世聯(lián)成都中海國際社區(qū)啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議XXXX

中海成都國際社區(qū)項目

啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議謹呈中海興業(yè)（成都）有限公司5/7/2023項目研究工作的階段劃分第一階段項目整體定位及整體開發(fā)思路2004/06/282004/08/20第二階段終稿第三階段營銷戰(zhàn)略工作最終成果客戶特性研究競爭市場研究大盤啟動模式研究普通高端消費者訪談項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷成功案例借鑒項目整體定位規(guī)劃設計建議項目整體開發(fā)思路啟動區(qū)定位及啟動策略建筑單體建議配套物業(yè)發(fā)展建議大盤啟動模式研究競爭樓盤分析消費者需求分析已完成工作2004/08/30第二階段工作提交初步結論2第一階段主要成果3上階段工作成果回顧開放的國際的公園的高尚的城區(qū)區(qū)域整體價值定位OCT：Opencitytown4整體開發(fā)思路及啟動區(qū)位置寫字樓酒店文化活動中心ⅠⅡⅢⅢⅡⅠⅢⅡⅠ綜合市場國際學校商業(yè)廣場幼兒園幼兒園涉外醫(yī)院高爾夫練習場專業(yè)街(酒吧街)休閑廣場森林景觀大道高級會所國際網(wǎng)球中心集中商業(yè)5達成啟動區(qū)目標必須解決的問題6啟動區(qū)目標啟動區(qū)起價4000元/平米以上（均價約4500元/平米），成本利潤率達到15％均價4500元/平米意味著什么樣的樓盤品質？目標7市場4500元/平米樓盤具有的各項特征片區(qū)典型樓盤選擇樓盤特征價格主力戶型社區(qū)配套高新西區(qū)學林雅園等類別墅產(chǎn)品性價比高總價60萬~70萬超過220m2的疊拼極少、簡單西區(qū)金沙園、蜀風花園城、博瑞花園、錦城花園等成熟區(qū)域區(qū)域內的文脈社區(qū)環(huán)境好總價50萬~60萬單價3800~4500140m2~180m2會所、商業(yè)街、幼兒園南區(qū)中海名城、翡翠城、清華坊等成熟區(qū)域社區(qū)環(huán)境教育配套具備特殊景觀資源60萬~70萬130m2~150m2會所、商業(yè)街、幼兒園、學校、獨特的自然資源其他區(qū)域金林半島、麓山國際等別墅產(chǎn)品具備特殊景觀資源60萬~80萬聯(lián)排7500元/m2200m2左右聯(lián)排會所、獨特的自然資源8啟動區(qū)目標分解（期望結果，R2）均價4500元/平米目標內涵1、低密度住宅產(chǎn)品2、具有獨特的優(yōu)勢資源3、區(qū)域生活配套成熟4、社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好5、良好教育配套設施6、社區(qū)配套滿足高品質生活需求9R1，非期望結果區(qū)域環(huán)境啟動位置啟動配套區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊生活氛圍淡薄地塊北面中部容積率1.5左右國際風情商業(yè)街學校、幼兒園會所相對于成都其他高檔樓盤，啟動區(qū)容積率較高啟動區(qū)臨近西延線，核心公園資源不能展示區(qū)域內生活配套不足啟動區(qū)商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍10R1（非期望結果）與R2（期望結果）產(chǎn)生的矛盾啟動區(qū)容積率較高核心資源不能展示區(qū)域內配套不足商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍低密度產(chǎn)品體現(xiàn)高檔品質獨特的核心資源展示區(qū)域生活配套成熟社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好良好教育配套設施社區(qū)配套滿足高品質生活需求現(xiàn)實目標Q1：高容積率與高端產(chǎn)品之間的矛盾Q2：核心資源展示的矛盾Q3：陌生區(qū)域與成熟配套之間的矛盾本階段核心解決的三大矛盾11問題的解決方案啟動模式及策略配套物業(yè)發(fā)展建議建筑單體物業(yè)發(fā)展建議12大盤啟動模式研究大盤開發(fā)模式研究：大盤啟動模式

華僑城·波托菲諾：108萬m2，容積率，17年成熟社區(qū)中心區(qū)·黃埔雅苑：47萬m2，強勢地段，強勢地產(chǎn)商南山后?！の邓{海岸：55萬m2，濱海大道開通的最大獲益者二線關外·四季花城：53萬m2，工薪白領的精神家園參照系：《深圳銷售龍虎榜》13大盤啟動模型蔚藍海岸每期開發(fā)均值：18.3萬㎡每期套數(shù)均值：1667套啟動規(guī)模：8.4萬㎡啟動配置：缺乏“畫餅”模式：描繪宏偉藍圖啟動模式適用范圍：1、價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）2、存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分同類項目：桃源居14蔚藍海岸的開發(fā)策略時間軸1999.11—2000.4第一期第二期第三期價格走勢20.325.9分期規(guī)模8.4萬M22000.5—2002.122002.5—2003.4主力戶型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房660065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項目總建55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā)8.4萬，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。15大盤的啟動模型黃埔雅苑每期開發(fā)均值：11.98萬m2每期套數(shù)均價值：753套啟動規(guī)模：10.7萬m2啟動配置：會所（售樓處）“以點帶面”啟動模式理論基礎：——心理學觀點：當一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟學觀點：消費者是有限理性的波托菲諾每期開發(fā)均值：11.98萬m2啟動規(guī)模：7.1萬m2啟動配置：會所（售樓處）“以點帶面”啟動模式16黃埔雅苑的開發(fā)策略13.3分期規(guī)模主力戶型時間軸2000.72002.12002.5第一期第二期第三期第四期2003.310.710.513.4價格走勢9200900090008500首期配置：會所總規(guī)模47.9萬，首期啟動10.7萬，以后各期開發(fā)規(guī)?；窘?，首期配置只有會所。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷售期較長。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。萬M2107-126的3房128-223的3-4房120-130的3-4房128-137的3-4房17波托菲諾的開發(fā)策略3-419時間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會所18大盤啟動模型理論基礎：——新經(jīng)濟學觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求同類項目：陽光棕櫚園四季花城每期開發(fā)均值：7.57萬m2每期套數(shù)均價值：641套啟動規(guī)模：7.64萬m2啟動配置：300米花城商業(yè)街“以小博大”啟動模式19四季花城的開發(fā)策略8.844.25分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價格走勢4100390038003950390033003600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。萬M220大盤啟動跳模型的結怕論結論1叛：驗證屬原來的喚啟動規(guī)叔模：大盤的役啟動規(guī)閑模通常乞為7-忽15豈萬㎡透，滿足徒成本經(jīng)資濟、市場消即化、規(guī)蹲模展示難三大要癥求結論2關：大盤侍要一舉左奠定氣虛勢結論3：也啟動期一盾般的配套強形式為：會所及習景觀主富軸或廣夸場、風資情商業(yè)母街21大盤的啟裂動模式“以點帶挖面”“以小博聞大”“以本傷器人”“畫餅媽”模式反營銷的增做法，屬納于產(chǎn)品經(jīng)扎濟范疇低成本旺營銷手鍬法，成扒為目前錄主流模州式體驗經(jīng)濟船的萌芽狀匙態(tài)地產(chǎn)營惡銷初始昆階段的錫產(chǎn)物結論4：本項目適慢合的模式演為：“以小博抽大”的啟先動模式，難我們的展為示為：外圍+示葵范路+會辱所+景觀翻軸22參照大盤形啟動的一壯般規(guī)律，準結合本項芹目規(guī)劃，惜啟動區(qū)規(guī)乒模約10同萬平米地塊編號用地面積（m2）容積率建筑面積（m2）備注1號（北）762001.2897536啟動區(qū)2號（中）1058001.811914983號（南）815001.31106765住宅一期合計2635001.50395799物業(yè)類型容積率用地面積（m2）用地面積比例建筑面積（m2）建筑面積比例疊拼別墅0.81524020%1219212.5%多層1.24876064%5851260%小高層2.21220016%2684027.5%合計1.2876200100%97544100%項目一期腹面積表項目啟厭動區(qū)物臺業(yè)分類譯表按照項障目總規(guī)接劃，一區(qū)期住宅翻占地2消635濁00m2，容積名率1.撿50；星二期住揮宅占地押243浸500夏m2，容積率訊1.38侄，；三期杜住宅占地添2049梅00m2，容積率率1.句75。啟動區(qū)根明據(jù)項目展劃示要求，橫建議采用臭低容積率似。23啟動區(qū)賞定位定位考遵慮原則一、符合沿整體定位二、吻合講現(xiàn)階段目頃標客戶習干慣啟動區(qū)定嫂位國際城區(qū)示范區(qū)24啟動區(qū)定僚位詮釋是社會挖公眾的期待！啟動區(qū)是碑國際社區(qū)供的震撼亮蜻相一種全家新開發(fā)宣理念的甘演繹一個能居提升城揪市形象虛的全新術城區(qū)一個全市玻人民向往宇的居住中涼心一種積僑極向上削的生活館追求示范區(qū)25客戶定位啟動區(qū)目織標客戶

游離客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶全市內多次置業(yè)高端客戶、大西南高端客戶高新區(qū)高管其他西區(qū)換房客戶26目標客戶挎需求與本瓦項目的擬鏈合度分析客戶分類資源區(qū)域價格小區(qū)規(guī)劃品牌配套產(chǎn)品學校市內多次置業(yè)的高端客戶大西南客戶高新西區(qū)高管西區(qū)換房客戶1、目標墳客戶重視睡規(guī)劃，啟耕動區(qū)的城羅區(qū)界定及摸規(guī)劃展示射尤為重要招，是啟動歌區(qū)吸引目腐標客戶的重核心競爭池力2、對核佩心客戶的舟擬合分析公，產(chǎn)品、叨配套及區(qū)過域認知是贏項目開發(fā)剪努力的方迎向27啟動區(qū)堤策略抓中高勢端市場羊主流，現(xiàn)高端產(chǎn)訂品及形培象起到旬標識作陷用，中螞高端的波產(chǎn)品加修快銷售違速度啟動開茅發(fā)的關鄭鍵四件煉事區(qū)域邊場界打造展示街鑼區(qū)實景展還示區(qū)引進少麻量特色梳店，氛亞圍營造啟動區(qū)缺策略28問題的寶解決方炎案啟動模式名及策略配套物掏業(yè)發(fā)展羅建議建筑單紐奉體物業(yè)您發(fā)展建呈議29配套物業(yè)補發(fā)展建議文化活匹動中心模（賣場碼）規(guī)劃園林景敢觀商業(yè)街劈燕定位及燈分布道路/及掌導識系統(tǒng)啟動區(qū)挎選址國際公輩寓定位國際學?？灏l(fā)展模式孩建議集中商動業(yè)分期雨開發(fā)建榆議30啟動區(qū)選夾址標準航空限予高15鋒米航空限徒高50何米航空限咬高50非米航空限往高27都.5米容積率高便，不適宜邊標竿產(chǎn)品由中部開板發(fā)，有利瘦于土地均艙勻升值標準一：償一般選擇病資源最好盡或臨路昭含示性最好桌的地方標準二：稻標竿產(chǎn)品喂，建立區(qū)洞域價格體華系標準三牙：有利計于土地漲均勻升序值31兩種啟動罩方案代表方案一：校臨路昭示云性最好方案二：嗽展示差異廚化核心資非源在案例揭說示的啟動島區(qū)選址規(guī)槳律下，本葬項目可能疤的啟動方手案有以下回兩種32兩種啟動測方案優(yōu)劣蝦勢分析方案一基鐵于現(xiàn)實的犁啟動區(qū)選株址，啟動埋開發(fā)難度高低，符合懶政府形象鍋展示的目掩標。但對上區(qū)域價值戀建立較弱乘，開發(fā)目魂標需要在斜中后期努數(shù)力實現(xiàn)達恥成。方案二是礙基于目標垮的啟動區(qū)株選址。有蜓利于快速天建立區(qū)域晃價值，獲偉得較大開翼發(fā)收益，隸但前期需密要與政府秀談判，投席入資金量漠大，風險稻加大?；诂F(xiàn)實巨的啟動區(qū)劃選址（方橡案一）基于目糖標的啟特動區(qū)選縮慧址（方浮案二）VS資源利用不足充足政府目標羊西線展示形象好羊西線展示形象弱開發(fā)商目標達成目標難度大較快達成開發(fā)目標價值實現(xiàn)前期價值實現(xiàn)低整體價值實現(xiàn)較高啟動難度啟動較容易需要資金投入及政府談判市場競爭競爭激烈建立排他性的核心優(yōu)勢開發(fā)風險開發(fā)風險低不可預計的因素多，有一定的開發(fā)風險根據(jù)實際托開發(fā)目標腫及企業(yè)自棵身運作的雖特長，選圓定方案一頸為啟動區(qū)千方案33配套物冬業(yè)發(fā)展肚建議文化活僑動中心嫂（賣場熄）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街定除位及分布道路/及蠢導識系統(tǒng)啟動區(qū)選連址國際公寓尼定位國際學拋校發(fā)展滋模式建尤議集中商源業(yè)分期緩開發(fā)建區(qū)議34國際公寓睡訪談要點外籍租賃客戶職業(yè)特征主要租賃客戶為跨國公司的技術骨干，較多為歐美人或享受歐美公司福利待遇的其他外籍人士，有較高的住房消費水平現(xiàn)居住地租賃凱萊帝景、銀都花園、錦繡花園等高端物業(yè)，注重安全舒適性租賃方式由公司出面租房，考慮到安全性、生活習慣等方面要素，一般租住在一起、超過10戶租賃物業(yè)特點外籍人士的外派均攜帶家屬，戶型要求適合全家人居住，面積超過150平米的三房兩廳為主要需求戶型，對舒適性要求較高，如洗手間，要求面積較大的二衛(wèi)甚至三衛(wèi)相對較喜愛電梯物業(yè)期望小孩能受到良好的教育租賃期在投資建廠初期是跨國公司技術骨干進入成都的高峰期技術骨干外派為開發(fā)項目，短期項目在三個月以內，一般住酒店項目開發(fā)期超過一年，由公司集體租賃公寓租金水平60元/平米.月左右35定位國際擇公寓的原享因從自身獎資源條鋪件、市肚場需求佩考慮，然國際公證寓有足數(shù)夠的支同持，且保有利于股實現(xiàn)開閱發(fā)遠景職目標一、市篇場不能求滿足國雁際公寓槍的需求二、本追項目臨霜近高速慰發(fā)展的鏟高新西圓區(qū)，有嘗明顯的漆地理優(yōu)棟勢三、國供際公寓幟經(jīng)濟效到益好，沿可用作跪長期經(jīng)親營的優(yōu)敘良資產(chǎn)四、國際允公寓能滿放足政府“區(qū)國際社區(qū)抗”的期望隱，較高提王升區(qū)域形黨象，有利警于后續(xù)項勉目的開發(fā)市場有蘿需求，潮且成都佛市未形張成真正奇的國際閘公寓區(qū)悄。目前檢外籍人帖士主要榴租住在忌銀都花鞋園、凱所萊帝景漲等高檔緒小區(qū)，罰且出于頁安全、忍生活習象慣等方役面的考弄慮，外喂籍人士季均“扎琴堆”居窯住。國際公頂寓在市約場上的獅租金水討平在6四0元/底平米.贈月左右痛，遠遠偽超出普撐通住宅挺的租金助水平，頂有較好輔的經(jīng)濟阻效益本區(qū)域擠有地理虎優(yōu)勢。翅本區(qū)域喘緊鄰高鳴新西區(qū)繳，交通忽便利，貴且擁有促外籍人貌士較為痛關注的坑公園資淹源，有嗎能力滿眠足外籍傻人士的岔生活、亮工作需倆求。36配套物蠟業(yè)發(fā)展伴建議文化活陰動中心抗（賣場亭）規(guī)劃園林景收觀商業(yè)街皺定位及巴分布道路/及鑰導識系統(tǒng)啟動區(qū)叫選址國際公寓單定位國際學校欄發(fā)展模式虛建議集中商欄業(yè)分期咽開發(fā)建延議37五種學?？冉?jīng)營模式1、公辦圍民助——赴學校國有怕，校長承糟辦，自主容辦學，經(jīng)鍛費自籌，朋政府監(jiān)督2、民舊辦公助灶——公韻民個人隱或社會件團體是艱學校的揮主要出默資者，閃政府教網(wǎng)育部門初則在校定舍、教萌學設施饒、政策肚、人員趁等方面要給予一告定的扶治持和幫產(chǎn)助。3、股品份制模榆式——封以入股孟的方式勢，吸納耽社會閑超散資金第，由教咬育專家蜓管理經(jīng)墨營學校午，學校茂實行所認有權和梢經(jīng)營權酒的分離射。4、股洗份合作擋制模式卷——與高股份制啦大致相耐同，不科同點在參于政府樣教育行范政部門酷也是持門股方，鑼但政府顏并非以給資金入處股，而宋是將校爭產(chǎn)評估海后，以熔資產(chǎn)入疏股。5、民膛辦學校危模式—胃—學校類民有民造辦，它立分為社賊會力量往辦學和看私人辦甲學兩種息形式。38學校經(jīng)營半模式初步?jīng)Q判斷1、公五辦民助5、民游辦學校儀模式2、民溜辦公助3、股卷份制模騎式4、股份螞合作制模匹式與政府目遇標不符無需吸納選資金與中海企美業(yè)目標不機符用排除法葬，可供借因鑒的辦學失模式為，暖模式2、煎模式439推薦辦敘學模式案例：鑼桃源居諒——清艦華試驗染學校經(jīng)營模弦式：學缺校、政呢府、開剝發(fā)商三躍方參股總學位：越7000蚊——80住00個學三位私立學勉位：1斯000丑——2豎000野個學位公立學訂位：6租000斗——7戰(zhàn)000忙個學位若，通過陳與政府日的談判以，學位績按片區(qū)宰劃分，押對住宅鎮(zhèn)銷售的就促進作冊用非常鎮(zhèn)大比較優(yōu)享勢：相燥對于模千式3（名民辦公吵助），分保證了子政府在花學校發(fā)戀展中應視有作用碧，同時具避免了甩公辦學臥校政府漁對學校桂管得過精多、管福得過細耳的弊端牲。相對挪于其他例模式，睛股份合末作制更塘有創(chuàng)新猜性劣勢：殼需要與性政府的護強談判夏力模式4你：股份剪合作制40參股方的蛾主要權利碌和義務前期整合說各方資源朽；出資建旦校，提供銷教育所需俘的設施設品備，是學另校的主要笨出資者；瓦不參與學凈校日常經(jīng)更營管理辦學過程摟中，開發(fā)姑商、學校刻與教育行封政部門之建間要訂立罷協(xié)約，以漠明確各自匆的責任和蟲義務。政府教育宰部門在校達舍、教學腳設施、政惡策、人員呢等方面給校予一定的苗扶持和幫州助。提供教已師隊伍景；享有馳學校的扯日常經(jīng)期營權、千辦學方兩式、人籃事權、恢教育所竟得等開發(fā)商：政府：學校：41配套物業(yè)赴發(fā)展建議文化活動笨中心（賣洪場）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街定剃位及分布道路/掛及導識帖系統(tǒng)啟動區(qū)怖選址國際公寓杏定位國際學垮校發(fā)展膏模式建達議集中商業(yè)距分期開發(fā)膝建議42啟動區(qū)文榴化活動中命心選址啟動區(qū)姜文化活絹動中心殼兼賣場另功能：1、符距合賣場玻選址標挨準2、會所朽作為啟動飛區(qū)的配套封，有利于歲展示效果賣場選址鏟標準位置交通條件甩最好、昭西示性最強且的位置，報且有環(huán)境悠、景觀資散源可展示需解決的具問題看樓車昏輛、人賣流進入國性需配置編的設施售樓處犁前具有景停車位柴置（3遠0個以窯上的車猾位），冊用作停捆車和營漏銷活動43賣場規(guī)熟劃南北方向乳兩條主干析道提前完散工，展示佳大盤的氣擇勢氣質。針對啟魚動區(qū)居濟住氛圍觀淡薄的樸問題，建議禍集中商炊業(yè)用地鄰上搭建戀臨時商忠業(yè)，用免租局的方式虹吸引商郵家進入慢，業(yè)態(tài)型主要為業(yè)餐飲、哄休閑類甩專業(yè)店袍，提升漂區(qū)域生恰活氛圍孩。賣場（文薦化活動中捏心）建議必臨近水系像，水岸會偏所有利于輝氛圍營格造多層+洋菠房多層+譯小高層展示區(qū)展示區(qū)臨時商罪業(yè)街商業(yè)風情搞街車流通道銷售中心(文化博活動中夏心)社區(qū)干道景觀道景觀道人流通亭道44文化活亭動中心奴賣場功惕能規(guī)劃接待區(qū)：榨約50搬㎡洽談區(qū)：但約100碑㎡VIP接禍待區(qū)：約樣50㎡模型展險示區(qū)：借約20疾0㎡概念演繹遞區(qū)：約8達0㎡室內活菊動區(qū)及軟影視區(qū)從：約2疊00證㎡項目經(jīng)河理辦公附室：約量50拴㎡現(xiàn)場財務瘡辦公室：趣約50經(jīng)㎡銷售人饒員更衣鳥區(qū)：約優(yōu)80㎡資料室連及其他犧辦公區(qū)氏：約4探0㎡兒童游樂半?yún)^(qū)：約1韻50㎡咖啡區(qū)：韻約50㎡健身中心慘：200賽㎡茶藝室迎：10當0㎡棋牌室饑：80喘㎡閱覽室來：80轎㎡銷售中心配合展示密功能合計：1姓100㎡45文化活動即中心的功抽能定位以抱避免虧損挎作為首要庭考慮因素根據(jù)世聯(lián)始經(jīng)驗，將堵啟動區(qū)會棚所功能分元為三部分1、社區(qū)服務類2、品牌服務類3、公益服務類自身盈利保本經(jīng)營提供公益服務，可能虧損品牌服務化類主要利棚用自身品移牌形成吸鉗引力，無蛛需布置在魚底層，根怨據(jù)經(jīng)驗，訴品牌健身校會其規(guī)模都在100鉗0㎡左右狼為宜文化活動拘中心在滿驗足其基本督功能的基辱礎上,盡謊量保證后蛇期經(jīng)營的蕩可盈利性譜。品牌服歇務商家腿有利于謹提升形肝象，但朵租金水察平較低鉛。公益服匹務類經(jīng)估濟效益曲差，應巨當盡量輸縮減規(guī)浙模。46各種功能象參考規(guī)模類型功能參考面積小計備注社區(qū)服務類干洗店20㎡1800㎡住宅區(qū)內易存活，能帶給居民切實的便利，同時具有相對較好的經(jīng)濟效益，置于較好位置。縫紉店20㎡連鎖藥店200㎡面包房50㎡電器維修50㎡沖印店50㎡布藝店100㎡美容美發(fā)300㎡鮮花店50㎡音像店50㎡書店100㎡其他800㎡品牌服務類品牌健身會1000㎡1200㎡公益服務類乒乓球150㎡1000㎡主要為社區(qū)居民提供公益服務，經(jīng)濟效益較差，置于較差位置。斯洛克200㎡棋牌室100㎡茶藝200㎡圖書室150㎡其他200㎡合計4000㎡47配套物業(yè)甜發(fā)展建議文化活動幣中心（賣時場）規(guī)劃園林景晝觀商業(yè)街做定位及涂分布道路/后及導識甚系統(tǒng)啟動區(qū)選紙址國際公寓毛定位國際學濾校發(fā)展扯模式建榮議集中商業(yè)條分期開發(fā)舅建議48商業(yè)街定槐位根據(jù)上一咱階段成果舅，本區(qū)域憤專業(yè)街＋深鄰里商業(yè)輸街總規(guī)模副控制在2悔0000摸平米左右程，其中：Bloc蜓k國際風勵情商業(yè)街未區(qū)500弦0平米鄰里商業(yè)尺街150嬌00平米根據(jù)案例濟研究，鄰絕里商業(yè)街澇最大限度她的滿足居短民的便利忠性，分布支呈多點、頃分散狀態(tài)州。本項目屈的鄰里商威業(yè)街應在部分期、分于區(qū)中具體泥體現(xiàn)，按屆照0.7辟-0.9莊1平米/懸人的標準列進行設計49Bloc耍k國際風該情商業(yè)街忙區(qū)的位置乞確定國際風情燈街區(qū)是區(qū)攀域形象展院示的重要兇組成部分暮，其位置曾需要符合寫以下條件1、作為踏啟動區(qū)的暗配套，能呼夠配合看狼樓路線進玩行展示2、交控通通達赴性較好50看樓路稅線及價儲值展示學校展示情趣小廣嫁場展示集中綠饒地＋會所核心公菌園資源啟動區(qū)花街展氏示銷售中心看樓路勾線設計萄原則其他價礎值點的依有機串圣連展示核繡心資源展示區(qū)域娘開發(fā)氣勢商業(yè)街區(qū)商業(yè)街纖選址在討啟動區(qū)蜓北面，傘臨近集紀中配套緞區(qū)，配褲合看樓佩路線，強兼顧昭墻示性和爭交通通巖達性51看樓路掠線設計享思路整體思炭路：先拌收后放摘，在進尚入?yún)^(qū)域裕內，用潤小型休鐘閑廣場懼、Bl敗ock間商業(yè)街已區(qū)體現(xiàn)言休閑生?；罘諊荩坏缆藩z、高爾書夫公園敲體現(xiàn)區(qū)謙域開發(fā)嗚氣勢啟動區(qū)視覺上的勇“先收后法放”，同因時體現(xiàn)居墳住品質和朗區(qū)域開發(fā)誦氣勢1、在看凈樓路線前殼端，展示其學校、商蝦業(yè)街、情聯(lián)趣小廣場曾等，較小興的尺度,該“先收”2、在進訪入主干道供后，通過泄道路、集乞中綠地、泄高爾夫公府園尺度放御開，盡力挺展示區(qū)域墳開發(fā)氣勢52Bloc灑k國際風笨情商業(yè)街貼區(qū)的設計吉要點7－10足米的街道溫，集市型墾商業(yè)精神耐的回歸局部一殼層，商裂業(yè)與休蓮閑氛圍射的融合二樓通市過連廊樸連接相鄰樓總宇的連踢接處理酒，人流擠暢通無俘阻53商業(yè)街肝主要指偵標商業(yè)街德長10漫0米，量二層復匙式鋪開間6燈米左右蓬，進深12迷－15米層高4.邊5米局部一層54商業(yè)街鞭注意事棋項1、先期達商業(yè)氛圍盛的形成前期主床要以展雜示功能導為主，挽后期轉鉆變?yōu)榻?jīng)嚇營功能前期采用菜低租、免供租的形式碗引進2－責3個核心雜主力店，理如丹桂軒慢等先期引進雪主力店可喬與會所相幅聯(lián)系，能拴起到較好嚷的吸引人補氣、廣告福效應55商業(yè)街注衛(wèi)意事項2、商業(yè)伏步行街細庸部設計在首期接展示時儲，將店遞面統(tǒng)一期標識裝煌飾，并挖進行簡僻單裝修烤，把未囑來的業(yè)奔態(tài)展示億出來，恨把休閑膛品味形勸象先行測做出56配套物業(yè)犬發(fā)展建議文化活酬動中心功（賣場剩）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街線定位及戶分布道路/花及導識陽系統(tǒng)啟動區(qū)選地址國際公狂寓定位國際學購校發(fā)展偽模式建請議集中商訪業(yè)分期荷開發(fā)建租議57道路及導逮識系統(tǒng)確枕定要素根據(jù)凱文災?林奇的真區(qū)域界定臣的理論，臟區(qū)域界定團包含5大士元素：邊界、區(qū)六域、道路覽、節(jié)點、征標識物邊界—羞—區(qū)域擋整體界習標、配巴套區(qū)界惰標等，屆重點在重西延線區(qū)域—敘—導識敞系統(tǒng)、龍綠化系時統(tǒng)、雕儀塑、建扇筑小品標識物—俊—具有沖突擊力的形削象標志、劈燕建筑標識節(jié)點—革—公園陽、廣場鑼、景觀腥軸、配息套群道路—斑—道路體先行、算道路命遵名、道悼路形象58道路及導沉識系統(tǒng)道路及導大識系統(tǒng)是瓦展示項目處遠景和氣輸勢的核心炒要素外圍導示役系統(tǒng)：城界界燭定路旗廣告牌形象墻區(qū)內導園示系統(tǒng)591、外杰圍導示曲系統(tǒng)—廉—城區(qū)擠界定“城區(qū)界宅定”——梢設置區(qū)域幅標識物，諷大型廣告法光柱體現(xiàn)大氣主魄601、外跨圍導示支系統(tǒng)—喪—城區(qū)腔界定臨西延線文人行道、洪從樹種、匯燈桿等方便面完全與滾眾不同，慶界定城界“城區(qū)鑒界定”膚——啟栗動前兩景條道路年的建設待，構建代區(qū)域框籮架，展白示區(qū)域理規(guī)模氣黎勢啟動區(qū)規(guī)劃二路規(guī)劃路611、外竊圍導示側系統(tǒng)—唱—城區(qū)童界定標識系統(tǒng)肆/標志室內外的恐融合統(tǒng)一的箱道路標瀉識系統(tǒng)“城區(qū)直界定”餐——臨晚西延線圣的建筑悉形式、參路燈、梁沿路綠和化完全癥與眾不米同，凸凡現(xiàn)區(qū)域臘形象621、外豎圍導示壟系統(tǒng)—廟—廣告級牌位置：三假環(huán)立交、陣二環(huán)立交功能：記鍋住本項目京，知道本行項目的聯(lián)攤系方式處效果：1、色彩預、背景昭癢示性強2、廣告急內容簡潔學，清晰，咽便于路人開記憶631、外圍根導示系統(tǒng)潔——路旗功能：1、指遺引性2、營造逝成熟大社反區(qū)的氛圍3、提頌升樓盤選整體形防象位置：右沿西延匪線兩旁641、外圍朝導示系統(tǒng)錫——形象脹墻形象墻畏展示大原盤特有松的氣勢宣——尚賤未開工暈部分，須可用形坊象墻圍栗合，注扣明各自步功能652、區(qū)內態(tài)導示系統(tǒng)籃——導識掩視覺統(tǒng)一導示是捧一種格濟調，無和處不在粗的品位李滲透著禿，悄悄析地改變池著人們想的心理陣體驗。662、區(qū)內奧導示系統(tǒng)漠——外部頁視覺統(tǒng)一672、區(qū)內洋導示系統(tǒng)勺——鋪地源視覺統(tǒng)一68配套物業(yè)疼發(fā)展建議文化活動晃中心（賣稍場）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街認定位及腥分布道路/償及導識創(chuàng)系統(tǒng)啟動區(qū)選窗址國際公仿寓定位國際學修校發(fā)展功模式建垃議集中商洗業(yè)分期描開發(fā)建橡議69園林景觀援——市場容現(xiàn)狀園林景觀風格代表樓盤規(guī)模川西民風蜀風花園城、錦城花園一期150畝澳洲風情金林半島占地面積140畝中國民風分組團設計芙蓉古鎮(zhèn)占地面積680畝歐式風格分組團設計中海名城占地面積424畝水景園林華潤置地翡翠城占地面積1245畝運動主題分組團設計建信奧園占地面積1600畝中式園林天府長城占地面積1600畝市場園林仆景觀設計獸特點1、市場窩、成都氣燒候條件支他持多種園嚇林景觀設菜計風格2、規(guī)模珠較小的高象端樓盤，憐多為單主瘦題特色園蘇林3、對煎于大規(guī)凍模樓盤酒，園林捷設計多征數(shù)為分僅組團主讀題風格70園林景觀趟設計原則體現(xiàn)區(qū)域方開發(fā)氣勢販，超越市萬場競爭單一的園萬林設計風顛格對于區(qū)胖域開發(fā)過屑于單調，英園林設計檔應分期、同分組團設發(fā)計，體現(xiàn)勾多主題風栗情原則一原則二71園林景姨觀——崖分組團妻設計亞洲風格歐洲風格澳洲風格美洲風忌格中國南訓方園林泰式園裳林地中海風浴情意大利涌風格北歐風玻情北美風母情拉丁風浪情澳洲風情園林設計鼓按照分期沃可以大致含分為三類北，每期任彈意選取某醋一洲為主覽題，各組瞎團園林設渡計各有特寄色分期風莫格選擇組團風格央選擇72園林景胃觀——常商業(yè)廣獄場集中商業(yè)覺前廣場面拐積較大，細容易造成擱空曠感，乎建議商業(yè)理廣場為下察沉式廣場宇，打破空暗間的空曠曠感和視覺常的單一感薦；下沉式廣挪場可與集丘中商業(yè)的穿地下空間奮串連融合73園林景援觀——評社區(qū)中后庭及景向觀主軸啟動區(qū)煌以水景宋為魂，嘗精心打斗造大規(guī)抵模中庭闖生態(tài)空葵間大門連接挪小區(qū)景觀職主軸，展槽示樓盤良符好形象74園林景猛觀——斗組團中繡心庭院構成元勒素：游話泳池、辛水體、鐵健康小郵徑、休瞞閑亭、欲建筑環(huán)俗藝小品訊、綠化辨植物、蕉沙石等華。75園林景打觀——延關鍵節(jié)宇點示意76園林景觀刊——休閑恐空間77配套物業(yè)朋發(fā)展建議文化活扶動中心燃（賣場腔）規(guī)劃園林景念觀商業(yè)街通定位及才分布道路/及隸導識系統(tǒng)啟動區(qū)歲選址國際公寓姜定位國際學倉校發(fā)展裝模式建患議集中商互業(yè)分期稻開發(fā)建做議78市場狀任況1-5月翼，成都市聰商業(yè)物業(yè)仗發(fā)展迅猛口，供應同漢比增長珠310飯％，銷椅售同比飄增長1遠11％樓盤在三炎環(huán)外逐漸責興起，帶鏈動周邊商繁業(yè)配套設滑施的成長窄，三環(huán)外商奔業(yè)銷售旺席盛，銷售鞠增幅達3駁94％商業(yè)物榨業(yè)各環(huán)儲域供求建狀況內環(huán)以內內至一環(huán)一至二環(huán)二至三環(huán)三環(huán)以外供給5.223.2613.2325.260.25銷售5.953.036.9314.781.28方位城東城南城西城北市中心銷售面積3.904.869.857.795.56商業(yè)物業(yè)尤各環(huán)域供斑求狀況隨著城市哨的向外拓稻展，三環(huán)討外的商業(yè)怒物業(yè)逐步語興起79片區(qū)消可費力分茫析以半徑拴三公里柜劃定商贏業(yè)影響稼范圍，帖輻射的吳人群主包要為：高新區(qū)三環(huán)外成則都市民金牛鄉(xiāng)高速發(fā)展安的高新區(qū)踏人口素質脖較高，消體費力有較憶大的提升流空間，但現(xiàn)階段秤大商業(yè)斷沒有明雙顯的強值消費力豪人群支蒸持80市場分析為結論現(xiàn)階段植本區(qū)域姿的大商株業(yè)沒有畏足夠的究市場支閃持，但俘隨著城棍市的發(fā)形展，三退環(huán)外的骨商業(yè)市福場前景液看好商業(yè)的開淚發(fā)需要足羅夠的消費嗚人群支持數(shù)，本區(qū)域濱規(guī)劃三萬辣的居住人代口是絕好此的商業(yè)資蠻源，在滿煎足日常商咱業(yè)配套的腔情況下，倦大商業(yè)的煙越晚進入滾，經(jīng)濟效悔益越好結論：啟示81制定商業(yè)獅分期開發(fā)礎計劃必須著解決的核丘心問題2、對后亮期商業(yè)，有如何進行煎業(yè)態(tài)業(yè)種受的規(guī)劃，植達成區(qū)域己商業(yè)中心機的目標核心問題1、如幟何應對庸前期商揀業(yè)氛圍潛淡薄的紀問題821、如歪何應對眼前期商和業(yè)氛圍混淡薄的求問題街區(qū)化是鋪解決問題鈴的核心街區(qū)最容隱易形成人倍氣。街區(qū)的蠻業(yè)態(tài)相迷融性最銷廣。街區(qū)能夠梳解決商業(yè)犁“恐高癥苦”通過彈陽性的規(guī)允劃方案圈，降低撿前期商唐業(yè)的經(jīng)加營風險83參考方案開發(fā)次序：完全街區(qū)麻（A）竿類街區(qū)（解B）紋類街區(qū)帝（C）ABC84參考方案85參考方案共享街區(qū)銷,又相對倦獨立規(guī)模分妄布：A區(qū)約18頸000m2B區(qū)約1粉000撫0m2C區(qū)約32超000m2862、區(qū)匙域商業(yè)關中心的兩業(yè)態(tài)業(yè)伶種規(guī)劃種類經(jīng)營面積(m2)比例商店數(shù)量軟品600010%24硬品600010%36日用百貨15002.5%6電器9001.5%5服務30005%8食品餐飲2100035%35娛樂1620027%9時尚店42007%4其他12002%1總計60000100%128以餐飲擊娛樂為舅主的區(qū)捷域商業(yè)丙中心業(yè)魔態(tài)業(yè)種權規(guī)劃87規(guī)劃方準案業(yè)態(tài)塑業(yè)種示炕意ABC食品餐飲服務時尚店硬品…娛樂類電影城服飾店電器音君響……大型超市巧等88經(jīng)營業(yè)辯態(tài)參考宰(1)業(yè)態(tài)店面額分類軟品女時裝男時裝兒童服裝少年服裝孕婦服裝內衣鞋店襪店運動服皮衣硬品首飾/帽乞/傘手表文具/鐮圖書汽車零寧件工藝美方術眼鏡化妝品手提包/筋旅行包體育用品輝/健身器壓材攝影器族材音像樂器玩具碗碟玻隨璃器皿禮品畫廊日用百廈貨家具室內裝飾燈具古玩床上/嫁衛(wèi)生間示用品廚房用沉品電器音響/電沉視/電話音像媒體計算機家用電標器89經(jīng)營業(yè)棄態(tài)參考名(2)業(yè)態(tài)店面諷分類服務個人護理美發(fā)保健醫(yī)藥照相印刷服裝裁剪干洗花店旅行社書報食品\餐暢飲快餐家庭餐純館高檔餐廳咖啡店煙酒燒烤店娛樂電影院游戲廳兒童游樂電子仿真俱樂部酒吧90商業(yè)開符發(fā)時間使計劃制扣定原則三、彈性章商業(yè)規(guī)劃否方案開發(fā)葉順序，以漲風險較小非的街區(qū)類哈首先進入袖市場，類女街區(qū)B次財之，最后軟是大型超旋市的進入原則一、在鄰鼓里商業(yè)能珠夠滿足生心活需求的栗情況下，幼集中商業(yè)愿越晚進入憤市場，經(jīng)革濟效益越余高二、后最期經(jīng)營昏的不可裝確定性囑，制定序彈性的蔽商業(yè)規(guī)紛劃方案南應對市訴場風險91商業(yè)開發(fā)救時間計劃20052006200720082009商業(yè)類型主要業(yè)態(tài)關鍵要素完全街區(qū)A類街區(qū)B類街區(qū)C食品餐飲服務時尚店硬品娛樂類電影城服飾店電器音響大型超市強調品牌店對商業(yè)氛圍的帶動作用特色娛樂類的進入，如3D影城滿足區(qū)域內的購物需求即可，檔次略低于五百強企業(yè)92問題的獻解決方盯案啟動模式么及策略配套物業(yè)捐發(fā)展建議建筑單體年物業(yè)發(fā)展決建議93啟動區(qū)產(chǎn)窮品組合開蹄發(fā)的一切帳原則基于CVA割，即“競游爭的價學值增加甜”確定主流產(chǎn)品，適應晴市場趨宋勢，提番高銷售絨速度，半加快資晃金回收溜，降低盼開發(fā)風成險，增溉強競爭騙價值；建設明星產(chǎn)品，形成罷高端物布業(yè)價格翼參照系兆，提升派區(qū)域物枕業(yè)價值及，推動訓后續(xù)良蹈性開發(fā)命和經(jīng)營斑，增強惕項目整錘體競爭擾價值；建設標桿產(chǎn)品，填補空波白市場，字回避競爭沙?？煽焖傩藁厥召Y金威，實現(xiàn)高榮主要目標次要目標終極目仆標以全景滾展示項蒼目的國挺際社區(qū)膛高檔形妙象為主塵要目標父；同時保停障暢順仆的現(xiàn)金醋流量，多良好的奴市場銷隨售態(tài)勢譽；實現(xiàn)平緩穩(wěn)回報薯收益，幻玉為后期哄高檔產(chǎn)直品奠定禍基礎。啟動區(qū)造開發(fā)分級次雁目標目標市場總細分決定陡產(chǎn)品形態(tài)94啟動區(qū)產(chǎn)斥品類別及每其特征分弟析市場細分物業(yè)類型優(yōu)勢劣勢對應策略主流市場普通多層（五-七層）適應市場發(fā)展趨勢，整體份額大競爭樓盤多，較難獨占小塊市場分額注重細部構造，增加產(chǎn)品附加值明星市場疊拼別墅（四層）處于潮流前端的產(chǎn)品類型核心景觀資源未能展示加強區(qū)域邊界建設，注重組團景觀規(guī)劃空白市場國際公寓（小高層）抓住機會，回避競爭，快速回籠資金市場份額小，產(chǎn)品排他性較強鎖定市場份額，有針對性打造產(chǎn)品。明星產(chǎn)品標竿產(chǎn)品主流產(chǎn)品建立區(qū)域自身價值體系和高端物業(yè)的市場形象獲得市場美譽度，奠定鮮明的區(qū)域特質獲取利益的有效保障95各類產(chǎn)孩品在市泥場中的壓份額和會在競爭倉態(tài)勢中型的表現(xiàn)由產(chǎn)品兄類別分腔析可知多層住宅世目標市場桐份額大，沈但競爭激誰烈，可以頑通過產(chǎn)品佩差異性及蠢區(qū)域特質網(wǎng)帶動銷售走?？勺鳛槊鲉訁^(qū)的蓮主力產(chǎn)品標。情景洋房馳和疊拼別蛙墅市場認響可度較高做，但價格媽競爭大。釋可通過產(chǎn)宏品綜合品禮質和賣場蛇展示帶動階銷售?？裳曜鳛閱永@區(qū)的少量篇產(chǎn)品。國際公寓睜是市場的柱空白產(chǎn)品貞。競爭不橡激烈，但旋目標市場亡小，不宜襲大量開發(fā)寶。市場份額競爭優(yōu)膽勢0多層住宅疊拼別墅國際公寓96國際公寓禁—小高層縮慧住宅97目標客戶旺需求決定等產(chǎn)品的戶餐型面積和登功能需求成都市察場現(xiàn)有綿的國際棄涉外公莊寓較少職，以上畝案例是鍋在深圳引目前運懲營較為為成功的莫國際公晌寓。蛇口?泰格公寓波托菲諾國際公寓戶型面積區(qū)間面積比例面積區(qū)間面積比例單房27.6㎡2％————1*1*150-68㎡10％————1*2*1————94㎡15％2*2*2111-141㎡20％127-133㎡30％3*2*2165-175㎡63％155-160㎡45％復式220-250㎡5％300㎡以上10％深圳蛇悼口泰格粥公寓及川華僑城街波托菲買諾國際敵公寓以柜全部為晉出租型預物業(yè)，誰租客主鋪要為外熱籍人士最。98本項目國繳際公寓的獻戶型面積筒參考成功舊案例，并凡以終極客桶戶的需求嫩制定。目標客戶繁群：高新區(qū)外糞企的外籍資管理階層大型企甲業(yè)駐成勢都的外普派職員成都市總內的外潮籍人士外語學賤院的外侮籍教師戶型面積區(qū)間面積比例面積功能需求1*2*160-70㎡5％1342洗手間、廚房、陽臺2*2*295-110㎡30％8052陽光房、雙衛(wèi)生間、廚房3*2*2140-160㎡60％16104陽光房、三衛(wèi)生間、廚房復式220㎡左右5％1342陽光房、廚房、雙陽臺、空中花園、大露臺合計1002684099國際公寓姓成為國際圖社區(qū)的標橡志性產(chǎn)品萌，從外觀截和內部設順施上應與很常規(guī)住宅貌略有區(qū)別本項目葛所處區(qū)柿位具有然成為外想籍人士棕集中居原住地的幻玉潛質物業(yè)發(fā)展建議價值增加點外立面現(xiàn)代風格針對高新區(qū)外企高收入人群大堂氣派，集中空調大堂辦公形象好，檔次高小型商務中心提供商務人士生活便利預留空調位和洗手間為空間自由組合使用提供可能可拼合，功能彈性客戶選擇余地大，滿足不同需求100現(xiàn)代化外圾立面具有面強烈的視詳覺沖擊力噸，建議布村置在離街菠較近的位著置，強調密昭示效果修。觀光電梯送精裝修銷售挑高的入戶大堂采用觀漁光電梯席，提升津物業(yè)檔乖次國際公厘寓在建頑筑設計蜻上做出歌通透感101國際公卷寓在建劫筑設計疊方面需翁要尊重聰外籍人介士的生屯活習慣榮，同時夜在管理瘋服務方醉面也需頂要較高針的標準出。國際公返寓戶型判設計應或當關注予外籍人尾士的生故活習慣瞞，強調現(xiàn)隱私性雙衛(wèi)生間95m2的兩房兩廳雙衛(wèi)，半開放廚房130m2的復式空間，動靜分離102多層住題宅103目前中魯高端市氧場的在幅售樓盤躺是我們反確定啟靈動區(qū)戶碎型面積器的主要僅參考依軍據(jù)平面戶型躍式戶型疊拼別墅TOWNHOUSE2*2*13*2*24*2*2西區(qū)花園91㎡121-137㎡——136-156㎡——232㎡蜀風花園城——————165-175㎡————錦繡森林83-89㎡117㎡————143㎡169-194㎡金林半島————————198-203㎡335-358㎡中海名城——131-150㎡170-194㎡224-248㎡————學林雅苑——————216-273㎡————普羅旺斯——134-188㎡——220-277㎡————錦城花園——187㎡166-204㎡錯層216㎡復式：334-347㎡左岸花都——120-139㎡————————金色家園84㎡103-116㎡120-137㎡142㎡————1、中用高端樓昆盤的兩姨房比例事較少2、主來要戶型辰以12批0－1匆40平淹米的三授房，1踢60平路米左右護的四房做為主104多層住宅借戶型面積殘區(qū)間參考顯成都市場碑成交統(tǒng)計脾數(shù)據(jù)和近逐期熱銷戶往型面積戶型面積區(qū)間面積比例建筑面積功能需求2*2*185-95㎡7％4095錯層陽臺、陽光房、多功能房、凸窗3*2*2125-140㎡45％26330錯層陽臺、多功能房、陽光房、下沉客廳、凸窗150-160㎡20％117024*2*2160-180㎡20％11702錯層陽臺、入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、衣帽間、凸窗躍式單位200㎡左右8％4683錯層陽臺、入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、衣帽間、凸窗、工人房、空中花園合計100％58512二房產(chǎn)品震非高端樓析盤主流產(chǎn)開品，本項債目建議入酸市前期開王發(fā)少量產(chǎn)保品，試探貼市場。三房產(chǎn)品蛋分為舒適慌型和闊綽扣型兩個面咬積區(qū)間。四房的主什力產(chǎn)品面磚積集中在如170㎡智左右。躍式單笨位設置愉較少，乎主要考環(huán)慮避免狡與情景罪洋房在職面積上啞形成沖錄突。105多層住宅錘增強競爭困價值關鍵鈔因素是產(chǎn)品創(chuàng)新殊，贈送使怠用面積或眉空間。如：凸花窗、錯家層陽臺挖、陽光想房等。市場現(xiàn)狀國際社區(qū)產(chǎn)品亮點代表樓盤“CVA”因素價值體現(xiàn)多層住宅復式：凸窗、儲藏室、衣帽間，贈送空中花園蜀風花園城西區(qū)花園中海名城復式：頂層挑高，贈送大露臺增強室內自然感光度標準層：陽光房、凸窗、大陽臺標準層：錯層陽臺，躍式設計贈送面積，增強空間感躍閣樓層：凸窗、陽臺、屋頂花園、大露臺頂層：挑高室內空間贈送使用空間躍式單位：入戶花園、功能房、凸窗、衣帽間躍式單位：錯層陽臺贈送面積底層：私家小庭院底層：步入陽臺，設計躍式增強空間感106奇數(shù)樓層峽平面偶數(shù)樓層沖平面錯層陽擱臺——封奇偶層烈的觀景闖陽臺可田贈送面熊積情景洋房展奇偶平面107附送面碼積的做