泗陽縣土地置換招商運行情況與建議,農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)論文

泗陽縣土地置換招商運行情況與建議,農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)論文近年來，針對縣域大型公益項目和重點市政項目建設(shè)步伐不斷加快、建設(shè)資金特別緊缺的實際情況，相關(guān)部門采用以土地換資金為主要內(nèi)容的項目建設(shè)土地置換招商形式。該形式是由或其受權(quán)的建設(shè)主體，通過法定程序選定項目投資人，由投資人設(shè)立具有法人資格的項目公司，對工程進行投資、建設(shè)和管理，工程完工后進行移交，再由或其受權(quán)的建設(shè)主體按合同約定的土地出讓金結(jié)算項目工程款，贖回該項目權(quán)益，投資人則通過工程利潤、土地收益收回投資成本和收益。一、當前泗陽縣土地置換招商形式運行情況分析〔一〕土地置換招商形式缺乏法理根據(jù)土地置換招商形式得益于本身優(yōu)勢，項目施行經(jīng)過不用拿出真金白銀，因而，當前得到廣泛運用。然而，國家層面至今尚未出臺這一形式的法律法規(guī)，在合同文本、操作規(guī)程、施行細則、責(zé)任部門、組織形式等方面也沒有專門的法律法規(guī)加以明確和規(guī)范。由于采用這一形式的項目沒有統(tǒng)一規(guī)范的標準，其隨意性就很大，這除了易給投資規(guī)模、建設(shè)標準、項目質(zhì)量等帶來不確定性外，也易給項目帶來宏大的法律風(fēng)險、市場風(fēng)險、合同風(fēng)險、履約風(fēng)險和信譽風(fēng)險?！捕惩恋刂脫Q招商形式出現(xiàn)眾多誤區(qū)一是部分項目主管部門以為，采用土地置換招商形式就是找投資人一對一會談，而不進行招投標就直接與投資人簽訂投資合同，也有部分項目主管部門以為簽訂投資人合同是招投標管理部門的事。二是土地置換招商形式建設(shè)單位很少能提供具有相應(yīng)資質(zhì)的造價咨詢機構(gòu)測算出的打包工程的綜合單價和預(yù)算總價，而按工程完工結(jié)算時的物價進行結(jié)算，與初期核定好的物價差異不同很大。三是勘察設(shè)計不深切進入，工程量未確定就倉促上馬，沒有建立原始建設(shè)檔案資料，一切問題等待審計。四是部分單位將風(fēng)馬牛不相及的項目拼湊打包，由于項目性質(zhì)不同對項目負責(zé)人資質(zhì)又有不同要求而導(dǎo)致轉(zhuǎn)包、違法分包行為，出現(xiàn)問題后，項目主管單位將所有責(zé)任均推給投資人?！踩惩恋刂脫Q招商形式極易造成浪費土地置換招商形式應(yīng)具備四個必要條件:一是投資規(guī)模較大的項目，一般是指城市重點基礎(chǔ)設(shè)施、大型公益事業(yè)等項目;二是當下財政收入不能知足項目投資需要;三是擬建設(shè)項目建設(shè)標準已明確，立項已批復(fù);四是擬置換的土地地塊已確定，規(guī)劃要求、出讓價款、建設(shè)標準、建設(shè)時限等已明確。只要知足這四個必要條件，土地置換招商形式建設(shè)項目才能易于成功。在實際運作經(jīng)過中，濫用這一形式的現(xiàn)象時有發(fā)生。比方，有部分項目投資規(guī)模較小、建設(shè)資金回收周期較短、無明確土地規(guī)劃，也盲目采用土地置換招商形式，其效率就會顯得低下，將會造成資金、土地資源的較大浪費?！菜摹惩恋刂脫Q招商形式易于產(chǎn)生的問題相關(guān)部門對土地置換招商形式運作方式、風(fēng)險躲避、違約索賠等方面缺乏應(yīng)有的經(jīng)歷體驗;部分單位為加快項目推進速度，實際運作經(jīng)過中，先上車，后買票現(xiàn)象較為普遍;最為突出的問題表如今先施工后招標、先采購后控制、邊設(shè)計邊變更，這種建設(shè)程序的顛倒，為后期的質(zhì)量、安全、進度、施行效果乃至項目回購等帶來眾多問題。也有部分投資人具備項目相應(yīng)施工資質(zhì)，因而在以投資施工一體化名義中標后，投資施工一體化企業(yè)并沒有親身組織施工，而是由投資人自由劃分多個標段，發(fā)包給一些本土小型施工企業(yè)帶資建設(shè)，以減少本身投入，甚至部分投資人僅僅是空殼，講白了就是皮包公司在空手套白狼,項目管理部門為了保證工程進度，也會聽之任之。招投標管理部門已對投資施工一體化企業(yè)施行押證管理，而無法再對分包企業(yè)進行押證管理，這加大了標后監(jiān)管難度，嚴重影響工程質(zhì)量和進度?！参濉惩恋刂脫Q招商形式協(xié)調(diào)難度較大土地置換招商形式介入方較多，諸如投資方、管理方、建設(shè)方、各行政主管部門等，各方主體均從本身利益出發(fā)，投資方既是投資者又是管理者，很難構(gòu)成有效的協(xié)調(diào)機制，容易出現(xiàn)扯皮、推諉現(xiàn)象。土地置換招商形式中，項目主管部門并不直接進行項目管理，只能通過管理方傳送指令，管理力度和管理效果將大打折扣。二、土地置換招商形式相關(guān)建議〔一〕強化土地置換招商形式慎重選擇土地置換招商形式主要適用于資金投入大、技術(shù)標準高、專業(yè)程度強、建設(shè)周期長的重點基礎(chǔ)設(shè)施項目和大型公益項目建設(shè)。對一般市政基礎(chǔ)設(shè)施項目，不宜采取土地置換招商建設(shè)形式。除此之外，泗陽縣應(yīng)盡快完善土地置換招商形式項目申報程序，所有土地置換招商形式建設(shè)項目，均應(yīng)組織相關(guān)專家進行先期論證，構(gòu)成可研報告，報縣專題會議研究，集體進行決策。〔二〕強化土地置換招商形式項目管理一是項目主管部門在擬采用土地置換形式項目論證時，應(yīng)與其它投資方式的成本效益進行比擬，項目建設(shè)規(guī)模、施行內(nèi)容和總投資要基本確定。二是核實項目投資人應(yīng)具備的相應(yīng)條件和能力:①依法注冊的企業(yè)法人或其聯(lián)合體;②真誠實在守信，財務(wù)報表真實可靠，近三年內(nèi)無工程施工劣跡和不良記錄，經(jīng)營狀況良好，具有符合項目要求的投融資能力；③投資項目的自有資金不低于項目總投資的50%,其余資金應(yīng)當提供縣級以上金融機構(gòu)出具的中長期貸款承諾函;④法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定或項目招標文件規(guī)定的其他條件。三是為保證土地置換招商獲得良好效果，應(yīng)明確項目主管部門主要領(lǐng)導(dǎo)為第一責(zé)任人，該部門應(yīng)建立健全項目管理組織，制度要完善，責(zé)任要分解，歸責(zé)要明晰，問責(zé)要到位。四是項目主管部門要提早對擬建項目、置換地塊做好前期統(tǒng)籌規(guī)劃，應(yīng)邀請相關(guān)專家進行科學(xué)論證，并拿出切實可行的方案，方案應(yīng)涵蓋擬建重點市政基礎(chǔ)設(shè)施項目和大型公益項目的估算價款、投資回報、項目工期、回購日期、質(zhì)量安全、節(jié)約環(huán)保、風(fēng)險分配、價款結(jié)算、回購支付、違約責(zé)任、索賠程序、糾紛化解等綜合因素，同時委托具備相應(yīng)資質(zhì)的勘察設(shè)計單位進行深度設(shè)計，委托造價咨詢機構(gòu)編制工程量預(yù)算清單，并要按省造價部門規(guī)定設(shè)置下浮率，及時上報縣，為領(lǐng)導(dǎo)提供科學(xué)決策根據(jù)。五是項目主管部門要加強合同條款把握，并對合同合法性、合理性和可操作性負責(zé)，合同履行出現(xiàn)問題，不得將責(zé)任推給其它單位。六是項目主管部門要強化項目施行經(jīng)過監(jiān)督，確保工程質(zhì)量、進度。七是強化建設(shè)全程跟蹤審計，確保投資實效?！踩硰娀恋刂脫Q招商形式招標投標(招標投標法〕規(guī)定，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會利益、公眾安全的項目;全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目必須進行招標。土地置換招商形式只是一種融資形式，社會資金的引進并不能改變投資項目的性質(zhì)。因而，土地置換招商形式項目應(yīng)嚴格根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進行項目招投標，杜絕先上車，后買票情況的發(fā)生，通過強化項目招投標提升競爭力，有效確定工程項目綜合單價，為最終審計決算夯實基礎(chǔ)。當然，通過招投標是需要時間的，也是逼著項目主管部門做好前期手續(xù)的關(guān)鍵，但少數(shù)單位怕費事而設(shè)法躲避招標，使前期工程項目基礎(chǔ)資料缺失，給最終的決算審計帶來眾多困難，這也是對本身不負責(zé)的做法?！菜摹硰娀恋刂脫Q招商形式資金到位在項目啟動前，土地置換招商形式項目投資人應(yīng)提供不低于項目置換土地的總價款，或土地總價款的銀行保函或擔(dān)保，作為相應(yīng)保證，押在項目主管部門，謹防因資金短缺而影響工程進度和質(zhì)量。同時項目主管部門應(yīng)嚴格監(jiān)督投資人按工程進度付款，而不應(yīng)讓施工隊伍帶資建設(shè)?！参濉硰娀恋刂脫Q招商形式標后管理一是在土地置換招商項目招投標確定中標人后，縣招投標管理部門應(yīng)迅速將中標項目負責(zé)人、項目總監(jiān)進行押證管理，避免一證多投而分散項目施工、監(jiān)理精神。二是對中標項目負責(zé)人、五大員、項目總監(jiān)施行指紋考勤，嚴厲打擊掛羊頭賣狗肉的轉(zhuǎn)包掛靠行為。三是要建立常規(guī)聯(lián)動督查機制