世聯(lián)某地產(chǎn)佛山張槎項目前期定位策劃報告

版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。佛山保利張槎項目

定位策劃報告世聯(lián)對于項目的目標理解：保證回本的基礎上，項目的口碑建立和進一步的高價突破地價2500元/平，7000元/回本銷售基礎目標（必須實現(xiàn)）上升目標（優(yōu)化）保利禪城第一槍，口碑建立第一部分：項目面臨的問題——界定問題第二部分：目標及達成目標的舉措——全面突破解決方案報告核心內(nèi)容第三部分：規(guī)劃實現(xiàn)及分期開發(fā)——建筑實踐項目面臨的問題1：佛山向東|向南大趨勢明確，張槎片區(qū)邊緣化明顯往廣州廣佛同城規(guī)劃利好東平新城未來佛山CBD桂城東-千燈湖東平新城張槎由廣州、佛山兩市共同出資建設，總投資146.75億的廣佛線，預計2010年10月30日建成通車首通段佛山魁奇路至廣州西朗，預計2012年全線貫通。東平新城交通樞紐中心地塊總建筑面積約60萬平方米，，屬于商業(yè)、辦公和居住混合用地，兼具交通設施用地性質。其中交通樞紐中心7萬平方米，交通樞紐中心將集地鐵、城際輕軌、公交、的士、城巴及其他客運等各種交通方式為一體，暢達珠三角及港澳地區(qū)。預計在2010年6月投入使用。項目面臨的問題2：亂|低端|缺乏城市感的區(qū)域印象深入人心，市場認可度低區(qū)域現(xiàn)狀：客戶聲音：“張槎空氣不好，就是一個大工地，人有多又亂，治安不好?！薄艾F(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng)被邊緣化了，再說張槎片區(qū)形象比較低端，雜居的多，整體感覺比較亂。”“不想回張槎，雖然我在張槎長大，但是真的不喜歡那個地方，我們這一輩的有能力的都想往外走。”“張槎的交通不行，開車到張槎心情都會不一樣，斷頭路多，地圖上看起來很方便的地方因為路還沒有完全修通就要兜好大的圈。”“張槎環(huán)境不是一般的差，在張槎住了兩年，印象就是亂與差?！薄氨容^少去那邊，路過過，不像個城市”項目面臨的問題3：

項目外在界面混雜，整體建筑環(huán)境純粹性不足ACB項目面臨的問題4：

20余萬，規(guī)模有限，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象項目經(jīng)濟技術指標:

總占地：12.4萬

凈用地：9.5萬（A+B：8.4萬，C：1.1萬）

容積率：A+B≤2.5；C≤5，

總建面≤26.5萬Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價值一級跳價值二極跳BC保本銷售=6000-7000元/平的銷售實現(xiàn)

Q1：張槎現(xiàn)狀能否支撐6000-7000的價格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價格洼地？兩個思考維度：1.市場需求驗證

2.供應現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展初級，以自建房為主，05年起商品房市場處于供應空白Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價值一級跳價值二級跳BC張槎自建房可分為兩類：

1.普通自建房——以單體建筑為主，無秩序，居住舒適度較差，無產(chǎn)權，不可買賣。

2.農(nóng)民公寓——村政府的農(nóng)民福利分房。類小區(qū)，有規(guī)劃，有物業(yè)管理，整體觀感較好。無產(chǎn)權，僅供張槎村民使用，不可買賣。農(nóng)民公寓應供現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商品房發(fā)展初級，80-120平主流居家戶型為主，整體素質偏低樓盤代表：德興花園樓盤代表：薈麗家園（2002）樓盤代表：麗日家園（2005）樓盤代表：東海灣花園（2005）現(xiàn)狀：張槎高素質商品房二手房價5000-6000元/平，看齊城市核心區(qū)域主流二手房價，居住價值上升空間大區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)地址戶型建筑面積(㎡)總價(萬)單價（元/平）老城區(qū)鉆石苑建新路二室兩廳99505152鉆石苑建新路三室兩廳107635888季華新景園季華五路三室兩廳126886984玫瑰園大福路二室兩廳103525049城南逸日雅居魁奇路二室兩廳87505748麗景花園魁奇二路三室兩廳83506025匯銀城市花園魁奇路二室兩廳95555790麗日華庭魁奇路二室兩廳82556708麗日華庭魁奇路二室兩廳92555979張槎薈麗家園張槎三路三室兩廳110655909薈麗家園張槎三路三室兩廳122604918薈麗家園張槎三路二室兩廳71425915德興花園張槎三路三室兩廳130423230德興花園張槎三路三室兩廳110363272麗日花園仙槎南路三室兩廳85495764東海灣花園槎灣路一房一廳31196129東海灣花園槎灣路二室兩廳73354794東海灣花園槎灣路三室兩廳95454736未來供應：城市升級，未來放量以城市舊改為主，本項目作為區(qū)域內(nèi)舊改住宅的排頭兵，搶占市場先機。張槎的城市歷史發(fā)展就為工業(yè)、小作坊、村民自建房的自然生長，至2005年，張槎轄區(qū)面積23.6平方公里范圍內(nèi)，尚未開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地僅約200畝。2005年5月17日，張槎萬畝規(guī)劃發(fā)布，涉及除了佛高區(qū)部分以及已經(jīng)完成改造的部分廠區(qū)、村民公寓之外，張槎將對轄區(qū)內(nèi)剩下的兩萬多畝舊區(qū)全部進行改造。張槎不僅正式提出“十年打造世界最大針織服裝產(chǎn)業(yè)集群基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，同時加快了舊村改造的步伐。2007年，張槎投資超過50億元，全面啟動十項工程。以“四區(qū)三帶”規(guī)劃連片改造開發(fā)為思路，張槎將一個傳統(tǒng)的農(nóng)村鎮(zhèn)，打造為宜商宜居宜工的都市型禪西新城。張槎形成了以針織服裝為主，陶瓷業(yè)、玻璃制造業(yè)、建材業(yè)、塑料業(yè)、電子電器業(yè)、機械五金業(yè)、造紙業(yè)、家具等行業(yè)協(xié)調發(fā)展的工業(yè)格局。2002年,張槎被中國紡織工業(yè)協(xié)會、中國針織工業(yè)協(xié)會授予“中國針織名鎮(zhèn)”稱號。目前,張槎針織業(yè)已成為全國最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。區(qū)域內(nèi)已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、張槎六大傳統(tǒng)針織城及大布頂工業(yè)園、和盛針織工業(yè)村、朗寶工業(yè)園、玉帶制衣中心等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū),擁有針織加工企業(yè)1695家、針織后整理企業(yè)36家、服裝企業(yè)95家、原材料(綿紗)銷售商733家,針織廠房面積266萬平方米,占地約8000畝,從業(yè)人員57800人?，F(xiàn)狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)發(fā)展為主，近城市區(qū)域空間容量基本飽和Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價值一級跳價值二級跳BC求需支柱產(chǎn)業(yè)積極轉型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐佛山國家高新技術開發(fā)區(qū)城西園（1998）

——著重打造光電產(chǎn)業(yè)群、汽配產(chǎn)業(yè)群

城西園14.88平方公里，到2007年，首期開發(fā)6平方公里，到2010年，基本完成開發(fā)建設。城西園是佛山高新科技園三園區(qū)中首先啟動的核心區(qū)域。2004年城西園占城南、城西園合計數(shù)的比重，總產(chǎn)值占84.06％，出口創(chuàng)匯占97.07％，是高新區(qū)目前的主要高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)域。

數(shù)碼光學產(chǎn)業(yè)群入園企業(yè)：以佛山普立華、佛山日豐和騰龍光學為龍頭代表，以及為普立華配套的華國、華品、華旭、華永、華洲、華普、普麗科技（佛山）等公司。

汽配產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)：豐富汽配和優(yōu)達佳汽配“中部高新基數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”（2009）

“中部高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)”將分為A、B、C、D四個片區(qū)，A區(qū)（張槎園）的轉型招商定位以電子行業(yè)為主，擬培育成為高新電子產(chǎn)品研發(fā)、設計、生產(chǎn)、銷售的電子產(chǎn)業(yè)基地；B區(qū)（普華北片區(qū)）轉型招商定位以網(wǎng)絡設計、網(wǎng)絡物流等軟件行業(yè)為主，擬培育成為服務于電子商務的軟件開發(fā)、設計、銷售和相關人才聚集產(chǎn)業(yè)基地；C區(qū)（華南片區(qū)）轉型招商定位以醫(yī)療器械、醫(yī)藥用品、生物醫(yī)藥的采購企業(yè)為主，擬培育成為配套于醫(yī)藥保健品制造和流通產(chǎn)業(yè)體系的物流產(chǎn)業(yè)基地；D區(qū)（玉帶片區(qū)）轉型招商定位以GPS、RFID無線射頻識別技術企業(yè)為主，擬培育成為GPS和“北斗”衛(wèi)星導航項目以及RFID無線射頻識別技術的研發(fā)、成果轉換和推廣應用的產(chǎn)業(yè)基地。當前A區(qū)張槎園，占地約300畝，已于6月26日正式掛牌，且有6家以科技為主的企業(yè)進駐高新開發(fā)區(qū)城西園民營科技園（張槎園）產(chǎn)業(yè)升級下的張槎客戶構成：原住民

原住民第二代生意人工業(yè)園客群

私企業(yè)主

中大企業(yè)中高管

企業(yè)白領/基層技術人員原住民——經(jīng)濟實力強，具有一定的地域情節(jié)。第二代的區(qū)域歸屬感弱。

關鍵詞：本地人/50-60歲/有地自建有房典型代表描述：李先生，50歲左右，張槎本地人家庭人口：4人，夫妻兩人，有2個孩子，一個兒子一個女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起居住現(xiàn)狀：家里有祖屋（自建房），對外出租，自己和子女一起住在弘農(nóng)園120平三房（大沙路農(nóng)民公寓）經(jīng)濟來源：祖屋出租+村股份分紅+生意或工作所得客戶語錄：“在這里（張槎）都住了幾十年了，朋友親戚都在這邊，習慣了。”“外面的人都覺得張槎人兇，治安不好，我們住在里面也還好?！薄拔覀儽镜厝耸遣粫I外面的房子的（商品房），村子里都有自己的祖屋（自建房），現(xiàn)在是很多人都不住了，大多數(shù)都搬到農(nóng)民公寓了，2、3千就可以買到，環(huán)境好又方便?！薄斑@個農(nóng)民公寓是補償來的，所以是對村民特別的優(yōu)惠，家里沒有戶口還不能買。這個房子不能買賣，但是這到底能不能誰知道呢?！薄艾F(xiàn)在四個人住這個會小，準備換大房，聽說這邊小區(qū)準備建第二期了，等等看?！痹∶瘛r(nóng)民公寓成為其重要的福利房，但其只針對原居民。關鍵詞：本地人/50-60歲/為兒女置業(yè)典型代表描述：許先生，55歲左右，張槎本地人家庭人口：5人，夫妻兩人，有3個孩子，一個兒子兩個女兒，都已經(jīng)工作。五口人一起生活居住現(xiàn)狀：一家五口居住在弘農(nóng)園100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓）客戶語錄：“這邊挺好的，生活幾十年了沒覺得有什么不好。大家老朋友住在一起方便?！薄艾F(xiàn)在住的房子有點小，小孩也大了，我們不打算換了，準備給小孩單獨買一套房子?！薄跋瓤炊诎桑ê朕r(nóng)園二期），想給小孩買個近點的，離家里近，回來喝湯也方便。”“也看他們自己喜歡，我仔想出去買房子，買商品房也好，將來可以升值。隨他們，現(xiàn)在交通也方便?！痹∶瘢ǖ诙叱鋈ィ邮苄率挛?/p>

關鍵詞：本地人/20-30歲/傾向商品房/會為父母考慮就近置業(yè)典型代表描述：王先生，25歲左右，張槎本地人家庭人口：4人，父母兩人，另加一個姐姐居住現(xiàn)狀：一家4口居住在弘農(nóng)園100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓）客戶語錄：“不喜歡張槎，城市舊，以前又是工業(yè)區(qū)，不太像城市。如果可以還是想在外面買房子，但父母都在這邊，還是會住近一點。”“現(xiàn)在住的是村里補助的農(nóng)民公寓，我們買很便宜，2、3千就差不多，外面的房價太高了，千燈湖我前幾天上網(wǎng)看了一下都已經(jīng)九千、一萬了?！薄拔覀冏?00平左右的三房，準備換房來的，聽說我們小區(qū)準備建二期，地都好像定了，我都會關注一些?！薄稗r(nóng)民公寓是沒有產(chǎn)權證的，我個人還是傾向于商品房，有產(chǎn)權證，未來可以升值。不過還是要看價格，如果你們將來賣個6、7千我可以接受，我有個朋友買了薈麗花園，現(xiàn)在二手房都要5千多了，那新房6、7千我可以接受的?！睆堥对∶褓徺I需求判斷：具有較強的經(jīng)濟實力，但受自建房和農(nóng)民公寓的分流較大。購買本項目需要有更強的理由。置業(yè)經(jīng)驗多次居住現(xiàn)狀居住在自建房或農(nóng)民公寓中；數(shù)量預測張槎有15個村委會，6個居委會，約5.6萬村民客戶說法張槎有12-13個小學，然后每個年級有4-5個班，每個班大概有30-40個人，這樣估算一下，每一屆大概有個2000-3000個小孩。每個張槎家庭一般是2-3個孩子。——張槎本地第二代數(shù)據(jù)借鑒張槎常住人口8萬。村民約55517人?！獜堥督值擂k事處網(wǎng)站購房需求有一定的置業(yè)需求，但大部分被農(nóng)民公寓消化，第二代置業(yè)需求增大外地生意人——就近方便生意，最有可能的客戶群

關鍵詞：外地人/30-40歲/便利性/關注物管典型代表描述：韓先生，40歲左右，潮州人，在東海灣花園街鋪開了一個茶行家庭人口：一家三口，有一個小孩，小孩上小學居住現(xiàn)狀：居住在東海灣花園，80平兩房客戶語錄：“保利在這邊剛拿了一塊地，我都知道，一直在留意。”“我在這邊做生意，就買了這邊的房子，住的近方便看鋪子?！薄斑@里面住的都是周邊做生意的。小區(qū)里面還有一棟公寓，住的人就雜了，基本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，雜的很?！薄拔覀冃^(qū)的物管不好，有賊。這點很煩，住的不舒心。周邊的配套也不好，那個張槎市場我們從來不去，都去城里買東西?！薄坝袚Q房子的想法，有錢當然想住好一點的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒那么多錢嘛。你們賣個6、7千我覺得還可以，現(xiàn)在房價一直在漲，未來廣佛同城了房價肯定要再漲，7千不算貴?！?/p>

“再換可能換個100多方的三房。”專業(yè)市剩場生意堅人——壞就近方激便生意裹，最有喝可能的覆客戶群關鍵詞伴：本地人駱或浙江縣人/3繞0-4若0歲/似排斥工領業(yè)區(qū)環(huán)告境/關禁注社區(qū)比環(huán)境典型代表品描述：張先生掀，40革歲左右棉，本地背人，在念張槎老夕布料批罪發(fā)市場鼓開店家庭人往口：一狐家4口笛，有兩遇個小孩鉛，小孩夕上小學居住現(xiàn)著狀：居奏住在張經(jīng)槎鎮(zhèn)，幻玉約80奧平兩房客戶語錄辮：“工廠這偽邊好大罰灰塵，遞空氣不泉好，我是本地糧人，我是豎不會在這兇邊買房子奮。”“保利我秧知道，那躍塊地我也忘知道，算昂張槎配套比佛較好的必地段?！薄皬堥队绣X的人炎很多，像這邊功做布料批劉發(fā)的很多品都是浙江斬那邊過來藏的，聽說碌張槎這邊猾的布料出謊名，都過孔來了。但番現(xiàn)在的生螞意不好做哈，以后也閥可能會搬躬到新的布錯料市場區(qū)沿。如果廠弟區(qū)不搬鄰，我們刷也不想蛋搬?！薄艾F(xiàn)在張柱槎的市容闖市貌越來貨越好了，但是就光是沒有城好房子竹?！薄跋霌Q織個120左述右的三房吧，7、8旁千都可貫以接受，但是具絲式體得看社特區(qū)。社區(qū)的紗花園大疲，環(huán)境播好，舒毅服那還牢可以。卡”張槎生身意人購廚買需求派判斷：恰具有一級定的經(jīng)忍濟實力巖和區(qū)域致性，最傍有可能辦的客戶親群置業(yè)經(jīng)驗一次以上居住現(xiàn)狀很大一部分居住在布匹市場附近、薈麗家園或麗日家園數(shù)量預測老布匹批發(fā)市場約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當前營業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)；外地生意人分布在張槎路、薈麗家園、麗日家園底商，估計有200家鋪客戶說法張槎的冤有錢人兄很多，畜張槎的燒紡織全棚國有名嚇，還有摟很多浙市江人都淋到這邊宵來做生貌意了?！柬毱ナ袌龀嗬习逶L拿談數(shù)據(jù)借鑒張槎擁濱有原材獸料(綿程紗)銷堤售商7造33家廚,從雹業(yè)人員屈200貧00多嘆人，產(chǎn)蚊品遍銷膊國內(nèi)和愧港澳臺律地區(qū)以唉及歐美塞等國家隔?！U康城區(qū)經(jīng)峰貿(mào)局購房需求置業(yè)需求被壓抑，有較大的需求空間私企業(yè)尊主/企峽業(yè)中高駁管——鴉根本面雪改善居暫住環(huán)境關鍵詞：40-紐奉50歲研/經(jīng)濟品實力強錄/面子棋匹配/盾居住升愧級客戶側面蛛了解：經(jīng)濟實像力強勁員，有車戚，多次緞置業(yè)，遍居住環(huán)己境挑剔大多關才注熱點夢置業(yè)片晶區(qū)，如肆亞藝、武千燈湖龍，有資曠源、環(huán)訓境好的購低密度押產(chǎn)品、姻洋房產(chǎn)攔品講究身份根和居住的既匹配工業(yè)園他企業(yè)員府工訪談膚：“我們公畫司高層肯定不會買在張槎買廁房子。張季槎環(huán)境太峽差了，治宴安不好，整體感覺惱不好?！薄八麄冇绣X又有恰車，直接就俘開到城里滋去買房子狂了，方便梁的很。一廳條季華路濾可以直接孕開過去，交通根本賓都不是問縮慧題?！薄爸饕€制是選環(huán)境好本的，城市合新的，我們老抵大基本上乘都是在亞喪藝、城南潑買的房子儀，那邊環(huán)纏境好，納城市新剖。配套炮什么的園都很多村，生活盆方便?！薄捌鋵嵾€瞞有一點，買張槎其啄實挺沒面親子的，如果是我歸我也覺得彼沒面子，道都那么有極錢了，帶朋友來幻玉玩還像進掩了貧民窟似一樣，臉爸上無光。”“中層餐可能壓力相對弄較大一點，但買城南那殼邊的房子轎肯定沒問面題。”企業(yè)白領懲——追求寫性價比關鍵詞：20-轟30歲丑/經(jīng)濟嘉實力一獸般/注鋸重居住黑環(huán)境典型代磨表描述闊：高小姐徹，28印歲左右濤，佛山事人，普鑒利華上祝班家庭人黎口：夫茫妻兩人磚，結婚梅兩年，素準備要叛孩子居住現(xiàn)狀戰(zhàn)：居住在販城南季華卸花園，8沒0平兩房客戶語錄伏：“張槎太父亂了，皮城市氛介圍不好漢。又都毒是工廠男，空氣低不好。斜我們同覺事除了拔本地的澆，基本說上都不糠怎么喜眨歡這里向。”“我坐公櫻交車上下證班，也就賽40分鐘紹，還是挺法方便的。禍”“我06已年買的房鋒子，當時紋房價還沒稈有漲起來萄，4千多編。還是喜歡城南帶的環(huán)境，名都是新建北的，而且士現(xiàn)在聽說并市中心也指要搬到那偽邊去。我們同事煙沒有買房鄰的現(xiàn)在也唐大多在看蜘城南的房聽子，現(xiàn)在桂房價高，他們壓力蟻很大，所據(jù)以價格是演關鍵。像我希們公司漠屬于富涌士康，弦待遇相斧對不錯祖，華寶撐路這邊港的企業(yè)跑大多數(shù)塞都是臺幫資，他舊們的待遇會看怨齊富士康三，但肯定偶還是沒有嫂富士康好，那他桌們壓力曬更大。驗”“買房子付主要還是看地桑段，配套親，還有環(huán)載境，大環(huán)鑼境要好疫，社區(qū)勾公共環(huán)積境都會樂考慮。拿”“沒有關撫注過張槎售工廠搬遷懇的事，雖宣然搬了，纏但是張槎鉤還是亂了綱些，有些礙像農(nóng)村。如果保歡利未來惡有很不病錯的小奔區(qū)，價剪格合理蚊他們還泡是可以煮考慮?！薄拔彝录F(xiàn)在看的貞還是實用性年的，1點00多墨方的兩免房三房?！睆堥豆ぜo業(yè)園購辱買需求以判斷：查最多樣肆和最強檔大的客黃戶群，生對區(qū)域企的認同積感游離撞，需要伶最大程胳度的爭近取置業(yè)經(jīng)驗一次以上/未置業(yè)居住現(xiàn)狀中上層在城南置業(yè)居多，普通白領大多租住在公司宿舍數(shù)量預測當前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人借鑒數(shù)字佛山普立沿華科技有追限公司于誕2006給年12月跨并入全球亦500強昏企業(yè)富士萌康科技集覆團，主營拾機光電事霸業(yè)。公司銅現(xiàn)有員工作15,0然00多人粉，占地面石積160譽,000厘多平方米鹽?！兆肆⑷A公驅司簡介日豐企業(yè)五是國內(nèi)新棉型管道行冒業(yè)的龍頭球企業(yè)，現(xiàn)張有員工3親000多測人，其中嬌高級職稱童人數(shù)占2歉％，中級灶職稱人數(shù)惹10％，愧大學本科胡以上的人艦員達80湯％以上。——佛袍山日豐凳公司簡宰介騰龍光學爺現(xiàn)有員工談5200鞭多名，占池地面積3魔0,28歉7M2，咬建筑面積顏50,1復64M2晨，年產(chǎn)值根超過20趣億元鎮(zhèn)——朋佛山騰龍臟光學公司吸簡介購房需求中高管置業(yè)需求外流嚴重，白領階層購房需求旺盛客戶類型客戶特征經(jīng)濟實力客戶量置業(yè)選擇產(chǎn)品選擇項目匹配原住民老一代有較強的地緣情結，對張槎抗性?。粸樽优脴I(yè)可能選擇商品房較強張槎常住人口8萬。村民約55517人農(nóng)民公寓舒適居家戶型/大平面購買本項目需要有更強的理由第二代希望走出張槎，對新事物接受度較高，傾向于商品房，但為了父母可能就進置業(yè)家庭實力較強農(nóng)民公寓/張槎商品房實用型三房外地生意人方便照看生意，傾向就近置業(yè)，關注物管、生活配套較強老布匹批發(fā)市場約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當前營業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)張槎商品房實用型三房最有可能的企業(yè)人員企業(yè)白領對張槎印象原始，經(jīng)濟實力有限，追求性價比一般當前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人城南中低端商品房實用型兩房、三房需要最大程度的爭取中層管理根本升級居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配較強城南/亞藝中高端樓盤舒適性居家產(chǎn)品/大平面高層管理/私企業(yè)主強市場需探求：片徑區(qū)價格逢認知6抵000確-70狼00元姜/平，旬市場需堅求旺盛張槎房地貨產(chǎn)發(fā)展初怕級，長期填以來供應碑有限，置槽業(yè)需求被舊壓制或被恭驅趕到其肉他區(qū)域置刷業(yè)，本體辛置業(yè)需求圣旺盛Luxu貌riou蝴sho員use關于開懇發(fā)方向妖的思考保本銷售A保本銷辯售價值一抵級跳價值二閱級跳BC保本銷售霜=6-7緩000元餡/平的銷卡售實現(xiàn)1.市折場供應精長期處勸在空白景，項目拴舊改排顛頭兵，蠅市場優(yōu)廟勢明顯繩；

2東.市場聯(lián)需求被扭長期壓倡抑，中咳低端剛晴性需求廈旺盛發(fā)3.市權場二手咸房價格泥達到5呀000誓元/平妄，本項柿目的6娛000蚊-70艷00元漸/平的彎市場價泊格接受塞度較好6000捧-700瀉0元/平葛的保本銷賤售，實現(xiàn)尋難度不大艦！Luxu畏riou壤sho轎use關于價扶值提升肺的思考保本銷盞售價值一級榜跳價值突黃破1：尊探討7僑000儲-80叨00元便/平的廚可能性略？Q2：中秒高端客戶釘外流傾向韻明顯，如霸何有效吸鼠納片區(qū)內(nèi)胖中高端客別戶，實現(xiàn)殿價格的進愁一步爬升紐奉？三個思考桃維度：1.項目社機會

2枯.市場成想功案例借擁鑒

3.膚規(guī)劃實現(xiàn)ABC價值二級赴跳問題：乓區(qū)內(nèi)不歇乏中高嗓端客戶錯的身影敗，但對構區(qū)域的差排斥使胸其存在膽大量的次流失，觸如何留閘住他們豬成為價額值突破堂的第一少個瓶頸優(yōu)勢1跟:相對危城市感1.張霸槎最具恨城市感崖的路段溝——張訓槎的中纖心地帶幕，張槎呆路|仙貫槎南路寇，項目資進入性虹城市感受相對優(yōu)佩良張槎路仙槎南路純陽路新一佳項目地塊張槎路2009婆年6月3甚0日，投嘉資達4億絮元的輕工遭路建設工側程正式啟離動。輕工玩路東起佛色山大道，醒西至華寶撕路全長4緞.2公里術，沿線貫辰穿大沙、營大崗等5購個村（居決）委會，哭明年區(qū)和應街道兩級為預計投入秒近5億元沿主要是大許沙二路至功華寶南路卷2.72檢公里進行還改造，其鳴新定位為塌交通干道早。屆時輕揭工路將由音原來36遷米的標準臟4車道擴駝寬為標準栗8車道，陰拆除兩側昨1.5米桑寬的綠化智帶，改為蜓道路中央奏設置3米曾寬綠化帶耀。輕工路定還將設置韻跨線路（慈橋）連接偉未來的禪匹西大道。張槎將咽在未來態(tài)兩年內(nèi)冒投資建字設、開軋通三條察主要交堂通干道拔。輕工迎路2.煎8公里濫，計劃值投資4蠶億元；請張槎西湊路2公旺里，預該計投資掘2億元鹿，季華班北路2勿.2公包里，預屬計投資狹1.5源億元輕工路聚預期于社兩年內(nèi)側開通，奔項目與珠一路相仇連，與衫城市核皮心的距渠離直接堅拉近保利項片目=直穩(wěn)達祖廟床五分鐘拌！2.張槎達最純粹的俘居住片區(qū)垃——薈麗閃家園|麗黎日家園，龍項目北界俘面相對純水粹，居住旁氛圍良好ACB地塊凈用地容積率建面商業(yè)比例A+B8.4萬2.521萬≤20%≤4.2萬C1.1萬55.5萬≥50%≥2.75萬周邊商業(yè)體量新一佳1.5萬薈麗家園底商約60間鋪，近1000平麗日花園底商約2-30間鋪，約600-800平項目商迫業(yè)體量池≥2.輕8萬，聚在張槎技有絕對回的商業(yè)廚體量優(yōu)險勢，成靠為項目尤差異化狠的發(fā)力松點優(yōu)勢2:排商業(yè)指標張槎基礎株配套缺乏簡，區(qū)域內(nèi)止商業(yè)中心托缺失，商駐業(yè)自然發(fā)璃展，租金支相對較低控，有較大勸的上升空材間，市場風機會明顯“張槎好責一點的配屆套就只有童一個新一虹佳吧，我屆們要買東趟西還是會屢去市區(qū)，壤如果這邊饞有個好一核點的百貨寇當然好啦勝?！薄皬堥洞?jīng)]有什媽么出名是的商業(yè)黑吧，那剖個新一狡佳也應努該是除液了張槎鋒人知道坊，佛山恢市區(qū)的早人都不鐮知道。恰”“張槎委現(xiàn)在整清改之后憤，張槎仰路的商忍業(yè)越來君越好了底，也有嶄了麥當今勞、新舅一佳好耍一點的壓配套，僑但是百勾貨什么顛的還是鍛差。”“生意還嘗過得去，愉周邊有小摟區(qū)嘛，人夫氣會旺一蘆點，生意求還是好做橋一些，所扎以這邊的江租金也貴溉一點。”商圈位置面積租金（元/㎡）祖廟商圈百花廣場1F大門旁六福珠寶店100-150700一線商場鋪100-150500-600一線臨街鋪100-150200-300東方廣場商圈東方廣場銀洲城吉之島2F30500-600銀洲城一線商場鋪30300-400福祿路臨德勝樓一線臨街鋪40400桂城商圈百花時代廣場1F西門旁臨街商鋪90-100450一線臨街商場鋪90-130300-400季華商圈東建世紀首層臨街商場鋪135150華遠東（東建南門附近）臨街街鋪80-100200-300季華五路（以西）一線臨街商鋪30-200150-200普瀾路一線臨街街鋪100-120150-200商圈位置面積租金（元/㎡）張槎路張槎三路/四路6045-50薈麗家園仙槎南路3040純陽路20-3035-40麗日家園仙槎南路20-3035-40優(yōu)勢3當:保利溉經(jīng)驗保利水齊城——俊城市新百區(qū)的成必功招商偵經(jīng)驗和凈已經(jīng)累溫計的商槍業(yè)客戶礎，保利患有更豐爸富的商委業(yè)操作怒經(jīng)驗項目基偉本經(jīng)濟蝦技術參距數(shù)（商笨業(yè)水城揮）占地面積績：117背034平鴉方米其中：估地面以培上建面救：13奶543象6㎡商場、皮零售、班娛樂6紫205爭5㎡地面以下羞建面：7收7273徑㎡首層建面嫁：490洽52㎡容積率?。?.兇33建筑密度汪：42％層數(shù)：≤拉7層保利花園里——保利隨水城城市誤價值之上權的住宅操香作，成就路了千燈湖帳片區(qū)口碑那相傳的片那區(qū)豪宅保利取掉得本項命目的市牲場表現(xiàn)璃：是第一星個進入憲張槎的窮品牌開畏發(fā)商；是保利在昨禪城的第秒一個項目腎；是保利擁貸有在“非緒熱點區(qū)域悶”打造明捉星項目的圣魄力和眼倉光。為張槎豐普富配套，患和政府建隸立關系：保證未睡來保利喂在禪城粉的順利甜擴張擴大保渾利品牌芒在佛山蒜的影響崖力：范圍更廣鳥、持續(xù)性軋更強、客墳戶影響更眼深遠對于保秀利，商齊業(yè)還意汁味著什稈么？是保利絹在禪城撕戰(zhàn)略發(fā)頂展的第菌一步！以城市感脫離區(qū)刊域的非城市苦感最終實諷現(xiàn)，項目印談象＞區(qū)窗域印象張槎最釘具城市圖感的路動；張槎最具股集中的商灶品房片區(qū)盆；張槎最大紐奉的商業(yè)體釘量；與祖廟瓜五分鐘姥的直接猛路徑；項目具備明優(yōu)秀的城市基換礎，項目需要滋構建堅實忽的“城市感”。張槎第一剩的品牌開亭發(fā)商；項目印象抄＞區(qū)域印礦象的案例青借鑒1：迷金地梅隴篩鎮(zhèn)（深圳忙）建筑出位愈|配套展腳示|個性勉營銷，個買盤形象≥術區(qū)域形象此，樹立口睜碑，實現(xiàn)櫻高價金地·梅鋤隴鎮(zhèn)概況位置：龍甲華二線拓真展區(qū)東北喘側，北臨搞布龍路，休西靠梅龍涌路；區(qū)域背景當：與福田掩中心區(qū)網(wǎng)有較好果的區(qū)位蜜關系，政被政府輛規(guī)劃為亮龍華新燒城，但整體防規(guī)重點站向寶安張中心區(qū)昂偏離，龍華椅片區(qū)配套嚴喚重缺失背，發(fā)展蛙初期。梅隴支鎮(zhèn)所在充區(qū)域遠離優(yōu)訪勢資源唯區(qū)域，丑交通、盛規(guī)劃利眾好相對鴨有限占地面積渣：136勇000乎㎡；建筑面哭積：4樓200制00㎡茅；商業(yè)面積銜：約20主000平容積率：組3.08規(guī)；綠化率：仰30%；配套：商屋業(yè)街，幼鹿兒園；共分4驅期開發(fā)斬，一期本于06福年5月雕開盤，實現(xiàn)均價眨7500多元/平，浙高出市場堅均價約1心000元笑。09年貸，四期實課現(xiàn)均價1頃3500蒜元/平。項目戶型實現(xiàn)價格銷售速度金地梅隴鎮(zhèn)二居：75M2小三居：105-110M2大三居：110-120M27500元/平米推出1200套，開盤日選房客戶解籌率約：82%周邊項目二居：75-85M2小三居：110M2左右大三居：120M2左右6500-7000元/平米40-50套/月獨特的規(guī)吵劃、立面膠迅速在市仗場上引起球熱點關注岔，個盤印屢象迅速建明立不同于普腦通的圍和嫩式社區(qū)，貸整個社區(qū)須通過自然射高差與周粱邊的城市贊界面形成摧區(qū)隔，長覽條的板樓紹形成強烈合的空間秩朱序感，建瓣筑的體量音存在感大流于公共空墳間的圍和呼感；德國WS多P建筑設拳計公司用譜簡約、純所粹的德式愿純凈主義勢風格，突付出簡潔的舉線條，用丟直線條的魚造型，讓補建筑大膽五出位；彩虹般絢站麗七色立喂面百葉，題通過百葉刺內(nèi)墻多種留色彩的運叔用，強調扇建筑時尚丈、活潑面誘，營造出拳最具都市衡氣質的建固筑表情時尚街饞區(qū)展示貴社區(qū)個割性的同曾時，以湊商業(yè)為很標簽迅騰速建立涉項目城扭市感時尚街游區(qū)的實城景展示木，以及賞先期部拆分配套尸商家的聞引進，兔以商業(yè)姐迅速建的立項目漁的城市行標簽引進時辮尚的商用業(yè)業(yè)態(tài)文——華僑南第一怖家肯德賠基汽車晃穿梭餐新廳，吸未引市場碑熱點關蒜注的同濫時，強勸化商業(yè)脈的時尚遲感，與刷社區(qū)整苗體氣質義統(tǒng)一創(chuàng)新的潮標流售樓處撒，空間、焦功能雙重標革新區(qū)域技的售樓體副驗，增強輪新興城市唱時尚感閱讀空列間傳訊囊售樓處袍底層思考房以時尚答、潮流川為營銷澇語言，對直接對漠接目標患客戶精召神層面鉆，引起逐市場熱損點關注項目印慮象＞區(qū)驚域印象墊的案例抱借鑒2辯：華潤腦幸福里逗（深圳爆）借助商業(yè)參立勢，成抵為片區(qū)新必中心，口煤碑|住宅趣價值遠遠紙超越片區(qū)健價值城市重藥心西移或，羅湖志片區(qū)邊敲緣化；周邊城市球資源平庸智，地王大件廈的價格煩推動力減件弱；自然資像源匱乏紅，居住倘環(huán)境不他純粹羅湖已經(jīng)鴨淡出了居庫住視線，銹高端客戶跳對片區(qū)基藥本不認可萬象城片梨區(qū)前市狀石況深圳頂幼級購物壇中心，揀區(qū)域價福值增值得；二手房察價格催悄漲，二馳手房市歡場價格敢上漲萬象城片設區(qū)目前狀淘況首期規(guī)絞劃北區(qū)寫字計樓+中區(qū)普購物及娛那樂中心，調總建筑面黑積達23惡萬平方米昆，提供約賺1000管個車位萬象城—告—18.孫8萬平方杯米的大型環(huán)綜合性購領物及娛樂翁中心，包哥含零售、腐餐飲、娛竊樂休閑、虹文化、康反體等諸多關消費元素絮，由超級批市場、大澡型百貨商川店、時尚養(yǎng)零售商店寨、電影院旨、真冰溜挎冰場及各懲類餐飲等府近300灑家零售店定面組成。萬象城周邊羅湖其它項目名稱二手房價格項目名稱二手房價格城市名園1.8-2萬/㎡和平廣場1.4萬/㎡城市天地廣場1.9萬/㎡逾峰臺

1.4萬/㎡外因：優(yōu)越的棒地理位紙置，良舟好的交贏通可達脂性；區(qū)域成惑熟后發(fā)詢展受限扶，需要迅一個新踐的亮點翠來激發(fā)貓活力；區(qū)域內(nèi)久一直缺電乏一個童大型商愈業(yè)來統(tǒng)班領區(qū)域咬的商業(yè)蘭形象。內(nèi)因：超強的鵝實力與作品牌號倦召力；集購物浩、娛樂欺等為一杰體的體舍驗式；項目立掘意高，篩與深圳棗人內(nèi)心蛾的價值魔觀相符鍬；一流的泰精英團暫隊。萬象城商棍業(yè)成功的城關鍵驅動惜因素：借力萬各象城，扣高品質擊精心打歲造，住躺宅溢價紡上漲，饅4萬/三平均價派，開盤落推出2匯30套硬，銷售棕三個星前期基本益售罄幸福里粥整整打倚造1年么，采誰用高品貿(mào)質材料養(yǎng)，保證送建筑的息絕對品尺質，在吼業(yè)內(nèi)、悔市場強拳勢引起糾關注，鄉(xiāng)豐09年獸7月低培調銷售愉，推出藝230倍套，實仿現(xiàn)4萬仔/平均赴價，當陶前基本辮售罄二種方式城的構建借邊鑒：金地梅隴懼鎮(zhèn)：形象霉風格做秀個性立面堪+時尚街央?yún)^(qū)+營銷終呼應華潤幸福樓里：全新螺價值體系容建立商業(yè)中薪心立勢詢+品質旁打造本項目方式1：掩展示城市打化方式2：代商業(yè)起勢利用商續(xù)業(yè)體量優(yōu)督勢；區(qū)域級陷商業(yè)中村心立勢，搭建導項目城市感基座；界面展示，迅速脫離區(qū)域嘴非城市感不界面！區(qū)域的商遠業(yè)中心之芝上，更璀資璨的城市亭界面，老檔舊的區(qū)域裳被光芒淡搞化，吸引購目光的是握更閃亮的劫明星。張槎從腿此被徹蝴底遺忘括。價值突破址一：造星運自動，城蓄市標簽發(fā)揮項目最大的饒優(yōu)勢，以商業(yè)為甚契機，城市主場二層街鋪8000㎡=14400㎡二層街鋪4000㎡二層街鋪2400㎡三層商業(yè)shoppingmall16800㎡商業(yè)體之間采用連廊連接城市符桿號的迅胃速建立商業(yè)立勢脈：區(qū)域級姻商業(yè)中屠心打造時尚城市斃場+城界吃建立Cha壞pte倍r。1城市主讓場之一俊：內(nèi)街俊式泛m向all巾商業(yè)街靠區(qū)——哥二層商屆鋪共1租440蝴0㎡城市主場敵之二：主肢題式sh張oppi罵ngm圈all—鍋—三層主太力店共1云6800鎮(zhèn)㎡兩商業(yè)體洗之間采用能連廊連接B地塊闊商業(yè)原始指虹標為3武400同㎡，占總建面趕20%。C地塊商業(yè)原始指標寶為278媽00㎡爺，占總建面葡50%。族C地塊括因商業(yè)m夸all體之量單一，螞消化速度沃較慢;而爬B地塊為低商業(yè)街鋪對形式，消逢化速度較榆快。因此建勤議兩塊磚地商業(yè)較面積統(tǒng)爆一考量歐，進行直分解：B地塊商霧業(yè)為14任400㎡，則C繭地塊商業(yè)基味168謙00㎡打造項目址的城市界芝面城市界反面：商業(yè)之盒上的住滑宅打造城市住均宅+城港市公寓Chap鑄ter。1城市住透宅：小刷面積緊刪湊型居牛家戶型互，70沫-80西㎡，共沾528轟戶，總糧面積為菌401筆50㎡油；城市公招寓：功誓能模糊添化小面司積公寓趟，戶均交50㎡品，共5參50戶埋，總面月積為2憲750若0㎡緊湊2、2+1房，戶均為80㎡，共40150㎡商住式公寓，戶均50㎡，共27500㎡城市住宅城市公寓BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall區(qū)域商鄭業(yè)中心瞧地位建鑒立：借引進品浩牌百貨扭主力店槽（如天叮虹），膀品牌效老應迅速警建立中齒心地位入口氣露勢建立吉：運用王燈光裝妹飾等打遺造強烈承的昭示武性和引師導性。人流引協(xié)入性，秀琉璃般止的燈光蛛裝飾吸搭引人們量的進入軟，入口孝：巨大漠的入口文吊燈成刊為商業(yè)稱街獨特派體驗BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空間像節(jié)點——功通過外形堡立面等空略間尺度感睡的變化，愈增加商業(yè)創(chuàng)形象的豐塔富性和層射次感BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall文化-濃甩縮-時尚滾的展示場將商業(yè)街顛區(qū)的形式尖引進建筑壓空間的室劇內(nèi)，用m羞all的佳建筑形式副，更新全弟新的商業(yè)昂空間體驗嫌。街區(qū)感打低造——通赤過室內(nèi)空惹間處理，穗強化街道泛感商業(yè)街區(qū)倉通過一系索列整合打拴造,習慣吃成內(nèi)街的如室內(nèi)空間橋,同時通奴過植物、擋路燈等強存化街道感子。BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空間梢節(jié)點——通過中淋庭、天坊井等空圓間尺度練感的變講化，增郊加室內(nèi)附空間的鑰豐富性雙和層次貍感頂棚采小用可透歸光材料倡，形成朗采光中襯庭，打嚼造商業(yè)沸街的聚培焦點，儉可結合況各種活戚動的舉甩行，聚攏集人氣后。燈光工梨程：結仁合商業(yè)祖建筑,靈入口或瀉是轉角擋部分的顏設計，員形成獨墾特的商清業(yè)夜景玩,形成賞昭示性稱.燈光工曉程BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall公建化混立面：評以Ar憤td豪eco豎的立面讀風格打猾造項目遇的城市有界面，槳強化項釋目城市惡形象采用歐之式元素誦的ar酬tde裕co立傅面打造掉公寓,或形成莊球重典雅身的品質斑感.佛山禪衣城西區(qū)喉目前為拿止還沒節(jié)有能夠收形成地悲標的樓窮盤形象闊，本項見目能夠扔借此機落會，打鋒造樹立少高端形肯象的住維宅/公晌寓，同摩時能夠絕較好的犧分解容拋積率BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造精裝修：少提升小面隊積產(chǎn)品的挽產(chǎn)品附加紅值和綜合景性價比保證內(nèi)姐裝修,沙家電全齊套配送純,業(yè)主宴拎包即仙可入住嚇.為投資扎者提供傘更大的柴附加值襪.BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造公共空跌間：高驚品質酒斧店式大誕堂，提蜘升了住辛宅檔次采用酒財?shù)晔骄b修大三堂，為清住宅提尤供了更握多的附炕加值，臺大大提惡升了住站宅的品既質感和候檔次，鈔打造酒氧店式公級寓住宅峽。BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造活動秀場擋：預留空跌地，或通乞過空間的尚特殊處理旅，形成廣帝場的活動似場廣場通過詠燈光與景喘觀設計元障素的結合夠，創(chuàng)造了戒富有趣味筋的城市廣篇場，由于明其藝術化騾的形象，通常在單這里舉猛行藝術散展覽，單科技S斬HOW康、小型霜音樂會丙等。人氣場BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造噴泉：靈銷動的景觀請，增加了膛人氣，形眠成聚集效推應商業(yè)入口而處的溪流壞形成了景先觀，增加債了人氣。廣場標厲志BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造標志性至雕塑：佛獨有的縱標志性旦雕塑將傾成為整店個廣場蠟的形象嫌名片，毛人氣聚貧集場獨特的翅雕塑設禾計不僅竟僅是景黎觀需要嗓，更是圓代言整攝個商業(yè)溉廣場的劍標志.BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造趣味小品茶——結合米佛山商業(yè)探業(yè)態(tài)，形餅成獨有的脆標志元素利，為商業(yè)揮增添色彩結合佛山趁特色的瓷劉器等商業(yè)氣業(yè)態(tài)，形駛成獨特的盛商業(yè)標志零，如瓷器絹雕塑等。顆既能為商弄業(yè)提供標踩志，又能慈增加廣場塊的情趣性梢。瓷器公仔BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造電視柱播掉放項目宣上傳片或不燒同國家的史電視片，結合雕若塑、水景駝和地表的奶獨特設計索，進行景凱觀燈光的哭打造，營恩造都市氛鼓圍。并形成獨終特的商業(yè)康標志性，漸提升商業(yè)定的昭示性將。燈光工絡程——逼結合廣旬場的電萌視柱，飽打造都修市商業(yè)甲獨特標則志！BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造城市主軸理——住宅魂底商與商倒業(yè)街區(qū)的湯氛圍呼應失，延續(xù)仙稱槎南路的批城市氛圍綠化、櫥長窗、虛實否空間的相諸互呼應，近將街區(qū)的區(qū)城市感整括體烘托出風來。同時，摟燈光工縱程的搭鐮配使用渾，將進飯一步強角化商業(yè)揪街的城成市表情主。城市主軸城市西伙區(qū)的繁政華被點注亮！城市的生訂命力植根恭于整個商徹業(yè)的營造算，繁華、劇熙攘、歌臉舞升平…寇…最新的城市街購道；最聚人氣碧的商業(yè)廣貨場；最有趣科的時尚內(nèi)蒜街；最有名望的品牌百貨細；成就禪西蘇的城市封貴面Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳ABC價值二級跳保本銷捎售=6令000怒-70利00元礙/平的視銷售實且現(xiàn)1.市場騰供應長期堵處在空白鼓，項目舊燒改排頭兵茫，市場優(yōu)波勢明顯；么2.市倉場需求被毒長期壓抑彩，中低端傲剛性需求福旺盛

3壟.600加0-70露00元/性平的市場干價格接受奇度較好借商業(yè)帥起勢，喬成為區(qū)藝域城市蜓中心！線保利成糞為城市財運營商價值一級決跳=發(fā)揮姑項目最大靜的優(yōu)勢，避建立區(qū)域朱城市封面層，700竹0-80定00元/讀平的從價求值突破1.項泛目具備無優(yōu)質的畏城市基蕩礎+保螺利品牌東2.補商業(yè)立煎勢，借脫助規(guī)模發(fā)優(yōu)勢打堡造區(qū)域畝商業(yè)中濁心

3冬.城市足界面強墨化項目齡城市感Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳AB價值二級跳C價值二級半跳：進一偵步吸納區(qū)沾域外客戶博，成就禪沉西名盤，霸8000鈴以上的可輩能性？Q3：如耽何建立全駁新的價值承體系，吸神引到區(qū)域晝外的中高股端客戶置溫業(yè)？市場格標局東平新城樓7500炭-950席0資源+根規(guī)劃(河景資饒源項目)老城區(qū)板痕塊城市價馬值650讀0-7曬500盒（當銷前僅個霜盤在售烈）千燈湖案-桂城弊東規(guī)劃利恥好850極0-1啟100刮0城南板塊城市價值800械0-9色000南莊板亭塊

5夏000慎-70圓00價格優(yōu)議勢（當前有因部分資源望型項目在曠售）亞藝湖板預塊資源價值8000疑-110租00張槎片悲區(qū)城市價爛值(無在售截）資源|隨區(qū)域規(guī)淚劃相對蘭成熟城市成熟加區(qū)域城市邊搜緣|規(guī)剝劃新區(qū)喉（不成掀熟）城郊傳統(tǒng)豪宅姓片區(qū)：亞藝|賀桂城東銅-千燈烏湖，0建.9-籠1.1赤萬元/凍平新興豪宅售片區(qū)：東平新城泊，0.8轟5-0.撇95萬元喂/平城東板塊次級資源青+規(guī)劃(無在勺售)傳統(tǒng)豪宅島：亞藝板鑒塊

0.貫8-1.屢1萬/平癢，極致景嚴觀資源，違富人區(qū)雛扯形具備，圈大戶型為隨主，全佛亦山范圍吸嫂納高端客醋戶項目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)雅居樂花園104套：230-243930330套天湖酈都251-300南向湖景單位1206922套金地九瓏璧4房174-191/2房73-93759731套中海文華熙岸1-7#280/8-12#：160-1907982103套怡翠宏璟65套90-170923641套匯銀環(huán)湖國際204套88-90811429套嘉俊華苑3房130—141/4房135-171/復式121-245597615套雅居樂仰花園天湖酈都金地九瓏壁中海文畏華熙岸怡翠宏璟環(huán)湖國際文華公園亞藝公園當前成噸交的客蜂戶中有題74%蘋都是禪呼城區(qū)，智其中以標舊城區(qū)抹45%津居多，晶桂城和柱南海各霉鎮(zhèn)區(qū)總帶體比率鋸占到1宗4%；天湖酈都蔽成交客戶蓋分析傳統(tǒng)豪狼宅：桂燥城東-畢千燈湖溝板塊厚0.8戒5-1快.1萬岸/平，昌廣佛R科BD規(guī)膊劃利好平，中大燭戶型為綠主，對膨禪城中叢高端客赤戶吸引榨力逐漸女增大千燈湖項目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)保利花園130-160平米10000359套中海萬錦豪園165平米1150060套江南名居276套3房140-160平84套3房129平米690042套星暉園3房123+126平米4房166-170平米550029套南海頤景園87-242平米96008套保利星座77-120平米7800151套怡翠馨園220-250平米850030套金御華府（尾貨）250平米單位81002套保利花召園中海萬錦豆豪園時代名廣居星暉園保利星座南海頤貿(mào)景園怡翠馨園金御華府千燈湖早板塊桂城東板貿(mào)塊桂城典型緒項目客戶怨來源區(qū)域核心城鏈區(qū)：老植城區(qū)|爹城南板智塊

6寬500之-75躬00元滑/平，云成熟市栗場，中菠大戶型樸為主，悄新增供杰應基本東完畢，禮僅有個吉盤在售項目名稱項目體量在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)天倫世嘉4.6萬140-1806500-75009星星華園國際27160-200806024世博嘉園50130-180700022天倫世嘉老城區(qū)板塊世博嘉園星星華園國際城南板塊當前老輛城區(qū)基勇本已經(jīng)封步入供真應尾聲煌，個別蛙小體量克樓盤在去售；城南區(qū)貫以兩個盛大盤持拾續(xù)供應內(nèi)，未來江供應以農(nóng)商業(yè)地狡塊為主新興豪宅描：東平新老城板塊仿7500釀-900飛0元/平鑼，板塊發(fā)研展初級，糠資源區(qū)域播優(yōu)先啟動取，吸引到醋大量禪城仗中高端客可戶項目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)濱海御庭7-8#：150-175平米113688套東方水岸200套80-130平米766529套凱德瀚城40套187平米743325套凱德泊宮43套聯(lián)排/疊加220-370平米4-5房1137827套海景藍灣110-200平米763849套濱海御庭凱德瀚城凱德伯宮慧港國際依云水岸海景藍灣東方水岸東平河濱海御庭膜成交客戶裕分析在售中兆高檔大綱盤在售高映端大盤在售普通明大盤項目總建主力面積未來供應備注九鼎國際城3640-604.5預計2010年初推出恒福新城3080-1207.6金地九瓏璧31180-25013.8二期7萬㎡預計2010年中上市中海文華熙岸30160-2809.8怡翠宏璟22120-14020.3二期預計2010年下半年推出雅居樂47.5250-38023二期中小戶型及商業(yè)鴻業(yè)項目1888-13017.1萬科金御華府33.580-1801.2保利花園47140-18018南海頤景園50130-1507.4中海萬錦東苑18.980-15017.952010年上半年中海萬錦豪園74.2130-2305.7水韻尚都16150-250162010年下半年美邦公寓0.730-600.72009年年底鴻榮源地塊39120-180362011年底競爭——豪得宅板塊亞藝湖煩板塊未盟來供應蠶項目少禽，逐漸嶄淡寂；治千燈湖斯板塊大遠盤近尾燙聲，1盟0年下呀半年有扶新的一標輪放量番，整體陪項目少競爭——傳俘統(tǒng)豪宅望之爭禪桂在售涼傳統(tǒng)豪宅鞠基本步入寶供應尾聲盤，未來2申011年丸基本銷售恐完畢10年3像季度10年2堂季度10年1探季度恒福新城盲，新貨仁量80-西160平飽米/約7乞06套，享約7.6慨萬平方米09年4蠶季度09年3火季度怡翠宏激璟，約佳7.3讓萬平米印二期幫共13乳萬㎡匯銀環(huán)察湖國際蒸，約逼2萬平柴米10年陰4季度11年1爸季度11年2惰季度11年3饑季度11年4身季度天湖酈都藍25眉0-26誦0平米約企245套俯，別墅3型套，約7礦萬平米中海文忌華熙岸殼160跪-28象0方約扛248險套，別份墅65販套，1鈴10方房誠約49統(tǒng)6套，勢共約9播.8萬憂平米佛山雅限居樂花畫園，2突50-怠380苦平米約誼5.6城萬平米鬼二期中矮小戶型充7萬刃㎡金地九碗瓏璧，血250訓平米洋峰房、別褲墅共約增5.8撫萬平米耍二寶期中大親戶型為傅主建面慕8萬九鼎國際刷城南區(qū)酬30-6犬0平米/聚約6萬平雖米中海萬展錦豪園燦，共約駛3.5燭萬平米江南名供居五期鋒，錦苑鍋、熙苑水，約8并.1萬惑平米南海頤景密園，共約藍6.7萬隊平米保利星診座，7眠8～1碎35/冒200四套約2江.6萬等平米保利花園的，120鋪～190火約120慎0套約1叛9萬平米金御華薦府王80-寇180盯平米/攔150吸套，別殿墅約2蔽3套，撞；共約叛2萬平壩米怡翠馨園釣，共約跑4.7萬芳平米招商依強去水岸糊二期烏90-悟190吃平米，辮103熱6套，碰共12李萬；聯(lián)三期9托0-1醋90平洗米，1西036昆套，共艙12萬濱海御收庭二期零住宅建奪面8.袍4萬，獲有寫字擦樓、公蜘寓功能有、預期元以小戶寫型為主競爭——新興間豪宅未來兩篇年高端紡豪宅供謝應體量嚼巨大，詠且以城市型大體盤、東平糕新城資源悼型豪宅為供咸應趨勢能興南都既，約42位.6萬平侵米凱德城脈釣，約7.框9萬平米依云上城抱，約25澡.6萬平皺米，小戶私型，90凝70，但閑地價整體和較高東建普君爽，約81戰(zhàn).9萬平槳米星星工廠靠，50黎萬平米嶺南新天櫻地，15笨0萬平，跑預計以別左墅先行啟吼動市場工業(yè)大溉道，2徒7萬，饒100魔-13悶0㎡為姻主翠堤明珠綁，21.認7萬10年3季度10年2季度10年1季度09年4季度09年3季度10年4季度11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度鴻業(yè)地豎塊，1早8萬平脂方米，舉主力面峰積88存-16殃0㎡萬科南膏村，5渣0萬平妨米保利文化礦公園項目嚼12萬中海萬錦禽東苑/高辨層/8剛0～15帽0，約夢19萬平哨米鴻榮源項駁目約39勢萬豐樹集彎團，占薄地11個萬創(chuàng)鴻項目招約16萬萬科尖雕東，約僚58萬品平米萬科潭州枕村項目，脅約71萬相平米高端豪宅懷項目中大盤嚼新增供框應體量10-30萬體量≥30萬豪宅預期競爭——豪妖宅從單棵中心到般多中心姑轉變，懇多元化熄的新興挖豪宅爭碧取開始豪宅格者局由傳用統(tǒng)的豪謎宅區(qū)向千多區(qū)域膽分散發(fā)傳展，且簡呈現(xiàn)出個相對單礎一的豪書宅價值床體系品牌+規(guī)寨模+城市價蒜值規(guī)劃+品密牌+公園配套季華路地襲段優(yōu)勢+規(guī)模品牌+規(guī)清模+資源規(guī)劃+笨規(guī)模+資源季華路伏地段優(yōu)真勢+規(guī)模+袍品牌本項目亞藝湖凝豪宅板塞塊的傳承統(tǒng)豪宅御價值體鬼系構建拜在資源+闊地段，未來正新興豪賤宅則體麻現(xiàn)為單一的城洽市價值或留資源價值爭競高端豪宅叨的競爭分給析：

作殺為豪宅本己項目將面癥對的競爭放格局亞藝湖千燈湖本項目豪宅板源塊星星工塌廠嶺南新虹天地萬科尖東依云水醬岸Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳AB價值二級跳C新興豪宅東平新城新興豪宅舞的崛起，殖絕對一線徹豪宅的嶺揚南新天地態(tài)給項目帶菊來最佳比求價體系輕工路祖廟張槎路會機本項目嶺南新稻天地佛山嶺南刺天地位于礙佛山市禪心城區(qū)祖廟東堪華里中害心地段。項目占地面積費達65公茄頃，總建撲筑面積達考150萬湊平方米。項目盯共分五逆期開發(fā)截，預計拌整體開有發(fā)完成頸時間為族202柏0年。局在一期歪工程內(nèi)倍，包括零新廣場在五星級焰酒店及轎旁邊商艙業(yè)街區(qū)勻部分將吐于20嗚10年叔廣州亞褲運會前敢建成開周業(yè)，亞仆運會佛勻山分賽哥區(qū)屆時遵將向世緞人展現(xiàn)啄靚麗形虎象。一磁期已經(jīng)泥啟動，邁包括一座五星刪級酒店、顯一座精品圍酒店、特罰色商業(yè)街快及低密度枕高尚住宅等。一蠅期范圍厭囊括了臂簡氏別蔥墅、嫁頂娶屋等蛇文物保倚護單位披、歷史蒸文化街慶區(qū)。預多期其將糖成為禪桂城的絕遭對一線某豪宅項目通過輕工路蜻/張槎斯路通達祖斷廟，僅五分鐘的膚路程，城市恰關系及闖其緊密會機嶺南新河天地—信—絕對頂?shù)囊痪€為城市豪倒宅；臟項目的假比價系鑄統(tǒng)建立偽前提：“同類產(chǎn)尚品”，我們闊需要將清自己偽裝成光“豪宅綁的模樣嗓”，進入同液一類“商屋品”進行比價。看起來和既一線豪宅姑是同一陣寸列，借助真豪富宅的天價，成全項流目的價廁格二級配跳！然而，卻我們?nèi)珉S何成為勁市場認規(guī)可的“峽豪宅項伐目”？中海萬錦吼豪園（當民前價格0碰.97-螞1萬/平手）佛山豪掠宅表皮即借鑒萬科金型御華府貨（當前公價格0賽.9元怠/平）選擇理由療：新區(qū)建肝立豪宅口罰碑，當前探成為市場恭公認高端梅豪宅，豪重宅符號認殃可度廣選擇理京由：憑錄借標志濁性的豪那宅符號數(shù)，在非襯豪宅片報區(qū)、資受源缺失蠟的情況敏下，成述就高價符號1克：豪宅鵝形象—隸—立面典雅高乏貴的立鬼面建筑慮風格、氏品質的抗立面細喚節(jié)打造臺，在佛苦山市場遵上獲得儀一直的乎口碑認葵可采用古典疑主義的三段式剩方式，劉并加以瞎簡化，去除了避古典主義盾的繁瑣和禮冗長，形饞成了獨具解一格的立配面形象；怒通過對色系的挨把握，細膠節(jié)的歐式魯元素的裝講飾，讓整個尤立面看紹起來磅湯礴大氣哥而不失沸細節(jié)推始敲。中海萬錦預豪園在立面睛采用了棄典雅高準貴的暖澤色系，鐮簡單的普歐式元稼素進行父裝飾，香既避免愿了純歐師式的繁錦瑣，又活體現(xiàn)了繁細節(jié)的兩質感。符號1與：豪宅怒形象—筒星級會陸所星級的豪光華水會所晝，高端會果所形象及淋豐富的會章所功能成紹為中海萬蠅錦豪園的妄豪宅標簽刃之一會所采辛用奢華劉的歐式扇風格，結合泳炮池形成而無邊界蝕水會所饑，打造星毒級的奢形華體驗紫。會所配備聾室內(nèi)恒溫柄泳池、國禿際標準籃但球場等設紫施，打造星級百的會所服凡務。。兩個星級瘡會所，總沙面積達到級1.2萬參㎡；一期殘5000武㎡將配喂置室內(nèi)恒落溫泳池、劈燕國際標準貓籃球場等循設施。會所結合禿泳池，形茫成無邊界兔水會所。符號2詳：豪宅泛價值基敘礎——集資源級遠差打造內(nèi)部園炒林景觀盒軸的重店點打造脂，人為緞劃分園搞林資源駕級差，鵝形成不似同層級軌的產(chǎn)品犁，樓王療產(chǎn)品豪織宅化突萍出規(guī)劃排夜布中，臥除了考伴慮外部泳的濕地白景觀以秤外，更注重內(nèi)擾部的景觀他打造，采用浪漫干飄逸的巴匯厘風情園曉林，大面毯積水系形湊成奢華麻景觀主兼軸。組團圍和含式規(guī)劃，膊以樓間距輔和風情園媽林打造，糠保證社區(qū)綢在空間上掛的舒適性刻，同時形坐成奢華的創(chuàng)園林風格裳