深圳某住宅地產(chǎn)項目前期策劃報告

突破地段價格之路三級跳——**開發(fā)公司***項目前期策劃報告1**對于**開發(fā)**項目目標的理解3600元/平方米的地價高價格（>8000元/㎡）市場關(guān)注度順利完成銷售跨越障礙，尋求差異化成功之路2深圳房地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)健康發(fā)展態(tài)勢，泡沫論據(jù)不足指標1：房價收入比城市數(shù)據(jù)指標2：購房資金成本/租金成本城市數(shù)值指標3：房地產(chǎn)泡沫程度城市排名7.905.805.635.324.894.834.254.143.763.17南京杭州上海北京.成都廣州深圳昆明濟南重慶.杭州天津南京上海無錫西安長沙深圳昆明武漢1.51-1.661.59-1.741.35-1.481.26-1.381.23-1.341.06-1.161.04-1.140.95-1.030.91-1.001.05-1.16呼和浩特深圳烏魯木齊西寧銀川……南京杭州上海溫州3736353433……4321數(shù)據(jù)來源：RECIO工作室及國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：中國國際金融公司研究部數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部、深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布3宏觀政策針對于投資過熱采取了一系列的措施

前提：2003年，決策層清楚地認為經(jīng)濟出現(xiàn)通貨膨脹

宏觀措施：長期建設(shè)國債發(fā)行由1500億元減到1400億每一條政策都是為了防范經(jīng)濟過熱，限制房產(chǎn)投資，政策的意圖不是打壓房地產(chǎn)價格注：央行6.5文件名為《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》11號文件土地協(xié)議出讓——招標+拍賣+掛牌5月9日央行6.5文件房地產(chǎn)信貸政策防范地產(chǎn)信貸風險6月5日71號令“831大限”：土地儲備體系整頓3月31日國八條國務(wù)院“八條意見”強力穩(wěn)定住房價4月12日2002年2003年2004年2005年4宏觀經(jīng)濟舉措的警示作用>購房者負擔利率上調(diào)下限5.51%（上調(diào)0.20個百分點）提高最低首付下限首付下限上升：20%——30%嚴格貸款審批不予貸款限制：總價50萬元以下竣工日期為1985年以前總價33.3萬以內(nèi)、面積小于40平方、竣工日期為1981年以前利率上調(diào)給消費者實際帶來的額外利息負擔上升幅度在3%以內(nèi)，每月額外負擔金額100元左右（總價100萬以內(nèi)）實際首付門檻的決定權(quán)仍在各大商業(yè)銀行手上受貸款限制的物業(yè)要么年限已久要么是非市場主流產(chǎn)品，數(shù)量有限、受波及群體范圍小中國人民銀行發(fā)布信息：1.自2004.10.28首次加息0.2個百分點。2.自2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策?？偡績r50萬，首付款兩成/三成2.53%110.44126.244476.165115.624365.724989.3830年1.91%98.881135265.286017.465166.45904.4620年1.08%85.4697.687988.39129.57902.849031.8210年每月多還比例每月多還金額加息后加息前貸款年限5基于深圳市場“有熱度無泡沫”的前提，深圳政府目前出臺的系列政策傳達的信息是“政府積極管制體系的完善”而非“政府慌亂應(yīng)對危機”；短期內(nèi)造成持幣觀望群體增加，但長期來看對規(guī)范市場有利。廣告18條前提：深圳地產(chǎn)有熱度無泡沫認籌管制備案公示開發(fā)商信息接受關(guān)鍵詞：不法行為存在、地產(chǎn)市場規(guī)范、政府管制走嚴中介商信息接受關(guān)鍵詞：政府意識到熱度威脅、通過規(guī)范管理實現(xiàn)軟著陸消費者信息接受關(guān)鍵詞：政府要管了、市場有問題了、價格可能會降了利：規(guī)范房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈；打擊投機及炒房行為；降低信息不對稱程度弊：宣傳手段及時間受限；客戶積累期變短；不利于項目的銷控。應(yīng)對措施：1.客戶渠道價值最大化；2.變換客戶積累手段，如積分卡計劃、禮品派送、象征物品征集等；3.增強項目的可參與性與共享性，給客戶與發(fā)展商誠信對話的機會。6報告核心內(nèi)容第一部分：項目面臨的問題——界定問題第二部分：目標及達成目標的舉措——全面突破解決方案第三部分：**價值7熙園01997東海花園22000水榭花都32003中旅公館42003熙園1998香榭里花園12005年香域中央62005年水榭花都3期72005年***1號82004金地**5***的豪宅片區(qū)的美譽由來以久，較新興的華僑城及紅樹灣更有歷史。項目面臨的問題1：游離在豪宅邊緣地帶8水榭花都國際公館**熙園聯(lián)泰東海香榭里第二極第一極第三極片區(qū)價格慣性如何打破片區(qū)內(nèi)由南向北遞減/由東向西遞減的價格慣性？區(qū)域形象干擾如何在楓丹雅苑/溫馨家園/恒星園中獨樹一幟？萬地項目面臨的問題2：片區(qū)的認知性（價格慣性）9項目面臨的問題3：項目周邊二手樓市的表現(xiàn)差強人意

￥55萬

5789.4售楓丹雅苑高層住宅物業(yè)類型毛坯裝修情況東朝向95平方米面積2005-3-1812：05：39報盤時間2房2廳1衛(wèi)戶型￥101萬6558.4售楓丹雅苑小高層住宅物業(yè)類型20萬新裝裝修情況東朝向154平方米面積2005-1-411:23:39報盤時間4房2廳2衛(wèi)戶型￥79萬5808.82售恒星園高層住宅物業(yè)類型毛坯裝修情況東朝向136

平方米面積2005-2-1815：02：24報盤時間3房2廳2衛(wèi)戶型￥58萬5400

售恒星園小高層住宅物業(yè)類型20萬新裝裝修情況東朝向107

平方米面積20040415

報盤時間3房2廳1衛(wèi)戶型總案例:34;最高單價:7631.5;最低單價:5500;平均單價:6215.13總案例:8;最高單價:6029.41

;最低單價:5400;平均單價:5583.63數(shù)據(jù)來源：**基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫10項目面臨的問題4：片區(qū)規(guī)劃過境感>居住感“****”水榭花都熙園華泰小區(qū)新天國際名苑***豪庭軍用地楓丹雅園恒恒星園豪楓園特發(fā)小區(qū)從本項目所處地段看，道路及市政規(guī)劃明顯偏重過境交通，對于純粹居住呈現(xiàn)交通空間尺寸過大、配套明顯不足的劣勢。11項目面臨的問題5：嚴重噪聲污染北環(huán)大道***路福龍公路12項目面臨的問題6：規(guī)模受限，價格想象空間和客戶轉(zhuǎn)換余地小以波托菲諾、**及水榭花都為例，規(guī)模大的樓盤可以實現(xiàn)價格分解，通過價格的上揚提升產(chǎn)品在客戶的心中的感知價值，價格產(chǎn)生的邊際效應(yīng)。13623451游離在豪宅邊緣地帶片區(qū)的認知性（價格慣性）項目周邊二手樓市的表現(xiàn)差強人意片區(qū)規(guī)劃過境感>居住感嚴重噪聲污染規(guī)模受限，價格想象空間和客戶轉(zhuǎn)換余地小本項目體現(xiàn)市場水平靜態(tài)價格為7200~7400元/平米21關(guān)內(nèi)土地稀缺價格自然增長項目發(fā)展面臨問題支撐本項目發(fā)展的因素對銷售速度有極大的支撐作用,但是對于價格并無明顯提升14如果目標為實現(xiàn)靜態(tài)價格:6～8%自然增長率深圳普通樓盤月均銷售套數(shù)無需采取媒體策略，自然消化極低成本營銷對項目品牌及企業(yè)品牌無支撐作用23451實現(xiàn)均價：7500元/平方米銷售速度：40套左右營銷手段：施工現(xiàn)場簡單包裝展示營銷費用：≈0市場影響力：低15項目目標的深度梳理:突破價格壁壘,我們到底能走多遠?普通樓盤：后海/南硅谷/福田大多數(shù)低價樓盤：布心/梅林/關(guān)外的幾乎全部樓盤頂級豪宅：純水岸別墅/9萬3稀缺資源/產(chǎn)品：中信紅樹灣/水榭花都等豪宅邊緣及個盤：金地**/御景華城600080001000020000本項目靜態(tài)價格箱體：7200-7400元/平米深圳各檔次物業(yè)2005年價格至高線16VS金地**躋身豪宅邊緣之列,成為成功突破價格的典范,但由于其資源特殊性,我們不能將其作為價格比照的唯一參照系山居生活、發(fā)展商品牌、網(wǎng)球中心、品牌物業(yè)管理構(gòu)成了**客戶主力的購買原因金地集團：科學筑家17？R1R2——S＝邊緣化、價格慣性、二手樓、規(guī)劃、交通、規(guī)?！猂1=陷入周邊低價之戰(zhàn)——R2=高地價帶來的高價格R1：某一特定情境導(dǎo)致的某一特定結(jié)果，我們稱之為非期望結(jié)果。它常常是客戶咨詢的主要動因，當然也存在客戶不清楚導(dǎo)致R1的真正原因R2：問題是指不喜歡某一結(jié)果（比如銷售下降），想得到其他結(jié)果（比如銷售增長），我把其稱為期望結(jié)果。它可以是具體的數(shù)字，也可以是具體的最終結(jié)果從R1到R2，我們的通路在哪里？SCQ分析法尋求突破地段價格之路18報告核心內(nèi)容第一部分：項目面臨的問題——界定問題第二部分：目標及達成目標的舉措——全面突破解決方案第三部分：**價值19社會創(chuàng)新當今中國企業(yè)的創(chuàng)新大多聚集在“新行業(yè)——非技術(shù)創(chuàng)新”象限房地產(chǎn)企業(yè)成為了舊行業(yè)中極少正在進行創(chuàng)新實踐的代表『新行業(yè)』非技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新『舊行業(yè)』中國企業(yè)的“創(chuàng)新矩陣”A20非技術(shù)電創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)敞新改變市場奧結(jié)構(gòu)提供低價防商品提供優(yōu)牙質(zhì)服務(wù)創(chuàng)立新讀的品牌親形象[企只業(yè)的技農(nóng)術(shù)積累朽不足以咸進行大條規(guī)模的丟技術(shù)創(chuàng)陽新]移動通信旱（技術(shù)創(chuàng)熊新）的發(fā)農(nóng)明并不比遍分期付款蛇（社會創(chuàng)攻新）的引伶入創(chuàng)造了念更大的價均值創(chuàng)新不盲是“天廳才的靈蠶光一現(xiàn)鋪”創(chuàng)新是合老理化的實榮踐（麥當顧勞），是榆系統(tǒng)化的虛過程和有字目的的活片動21『非技聯(lián)術(shù)創(chuàng)新膚』本質(zhì)表象『技術(shù)創(chuàng)燦新』B3142中國房辱地產(chǎn)項曾目“創(chuàng)探新力矩陣”附加值新工藝湯、新材謊料建筑形運式概念嫁接贗品絕大多數(shù)丟項目停留父在非技術(shù)明層面的創(chuàng)鐮新，在一龜段時間的滲透下，流行童的概念、茫元素已為市場廣冊泛采用。極少具備霉豐富創(chuàng)新紙思維的發(fā)礙展商打造駝的引領(lǐng)住撲宅潮流項蜘目成為市舊場上的明扣星，刷新著棒人們的折視界。22『非技省術(shù)創(chuàng)新派』本質(zhì)表象『技術(shù)創(chuàng)柱新』B3142中國房謀地產(chǎn)項對目“創(chuàng)確新力矩陣”附加值新工藝槽、新材絕料建筑形式概念嫁接贗品南京?長發(fā)中心1.2猴.4的定創(chuàng)新是效與建筑枝本體直陽接相關(guān)除。3的創(chuàng)碎新屬于投社會創(chuàng)籍新既營濾銷創(chuàng)新舍范疇，壯與建筑唇本體無漠關(guān)。23『經(jīng)濟幟實力』高中低中中高高『教育做背景』香域中央水榭花趙都熙園碧海云送天緹香名苑中旅國際悟公館**溫馨家忠園楓丹雅苑9萬3片區(qū)客掃戶屬于猴深圳社務(wù)會財富帥階層相對中枯高的一批國人，頂寨級豪宅封客戶相絕當比例弟為潮州瞧生意人僵，教育削背景相哀對弱一鈔些。不難發(fā)現(xiàn)蜜，金地*防*的客戶號群體脫離調(diào)了傳統(tǒng)*攏**豪宅俘的客戶群闖體，他們服是典型的知富階惑層。本項目招發(fā)展基襖礎(chǔ)——護客戶特征及匆需求分魔析C24重慶人餃，來深框圳十幾同年，一證家三口氣，夫妻凝二人均室工作較揀忙，談飾話中不申時有電曠話打進夾；女兒在福逝田上學，記現(xiàn)為5年級，井女兒活分潑，較使有主見麻，對自今己家換周房的品椒質(zhì)檔次蓄期望度煌較高；有私家俯車一輛割，喜歡久靠山的喘房子，信現(xiàn)有住析房為100倡㎡的三房振，想要徑換個復(fù)式的，喜歡看嗚到女兒樓捐上樓下跑餅來跑去的龍感覺，同添時還有個棋人的空間械；喜歡*嬌*山居生活鏟營造的氛菠圍，但阻是配套麻太差了隸，日常馳生活不融便。徐先生，向40歲食品公調(diào)司高級顛管理人頑員雷先生廁，30婚歲外資企業(yè)壤中層管理嘆人員緹香名抄苑業(yè)主鄉(xiāng)豐，家里脆夫妻二獅人，預(yù)紀計3年以內(nèi)栽要孩子遭；自有私家棵車，現(xiàn)住牽福田保猴稅區(qū)父協(xié)母分配鎮(zhèn)的房子犬里；喜歡體糧育運動糾、休閑滾、打牌腹，注重壺家庭觀欺念；認為*鞋**片歷區(qū)環(huán)境慘好，深姓圳整體惹嘈雜，愁這里是發(fā)片凈土少；緹香名貴苑的房璃子是自姻住的，110平方米；去過很多與國家，對耗于歐洲綠色住宅聲非常感興假趣，但是牢深圳沒柴有可以倍購買的稱對象；25平常工黨作是跟零著工程遠項目走許，經(jīng)常波要出差超，總感貴覺自己胖的工作狠比較累段，希望杰能穩(wěn)定咬在深圳腸；由于長也沒時沫間談女忽朋友，餅積蓄還乓較多，公看到心干儀的房考子立即探就可以游買房；在北京的敬鋒尚國嫌際公寓濫住過(朋友家)，非常喜執(zhí)歡，如果逮深圳有這耽樣的房子生，覺得房悠子價格高合一點沒有倡問題；希望自己馬的常住的桐地方安靜些，物業(yè)管舞理很重位要。涂先生，叫28歲概預(yù)算歲工程師陳小姐點，28慮歲地產(chǎn)業(yè)看內(nèi)人士家庭結(jié)構(gòu)脆夫妻二人渠，陳小姐摩懷孕中，售預(yù)計8月份孩子火出生；現(xiàn)在住在軋溫馨家園旦，對片區(qū)櫻認同度較躁高，但是喚對福龍公課路的噪音影浙響很敏感羨，打算腿年內(nèi)換既房；現(xiàn)在關(guān)內(nèi)鋸的房價比剖較高，高性價比的房子很顯難找，復(fù)蜜式的主要宴是實用率摘高，還可看以自己變房；看過龍崗毛的花瓣里，覺得產(chǎn)替品做的很斑好，如果很在客廳上裙空的位置且預(yù)留加板胃的安裝孔摘就更好了感。26本報告是莫嚴格保密烘的。突破地雨段價格套操作方序法項目實現(xiàn)譯價格驚險遣地一跳的敘前提（突脹破界限）昌：產(chǎn)品全面順領(lǐng)先；資源具號有唯一某性（稀嶼缺性）項目所別在地輻膏射的客謎戶區(qū)域瓣廣闊；概念和定父位遠離對步手；27非技術(shù)創(chuàng)察新概念不附加值優(yōu)質(zhì)服務(wù)貸品聲牌形象技術(shù)創(chuàng)新采用最新建筑工藝嫁接模式切（教育、揮運動中心著）房地產(chǎn)非徐技術(shù)創(chuàng)新堂模式解析贗品模擱式（意策大利小坡鎮(zhèn)/拿惜波里酒由店公寓枝）概念模式恥（SOH腳O、CO握NDO、舅新都市主惱義）附加值態(tài)模式（顆入戶花眨園、空纏中廊院芽）鋒尚國際竊公寓——補告別空調(diào)嘩暖氣的時壁代房地產(chǎn)技討術(shù)創(chuàng)新模傅式解析南京長發(fā)桌中心——餐雙外立面產(chǎn)品創(chuàng)策新范疇28普通樓盤誤：后海/驚南硅谷/銷福田大多鎖數(shù)低價樓盤孕：布心/叫梅林/關(guān)饅外的幾乎柜全部樓盤頂級豪濾宅：莊純水岸棒別墅/判9萬3稀缺資刊源/產(chǎn)駁品：中普信紅樹眠灣/水張榭花都返等豪宅邊磁緣及個魔盤：金減地**升/御景晶華城6000800器01000沾0200吹00深圳各檔陣次物業(yè)2潔005年紅價格至高券線目標一:謀突破82雅00元/封平方米29D本目標建筑解決窄方案——壺傳承，發(fā)炭揮到極至『非技獨術(shù)創(chuàng)新溪』表象『技術(shù)創(chuàng)騎新』3懼14叮2附加值新工藝、柱新材料建筑形湖式概念嫁接贗品本質(zhì)“1”—按將附加值寇做到極至酷，打造同維價位最高胃性價比產(chǎn)幟品。30D高附加值惠一：復(fù)式扛戶型附加渴值高附加值鐵二：lo披ft戶型蛇附加值高附加協(xié)值三：什平面戶狠型附加少值本目標建筑解旅決方案蒼——傳駝承，發(fā)食揮到極故至31本報告是做嚴格保密挑的。增加復(fù)栗式住宅訴的設(shè)置兄；根據(jù)綿土地價違值分布跑原則將餃平面住永宅沿西飛邊布置拖，復(fù)式沈住宅沿豎東部和堪南部布付置方案一占地面積24754.70建筑面積67585.00住宅面積63495.00配套面積4090.00容積率2.73住宅面積0.00總套數(shù)513戶均面積12518F18F18F18F24F24F24F幼兒園街鋪小區(qū)主入口車庫入口車庫入口車庫入口車庫入口賣場平面復(fù)式32豐富的養(yǎng)產(chǎn)品組重合住宅面積63495平面平面總面積33120平面戶數(shù)288戶均面積115復(fù)式復(fù)式總面積30375復(fù)式戶數(shù)225戶均面積135建筑形式戶型面積區(qū)間套數(shù)比平面(288套）小三房90-10015%大三房100-12040%四房120-13045%復(fù)式(225套)兩房10020%三房13560%四房17020%33打造高囑附加值杠生活社謀區(qū)；復(fù)式戶控型和平廉面戶型殖的附加路值贈送捆比例高沙且有利取于交房秩后利用僚；戶戶附送圈面積達3鄭0%左右責；名稱附加值點附加值利用典型案例贈送比例復(fù)式戶型公共長廊前庭后院客廳飯廳客廳可變房開間可達3m花半里可高達40%loft戶型單元任意組合高層高寬大玻璃窗不能變房萬科城可高達30%平面戶型入戶花園內(nèi)庭院露臺凸窗衣櫥內(nèi)庭院可變房，開間可達3米城市明珠尚都可達20%豐富產(chǎn)品猴組合及3還0%附加予值附送方憲式復(fù)式LOFT平面12334板式結(jié)構(gòu)耕，外廊設(shè)氣計，兩層舊一個單位亞，帶電梯附加值：前庭后麥院：空示中庭院旁式的復(fù)閑式設(shè)計師，贈送芝前庭后汁院公共長朱廊：兩甘層一個龜復(fù)式單勢位，公激共長廊鑰6米通龍高不算箏面積板式設(shè)蛋計，戶扛戶南北勸通透可拆分貼空間公共長廊可變房復(fù)式LOF乖T平面123花半里澆1繩39m235板式結(jié)構(gòu)領(lǐng)，外廊設(shè)龍計，兩層罩一個單位慣，帶電梯復(fù)式LOFT平面123可變房花半里133m2可變房花半里遼1壘46m236獨立客島廳，強殲功能性淚，可附受送復(fù)式LOFT平面123附加值蘿：客廳：樓客廳獨耗立設(shè)計空間獨立寬：功能不啦同的空間惠位于不同拒平面上；可變房今日家園73.7m237大入戶花遠園及觀景抬陽臺附送復(fù)式LOFT平面123附加值：入戶花園率：超大入礙戶花園觀景陽臺裝：高6米桑的半空中繼廊院觀景蔑陽臺可變房高山花園170m238提供無替限居住狀可能的姻建筑形浴式——芬lof叨tLOFT閃四大定義侵要素：開闊性：醫(yī)高大空間系，雙層復(fù)躲式結(jié)構(gòu)流動性：用戶型內(nèi)無賴障礙開放性：亞戶型全方亂面組合藝術(shù)性才：讓靈乎魂在空福間里撒敵野。復(fù)式LOF琴T平面12339提供無匙限居住鏈可能的昏建筑形弄式——他lof第tLOF污T：一車種時尚俗的居住暈和生活炭方式;單元任意殺組合;高層高請：寬大的盟玻璃窗復(fù)式LOF愈T平面123萬科城詠65m2城市3服米6公肉寓吧73m240提供無限株居住可能抱的建筑形違式——l香oft模數(shù)單元酷;空間自序由組合涉;戶型設(shè)計礙以40㎡暗-50㎡繭為模數(shù)，諸可以打通屆組合，形黎成更多產(chǎn)爆品形式;復(fù)式LOF賣T平面12341提供無限揚居住可能刪的建筑形柱式——l汽oft超高的佛層高和揚寬大的但玻璃窗奪,讓所棚有景致?lián)u盡收眼兵底,讓草每個角佳落都充趙滿陽光霸.復(fù)式LOF媽T平面12342平面也哀精彩—潔—大露裂臺/入渡戶花園富/內(nèi)庭棒院附送附加值：左右跳癢送露臺截/入戶捧花園內(nèi)庭院攝和陽臺艇結(jié)合拉屑大面寬跳送內(nèi)個庭院和份主臥陽秒臺，建掉筑面積腹達12菠0平米賺，使用領(lǐng)率提高餅30%復(fù)式LOFT平面123可變房可變房大露臺43平面也條精彩—乎—凸窗嶼及隱形扛衣櫥附駛送附加值：左右跳蜓送露臺栗/入戶政花園內(nèi)庭院槽和陽臺坑結(jié)合拉渠大面寬跳送內(nèi)庭嫁院和主臥黑陽臺，建闊筑面積達渠120平亭米，使用利率提高3宏0%復(fù)式LOF摩T平面123大臺交樓標準打掉后樣板建筑外立面不受影響窗空間使用靈活梁凸窗窗廊臺凸窗窗茶臺客戶求可根據(jù)辱需要拆蝕卸，贈秧送面積凸窗剖面150044“溫情，傳遞筐家的感專覺及不帶可替代健的屬性代”推廣名：泛傾城之戀高附加值伍帶來的不裝可復(fù)制性記，高性價占比帶來的逆客戶的一沈見鐘情，祥不是最好續(xù)，只求更猴好E45常規(guī)營銷戰(zhàn)蒼略——夢平面廣間告為主頸導(dǎo)廣告牌戰(zhàn)米略網(wǎng)絡(luò)形象墻樓書樣板房園林……F46本報告提是嚴格拒保密的傾。解決方柔案一總距開發(fā)成桃本為4采.52盟億，附僵加成本豆3千萬總開發(fā)成本估算表序號項目名稱單價（元/㎡）金額（萬元）合計備注

住宅商業(yè)幼兒園住宅商業(yè)幼兒園(萬元)

一土地成本3600360036002285839690024154包括拆遷補償安置費、還建房前期工程費、建安工程費及相關(guān)費用二前期工程費808080508920537包括勘察測量、規(guī)劃設(shè)計、供水供電、場地及道路平整三建筑安裝工程費

1275419862513577包括建筑工程和安裝工程四不可預(yù)見費（3％）

398619423

五管理費用（3％）

398619423

六監(jiān)理費和報建費等404040254410268

七公用設(shè)施專用基金（2％）

377514396

八地下室1700

1148

1148

九附加成本1000

003038003038復(fù)式住宅增加的建安成本十總開發(fā)成本

1887422870819810

十一營銷費用（2.5％）

十二總投資

43034654160845296.47本報告是久嚴格保密散的。解決方鑼案銷售喬總收入煎5.3砍3億，澆利潤率券為18培%銷售收益估算表序號物業(yè)類型(㎡)可售面積(㎡)銷售比例銷售單價（元/㎡）單項總收入(萬元)一住宅63495100%820052066二商業(yè)1100100%110001210三幼兒園00

0四合計

53276項目利潤表序號費用名稱金額（萬元）一附加成本3038二總投資45296三總收益53276四毛利潤7980五利潤率（百分比）18%48滿足于現(xiàn)分狀還是繼升續(xù)前行，擾這是個問贏題……除了對于也利潤的追妨求之外，沒**開發(fā)爹還能得到亮什么……項目品舊牌/企粗業(yè)品牌越/客戶掏認知度濤及忠誠疑度，或增許這些覽更重要警……49普通樓盤吩：后海/倡南硅谷/座福田大多梅數(shù)低價樓顧盤：布寨心/梅室林/關(guān)蘆外的幾姑乎全部仰樓盤頂級豪宅稿：純水伶岸別墅/搏9萬3稀缺資源果/產(chǎn)品：萍中信紅樹舒灣/水榭柳花都等豪宅邊緣族及個盤：銀金地**逢/御景華描城6000800答0100掙002000站0深圳各饅檔次物叨業(yè)20勵05年奪價格至跌高線目標二接:無限看趨近于演100晴00元伴/平方種米50G本目標建筑解決訂方案——砍顛覆，建硬立新標準『非技面術(shù)創(chuàng)新罰』表象『技術(shù)撇創(chuàng)新』3甚142附加值新工藝新材料建筑形式概念嫁接贗品本質(zhì)“4”—艦引領(lǐng)深圳敏住宅潮流見，將最前丘沿建造技冒術(shù)運用，附規(guī)避項目蛛的劣勢.51H新標準之鐘一：高舒樸適度低能微耗系統(tǒng)新標準之探二：高度旬生態(tài)化酒古店服務(wù)系莊統(tǒng)新標準之煮三：高度旱智能化社餃區(qū)服務(wù)系守統(tǒng)本目標建筑解決簽方案——饑顛覆，建好立新標準52方案一占地面積24754.70建筑面積67160.00住宅面積63070.00配套面積4090.00容積率2.71住宅面積63070.00總套數(shù)595戶均面積106考慮地濤塊形狀籌及周邊續(xù)資源，命整體組憂團式布夾局，8誘棟18蔬～24啊層平面湊住宅，粱圍合成撞三個獨躁立的小脆園林，果幼兒園憐外置在辮北環(huán)大德道沿線亮。18F18F18F20F24F24F24F24F幼兒園街鋪小區(qū)主入口車庫入口車庫入口車庫入口車庫入口賣場變一梯三為一梯四53居住型隆三房為現(xiàn)本方案巾主力戶容型戶型面積（平方米）套數(shù)比兩房75-8015%-20%小三房90-10025%大三房100-12040%亮點戶型14015%-20%54新標準涌之一：畫高舒適犧度低能寄耗系統(tǒng)六大系汗統(tǒng)：外墻子藍系統(tǒng)外窗子系州統(tǒng)屋面和湊地下子蹈系統(tǒng)柔和式天出棚輻射采嗓暖制冷子煎系統(tǒng)健康新密風子系么統(tǒng)防噪音料子系統(tǒng)55外墻子系舉統(tǒng)100m意m厚高密揮度聚苯?？虦馗魺岚逍?流通空氣頭層;具有遮陽挎功能的磚幕墻;600斤×20仙0毫米干掛磚幕鋒墻◆拉絲金屬患線嵌縫磚幕墻和冷超大尺度藝外窗玻璃筐構(gòu)成的外戲立面56高舒適戀度低能錯耗系統(tǒng)：世界頂蠢級德國斷橋鋁旱合金窗貓框冬季能把逮陽光能量磚留在室內(nèi)鋼的低輻射告（Low-診E）玻璃印；適中逗的透光彼率：阻貴止太陽星熱輻射盞進入室大內(nèi)和室勾外視線如遮蔽效政果；具禁有多種土反射顏翻色:豐庸富的裝獲飾效果蘭；德國名膏牌ALUL籠UX鋁合金剃夏季遮馬陽卷簾窗框與留窗洞口怖連接斷橋節(jié)點杰處理技術(shù)自動清潔波玻璃：可清除壁塵埃和唉其他有廁機污物優(yōu)；效果茅持久不售容易被頑破壞；遮陽卷掘簾外觀夏季使由用遮陽誓卷簾室內(nèi)柔和代溫馨的采閣光效果57屋頂和蹄地下子永系統(tǒng)屋頂為2吳00mm衰厚高密度喊聚苯保溫脊隔熱板；外墻保然溫隔熱切板延伸漿到地下謠1.5退m；58柔和式天聯(lián)棚輻射采堆暖制冷子變系統(tǒng)夏季送自20攝齡氏度循鈔環(huán)水;冬季送濱28攝懸氏度循配環(huán)水;設(shè)備負質(zhì)荷小，泄室內(nèi)溫計度均勻棵，無噪眼聲和風踢感，室枯內(nèi)舒適激度高。一套系統(tǒng)胳兩季使用雜，節(jié)省設(shè)珍備投資；59健康新風圣子系統(tǒng)經(jīng)過濾棉后的室馬外空氣返，通過靜風道送詠入室內(nèi)迷，不間筒斷地更虹新室內(nèi)柳污濁空禿氣，在蹈不開窗播的情況民下也可濁保持室怎內(nèi)空氣皂新鮮，僚有益身蕉體健康蔽；60防噪音子然系統(tǒng)新型隔猜音材料點（Ba幻玉rri鋪sol內(nèi)Mi宰cro慣sor盟ber介隔音布虎）該隔音護布每平球方米面胃積上帶猛有25乏000信個經(jīng)過爪特別處鍬理的微銳孔，可捷有效防尋止室內(nèi)植噪音；該微孔能嘩將聲能變舒成熱能；隔音通風岸窗：具有隔摸音，通昏風，除龍塵防蚊爭，防盜肺及優(yōu)異耐的防水量性；噪音傳入秤室內(nèi)的途搏徑：1.室外芒的噪音(燃北環(huán)/*限**路/雷福龍**孟*立交)慌透過外墻叔和窗戶傳醫(yī)入室內(nèi);2.樓上貧活動透過困樓板傳入秒樓下室內(nèi)螺的噪音;3.下水勞管道流水秒撞擊管壁厲產(chǎn)生的噪備音;對應(yīng)措施仁：1.防噪當音外墻系寸統(tǒng)和SC掉HüCO窩窗、AL壟ULUX峽卷簾,防杏止室外噪就音傳入2.樓您板墊層校下加隔妹音墊,游防止樓稈上傳入押室內(nèi)的進噪音3.后置胖式排水系獄統(tǒng)消除潔角具排水噪川聲和異味61新標準網(wǎng)之一：池高舒適今度低能穩(wěn)耗系統(tǒng)六大系統(tǒng)玩：外墻子畜系統(tǒng)外窗子系壁統(tǒng)屋面和地脈下子系統(tǒng)柔和式北天棚輻窩射采暖制冷子系盡統(tǒng)健康新詞風子系櫻統(tǒng)防噪音子哥系統(tǒng)62新標準練之二：蔥高度生晃態(tài)化酒掘店服務(wù)貞系統(tǒng)全循環(huán)康中央熱魚水中水處侮理系統(tǒng)革命性志垃圾處稼理系統(tǒng)63垃圾處字理系統(tǒng)垃圾處讓理系統(tǒng)由中央吸塵程、食物垃水圾處理器療和可回收帽分類垃圾村周轉(zhuǎn)箱三部分構(gòu)拐成，徹底質(zhì)根除室內(nèi)刻外垃圾二鉤次搬運所最導(dǎo)致的污糊染。戶內(nèi)微牙小的灰誤塵通過中央吸塵彈器直接收帖集到地下室的風垃圾桶內(nèi)每天大量貝產(chǎn)生的食目物垃圾通鳳過廚房的蟲洗池排水悲口下安裝絲式的食物垃姨圾處理器岔，排入化無糞池。少量的填可回收降垃圾，薪如酒瓶板、包裝點物等，澆由業(yè)主與自己送丹入安放道在地下糧一層電晨梯附近般的可回悄收分類裂垃圾周委轉(zhuǎn)箱。64中水處理等系統(tǒng)及全倍循環(huán)中央滾熱水設(shè)兩條排嶺水管路，唯一條管路戚為食物垃先圾處理器蝴和大便器仙污水排入前化糞池；搏另一條管拳路為洗衣毯和洗澡水歇進中水系悠統(tǒng)，經(jīng)處弦理后用于雕洗車、補視水和灌溉敬綠地四、五塔星級酒私店：全呼循環(huán)中窯央熱水適系統(tǒng)，攔旋鈕即言出熱水遇。三星級譜以下酒袋店：放停完支管杰冷水后鼓，才能跟出熱水賠。65新標準士之三：特智能化退社區(qū)服賄務(wù)系統(tǒng)居民生冒活智能節(jié)化安全防范搶智能化物業(yè)智隊能化66物業(yè)智捧能化車輛出入蒜管理小區(qū)背景貢廣播信息籮系統(tǒng)小區(qū)安防緞監(jiān)控系統(tǒng)低中心業(yè)主論壇物業(yè)管央理公告在線服務(wù)萬能IC轟卡67安全防元范智能窗化周界防范米系統(tǒng)電子巡貢更系統(tǒng)訪客對講律系統(tǒng)室內(nèi)安全常系統(tǒng)防災(zāi)害自缺動報警系較統(tǒng)68居民生活殃智能化寬帶網(wǎng)凳絡(luò)通信線膛路視頻接收叛端子69**開發(fā)蠻一小步，深圳住峰宅科技混一大步70“質(zhì)感的名字委，傳遞沈品質(zhì)生奮活的真膊諦”—推廣名呼戰(zhàn)略推廣名憤：**冊****——泥高科技產(chǎn)丈品的代名容詞**——過品質(zhì)、質(zhì)扁感生活標營志國際觀?深圳第暢一個節(jié)賊能住宅H71生活成本變化表（減少）序號費用名稱金額(元/月)金額(元/年)金額（元/二十年）一空調(diào)購置費（3臺）

12000二裝修節(jié)省費用（防噪音）

5000三電費205246649312四太陽能利用節(jié)省生活成本404809600五不可預(yù)見費用300360072000六總計

147912解決方案插二采用建閑筑新工藝權(quán)能使得業(yè)逢主入住后霞節(jié)約較大還的居住成鎖本，產(chǎn)生然新的營銷全亮點，對參價格提升疲有很大幫塊助注：1嫂00平侵方米的未三房戶花型計算72本報告澡是嚴格比保密的寸。總開發(fā)成本估算表序號項目名稱單價（元/㎡）金額（萬元）合計備注

住宅商業(yè)幼兒園住宅商業(yè)幼兒園(萬元)

一土地成本3600360036002270539690024001包括拆遷補償安置費、還建房前期工程費、建安工程費及相關(guān)費用二前期工程費808080505920533包括勘察測量、規(guī)劃設(shè)計、供水供電、場地及道路平整三建筑安裝工程費

1369319862514516包括建筑工程和安裝工程四不可預(yù)見費（3％）

426619451

五管理費用（3％）

426619451

六監(jiān)理費和報建費等404040252410267

七公用設(shè)施專用基金（2％）

529517550

八地下室1700

1148

1148

九附加成本15000500946101259586住宅科技創(chuàng)新及采用新工藝新材料增加的成本十總開發(fā)成本

2643922883527502

十一營銷費用（2.5％）

十二總投資

50673654173553063.解決方勾案二總術(shù)開發(fā)成追本為5初.31紛億，附孔加成本爭0.9抄6億73項目利潤表序號費用名稱金額（萬元）一附加成本9586二總投資53063三總收益62388四毛利潤9325五利潤率（百分比）22%銷售收益估算表序號物業(yè)類型可售面積（㎡）銷售比例銷售單價（元/㎡）銷售單價（萬元）一住宅（㎡）63070100960061178二商業(yè)（㎡）1100100110001210三幼兒園（㎡）00

0四合計

62388解決方摔案二銷引售總收起入6.疏24億嗽，利潤泊率為2鎖2%74I新標準剖之一：冊國際級脈大師光層環(huán)新標準之彼二：全國丸推廣計劃新標準鵝之三：敞接受國背際標準總檢驗在這里，營銷心也是用栗來被顛韻覆的。75大師光瀉環(huán)：聘拿請國際以級大師企擔任設(shè)插計顧問澳大利亞呈新南威爾訓斯大學榮途譽博士，選曾任新加狐坡市區(qū)重莖建局局長雕和總規(guī)劃丟師，現(xiàn)任歉新加坡國碼家藝術(shù)理上事會主席汪，并應(yīng)邀練擔任北京炸市及中國腳其他十幾互個城市的肝規(guī)劃顧問屠，北京奧壩運村規(guī)劃否評審委員歌會主席。規(guī)劃大溉師：Tige辜rLi噸u劉太格德國斯圖慌加特大學很建筑學碩奇士，先后即在世界著稅名的紐約Gwat香hmey六Sie功gel建筑事鼻務(wù)所，Ric滾har淚dM器eie肺r建筑事美務(wù)所工妨作，1刺998閥年在慕丙尼黑成且立wwa建筑事務(wù)孫所，在奔扭馳公司投禮資的柏林氧波茨坦廣窮場項目中護，由于外逐立面設(shè)計曬新穎一舉旬中標。建筑大師刷：Wol司fra幼mW宗ohr沃夫·烏用爾J形象標墓簽76大師光位環(huán)：聘埋請國際潮級大師肉擔任設(shè)貪計顧問瑞士聯(lián)邦撫高等工科掀大學建筑春物理學家蕩，瑞士建世筑和節(jié)能什高級標準揭委員會委駱員，瑞士桌科學技術(shù)膝學會節(jié)能晉分會副會拔長，世界慮第一個保出溫節(jié)能玻呈璃窗發(fā)明陶者，日內(nèi)肢瓦建成的刺世界第一郵座低能耗從玻璃建筑Tou匯rB枕ale朗xer分t的項目主圓持人。高舒適眨度低能軟耗優(yōu)化球設(shè)計顧隱問Bru既no獨Kel疑ler布魯諾城·凱樂項目執(zhí)行煩人田原瑞士聯(lián)逼邦高等仁工科大匯學建筑招技術(shù)學晃院博士勺后，跟與隨布魯娃諾·凱浙樂教授趴重點研蒙究歐洲旅高舒適議度低能割耗建筑弟技術(shù)及渡戰(zhàn)略決丘策，并伶得到全才球可持湖續(xù)發(fā)展怎聯(lián)盟（AGS）資助，低將該項技沒術(shù)應(yīng)用于陸鋒尚國際梳公寓。J形象標簽77“**開**”聲全國推練廣計劃俗——打當造全國儀知名品弄牌形象利用*鞏*及*某*開發(fā)通的全國艙資源在株重點城果市布點鴨，設(shè)立到接待站缸，初步混建立可循持續(xù)全腹國影響格力；成立項烏目深圳背客戶服牽務(wù)中心健，專門蟲接待全五國參觀究團及業(yè)調(diào)內(nèi)人士盲，展示驅(qū)“**臣**”米高品質(zhì)級服務(wù);高調(diào)參殼展全國置性住宅援展銷會邁，通過享房地產(chǎn)常業(yè)內(nèi)人券士口碑彎，建立維全國頂糞級物業(yè)凍形象；針對業(yè)內(nèi)老及高端客涼戶，選擇殼全國性媒槍體進行投菠放，擴散待項目知名代度；K占位標糠簽78召開全躲國范圍庭內(nèi)記者嫌招待會鍬及住宅徑科技創(chuàng)煉新研討趣會K媒體標君簽79接受全合球可持觸續(xù)發(fā)展濱聯(lián)盟（航AGS街）技術(shù)偶支持和蹤蝶跟蹤監(jiān)嚷測****運行白皮書1.將發(fā)針對建筑質(zhì)棋量等相關(guān)內(nèi)挨容進行測躲試，將測鑄試結(jié)果的綿報告提煉盤匯編；株2.對環(huán)寧境溫度、歷空氣質(zhì)量柜等與相關(guān)生態(tài)信混息進行測綿試提供殖檢測報屑告；危3.對舊項目的銷售情參況進行整理胸，統(tǒng)計已挑售單位裝板修/入住眉/轉(zhuǎn)手等嚇信息；以4.針對銜于年內(nèi)發(fā)銳生的安全午事件進行忠實記錄；

5.省聘請專業(yè)曾公司對項跑目二手樓市表現(xiàn)進行評帆估；狼6.業(yè)棕主對于娛項目發(fā)槳展的建澇議和意岸見的記紀錄和處鋒理結(jié)果齒。與歐洲綠粉色住宅相方接軌，接