房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目貸款評審要點(diǎn)

其它房地產(chǎn)行業(yè)工程貸款評審要點(diǎn)人民銀行貸款統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，房地產(chǎn)貸款具體包括四類：住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他地產(chǎn)行業(yè)貸款和購房貸款，我行房地產(chǎn)工程貸款支持的工程屬于其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款類，即指用于除商品住房、商業(yè)用房等之外的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，主要包括政府土地儲藏機(jī)構(gòu)貸款等，我行房地產(chǎn)行業(yè)貸款評審限定在對政府土地儲藏機(jī)構(gòu)貸款的評審。土地儲藏貸款的界定：銀行根據(jù)政府土地儲藏機(jī)構(gòu)的借款申請，在自主審查，自主決定的根底上，對其收購、儲藏、出讓土地前期相關(guān)工作時產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。一、行業(yè)概況我國城市土地歸國家所有，通過實(shí)行土地有償有期限使用，形成土地市場。在這種土地制度框架下，國有土地使用權(quán)出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級市場。土地儲藏是指土地儲藏機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，將需要盤活的土地收購〔收回〕、置換、征用后予以儲藏，并通過前期開發(fā)和土地出讓的前期準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)政府集中統(tǒng)一供地的行為。土地儲藏的運(yùn)作可分為四個階段：收購——整理——儲藏——供給。土地儲藏行業(yè)管理部門主要有中華人民共和國國土資源部和各級地方政府?！惨弧承袠I(yè)現(xiàn)狀１．國內(nèi)各地土地儲藏機(jī)構(gòu)大都于２００１年開場成立，土地儲藏行業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，土地儲藏制度實(shí)行范圍不斷擴(kuò)大，目前全國１０００多個市縣已建立土地儲藏制度。除西藏自治區(qū)以外，３０個省(區(qū)、市)建立了國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。２．目前全國絕大局部的市縣都已成立土地收購儲藏機(jī)構(gòu)，以土地儲藏制度為特征的新的供地機(jī)制正逐漸成為各地政府調(diào)控市場的有力工具。３．當(dāng)前土地儲藏行業(yè)政策法規(guī)均以？土地管理法？為核心，但相關(guān)法律法規(guī)仍不標(biāo)準(zhǔn)，還沒有一部具體的法律或行政法規(guī)來標(biāo)準(zhǔn)土地收購儲藏，有待完善?！捕承袠I(yè)特點(diǎn)１．該行業(yè)不同于一般工業(yè)行業(yè)，其產(chǎn)品——土地是一種特殊的產(chǎn)品，因其資源有限，不可再生，社會開展對土地的需求永遠(yuǎn)大于供給。２．行業(yè)具有壟斷性。土地儲藏行業(yè)屬于壟斷性產(chǎn)業(yè)，國家只對國有土地使用權(quán)實(shí)行有期限的出讓和出租等。在土地出讓一級市場，土地的供給者只有國家。每個城市每年要進(jìn)入出讓市場的土地?cái)?shù)量、位置和用途等，都由各級政府根據(jù)市場開展和土地利用方案、規(guī)劃等事先制定，然后通過協(xié)議、招標(biāo)拍賣等方式出讓。３．土地儲藏屬于資本密集型行業(yè)。據(jù)估算，我國城市土地資產(chǎn)約２５萬億元，由于土地本身價值巨大，土地整理開發(fā)費(fèi)用高，所配套的根底設(shè)施建立需要大量資金的投入；同時土地收購儲藏周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，因此需要大規(guī)模資金才能實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。４．行業(yè)區(qū)域敏感程度高。土地是城市空間和城市功能的一個載體。城市土地具有區(qū)位差異性，不同城市與同一城市的不同區(qū)位，由于自然條件和經(jīng)濟(jì)條件的千差萬別而形成城市土地區(qū)位差異，這種區(qū)位差異必然帶來級差收益。而且土地儲藏行業(yè)由于國家并沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)對其運(yùn)行做出規(guī)定，所以當(dāng)前各個城市和地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)和運(yùn)行模式都不盡一樣，更表達(dá)了土地儲藏行業(yè)的區(qū)域敏感程度。〔三〕城市土地儲藏模式城市土地儲藏模式在各個地區(qū)做法各異，模式眾多，但主要有“市場主導(dǎo)型〞模式和“政府主導(dǎo)型〞模式兩種。其各有優(yōu)缺點(diǎn)，但從壟斷土地一級市場，宏觀調(diào)控土地市場的角度來看，政府主導(dǎo)型更加具有合理性。政府主導(dǎo)型土地儲藏模式是指在土地收購和儲藏中政府起主導(dǎo)作用，在政府主導(dǎo)的根底上，充分發(fā)揮市場機(jī)制配置土地的功能，實(shí)行政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作有效結(jié)合。市場主導(dǎo)型土地儲藏模式是指在土地儲藏過程中土地開發(fā)公司參與土地購置、開發(fā)活動，以市場調(diào)控土地收購與開發(fā)的數(shù)量。目前多數(shù)城市土地儲藏試點(diǎn)工作實(shí)行的是政府主導(dǎo)型模式?！菜摹迟Y金管理土地儲藏機(jī)構(gòu)的定位一般都是非贏利性事業(yè)單位。土地儲藏機(jī)構(gòu)的收購、儲藏和其他業(yè)務(wù)資金實(shí)行專戶管理，獨(dú)立核算，但受到財(cái)政部門的指導(dǎo)與監(jiān)視。土地出讓金按國家規(guī)定應(yīng)直接繳入財(cái)政部門在銀行設(shè)立的“土地出讓金財(cái)政專戶〞，除財(cái)政部門外，其他部門不得設(shè)立土地出讓金帳戶。對上繳資金中的本錢局部，包括土地收購補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)性支出及貸款利息等相關(guān)費(fèi)用，由財(cái)政核定并返回給土地儲藏機(jī)構(gòu)。土地儲藏中心的損益表并不真正反映其經(jīng)營狀況，資產(chǎn)負(fù)債表也同樣不能如實(shí)反映其實(shí)際權(quán)益狀況。二、土地儲藏工程信貸政策要點(diǎn)土地儲藏制度的實(shí)施，使地方政府通過實(shí)行一級土地高度壟斷經(jīng)營，獲取大量的土地收益來緩解政府經(jīng)營城市資金壓力，對改善城市根底設(shè)施建立、擴(kuò)大城市承載能力，加快城市化進(jìn)程，發(fā)揮了極為重要的作用，我行應(yīng)積極支持該行業(yè)的貸款需求。政策依據(jù)我行發(fā)放土地儲藏貸款的主要政策依據(jù)有：１．？中華人民共和國土地管理法？和？中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例？。２．？中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法？。３．國務(wù)院及國土資源部？國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知？〔國發(fā)[２００１]１５號文〕。４．財(cái)政部關(guān)于印發(fā)？國有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算暫行方法？的通知〔財(cái)綜字[１９９６]１號〕。５．財(cái)政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)？新增建立用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理方法？的通知〔財(cái)綜字[１９９９]１１７號〕。６．國土資源部？招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定？〔第１１號令〕。７．？中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知？〔銀發(fā)[２００３]１２１號〕。８．？國務(wù)院關(guān)于將局部土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知？〔國發(fā)[２００４]８號〕。〔二〕貸款支持重點(diǎn)我行貸款支持的重點(diǎn)是政府土地儲藏機(jī)構(gòu)貸款，在政府壟斷一級土地市場的前提下，為政府土地儲藏機(jī)構(gòu)進(jìn)展的土地收購、整理、儲藏等土地一級市場的開發(fā)提供貸款?！踩持С殖鞘蟹秶饕谴笾谐鞘?，重點(diǎn)是直轄市、省會城市、方案單列市、經(jīng)濟(jì)興旺的地級市及綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國名列前茅的縣級市。從區(qū)域來看，土地儲藏貸款應(yīng)相對集中于國家今后主要開展的幾大城市群，包括以上海為中心的長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、環(huán)渤海城市群及其他城市群?！菜摹迟J款用途土地儲藏貸款主要用于政府土地儲藏機(jī)構(gòu)承擔(dān)的土地一級開發(fā)的土地本錢支付。土地本錢包括：土地收購〔收回〕和置換時發(fā)生的各種依法應(yīng)補(bǔ)償和拆遷等費(fèi)用；征用土地過程中依法應(yīng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用；土地前期開發(fā)過程中，對地上建筑物拆遷、平整土地和根底設(shè)施配套等支出的費(fèi)用；土地征收過程中發(fā)生的各種稅費(fèi)支出，各種評估、咨詢等中介費(fèi)用；為儲藏土地而發(fā)生的貸款利息。包括城市增量土地的征用、整理、儲藏；城市存量土地的收購、整理、儲藏。三、關(guān)于土地儲藏工程借款人評審對借款人的評審，重點(diǎn)是了解地方政府土地儲藏制度和財(cái)務(wù)管理制度，分析地方政府對土地市場的調(diào)控能力，分析借款人的現(xiàn)金流對我行貸款歸還的保證程度?！惨弧硨杩钊说母疽螅保杩钊耸歉鞯亟?jīng)縣以上人民政府〔或有權(quán)審批部門〕批準(zhǔn)成立受土地行政主管部門委托從事土地收購、儲藏、出讓土地前期相關(guān)工作的獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)〔一般為事業(yè)法人〕。２．借款人應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定具備足額資本金，借款人的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)不高于７０%?！捕吃u審要點(diǎn)１．地方土地儲藏制度是否建立及運(yùn)作的有效性。２．土地儲藏制度和財(cái)務(wù)管理制度是否符合國家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定。３．借款人是否具有從事一級土地開發(fā)的授權(quán)，能否行使土地一級開發(fā)壟斷的職能，政府能否有效控制土地的市場。４．政府、財(cái)政對儲藏土地的土地出讓收入是否有明確的管理方法。原那么上土地本錢在土地出讓收入中優(yōu)先由財(cái)政核定返還，土地儲藏中的政策性虧損應(yīng)由財(cái)政全額彌補(bǔ)；從上一年土地收益中應(yīng)提取一定比例的留存收益返還土地儲藏機(jī)構(gòu)用以增加資本金，或用作開展資金。５．了解土地儲藏的管理權(quán)限和收益的實(shí)際分配方式，分析借款人回收土地開發(fā)本錢的保證程度。６．土地出讓是否公開透明，經(jīng)營性用地是否以招標(biāo)、拍賣的方式轉(zhuǎn)讓，政府是否已出臺明確文件規(guī)定。〔三〕借款人應(yīng)提供的有關(guān)文件１．有權(quán)部門批準(zhǔn)借款人從事土地收購、儲藏、出讓土地前期工作等經(jīng)營活動的文件。２．當(dāng)?shù)赝恋貎Σ刂贫群拓?cái)務(wù)管理制度等文件。３．政府土地儲藏決策機(jī)構(gòu)制定的年度土地收購、儲藏、出讓前期相關(guān)工作方案及資金總體安排方案。４．借款人的貸款申請書、對申請貸款收購的土地的資金需求測算和還貸來源分析。５．政府土地儲藏決策機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)借款人收購申貸土地的相關(guān)文件。６．儲藏用地涉及到耕地轉(zhuǎn)為建立用地的，必須具備由國務(wù)院或省一級土地管理部門批準(zhǔn)的文件。７．借款人近期財(cái)務(wù)會計(jì)報表，其中上年度財(cái)務(wù)會計(jì)報告須經(jīng)同級財(cái)政部門審計(jì)。８．借款人認(rèn)為必須的其他材料。評審報告需披露的內(nèi)容１．土地運(yùn)作模式分析。重點(diǎn)分析土地儲藏管理的組織機(jī)構(gòu)及各部門的職責(zé)權(quán)限；借款人在其中的地位及作用、承擔(dān)的職責(zé)；土地運(yùn)作流程分析；借款人執(zhí)行的稅收政策；土地出讓收入的管理及分配關(guān)系；土地儲藏制度運(yùn)作的相關(guān)法規(guī)及文件。２．借款人根本情況、借款人資信狀況、管理者素質(zhì)。３．借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析。借款人對全市土地出讓市場的壟斷程度，借款人歷年的土地出讓總量及分類土地量占全市土地出讓量的百分比；借款人歷年出讓的土地收入及本錢比照；借款人的債務(wù)構(gòu)造分析；借款人的土地儲藏情況分析；借款人土地儲藏中用于抵質(zhì)押的土地及借款人或有負(fù)債情況。風(fēng)險提示假設(shè)地方土地管理制度和措施不到位，土地隱形市場活潑，土地儲藏機(jī)構(gòu)不能完全行使對土地一級市場壟斷，會造成土地出讓市場風(fēng)險。四、關(guān)于工程政策、技術(shù)和完工風(fēng)險評審〔一〕工程政策技術(shù)風(fēng)險評審１．城市規(guī)劃：介紹貸款城市的城市總體規(guī)劃、城市定位、城市分區(qū)規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、城市近期用地方案、國家批準(zhǔn)的用地方案等。２．說明貸款工程是否符合國家批準(zhǔn)的城市土地利用總體規(guī)劃、是否符合城市總體規(guī)劃?！捕彻こ谈艣r和建立必要性重點(diǎn)是介紹貸款所支持開發(fā)的土地現(xiàn)狀、面積、位置；主要建立內(nèi)容；該土地開發(fā)對城市開展的意義。１．評審確定的工程名稱、工程建立內(nèi)容、總投資及申請開發(fā)銀行貸款數(shù)額。２．工程建立的必要性?！踩彻こ掏旯そǔ娠L(fēng)險評審工程是否履行了完備的審批程序、報批手續(xù)如何、工程開工建立進(jìn)展情況、工程是否可如期完工。評審報告中需披露的內(nèi)容除了共性內(nèi)容外，應(yīng)在工程概況前披露城市概況，具體內(nèi)容參見本章第一節(jié)？城市供水和污水處理工程貸款評審重點(diǎn)？。風(fēng)險提示１．土地來源應(yīng)符合城市土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用方案；土地利用應(yīng)符合城市的總體規(guī)劃和土地供給方案。２．土地的征用由國務(wù)院和省級國土資源部門審批，其中征用根本農(nóng)田、根本農(nóng)田以外的耕地超過三十公頃、其他土地超過七十公頃的須由國務(wù)院批準(zhǔn)。五、關(guān)于工程建立資金評審〔一〕工程總投資受貸款期限的約束，土地儲藏工程貸款要依據(jù)地方政府當(dāng)年土地儲藏方案合理匡算工程總投資，評審時可根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史收購、開發(fā)、儲藏土地的本錢和方案開發(fā)、儲藏土地的數(shù)量進(jìn)展測算；對于已獲方案或城建管理部門批復(fù)的工程，按批復(fù)總投資確定?！捕迟Y金籌措原那么上土地儲藏機(jī)構(gòu)應(yīng)有一定數(shù)量的財(cái)政撥入的資本金，具體包括：政府貨幣出資；在貸款發(fā)放期內(nèi)財(cái)政返還土地儲藏機(jī)構(gòu)的開展資金；其他資金。４．資金來源的落實(shí)政府的貨幣資金出資或以貸款發(fā)放期內(nèi)財(cái)政返還土地儲藏機(jī)構(gòu)的土地出讓收益出資的，應(yīng)有相應(yīng)的證明文件，并要反映總數(shù)額，到目前為止已到位資金數(shù)額；〔三〕貸款方式及分年貸款使用方案１．貸款方式：土地儲藏工程貸款根據(jù)承諾額和貸款期限，采用一次性簽訂借款合同。２．在評審報告中說明各項(xiàng)資金在建立期的安排方案。風(fēng)險提示土地儲藏規(guī)模過大，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展水平不匹配，會造成土地出讓市場風(fēng)險。六、關(guān)于市場風(fēng)險評審重點(diǎn)是分析土地市場的供需狀況及土地出讓價格的實(shí)現(xiàn)程度，并確定工程營運(yùn)期內(nèi)各年可能的土地出讓數(shù)量。〔一〕土地供給情況分析根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，了解可供出讓土地總體情況，包括土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況?！捕惩恋爻鲎屒闆r的分析１．了解近幾年城市土地出讓的總體情況，包括數(shù)量、位置分布情況、土地性質(zhì)構(gòu)造〔即工業(yè)用地、商住用地、旅游用地等〕，分析近幾年土地出讓實(shí)際增長速度及總體趨勢。２．工程范圍土地具體地塊的位置、土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況、土地出讓情況〔已簽合同、協(xié)議情況〕及未來土地出讓預(yù)測?！踩惩恋匦枨蠓治龈鶕?jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展水平、城市總體開展規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、城市化進(jìn)程、現(xiàn)有人均居住情況，對今后幾年土地的需求進(jìn)展預(yù)測?！菜摹惩恋爻鲎寖r格分析參考相鄰城市各類性質(zhì)土地的實(shí)際出讓價格及變動趨勢，分析該城市近幾年土地出讓價格及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格走勢進(jìn)展。１．土地定級情況和根本地價情況〔大局部城市已有文件規(guī)定〕。２．近幾年各類性質(zhì)土地的實(shí)際出讓價格及變動趨勢分析。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，是否以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。３．本工程已簽合同、協(xié)議的土地出讓價格?！参濉硨J款工程土地出讓方案及價格的預(yù)測１．對土地出讓方案的實(shí)現(xiàn)程度和本工程相關(guān)地塊的市場前景進(jìn)展分析。２．根據(jù)國家和地方有關(guān)的土地出讓政策，結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價、經(jīng)濟(jì)開展水平等因素對土地出讓價格進(jìn)展分析預(yù)測。３．按照預(yù)測的土地出讓量和出讓價格，預(yù)計(jì)未來土地出讓收入情況。風(fēng)險提示１．土地儲藏規(guī)模過大，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展水平不匹配，會造成土地出讓市場風(fēng)險。２．注意市場上大量存量土地的處理及消化對土地儲藏制度的運(yùn)行和土地出讓市場產(chǎn)生一定的影響。七、關(guān)于工程財(cái)務(wù)評審原那么上講，在財(cái)務(wù)核算上土地儲藏機(jī)構(gòu)的運(yùn)作只有本錢彌補(bǔ)的概念，沒有經(jīng)營盈利的概念。因此財(cái)務(wù)評審的重點(diǎn)應(yīng)是分析土地出讓收入對土地本錢回收的保障程度。在分析借款人土地出讓方案、現(xiàn)金流平衡的根底上，測算借款人的償債能力?！惨弧辰?jīng)營性用地土地出讓本錢和出讓價格的關(guān)系土地出讓底價=土地取得本錢費(fèi)用+土地儲藏、整理費(fèi)用+貸款利息+土地出讓純收益。土地出讓底價是經(jīng)過有資質(zhì)的地產(chǎn)評估師評估和政府集體決策的。根據(jù)以上公式，儲藏土地的出讓價是不能低于出讓底價的。土地儲藏制度的建立，杜絕了土地暗箱操作和減免土地出讓金的現(xiàn)象，保證了土地出讓收益的實(shí)現(xiàn)。土地儲藏貸款是從土地儲藏本錢中歸還，由于土地出讓價不能低于本錢價，故只要儲藏土地能出讓，貸款是能歸還的。從目前土地儲藏機(jī)構(gòu)自身運(yùn)作來看，只要不是盲目收儲土地，收儲土地價格的制定符合程序和決策機(jī)制，應(yīng)能夠防止土地價格倒掛的現(xiàn)象。〔二〕效益測算的要求在測算工程的償債能力時，如工程本身不具備償債能力，應(yīng)以償債覆蓋率１.３、按設(shè)定的借款歸還期，測算每年需要依靠借款人綜合效益及財(cái)政補(bǔ)助的金額，并分析資金來源的可靠性，需要財(cái)政補(bǔ)助的應(yīng)在評審報告政府信用局部中分析財(cái)政提供補(bǔ)助的能力和可靠性。〔三〕工程土地出讓的效益分析在總量平衡的原那么下，根據(jù)貸款期可儲藏出讓土地的總量、土地開發(fā)本錢和土地出讓收入，在考慮相關(guān)稅費(fèi)、中央財(cái)政分成及返還比例的根底上，測算貸款期內(nèi)分年可實(shí)現(xiàn)的土地出讓純收益。１．各年土地出讓量采用市場分析確定的數(shù)據(jù)。２．土地出讓價格按近三年實(shí)際出讓價格的平均價格測算，不考慮增長。３．收益中應(yīng)扣除正常的補(bǔ)償、開發(fā)本錢及稅金。評審報告中應(yīng)披露的內(nèi)容１．土地征用的各項(xiàng)本錢費(fèi)用。２．各項(xiàng)稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。〔五〕借款人償債能力分析目前土地儲藏機(jī)構(gòu)大都為事業(yè)單位，代表政府在運(yùn)營國有土地資源，其土地出讓收入全部上繳財(cái)政，事業(yè)費(fèi)收入從財(cái)政撥付，所以其本身不存在虧損問題。對于借款人綜合償債能力的分析重點(diǎn)是分析借款人總體的償債能力對我行貸款的保障程度。１．了解近幾年借款人出讓土地的面積、區(qū)位、本錢、價格和出讓方式等因素，分析借款人的現(xiàn)金流。２．在分析預(yù)測未來土地儲藏方案、出讓方案、土地本錢、出讓價格、出讓方式和債務(wù)構(gòu)造等因素的根底上，預(yù)測借款人貸款期內(nèi)的現(xiàn)金流。３．合理安排貸款的還款方案，測算借款人的綜合償債能力。４．需財(cái)政承諾給予財(cái)政補(bǔ)貼還款時，應(yīng)分析財(cái)政分年度補(bǔ)貼能力?！擦撤治鐾恋爻鲎寣Φ胤截?cái)政的奉獻(xiàn)風(fēng)險提示１．土地出讓收入一般實(shí)行“收支兩條線〞的財(cái)務(wù)管理，財(cái)政對土地出讓收入的分配具有較大的決定權(quán)，原那么上講，土地工程貸款的還款來源為財(cái)政全額核定返還的土地開發(fā)本錢，因此，財(cái)政不及時、足額返還土地本錢，將對儲藏土地儲藏機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)形成風(fēng)險。２．土地收購儲藏出讓周期與貸款期限不匹配，一方面是目前在土地儲藏貸款期限規(guī)定為２年，與實(shí)際土地儲藏期限可能有差距，另一方面土地出讓也存在不確定性，因此如果儲藏土地不能如期出讓，將影響土地出讓收入中的本錢按返還，帶來貸款歸還的風(fēng)險。八、關(guān)于還款資金評審工程還款資金來源主要包括：１．財(cái)政核定的土地開發(fā)本錢返還局部。２．財(cái)政從土地出讓收益中提取的返還土地儲藏機(jī)構(gòu)的一定比例的留存收益。３．借款人的綜合效益。４．對于土地儲藏類工程，由于貸款期限的較短，土地出讓時間進(jìn)度與開行貸款歸還可能不相匹配，除上述還款來源外，還要以政府建立的償債資金補(bǔ)貼還款。九、關(guān)于信用構(gòu)造評審〔一〕政府信用土地出讓收入是地方財(cái)政的重要組成局部，其收入和支出均應(yīng)納入財(cái)政預(yù)算管理，財(cái)政返還土地儲藏機(jī)構(gòu)的本錢費(fèi)用和地方財(cái)政掌握的土地出讓凈收益是歸還土地儲藏工程貸款的重要還款來源之一，因此，政府土地儲藏機(jī)構(gòu)貸款是地方財(cái)政融資的延伸，應(yīng)納入地方的政府信用構(gòu)造體系。當(dāng)借款人綜合償債覆蓋率大于１３０%，且以土地抵押或土地開發(fā)收益權(quán)質(zhì)押〔帳戶監(jiān)管〕，或以土地使用權(quán)抵押且抵押率滿足我行要求時，原那么上不要政府承諾財(cái)政補(bǔ)貼還款。否那么，要求實(shí)行政府承諾財(cái)政補(bǔ)貼還款的措施。需要政府財(cái)政補(bǔ)助的工程，政府必須出具承諾函，具體如下：１．要求地方財(cái)政要及時、足額返還土地儲藏機(jī)構(gòu)相關(guān)的土地本錢。２．地方政府承諾，當(dāng)借款人未按借款合同歸還貸款本息時，由財(cái)政安排資金對借款人進(jìn)展補(bǔ)貼，并將該局部財(cái)政資金列入同期年度預(yù)算。３．地方政府承諾在開發(fā)銀行有關(guān)分行〔或指定銀行〕設(shè)立“償債資金專戶〞，并將補(bǔ)貼資金按時存入該專戶。４．為保證政策的連續(xù)性，對需要財(cái)政補(bǔ)貼還款的，要求同級人大對上述條款進(jìn)展確認(rèn)。５．政府信用能力評審?fù)恋貎Σ毓こ踢€款來源與地方財(cái)政密不可分，工程貸款也應(yīng)受地方貸款總量的控制，為保證地方財(cái)政的還款能力，也需要對貸款城市的財(cái)政狀況及實(shí)力進(jìn)展評審分析，對地方貸款規(guī)模實(shí)行總量控制。對地方財(cái)政體制、對貸款城市前三年市本級財(cái)政預(yù)算收支狀況及用于城市建立的預(yù)算外資金收支情況的分析可參考城鎮(zhèn)信用評級?！捕称髽I(yè)信用企業(yè)信用一般由土地抵押和帳戶管理組成。１．根據(jù)銀發(fā)[２００３]１２１號文規(guī)定，對土地儲藏機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款采用抵押貸款方式，我行目前原那么上執(zhí)行此規(guī)定。根據(jù)目前大局部土地儲藏機(jī)構(gòu)無土地使用權(quán)證的實(shí)際情況，應(yīng)要求土地儲藏機(jī)構(gòu)明確以一定數(shù)量土地向我行做貸款保證，并在當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T登記，公開發(fā)布相關(guān)信息。用于我行貸款保證的土地不得再用于其他任何形式抵押擔(dān)保，無我行同意，不得辦理相關(guān)土地的使用權(quán)證。抵押的土地出讓