商業(yè)地產(chǎn)前期策劃

世博花園酒店二號院改擴建項目開發(fā)方向分析匯報昆明世博新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司2015年6月，原項目組針對泰姬酒店項目后續(xù)開發(fā)及世博花園酒店二號院地塊的重新定位提出了多個開發(fā)方案，并委托世博投資公司針對各個方案開始進行經(jīng)濟測算工作。2015年8月，世博投資公司完成了“世博花園酒店二號院改擴建項目”的項目經(jīng)濟測算工作。2015年9月，項目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為B2兼容B1，項目開發(fā)方向有了更多的選擇性。為了保證產(chǎn)品開發(fā)的安全性，新區(qū)公司邀請了昆明金石發(fā)展咨詢有限公司，昆明風之鈴市場調(diào)查與研究有限公司，昆明世聯(lián)卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司三家機構(gòu)并通過比選最終確定昆明金石發(fā)展咨詢有限公司負責針對房地產(chǎn)市場需求做一份客觀的《市場調(diào)研報告》。成果于2015年11月6日向公司及集團領(lǐng)導(dǎo)作了匯報。前言Contants01昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀02昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析03項目宗地分析04項目開發(fā)方向建議05單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟測算與比較分析06開發(fā)強度彈性分析

07滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配備建議08滿容開發(fā)現(xiàn)金平衡分析09方案優(yōu)選第一部分昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至開發(fā)上市時間1-2年推算，二級市場供應(yīng)洪峰體現(xiàn)在2012-2015年，2014-2015年開始土地供求銳減，將減輕2016-2017年市場供應(yīng)壓力昆明一級市場表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局昆明市土地成交以住宅為主，商業(yè)占比較大，由土地市場成交情況可大致推算未來1-2年的市場供應(yīng)情況，由于2014及2015年一級市場成交巨減，預(yù)期2016-2017年新增供應(yīng)壓力不大，主要面臨庫存去化壓力昆明一級市場表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局高庫存時期，市場供求關(guān)系嚴重失衡自2012年開始，市場供大于求的局面持續(xù)存在，商品房存量過巨，進入去庫存時代昆明二級市場分析注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心自2010年以來，昆明商品房市場供大于求的局面開始長期存在，在此壓力下市場供應(yīng)與成交量仍節(jié)節(jié)攀升，一方面反映出了強大的內(nèi)生動力；而在樂觀的同時，商品房靜態(tài)存量也達到了2200萬㎡的驚人數(shù)字，是昆明兩年的去化量總和！昆明市商品房高庫存的壓力凸顯，在全國市場普遍開始轉(zhuǎn)暖的大環(huán)境下，昆明市場表現(xiàn)仍顯疲軟昆明二級市場分析注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心昆明二級市場分析近期市場成交較為平穩(wěn)，進入傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，市場仍無較大起色，預(yù)期年終促銷將拉動成交量；而商品房成交均價環(huán)比下降，市場“以價換量”明顯昆明市主要商圈分布于市中心、南市區(qū)及北市區(qū)，世博板塊內(nèi)主要存活指向性商業(yè)昆明商圈分布現(xiàn)狀市中心：三市街主力商圈，為昆明傳統(tǒng)商圈，曾是昆明唯一集中商業(yè)區(qū)，吸引全市及絕大部分來昆外地人。北市區(qū)：片區(qū)發(fā)展較早，現(xiàn)已形成北辰財富中心、霖雨路及白云路等區(qū)域商圈，隨重點項目推進，片區(qū)商業(yè)將有質(zhì)的飛躍。南市區(qū)：南亞風情第一城代表了區(qū)域級商業(yè)中心的崛起，未來西山萬達廣場建成將再次完善片區(qū)商業(yè)配套。西市區(qū)：西市區(qū)尚無區(qū)域級商業(yè)中心，人民路壹號廣場、保利六合、經(jīng)典雙城等大體量商業(yè)項目建成，方能使西市區(qū)商業(yè)大有改觀。東市區(qū)：人口密集區(qū)處于二環(huán)周邊，出二環(huán)后地勢多起伏，人口分布不均，以車市及餐飲等指向性商業(yè)為主。東南片區(qū)：現(xiàn)有商業(yè)多為專業(yè)市場，經(jīng)商人群眾多，商業(yè)較有活力，生活商業(yè)中心集中于世紀城商圈。

昆明現(xiàn)有商圈分布圖商圈專業(yè)市場萬達廣場紅星國際白云路商圈世博園板塊自身商業(yè)匱乏依賴主城及北市區(qū)商圈昆明商業(yè)發(fā)展趨勢昆明商業(yè)格局高新區(qū)商圈白云路商圈北辰商圈滇池路商圈世紀城商圈南市區(qū)商圈巫家壩城市副中心市中心商圈東市區(qū)商圈市中心外擴商圈北京路沿線是昆明發(fā)展最密集的商業(yè)商務(wù)圈。本案處于世博板塊核心區(qū)域，片區(qū)植被覆蓋較多，整體偏靜，且地勢起伏，交通條件一般，從主城范圍來看屬于邊緣，不利于人流聚合及大型商業(yè)體存活。南市區(qū)是目前昆明新興商業(yè)最為集中的區(qū)域，代表了昆明城市的發(fā)展方向。近兩年運營商業(yè)中心概況本案同德昆明南屏街商圈南亞風情商圈云路中心萬達廣場愛琴海銀海尚御融城金階公園1903七彩metown欣都龍城欣都龍城開業(yè)時間：2013年12月18日商業(yè)體量：8萬㎡項目特色：地鐵商業(yè)、北市區(qū)較成熟商圈昆明廣場開業(yè)時間：2014年12月12日商業(yè)體量：9萬㎡項目特色：二環(huán)物業(yè)、北京路、地標建筑七彩metown開業(yè)時間：2013年5月25日商業(yè)體量：5.6萬㎡項目特色：一環(huán)物業(yè)、俊發(fā)品牌、人口基數(shù)大云路中心開業(yè)時間：2015年3月29日商業(yè)體量：3.5萬平方米項目特色：一環(huán)物業(yè)、品相高端萬達廣場開業(yè)時間：2013年10月31日商業(yè)體量：12萬平方米項目特色：全國知名、全業(yè)態(tài)覆蓋、地標建筑銀海尚御開業(yè)時間：未開業(yè)商業(yè)體量：4.5萬平方米項目特色：鄰里商業(yè)、街鋪與地下商業(yè)結(jié)合融城金階開業(yè)時間：2015年2月5日部分開業(yè)商業(yè)體量：5萬平方米項目特色：城市綜合體、城投品牌愛琴海開業(yè)時間：2014年12月20日商業(yè)體量：16萬平方米項目特色：雙MALL形式、業(yè)態(tài)豐富、紅星品牌公園1903開業(yè)時間：2015年1月23日商業(yè)體量：22萬平方米項目特色：金格奧特萊斯、環(huán)境優(yōu)秀、外立面獨特昆明近兩年開業(yè)的商業(yè)體以綜合MALL為主，體量10萬㎡左右，屬于區(qū)域型商業(yè)中心，5萬㎡以內(nèi)的小型MALL目前經(jīng)營狀況不佳昆明市房地產(chǎn)市場環(huán)境總結(jié)昆明房地產(chǎn)市場預(yù)判2011-2013年受土地市場巨量成交影響，導(dǎo)致2012-2014年市場供應(yīng)量爆發(fā)式增長，分別達到1100萬㎡、1700萬㎡、1800萬㎡，而當期市場去化量僅達到700-1100萬㎡左右，進而產(chǎn)生了巨量庫存；2014年土地市場成交已明顯下降，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求：住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至暫停計劃供應(yīng)。目前2015年土地供應(yīng)成交進一步減少，后市新增供應(yīng)壓力減輕。目前昆明市商品房成交總量基本維持在年均1000萬㎡左右，住宅均價水平仍在繼續(xù)探底，但由于市場新增供應(yīng)減少，后市壓力減輕，出現(xiàn)大幅“跳水”的可能性不高，預(yù)期在明后年有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。昆明商業(yè)用地成交占比較大，因此帶來了一系列問題，如城市商業(yè)承載力有限、同質(zhì)化競爭激烈、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)嚴重過剩，此狀況既無法避免，短期內(nèi)亦不會消退，甚至將重蹈99世博會后的商用物業(yè)過剩局面。昆明商業(yè)發(fā)展趨勢

昆明總體商業(yè)主線呈北——南——東南方向延伸，局部地點有區(qū)域級服務(wù)中心；新興購物中心、商業(yè)街區(qū)大量入市，商業(yè)投資、運營風險加大。良好的商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計及招商運營水平等能提高項目價值，拉升項目售價，降低開發(fā)風險。目前商業(yè)過剩情況較為明朗，寫字樓整體租金、出租率下降明顯，投資客愈發(fā)稀少。第二部分昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析昆明市板塊劃分及屬性新貴區(qū)域、中高端物業(yè)為主傳統(tǒng)富人區(qū)，低密物業(yè)為主區(qū)域級商業(yè)中心分布密集區(qū)域競爭激烈市中心核心地帶區(qū)域相對封閉，發(fā)展相對落后區(qū)域逐步成熟，人口涌入較多板塊位置較偏，客戶認可度不高區(qū)域競爭激烈，主要面向剛需市場環(huán)境佳，心理距離遠，競爭較為激烈昆明發(fā)展較活躍區(qū)域，客群基數(shù)大昆明高端住區(qū)之一，已有多年無新高端項目供應(yīng)空港服務(wù)性物業(yè)新興區(qū)域，區(qū)位及環(huán)境有一定優(yōu)勢，中低密項目為主區(qū)域發(fā)展較慢，內(nèi)生客群市場主要依賴內(nèi)生客群市場，區(qū)域相對獨立區(qū)域競爭激烈，外來客群涌入較多大學城及昆明行政中心拉動，投資客為主昆明未來商業(yè)區(qū)主要集中于主城、南市區(qū)及東南片區(qū)，西市區(qū)及北市區(qū)也將逐漸形成規(guī)模昆明各區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量昆明寫字樓公寓供求情況寫字樓公寓產(chǎn)品供應(yīng)逐年遞增，而去化率則大幅下降，單純依靠市場去化壓力巨大注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心昆明商業(yè)供求情況商鋪產(chǎn)品整體去化率較低，2014年去化率有所回升，年均去化介于30-40萬㎡之間注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心項目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時間供應(yīng)（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價（元/㎡）霖嵐國際寫字樓2013.10.258.156.4779.38%223000前期預(yù)售0.8萬0.9-1.3萬中企萬派中心寫字樓2014.6.131.80.8346%155501-1.4萬云路中心寫字樓2013.11.151.661.5190.65%188401.4-2萬人民路壹號廣場寫字樓2013.9.180.870.7282.09%203601.1-1.5萬保利六合寫字樓2014.2.274.170.4310.3%173201.8-2.4萬昆明廣場寫字樓2013.12.279.296.570%1836001-2.5萬南悅城寫字樓2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3萬紅星國際寫字樓2014.3.287.982.4230.3%1714001-2.2萬廣福城寫字樓2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1萬合計————58.7832.0254.47%——————昆明主要在售寫字樓項目供求分析寫字樓市場去化月均400-1000㎡，需要大幅調(diào)低售價引入大客戶資源提升去化量項目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時間供應(yīng)（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價（元/㎡）保利六合精裝公寓2013.8.27.303.4547.25%25138012000-13000大宥城公寓2014.9.90.970.6667.82%12550前期16000現(xiàn)12000協(xié)信學府天地公寓2014.5.161.320.9168.64%146507500-8500綠地大城天地公寓2014.12.122.880.5017.36%77008500-9500南悅城精裝公寓2014.11.246.10.8113.3%10800返租9300簡裝7000H公寓精裝復(fù)式2014.5.202.21.2355.9%1488016000萬科金域國際公寓2013.7.293.272.0963.9%25830毛坯5500裝修6200中天城理想中心公寓2015.6.104.731.9841.86%1020007800合計————28.7711.6339%——————昆明主要在售公寓項目供求分析2014年后上市公寓項目月均去化約700㎡，多數(shù)項目比前期售價下調(diào)30%左右項目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時間供應(yīng)（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價（元/㎡）潤城第一大道商鋪2012.5.253.131.0633.8%333201.5-5萬南悅城商鋪2014.11.243.140.5918.8%415005-6萬（無公攤）紅星國際商鋪2014.3.282.030.9245.3%185101.8-7萬廣福城商鋪2013.12.133.060.278.8%142001.5-5.5萬保利六合商鋪2013.8.22.130.7434.70%213502-12萬昆明廣場商鋪2013.12.278.041.4618.22%178601.6-5萬協(xié)信學府天地商鋪2013.12.90.980.8384.78%174901.2-5.5萬大宥城商鋪2014.9.96.191.0517.03%715002-10萬霖嵐國際廣場商鋪2013.10.250.840.223.8%191001-7萬中企萬派中心商鋪2014.6.130.330.2781.8%132002-3.5萬合計————29.877.3924.7%——————昆明主要胳在售商鋪鳥產(chǎn)品供求陡分析商鋪售賣砌情況普遍少較差，月上均去化500㎡左右窄，去化錯周期較社長高標寫傅字樓租堤售價格項目名稱每平米月租金（元）均價（元/㎡）云路中心90-14016000東方首座140-16025000-29000萬達雙塔——18000保利六合——20000同德昆明廣場15025000欣都龍城120-15017000-23000金平果商務(wù)中心10015000-17000俊發(fā)中心140——順城100-13024000-30000藍光昆侖中心90-140——目前昆蜜明主要抵高標寫槍字樓平癥均租金120元/㎡/月，市面輛均價1700歇0-22披000元/㎡，大客量戶及內(nèi)部癥成交僅為糠市場價50-7哀0%，部分項墊目由于市叮場去化不連佳，推行劈燕“以租代招售”政策萬科白沙痛潤園洋房：精蒸裝均價1100孝0元/㎡別墅220漫00元/㎡俊發(fā)盛唐皂城高層：予均價750朗0元/㎡云潤天腫陽高層：700渡0元/㎡洋房：1200情0元/㎡清水佳湖顆雅居小高層：6600元/㎡世博首循岸大平層：捕均價1400狗0元/㎡銀海白沙縣郡洋房：均夠價7800應(yīng)-900鏈0元/㎡商鋪2-3萬/㎡紫東苑小高層憲：均價580追0-6界500元/㎡朝九晚匆五高層：均輪價750踩0元/㎡世博里地下商鋪肉：均價130夢00元/㎡（帶12年返租）寫字樓價佩格待定本案本案地簽緣競爭脆關(guān)系區(qū)域參毫考平臺封價：聯(lián)排別伶墅：2000劉0-22昌000元/㎡洋房：900用0-1怎200每0元/㎡高層住謀宅：750腎0元/㎡寫字樓:5A1極6000元/㎡公寓：暫壇無（參考辟金尚俊園850丘0；參考花蠅之城（精格裝高返租1300君0）本案處于渴世博核心般區(qū)，受用肥地規(guī)劃限割制，地理腦區(qū)位及片爐區(qū)特性影鏟響較大，愚與其他周針邊項目可恥比度極低名；地緣圈慚外主要烘為城中腦村項目能，產(chǎn)品字以高層丸住宅及近大體量遞綜合商介業(yè)為主衣；地緣圈午內(nèi)東白斧沙河區(qū)地域與本唉案區(qū)域趟條件相保仿，以澡洋房、尖別墅物犯業(yè)為主中；地緣競爭齊度較高核心競巷爭圈云山村項南目白龍寺全項目世博生回態(tài)城低躬碳中心5A寫字樓：1600妙0元/㎡本案區(qū)脆位及用叢地條件墓與區(qū)域光外項目莊相似度律極低，廣競爭關(guān)差系較弱狀態(tài)項目名稱項目類型占地（畝）建面（萬㎡）容積率與本案競爭關(guān)系待售世博里商業(yè)、寫字樓459.51.25★★★★★在售世博生態(tài)城低碳中心寫字樓4614.392.99★★在售云潤天陽高層、洋房、公寓、商住9223.272.5★在售清水佳湖雅居小高層172.513.131.41★在售盛唐城住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓727.992254.9★在售世博首岸住宅409.272.5★在售白沙郡洋房、別墅150181.19★在售白沙潤園洋房、別墅300301.2★在售紫東苑住宅160171.19★在售朝九晚五住宅10520.61.99★潛在云山村項目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓289874★★★★潛在白龍寺項目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓154544.5★★★本案地緣眼競爭關(guān)系區(qū)域項膜目主要炕在售住野宅類產(chǎn)伯品，但稍各類型偷商業(yè)、杠商務(wù)產(chǎn)汪品規(guī)劃野均有，車本案需棚找市場翅差異化偷切入點片區(qū)二驚手房市貪場情況項目名稱類型面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）世博生態(tài)城別墅27419000520世博生態(tài)城獨棟485206001000博園鄰里疊加26417500460世博生態(tài)城飛行的樹海洋房9111500105項目名稱類型面積（㎡）月租（元）月租金/㎡（元）世博生態(tài)城依山鄰里聯(lián)排別墅2571200047世博生態(tài)城雙拼3001600053世博生態(tài)城獨棟5003000060片區(qū)別改墅二手籮房單價呼約2萬元/㎡，獨棟兆售價相對貴偏低主要圓受總價影束響，每平愿米月租金罪約50-飄60元注：可繩供本案妖參考的畝公寓、敬寫字樓約租售樣招本缺乏第三部鉗分項目宗地仁分析周邊配套盤龍區(qū)人民醫(yī)院西南林業(yè)大學云波小學世博園金殿青云小學金實小學聯(lián)盟小學解放軍533醫(yī)院家樂福麥德龍超市欣都龍城北辰財富中心明通小學北辰校區(qū)北市區(qū)醫(yī)院中匯商業(yè)廣場天詳小學理工大學延安醫(yī)院北區(qū)分院云南婦女兒童醫(yī)院家樂福園博花鳥世博車市1KM2KM3KM項目隸屬齊于世博板巨塊，但該困板塊的最奧大劣勢就瓦為配套極極度匱乏。商業(yè)購物僵消費需求追基本在半失徑三公里蜜外，商業(yè)缺非常稀缺穴。醫(yī)療資玩源基本波能保證繩就醫(yī)需驢求但并拳不豐富較于資源崇較為匱孫乏，小勞學教學妹質(zhì)量較類低，中延學幾乎職沒有。較近的商刃業(yè)類型策物業(yè)基旨本都為晃專業(yè)市貢場，如洗園博花愁鳥市場寺、世博芹車市等叢。本項目電周邊基溉本為高勝檔別墅態(tài)住宅小獎區(qū)，交笑通基本軋靠自駕僻車，所替以對附盜近資源星需求也扒較低，擋可接受舒較遠配什套。地塊現(xiàn)狀屠及指標容積率滲：1.2建筑密狠度：40%限高：40M用地面積乘：56.7畝地塊形狀忠不規(guī)則，贏破差12米，地質(zhì)故穩(wěn)定，增坡加后期規(guī)欣劃設(shè)計和趁施工建造慶的難度。學但為低容村產(chǎn)品的擺伍放提供高興差條件，撫利用坡差河可打造較嗎為錯落的遷建筑調(diào)性寄。地塊內(nèi)現(xiàn)雖有建筑物涉，較為老逝舊。后期奇項目啟動橡需協(xié)調(diào)拆割遷、安置士等后續(xù)工白作增加項共目開發(fā)周音期及難度塔；項目毗鄰島世博園，奪優(yōu)資自然塵資源能很尺好拉動腹零地物業(yè)價濕值；四周均有距道路，施至工車輛進組出，施工訊廢料處理算較為容易繡。建筑建筑中心綠地建筑建筑210180230280容積率1.2代表本洪項目可瀉以出現(xiàn)服的產(chǎn)品后類型較戒為豐富砍，別墅沿、商街偉、公寓客、小高踏層等均攤有條件限高40M，因容攜積率小叼于1.2的限制，元實際造成射的影響較融小56.較7畝用地面痰積，項目洪為較小地欺塊，開發(fā)考體量較小教，資金壓址力較小，岔比較靈活指向性商誼業(yè)風情化產(chǎn)品中高端方杜向基地屬性用地性質(zhì)商業(yè)商務(wù)世博園核心區(qū)知名度高自然環(huán)境綠色氧拜吧規(guī)劃控制低密物業(yè)基地屬性愿梳理地塊規(guī)模精品小盤區(qū)域認知富人區(qū)交通人流不利普通過商業(yè)世博園核懲心資源品牌知侮名度大環(huán)境閣配套游客資拒源片區(qū)發(fā)勿展?jié)摿匦「艚Y(jié)板塊價值本案位于昆明東北板塊的中心，屬于世博園板塊，傳統(tǒng)別墅板塊區(qū)，板塊資源優(yōu)勢較大，資源占有價值較高；周邊配套變化項目周邊醫(yī)療配套、教育配套，商業(yè)配套、休閑配套較為稀缺；區(qū)域內(nèi)自然人口稀薄，商業(yè)氛圍不夠濃郁，商業(yè)業(yè)態(tài)多為高檔餐飲，私密娛樂等具有較強指向性；道路及交通優(yōu)勢項目周邊道路通達，公共交通便捷，距離地鐵站較近，交通優(yōu)勢明顯；地塊板塊內(nèi)大盤相繼開發(fā)，未來商業(yè)建成開業(yè)、小區(qū)入住率提高將共同炒熱片區(qū)，本案在區(qū)域影響力也將得以提升。開發(fā)判研基地內(nèi)部現(xiàn)存建筑增加開發(fā)周期和難度，坡差增加產(chǎn)品多樣性，項目自然資源的利用對地塊腹地產(chǎn)品價值拉動較大；基地小顯結(jié)充分利瞇用項目廢自然優(yōu)汽勢和板蓄塊優(yōu)勢蛇開發(fā)板疾塊稀缺沫物業(yè)--創(chuàng)造有一定喂風情感粥、高體撿驗式的亭叫囂產(chǎn)騾品

1、依托世博園核心區(qū)優(yōu)勢

2、打造片區(qū)“稀缺精品樓盤”3、提高項目調(diào)性，在產(chǎn)品宣傳和服務(wù)上做文章4、借助展示和服務(wù)實現(xiàn)品牌落地和價值傳遞減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會依托區(qū)域資源環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合項目特點和產(chǎn)品優(yōu)勢，打造片區(qū)精品項目，樹立片區(qū)標桿！S優(yōu)勢1、開發(fā)商品牌及世博園知名度2、區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，毗鄰世博園3、地塊體量不大，適于做精品4、區(qū)域公共交通體系發(fā)達，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮骔劣勢1、周邊傳統(tǒng)商業(yè)氛圍較弱，核心地緣客戶稀薄2、地塊道路通達性不佳；3、商業(yè)用地性質(zhì)與區(qū)域接受度匹配度較低；O機會T威脅1、昆明商業(yè)、商務(wù)市場庫存巨量；2、市場投資、自用客群已大幅減少；3、片區(qū)在售及潛在項目有大量商業(yè)待售。SWOT分析1、世博園核心區(qū)探索轉(zhuǎn)型升級；2、項目容積率有一定空間往低密方向開發(fā)，規(guī)避市場競爭紅海；3、國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)積極扶持，政策利好不斷利用世博園核心區(qū)規(guī)劃，充分展示好片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展，突出項目稀缺感與投資價值。結(jié)合世博園景區(qū)資源打造項目特有產(chǎn)品，借勢周邊項目配套資源，以及項目獨特性，削弱劣勢，打動客戶。充分利用區(qū)位優(yōu)勢及設(shè)計資源，進行產(chǎn)品及區(qū)位差異化競爭，主打區(qū)域“稀缺別墅”，區(qū)別其他項目。項目SWOT分析第四部走分項目開發(fā)爽方向建議【商務(wù)公腰寓&辦公】【主題商業(yè)設(shè)及商墅】【投資&居住公形寓】購物中心居住商務(wù)商業(yè)標準寫字樓服務(wù)公寓LOFT主題商業(yè)鄰里中心別墅高端辦公商業(yè)會所投資&居住公寓項目定耗位方向廟建議符合條稻件的物蟲業(yè)類型方向一植：旅游里購物風氧情商街優(yōu)勢項目用售地屬性足為商業(yè)笛用地，旋經(jīng)濟指酒標條件到與開發(fā)佛物業(yè)匹融配度較存高；商業(yè)產(chǎn)品著開發(fā)強度否較低且溢偏價空間較態(tài)大，可實繭現(xiàn)高利潤攏產(chǎn)出；商街形到式多樣?xùn)|且具有殊較強吸笨納能力偽，結(jié)合壞旅游資宵源效果供好；劣勢以昆明近嘴期一級土平地供應(yīng)市狡場來看，推供地均為目商業(yè)用地襲屬性，現(xiàn)你昆明市場永商業(yè)配比笛及存量遠妥超服務(wù)人限群需求，嫩商業(yè)不僅恐從存量、莫投資市場抄均存在嚴誓重客群面滾問題；商業(yè)產(chǎn)使品雖溢冊價空間致較大，達但可售愧性較差傘，固有夾資產(chǎn)僅歪為賬面醒產(chǎn)值，磚難以實煉現(xiàn)現(xiàn)金豈利潤轉(zhuǎn)召化；風情商街么多需充足蘿固定人口懲作為支撐雷，且對開永發(fā)商要求縫較高，需派長期運管遵方能實現(xiàn)稿；項目定位怕方向建議需游客資爭源支撐項目定位宿方向建議方向二專：總部媽基地商枯務(wù)園區(qū)優(yōu)勢相比常規(guī)休高密商務(wù)肉而言項目1.2容積率活、建筑40米限高運，可規(guī)但劃出較磨為高端弄的低密謠商務(wù)辦感公產(chǎn)品欠；項目所處革板塊及區(qū)拖域規(guī)劃與家低密園林播式辦公匹嫁配度較高糕，物業(yè)可號與酒店、躺公寓等同去類物業(yè)進爽行轉(zhuǎn)換；劣勢縱觀昆明叨商務(wù)市場民由于現(xiàn)有霜存量遠盛盒于需求量新，已淪為征普遍低價缺無市的尷晴尬局面；區(qū)域沒交有傳統(tǒng)市辦公氛紡圍，且鳥交通、漫通達性深與辦公踩客群訴頑求相違壯背；物業(yè)市場孟客群稀薄需且面臨同謎區(qū)域類似蓬項目直面饅競爭，項辭目若以商怖務(wù)定性將噴陷入僵局項；商務(wù)市場拿過飽和項目定塊位方向歐建議方向三：描商務(wù)商業(yè)鈴別墅區(qū)優(yōu)勢項目所蓋處板塊毀及區(qū)域課規(guī)劃較忠為支持山該類物洪業(yè)，通健過物業(yè)旬營銷推愉廣可有糧效對整故盤形象夠氣質(zhì)進泰一步提矩升；通過官邸孔類商墅兼珍顧商務(wù)與妻私家別墅茄雙重屬性過，從而拓原寬市場滿態(tài)足高端客餐群需求；劣勢物業(yè)體抹量產(chǎn)出聚較少，亂綜合考早慮地價堅及成本吧費用還丘需進行矮經(jīng)濟論陶證物業(yè)題經(jīng)濟可鍋行性；物業(yè)規(guī)截劃設(shè)計迎要求較宴高，接攝受該類忘物業(yè)人狀群屬窄洋眾客群睛，由于紅總價原以因?qū)е掠嗁徺I門寨檻較高莖；物業(yè)除扇產(chǎn)品本訴身外還琴需公共隸產(chǎn)品及籮大環(huán)境告、軟性型服務(wù)等版對物業(yè)圈作為強棉支撐；容積率無堪法做滿第五部分單一業(yè)猛態(tài)開發(fā)輩經(jīng)濟測蘿算與比敬較分析單一業(yè)超態(tài)經(jīng)濟叮測算業(yè)態(tài)利潤而率比選從上表可鋼看出除公寓/寫字樓外笨，商業(yè)及初別墅物業(yè)作利潤率相勞近，因此項目以買經(jīng)濟角嘩度出發(fā)紫應(yīng)以低萬密物業(yè)滾為導(dǎo)向；為確保賬廁面經(jīng)濟效艙益有效轉(zhuǎn)賤化，項目朝重點在于鴨產(chǎn)品貨系要分配的合脊理性；備注：此診輪測算將土地靈成本按藍零計算攜，不代驅(qū)表實際把利潤產(chǎn)忌出，僅泄用于業(yè)遍態(tài)排序腰甄選。因而利安潤率偏徹高，若衛(wèi)加入土喪地成本猶因素考粉慮，利具潤率需爪≥20%才可保證撒項目開發(fā)搭安全。雙拼獨棟商業(yè)聯(lián)排公寓/寫字樓（單畝/零地價）業(yè)態(tài)優(yōu)埋選對比物業(yè)類型容積率總建面（㎡）售價預(yù)估

（萬元/㎡）總銷售額（萬元）建安成本（元/㎡）其它開發(fā)成本（元/㎡）成本合計（萬元）單畝利潤額（萬元）利潤率獨棟0.32002.85603500708321234862.20%雙拼0.453002.47203500526826345763.47%聯(lián)排0.75500210003500428838961161.06%商業(yè)0.85331.89603000394237059061.44%公寓辦公2.214670.8512473000207074450340.35%聯(lián)排商業(yè)公寓辦公雙拼獨棟業(yè)態(tài)利潤額憑比選業(yè)態(tài)優(yōu)勢等比選通過以上杰折線圖進恢行分析獨棟、雙熊拼別墅均令屬單畝建準筑面積少岔，利潤率好高的物業(yè)爬；商業(yè)及捷聯(lián)排別戴墅單畝業(yè)面積產(chǎn)鋸出與利員潤產(chǎn)出姜大致相凡同；酒店公寓抗為單畝建扣筑體量大購、經(jīng)濟效督益相對較唉差物業(yè)，擊由經(jīng)濟性扭出發(fā)因盡言量少配；項目用地阿性質(zhì)為商碌業(yè)用地，跑故而可考賄慮比選物籌業(yè)受到局帽限，僅能評從別墅、駱商務(wù)、商俱業(yè)角度進馳行考慮；隨產(chǎn)品省方案容桌積率增傲加，利便潤上升左狀況并籍不明顯齊！相反詢，利潤燃率下降助嚴重產(chǎn)品業(yè)態(tài)遼建議業(yè)態(tài)利潤客群面市場稀缺度商業(yè)★★★★★★★獨棟★★★★★★★★★★★雙拼★★★★★★★★★★★聯(lián)排★★★★★★★★★★★公寓/寫字樓★★★★業(yè)態(tài)各項胃權(quán)重分桶析商業(yè)體殊量需根芝據(jù)項目簽需求程柄度切實另規(guī)劃，灶綜合考順慮其市糟場需求緊及自持儉可能；公寓/寫字樓產(chǎn)晃品根據(jù)甲炮方訴求具盾體考慮，退隨容積率籮升高，在蒜零地價條榨件下，項糕目利潤率冠明顯下降樹，產(chǎn)品去序化風險也封將增高。綜合項目懇自身條件三、市場、慘經(jīng)濟預(yù)算膀多重因素壟考慮，產(chǎn)握品業(yè)態(tài)建臂議以低密銹類別墅為溫主或優(yōu)先賀選擇！為濃提高項目糊經(jīng)濟效益霧，應(yīng)考慮群容積率突級破手法設(shè)顫計，在相俊同的業(yè)態(tài)痛標準下，桿盡量提升辱容積率。第六部分開發(fā)強頓度彈性條分析項目開姻發(fā)風險輸提示綜合分析羞：通過不同缸容積率模訂擬規(guī)劃經(jīng)籮濟效益對餅比發(fā)現(xiàn)，若以全別葛墅產(chǎn)品進經(jīng)行規(guī)劃，臟項目開發(fā)鄰利潤較為過樂觀；相比以異滿容積輔率1.2為目標勉配置公乒寓\寫字樓硬產(chǎn)品，庸項目開征發(fā)強度檔增加，館雖利潤煌額增加啞，但利挖潤率大轉(zhuǎn)幅度縮脆減；說摧明項目所風險加悔大。建議若以經(jīng)濟舒、可售等蠅角度進行心綜合考慮系必須降低匆容積率才岔能有效確絮保項目開神發(fā)合理性，若滿容獻開發(fā)，在停目前投資撲客缺乏的水市場條件叫下，高容道產(chǎn)品銷售葉難以保證曉。在不同冒容積率朱比選下享，計入1.06億地價成嶼本，在R=0龜.75時利潤率膛最優(yōu)容積率0.30.450.7511.2總成本2245325331324083471737600賬面產(chǎn)值3136040320560005367056341利潤率28%37%42%35%33%第七部分滿容開漂發(fā)業(yè)態(tài)痕配備建戲議產(chǎn)品配比霜建議滿容配膠比建議滿容規(guī)劃頌建議：項目若考慮滿出足規(guī)劃，公寓、惹寫字樓為逐填充容積昂率產(chǎn)品，坡由于綜合陽效益較低足，應(yīng)按照座最低配比炭進行規(guī)劃剖；低密物污業(yè)注重產(chǎn)堤品的價值仙感建立；分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預(yù)估單價

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬元）自持率（%）可售產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.001800027000%2700獨棟商墅10301030.002800028840%2884雙拼商墅20602060.002400049440%4944聯(lián)排商墅103001030020000206000%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.008500252130%25213小計地上總建面4455244552

56341

56341

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個50120%5012小計地下總建面14257

5012

5012合計總建筑面積58809

61353

61353項目開發(fā)總成本45510整盤現(xiàn)金銷售總額61353開發(fā)周期現(xiàn)金收益15843開發(fā)周期現(xiàn)金利潤率25.8%第八部分滿容開寄發(fā)現(xiàn)金坦平衡分疾析項目現(xiàn)諒金平衡覺建議現(xiàn)金平硬衡建議現(xiàn)金平衡顫建議：項目低密惡物業(yè)全部擠銷售，可促快速回流化大量開發(fā)想資金；同期銷港售部分窗公寓及俗寫字樓槽，當銷憂售面積摧達到58%時，項目攻總投入與曾銷售收入房誠基本持平幫，實現(xiàn)現(xiàn)渾金平衡。分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預(yù)估單價

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬元）銷售率（%）售賣產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.00180002700100%2700獨棟商墅10301030.00280002884100%2884雙拼商墅20602060.00240004944100%4944聯(lián)排商墅10300103002000020600100%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.0085002521358%14623小計地上總建面4455244552

56341

45751

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個50120%0小計地下總建面14257

5012

0合計總建筑面積58809

61353

45751項目開發(fā)總成本45510現(xiàn)金銷售總額45751自持部分酒店公寓/寫字樓自持面積（㎡）12458車位（個）358現(xiàn)金平衡注：按燈現(xiàn)金平將衡要求知，項目篇將自持1.2判5萬㎡酒落店公寓/寫字樓控。車位狂可完全填自持。第九部旺分方案優(yōu)選方案優(yōu)選在測算脹不同業(yè)饒態(tài)項目杰收益率腸的基礎(chǔ)值上，必尿須從市昆場銷售膀的角度頑綜合考證慮產(chǎn)品遲開發(fā)方勵向。由于市仔場對世御博片區(qū)受“富人倘居住區(qū)毫”的認史知一臥直未變死（在該俘片區(qū)長矮期未推包出房地妖產(chǎn)項目垃的同時戴，滇池四度假片召區(qū)高品安質(zhì)樓盤斯層出不蹈窮，導(dǎo)篇致世博渠片區(qū)認功知的唯耀一性被峽打破）允。我們認屯為方向三這樣“禮低強度生，高品棄質(zhì)，多臺