(yīng)該與熱其客戶共同承表?yè)?dān)的風(fēng)險(xiǎn)成功柳地轉(zhuǎn)移給了客滾戶。而這種風(fēng)閑險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移在發(fā)涉展初期可能成兵功，但并不意睜味著永遠(yuǎn)成功阻。事實(shí)上，商暈業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由笛于專業(yè)性不夠屑而導(dǎo)致失敗的曾案例已經(jīng)比比數(shù)皆是。泡因此我們認(rèn)為掏，永遠(yuǎn)都不能裝而且不應(yīng)該忽闖略專業(yè)能力對(duì)叉商業(yè)項(xiàng)目成功歸的關(guān)鍵性，只貸片面看商業(yè)物鴿業(yè)表現(xiàn)出的高委價(jià)值而忽略開(kāi)題發(fā)的專業(yè)性要科求和高風(fēng)險(xiǎn)性與，盲目進(jìn)行商通業(yè)開(kāi)發(fā)是非常映危險(xiǎn)的行為。脖回到區(qū)域商業(yè)眠環(huán)境分析，作成為一個(gè)商業(yè)邊輸緣區(qū)，在目前范項(xiàng)目微觀環(huán)境敏中的市場(chǎng)條件社下，區(qū)域能夠膛承載的零售商巴業(yè)容量是相對(duì)似較低的。同時(shí)盯底商全部運(yùn)作識(shí)為本項(xiàng)目公寓廣部分的商業(yè)配挨套，也將受到餓居住人口不足慶的不利影響。累因此，項(xiàng)目底醉商作為項(xiàng)目的信商業(yè)配套，同請(qǐng)時(shí)對(duì)外經(jīng)營(yíng)也鈴會(huì)存在一定難辟度。這就要求瓦在后期運(yùn)營(yíng)方獲面有相當(dāng)專業(yè)享能力的管理公盯司進(jìn)入，最好爪有教“劈酒店經(jīng)營(yíng)管配理戶”孟經(jīng)驗(yàn)的管理公蓄司運(yùn)作。許2償．沫4犯規(guī)劃商業(yè)類型驕的限制躁考慮到公寓底允商形式的物業(yè)綢與普通商用物倉(cāng)業(yè)的區(qū)別，項(xiàng)咸目需要發(fā)展商孤確認(rèn)底商能否這開(kāi)發(fā)主題類型杏物業(yè)（其中包稍括零售），規(guī)姿劃方面有一定貼的風(fēng)險(xiǎn)。與3紙、開(kāi)發(fā)商條件共影響墻撥服與潔本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體腿量較小，因此羊盡量多且快速耗銷售物業(yè)收回府開(kāi)發(fā)投資并實(shí)讓現(xiàn)利潤(rùn)回報(bào)是設(shè)上選。停這對(duì)底商經(jīng)營(yíng)束有不利影響，羽因?yàn)樽鳛樯虡I(yè)久為保證經(jīng)營(yíng)的野絕對(duì)控制權(quán)，堡必須完全產(chǎn)權(quán)已，只能采取出辜租的方式，無(wú)提法實(shí)現(xiàn)短期回加款。如果采取菊全部銷售模式亮，短期是可以李實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回報(bào)印，但后期經(jīng)營(yíng)素則有很強(qiáng)的阻倉(cāng)力，不利于商齊業(yè)的經(jīng)營(yíng)控制貫，對(duì)于項(xiàng)目品挺牌樹(shù)立有阻礙送。賓原因有：商業(yè)童由于追求銷售坑而放棄產(chǎn)權(quán)，派未來(lái)業(yè)態(tài)的不自確定性很可能候?qū)ι喜抗⒌男逛N售帶來(lái)很大有的負(fù)面影響，壘從而影響整體馳收益的實(shí)現(xiàn)。姿污垂誦債而對(duì)于上部公喪寓作為高檔住葉宅開(kāi)發(fā)方面，奉除存在私密性最缺陷和戶型、廉套數(shù)、滾小區(qū)環(huán)境等經(jīng)段濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的笨硬輸性五“繳硬逮傷勢(shì)”哈的影響外，不壓會(huì)有帶大的負(fù)罵面影響。屯原因有：由于愁市場(chǎng)供應(yīng)的差繞異性，自身具歷有一定的優(yōu)勢(shì)駁，銷售難度不潛大，并且該區(qū)睜域可實(shí)現(xiàn)的物鐵業(yè)價(jià)值應(yīng)比其朱他區(qū)域的高檔賠住宅更高。沾四、項(xiàng)目市場(chǎng)照空間分析1、商業(yè)物業(yè)捧根據(jù)對(duì)該區(qū)域滑市場(chǎng)供應(yīng)及需伶求分析的結(jié)論柄，我司認(rèn)為區(qū)汪域內(nèi)的商業(yè)的激市場(chǎng)空間還是技很大的，主要攤表現(xiàn)為：閃配套設(shè)施：演該區(qū)域內(nèi)鈔商業(yè)物業(yè)整體廳來(lái)講由于投入砍使用時(shí)間較早曾，設(shè)施大多比駁較陳舊、落后嚼，設(shè)備先進(jìn)的陷商業(yè)、娛樂(lè)配雁套設(shè)施相當(dāng)匱俯乏，同時(shí)跨受辨“驗(yàn)臨空經(jīng)此濟(jì)站”攜的影響，高端螺客戶將大量涌墾現(xiàn)在該區(qū)域。序因此，區(qū)域未拌來(lái)的商業(yè)氛圍御將在不久后出替現(xiàn)。目前多從紐市場(chǎng)需求的功懲能上考慮設(shè)計(jì)粒會(huì)對(duì)未來(lái)的使鑰用和經(jīng)營(yíng)方面此很有幫助。2、公寓物業(yè)洗結(jié)合市場(chǎng)的供沃應(yīng)和需求分析件及市場(chǎng)空間預(yù)火測(cè)的結(jié)論如下鳥(niǎo)：搭高檔物業(yè)：豐此區(qū)域的住宅介市場(chǎng)從城市印析象的角度已經(jīng)庫(kù)形成一種約定晨俗成印象，即矩比較適合建設(shè)買高檔住宅類物忽業(yè)。因此、對(duì)殖于本項(xiàng)目的市怕場(chǎng)形象定位，現(xiàn)從市場(chǎng)的角度爬講是比較為市膽場(chǎng)接受的。服投資型公寓：花投資型物業(yè)，花特別是公寓，悠在本區(qū)域內(nèi)尚蠻屬蠻“掌稀缺類產(chǎn)言品涌”焰。因此，我們掉認(rèn)為市場(chǎng)前景傷非常好，因此顯，本項(xiàng)目在該溉項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)沸的供應(yīng)方面具工有稀缺性，同活時(shí)又擁有很大籠的市場(chǎng)空間。帖第四部綿分而拍雪項(xiàng)目市場(chǎng)定位嘆一、項(xiàng)目整體素定位小綜合宏觀環(huán)境話、區(qū)域市場(chǎng)、竿項(xiàng)目地塊自身屯條件、目標(biāo)客啟群分析，我司闖認(rèn)為本項(xiàng)目的格整體定位應(yīng)為蘆：例地標(biāo)答性抱——旅***匆*捕別墅志區(qū)唯一的國(guó)際假化公寓愈產(chǎn)品在功能方鉆面整合了公寓抱、休閑娛樂(lè)設(shè)玻施及餐飲等多朵種業(yè)態(tài)，檔次霉定位于開(kāi)發(fā)在狼***盛*態(tài)別墅增區(qū)的高檔國(guó)際鳳化產(chǎn)品，同時(shí)貴又是該區(qū)域唯摟一的一個(gè)純公質(zhì)寓，位置據(jù)守珠在壤****列出入口的南大悅門(mén)，具備諸多誦令人注目的利然好優(yōu)勢(shì)。服二．磨主賣點(diǎn)整合寧***廚*藍(lán)別墅份區(qū)內(nèi)唯一的純蜓公寓睜項(xiàng)目本身就是走純粹的公寓物綱態(tài)，這在蕉***鼠*末別墅橋區(qū)一片別墅的過(guò)大環(huán)境里是唯嶼一的，獨(dú)一無(wú)喚二的。傍離泥***麥*讀別墅們區(qū)出入口最近駕的地標(biāo)物業(yè)療項(xiàng)目地處順***惜*玻別墅享區(qū)算的做“押南大宵門(mén)郊”肚，距離出入口代僅有很短的距忍離，進(jìn)出方便石，成為該區(qū)域誦的一個(gè)地標(biāo)代糖表。斯全北京市最完樹(shù)善的國(guó)際學(xué)校違網(wǎng)絡(luò)捎北京撈****排國(guó)際學(xué)校、伊凳頓國(guó)際學(xué)校、極北京英國(guó)學(xué)校千、北京力道學(xué)戰(zhàn)校、瑞典小學(xué)著、英國(guó)德威國(guó)頂際學(xué)校、京西慘國(guó)際學(xué)校、北欄京蒙特梭利國(guó)辭際學(xué)校等，匯戰(zhàn)聚了全北京最轟完善的國(guó)際學(xué)徐校。棚東部新城最具透投資前景的公艇寓低新國(guó)猶展革:陣根據(jù)規(guī)劃，新促國(guó)展最終選址洲****紅空港工蛾業(yè)睬B赴區(qū)，東鄰首都指機(jī)場(chǎng)，南側(cè)緊貓鄰竿****矮生態(tài)走廊，規(guī)貌劃總建設(shè)用碎地就65.8里9期萬(wàn)平方米，分另兩期建設(shè)，總浩造價(jià)達(dá)鮮到濁28.14堤5賀億元，今透年扇9獄月份將開(kāi)工建削設(shè)，預(yù)廈計(jì)駐200約6鍵年建成投入使帆用，新國(guó)展按弄照國(guó)際先殃進(jìn)理念，設(shè)計(jì)暖了人，車，貨姻分流互不干擾箱的交通形式，頃全國(guó)展的全面佛投入使用，將覽帶動(dòng)宿****茄開(kāi)發(fā)區(qū)的整體弓經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展品。惱新奧口運(yùn)夠:做200捐8齊年的奧運(yùn)會(huì)，焦經(jīng)過(guò)奧委會(huì)的脾多次考察，水喘上運(yùn)動(dòng)和馬術(shù)郵比賽這兩個(gè)場(chǎng)鍛?zhàn)^落在傘****槽，不僅給首都綱經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展包提供了難得的棋歷史機(jī)遇，同串時(shí)也給率****虎帶來(lái)了超前的幕發(fā)展機(jī)會(huì)。顆新機(jī)旱場(chǎng)掉:銜根據(jù)北京首都渾國(guó)際機(jī)場(chǎng)中，指長(zhǎng)期總體規(guī)劃專方案中，首都喬國(guó)際機(jī)場(chǎng)將往憲東擴(kuò)貌建泰3為倍番。工201盆5碑年每—磨202如0纖年，鎮(zhèn)域內(nèi)首漫都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的廊年旅客吞吐量擋將達(dá)點(diǎn)到棋600僻0藝—辦700月0資萬(wàn)人次，年起階降飛鋤機(jī)拉5瘦0倘—越6從0爆萬(wàn)架次，高峰水每小康時(shí)暑12誰(shuí)0伸—押14咐0對(duì)次。首都機(jī)場(chǎng)機(jī)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模將雞有很大的變化顧，對(duì)周邊榴***蹦*緒別墅網(wǎng)區(qū)的發(fā)展起到流突破性的作用抱。陪新城規(guī)您劃浪:售200蹄5灌年嫌1定月塌2暗7祝日策，國(guó)務(wù)院正式戲批復(fù)了《北京廚城市總體規(guī)劃隊(duì)》，確立限了獲“水兩軸－兩廉帶冬—肚多中盯心腸”遼的空間發(fā)展格借局，本次規(guī)劃但了衣1率1巴個(gè)新城，其中染重點(diǎn)發(fā)展辱的餡3迷個(gè)新城是位于遣東部發(fā)展帶的腿****枝、通州和亦莊后，按照北京城忘市總體規(guī)劃，活****碌是些“絞東部發(fā)展帶的妻重要節(jié)點(diǎn)，北苦京重點(diǎn)發(fā)展的狗新城之一。擦蝦擁有京城唯一嘉的長(zhǎng)淌河經(jīng)域孤—己****勻美景常***順*器別墅帳區(qū)內(nèi)四季長(zhǎng)淌窮的寧****隊(duì)生態(tài)美漫，水應(yīng)色靈秀，草香附潤(rùn)澤，為精英懶族聚居理想地追。關(guān)享受梨***難*漢別墅飲區(qū)最完善的高粘品質(zhì)生活配套蕉***剝*哭別墅背區(qū)為名士商賈由、跨國(guó)企業(yè)及拋使館區(qū)外籍要栽員聚居地，高眉尚設(shè)施完善，棟各大高爾夫俱煤樂(lè)部、馬術(shù)俱沙樂(lè)部、奧運(yùn)水充上公園、綜合渣生活廣場(chǎng)等，旁充分感覺(jué)最尊排貴最體貼的生笛活享受。投北京市最適宜灶居住的生態(tài)原東生地帶偶***盯*際別墅佩區(qū)內(nèi)振****挑生態(tài)走廊，水榨岸青翠連綿，也樹(shù)影婆娑，十胃八洞高藝爾夫主題公園涂臨河而建，期圾間坐落著大面情積、低密度的箏別墅群落，擁希有廣垠的自然胖美景。則游交通脈絡(luò)豐富芳便捷互緊臨機(jī)場(chǎng)路和數(shù)京順路兩大高食速專道眾，右2津0胖分鐘直脾抵沿CB梯D者?？萑?婦悲客戶群定位讓由于宣***罩*剩別墅傳區(qū)的市場(chǎng)有別交與其他區(qū)域的疫特點(diǎn)在于其成端熟性、國(guó)際性滾、酷約投召資性三趙點(diǎn)稠花，因此客戶群棒分為屬以下幾類特征霸人群：壇燕莎、望京等努東拾部饑CB養(yǎng)D德區(qū)域的高層管舞理人士霜***真*瘡別墅炭區(qū)內(nèi)的現(xiàn)居住丹業(yè)主慚機(jī)場(chǎng)、空港工呆業(yè)區(qū)的高級(jí)務(wù)揚(yáng)工人員犯其他需求人群弊：評(píng)安排孩子進(jìn)入儲(chǔ)國(guó)際學(xué)校的客勢(shì)戶血經(jīng)常出入五星醒級(jí)酒店的商務(wù)現(xiàn)辦公人士炸主力客戶群描催述：夕燕莎、望京等冷東脅部蘆CB恒D卷區(qū)域的高層管閑理人士臨1)

斜年齡在較3冒5頭—遮5勤0系歲之間，有較繡強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)；意2)

芳購(gòu)買住房二次疾及以上置業(yè)的檢居多；推3)

舞多為三口之家嗚，對(duì)社區(qū)環(huán)境樓及物業(yè)要求高寶；跌4)

吃希望的配套是打綠地、園林、譽(yù)會(huì)所等；病5)

遺要求電梯，需醉要提供車位；甩6)

番對(duì)商務(wù)相關(guān)的陷配套設(shè)施的品殿位要求相對(duì)嚴(yán)傷格埋;警7)

辮接受的面積范觸圍懂在某16享0起以上，戶型以殲四居為宜；首畝房首要選擇的絮是地理位置和捏交通，其實(shí)是扭戶型、面積和瑞物業(yè)；拴撐國(guó)內(nèi)私企老總質(zhì)關(guān)注子女的教晚育問(wèn)題，注重妙自身的行為，泛為惱子雷衰悔女作出表率；俘外籍高級(jí)務(wù)工悅?cè)藛T享受國(guó)外刻企業(yè)的豐富住晃房補(bǔ)貼，對(duì)烘于風(fēng)“萌生活在自己國(guó)紐家人的環(huán)境洞中評(píng)”巴的感覺(jué)比較強(qiáng)抱烈，帶有明顯罩的選擇意味。黃***漆*忠別墅糧區(qū)內(nèi)的現(xiàn)居住遵業(yè)主制1)

良年齡在漫3辯5狂—通4飄5熱之間的占大多褲數(shù)文;械2溫）羞振飄在同區(qū)域內(nèi)重艦復(fù)投資的欲望想比較高，他們昏對(duì)自身生活的亭區(qū)域較為認(rèn)可腫；膜3羞）滾頁(yè)露外籍人士綜合朽素質(zhì)繡高奸,音大多對(duì)中國(guó)經(jīng)派濟(jì)比較了津解歪;拘4馬）斃責(zé)硬多為望京區(qū)域遞從事管理工作膊的高層人碌士匯,垃月收入萬(wàn)元以子上乖;凈5既)

日津壇看重開(kāi)發(fā)商的西身份和背景讀;光6)

嚷宿外藉客戶喜歡憶熱鬧、喜歡扎純堆，通常他們將都會(huì)尋找一個(gè)芳最符合其生活助習(xí)慣和居住氛迷圍的社區(qū)吹;柳7銜)

飽賠多數(shù)喜歡散步糖；只不僅要看房屋姿面積大小和價(jià)津格，注重社區(qū)版整體配套環(huán)境因檔次；今機(jī)場(chǎng)、空港工瓣業(yè)區(qū)的高級(jí)務(wù)資工人員摩1)

礎(chǔ)殃年齡在功27勤撫—跡40碎歲左右征;鵝2)

雁揚(yáng)有一定收入水單平，消費(fèi)購(gòu)買京力旺俊盛核;巡3)

蚊愛(ài)只選擇適合自敞己的品牌，讓析品牌為自己服畜務(wù)，而非令自消己成為名品沖LOGO等的載體喇;利4)

隱耍衣著注重舒適餃感，對(duì)質(zhì)量、露款式和品牌的愉要求重于數(shù)量戴;陰5)

犯嚷對(duì)機(jī)場(chǎng)附近的帖居住環(huán)境較為礙認(rèn)可，對(duì)價(jià)格咽關(guān)注度高；無(wú)6計(jì))

擇腥希望的配套是抓綠地、園林、義會(huì)所等，喜歡娃泡吧等休閑放澆松的方式掏;龍7幣)

炒碼悉心擬定每年面的出游計(jì)劃猶,欲經(jīng)常隨心情反猜復(fù)去同一處地校方；特四、公寓價(jià)格騰定位陜本項(xiàng)目公寓的伯售價(jià)均價(jià)應(yīng)蠟在軌900淘0吉－繭1000礎(chǔ)0脆元兄/酒平方米左右。沈本項(xiàng)目作為投臘資性產(chǎn)品，兼舊又是摔***證*設(shè)別墅暫區(qū)第一個(gè)純粹狂的公寓項(xiàng)目，財(cái)具備較大的開(kāi)稼發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性，產(chǎn)歲品初次面試，條可能考慮精裝旋修部分的成本逝，此價(jià)位較為頂適宜?？紤]到們區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品吉接受度，初期適可適當(dāng)調(diào)低，秘根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)爽逐步調(diào)高銷售筐期的價(jià)格。卸五．規(guī)劃設(shè)計(jì)讓建議塞5.1鴨說(shuō)公寓內(nèi)部設(shè)計(jì)而影響高檔公寓宅成功與否除了吐戶型設(shè)計(jì)之處匆，還有幾方面統(tǒng)因素需要在設(shè)僵計(jì)中充分考慮悅提供精裝修：支為客戶提供標(biāo)歌準(zhǔn)化的裝修，延可以帶簡(jiǎn)單的綢裝修菜單。先功能齊全：從俗客戶的需求出偏發(fā)，臥室、起紡居室、廚房和護(hù)衛(wèi)生間缺一不餐可；押客廳：據(jù)調(diào)查佩，客廳不宜過(guò)掃大，能滿足家泉庭私密人員使析用即可；屬空間布局合理芽：各房間之間茶的聯(lián)系組織緊膜湊、使用方便窄；正廚房衛(wèi)生間：扶設(shè)懸施齊全，兩房列以上的廚房面掛積不能太??；嬸寬帶入戶，提樸供快捷、全方抓位的互聯(lián)網(wǎng)接醬入功能；央提供國(guó)際衛(wèi)星逐電視的收視功蝦能；昆針對(duì)殘障人士瓜而設(shè)置的輔助階設(shè)施已；洽配置高質(zhì)量的斑設(shè)備和家具；瞞水、電、煤氣裂分閃戶越量度蘿，實(shí)行卡式管者理；粱臥室、餐廳和旅客廳總設(shè)置畏獨(dú)立的監(jiān)控設(shè)今備網(wǎng)；牌每壞個(gè)天單垃元均設(shè)置快衣柜及儲(chǔ)存空僻間械企；僵配置羊國(guó)際通用與標(biāo)準(zhǔn)甲的插套座；別采用高科技保絡(luò)安鎖系統(tǒng)開(kāi)；漠5.膝2忘公寓物業(yè)管理僚對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的賤要求尺良好的物業(yè)管寇理服務(wù)和設(shè)施輪水平，是高檔析公寓的另一優(yōu)帥勢(shì)，提供優(yōu)質(zhì)渾服務(wù)是高檔公再寓吸引客戶的變關(guān)鍵要訣。貼通常情況下，黃其物業(yè)管理分房為硬件和軟件鄉(xiāng)兩大部分。腳硬件主要指物扣業(yè)的配套設(shè)施濫，包括房間套紗內(nèi)的設(shè)施和公鵲共設(shè)施。呀房間內(nèi)設(shè)施。既以家具設(shè)備為絡(luò)主，其中：廚滾房和衛(wèi)生間的飾設(shè)施以及空調(diào)超、電話、電視邁、冰箱、洗衣檔機(jī)掠(堅(jiān)烘干設(shè)凳備增)光等設(shè)備的品牌本和質(zhì)量是關(guān)鍵歇。娘公共部位設(shè)施糟。以會(huì)所設(shè)備擾為主。大多數(shù)妹中高檔的國(guó)際統(tǒng)公寓都擁有自聯(lián)己獨(dú)立的功能寸齊全的會(huì)所，捧通常包括：現(xiàn)健身設(shè)施：網(wǎng)諸球場(chǎng)、游泳池埋、跳操房、桌嬸球室、棋牌室咸、乒乓室等；艇娛樂(lè)休閑設(shè)施壞：桑拿及蒸汽六室、按摩房、頸按摩池、游戲再室、多功能室容、閱覽室、客甜人休息室、餐漢廳或酒吧、網(wǎng)戚吧等；摸商業(yè)設(shè)施：商腥務(wù)中心、超市繭、美容美發(fā)廳櫻等；異其他設(shè)施：公便寓大堂等。簽對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)稈說(shuō)，壺會(huì)所的社區(qū)生佳活服務(wù)功能如守便利店、餐廳掀酒吧、美容美底發(fā)、棋牌室、簡(jiǎn)乒乓室等可以餃在社區(qū)會(huì)所中梅實(shí)現(xiàn)，其他如板游泳池、健身洗房、桑拿按摩攜、商務(wù)中心等鍋則通過(guò)拾***零*柿別墅傳區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目咐的對(duì)外會(huì)所配真套來(lái)解決。為商務(wù)中心接待貝室搜商務(wù)中心會(huì)議餡室六軟件主要指公幕寓的服務(wù)管理日水平，應(yīng)包括倆以下幾大內(nèi)容帽：第家政服務(wù)；日換常的房間清潔陷、干濕洗衣服垃務(wù)；衣安全服務(wù)嗚：觸2鄙4遇小時(shí)保安奴、哭2主4瓜小時(shí)客房服務(wù)賞；殺交通服務(wù)：機(jī)圍場(chǎng)接送、出租幫車預(yù)定、停車攔設(shè)施；維其他服務(wù)：社死區(qū)聚會(huì)、幼兒傅看護(hù)。宰顛薦慧厘通過(guò)服務(wù)細(xì)微承之處，即可見(jiàn)柄整個(gè)物業(yè)管理貢水平的一斑。眨比如在雅詩(shī)閣蠶集團(tuán)的服務(wù)中留，有一張專門(mén)寧為國(guó)際客戶提斥供的鳴“園成功生活在國(guó)牢外的處得方均”抬(Recip怠efor枝Succes淺sYour暗Partn惠erFor鷹Livin修gAbro棋ad體)索，桂里面列舉了如陸何幫助客戶盡斥快熟悉和適應(yīng)跌在國(guó)外的陌生動(dòng)環(huán)境，使初次朗來(lái)到異國(guó)他鄉(xiāng)遠(yuǎn)的住戶感受到喘類似家人的關(guān)聰心和照顧。類瀉似的細(xì)節(jié)不勝供枚舉，小小的涌卡片折射腫出胸“逆以客戶為中任心敵”哈的服務(wù)品質(zhì)紐。葉多第五部怒分怨軋揮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略規(guī)初步建議濁一、項(xiàng)目總體禽開(kāi)發(fā)模式建議芽講僅包鳳根據(jù)項(xiàng)目定位塊，我們從開(kāi)發(fā)涂目標(biāo)以及具體佩實(shí)施的角度再倘看一下相關(guān)的霜幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。廳開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)陸目標(biāo)是希望盡膝可能實(shí)現(xiàn)快速勉回款。中快速收回大部明分投資主要依賭賴于公寓的順佳利銷售，而公永寓的順利銷售族依賴于投資者咸具有足夠的信菠心。行國(guó)際化細(xì)節(jié)配啄置和豪華的裝財(cái)修標(biāo)準(zhǔn)是體現(xiàn)記物業(yè)整體檔次飛的核心，它也淹是保障公寓未譽(yù)來(lái)快速回籠去柜化的關(guān)鍵之一氏。自開(kāi)發(fā)商營(yíng)利的串來(lái)源在于準(zhǔn)確聚的市場(chǎng)定位以私及一個(gè)優(yōu)秀的鐘銷售公司，它必也是實(shí)現(xiàn)銷售羨利潤(rùn)最大化的居另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)矛。鑄墊5聯(lián)、筆逮選擇一個(gè)優(yōu)秀憂的物業(yè)服務(wù)管忠理公司，為未巾來(lái)入駐的客戶蜜提供最優(yōu)質(zhì)的悠尊貴服務(wù)，也狂是吸引本項(xiàng)目金高端客戶群體國(guó)的有利手段。趕由此，建議開(kāi)槽發(fā)過(guò)程中把握多以下幾條基本馬原則：峽考慮到房地產(chǎn)雅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高鞭風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)采止取相對(duì)保守原嘩則。主要指價(jià)驚格定位應(yīng)稍保仁守。挖試探市場(chǎng)原則弄。楚主要指公寓的猾銷售策略，初纖期定價(jià)應(yīng)適當(dāng)巡放低，推出少磁量單位試探市星場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)突反應(yīng)再逐步調(diào)飽整價(jià)格是比較辦穩(wěn)妥的辦法。敲銷售時(shí)機(jī)搶先疲原則。具主要為了規(guī)避豬未來(lái)區(qū)域市面貪上可能出現(xiàn)的塑競(jìng)爭(zhēng)物態(tài)，受夜政策影響浮動(dòng)苗變化大，所以綠需要搶先出擊邀。侍長(zhǎng)短結(jié)合原則籌。耍即長(zhǎng)期收益與墾短期收益相結(jié)悄合，雖然公寓確銷售優(yōu)先，但礎(chǔ)對(duì)于其他可能購(gòu)影響整體形象協(xié)及檔次的部分提物業(yè)，并不能仰也以銷售為第折一目標(biāo)。如前酷面提到的底商伍，我們建議先浴整租引進(jìn)大型炊餐飲，保證物奉業(yè)整體檔次不假受影響。則租售靈活原則脊。妙項(xiàng)目業(yè)主本著冊(cè)投資的目的，搬在購(gòu)買房產(chǎn)后瓶，希望將物業(yè)否出租出去，獲池取高額租金，防則可以考慮提捐供代租銷售的監(jiān)方式，只要有橋較好的租約存醋在，尋找投資波者并非不可能屋。枕二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)姥程序建議組嫂陪贊肢項(xiàng)目是電***東*乎別墅窄區(qū)內(nèi)唯一的國(guó)穗際公寓，但由沈于基地不大，續(xù)并且相關(guān)商業(yè)番配套明顯不足邪，必須進(jìn)行整目體快速開(kāi)發(fā)。戰(zhàn)建議開(kāi)發(fā)商在押項(xiàng)目實(shí)施前尋求找優(yōu)秀的物業(yè)垮公司提前介入豬，一方面可以蠻由他們從未來(lái)展便于服務(wù)管理純方面出發(fā)提出捉物業(yè)的規(guī)劃設(shè)捧計(jì)建議，從高薄端客戶的貼身藥需求角度著重尊考慮，其次是符可以借助他們死的品牌影響力糖進(jìn)行推廣，這蒼對(duì)提高投資者銷信心，保障物易業(yè)升值非常重俗要。玉三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)幸風(fēng)險(xiǎn)分析增一般來(lái)說(shuō)，房緊地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)屈發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)跌自于以下幾個(gè)珠方面：政策風(fēng)壞險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)篩、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、選經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)、施利率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)矩買力風(fēng)險(xiǎn)、流快動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、社弦會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、自然伶風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)乘險(xiǎn)。制綱凱戲而對(duì)于本項(xiàng)目都來(lái)說(shuō)，主要需鍬要考慮以下幾港點(diǎn)：1、政策風(fēng)險(xiǎn)述那烤萌鋪政策風(fēng)險(xiǎn)是指扁由于國(guó)家或地婆方政府的政策玻變化而給投資寧者可能帶來(lái)的爬損失。房地產(chǎn)果投資是一項(xiàng)政獸策性非常強(qiáng)的播業(yè)務(wù)，它受多尚種政策的影響聽(tīng)和制約，其中刷最主要的是政尚府的投資政策學(xué)、金融政策和特房地產(chǎn)管理政雄策。子漢母宴獎(jiǎng)投資政策主要煌是政府對(duì)投資置活動(dòng)的管理、右制約和導(dǎo)向，簡(jiǎn)這在很大程度期上決定了房地邊產(chǎn)投資的對(duì)象績(jī)、規(guī)模和獲利競(jìng)情況；嬌籌動(dòng)泛媽金融政策的變傷化，會(huì)影響到坦房地產(chǎn)投資者話籌集資金的難撫度，也會(huì)影響削到房地產(chǎn)的各碗種金融性抵押夾活動(dòng)、貸款行猶為等，更會(huì)直撲接影響到市場(chǎng)漂對(duì)房地產(chǎn)的需億求狀況，從而涉引起房地產(chǎn)市釋場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)救；組柄侍肯點(diǎn)房地產(chǎn)管理政資策則涉及到土竿地或房產(chǎn)的獲匹得方式、城市欲規(guī)劃與布局、薄房地產(chǎn)的交易爺成本等。噴廉算粒這些政策性因禾素的變化，會(huì)迎使投資者的投醫(yī)資收益充滿不甲確定性。剪就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)橫，雖然最近幾煮年國(guó)內(nèi)的政策困對(duì)于外籍客戶贈(zèng)的在京購(gòu)房行西為具有較為嚴(yán)拉苛的設(shè)置，導(dǎo)京致系***肅*蘇別墅早區(qū)域外籍購(gòu)房蹄客戶的大量流魚(yú)失，同時(shí)政府幫開(kāi)始逐步收緊堆金融信貸方面濱的政策，用宏敏觀調(diào)控的方式戰(zhàn)試圖控制某稈些傳“輝過(guò)融熱從”旗行業(yè)的投資規(guī)耕模及增長(zhǎng)速度葬，而房地產(chǎn)業(yè)府正是重點(diǎn)監(jiān)控造的行業(yè)之一。驗(yàn)最近不斷出臺(tái)境的貨幣政策及蠶土地政策就是國(guó)明證。在福***沉*欺別墅好區(qū)內(nèi)做公寓項(xiàng)蠟?zāi)?，必然面臨獲一定的政策風(fēng)密險(xiǎn)。2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降商百堤仍市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)畫(huà)為兩個(gè)方面：娛一是由于各種阻原因致使房地岡產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)隔生大幅震蕩，械二是開(kāi)發(fā)物業(yè)持出賣或出租時(shí)慎，找不到合適燦的買家或租賃礎(chǔ)者。析盡管最近幾年技由于城市化進(jìn)敲程加速，房地濫產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)很喪好的發(fā)展態(tài)勢(shì)庭及良好的市場(chǎng)王前景，但市場(chǎng)概風(fēng)險(xiǎn)是永遠(yuǎn)存燦在的。憤對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)形說(shuō)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)床一是潛在供應(yīng)蠶可能引發(fā)供需央結(jié)構(gòu)變化，從蠶而導(dǎo)致預(yù)測(cè)市勻場(chǎng)價(jià)格失準(zhǔn)，夫影響最終收益飯，二是政策變探化導(dǎo)致市場(chǎng)需翅求受到抑止，拳從而導(dǎo)致物業(yè)可銷售和出租的攻速度變慢，也卷會(huì)影響最終收牲益。3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頑石宵褲乘有兩種情況，帳一是融資中的芹財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由尼于種種因素可隙能導(dǎo)致融資困濾難，資金不足悄而影響開(kāi)發(fā)；塵其二是拖欠風(fēng)海險(xiǎn)，購(gòu)買者不湯能按約定時(shí)期鋪支付購(gòu)房款，尿?qū)е麻_(kāi)發(fā)商資另金周轉(zhuǎn)困難，鄭收益下降。田淡堤浴兄前面提到的政害策尤其是金融艘政策的變化可臟能直接導(dǎo)致這牢兩種情況的出聰現(xiàn)。棗4創(chuàng)、經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)露及障遠(yuǎn)澤經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是夫指經(jīng)營(yíng)失誤造樹(shù)成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)蟻果偏離期望的蛙可能性。對(duì)于危本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，絨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要但是公寓銷售過(guò)愉程不順暢，銷吸售情況不佳，油這種情況會(huì)影貍響開(kāi)發(fā)商的投篩資收益，在資演金不充裕的情排況下，可能會(huì)篩導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)核困難，影響開(kāi)偶發(fā)實(shí)施。憐叛朽柔鐘匯總以上幾方辦面的風(fēng)險(xiǎn)因素縫，我們可以看詢到其中有多項(xiàng)豈因素如政策、抄市場(chǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)姑險(xiǎn)等，其實(shí)他型們之間都具有弄很強(qiáng)的內(nèi)在關(guān)榜聯(lián)，并非完全若孤立。陵四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避捏策略建議近暗茅淡尋從以上幾個(gè)方鉗面的主要風(fēng)險(xiǎn)蒸來(lái)看，規(guī)劃方紫面的風(fēng)險(xiǎn)屬于可剛性風(fēng)險(xiǎn)，基切本無(wú)法規(guī)避。永其余四個(gè)方面衫則有一定的規(guī)被避余地，建議尤可從以下幾點(diǎn)尤入手。1、準(zhǔn)確定位今瞞劇笑丙前期充分占有如市場(chǎng)資料，了敲解并預(yù)測(cè)城市獵和區(qū)域規(guī)劃對(duì)秀開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影宜響，綜合市場(chǎng)腫競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)待泉開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行昨準(zhǔn)確定位。準(zhǔn)滿確而具有預(yù)判利力的市場(chǎng)定位偷是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的茂最大法寶。2、快速開(kāi)發(fā)花護(hù)汗損陪快速開(kāi)發(fā)，盡蝶量避免各種不缺必要的因素導(dǎo)盞致開(kāi)發(fā)周期延料長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)周期夸的縮短意味著稠受政策變化和墳市場(chǎng)條件變化框的影響概率會(huì)態(tài)變小，而前面遣提到的多種因衣素的根源之一粗就是政策的不草確定性。亭3肝、管理公司提注前介入門(mén)易訂層短既可以避免開(kāi)懲發(fā)物業(yè)在規(guī)劃搞設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)或大的沖突，又義可以借助品牌岡影響力進(jìn)行市死場(chǎng)營(yíng)銷，增強(qiáng)瞧投資者信心，肥并且其服務(wù)系夢(mèng)統(tǒng)能夠?qū)ξ磥?lái)較的銷售提供一補(bǔ)定的保障。當(dāng)因然要找到合適涂的合作伙伴并宅非想象中那么沖容易，必然需霸要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)溫間的談判以協(xié)交調(diào)雙方的利益勒。但不管如何泳，管理公司的秧提前介入可以旁很好的起到規(guī)肌避風(fēng)險(xiǎn)的作用句。果附爛件授1你：空港項(xiàng)目區(qū)服域市場(chǎng)終端消緣費(fèi)需求探測(cè)津公寓需求調(diào)查振分析歉（一）調(diào)查說(shuō)皂明毯踢欣1豎．灰1丹．仆1痰背景介紹免調(diào)查客戶：盯公寓、高檔住灣宅等相關(guān)項(xiàng)目秒的購(gòu)買者或潛辯在購(gòu)買者爬；犁調(diào)查方法：財(cái)由于此類產(chǎn)品監(jiān)的特殊性，對(duì)太于需求方的調(diào)革查，我們從兩驟個(gè)方面進(jìn)行：吊一方面，為了己確保調(diào)查樣本施的客觀、有效往，本次調(diào)查的絹所有對(duì)象均來(lái)牲自朋友、熟人搏或業(yè)內(nèi)人士的趙介紹，并就其肢購(gòu)買能力是否買滿足目標(biāo)要求艘作了核對(duì)與篩攀選；另一方面園，鑒于此類客風(fēng)戶屬于高檔住擴(kuò)宅市場(chǎng)的頂級(jí)傳客戶，僅僅通木過(guò)問(wèn)卷的形式蜜，顯然無(wú)法探倘測(cè)到這類客戶劈對(duì)高檔住宅的魄全部的潛在需雁求。為此，我帆們通過(guò)約訪座懲談形式，對(duì)部釋分客戶進(jìn)行面槳對(duì)面的訪談，司通過(guò)與被訪者銷的交流，對(duì)這魯類客戶的產(chǎn)品表需求、居住及蛋購(gòu)買心理等方追面有了更為深更入的了解。拋調(diào)查區(qū)域：但****然機(jī)場(chǎng)公寓項(xiàng)目欄周邊封樣本量：安本次調(diào)查共完瞧成有效樣帶本排3螺0杠個(gè)。不軍崖柜（二）調(diào)查目題的麻通過(guò)對(duì)期項(xiàng)目瞧周邊公寓、卻高檔襪住宅及別墅等挺現(xiàn)有客戶或潛摟在客戶的調(diào)查碼，一方面了解破周邊客戶的基親本構(gòu)成情況，漆另一方面探索站一下他們對(duì)本而區(qū)建設(shè)高檔公譯寓的看法和預(yù)拴期，他們對(duì)公蝴寓配套、住宅候戶型等要求，霉最終為本項(xiàng)目斧的產(chǎn)品定位、饅價(jià)格定位以及姨客戶群定位提恰供翔實(shí)可靠的旱市場(chǎng)依據(jù)。瞇（三）結(jié)論摘折要孟還遲1碗、客戶基本情覆況抵年齡分布比較斤集中，缸從進(jìn)36-4艘5踩歲比較突出的妖客戶群體；男污性比例偏大；偶大專以上的學(xué)押歷為主；另職業(yè)形成多樣狐，以綜合素質(zhì)芽高松,鍋，從事管理工輕作的高層人士仆，顏主要以在外資父企業(yè)工作的的痰海歸人士和機(jī)決場(chǎng)、空港工業(yè)用區(qū)的高級(jí)管理曉人員以及耍***餃*什別墅填區(qū)的業(yè)主為主竭，這些人士有散的是為了居住張環(huán)境，有的是紀(jì)為了投資，而食有的是為了工范作方便等。尼家庭結(jié)構(gòu)以三巷口之家為主；尿家庭月收入閃在紐5嘴0培萬(wàn)元以上，屬羨于比較具有經(jīng)出濟(jì)實(shí)力的群體刃。灌2授、鄉(xiāng)對(duì)高檔公寓的伏探索作目前工作地點(diǎn)證主要位于北京呆的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)地當(dāng)區(qū)，包虛括卷CB虹D諸地區(qū)、亞運(yùn)村販區(qū)域、燕莎商蛙圈，使館區(qū)等昆被訪客戶擁有專私家車的數(shù)量臘在蛋3株輛以下，鼠其中以擁詳有嫩1匆輛的客戶所占距比例最大。私推家車的擁有，清某種程度上反蜘映了被訪者的翼財(cái)富水平。風(fēng)被訪客戶希望檢購(gòu)買的公寓到捕市區(qū)的車程在傍一個(gè)小時(shí)之內(nèi)期，撿以倒4掏5聚分鐘之內(nèi)為最絞佳融。可承受的路巾程集中在背3昂0撐公里傻之內(nèi)，超過(guò)椅3湊0晶公里順的距離客戶考網(wǎng)慮的可能性相室對(duì)較少。紗因此被訪客戶刺購(gòu)買公寓的目衡的主要是盯用于自住。另饑一群客戶考慮存到項(xiàng)目所處的率位置及環(huán)境而企購(gòu)買用于作投尚資，作為第二烈居住的客戶的詢比例也非常高捏。宵數(shù)據(jù)表明，被標(biāo)訪客戶選擇購(gòu)丈買公寓的區(qū)位繳時(shí)，首先考慮乞的因素是風(fēng)水含好，空氣與生竟態(tài)環(huán)境好、寧歷靜洽—盜—預(yù)即周邊環(huán)境的卵優(yōu)越以及公寓珠所在區(qū)域的城反市印象，其次侄考慮社區(qū)景觀狠、交通等因素急。這些因素滿輪足了客戶即遠(yuǎn)纖離都市喧囂而聽(tīng)又不失都市便漆捷生活的需求春客戶對(duì)機(jī)場(chǎng)路衡沿線的正面印釘象在整體區(qū)位貍環(huán)境好上較為巨突出，其次認(rèn)芽為屬于城市發(fā)每展?jié)摿^大的等區(qū)位，未來(lái)有嗎投資價(jià)值，環(huán)秩境高檔的比例欣也很高。負(fù)面歡印象集中在車舊流量大，交通真比較擁堵的客牲觀因素上。擠客戶在購(gòu)買具燒體公寓項(xiàng)目時(shí)鼠對(duì)項(xiàng)目的社區(qū)融內(nèi)部景觀最為何看重，其次對(duì)仔戶型設(shè)置、升碑值及保值潛力士、物業(yè)管理、至產(chǎn)品的細(xì)節(jié)是街否精致到位、藍(lán)以及高檔的社漸區(qū)氛圍等等因詞素都會(huì)考慮。貼某種程度上說(shuō)澇，客戶更看重導(dǎo)社區(qū)的整體氛努圍，因?yàn)檫@直你接反映項(xiàng)目的芽品質(zhì)以及檔次憐。絨考慮到自身資奮金流的問(wèn)題，林有一半的客戶判采用按揭的付與款方式，另億有作4爽3假％的客戶考慮椅到開(kāi)發(fā)商信譽(yù)搬和產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)局