物業(yè)管理-房屋維修管理

房屋維修管理

第一節(jié)

房屋維修管理概述一、

房屋維修的概念

狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和維修廣義的房屋維修：養(yǎng)護(hù)、維修、改建。具體地說(shuō)，房屋維修包括：

對(duì)房屋的日常保養(yǎng)對(duì)房屋破損部位的修繕對(duì)不同等級(jí)房屋的裝修及功能的恢復(fù)、改善結(jié)合房屋的維修加固增強(qiáng)房屋的抗震能力等工作。房屋陳舊、破損的原因：1．自然因素風(fēng)吹、雨打、日曬等2．使用因素使用磨損、腐蝕等3．生物因素霉菌、白蟻等4．地理因素地基承載力不均、堿化作用等5．災(zāi)害因素洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、颶風(fēng)、爆炸等房屋維修的特點(diǎn)：

1．受原有條件的限制2．大量、經(jīng)常性3.項(xiàng)目多，涉及面廣，零星分散4.

技術(shù)要求高5.具有生產(chǎn)和服務(wù)雙重性一、

房屋維修管理的概念與特點(diǎn)

(一)房屋維修管理的概念

房屋維修管理：指物業(yè)管理公司根據(jù)國(guó)家和地方相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理的房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕等的運(yùn)籌統(tǒng)籌性工作。房屋維修管理的目的與任務(wù)：保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)房屋的使用年限防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀保障使用者的安全、改善住用條件（二）房屋維修管理的特點(diǎn)

1．復(fù)雜性2．計(jì)劃性3．技術(shù)性

三．房屋維修管理的意義

1．利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)房屋住用的安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。2.利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國(guó)家?guī)?lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。3．利于城市建設(shè)和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營(yíng)形象，為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。5．搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)中創(chuàng)收。第二節(jié)

房屋維修管理的內(nèi)容

一、房屋維修管理的原則

1．用戶第一、服務(wù)第一的原則2．預(yù)防為主，管、修結(jié)合的原則3．經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則4．“區(qū)別對(duì)待”的原則

5．有償服務(wù)的原則

二、房屋維修管理的內(nèi)容

（一）房屋安全與質(zhì)量管理三方面工作：房屋完損等級(jí)評(píng)定房屋安全檢查危房鑒定及排險(xiǎn)1．房屋完損等級(jí)評(píng)定

以建設(shè)部1985頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》為據(jù)，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一項(xiàng)目、統(tǒng)一方法對(duì)現(xiàn)有整棟房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定。

任務(wù)：搞清情況（房屋的質(zhì)量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)2．房屋安全檢查

目的與任務(wù)：及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險(xiǎn)情的措施。分類：按時(shí)間間隔：定期檢查、不定期檢查按任務(wù)與內(nèi)容：日常性檢查、隨時(shí)抽查、重點(diǎn)檢查、普查3．危房鑒定及排險(xiǎn)解危

主要工作：（1）制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)三種情況：①整幢危房②局部危房③危險(xiǎn)點(diǎn)（2）建立危房鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定（3）確定解危辦法4種辦法：觀察使用法、處理使用法停止使用法、整體拆除法（二）

房屋維修的技術(shù)管理

房屋維修的技術(shù)管理：指對(duì)房屋維修工程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)，按國(guó)家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)管理。三個(gè)基本環(huán)節(jié)：1．科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計(jì)、施工方案，確定經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；2．監(jiān)督、保證房屋維修施工過(guò)程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn)；3．建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責(zé)任制，打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ)。（三）房屋維修的施工管理

房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)的管理。專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：做好維修工程的招標(biāo)維修工程的設(shè)計(jì)和技術(shù)交底承包合同簽訂施工質(zhì)量監(jiān)管、工程竣工驗(yàn)收價(jià)款的結(jié)算維修技術(shù)資料的整理、建檔等自行維修施工管理的基本內(nèi)容：落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)；做好維修工程開工前的準(zhǔn)備工作；制定合理的材料消耗定額和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ご胧?；大、中修工程?duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理，合理利用空間。（四）房屋維修行政管理

房屋修繕的一般責(zé)任：所有人承擔(dān)租賃私房的修繕責(zé)任：依約承擔(dān)人為損毀房屋的修繕責(zé)任：行為人承擔(dān)房管部門有權(quán)采取修繕強(qiáng)制措施第三節(jié)房屋修討繕工程一、房漿屋完損厚等級(jí)評(píng)叛定房屋完得損等級(jí)艇：房屋兄的完好哭與損壞濃程度評(píng)定依怠據(jù)：1班985和部頒《亡房屋完敬損等級(jí)掙評(píng)定標(biāo)閥準(zhǔn)》評(píng)定要素累：房屋的寧結(jié)構(gòu)、設(shè)媽備、裝修房屋結(jié)構(gòu)錄組成：基政礎(chǔ)、承重喇構(gòu)件、非臥承重墻、樓地面、休屋面等；房屋裝修冠組成：門芹窗、墻、夜柱的飾面陜、頂棚、細(xì)木裝修銜等；房屋設(shè)備鍵組成：水菜衛(wèi)、電照存、暖氣空賓調(diào)及一些貨特殊設(shè)備其（消防、陶電梯、水悲泵、監(jiān)視備器等）等房屋完損緣瑞等級(jí)一般近分為五類萍：完好房超、基本估完好房鹽、一般番損壞房宮、嚴(yán)重鋼損壞房憲、危險(xiǎn)距房。1．完好皆房指房屋的耗結(jié)構(gòu)、裝商修和設(shè)備蒸各部分均膛完好無(wú)損妨，不需要棚修理或經(jīng)醫(yī)一般小修恢就能具備橫正常使用現(xiàn)功能的房垂屋。2．基宰本完好夏房指房屋結(jié)跨構(gòu)基本完影好牢固，煉少量構(gòu)部齊件有輕微沫損壞，但弱還穩(wěn)定。鋸屋面或板幼縫局部滲剖漏，裝修典和設(shè)備有害個(gè)別零部遠(yuǎn)件有影響?zhàn)囀褂玫钠瞥魮p，但通貿(mào)過(guò)維修可薪恢復(fù)使用憂功能的房陜屋。3．一惑般損壞外房指房屋笛結(jié)構(gòu)有芽一般性起損壞，彩部分構(gòu)凈部件有茶損壞或私變形，路屋面局宋部漏雨筋，裝修墻局部有瓶破損，詞油漆老嫁化，設(shè)封備管道儀不夠暢稀通，水底、電管漢線，電存器等有眠部分老桶化、損醉壞或殘箱缺，不玻能正常鴿使用，許需要進(jìn)蝕行中修爽或局部瓦大修，席更換部嘴件的房厲屋。4．嚴(yán)均重?fù)p壞銀房指年久失稻修的房屋圍，房屋的聞部分結(jié)構(gòu)毛構(gòu)件有明洲顯或嚴(yán)重味傾斜、開演裂、變形抗或強(qiáng)度不仙足，個(gè)別趕構(gòu)件已處看于危險(xiǎn)狀鼻態(tài)，屋面極或板縫嚴(yán)怒重漏水，地設(shè)備陳舊猜不齊，管岸道嚴(yán)重堵未塞，水、甚電、照明梯的管線，墳電器等殘鮮缺及嚴(yán)重浪損壞，已席無(wú)法使用謹(jǐn)，需要進(jìn)堅(jiān)行大修或割改造的房苗屋。5．危險(xiǎn)陳房屋指承重物撤件已屬危御險(xiǎn)構(gòu)件，攏結(jié)構(gòu)喪失型穩(wěn)定和承污載能力，悅隨時(shí)有倒陰塌可能，欲不能確保坡使用安全凍的房屋。1．完略損等級(jí)株評(píng)定的欠要求1）要梁求對(duì)整歲幢房屋唱進(jìn)行綜死合評(píng)定愛(ài)。2）要貼求以實(shí)隙際完損露程度為哪依據(jù)評(píng)都定，而南不能以綠建造年傍代或原倚始設(shè)計(jì)萄標(biāo)準(zhǔn)高嶄低為依嫁據(jù)。3）要謠求掌握晶好評(píng)定絹等級(jí)的兆決定因漏素，以鉆結(jié)構(gòu)部傍分的地蜻基基礎(chǔ)擾、承重道構(gòu)件，摔以及屋梁面中最襪低的完達(dá)損標(biāo)準(zhǔn)捷來(lái)評(píng)定想。4）要璃求嚴(yán)格竊掌握完殿好房標(biāo)縫準(zhǔn)和危累房標(biāo)準(zhǔn)桌。5）要求斜對(duì)重要房燈屋評(píng)定等扔級(jí)嚴(yán)格復(fù)粥核測(cè)試。6）對(duì)正榮在施工的攜房屋要求談做施工前椒房屋評(píng)定技。2．完幻玉損等級(jí)撒評(píng)定的丟基本做集法房屋完損籮等級(jí)評(píng)定誰(shuí)可分為定落期和不定正期兩類。定期評(píng)忍定：一般是券每隔1~鏈3年對(duì)所雄管房屋進(jìn)層行一次全午面的逐幢污完損等級(jí)剖的評(píng)定?；咀鰶r法：首先腫進(jìn)行組踏織準(zhǔn)備屑（包括壩制訂評(píng)禿定工作謊計(jì)劃，控建立評(píng)王定組織航，培訓(xùn)領(lǐng)評(píng)定人仗員等）溉；朗其攝次是實(shí)沿施查勘喪；最后懂是統(tǒng)計(jì)嫁匯總。不定期評(píng)焰定：就是守隨機(jī)地濟(jì)在某個(gè)丘時(shí)間內(nèi)薄對(duì)房屋派狀況進(jìn)警行抽查落。常見(jiàn)幾拆種情況：（1）物根據(jù)氣候幸特征抽查篇評(píng)定；（2）房身屋經(jīng)過(guò)中攔修、大修狐、翻修和異綜合維周修竣工驗(yàn)似收后重新截評(píng)定完損寇等級(jí)；（3）接殖管新建房疲屋后，要獲進(jìn)行完損印等級(jí)評(píng)定膊。3.完損等捆級(jí)的評(píng)禽定方法具體是：駕按部頒《黨房屋完損送等級(jí)評(píng)定直標(biāo)準(zhǔn)》的燙規(guī)定，將違房屋結(jié)構(gòu)留分為四類運(yùn)：1）鋼峰筋混凝揪土結(jié)構(gòu)共；2）換混合結(jié)棟構(gòu)；3）磚心木結(jié)構(gòu)憲；4）勸其他結(jié)結(jié)構(gòu)。再對(duì)各種幻玉房屋分結(jié)痛構(gòu)、裝修麥、設(shè)備三巨個(gè)組成部誦分進(jìn)行評(píng)蘿定。前三種類預(yù)型一種評(píng)煎法，后一架種類型一廈種評(píng)法。弄具體見(jiàn)P凳154-印155二．房調(diào)屋維修籮工程的梳分類按房屋杏損壞程惠度，維韻修工程秀性質(zhì)，肺房屋維疑修工程濤可分為吳：小修工程中修工程大修工程翻修工句程綜合維修央工程（一）富小修工礎(chǔ)程1．小修曾工程概念小修工程謙亦稱零修云工程或養(yǎng)東護(hù)工程，裁是指物業(yè)榮管理企業(yè)臟為確保房撒屋正常使此用，保持皮房屋原來(lái)宅的完損等階級(jí)而對(duì)房謠屋使用中癥正常的小漆的損壞進(jìn)槍行及時(shí)修書復(fù)的預(yù)防扁性養(yǎng)護(hù)工吃程。費(fèi)用：駱綜合平解均費(fèi)用耐占房屋縣現(xiàn)時(shí)總扇造價(jià)的遞1%以諷下特點(diǎn)：標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)情單、零牲星分散接、量大租面廣、卡時(shí)間緊盞迫、持續(xù)反復(fù)失性強(qiáng)、服測(cè)務(wù)性強(qiáng)。適用對(duì)象揉：完好、輝基本完好譯房。工程范圍科：P15多5（二）中勿修工程1．中修撐工程概念中修工鍛程是指途房屋少療量主體鑄構(gòu)件已贊損壞或增不符合汁建筑結(jié)肺構(gòu)的要封求，需木要牽動(dòng)拐或拆換貞進(jìn)行局嫌部維修畏以保持兔房屋原梯來(lái)的規(guī)符模和結(jié)心構(gòu)的工等程。費(fèi)用：一次維修頌費(fèi)用是該華房屋同類嬌結(jié)構(gòu)新建墳造價(jià)的2酸0%以下特點(diǎn)：工地比較州集中，項(xiàng)腐目較小，刻工程量較姐大，工程策的計(jì)劃性炮、周期性帽強(qiáng)適用對(duì)達(dá)象：一痕般損壞無(wú)房屋維修要耗求：修后7犯0%以中上房屋藏要符合箭基本完煌好或完為好房標(biāo)悶準(zhǔn)的要拍求。2．中萄修工程雅的項(xiàng)目似P1策56（三）大史修工程1．大修舅工程概念大修工任程是指羨無(wú)倒塌遷或只有捉局部倒遷塌危險(xiǎn)跟的房屋爽，其主麥體結(jié)構(gòu)住和公用絲式生活設(shè)劍備（包鬧括上、充下水通朱風(fēng)取暖葡等）的坊大部分千已嚴(yán)重?fù)茡p壞，撈雖不需世全面拆趙除但必奔須對(duì)它誰(shuí)們進(jìn)行獅牽動(dòng)、憶拆換、幅改裝、棕新裝、逼以保證滿其基本怠完好或迎完好的薯工程。費(fèi)用：同鍋類結(jié)構(gòu)新牽建房屋造附價(jià)的25奶%以上。特點(diǎn)：工咸程地點(diǎn)集攔中、項(xiàng)目軌齊全、工割程量大、配花費(fèi)大、震具有整體島性，一般云與房屋的悔抗震加踏固、局少部改善房森屋居住使壟用條件相貿(mào)結(jié)合進(jìn)行膏。要求：份大修后卸，房屋今要達(dá)到估基本完沖好房的賤標(biāo)準(zhǔn)。適用對(duì)象認(rèn)：嚴(yán)重?fù)p播壞房2．大修背工程范圍省P1農(nóng)57（四）幕翻修工低程（更眨新改造戶工程）1．翻修跟工程概念翻修工靈程是指災(zāi)原來(lái)的蒜房屋需絕要全部倚拆除，葵另行設(shè)貓計(jì)，重水新建造罪或利用嚷少數(shù)主魂體構(gòu)件知在原地趁或移動(dòng)搏后進(jìn)行厘更新改資造的工晨程。特點(diǎn)：瞎規(guī)模大偉、投資躬大、工擱期長(zhǎng)。費(fèi)用：應(yīng)哄低于同類逢結(jié)構(gòu)房屋喚的新建造筆價(jià)。要求：翻禮修后必須扒達(dá)到完好男房的標(biāo)準(zhǔn)嶼。適用對(duì)象位：危險(xiǎn)房2．翻修谷工程項(xiàng)目暴P1衫57（五）進(jìn)綜合維尼修工程1．綜合普維修工程熄概念綜合維羨修工程滲指成片駝多幢或考面積較待大的單錯(cuò)幢樓房姜，大部扔分嚴(yán)重秧?yè)p壞而碗進(jìn)行有勾計(jì)劃的咸代表大鴿會(huì)成片夸維修和幅為改變珍片（幢蛙）房屋犬面貌而先進(jìn)行的蔽維修工爆程，也腐就是大堪修、中見(jiàn)修、小混修一次餓性應(yīng)修續(xù)盡修（萬(wàn)全項(xiàng)目術(shù)修理）挨的工程朗。費(fèi)用：因應(yīng)是該削片房屋碼同類結(jié)伯構(gòu)新建盟造價(jià)的褲20%額以上特點(diǎn)：裂規(guī)模較藏大、項(xiàng)稈目齊全狗、工期灰長(zhǎng)、花甩費(fèi)大要求：徒綜合維跑修后的注房屋應(yīng)頂達(dá)到基睜本完好旺或完好偷房的標(biāo)囑準(zhǔn)。2．綜合除