2015年上海房地產(chǎn)估價師理論與方法：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要試題

2015年上海房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的為。A：直線趨勢法B：指數(shù)曲線趨勢法C：二次拋物線趨勢法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上是不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的_。50%60%70%80%3、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2,首付款為房價的30%,其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為一元。1002.451012.451027.421037.454、某建筑物的重置價格為100萬元，自竣工之日到估價時點已有10年，根據(jù)建筑物的實際情況，認(rèn)為維修保養(yǎng)得好，有效年齡相當(dāng)于12年，經(jīng)濟壽命為35年，殘值率為5%。如果用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。32.5727.1467.4350.255、不屬于風(fēng)險估計與評價常用的方法是。A：調(diào)查和專家打分法B：解析方法C：概率估算法D：蒙特卡洛模擬法E：借款合同6、以下不屬于經(jīng)營性用地的是（）。A.工業(yè)用地B.旅游用地C.娛樂用地D.商品住宅用地7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于—元/m2。48005124C.5800D.71248、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得—的同意。A.原土地出讓方B.市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門C.市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門D.原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門9、契稅實行的是—稅率。A.比例B.定額C.累進D.幅度定額10、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是_。一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘B(yǎng).房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制C.組合丘一定大于獨立丘D.房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號11、某宗面積為3000面的工業(yè)用地，容積率為0.8,相應(yīng)的樓面地價為700元/近，現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變通為商業(yè)用地，容積率為5.0,相應(yīng)的樓面地價為960元/m2,則應(yīng)補地價為。A：300萬元B：30萬元C：4240萬元D：1272萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2000元，其當(dāng)月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為一元。A.80B.160C.200D.24013、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于_。A.0C.2D.314、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，可以收取_。A.傭金B(yǎng).手續(xù)費C.咨詢費D.保證金15、已知某筆貸款的年名義利率為12%,年實際利率為12.55%,則該筆貸款是按照—作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月16、商品房預(yù)售條件中，按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。A：5%B：10%C：15%D：25%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)由建設(shè)部組織建立，—為房地盧中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門。A.房屋管理部門B.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會C.房地產(chǎn)管理部門D.中國房地產(chǎn)建設(shè)行政管理部門18、是政府出于特定目的設(shè)立，或由政府施以較大干預(yù)，以完成政府的特定任務(wù)，滿足整個國家社會經(jīng)濟發(fā)展需要而設(shè)立的銀行機構(gòu)。A：政策性銀行B：非銀行金融機構(gòu)C：中央銀行D：商業(yè)銀行E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m?、2450元/m?、2650元/m?、2830元/mz和3000元/mz,其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價格最接近于元/m2。A：3100B：3195C：3285D：3300E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進行估價時，其重新購建價格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用_。A.單位比較法B.分部分項法如工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法21、與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是_。人.均衡原理B.預(yù)期原理如競爭原理D.替代原理22、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。A.43萬元112.5萬元123.3萬元D.150萬元23、按可將房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。A:房屋的使用用途B:房屋所有權(quán)的性質(zhì)C:房屋的使用時間D:房屋的使用性質(zhì)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、—是指消費者在某特定時期內(nèi)和一定市場上，按一定價格愿意并且能夠購買的某種商品或勞務(wù)的數(shù)量。A.供給8.需求C.購買能力D.購買欲望25、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示（）。八.房地產(chǎn)凈收益按-固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按-固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按-固定比率逐年遞增口.房地產(chǎn)凈收益按-固定比率逐年遞減二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人_。A.應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效B.q以收回房屋出租給其他人如可以要求增加租金D.應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同2、會計核算一般原則具體包括三個方面。A:衡量會計信息質(zhì)量的一般原則B:確認(rèn)和計量的一般原則C:起修正作用的一般原則D：起規(guī)范作用的一般原則E：起修正作用的特殊原則3、下列關(guān)于票據(jù)貼現(xiàn)市場，表述正確的是。A：票據(jù)貼現(xiàn)市場是指對未到期的票據(jù)進行貼現(xiàn)為客戶提供短期資金融通的市場B：票據(jù)貼現(xiàn)市場具體又包括貼現(xiàn)、再貼現(xiàn)和轉(zhuǎn)貼現(xiàn)C：貼現(xiàn)是指客戶將所持有的未到期票據(jù)向商業(yè)銀行（或辦理貼現(xiàn)業(yè)務(wù)的其他金融機構(gòu)）兌取現(xiàn)款以獲得短期融資的行為D：轉(zhuǎn)貼現(xiàn)是指商業(yè)銀行將其貼現(xiàn)收進的未到期票據(jù)向中央銀行再辦理貼現(xiàn)的融資行為E：再貼現(xiàn)是指商業(yè)銀行將貼現(xiàn)收進的未到期票據(jù)向其他商業(yè)銀行或貼現(xiàn)機構(gòu)進行貼現(xiàn)的融資行為4、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為_。A.開發(fā)利潤B.銷售收入C.投資收益D.成本利潤5、居住區(qū)按居住戶數(shù)或人數(shù)規(guī)模，分為三級。A：居住樓B：居住小區(qū)C：居住組團D：居住區(qū)E：獨立式組團6、北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)劃分的。八：按地域細(xì)分8：按房地產(chǎn)用途細(xì)分^按增量存量細(xì)分口：按交易形式細(xì)分E：按目標(biāo)市場細(xì)分7、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有_。A.自然特征，如山地和河流等B.細(xì)分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E.競爭性項目的區(qū)域8、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于。A：交通的通達(dá)程度B：物業(yè)的規(guī)模大小C：人口的分布密度D：居民的購買能力E：借款合同9、下列說法不正確的是_。A.完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項權(quán)能，這四項權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離B.共同共有與按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有C.不動產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)等D.建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共同共有享有的共有權(quán)利以及對該建筑物及其附屬設(shè)施享有的共同管理的權(quán)利，視為一并轉(zhuǎn)讓10、下列有關(guān)房屋建筑面積計算的表述中，正確的有_。A.層高不超過2.20m（含2.2的永久性建筑不計算建筑面積B.大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算建筑面積C.與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積D.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積E.突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積11、對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致（）等后果。A.租金收入減少B.附加支出增加C.物業(yè)資本價值下降D.運營成本下降E.租客要求更大的租金折扣12、人民法院依法對經(jīng)估價機構(gòu)估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由—參照評估價確定。A.人民法院B.估價機構(gòu)C.拍賣師D.競買人13、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有。A：發(fā)行企業(yè)債券B：向銀行借入信用貸款C：房地產(chǎn)開發(fā)貸款D：在公開市場上發(fā)行股票E：土地儲備貸款14、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)投保的險種有：①火災(zāi)保險，②社會養(yǎng)老保險，③預(yù)防公害保險，④失業(yè)保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統(tǒng)籌醫(yī)療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3B：4C：5D：6E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、近因原則的具體含義是。A：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標(biāo)的損失的近因?qū)儆诒ｋU責(zé)任，則保險人承擔(dān)賠償責(zé)任B：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標(biāo)的損失的近因?qū)儆诒ｋU責(zé)任，則保險人不承擔(dān)賠償責(zé)任C：如果近因?qū)儆诔庳?zé)任，則保險人負(fù)賠償責(zé)任D：如果近因?qū)儆诔庳?zé)任，則保險人不負(fù)賠償責(zé)任E：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標(biāo)的損失的近因同屬于保險責(zé)任和除外責(zé)任，則保險人不負(fù)賠償責(zé)任16、房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類型。按投資業(yè)務(wù)的不同，房地產(chǎn)投資信托可以分為。A：權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托B：債務(wù)型房地產(chǎn)投資信托C：抵押型房地產(chǎn)投資信托D：混合型房地產(chǎn)投資信托E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托17、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義，表述正確的是。A：保護房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門的合法權(quán)益B：保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益C：保證交易安全，減少交易成本D：是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作E：為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)18、業(yè)主公約由制定并修改。A：業(yè)主大會B：業(yè)主委員會C：一半以上業(yè)主D：全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括等。A：可行性研究B：獲取土地使用權(quán)C：規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制訂D：安排短期和長期信貸E：開發(fā)項目保險事宜洽談20、為了規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，國土資源部從—開始實施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。2000年7月12001年7月12002年7月12003年7月1日21、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由—作出房屋征收決定。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.人民法院C.市、縣級人民政府房屋征收部門D.市、縣級人民政府22、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是。（2005年試題）A：吸納率分析B：房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C：家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D：投資購買和使用購買的比例分析E：借款合同23、對于同一宗房地產(chǎn)而言，下列