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文檔簡介
xx西嶺競品研究報(bào)告2008年7月15日世家機(jī)構(gòu)xx西嶺項(xiàng)目組競品分析華僑城樓盤概況項(xiàng)目地址黃忠大道B段,東臨交大路,被接黃忠大道土地規(guī)模3055畝價(jià)格60萬元/畝建筑面積約62.5萬平米綠化率37%容積率1.8總戶數(shù)4956物管費(fèi)2元/平米建筑形態(tài)花園洋房,多層,高層電梯建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代風(fēng)格戶型區(qū)間88-355平米小區(qū)配套商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)車位比1:0.88全程營銷正合地產(chǎn)整合推廣黑弧奧美廣告公司開發(fā)商成都天府華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目定位成都華僑城占地3000畝,由1200畝主題公園“歡樂谷”、50萬㎡的都市娛樂商業(yè)及1500畝人文社區(qū)構(gòu)成,其中1500畝的地產(chǎn)項(xiàng)目由東區(qū)、西區(qū)兩個(gè)板塊構(gòu)成,先期開發(fā)西區(qū)——成都華僑城·純水岸。成都華僑城·純水岸是成都華僑城首先啟動(dòng)也是率先亮相的項(xiàng)目,占地面積約600畝,容積率1.80,以占地5萬平方米的人工湖為主要景觀和中心。項(xiàng)目總平圖第一期地產(chǎn)板塊商業(yè)板塊公園板塊商業(yè)板塊地產(chǎn)板塊一期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建筑形態(tài)4F洋房、5+1F多層,9F小高層,18F,25F高層開發(fā)周期項(xiàng)目1期分為“半島多層”和“景觀高層”兩個(gè)組團(tuán)。樓層規(guī)劃“半島多層”由4層、5+1層及9層電梯洋房;“景觀高層”:18層、25層電梯公寓容積率1.47公攤率高層約20%層高高層2.9米,多層3米梯戶比1梯1戶、1梯2戶、2梯3戶、2梯4戶面積區(qū)間半島多層150-355平米,景觀高層86-155平米主力戶型322建筑面積16.1萬平米總套數(shù)1199開盤時(shí)間預(yù)計(jì)08年8月開盤均價(jià)未定優(yōu)惠措施申領(lǐng)會(huì)員卡享購房1%優(yōu)惠純水岸1期組團(tuán)景觀高層半島多層產(chǎn)品分布時(shí)間節(jié)點(diǎn)06年9月
摘牌獲得土地售樓部開放,辦理會(huì)員卡08年6月純水岸1期開盤08年8月
項(xiàng)目準(zhǔn)備期07年7月形象推廣期,以品牌宣傳、項(xiàng)目概念宣傳為推廣重點(diǎn)07年10月房交會(huì)正式亮相08年4月參加房交會(huì),純水岸1期正式進(jìn)入推廣階段08年7月19日項(xiàng)目品鑒會(huì)親水多層戶型分布情況三室二廳二衛(wèi)(3、5、7層)建筑面積156平米-157平米三室二廳二衛(wèi)(3、5、7層)建筑面積146平米-148平米四室二廳二衛(wèi)(2、4層)建筑面積171平米-174平米三室二廳二衛(wèi)(3、5、7層)建筑面積161平米-163平米五室二廳三衛(wèi)(2、4層)建筑面積281平米-293平米親水多層戶型面積281平米-293平米五室二廳三衛(wèi)樓層2、4層優(yōu)勢1、3萬平米的中央湖景觀;2、一梯一戶,半島多層,觀景電梯;3、50平米超大主臥。面積171-174平米(四室二廳二衛(wèi))樓層2、4層優(yōu)勢1、3.3米超大徑深入戶花園;2、坐北朝南采光好;3、6米互錯(cuò)景觀陽臺(tái)親水多層戶型面積156-157平米樓層3、5、7層優(yōu)勢入戶花園雙臥室?guī)ш柵_(tái)親水多層戶型面積161-163平米(三室二廳二衛(wèi))樓層3、5、7層優(yōu)勢樓間距大親水多層戶型面積171-174平米樓層2、4層優(yōu)勢1、3.3米超大徑深入戶花園;2、座北朝南;3、6米調(diào)高互錯(cuò)觀景陽臺(tái)。親水多層戶型景觀高層戶型分布情況①④②③⑤⑥⑦景觀高層戶型套型二室二廳一衛(wèi)建筑面積89平米所在樓棟1、2、3景觀高層戶型套型二室二廳一衛(wèi)建筑面積約86平米所在樓棟7棟景觀高層戶型套型二室二廳一衛(wèi)建筑面積約89平米所在樓棟7棟景觀高層戶型套型三室二廳一衛(wèi)建筑面積約88平米所在樓棟1、2、3棟景觀高層戶型套型三室二廳二衛(wèi)建筑面積約141-143平米所在樓棟4、5棟景觀高層戶型套型三室二廳二衛(wèi)建筑面積約137-141平米所在樓棟7棟景觀高負(fù)層戶型套型三室二廳二衛(wèi)建筑面積約137-139平米所在樓棟4、5棟景觀高瘋層戶型套型三室二廳二衛(wèi)建筑面積約147-153平米所在樓棟4、5棟線上推拖廣1、第一勞階段:眠主題推選廣語(4月下旬-5月初,項(xiàng)都目整體形林象推廣)恨:不同是的城市,歸同一個(gè)華榴僑城;附:華威僑城月題下5月發(fā)布公血交站臺(tái)點(diǎn)宜位圖(藍(lán)寶色點(diǎn)位為余華僑城在塞經(jīng)典視線價(jià)上投放的50個(gè)點(diǎn)位雅,大約沃占總投蛋放點(diǎn)位財(cái)?shù)?0%)5月12日,華僑泰城中央歡婚樂區(qū)高調(diào)艱亮相(集拾中在網(wǎng)絡(luò)在報(bào)道)6月6日《華西》正式亮相樣板間開諒放6月12日《商報(bào)》6月26日《華西》成都華僑純城CHD徐-中央歡樂江區(qū)全面啟輝動(dòng)6月27日《成都房產(chǎn)增報(bào)道》4月28日接待中軍心正式開鞠放2、第二雞階段:賠主題推散廣語(5月初-至今,項(xiàng)臘目西區(qū)純洽水岸推廣收):(1)成都耍華僑城賤:不同的行城市,易同一個(gè)拔華僑城蒙;(2)純水傭岸:質(zhì)老樸的浪版漫,自仆在的優(yōu)側(cè)雅。公交站臺(tái)臺(tái)7月17日半版華碗西7月18日,商報(bào)船整版線上推甚廣A、報(bào)隆紙廣告眉與戶外貍站臺(tái)相島比,投妄入較少世,僅在薪6月加抗大了對(duì)右報(bào)廣的面投入,杰前期主巨要依靠投公交站奇臺(tái)宣傳桶其公司致、項(xiàng)目纏形象;B、在公雨交站臺(tái)中出,大量持遣續(xù)性地投剃入滾動(dòng)站般臺(tái),組合畢為:成都收華僑城形合象+純水鐵岸住宅產(chǎn)登品形象,樂成都華僑優(yōu)城形象+清純水岸商忘業(yè)產(chǎn)品形窮象,以華再僑城品牌逝帶動(dòng)旗下退產(chǎn)品。同里時(shí)其公交圖站臺(tái)遍布棄全成都,蠟連城北及晝城東的點(diǎn)夕位都有大都規(guī)模的投蔽放,以形兇成市場對(duì)灑項(xiàng)目的口兄碑效應(yīng);C、報(bào)廣想直接對(duì)項(xiàng)味目的優(yōu)勢未進(jìn)行描述樓:3萬平侮米的內(nèi)湖浴、品牌開浴發(fā)商、低啄密度,主悟要采用半覆版軟文+租半版硬廣丘的形式,失以軟文“克寫實(shí)”,預(yù)硬廣“寫隆意”;推廣分焰析附:華僑逢城6、7鏈月投放公談交站臺(tái)點(diǎn)憤位6月發(fā)布100塊(其中50塊滾動(dòng))點(diǎn)位圖7月發(fā)布50塊滾動(dòng)點(diǎn)蘇位圖競品分析中海國伶際社區(qū)項(xiàng)目定三位橙郡:讓景觀高能層橙郡,17層的景觀鬼高層,以刃成都白領(lǐng)鍛精英為主仗要目標(biāo)客杜群。主力危戶型為84-120平米的兩怎房和小三構(gòu)房,設(shè)計(jì)慰中大量采他用現(xiàn)在市耗場上的中騾小戶型少偷見的空中喬庭院、兩責(zé)層通高花勁園、入戶?;▓@等贈(zèng)惹送面積。藍(lán)岸:蕉多層、瘡花園多膀?qū)泳坝^蒸洋房、餐獨(dú)棟小瓶高層板首式洋房桃、少量甘精裝房藍(lán)岸提師倡水邊診高尚生敏活,并縫以海洋駐為主題托作為組妙團(tuán)的景熄觀設(shè)計(jì)校思路,絞規(guī)劃1萬多平謠米的自戰(zhàn)然水系清,并以抹水景中腫軸的形沈態(tài)貫穿肯組團(tuán)始貪終。碧林:純庭生態(tài)多層碧林緊鄰6000多畝城犬市公園典,產(chǎn)品恒形態(tài)以近生態(tài)多屆層為主壇。各小誰組團(tuán)形柜成極長狂的景深杜,讓所交有的住爆戶都能詳擁有前碰后園林主的極佳雖景觀視轎野。戶屋型面積裹從93-204平米不句等。主遭力戶型點(diǎn)為三房您約110平米和142平米。城市別隆墅群落占據(jù)城西閘外延地段匆,開發(fā)規(guī)水模十幾萬否平方米,技其產(chǎn)品形散態(tài)囊括疊充拼別墅、倘雙拼別墅瞇、聯(lián)排別鉛墅。根據(jù)拒產(chǎn)品所在柄項(xiàng)目區(qū)位吐不同,分猾為三大類賺產(chǎn)品林汀景別墅、林反溪美墅、感央墅。項(xiàng)目概作況樓盤名稱:中海國際社區(qū)樓盤位置:成都高新西區(qū)羊西線蜀西路399號(hào)建筑形態(tài):電梯、多層、洋房、別墅占地面積:1986畝建筑面積:約120萬平米總戶數(shù):約7000綠化率:大于35%容積率:0.9物管公司:中海物業(yè)物管費(fèi)用:多層1.4元/平米;小高層1.6元/平米;高層1.8元/平米①:城市商驢業(yè)區(qū)②:藍(lán)岸---蛙-多層、洋湖房③:碧林----小高層、他多層④:橙郡----高層⑤:城市引別墅群隊(duì)落---蹦-聯(lián)排、疊啞拼、雙拼藝、獨(dú)棟⑥:濱河體欲育公園目標(biāo)客群1、客群的彎區(qū)域構(gòu)成驢:從客群的曾區(qū)域構(gòu)成迷來看,購閉房者以成疏都本地人密居多,占復(fù)到70%。其中居介住在城西暢區(qū)域內(nèi)的隊(duì)客群占到杯總購房人羅數(shù)的30%,成都其晶他區(qū)域的仇占到40%。2、客群職業(yè)道構(gòu)成:公司職員駛所占比例禍最大,占怖到總購房執(zhí)者的35%,醫(yī)生疊、律師系等高收思入人群藍(lán)也占有20%的比例。腿項(xiàng)目產(chǎn)品通形態(tài)多樣喉,跨度較卵大,每個(gè)改產(chǎn)品都有結(jié)其特定的掃人群。所忠以就購房晨者職業(yè)構(gòu)敗成來看,川涵蓋面較舍廣,比例醬也較為平原均。目標(biāo)客群3、置業(yè)目的睡構(gòu)成:項(xiàng)目客凈群主要縮慧是以自灣主為主槍,其中罩,自住隙又主要堪以改善伏居住條畜件的客晶群為主即,占到悠總購房林者的40%。這部分它人年齡在30-4持5歲之間,暫工作收入雀穩(wěn)定,三濟(jì)口之家,激希望能有桌更為舒適繪的居家環(huán)低境。純投脊資客群占10%,這部分態(tài)購房者,呀多看中區(qū)稻域未來的烈發(fā)展,以勝及中海地此產(chǎn)的品牌椒的升值空每間。目標(biāo)客群供應(yīng)銷售C-HO糟USE價(jià)格5000580穩(wěn)0(5183)注:括號(hào)奇里的價(jià)格洞為優(yōu)惠后甘成交均價(jià)供銷情況1月2月3月4月5月6月7月供應(yīng)C-H星OUS揮E價(jià)格C-H雀OUS彎E一批次5804元/㎡393套80-黎89平米C-H鵲OUS涼E二批次526跌2元/㎡291套80-狡89平米C-HO抗USE三批次550票0元/㎡397套46-踏89平米碧林二期3批次860炭0元/㎡48套138蜜-19置1平米碧林二期4批次760診0-1時(shí)000巾0元/㎡48套138街-19啦2平米5800(518它3)526芒2(510部2)550鏡0(5231)注:括號(hào)濁里的價(jià)格矮為優(yōu)惠后配成交均價(jià)C-H套OUS某E:1忙7別墅:4碧林:7C-H恰OUS私E:2浸6別墅:0碧林:9C-HO胸USE:歉253別墅:3碧林:6C-HO殃USE:乘167別墅:1碧林:8C-HO心USE:珍26別墅:1碧林:4C-H撒OUS娘E:5茅1別墅:13碧林:6C-H地OUS貍E:3立5別墅:2碧林:2項(xiàng)目期數(shù)推出時(shí)間產(chǎn)品形態(tài)推出套數(shù)銷售率銷售周期月均銷售數(shù)中海國際社區(qū)C-HOUSE一批次07.12高層39365%7個(gè)月36C-HOUSE二批次08.03高層39184%4個(gè)月63C-HOUSE三批次08.04高層39765%3個(gè)月88別墅07.9聯(lián)排、疊拼6692%10個(gè)月6藍(lán)岸2期3批次07.128F洋房4870%7個(gè)月5藍(lán)岸2期4批次08.68F洋房4816%1個(gè)月8去化情況備注:數(shù)腦據(jù)統(tǒng)計(jì)截功至?xí)r間7月25日C-h裙ous我e景觀高層C-h椅ous的eC-H若OUS抬E戶型分擊布情況二批次一批次三批次C-H宋OUS板E一批次恥戶型分猴布情況CCCCCCBBBBBBB2B2D2D2‘D2‘D2DDDDDD1單元2單元3單元4單元土龍路B戶型89平米B2’戶型89平米C戶型89平米D2’戶型86平米D戶型79平米BCDBBBBBCCCCCDDDDD123B戶型89平米C戶型89平米D戶型79平米C-H貝OUS榨E二批次戶韻型分布情誘況戶型展示B型建筑面積柴:89㎡戶型展票示C型建筑面厘積:89㎡戶型展廊示D型建筑面闖積:79㎡戶型展灶示B2型建筑面嗓積:89㎡戶型展忘示D2’型建筑面積斧:86㎡建筑形態(tài)梯戶比交房標(biāo)準(zhǔn)戶型區(qū)間主力戶型均價(jià)價(jià)格區(qū)間總價(jià)(萬)金域西嶺34F高層3梯8戶精裝修89㎡89㎡83007000-900063-72中海國際社區(qū)C-HOUSE17F高層2梯6戶清水80-90㎡89㎡52004447-707940-49C-H末OUS脅E在80-9搜0平米兩甜房產(chǎn)品畢中,與反金域西勞嶺相比號(hào)由于C-HO吊USE戶型選撲擇面多專,且部派分戶型勢可變?nèi)?,而總除價(jià)僅在40-4煉9萬元之謝間,因患此自去鄭年12月底以塑后連續(xù)歸三次開額盤均取翻得較好彎的銷售塘業(yè)績,耀受到剛俘性需求芝購房者姓的熱捧袍。本案兩房梳即使是除附去精裝修策成本后,防在價(jià)格上別與C-ho蔑use仍然不呼具備競六爭優(yōu)勢妄,在產(chǎn)蕩品上,飲本案也寬較為單旁一,僅黨有兩種亦戶型,雀與C-HO商USE相比有集一定差宜距。碧林二截期親地霞洋房碧林二期業(yè):林庭疊濃院碧林二期綱樓棟分布閥情況215437691012811二期3批次二期4批次二期戶紋型分布膽情況AAAAAAAAAA戶型面積(㎡)平層頂躍底躍A121/123二期戶宏型分布秩情況BBBBBBBBBBBBBB戶型面積(㎡)平層頂躍底躍B140165141B1B1B1B1二期戶曬型分布歌情況戶型面積(㎡)平層頂躍底躍B1138172138二期戶誕型分布托情況戶型面積(㎡)平層頂躍底躍B2142163144B2B2B2B2二期戶型嗎分布情況B’B’B’B’B’B’B’B’C’戶型面積(㎡)平層頂躍底躍B’140164140二期戶型俱分布情況CCCCCCCC戶型面積(㎡)平層頂躍底躍C153187153二期戶蕩型分布年情況戶型面積(㎡)平層頂躍底躍C’152192152BC’C’C’C’C’C’C’C’C’C’C’C’建筑形態(tài)梯戶比交房標(biāo)準(zhǔn)戶型區(qū)間主力戶型均價(jià)價(jià)格區(qū)間總價(jià)(萬)金域西嶺34F高層3梯8戶精裝修130-170㎡130㎡,170㎡83007000-9000110-140林庭疊院8F多層1梯2戶清水121-192㎡140-150㎡86007600-10000100-192碧林-林庭疊密院在總價(jià)上,樣中海國際噴社區(qū)碧林害二期林庭畫疊院與本從案130㎡,170㎡三房避在總價(jià)枕上具有桑較強(qiáng)的五競爭性柏。中海碧林膏二期產(chǎn)品尼多以140-雪150㎡戶型為晃主,多以你舒適性三憂房為主,親而頂躍為悲四房設(shè)計(jì)懇,戶型選營擇面較廣更。林汀別嶺墅林汀別墅戶型展示-疊拼別辜墅A型:云昂錦天章建筑面柳積:187毛㎡戶型展示-疊拼別兼墅B型:嫻雅煮翰林建筑面積傷:212㎡戶型展艱示-疊拼別喘墅C型:悜東中白雪建筑面性積:181哥㎡戶型展具示-疊拼別醫(yī)墅D型:明臨德惟馨建筑面積鴉:181究㎡戶型展示-疊拼別墅E型:華橡清玉蘭建筑面積耳:173㎡戶型展示-聯(lián)排別媽墅F型:云錦純天章建筑面積階:251縱㎡戶型展示-聯(lián)排別許墅G型:瑾帆瑜蕙心建筑面粒積:266㎡戶型展示-聯(lián)排別我墅H型:上善乳文化建筑面積在:251㎡戶型展示-聯(lián)排別仁墅I型:霽漿月風(fēng)光建筑面積店:268渴㎡一期總套數(shù)77套第一批次推出套數(shù)14套(4套雙拼,10套聯(lián)排)一期占地面積56畝容積率一期容積率0.55產(chǎn)品形態(tài)雙拼、聯(lián)排面積區(qū)間聯(lián)排260平米雙拼320平米(均不含地下室面積)現(xiàn)有物料央墅戶型圖開盤時(shí)間未定價(jià)格區(qū)間集中式聯(lián)排:300-400萬/套庭院式聯(lián)排:500萬/套起雙拼別墅:700-800萬/套物管費(fèi)3-4元/平方米(銷售說辭)央墅LO徒GO主題推系廣語央墅基浮礎(chǔ)信息央墅一期央墅央墅一掏期總平默圖法式商踢業(yè)會(huì)館(央墅未諸來售樓中千心所在)央墅第一涉批次推出行聯(lián)排別墅(總10套):集中式聯(lián)飄排別墅(6套)庭院式軟聯(lián)排別而墅(4套)央墅第一減批次推出晌雙拼別墅(總4套)上萬平稀米水景愛倫丁刺之舞(猛總8套)意式聯(lián)雅排(庭壟院式·北入戶·中段)建筑面積島:約341平米戶型名由合來:情人覆節(jié),又叫瓶“圣.愛倫丁節(jié)妥”,是紀(jì)播念古羅馬屬戰(zhàn)斗英雄停愛倫丁和咬他的愛情弟。普羅旺斯讓印象(總4套)法式聯(lián)朋排(集同中式·南入戶·端頭)建筑面忙積:約340平米戶型名獲由來:恢普羅旺液斯(Pro墨venc解e)位于法國構(gòu)南部。布賴頓版逸景(喉總6套)英式聯(lián)排望(庭院式·北入戶·端頭)建筑面積納:約367平米戶型名由付來:布萊握頓(Bri降ghto巷n)–英格蘭窄的海邊您城市。托斯卡納掠陽光(總8套)意式、法灑式雙拼建筑面俊積:約420平米戶型名令由來:三托斯卡遷納是意邁大利的缸一個(gè)大淹區(qū),位掛于意大馬利中西期部羅丹印象侮(總8套)英式、象法式雙朽拼建筑面積漂:約460平米戶型名由博來:羅丹妖法國著名微雕塑家。維羅納儷克景(總9套)意式聯(lián)悉排(庭完院式·南入戶·中段)建筑面積氏:約341平米戶型名由覆來:維羅紡納是意大翠利最古老潑的城市之儉一。維羅貫納風(fēng)靡全塘球是因《羅密歐與栽朱麗葉》。維納斯印迷象(總8套)聯(lián)排(翅集中式·南入戶·中段)建筑面積集:約320平米戶型名葡由來:務(wù)希臘神家話。多瑙河膚明珠(它總12套)聯(lián)排(煉集中式·北入戶·中段)建筑面蛋積:約320平米戶型名由懶來:“澤多瑙河明竟珠”的匈筆牙利首都搖布達(dá)佩斯(Bud催apes改t)。帕多瓦催風(fēng)情(斯總6套)意式聯(lián)隊(duì)排(集窩中式·北入戶·端頭)建筑面積售:約343平米戶型名朝由來:瓦帕多瓦鞭是一座報(bào)古老的通意大利波北部城嫂市,是叫意大利恰威尼托啄大區(qū)的耽重要工把商業(yè)城礎(chǔ)市。帕隆河春姑天(總6套)法式聯(lián)薪排(庭譜院式·南入戶·端頭)建筑面斜積:約365平米戶型名由傍來:帕隆合河法國著母名河流,隙把尼斯新廊城和舊城嘗分割開來胞。別墅建筑形態(tài)聯(lián)排戶數(shù)交房標(biāo)準(zhǔn)戶型區(qū)間主力戶型均價(jià)(產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算)總價(jià)區(qū)間(萬)金域西嶺聯(lián)排五聯(lián)排清水301-380㎡330-350㎡16000-17000495-700林汀別墅疊拼、聯(lián)排、雙拼三、四、五聯(lián)排清水173-268㎡疊拼180-200聯(lián)排250-260疊拼11000聯(lián)排16000-20000疊拼190-240聯(lián)排400-536央墅雙拼、聯(lián)排二、三、四聯(lián)排清水320-460㎡280㎡、340㎡/聯(lián)排300-500雙拼700-800從目前獲盒知的信息效來看,中譽(yù)海央墅組溝團(tuán)將會(huì)對(duì)色本案形成隆直接的競腫品。作為離誕本案最布近的別炎墅競品脊,無論門是在產(chǎn)醋品面積宏還是價(jià)嘗格及總持價(jià)上與頓本案均棒由重疊酷。線上推址廣1、第記一階段:(1)主題推砍廣語(惡2月2茶6日-股3月2悲6日,轟主推橙兇郡二期記:C-粉HOU弟SE第缸二批次壤):1月25日,商報(bào)爹中海地產(chǎn)屠優(yōu)惠政策雄報(bào)廣;2月26日,商耍報(bào)C-H獨(dú)OUS哨E第二批塞次報(bào)廣援(半版罪);3月13日,商唉報(bào)C-H糕OUS織E第二批睛次報(bào)廣賭(半版筒);3月20日,商報(bào)誤林汀別墅蝴軟文(半嗽版);3月26日,商報(bào)暑商業(yè)報(bào)廣于(半版09要聞版征);3月8日,C-HO瞎USE第二批允次開盤2月20日,商報(bào)C-H求OUS鏟E第二批興次報(bào)廣寨(半版麗);(2)繁推廣分搬析:A、1月己-2月初太春節(jié)期間淚,中海國燃際社區(qū)明婆顯減少了后報(bào)廣投放督,更主要挪的是依靠渡公交站臺(tái)梁(集中在勁項(xiàng)目附近意)釋放銷梅售信息;2月,中海佳地產(chǎn)公交匹站臺(tái)點(diǎn)位肉圖(70個(gè)公交點(diǎn)檢位)3月,中腫海地產(chǎn)布公交站市臺(tái)點(diǎn)位明圖(60個(gè)公交飛點(diǎn)位)B、從2月20日C-HO駛USE第二批次勤亮相報(bào)廣環(huán)開始,中盲海國際社丟區(qū)保持每糖周一半版頭報(bào)廣的節(jié)票奏(持續(xù)祖到3月底),請(qǐng)以低價(jià)格信為主要訴乒求方向:亮相(芳釋放銷姿售信息周)帖銷售情獎(jiǎng)況與龍灣半城島整合介陰紹項(xiàng)目別昏墅產(chǎn)品信郊息軟文(界提升項(xiàng)目房誠整體形象攪)。線上推裝廣(3)睜銷售情怎況:C-HOUSE第二批次開盤銷售情況容積率1.3產(chǎn)品形態(tài)17層高層電梯公寓面積區(qū)間79、89平米價(jià)格區(qū)間4456-5899元/平米均價(jià)5262元/平米(比一批次均價(jià)下降542元/平米,降幅達(dá)9.3%)物管費(fèi)1.8元/月/平米銷售套數(shù)開盤當(dāng)天轉(zhuǎn)認(rèn)購184套(總291套)(截止6月29日,備案267套)線上推撥廣附優(yōu)惠政臉策:A.填轉(zhuǎn)寫中海內(nèi)置業(yè)生盡活問卷繞總房款救優(yōu)惠1兔%。B.3月鏟8日前繳狀納1萬元夜誠意金總稀房款優(yōu)惠索1%。C.開趕盤當(dāng)日懂認(rèn)購房蕩源總房致款優(yōu)惠吹1%。D.中海尼會(huì)員總房令款優(yōu)惠0找.5%。E.業(yè)衡主再購蛇房總房伶款優(yōu)惠捧0.5曲%。F.團(tuán)購蜜(3-5躲人)總房昂款優(yōu)惠0隙.5%,伏團(tuán)購(6遷人及以上熱)總房款喬優(yōu)惠1%貢。G.業(yè)活主推薦伙購房,詢業(yè)主可帽獲得1凡年物管姥代金卷窗,被推爸薦者可強(qiáng)獲得1倡000蓬元/套半優(yōu)惠。H.高飲新區(qū)企僅業(yè)職工蹦團(tuán)購(量3-5鉤人)總炒房款優(yōu)寒惠0.揪5%,利團(tuán)購(號(hào)6人及穩(wěn)以上)隨總房款龜優(yōu)惠1除%。簡析:開鞋盤當(dāng)天認(rèn)對(duì)購房源如欣一次性付仍款一般可怨獲得3%談-3.5權(quán)%優(yōu)惠,把按揭可獲透得2%-悔2.5%可優(yōu)惠;理糊論最高優(yōu)怖惠可達(dá)6兔%。計(jì)算優(yōu)蔽惠后,緊開盤當(dāng)灶天均價(jià)迅應(yīng)為5廚078組元/平壩米-5抹157測元/平距米。線上推廣2、第諷二階段:(1)主題推寇廣語(蹦3月2釘7日-籃4月3儉0日,扯主推橙盜郡二期辛:C-翻HOU扶SE第悠三批次鈔):3月27日,商瞧報(bào)橙郡進(jìn)形象報(bào)貫廣(半疤版);4月8日,商怨報(bào)中海拒地產(chǎn)優(yōu)疑惠報(bào)廣撥;4月9日,商報(bào)C-H話OUS搭E第三批次支報(bào)廣(半際版);4月29日,C-HO羅USE第三批詳次報(bào)廣縱(半版泡);4月30日,華西燥中海地產(chǎn)刑優(yōu)惠報(bào)廣昂;4月23日,C-HO宗USE第三批坐次開盤線上推懂廣(2)推駝廣分析:A、以析橙郡一暈期的交顆房報(bào)廣也作為C路-HO乓USE勸第二批職次線上駕推廣結(jié)軋束,塊C-H帖OUS溪E第三嘴批次線證上推廣繞的開始般;B、針條對(duì)房交扶會(huì)及五考一長假傅,中海吳地產(chǎn)在研一個(gè)月這內(nèi),推充出了兩足套的優(yōu)鵝惠方案筋(內(nèi)容錯(cuò)近似)叼,以吸排引市場已注意,滑同時(shí)增瀉加賣場幸人氣,散在前期診積累房慮源沒有億線上推企廣的情保況下依直靠促銷英手段推擱動(dòng)銷售拿;C、主走題推廣降語依然議延續(xù)了午C-H抽OUS斯E第二蛋批次的鹿:“百霉萬平米燈城市大趟盤生活安”,訴蜘求方向帶也保持旅強(qiáng)勢宣擱傳其價(jià)旗格優(yōu)勢累;附中海地平產(chǎn)4月投臺(tái)放公交站旨臺(tái)點(diǎn)位線上推廣(3)銷斧售情況:C-HOUSE第三批次開盤銷售情況容積率1.3產(chǎn)品形態(tài)17層高層電梯公寓面積區(qū)間45平米、80-90平米均價(jià)5400元/平米(比一批次均價(jià)上升138元/平米)物管費(fèi)1.8元/月/平米銷售套數(shù)在房交會(huì)當(dāng)周備案68套(總397套)(截止6月29日,備案229套)線上推廣附優(yōu)惠政兵策:春交會(huì)購貫現(xiàn)房活動(dòng)派。主要優(yōu)架惠措施有樹:A.在彎中海春玻交會(huì)展撫位,申早領(lǐng)中海兼春交會(huì)事通行證咐,在活搬動(dòng)期間掀購中海燥產(chǎn)品可劉享受額昏外1%憂優(yōu)惠。B.活動(dòng)窯期間,購拳買指定房軋?jiān)?,可獲棕贈(zèng)額外裝尋修基金2陣000元恩。C.活動(dòng)婆期間,業(yè)及主推薦購揉房,業(yè)主鳳本人獲贈(zèng)鎮(zhèn)1年物管燦費(fèi),被推農(nóng)薦人可獲物1000密元/套額閱外優(yōu)惠。D.業(yè)肝主在購堅(jiān)房可享子0.5嘆%房款扣優(yōu)惠,披團(tuán)購可揉享1%話優(yōu)惠。E.企科業(yè)團(tuán)購遮3-5撓人0.董5%優(yōu)私惠,6趙人以上摟1%優(yōu)碑惠。線上推德廣3、第三杯階段(震疼前):(1)主題推牢廣語(梅5月8跟日-5僚月12快日,主世推央墅純):5月8日,商拐?qǐng)?bào)6版中海冤地產(chǎn)報(bào)特廣線上推廣(2)傅推廣分委析:5月8日肝,中海國貞際社區(qū)重簡啟城市別紛墅群落的內(nèi)線上推廣谷,以將中穿海地產(chǎn)旗捉下在成都追的高端樓奪盤整合推劈燕廣,展現(xiàn)牽其在成都撇地區(qū)所擁茫有的豐富霸的高端產(chǎn)向品線的形魔式,引領(lǐng)亞央墅亮相婦。但“5.哲12”地扣震打亂了蚊其推廣節(jié)表奏,直到暑六月初才低重啟其線紹上推廣。附中海地刑產(chǎn)5月投放淚公交站檢臺(tái)點(diǎn)位線上推廣3、第三咳階段:(1)主題推廣芳語(6月捏8日-至赴今,主推慰央墅):6月4日,商報(bào)8版中海地鳴產(chǎn)整合報(bào)胡廣;6月11日,商報(bào)8版中海長地產(chǎn)整符合報(bào)廣銅;6月19日,商報(bào)8版中海地療產(chǎn)優(yōu)惠整擠合報(bào)廣6月20日,華西都市怎報(bào)2版,中猜海地產(chǎn)查整合報(bào)監(jiān)廣7月10日《商報(bào)》8版6月27日《華西》整合亮育相7月2日《商報(bào)》正式亮相7月2、3日《商報(bào)》正式亮是相戶外戶外7月17日《商報(bào)》8版線上推回廣(2)推形廣分析:A、地侵震后,哥中海地奪產(chǎn)于6獸月4日垃重啟線坐上推廣庭,回歸扯地震前蠢推廣思窗路,將逗成都的婦高端項(xiàng)勉目進(jìn)行寇整合推銷廣,迎唐合震后驢市場需勇求,專闊題對(duì)低訪層產(chǎn)品垮的推廣搶;B、同醬時(shí)保持濾每個(gè)月灶都有新郵的優(yōu)惠騰政策釋擋放,1首、2月裂針對(duì)春仙節(jié),4療月針對(duì)買房交會(huì)昨,5月政針對(duì)五讓一長假爽,6月抖針對(duì)端廢午節(jié);C、線槍上媒體河爆發(fā),戀一改以亦前高層股推廣中舞所用的彼半版報(bào)堤廣的形姓式,均遇在8版歌等強(qiáng)勢鞏版面投豈放整版舊廣告,通保持單之周投放含一期,衰雙周投昌放兩期聚的頻率痛,強(qiáng)勢鍛推廣央府墅;D、6沸月中海勺國際社映區(qū)首次隆未投入品站臺(tái)廣列告,7淺月隨著洽央墅正碌式亮相沙,國際描社區(qū)在偉城南、斑城西共夏計(jì)60啞個(gè)點(diǎn)位房誠投放其循央墅廣折告。線上推廣附優(yōu)惠諷政策:中海地產(chǎn)避:中海&縱中國銀行碧推出中海將宜居置業(yè)棄計(jì)劃:A、最腳高送出涼500鄰00元劣宜居裝窄修基金扇,附贈(zèng)捕3個(gè)月澤裝修期某間物管擔(dān)費(fèi)。B、各類砍優(yōu)惠貸款分措施。C、業(yè)主掠推薦購房囑,被推薦石人最高享辰1%購房睛優(yōu)惠,推類薦人有機(jī)隨會(huì)獲得免表費(fèi)港澳地礦區(qū)旅游。D、外猜地客戶衛(wèi)購房享返總房款耳0.5暗%優(yōu)惠頭,推薦盈人獲贈(zèng)授500夏元商場具購物劵畢。E、購房裕贈(zèng)送奧運(yùn)棟幾年收藏子銀條一枚尤。線上推鬧廣附優(yōu)惠政芬策:中海地反產(chǎn)全現(xiàn)超房活動(dòng)昌(08舒年7月策推出)罪:家裝基拒金:最轉(zhuǎn)高送出催350乳00元精現(xiàn)房家掘裝基金桌,附贈(zèng)望3個(gè)月蘋裝修期組物管費(fèi)事?,F(xiàn)成家電禁:最高送廚出120解00元商曾場家電禮隸劵?,F(xiàn)享租金識(shí):總高贈(zèng)確送460避00元期勢房建設(shè)期廢租房補(bǔ)貼老。溫馨助嗽家:五退城區(qū)內(nèi)鋸拆遷戶石,最高出享總房拳款2%論優(yōu)惠權(quán)量。關(guān)愛基金分:災(zāi)區(qū)居悼民購房享像總房款1盞%優(yōu)惠。認(rèn)購回饋投:認(rèn)購客精戶參加“定魔方”活歌動(dòng),最高練可抵50虜00元/控套折扣。災(zāi)區(qū)客戶樂優(yōu)惠:災(zāi)區(qū)客團(tuán)戶額外菠享受1李%優(yōu)惠皮。線上推廣競品分貪析中海龍算灣半島項(xiàng)目定摘位項(xiàng)目總占綁地210畝,擁閑有約490米河岸滾線及270度面寬的到河景,是司典型的原株生半島社壩區(qū),包含頌臨河雙拼鄰別墅、獨(dú)想戶疊拼別惜墅、半島筒景觀高層方。半島景衛(wèi)觀高層攪:50-1齒60平方米獨(dú)戶疊副拼別墅而:200-景280平方米臨河雙傻拼別墅勝:300-濱350平方米中海.龍灣半島樓盤名稱:中海龍灣半島樓盤位置:清揚(yáng)區(qū)龍騰中路8號(hào)(外浣花清水河畔)建筑形態(tài):雙拼別墅、疊拼別墅、高層占地面積:210畝建筑面積:約35萬平米總戶數(shù):約2000綠化率:30%容積率:3.2物管公司:中海物業(yè)物管費(fèi)用:2.5元/月項(xiàng)目位置本項(xiàng)目目標(biāo)客群1、客群羊的區(qū)域體構(gòu)成:因?yàn)橹辛旰_@個(gè)山品牌開少發(fā)上的搞品牌效旨應(yīng),輻顧射面極扒為廣泛席,與其搜他地處抖城西的灰項(xiàng)目不燭同,城忙西客群壟所占比碑例明顯錢下降,袋占整體葛的20%,而成鞭都其他祖區(qū)域占馳到了40%。省外購售買群體的新比例明顯判高于其他體項(xiàng)目。2、客群職業(yè)眾構(gòu)成:項(xiàng)目的逆主力購做買群的換共同特比征為高傲收入,挨因?yàn)轫?xiàng)站目產(chǎn)品荷類型較決多,不袍同的產(chǎn)坦品都有角追捧著奶,職業(yè)擔(dān)分布較究為平均哭。別墅坦類產(chǎn)品刺主要是索企業(yè)高塊管、私者企主等滿高收入饑人群購衫買。而浪政府公僻務(wù)員等坡,是購墻買電梯紛公寓的腸主要購流買者。目標(biāo)客沫群3、置業(yè)目的恢構(gòu)成:項(xiàng)目以腿自住為繩置業(yè)目建的的客磨戶較多浙,客群奸構(gòu)成比清例的80%,且以講自住為枕主,純繁投資所眨占比例如較少,千只有5%。這些購跑房者多以確沿海城市暮工作的購史房者為主歸,他們看協(xié)中項(xiàng)目在岡未來的升弦值潛力。目標(biāo)客群1月2月3月4月5月6月7月供應(yīng)銷售價(jià)格注:截予止時(shí)間驕為7月20日供銷情況8月疊拼別墅:162丘50元/平米17套189僑-25邀4平米疊拼別窩墅:1600預(yù)0元/平米17套189邀-25廁4平米別墅:0高層:2別墅:2高層:14別墅:12高層:70別墅:5高層:28別墅:2高層:7別墅:7高層:15別墅:1高層:71450陷0145狹00144介00139膨00139旅00137剝501370厭09200920里092308700870研087608750項(xiàng)目期數(shù)推出時(shí)間產(chǎn)品形態(tài)推出套數(shù)銷售率銷售周期月均銷售數(shù)中海龍灣半島(別墅部分)龍園12批次07.05疊拼別墅68100%3個(gè)月22.6龍園3批次07.07疊拼別墅34100%1天3407.08雙拼別墅1861%10個(gè)月1.1龍園加推07.12疊拼別墅1782.3%6個(gè)月2.3龍園4批次08.03疊拼別墅1776.5%3個(gè)月4.3龍園5批次08.06疊拼別墅1741.2%1個(gè)月7去化情況戶型展示疊拼別由墅疊拼別酸墅戶型展示戶型展膽示疊拼別賭墅疊拼別墅戶型展駐示疊拼別墅戶型展示疊拼別都墅戶型展示雙拼別墅戶型展礦示雙拼別墅戶型展示建筑形態(tài)戶數(shù)交房標(biāo)準(zhǔn)戶型區(qū)間主力戶型均價(jià)(產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算)總價(jià)區(qū)間(萬)金域西嶺聯(lián)排五聯(lián)排清水301-380㎡330-350㎡16000-17000495-700龍灣半島疊拼9F17戶清水189-254㎡220-230㎡16000300-400龍灣半島雙拼/清水280-340㎡280㎡、340㎡23000-27000640-9001、第一以階段:(1)主題推廣業(yè)語(2月稻21日-味4月30貸日,主推滿宸園第一準(zhǔn)批次):叫一座城市液,一座收潮藏品。1月25日,商報(bào)華中海地產(chǎn)垂優(yōu)惠政策旗報(bào)廣;2月21日,商招報(bào)軟文花(半版畜);3月20日,商尼報(bào)軟文+硬廣(整區(qū)版+半版)4月30日華西都臺(tái)市報(bào)報(bào)廣線上推肢廣(2)推起廣分析:A、3月汽20日紫悉園形象軟敞文+龍園譽(yù)別墅形象伏軟文,引誤領(lǐng)宸園一毅批次亮相光;B、可室能因紫要園的熱促賣,加忌之前期膽客戶的爽積累,趕使得中張海地產(chǎn)法減少與拒紫園相谷比地理曉位置更殿優(yōu)的宸薦園的宣轟傳投入堅(jiān),主要螞以報(bào)廣灰和戶外船方式進(jìn)挨行宣傳蒸,銷售愛期間夾讓雜網(wǎng)絡(luò)絲式媒體報(bào)坑道;C、整葵個(gè)項(xiàng)目藍(lán)的產(chǎn)品忙統(tǒng)一在組“一座磚城市,夢(mèng)一座收叔藏品”等的旗幟氏之下,曾各個(gè)產(chǎn)伸品根據(jù)喜自己的病特點(diǎn)在塑副題上愉改變,偉宸園的坡副題為河“以半落島中心脾的姿態(tài)申,禮遇肆居者,日成就一她座城市穗的世界腫級(jí)藏品錘”;線上推廣(3)鴉銷售情同況:宸園第一批次開盤銷售情況容積率3.2產(chǎn)品形態(tài)景觀高層面積區(qū)間95-178平米價(jià)格區(qū)間7992.79--15500.62元/平米均價(jià)9205.71元/平米(紫園二期一批次均價(jià)7000元/㎡)物管費(fèi)2.5元/月/平米銷售套數(shù)開盤當(dāng)天認(rèn)購48套(總216套)(截止6月29日,備案110套)線上推堆廣附優(yōu)惠賢政策:A.填寫中海販置業(yè)生活吃問卷總房托款優(yōu)惠500蓮0元B.3月22日前繳們納2萬元誠意眠金總房款艙優(yōu)惠1%。C.開盤當(dāng)日醒認(rèn)購房源觸總房款優(yōu)松惠1%。D.中海會(huì)員歪總房款優(yōu)霞惠0.5論%。E.產(chǎn)品升護(hù)級(jí)優(yōu)惠0.5圾%。F團(tuán)購(3-5人)總旺房款優(yōu)狀惠1%。G.業(yè)主推邪薦購房延,業(yè)主鴉可獲得1年物管代縣金卷。簡析:開暫盤當(dāng)天認(rèn)峽購房源如培一次性付櫻款一般可淋獲得3.5%窮-4.5咸%優(yōu)惠。優(yōu)酷惠后,開使盤當(dāng)天均批價(jià)應(yīng)為879羽1.4元/平米-88勵(lì)83.5元/平米。2、第二攝階段:(1)主題推刺廣語(嫩5月8而日-至承今,主漲推龍園份):中偷海城市轉(zhuǎn)巔峰系王,盛大額啟幕5月8日,商體報(bào)6版中海地膝產(chǎn)整合報(bào)斗廣+軟文;6月11日,商采報(bào)8版中海地與產(chǎn)整合報(bào)糟廣;6月19日,商術(shù)報(bào)8版中海個(gè)地產(chǎn)優(yōu)思惠整合冰報(bào)廣6月20日,華西都袋市報(bào)2版,中準(zhǔn)海地產(chǎn)幅整合報(bào)牲廣27日《華西》整合亮相7月9日商報(bào)8版6月18日《商報(bào)》6版線上推廣(2)推筑廣分析:A、中墾海地產(chǎn)攜以龍灣捷半島做夾為領(lǐng)頭國項(xiàng)目,裂將旗下再在成都嚴(yán)的高端專樓盤放色在一起獄整合推艙廣;B、龍灣梯半島從5銹月至今,子僅兩款獨(dú)攻立報(bào)廣亮掀相,主要腐依靠戶外司和中海地記產(chǎn)整合報(bào)釋廣宣傳項(xiàng)搜目信息;線上推廣競品分炊析浣花里造100非號(hào)基礎(chǔ)資料樓盤名稱:浣花里100號(hào)樓盤位置:浣花濱河路43號(hào)別墅形態(tài):半圍合5F疊拼別墅占地面積:11.3畝建筑面積:1.6萬平米戶型面積區(qū)間230-430平米總戶數(shù):44戶綠化率:35%容積率:1.5物管公司:成都圓和物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)用:3.8元/平米價(jià)格區(qū)間2.5-2.8萬/平米均價(jià)2.7萬/平米總價(jià)區(qū)間520萬-1000萬平層:560-630萬頂躍:520-780萬底躍:690-1000萬優(yōu)惠政策一次性付款1%價(jià)格調(diào)整2008年5月1日:每套上漲30-150萬價(jià)格情村況銷售情勤況月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)322233211交房標(biāo)砌準(zhǔn)日本大金淚中央空調(diào)德國威能鋼地暖系統(tǒng)法國蘭舍壺中央新風(fēng)段系統(tǒng)、吸鋪塵系統(tǒng)法國蘭舍旬中央吸塵培系統(tǒng)全LOW-鐘E玻璃韓國大洋浪智能家具謝控制系統(tǒng)科索直釋飲水系件統(tǒng)、軟鋒水系統(tǒng)韓國三改星智能童電子數(shù)嗓碼鎖多重安防婚系統(tǒng)客群客群主不要為外蠅地客群蠢,省內(nèi)雁及省外典客群比新例大題怎相當(dāng)。置業(yè)的主切要目的為拍自住,少襖量投資。自住客責(zé)群主要厲為養(yǎng)老徐或讓父危母居住默??腿赫J(rèn)摩知項(xiàng)目覽途徑主稅要為航單空雜志冠以及路雄
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