汽車修配中心項目申請建設可研報告

PAGE56第一章申報單位及項目概況項目申報單位概況二、項目概況1.項目概述項目名稱：江永縣援建汽車修配中心；規(guī)劃用地面積：20000平方米項目建設總投資：1157萬元；項目總建筑面積：50項目建設地點：永州市江永縣瀟浦鎮(zhèn)；項目開發(fā)單位：江永縣援建汽車修配中心；編制單位：湖南稼沛工程咨詢有限公司；2、項目簡介 該項目選址于江永縣瀟浦鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積20000平方米，項目規(guī)劃總建筑面積5000平方米。整個項目區(qū)內(nèi)擬布置一棟綜合樓、一個汽車銷售貿(mào)易中心、一個汽車修理廠及電腦調(diào)漆區(qū)、一個高壓洗車場，內(nèi)設一停車場?？恐鞲陕凡贾脼榫C合樓，綜合樓擬設計為四層，一層門面設置為汽車配件交易部，二樓、三樓為辦公室用房和儲藏室、保管室等配套用房，四樓設置為員工宿舍等生活用房，每層端頭設置公共男、女洗手間，整棟樓房建筑面積共2400平方米；主入口布置在綜合樓的側(cè)面；汽車銷售中心擬設計為一層的鋼架結(jié)構(gòu)封閉式汽車展示中心，建筑面積為1200平方米；汽車修理廠（包括電腦調(diào)漆）建筑面積為570平方米，高壓洗車場占地面積800平方米，另設保安室一個本項目整體規(guī)劃體現(xiàn)汽車行業(yè)的“一條龍”服務，設置原則以人為本，建設一個比較現(xiàn)代化的多功能的且通用性較強的汽車及配件貿(mào)易市場，并且為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務，讓客戶高興而來、滿意而歸。企業(yè)以“誠信第一、服務第一”來贏得更廣闊的市場，創(chuàng)造更好的企業(yè)效益。3、項目區(qū)域概況江永縣位于湘西南邊陲，東南與江華瑤族自治縣接壤，南與廣西富川瑤族自治縣相連，西南與廣西恭城縣交界，西北與廣西灌陽縣毗鄰，北部緊靠道縣。地理坐標為東經(jīng)110°32′～110°56′，北緯24°55′～25°28′之間。南北長63千米，東西寬55.5千米。江永縣屬南嶺山脈的山地丘陵區(qū)，都龐嶺和萌渚嶺環(huán)繞四周，中部地勢平坦，山間盆地相連，屬喀斯特地貌，大體為“七山半水二分半田”。省道S325線貫穿全縣。全縣轄6鎮(zhèn)5鄉(xiāng)（其中4個瑤族鄉(xiāng)）2個國營農(nóng)林場和1個自然保護區(qū)，總面積1571平方公里，2008年末人口25.1萬，境內(nèi)有瑤、漢、壯、侗、苗等29個民族，其中以瑤族為主的少數(shù)民族人口15.86萬人，占全縣總?cè)丝诘?3.2%，是典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)小縣和少數(shù)民族聚居縣。全縣屬亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，氣候溫和，光照充足，雨量充沛，無霜期長，自然條件優(yōu)越。江永縣自然資源豐富。礦產(chǎn)資源品種多，品位高，銀、鉛、鋅、錳儲量較大。森林覆蓋率69.8％。國家級千家峒自然保護區(qū)有原始次森林，有國家一級保護植物水杉、銀杏等50多種珍貴樹種，有娃娃魚、短尾猴、金錢龜、猴面鷹等珍稀動物。江永縣旅游資源豐富，開發(fā)潛力大?？h內(nèi)有千年瑤都——千家峒、千年奇字——江永女書、千年古村——上甘棠，有歷代形成的古陵、廟、樓、閣、塔、碑、橋等文化古跡100多處。其中允山古窯址、龍虎關古戰(zhàn)場、黃巢墓、桃源書院等古遺址幾十處，有酷似毛澤東臥像的圣人山，還有種種神奇?zhèn)髡f。民風淳樸，瑤家習俗濃厚，盤王節(jié)、嘗新節(jié)、敬鳥節(jié)、斗牛節(jié)等節(jié)日仍然盛行，節(jié)日活動豐富多彩。境內(nèi)田園風光秀麗，以香柚為主的20多萬畝柚園風光為該縣增添了一道亮麗的風景。江永縣名特優(yōu)新農(nóng)產(chǎn)品豐富。由于土壤富含硒等多種稀土微量元素，農(nóng)產(chǎn)品氣味芳香，品質(zhì)優(yōu)良。香柚、香芋、香姜、香米、香菇被稱為“江永五香”，久負盛名，相繼被國家農(nóng)業(yè)部命名為“中國香柚之鄉(xiāng)”和“中國香芋之鄉(xiāng)”。被列為“全國生態(tài)建設示范縣”、“全國山區(qū)綜合開發(fā)示范縣”、“全國秸稈氨化養(yǎng)牛示范縣”。江永縣工業(yè)主要有冶金、建材、食品、電力工業(yè)，工業(yè)產(chǎn)品主要有電鉛、鐵合金、水泥、枸杞酒等，枸杞酒是全省唯一的一種果酒，獲第二屆中國國際食品博覽會金獎。香柚、香芋、香姜等農(nóng)副產(chǎn)品加工工業(yè)正在興起，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，旅游開發(fā)正在啟動，各項基礎設施日趨完善。4、編制的依據(jù)、范圍及內(nèi)容=1\*GB2⑴、編制的依據(jù)①永州市城市總體規(guī)劃(2001—2020年)；②江永縣控制性詳細規(guī)劃、江永援建汽車修配中心修建性詳細規(guī)劃；③項目用地現(xiàn)狀圖(1：1000)及用地現(xiàn)狀調(diào)查；④國家、省有關法律、法規(guī)及相關汽車市場政策規(guī)定要求;⑤國家現(xiàn)行有關建筑技術設計規(guī)范和標準、市場調(diào)查和預測分析及建材市場物價分析資料；⑥國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)；⑦有關環(huán)保、衛(wèi)生、消防、安全專業(yè)設計規(guī)范及其它相關基礎資料和協(xié)議；⑧《永州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五規(guī)劃》；⑨國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門的審批意見；=2\*GB2⑵、編制的范圍=1\*GB3①通過對項目的地點、汽車市場、建筑、環(huán)境等進行勘測、調(diào)查、預測，確定項目建設的必要性和具備建設的條件；②確定項目建設規(guī)模及工程技術設計方案；③估算項目總投資，提出資金來源和籌措方式，安排項目建設、實施計劃及招投標事項；④對項目進行綜合評價，從技術、環(huán)保、節(jié)能、經(jīng)濟、安全、社會等各方面論證項目綜合效益；⑤對項目提出結(jié)論和建議=3\*GB2⑶、編制的內(nèi)容以該項目范圍內(nèi)基礎現(xiàn)狀為依據(jù)，建設單位提供的基礎資料為前提，對該項目的建設的必要性、項目建設條件、項目規(guī)劃設計方案、項目建設內(nèi)容進行分析、研究，確定擬建規(guī)模、項目建設總投資、項目實施進度安排、招投標方式，以及環(huán)境保護、節(jié)能措施，綜合分析汽車市場，進行社會經(jīng)濟評價以及抗風險分析，做出綜合評價。5、主要經(jīng)濟技術指標（見下表）序號名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積㎡200002總建筑面積㎡5000其中汽車銷售貿(mào)易中心㎡1200單層、輕鋼綜合樓㎡2400四層、框架汽車修理廠㎡570單層、輕鋼高壓洗車場㎡800單層、輕鋼門衛(wèi)㎡30單層、磚混3建筑基底面積㎡32004停車場㎡10005建筑密度%166容積率0.257綠化率%308建設工期年19總投資萬元11576、項目建設背景面對世界性金融危機的沖擊，國家出臺了多項積極的財政政策及加強宏觀調(diào)控的措施，如鼓勵消費、擴大內(nèi)需、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，使我國國民經(jīng)濟保持了持續(xù)、較快、健康的發(fā)展態(tài)勢。汽車行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速發(fā)展，而包括專用汽車、特種車、重卡、家用車、商用小轎車等汽車品種隨之增長，近10年來，我國公路建設，特別是高等級公路建設發(fā)展十分迅猛，截止2007年底我國公路通車總里程達357.3萬公里，其中高速公路5.36萬公里。根據(jù)交通部公布的《國家高速公路網(wǎng)規(guī)劃》，從2005年起到2030年，國家將斥資2萬億元新建5.1萬公里高速公路，使我國高速公路總里程達到8.5萬公里，僅次于美國，屆時將在為世界上高速公路通車里程第二的國家。公路的暢通為汽車行業(yè)的快速發(fā)展提供了堅實的基礎。由于汽車行業(yè)的快速增長，當前全球汽車行業(yè)的消費比率為1：2，即消費一輛汽車，將帶來雙倍于其銷售額的市場需求，這些造成許多可以覆蓋整個汽車服務需求的專業(yè)場所不斷建設。單一模式的傳統(tǒng)汽配交易市場將逐漸淡出人們的視線，取而代之的是多功能、多元化的新型汽配中心。隨著我市汽車市場建設繼續(xù)加快，汽車消費環(huán)境不斷改善，汽車貿(mào)易將保持良好的發(fā)展勢頭。首先，隨著我國市場的進一步穩(wěn)定和繁榮，人們的消費心理更加成熟。持幣待購、持幣搶購等非正常的消費習慣將不再出現(xiàn)。汽車銷售既不會象近三年來的增速過猛，也不會象九五期間的增長緩慢，將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢；其次，隨著國家擴大內(nèi)需、促進消費的一系列方針政策的實施，一方面汽車制造成本逐步降低，接近并符合消費者的心理價位，另一方面，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，消費能力進一步提高，為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的市場基礎。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、經(jīng)濟建設步伐的加快、人們生活水平的提高，對專用車、小轎車、特種車等各類車型的需求量呈逐年上升趨勢，也帶來了各省、市、縣汽車銷售業(yè)的快速發(fā)展，但同時也普遍存在著追求銷售利潤、輕視服務的傾向。就江永地區(qū)而言，目前雖有幾家汽車貿(mào)易市場，但存在著經(jīng)營規(guī)模偏小、服務半徑小、品種不齊全、售后服務較差等弊端，滿足不了當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)對各類汽車的旺盛需求，所以高起點、高標準地建設一個上規(guī)模、規(guī)范化的集汽車銷售貿(mào)易中心、汽車配件部、汽車修理廠、高壓洗車、電腦調(diào)漆于一體的汽車營銷服務市場是當務之急，本項目提出正是順應了以上的思路。7、項目建設的必要性=1\*GB2⑴江永援建汽車修配中心的建設是發(fā)展江永現(xiàn)代汽車修配服務業(yè)的需要：江永汽配服務業(yè)經(jīng)過近幾年的適應性調(diào)整及戰(zhàn)略性調(diào)整，已基本形成了以縣中心汽配銷售服務業(yè)為龍頭的格局，但目前的基本狀況是銷售市場布點多、規(guī)模小、品種少、服務差，隨著國家及省、市、縣工程建設的加快及城市化進程的推進，目前的汽車銷售市場的發(fā)展模式已不能適應未來汽車行業(yè)的構(gòu)想，必須實現(xiàn)銷售服務產(chǎn)業(yè)的新突破，加速服務產(chǎn)業(yè)的升級，本項目的建設將會促進江永現(xiàn)代汽車銷售服務業(yè)的跨越式發(fā)展。（2）江永援建汽車修配中心的建設是適應國際國內(nèi)新形勢發(fā)展，迎接挑戰(zhàn)的必然選擇。（3）江永援建汽車修配中心的建設是加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、調(diào)整優(yōu)化行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的需要。（4）江永援建汽車修配中心的建設是有效緩解就業(yè)壓力，保障社會穩(wěn)定進步的現(xiàn)實需要。（5）該項目建設有利于加快城市建設的步伐，有利于進一步美化江永縣、繁榮江永縣、經(jīng)營好江永縣。（6）是安排社會就業(yè)的需要：本項目的建成、投產(chǎn)將為社會提供40多個就業(yè)機會，為下崗職工、失業(yè)人員、再就業(yè)創(chuàng)造良好條件，對實施就業(yè)和再就業(yè)工程、構(gòu)建和諧社會、促進經(jīng)濟發(fā)展起著良好的作用。8、項目建設的優(yōu)勢條件（1）區(qū)位優(yōu)勢江永縣是湖南省發(fā)展戰(zhàn)略中湘西南中心城市，有較強的基礎工業(yè)。項目擬建場地位于江永縣瀟浦鎮(zhèn)，交通條件好，車流量較大。（2）、基礎設施優(yōu)勢該項目地處于江永縣城，基礎設施完善，道路、供電、供水、通訊等方面已具備，項目建設無需投入太多的基礎設施建設成本。（3）政策方面的優(yōu)勢本項目建設符合永州市城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，得到了市、縣兩級政府的大力支持，具備永州市招商引資有關政策的優(yōu)惠條件，建設進度將更快。該項目符合江永縣中心城區(qū)控制性詳規(guī)的規(guī)劃要求，處于江永縣中心城區(qū)的核心區(qū)域，該項目建成后，以其高檔次、高品位的服務環(huán)境及高效率的服務管理，必將成為人們汽車消費的首選之地。（4）居民收入增加，購車較有經(jīng)濟優(yōu)勢：隨著永州經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民的收入進一步增加，2009年江永縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達8789元，比年初增長11.2％，城市經(jīng)濟的發(fā)展必將帶動市民對商業(yè)和用車方面的需求。（5）汽車市場發(fā)育的潛在優(yōu)勢相對于沿海和周邊城市，永州的汽車市場整體水平還處于初級階段，永州的汽車市場蘊含著巨大的發(fā)展?jié)摿?，本項目無論從地段、定位、規(guī)劃、管理各方面都具有強大的競爭優(yōu)勢。（6）項目規(guī)模較大，功能設置較為全面，在規(guī)劃設計上有充分發(fā)揮的空間，有超前跨越現(xiàn)實的設計理念，在營銷上亦可用獨特的賣點營造強大的聲勢。=8\*GB2⑻本項目投產(chǎn)后，可為社會提供40多個就業(yè)崗位，每年為政府培育稅費約60多萬元。本項目投資回報較快，靜態(tài)投資回收期4年。本項目的實施，不僅能促進公司發(fā)展而且還能促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，有較好的企業(yè)財務效益和社會效益。9、市場分析=1\*GB2⑴、汽車市場預測=1\*GB3①汽車市場與保有量預測我國汽車普及率很低。1999年底，民用汽車保有量只有1453萬輛，千人擁有量才有2輛。而1994年世界平均汽車普及率已達到114輛/千人（此時的美國1.3人擁有1輛汽車，西歐2.3人擁有1輛汽車，日本1.8人擁有1輛汽車）。中國要達到1994年世界平均汽車普及率水平，保有量應在現(xiàn)有基礎上增加9.5倍，達1.38億倆。汽車行業(yè)“十五”規(guī)劃研究課題組對我國2005-2015年汽車保有量進行了預測，千人汽車保有量只有37輛，仍然很低，我國汽車市場仍有廣闊的空間。從預測結(jié)果來看，中國汽車市場巨大，這給銷售與服務也提出了更高的要求，客觀上需要建立新的銷售體系和建立良好交易環(huán)境，特別是中國汽車市場已經(jīng)基本融入了國際市場，汽車服務貿(mào)易也將出現(xiàn)非常嚴峻競爭形勢，一些國外汽車大集團正考慮向中國的汽車服務貿(mào)易領域來投資，這也給本項目的建設帶來良好契機。因此，市場定位應著眼于國內(nèi)汽車服務貿(mào)易企業(yè)的進入，同時要注意吸引國外汽車服務貿(mào)易企業(yè)參與競爭。=2\*GB3②湖南汽車市場與保有量預測湖南省1996年民用汽車保有量374900輛，1999年423280輛，五年中年平均增長率為2%。1999年占全國民用汽車保有量的2.9%，汽車普及率7.5輛/千人，低于全國12輛/千人的水平。湖南最近幾年高速公路建設步伐加快，京珠、長永、永邵、衡棗高速公路的建成，改觀了湖南交通網(wǎng)絡，縮短交通距離和時間。加上已有的國道、省道，湖南的公路將四通八達。各大、中城市道路建設已加快了步伐，這都為汽車消費提供了硬的條件，也將促進湖南的汽車消費，預計湖南未來汽車消費增長速度將很快會與全國同步。=2\*GB2⑵、汽車銷售市場模式興建汽車超市，目的是吸引汽車制造企業(yè)、經(jīng)銷商與客戶進廠交易。因此，項目承辦單位對企業(yè)銷售體系和銷售方式要進行充分的了解。汽車制造企業(yè)和經(jīng)銷商在具體的售車方式上，設計出各種各樣能為顧客接受的、容易引起購車欲望的促銷方案。歸納起來，當代汽車市場大體有如下幾種方式：=1\*GB3①業(yè)務員推銷。汽車制造廠或經(jīng)銷商組織培訓銷售人員隊伍，在有關的銷售區(qū)域，以直接與顧客接觸的方式，宣傳、推介和銷售車輛。這是一種傳統(tǒng)的汽車銷售方式。=2\*GB3②汽車展示廳。在繁華的大城市和具有政治、經(jīng)濟、文化中心和交通中樞地位的地方，選擇人員流動的最佳地段，設豪華氣派的汽車展示廳，以實體展示或?qū)嵨锊僮餮菔镜姆绞?，直接激發(fā)消費者的購車欲望或以文明的方式“勸說”消費者購車。=3\*GB3③建立相當規(guī)模和一定檔次的汽車城或汽車交易市場。汽車廠家的銷售部門和經(jīng)銷商，派員入住交易所，向人們（汽車消費者、潛在用戶、參觀者等）展示和推介各種車型產(chǎn)品。在交易城（場所）內(nèi)，各地區(qū)（國家）的汽車公司都云集一處，顧客來此，如同身于國際汽車博覽會，選擇余地大。=4\*GB3④汽車超市。汽車超市一般都設有寬敞的大廳，環(huán)境舒適，氣氛宜人，陳列的各式汽車可任由顧客挑選，實際操作體驗，購車方便。=5\*GB3⑤因特網(wǎng)銷售。在網(wǎng)絡開辟市場，最大的優(yōu)點是能跨越時空和地域界限，直接同世界各地用戶直接接觸。=6\*GB3⑥汽車租賃。汽車租賃是指汽車消費者與汽車銷售之間簽訂各種形式的付費合同，在一定時期內(nèi)獲得某種汽車使用權的一種消費形式。根據(jù)租賃時間分為長期租賃和短期租賃。長期租賃2-5年，短期租賃不超過兩年。汽車租賃是一種普遍而有效的汽車銷售形式。=7\*GB3⑦舊車市場。在汽車的普及初期階段，舊車市場規(guī)模不大，隨著汽車普及進程的加快，舊車市場規(guī)模不斷擴大。美國1995年舊車交易是新車交易量的2.3倍，英國3.5倍，德國2倍。=3\*GB2⑶、項目的市場定位本項目要建成永州市一流的綜合性汽車貿(mào)易、汽配與修理中心，借鑒國內(nèi)其他汽車市場建設的經(jīng)驗，結(jié)合江永縣的實際情況，建議項目的市場定位如下：建設原則：以人為本，建設一個比較現(xiàn)代化的多功能的且通用性較強的汽車貿(mào)易修配中心，讓消費者高興而來、滿意而歸。主業(yè)范圍：汽車交易、汽車零配件、汽車維修、電腦調(diào)漆、高壓洗車等。配套服務設施：綜合服務區(qū)（含證件辦理、銀行按揭、規(guī)費征繳等）。輻射范圍：以江永縣為中心，向周邊的雙牌、寧遠、道縣等縣及廣西省和湖北鄰近地區(qū)輻射。=4\*GB2⑷、環(huán)境分析=1\*GB3①人口環(huán)境江永縣為永州市南六縣的經(jīng)濟、文化、金融、交通中心。全縣轄6鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，總面積1571平方公里，2008年末人口達25.1萬。=2\*GB3②經(jīng)濟環(huán)境近年來，永州市政府花大力抓經(jīng)濟工作建設，連續(xù)幾年國民經(jīng)濟增長速度高于國家和省平均速度，平均遞增速度為9%，國民經(jīng)濟收入不斷增加。據(jù)不完全統(tǒng)計，永州居民貨幣儲蓄量不斷增加，對汽車的需求欲望將不斷增強。=5\*GB2⑸、市場需求=1\*GB3①人口增長帶來的自然需求隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的不斷加快，非農(nóng)業(yè)人口總量呈加速度增長，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增加，用車標準不斷提高，對汽車的需求也就日益擴大。②以舊換新的推動需求近幾年來，永州市二手汽車交易市場的逐步建立，二手汽車交易數(shù)量明顯增加，加之國家對購車貸款支持力度的進一步加大，很多在農(nóng)村先致富的一部分人買車已成時尚，經(jīng)濟條件好的更趨向于品牌車，汽車技術更新加快，以舊換新也成為一種汽車消費趨勢。加之現(xiàn)在世界金融危機，國家出臺拉動內(nèi)需，刺激消費等一系列措施，很多市民通過貸款改善交通條件，達到交通便利的需求，對汽車行業(yè)的持續(xù)發(fā)展也起到了較大的推動作用。③個人需求的區(qū)域特征影響個人需求的最主要因素是價格和品牌。從價格市場來看，不同品牌的汽車價格明顯不同，進口的價格高、國產(chǎn)的汽車相對價格較低。需求主體對購買品牌傾向非常明顯。從對汽車成交客戶的分析中發(fā)現(xiàn)，購買汽車的客戶對自己汽車品種和使用性能的定位十分關注；對市場定位準確，購車環(huán)境舒適，政府給予政策力度大的經(jīng)銷商，上規(guī)模、上檔次、設計合理的汽車消費市場，服務態(tài)度好，服務質(zhì)量水平高、信用度好的汽車城的商品是十分樂意購買的。=6\*GB2⑹、周邊環(huán)境分析該區(qū)域市場環(huán)境成熟，居住人口密度相對較大。該項目作為江永縣中心城區(qū)的汽車修配中心，將成為該區(qū)域內(nèi)的標志性建筑。=7\*GB2⑺、項目劣勢分析=1\*GB3①目前江永縣城的汽配中心比較多，有一定的搶占銷售市場份額壓力。=2\*GB3②目前該區(qū)域人口密度相對較少，不利于形成大的購買力度。=3\*GB3③現(xiàn)階段全民進入股市投資熱潮。股市投資過熱，人們手里的閑錢很多都投放在股市；=4\*GB3④車的消費成本相對偏高，很多客戶都愿意打的或者乘坐公交車。=8\*GB2⑻項目價格定位分析綜上所述，該項目地處永州市江永縣瀟浦鎮(zhèn)黃金地段，只要廣告策劃、宣傳到位，加之規(guī)劃設計的超前理念和精益求精，服務范圍的擴大，該項目一定會有很好的發(fā)展前景。根據(jù)市場調(diào)查和周邊相同行業(yè)的實際銷售行情，結(jié)合該項目的位置分析預測：該項目建成運營后，年銷售各種汽車可達200輛，平均每臺售價按9.2萬元計，年銷售額可達1840萬元；本項目除了銷售汽車外，另外還設有汽車配件部、汽車修理部、洗車場等服務區(qū)，根據(jù)調(diào)查，市場約有2/3的汽車需要維修保養(yǎng)等，平均每臺按3000元計算修理保養(yǎng)費用，一年可修理保養(yǎng)汽車約1500臺，營業(yè)額可達450萬元；洗車場根據(jù)不同類型的車輛收取不同的洗車服務費，根據(jù)市場調(diào)查，摩托車5元/輛、小型汽車10元/輛，大中型車20-30元/輛，一年可洗各類車輛大約2.88萬臺次，汽車零配件可按修理費用的40%計算，其利潤相當可觀。=9\*GB2⑼項目市場前景分析預測我國已經(jīng)進入全面建設小康社會、加快推進現(xiàn)代化的新發(fā)展階段。在新的發(fā)展階段，伴隨國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，人民生活水平的不斷提高，加快第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以便為汽車市場的發(fā)展提供一個十分寬松的宏觀環(huán)境已成必然。因此該項目具有更加廣闊的市場前景：由于城市化進程的加快和市民物質(zhì)精神生活的日益豐富，越來越多的人追求高品質(zhì)的生活方式，其中購車代步成為當前的一種生活時尚，根據(jù)消費者的心理，他們希望從購車-辦證-修車-美容車-零配件購置-洗車實行一條龍服務，能給他們帶來實惠和方便。本項目無論從發(fā)展前景、規(guī)劃設計、舒適度，還是服務管理、售后服務方面，都是一條龍服務，是消費者理想的選擇，市場前景十分廣闊。=10\*GB2⑽、銷售推廣策略建議：以直銷行銷與關系行銷為核心的組合營銷策略a、人員推廣：培訓一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊；配備具有高超談判水平的現(xiàn)場顧問，確保成功率；針對有關目標機構(gòu)，主動上門進行路演推廣(CRM)。b、廣告推廣:有效控制宣傳的推進節(jié)奏，引導從“關注——了解——認可——購買”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動為點，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現(xiàn)項目文化特色強勢賣點。廣告擬采用報紙廣告、戶外路牌燈箱廣告、樓書、宣傳單、樣本等平面印刷品。c、廣告媒體投放比例綜合考慮平面部分、報紙投放、戶外廣告、車體廣告、公共促銷活動等方面所占比例。d、營業(yè)推廣：開業(yè)活動、節(jié)慶活動、公益活動等。e、價格策略：價格低開高走，針對市場現(xiàn)狀，率先推出相對較低的起價，占領市場主動性，以低價位沖擊搶占市場份額，分三個組團8個階段逐步抬升價位。通過以上市場調(diào)研和統(tǒng)計分析，該項目市場定位準確、市場前景十分看好，服務半徑廣闊，項目投入運營后，對加快江永汽車銷售和汽配貿(mào)易及修理業(yè)的發(fā)展、推進江永產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進社會和諧進步都起到了重要作用，項目不僅是必要的，也是可行的。10、項目選址及建設條件=1\*GB2⑴、項目選址該項目選址在永州市江永縣瀟浦鎮(zhèn)，計劃用地30畝。此處人口密集、交通便捷的地方，地理位置優(yōu)越。周邊居民區(qū)比較集中，生活服務設施相對完善，與周邊縣區(qū)的交通聯(lián)系十分便利。項目所屬地塊區(qū)位條件優(yōu)越，有良好的自然環(huán)境，地勢平坦，工程地質(zhì)條件較好，無地下礦產(chǎn)資源。該項目的建設符合永州市城市總體規(guī)劃。城市基礎設施配套完善，開發(fā)建設見效快，它的建成和運營將為城市環(huán)境的提質(zhì)起到良好的作用。=2\*GB2⑵、工程建設條件=1\*GB3①政策支持該項目符合招商引資開發(fā)建設項目條件，受到國家政策和地方政策的鼓勵和支持，同時，本項目受到市委、市政府和縣委、縣政府的高度重視，他們從各個方面均給予了優(yōu)惠政策和大力支持。=2\*GB3②工程地質(zhì)條件本項目位于永州市江永縣瀟浦鎮(zhèn)。根據(jù)該區(qū)域的地質(zhì)情況及現(xiàn)狀調(diào)查，工程地質(zhì)條件好，適合項目建設。=3\*GB3③工程施工條件該項目位于永州市江永縣瀟浦鎮(zhèn)城市中心，水、電、路、訊基礎設施條件均已具備，工程施工方便。當?shù)赜兄S富的建材資源，各種砂石料儲備豐富且運輸便利，運程較短，水泥鋼材就近采購，木材也可在當?shù)厥袌鲑彽?，可滿足工程需要。因此項目建設所需的各種建筑材料供應有保障，工程地質(zhì)條件好，該區(qū)域內(nèi)適合道路工程、多高層建筑工程建設。=4\*GB3④氣象條件本項目區(qū)域內(nèi)屬亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，四季分明，嚴寒酷暑期短，無霜期長；雨量充沛，但分布不均，春夏多雨；年日照多，但春季日照少。其主要氣象指標如下：氣壓:970一l010百帕之間;氣溫：極端最高氣溫40.7極端最低氣溫一5年平均氣溫19.4濕度：平均相對濕度76.5％最小相對濕度72％降水：年均總降水量1307.3毫米風向：常年主導風向為偏北風風速：平均風速2.1米/秒，年最大風速16米/秒年最大積雪厚度7厘米年最大凍土深度為5厘米地震條件：地震裂度在6度以下，規(guī)劃設計時需達到7級防震要求。本區(qū)域內(nèi)地表水主要來源于天然降雨，水量充沛。地下水貧乏，主要為第四系松散巖類孔隙潛水含水層，由第四系沉積砂、砂卵石組成，受大氣降水補充，水量隨季節(jié)性變化明顯，其水質(zhì)對混凝土不具有侵蝕性。11、項目規(guī)劃設計方案=1\*GB2⑴、規(guī)劃設計目標①概況江永援建汽車修配中心是集汽車銷售、展示、配件供應和維修服務、高壓洗車、電腦調(diào)漆于一體的大型綜合市場。規(guī)劃用地30畝。項目擬采用統(tǒng)一規(guī)劃設計，分步實施的原則進行。②規(guī)劃指導思想該區(qū)域規(guī)劃建設要樹立精品意識，體現(xiàn)大手筆、大格局、高起點、高標準、合理布局、精心規(guī)劃。做到功能分區(qū)明確，交通組織流暢，建筑造型新穎，空間景觀豐富，技術指標合理，環(huán)境設施完善。使之成為以汽車貿(mào)易和汽車配件銷售為主，汽車修理和洗車為輔的綜合配套市場，力求服務優(yōu)良，管理規(guī)范，成為帶動江永第三產(chǎn)業(yè)騰飛的龍頭。③規(guī)劃著眼點整體規(guī)劃，統(tǒng)一布局，滾動開發(fā)，分期實施，完善配套，優(yōu)化環(huán)境，留有彈性，保持“可持續(xù)發(fā)展”。=2\*GB2⑵、規(guī)劃設計依據(jù)=1\*GB3①《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和建設部《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》=2\*GB3②永州市城市總體規(guī)劃=3\*GB3③永州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定=4\*GB3④江永縣援建汽車修配中心修建性詳細規(guī)劃=5\*GB3⑤國家、省、市相關設計規(guī)范⑥國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（3）、規(guī)劃設計原則=1\*GB3①遵守國家有關規(guī)劃設計法規(guī)、規(guī)范和規(guī)定，遵守永州市城市規(guī)劃部門提出規(guī)劃設計建議。=2\*GB3②高起點、精品意識原則：著眼未來、立足現(xiàn)實、廣集良思、匠心獨遠、品味高雅、突出精品意識、追求完美效果。③高品味、大規(guī)模、多功能原則：高品味—在設計、布局、建筑等方面追求高品質(zhì)、高標準，使“汽車超市”不僅僅是交易中心、展示中心、服務中心，同時也是汽車文化交流中心。大規(guī)?！偼顿Y較多，投資規(guī)模、配套設施、環(huán)境條件、成效規(guī)模均應全國首屈一指。多功能—設施配套，功能齊全。實現(xiàn)汽車交易、展示、維護、跟蹤服務、信息傳播一條龍，成為集貿(mào)易、展示、配件供應和維修服務、高壓洗車、電腦調(diào)漆于一體的汽貿(mào)中心。=4\*GB3④因地制宜原則：既充分考慮原有地形地貌，又符合開發(fā)建設的現(xiàn)實性和階段性，方便實行分期建設與管理。=5\*GB3⑤以人為本，服務至上原則：處處應充分考慮人的需要和禮堂效果，滿足適用性、安全性、舒適性、美觀性、配套建設。=6\*GB3⑥開發(fā)與環(huán)保相結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展的原則：在開發(fā)建設的同時，盡量大可能保護必須的生態(tài)景觀和創(chuàng)造舒適的人工環(huán)境，大力開展綠色工程的建設，保證建成后的市場一流的環(huán)境質(zhì)量。⑦為了更好的發(fā)揮市場的服務功能，要加強市場的信息系統(tǒng)（網(wǎng)絡）建設。⑷、規(guī)劃設計方案總體規(guī)劃與布局=1\*GB3①交通組織—合理的交通流線汽車修配中心規(guī)模較大，功能較多，人、車流高度集中，良好的內(nèi)外部交通線組織與布局是決定建成后的市場運營高效與否、效益能否正常發(fā)揮的前提與基礎，本規(guī)劃設計中，充分利用區(qū)位優(yōu)勢，以城市總體規(guī)劃中貫穿城內(nèi)的325省道為依托，進行內(nèi)部各功能區(qū)的組織布局。將整個項目區(qū)分為4個功能區(qū)，在整個項目地邊緣設有環(huán)形通道，以利外來車輛及貨運車輛的交通；項目地內(nèi)部設有連接各功能的連接通道、保證選購車的人士不致受到城市車流的干擾，將人車流線嚴格分離。②功能分區(qū)整個項目區(qū)以內(nèi)部干道為主線，將用地分為4個功能區(qū)域，分別是：a、汽車銷售貿(mào)易中心b、汽車配件部c、洗車修理廠、電腦調(diào)漆部d、高壓洗車廠該項目選址在江永縣瀟浦鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積20000平方米，項目規(guī)劃總建筑面積5000平方米，綜合樓擬設計為四層，一層門面設置為汽車配件交易部，二樓、三樓為辦公室用房和儲藏室、保管室等配套用房，四樓設置為員工宿舍等生活用房，每層端頭設置公共男、女洗手間，整棟樓房建筑面積共2400平方米（變配電室設置在用電負荷中心）；主入口布置在綜合樓的側(cè)面；汽車銷售中心擬設計為一層的鋼架結(jié)構(gòu)封閉式汽車展示中心，建筑面積為1200平方米；汽車修理廠（包括電腦調(diào)漆）建筑面積為570平方米，高壓洗車場占地面積800平方米，另設保安室一個30平方米，項目地內(nèi)停車場為1000平方米。另在項目區(qū)內(nèi)進行道路硬化，在建筑物周圍空地及道路兩旁植樹種草，提高綠化率。建筑密度為16%，容積率為0.25，綠化率為3③結(jié)構(gòu)設計要點A、設計要求根據(jù)建筑物的使用功能要求，該工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，結(jié)構(gòu)的設計使用年限為50年。B、設計荷載a、恒載：按結(jié)構(gòu)計算所需板厚的實際重量加建筑裝飾實際重量采用。b、活載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001采用或根據(jù)實際使用情況采用，主要房間采用的活荷載標準值如下：商鋪為3.5KN/㎡消防疏散樓梯3.5KN/㎡辦公室樓面2.0KN/㎡生活用房2.5KN/㎡廁所2.0KN/㎡上人屋面2.0KN/㎡不上人屋面0.5KN/㎡儲藏室樓面3.5KN/㎡c、風壓(按50年一遇取用)基本風壓W0=0.40KN/㎡d、雪壓(雪荷載準永久值系數(shù)分區(qū)為Ⅲ區(qū),按50年一遇取用);基本雪壓S0=0.25KN/㎡C、地震作用按七級抗震設防。D、結(jié)構(gòu)體系根據(jù)建筑平面布置特點、建筑功能設計要求，該項目綜合樓采用框架結(jié)構(gòu)體系；汽車銷售貿(mào)易中心、洗車修理廠、電腦調(diào)漆部、高壓洗車廠都采用鋼架結(jié)構(gòu)的單層房，屋面墻面均采用雙層彩色壓型鋼板中間夾玻璃絲棉保溫層，屋頂設陽光板采光帶，屋面采用輕質(zhì)建筑材料后，自重輕，安裝簡單，節(jié)省結(jié)構(gòu)用鋼量，有利于降低工程造價。E、停車場：按規(guī)范要求在項目區(qū)內(nèi)設置相應的停車場。F、公用設施配置要求：按規(guī)范要求設置好電力、公廁、垃圾場、綠地等配套設施。G、工程管線設置要求：與市政工程管線系統(tǒng)相銜接。H、建筑風格：采用現(xiàn)代建筑風格，并與項目地周邊建筑風貌協(xié)調(diào)一致。I、綜合樓外墻以灰白調(diào)為主，采用高檔涂料或高級面磚，屋面以紅玫瑰和萱蘭為主，屋頂設計為坡屋面，室內(nèi)墻面刮998涂料，地面鋪設耐磨防滑地面磚，室內(nèi)進行簡單裝修。J、結(jié)構(gòu)消防設計本工程耐火等級為二級，結(jié)構(gòu)消防設計原則為：“以防為主，防消結(jié)合”，主體結(jié)構(gòu)均采用不燃燒材料，在發(fā)生火災時，確保主體承重結(jié)構(gòu)在《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16—872001版）二級耐火等級所要求的耐火極限內(nèi)不致失穩(wěn)和喪失承載能力。本工程為單層輕鋼結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)體系，主要承重構(gòu)件為梁柱板和鋼架，綜合樓均采用現(xiàn)澆的鋼筋混凝土，均為非燃燒體，能滿足《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16—872001版）二級耐火等級所要求的耐火極限要求。K、基礎方案綜合樓地基基礎設計等級為乙級，基礎設計安全等級為二級。建筑物基礎型式的選擇，必須滿足其對地基強度及變形兩方面的要求為前提，做到既安全可靠，又經(jīng)濟合理。根據(jù)本工程結(jié)構(gòu)特征及上部荷載要求，宜采用柱下獨立基礎或者樁基礎，最終根據(jù)巖土工程地質(zhì)勘察報告確定。⑤給、排水系統(tǒng)A、設計依據(jù)a、國頒現(xiàn)行有關規(guī)范及省、市、縣規(guī)劃、消防部門的有關規(guī)定。b、建筑、結(jié)構(gòu)及其它專業(yè)提供的設計圖。c、建筑方案對本專業(yè)的有關要求。B、設計范圍a、室內(nèi)給水排水管道系統(tǒng)。b、室外與本項目有關的給水、排水管道系統(tǒng)。c、本設計給排水共五個系統(tǒng)，生活給水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)、建筑滅火器裝置、污水排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)。C、生活給水系統(tǒng)水源為城市自來水兩路供水。D、消火栓給水系統(tǒng)a、消火栓用水量20L/S，采用低壓制，由市政管網(wǎng)兩路進水，與生活區(qū)管網(wǎng)環(huán)狀相連。b、充分依托城市給水，內(nèi)部獨市成網(wǎng)，保證生活、生產(chǎn)和消防供水，采用環(huán)狀供水體系，室外布置一定數(shù)量地上或室外消火栓，消防栓間距不大于120米。E、建筑滅火器的配置各層設有一定數(shù)量的手提式滅火器。F、生活污水排水系統(tǒng)a、室外采用生活污水、雨水分流制；b、室內(nèi)采用單獨管排水系統(tǒng)；c、室內(nèi)底層單獨設排水系統(tǒng)；d、室外各單元設三級化糞池一座。G、室外給水、排水系統(tǒng)a、室外給水管采用DN150球墨鑄鐵給水管。b、消火栓系統(tǒng)給水管采用熱浸鍍鋅鋼管。c、室內(nèi)生活給水管采用不銹鋼飲水管。d、室外污水管及雨水管采用鋼筋混凝土管，室內(nèi)排水管采用UPVC排水管。e、衛(wèi)生潔具采用普通衛(wèi)生潔具。⑥電氣部分A、電源本項目屬二類建筑，用電負荷為一級，本項目電源引自市內(nèi)10KV高壓線路。B、低壓配電系統(tǒng)變壓器低壓配電采用銅芯線分段運行，對大樓的配電采用敞開式與樹干式相結(jié)合的方式。C、照明根據(jù)項目大樓不同場所的使用功能，選取不同光源的照明燈具和照度標準。D、電視系統(tǒng)電視信號從公眾有線電視網(wǎng)接入。E、防雷系統(tǒng)本項目工程年預計雷擊次數(shù)為0.1871次/a，根據(jù)《建筑物防雷設計規(guī)范》本建筑物屬于二類防雷建筑物。按二類防雷建筑物進行防雷設計，配電設計中進行二級防電磁脈沖保護。F、接地系統(tǒng)：本工程采用聯(lián)合接地體，工作接地、保護接地、弱電系統(tǒng)接地共用接地體。利用建筑物基礎鋼筋作接地體，接地電阻不大于1歐，建筑物作總等電位聯(lián)結(jié)。⑦生活污水、雨水排水系統(tǒng)A、生活污水經(jīng)過化糞池處理后排入市政排水管網(wǎng)，化糞池處理容積為40立方米。B、屋面雨水經(jīng)管道有組織的排至室外檢查井，再排入市政排水管網(wǎng)。C、地下室平時設有集水坑和潛水排污泵，用來排出地下室的積水。D、室外排水管及雨水管采用鋼筋混凝土管，室內(nèi)排水管采用UPVC排水管。E、衛(wèi)生潔具采用普通衛(wèi)生潔具。⑧電信工程規(guī)劃充分依托城市電信，內(nèi)部獨市成局域網(wǎng)，在各功能區(qū)分別設置交接箱；電信進線從兩端引入，主干電信管線采用6孔PVC70管，進組團采用4孔PVC50管，管線在分支、拐彎處及直接段超過100m的中間設小號手孔井。12、項目組織機構(gòu)、實施進度安排及項目招標事項=1\*GB2⑴、組織機構(gòu)設置本項目規(guī)模較大，質(zhì)量要求高，需要多工種多部門密切配合，具體管理如下：項目實行項目經(jīng)理負責制，由項目經(jīng)理到公司各職能部門抽調(diào)各專業(yè)人才參與項目的開發(fā)建設，項目部行使對抽調(diào)人員的分工、管理權。項目實施如遇到實際問題或困難，可隨時向公司各職能部門提出申請，公司全力支持，及時對相關工作進行調(diào)整。而抽調(diào)到項目部工作的人員，同時還接受原部門負責人領導，職能部門負責人對參與項目建設的成員有組織調(diào)配、業(yè)務指導和管理考核的責任。部門負責人有權根據(jù)項目的工作需要，在項目之間調(diào)配本部人員。項目經(jīng)理將參與項目組織的職能人員進行有效的橫向聯(lián)合，為實現(xiàn)目標協(xié)同工作，以實現(xiàn)項目建設的高效化。=2\*GB2⑵、建設進度及經(jīng)營計劃根據(jù)當前籌備工作進展和資金籌措情況，初步擬定如下進度安排計劃：2010年8-9月完成項目申請報告編制、項目核準；2010年10-12月進行規(guī)劃設計及工程設計，施工圖設計，施工場地的平整,搞好三通一平工程；2010年12月底進行工程招投標及簽定工程施工合同；2011年1月至2011年7月工程主體施工階段；2011年8月-10月，進行設備購置安裝、室外工程建設等；2011年11月項目工程整體竣工驗收，市場試營運。=3\*GB2⑶、項目招標事項A、編制依據(jù)①《中華人民共和國招標投標法》；②《工程建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》(國家計劃發(fā)展委員會第9號令)；B、招投標原則為確保工程質(zhì)量，縮短工程建設期，提高投資效益，本著公正、公平競爭的原則，該工程將在全省范圍內(nèi)公開招標、擇優(yōu)選定施工單位。=4\*GB2⑷、項目招標基本情況表(詳見下表)13、投資估算及資金籌措=1\*GB2⑴、投資估算依據(jù)及內(nèi)容A、編制依據(jù)①擬建項目單項工程的建設內(nèi)容及工程量；②湘建[1997]價字第296號文頒發(fā)的《湖南省建筑工程預算定額》；③《湖南省施工企業(yè)建筑工程取費標準》；④《湖南省建設工程計價辦法》（湘建價[2006]330號）；⑤湖南省定額管理站《關于調(diào)整機械費的通知》（建定建[2000]30號）、湖南省定額管理站《關于調(diào)整機械費的補充通知》（建定建[2000]32號）；⑥設備價格根據(jù)有關設備報價資料進行選取估算；=7\*GB3⑦其他費用根據(jù)湖南省和永州市有關文件估算；=8\*GB3⑧江永縣的主要建筑材料的市場價格及預算價格；=9\*GB3⑨安裝工程參照永州市目前類似工程指標估算。B、項目估算內(nèi)容本項目總投資包括工程建設費用（主要為建安工程費）、工程建設其他費用、前期工程費用、管理費用、不可預見費用等。預計投資合計1157萬元。=2\*GB2⑵、投資估算整個項目工程估算總投資1157萬元，具體工程建設投資及工程費用詳見投資估算表。投資估算表序號項目名稱單位工程量金額（萬元）備注一工程建設投資5241汽車銷售貿(mào)易中心㎡120060按500元/㎡2綜合樓㎡2400192按800元/㎡3汽車修理廠、調(diào)漆部㎡57028.5按500元/㎡4高壓洗車場㎡80040按500元/㎡5門衛(wèi)㎡301.5按500元/㎡6停車場㎡80012按150元/㎡7消防工程費用58道路及室外工程1209綠化工程㎡600018按30元/㎡10供水、排水、供電系統(tǒng)3511電信、電視系統(tǒng)512環(huán)衛(wèi)設施及公廁513避雷針2二工程前期費用4731購地及拆遷費3502規(guī)劃設計、勘察設計費133各種規(guī)費204三通一平費用90三設備費用60四其它費用35五管理費用15工程費的2%六不可預見費用50合計1157=3\*GB2⑶資金籌措項目總投資1157萬元，所有資金全部由項目單位自籌解決。第二章發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析發(fā)展規(guī)劃分析“十一五”時期是全面建設小康社會的關鍵時期，具有承前啟后的歷史地位，既面臨難得機遇，也存在嚴峻挑戰(zhàn)。立足擴大國內(nèi)需求推動發(fā)展，把擴大國內(nèi)需求特別是消費需求作為基本立足點，促使經(jīng)濟增長由主要依靠投資和出口拉動向消費與投資、內(nèi)需與外需協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變。更要立足優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推動發(fā)展，把調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)作為主線，促使經(jīng)濟增長由主要依靠工業(yè)帶動和數(shù)量擴張帶動向三次產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動和結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級帶動轉(zhuǎn)變。

我國具備保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧進步的有利條件。城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)加速升級，將帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，市場潛力巨大。堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向的原則，拓寬領域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。適應居民消費結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費者的服務業(yè)，擴大短缺服務產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務需求。

打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。鼓勵社會資金投入服務業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟比重。支持服務業(yè)關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。健全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化。大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。為促進我市汽車貿(mào)易行業(yè)的健康發(fā)展，創(chuàng)造公平競爭的汽車市場環(huán)境，建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的汽車市場體系，維護消費者合法權益，根據(jù)商務部《汽車貿(mào)易政策》等有關汽車貿(mào)易方面的政策法規(guī)，本規(guī)劃具體分析如下：

（1）指導思想

以國家、省有關汽車貿(mào)易發(fā)展的政策法規(guī)為指導，加強汽車市場發(fā)展的宏觀調(diào)控和管理，以優(yōu)化市場布局和調(diào)整市場結(jié)構(gòu)為主線，注重發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，避免低水平建設和無序競爭，促進汽車貿(mào)易行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（2）規(guī)劃分析原則

=1\*GB3①與城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃相結(jié)合的原則。汽車貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃是城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的組成部分，要按照城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，與汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策要求和城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的商業(yè)布局相協(xié)調(diào)。

=2\*GB3②與全市經(jīng)濟發(fā)展水平相結(jié)合的原則。要充分考慮我市和周邊地區(qū)消費水平、市場需求、道路交通、社會治安、環(huán)境保護、現(xiàn)有汽車貿(mào)易網(wǎng)點布局狀況、汽車保有量和貿(mào)易量以及年增速等項指標，與全市經(jīng)濟發(fā)展水平相結(jié)合。

=3\*GB3③與結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化相結(jié)合。要體現(xiàn)發(fā)展和運用現(xiàn)代信息技術、物流技術和先進的經(jīng)營模式，調(diào)整、提升和規(guī)范傳統(tǒng)汽車貿(mào)易業(yè)態(tài)的要求。網(wǎng)點布局要與社會需求相適應，要根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域的特點，規(guī)劃批發(fā)、零售、物流基本布局。（3）積極鼓勵發(fā)展汽車貿(mào)易，按照《汽車貿(mào)易政策》等有關政策要求，引導汽車貿(mào)易行業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，調(diào)整結(jié)構(gòu)，通過運用現(xiàn)代信息技術、物流技術和先進的經(jīng)營模式，推進電子商務，提高全市汽車貿(mào)易水平，實現(xiàn)集約化、規(guī)?；?、品牌化及多樣化經(jīng)營。

（4）規(guī)劃中以完成汽車貿(mào)易總體布局為主要任務，在繼續(xù)擴大總量規(guī)模的同時，調(diào)整網(wǎng)點布局，提升結(jié)構(gòu)層次，抓好現(xiàn)有網(wǎng)點服務能力和服務水平的提高，積極引入現(xiàn)代流通方式，重點支持新型業(yè)態(tài)發(fā)展。在全市基本實現(xiàn)汽車品牌銷售和服務，形成多種經(jīng)營主體與經(jīng)營模式并存的二手車流通發(fā)展格局，汽車及二手車銷售和售后服務功能完善、體系健全；汽車配件商品來源、質(zhì)量和價格公開、透明，假冒偽劣配件商品得到有效遏制，報廢汽車回收拆解率顯著提高，建立基本完善的汽車貿(mào)易市場體系。該項目位于永州市江永縣瀟浦鎮(zhèn)，在其規(guī)劃之列，符合城市總體規(guī)劃要求。二、產(chǎn)業(yè)政策分析現(xiàn)階段，我國汽車產(chǎn)業(yè)政策的分析主要有以下幾個方面：⑴國家鼓勵發(fā)展汽車貿(mào)易，引導汽車貿(mào)易業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，調(diào)整結(jié)構(gòu)，積極運用現(xiàn)代信息技術、物流技術和先進的經(jīng)營模式，推進電子商務，提高汽車貿(mào)易水平，實現(xiàn)集約化、規(guī)?；?、品牌化及多樣化經(jīng)營。⑵為創(chuàng)造公平競爭的汽車市場環(huán)境，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，堅持按社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律，進一步引入競爭機制，擴大對內(nèi)對外開放，打破地區(qū)封鎖，促進汽車商品在全國范圍內(nèi)自由流通。⑶引導汽車貿(mào)易企業(yè)依法、誠信經(jīng)營，保證商品質(zhì)量和服務質(zhì)量，為消費者提供滿意的服務。⑷為提高我國汽車貿(mào)易整體水平，國家鼓勵具有較強的經(jīng)濟實力、先進的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗和營銷技術以及完善的國際銷售網(wǎng)絡的境外投資者投資汽車貿(mào)易領域。⑸充分發(fā)揮行業(yè)組織、認證機構(gòu)、檢測機構(gòu)的橋梁紐帶作用，建立和完善獨立公正、規(guī)范運作的汽車貿(mào)易評估、咨詢、認證、檢測等中介服務體系，積極推進汽車貿(mào)易市場化進程。（6）積極建立、完善相關法規(guī)和制度，加快汽車貿(mào)易法制化建設。設立汽車貿(mào)易企業(yè)應當具備法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關條件，國務院商務主管部門會同有關部門研究制定和完善汽車品牌銷售、二手車流通、汽車配件流通、報廢汽車回收等管理辦法、規(guī)范及標準，依法管理、規(guī)范汽車貿(mào)易的經(jīng)營行為，維護公平競爭的市場秩序。該項目符合國家汽車產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，項目的工程技術方案、產(chǎn)品方案等符合國家有關產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)的要求。三、行業(yè)準入分析本項目是江永縣政府重點項目，享受相關優(yōu)惠政策，項目建設單位是汽車貿(mào)易專業(yè)建設單位，江永縣委、縣政府明確指示城區(qū)內(nèi)各職能部門要全力支持此開發(fā)項目，大開綠燈，簡化辦事程序，盡快完成項目開發(fā)建設。同時為了項目順利進行，專門成立項目指揮部，協(xié)調(diào)同各職能部門關系，確保拆遷安置按期完成。以上措施必須將大大促進江永援建汽車修配中心項目建設。本項目規(guī)劃設計方案、功能布局等符合汽車開發(fā)市場準入條件。第三章項目節(jié)能方案分析一、用能標準及節(jié)能規(guī)范該項目按《公共建筑節(jié)能設計標準》、《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》、《綠色建筑評價標準》等國家標準和行業(yè)標準設計。二、節(jié)能措施該項目集汽車貿(mào)易、汽車修配、零部件及高壓洗車等為一體的綜合性行業(yè)，建設規(guī)模較大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準，該項目所采用的節(jié)能措施如下：1、電氣節(jié)能電氣節(jié)能是一項重要技術政策，又是一種能源開發(fā)。因此，電氣設計應做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下：=1\*GB3①變配電位置盡可能位于用電負荷中心。=2\*GB3②選用SAIO型低損耗銅芯變壓器和Y型節(jié)能電機。=3\*GB3③采用并聯(lián)電容器進行無功功率補償，以提高用電設備的自然功率因數(shù)，減少無功功率引起的有功損耗。=4\*GB3④適當增大電纜與導線截面。=5\*GB3⑤電纜、導線敷設，盡量避免線路迂回。=6\*GB3⑥選用新型高效節(jié)能燈具及合理的設置開關。2、給水排水節(jié)能=1\*GB3①給水節(jié)能：本項目用水最多的主要是洗車場，可在洗車場旁打一口井，直接把井水引上來洗車，這樣可緩解市政自來水的用水壓力，洗車場前面開挖一條暗溝，與市政排污管網(wǎng)相連，洗車污水直接進入排污管網(wǎng)。一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項目采用直接飲水和生活用水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水(即生活污水經(jīng)過中水設備處理后的中水)高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓(或恒壓供水)減少用水量。=2\*GB3②排水節(jié)能排水節(jié)能應按《建筑與雨水利用工程技術規(guī)范》、《污水再生利用工程設計規(guī)范》進行設計。A、雨水排放必須入溝。B、排污系統(tǒng)獨立，并經(jīng)處理達到規(guī)定排放標準才能排放。3、結(jié)構(gòu)節(jié)能在結(jié)構(gòu)設計中考慮結(jié)構(gòu)對節(jié)能的重要性，采用輕型材料以減少重量，降低成本。4、暖通空調(diào)動力節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運行管理等方面進行考慮的。5、建筑節(jié)能為建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設計規(guī)劃、維護結(jié)構(gòu)、遮陽設施等方面考慮。=1\*GB3①建筑節(jié)能規(guī)劃設計根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱工作特性及對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計。要有利于施工和維護，應用節(jié)能技術措施，最大限度減少建筑物耗量。=2\*GB3②建筑朝向和平面形狀該項目的建筑物采用南北朝向，在建筑物內(nèi)布置空調(diào)房間時，盡量避免布置在東西朝向的房間及東西墻上有窗戶的房間以及平屋頂?shù)捻攲臃块g。=3\*GB3③合理規(guī)劃空間布局及控制體型系數(shù)考慮依靠自然通風的建筑，空間布局應比較開敞，考慮一樓門面全部做汽車配件，光線要好，門面要大，有利于吸引顧客。=4\*GB3④綠化對節(jié)能建筑的影響綠化對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣溫，調(diào)節(jié)碳氧平穩(wěn)，減弱溫室效應，減輕城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善微小氣候、改善建筑室內(nèi)環(huán)境、節(jié)約建筑能耗的有效措施。本項目規(guī)劃綠化率為30%。三、節(jié)能效果綜合分析及評價該項目為綜合性汽車服務行業(yè)，建設規(guī)模比較大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑規(guī)范，新建建筑物嚴格執(zhí)行節(jié)能標準，該項目所采有的節(jié)能措施可行。第四章項目選址及用地分析一、項目選址及用地方案該項目建設地址位于永州市江永縣瀟浦鎮(zhèn)，交通便利，地理位置優(yōu)越。周邊城市居住區(qū)比較集中，生活服務設施相對完善，與中心城區(qū)的交通聯(lián)系十分便利。項目所屬地塊區(qū)位條件優(yōu)越，有良好的自然環(huán)境，工程地質(zhì)條件較好，無地下礦產(chǎn)資源。地勢平坦，規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)商業(yè)用地。該項目的建設符合永州市城市總體規(guī)劃。城市基礎設施配套完善，開發(fā)建設見效快，它的建成將為城市環(huán)境的提質(zhì)起到良好的作用。二、土地利用合理性分析該項目符合永州市江永縣城市總體規(guī)劃要求占地規(guī)模合理建筑規(guī)模符合城市建筑要求。設計容積率為0.25，綠化率為30%，符合集約和有效使用土地的要求。第五章環(huán)境和生態(tài)一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀該項目區(qū)內(nèi)自然環(huán)境條件較好，周圍無污染物情況，其生態(tài)環(huán)境條件和環(huán)境容量狀況較好。二、項目建設對環(huán)境的影響及措施該項目屬商業(yè)中心，交易過程中基本上不存在環(huán)境污染，只有生活性污染產(chǎn)生，污水主要是生活污水和洗車污水，只需對生活污染按國家標準分別進行處理，使污水排放中的各項指標符合國家《污水綜合排放標準》GB8978—1996的有關要求，具體措施如下：1、污水處理：本項目的生活污水通過排放管道，進入地下化糞池，經(jīng)過消毒、殺菌處理達到國家排放標準后，通過區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)排至城市道路的市政排水管網(wǎng)中。2、對于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的少量廢液，做好收集、清運和處置工作，嚴防污染環(huán)境。3、對于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的振動和噪聲，要采取減振、消音、隔聲等措施，確保廠界噪聲達標。4、對于汽車維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的廢鐵屑等固體廢棄物，要確保綜合利用，避免亂堆亂放。5、對于交易及生活中生產(chǎn)的廢物集中收集，進行分揀后由環(huán)衛(wèi)部門送城市垃圾處理場處理。6、維修噴漆作業(yè)要采取密閉生產(chǎn)，同時安裝抽風裝置等切實可行的措施，盡量減少噴漆作業(yè)對周圍環(huán)境的影響。三、生態(tài)保護對項目區(qū)原有生態(tài)進行生態(tài)保護（如已種成林的樹木進行保護）并在項目區(qū)種植花草樹木使綠化率達到一定的比率。安全生產(chǎn)維修生產(chǎn)過程中存在的職業(yè)危害因素主要是長期機械操作產(chǎn)生的影響，如：粉塵、噪聲、機械傷害等。安全生產(chǎn)所采取的主要防范措施①根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》，維修中心在布置上均按規(guī)范要求，建筑物內(nèi)整體為水泥地坪；生產(chǎn)用地面、通道用不同顏色標出，寬度按《機械工業(yè)職工安全衛(wèi)生設計規(guī)定》的要求設計；建筑物內(nèi)設醒目的安全標志。②維修中心所有的機械傳動設備，均裝設安全防護罩。③設置中選用優(yōu)質(zhì)的氣動工具，以減少振動對操作者的傷害；防毒、防塵、防有害氣體；所有易產(chǎn)生靜電作用的設備、管路均設置防靜電的接地裝置；機油儲存罐放置處要采取防雷措施。第六章經(jīng)濟影響分析一、說明及基本數(shù)據(jù)該項目財務評價根據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)和有關的建設項目經(jīng)濟評價方法實施細則和建設項目可行性研究報告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會計制度和稅收制度等相關規(guī)定進行測評。二、基礎數(shù)據(jù)本項目計算期15年，1年建設期，14年經(jīng)營期。本行業(yè)基準收益率按10%測算。本項目總投資為1157萬元，建設期內(nèi)分階段投入，資金來源為建設單位自籌。三、產(chǎn)品成本估算所有購入的汽車、維修材料及燃料，動力價格均為市場價。（1）本項目各種汽車的平均進價（成本價）按8萬元計，按照汽車的毛利率14-15%推算，汽車的平均市場交易價（售價）為9.2萬元。項目設計年交易量為200輛，汽車的銷售成本為：8×200=1600萬元本項目除了售車外，另外還有汽車修理和洗車服務，按照汽車修理業(yè)的毛利率40%計，每輛車每次修理服務平均按3000元計，推算出每輛車的修理成本（未記人工費）為1800元，每年修理車按1500輛計算，全年修理成本：1500×1800=270萬洗車業(yè)務按市場毛利率60%計算，每次洗車服務平均按15元計算，推算出每輛車的洗車成本（包括水費，機器折舊費，洗車原料等，不包人工工資）為6元，按每月洗車臺數(shù)為240臺，一年可洗車可達28800臺，全年洗車成本：28800×6=17.28萬元汽車配件部的銷量按修理成本的40%計算，每年可銷售108萬元的汽車配件，市場毛利率為30%。由此推算汽車配件部的成本為75萬元。（2）固定資產(chǎn)折舊。固定資產(chǎn)采用平均年限法計算折舊，房屋折舊年限按25年計，設備折舊年限按14年計，累計年折舊額為32萬元。（3）工資及福利費項目定員為36人，人均年工資及福利費按2萬元計算，年工資及福利費為72萬元。（4）其它費用。包括銷售費用和管理費用等，每年按20萬元