2010年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2010年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告廣東省房協(xié)市場分析課題組（廣東省房協(xié)市場探討部、華南理工高校建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)探討所、廣東省統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計處）一、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年廣東經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。表1廣東GDP、固定資產(chǎn)投資狀況及與全國比較單位：億元地區(qū)時間國內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資占GDP比重廣東2009年390821336734.20%2010年454731611335.43%同比增長12.2%20.7%1.23個百分點全國2009年33535322484667.05%2010年39798327814069.89%同比增長10.3%23.8%2.84個百分點二、數(shù)據(jù)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資1、完成開發(fā)投資2010年全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個百分點；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國家實施一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策應(yīng)對金融危機(jī)以來，在流淌性足夠及通貨膨脹日趨嚴(yán)峻的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)汲取了相當(dāng)一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。表2廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況及與全國比較單位：億元地區(qū)時間房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重房地產(chǎn)投資占GDP比重廣東2009年296122.15%7.58%2010年366022.71%8.05%同比增長23.6%0.56個百分點0.47個百分點全國2009年3623216.11%10.80%2010年4826717.35%12.13%同比增長33.2%1.24個百分點1.33個百分點圖一廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年起先逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進(jìn)一步擴(kuò)大（見圖二）。圖二2010年度廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資狀況從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相像，呈先走高后回落態(tài)勢，但總體保持較平穩(wěn)的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區(qū)域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達(dá)10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。圖三2010年度廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個和提高3.9個百分點；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見圖四）。圖四廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢2、開發(fā)資金來源全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當(dāng)。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年其次高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖五）。圖五廣東近年房地產(chǎn)到位資金狀況逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢，但至年底止降企穩(wěn)，相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖六、十六）。圖六2010年度廣東房地產(chǎn)到位資金走勢從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家接著實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最終兩個月的銀行貸款及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內(nèi)貶值較為明顯及國內(nèi)房地產(chǎn)價格普遍走高的背景之下，進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購房實惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預(yù)收款和個人按揭貸款均強(qiáng)勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。圖七廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動圖八廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)圖九2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款狀況圖十2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來源中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款狀況（二）土地購置全年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進(jìn)一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態(tài)勢（見圖十一）。圖十一廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地狀況（三）商品房建設(shè)全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進(jìn)。圖十二2002-2010年廣東商品房建設(shè)狀況其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的狀況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進(jìn)一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營、服務(wù)、消費、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務(wù)業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位運用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大為“十二五商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務(wù)業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位運用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。圖十三廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)狀況（四）商品房交易全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到限制（見圖十四、十五）。圖十四近年廣東商品房銷售狀況圖十五近年廣東商品住宅銷售狀況從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十五）。圖十六2010年度廣東商品住宅銷售狀況從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢大致相像，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對商品房略顯驚慌；2010年供需比則進(jìn)一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調(diào)控的狀況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表3、圖十七）。表32009、2010年廣東商品房供需狀況單位：萬㎡時間商品房批準(zhǔn)預(yù)售商品房實際銷售商品房供需比住宅批準(zhǔn)預(yù)售住宅實際銷售住宅供需比2010年第1季度2411.281278.881.892188.731188.831.84上半年3647.902851.491.283313.842591.461.28前3季度4957.064487.071.104471.244021.281.11年度6650.477322.010.916000.876553.400.922009年第1季度4432.401121.373.953956.531049.253.77上半年6010.722945.682.045371.492774.141.94前3季度7133.494632.211.546423.644347.191.48年度8872.227035.891.267979.026556.641.22圖十七2009、2010年廣東商品房供需比走勢從商品房待銷狀況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末削減52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末削減82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢（見圖十八）。圖十八廣東近年年末商品房待銷狀況從商品房待銷結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當(dāng)；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當(dāng)，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達(dá)到近年新高，但所占比重略低于2007年水平（見圖十九）。圖十九廣東近年年末商品房待銷結(jié)構(gòu)三、結(jié)論1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資。得益于充裕的流淌性，全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增長23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區(qū)。2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。3、關(guān)于開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達(dá)到新高，土地市場總體呈量降價漲態(tài)勢；商品房新開工面積達(dá)到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時要求土地供應(yīng)必需同步跟進(jìn)。4、關(guān)于商品房銷售。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計數(shù)值，說明各項調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。綜上所述，2010年度廣東房地產(chǎn)市場大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場仍舊存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中須要重點關(guān)注以下幾個因素：1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動的概率較?。涣硗?，“限購令”可能進(jìn)一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。2、資金狀況。國家已明確2011年將實施主動的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當(dāng)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲得信貸