商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)

〈商業(yè)地產(chǎn)〉第一講商業(yè)地產(chǎn)基本概念知識(shí)前言

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)又是人們生活的必需品，任何人都必須有安居立足之地。房地產(chǎn)行業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了房地產(chǎn)商發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)?！吧虡I(yè)地產(chǎn)”是房地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分，在了解商業(yè)地產(chǎn)之前，首先應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做初步了解。

〈1〉什么是房地產(chǎn)？

〈2〉什么是商業(yè)地產(chǎn)？

〈3〉目前國(guó)內(nèi)的代表有哪些？目錄房地產(chǎn)概念1商業(yè)地產(chǎn)分類2商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞3投資概算與投資回報(bào)收益4一：地產(chǎn)概念1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益

1）土地2）建筑物及地上附著物3）房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

2.土地使用年限最高年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年科、教、文、衛(wèi)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年綜合或者其他用地：50年3.基本名詞總建筑面積：

也叫“建筑展開(kāi)面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。

容積率：

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。建筑密度：

一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的例。七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⑵秸恋貎舻?、毛地、生地、熟地?.商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、復(fù)合型地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。

5.商業(yè)地產(chǎn)的特征■固定性■個(gè)別性■耐用性■稀缺性■多用性■外部性■先導(dǎo)性■長(zhǎng)期性■政策性九大特征6.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段■第一階段：萌芽階段時(shí)間：1980年-1992年影響區(qū)域：東南沿海改革開(kāi)放特區(qū)介入方式：1、自已開(kāi)發(fā)自己經(jīng)營(yíng)

2、公司成立策劃部■第二階段：覺(jué)醒階段時(shí)間：1992年-2002年影響區(qū)域：中心城市，如廣州、北京、上海介入方式：1、城市老商業(yè)區(qū)改造

2、新興業(yè)態(tài)興起，如大賣場(chǎng)、超市3、委托專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)：1、百貨店（一度引發(fā)百貨店倒閉潮）

2、大賣場(chǎng)、超市6.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段■第三階段：沖浪階段時(shí)間：2002年-2012年影響區(qū)域：1、全國(guó)大中城市，重點(diǎn)是直轄市和省會(huì)城市

2、區(qū)域中心城市，重點(diǎn)是交通樞紐城市和資源城市

3、重視構(gòu)建城鄉(xiāng)商品市場(chǎng)體系的市、縣介入方式：1、新城區(qū)建設(shè)

2、拆違與舊城改造業(yè)種業(yè)態(tài)：1、商業(yè)步行街

2、購(gòu)物中心（shoppingmall）

3、CBD（稱城市中心商業(yè)區(qū)更準(zhǔn)確一些）

4、專業(yè)市場(chǎng)7.商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來(lái)自住的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有

大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來(lái)作為投資用的

發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待8.商業(yè)地產(chǎn)的四元素商業(yè)地產(chǎn)的四元素開(kāi)發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者9.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)

高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)購(gòu)物中心市場(chǎng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開(kāi)發(fā)形式劃分10.商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪按投資價(jià)值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪10.商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別目錄房地產(chǎn)概念1商業(yè)地產(chǎn)分類2商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞3投資概算與投資回報(bào)收益4二：商業(yè)地產(chǎn)分類

一.購(gòu)物中心廣州天河城/北京金源MALL/華南MALL元一時(shí)代廣場(chǎng)/國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)/新都會(huì)環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)二.專業(yè)市場(chǎng)安徽大市場(chǎng)/長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)站前街服裝市場(chǎng)/建材/電子IT/農(nóng)產(chǎn)品……三.社區(qū)商業(yè)金色池塘社區(qū)商業(yè)/柏景灣社區(qū)商業(yè)/安居苑社區(qū)商業(yè)

四.商業(yè)街區(qū)復(fù)合型街區(qū):南京路\王府井\春熙路\蕪湖中山路\合肥淮河路主題特色街區(qū):中西街\哈街\蘇州婚紗街\三里屯酒吧街五.復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)北京東方新天地\華南MALL…明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)\信地城市廣場(chǎng)…2、商業(yè)地產(chǎn)的三種類型銷售型出租型訂單型三種類型3、商業(yè)地透產(chǎn)的客戶投資者為最關(guān)心隱什么？物業(yè)是否引能增值!!慢!3、商業(yè)王地產(chǎn)的陣客戶怎樣才能脂讓投資者忌覺(jué)得某個(gè)召物業(yè)能增響值呢？或者說(shuō)什苦么才能保培證物業(yè)能珍增值呢？3、商業(yè)婆地產(chǎn)的謹(jǐn)客戶背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)糠環(huán)境是否淚健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)箱行業(yè)是否墊是投資熱睛點(diǎn)地塊價(jià)祥值——地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)所處地塊晝是否在未泊來(lái)有發(fā)展同類市混場(chǎng)經(jīng)營(yíng)嚇狀況——某個(gè)地產(chǎn)往項(xiàng)目預(yù)計(jì)放經(jīng)營(yíng)的業(yè)讀態(tài)目前是路否有發(fā)展賺空間項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃寄設(shè)計(jì)是否辭合理，是剃否符合經(jīng)傅營(yíng)要求價(jià)格合理——銷售價(jià)格床是否與實(shí)寄際價(jià)值趨鑰同3、商業(yè)地暑產(chǎn)的客戶影響客戶凈決斷的因碎素客戶：不僅指公投資客具，更是飯針對(duì)經(jīng)該營(yíng)者，思因?yàn)辄h他穴們才是天更加專刮業(yè)、更卻加挑剔餃的客戶逝。4.影響客陣戶決斷嗓的因素影響客戶養(yǎng)決斷的因賠素參與開(kāi)禾發(fā)的公末司品牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因傍素外在因浪素客戶自身粘實(shí)力、知蛋識(shí)、年齡菜、偏好、……其他（唯一性略）4.影響客戶堡決斷的因汽素（1）外在因玻素參與開(kāi)體發(fā)的公忽司品牌開(kāi)發(fā)商物業(yè)、運(yùn)感營(yíng)公司發(fā)展商建筑設(shè)克計(jì)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)（2）內(nèi)在因宏素項(xiàng)目本身硬件軟件硬件軟件地理位置交通狀憶況周邊商業(yè)閑市場(chǎng)同類市場(chǎng)扭整體水平周邊居民饒水平建筑形揀式鋪位劃鈔分配套設(shè)切施●●●銷售策詞略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政沾策未來(lái)前景推廣力度運(yùn)營(yíng)管理●●●（2）內(nèi)在臺(tái)因素目浙錄房地產(chǎn)概念1商業(yè)地產(chǎn)分類2商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞3投資概算與投資回報(bào)收益4三：商捆業(yè)地產(chǎn)冬的專業(yè)恢名詞在市調(diào)和肺商業(yè)地產(chǎn)洪策劃中常雄用到如下怨基本術(shù)語(yǔ)旦、名詞、饞需要有共先同的界定徹：1、區(qū)位綁、板塊隱、商圈打、商業(yè)礦中心、意地段、請(qǐng)節(jié)點(diǎn)、虛地標(biāo)這是一魚組地理曲學(xué)、規(guī)植劃學(xué)、挖商業(yè)及翁房地產(chǎn)物業(yè)常用腰的互相蕉聯(lián)系的兔概念。區(qū)位——帶綜合性膨的規(guī)劃學(xué)功用語(yǔ)，指燥為某種經(jīng)鐵濟(jì)、政治稈、社會(huì)活潛動(dòng)所占據(jù)哀的場(chǎng)所，地在某一城熔市（地區(qū)濁）中所處周的空間位匠置。板塊——住宅房地鄰產(chǎn)開(kāi)發(fā)、達(dá)營(yíng)銷常用美的詞語(yǔ)，估一般指住假宅小區(qū)相恐對(duì)集中開(kāi)略發(fā)的城市暑區(qū)域，沿愁交通干線饅居多，如糠潛山路板津塊。商圈——零售學(xué)用瘋語(yǔ)，現(xiàn)商扭用物業(yè)開(kāi)獄發(fā)也借用琴該詞，意暗指商業(yè)圈桂或商勢(shì)圈明，指在一觸定時(shí)間內(nèi)暢達(dá)到某一構(gòu)購(gòu)物或消僅費(fèi)頻率的片顧客群，醒以其所處敲的最遠(yuǎn)距帆離為半徑畫，劃定的別一系列圓街形或方形士區(qū)域，簡(jiǎn)租言之，即吩為優(yōu)先選每擇到某商唱店或商業(yè)刻聚集中心復(fù)消費(fèi)的顧威客分布區(qū)暮域范圍。善商圈一般跨按層次分長(zhǎng)為核心商口圈（離消地費(fèi)地最近棄，吸納總螺量50-集80%顧客的襲范圍）呈、次級(jí)借商圈（寇吸納15-井25%顧客的范花圍）、邊嚷緣或輻射俘商圈（吸會(huì)納5-25懷%顧客的供范圍）脊。核心商鐮圈次級(jí)輻射商業(yè)中頓心——規(guī)劃學(xué)用多語(yǔ)，與商聰業(yè)功能區(qū)屠同義，與這通俗的“袋商圈”稱培法接近，任一般分市突級(jí)、區(qū)級(jí)凡、社區(qū)、除鄰里四級(jí)抄。地段——傳統(tǒng)商鍛業(yè)中心獎(jiǎng)的商戶展以街道刻、馬路孤、干道艘兩側(cè)分呆布為主閥，因此緣瑞商圈、搜商業(yè)中敢心再可警細(xì)分為惹某一地哈段，房作地產(chǎn)開(kāi)吼發(fā)也常賺用此術(shù)譯語(yǔ)。節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)倡用語(yǔ)，武指觀察迅者、步嚴(yán)行入進(jìn)太出、經(jīng)蓄過(guò)的集鬼中焦點(diǎn)披，基本啊上是交篩叉口、谷交通轉(zhuǎn)緒換處、妹十字路對(duì)口、建枕筑形態(tài)苗的變換撿點(diǎn)等，逝它們從磚某種功最能或建選筑特征妨的集聚厭、濃縮狐中獲取破重要性營(yíng)。商業(yè)皺地段（道步行街俯）常以陡休閑廣只場(chǎng)、餐纏飲美食蝕城、電兆影院、脹交通廣枯場(chǎng)、著仿名地標(biāo)頌式建筑洲作為節(jié)務(wù)點(diǎn)。地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)枝構(gòu)成城素市空間酸或商業(yè)貪中心另矛一類參吉照點(diǎn)，朱觀察者座一般不飾能進(jìn)入薯內(nèi)部，村僅具外槳在主觀始、仰視圣、眺望奴的視覺(jué)礦必要性笑，如超則高層公遮共建筑棒、鐘樓腹、塔頂主、廣告偏招牌、銅山頂。2.業(yè)態(tài)（1）業(yè)態(tài)定乎義業(yè)態(tài)是零鼓售企業(yè)為蛾滿足不同姜的消費(fèi)需奧求進(jìn)行相折應(yīng)的要素司組合而形情成的不同袖經(jīng)營(yíng)形態(tài)板。（2）商業(yè)業(yè)或態(tài)共有17種食雜店、盤便利店、匆折扣店、羅超市、大瘋型超市、男倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員局店、百貨器店、專業(yè)諸店、專賣秀店、家居舒建材商店陰、購(gòu)物中己心、廠家聚直銷中心吵、電視購(gòu)猛物、郵購(gòu)秩、網(wǎng)上商季店、自動(dòng)鳴售貨亭、下電話購(gòu)物。3.業(yè)成種（1）業(yè)種定晌義商業(yè)業(yè)第種指的粘是商業(yè)峰經(jīng)營(yíng)、過(guò)販賣、何代理商嫂品（物爬品+服務(wù)）種固類，業(yè)種解店是根據(jù)使經(jīng)營(yíng)商品斥種類的不害同來(lái)區(qū)分幫的。（2）商業(yè)業(yè)朝種分類購(gòu)物類批發(fā)、零駁售生活服河務(wù)類家庭服嗎務(wù)、洗蛇染服務(wù)級(jí)、保健拘服務(wù)、障美發(fā)美慎容、洗今浴服務(wù)什、婚介摔服務(wù)、禮殯葬服恰務(wù)、彩蚊擴(kuò)服務(wù)拋、社區(qū)彼服務(wù)3.業(yè)哀種餐飲服鴉務(wù)類正餐服務(wù)牧、快餐服鵝務(wù)、休閑葬餐飲、其費(fèi)他餐飲文化類電影院飼、歌劇蹲舞劇院午、話劇咳院、戲嗚院、馬散戲場(chǎng)、性文史館院、圖書擴(kuò)館、博乘物館、販檔案館桿、文化兇遺址、分展覽館綿、紀(jì)念準(zhǔn)館休閑娛鋪樂(lè)類室內(nèi)游戲植、主題樂(lè)哲園、休閑扁健身、其看他娛樂(lè)4.業(yè)態(tài)店霞與業(yè)種粥店的區(qū)留別業(yè)種店業(yè)態(tài)店歷史

過(guò)去早于業(yè)態(tài)店遲于業(yè)種店現(xiàn)狀成為業(yè)態(tài)店的組成部分獨(dú)立于業(yè)種店存在趨勢(shì)向品類店發(fā)展目的性消費(fèi)明顯向多業(yè)態(tài)復(fù)合方向發(fā)展休閑消費(fèi)比重增加背景起源商品短缺時(shí)期商品豐富時(shí)代供需關(guān)系需求大于供給供給大于需求顧客消費(fèi)概念強(qiáng)調(diào)物質(zhì)需求的感受強(qiáng)調(diào)精神需求的感受消費(fèi)心態(tài)到店里買要買的商品到店里看有什么商品可買商品知識(shí)缺乏充足銷售者經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)注重商品的銷售能力注重商品的銷售方式經(jīng)營(yíng)管理以經(jīng)驗(yàn)為導(dǎo)向以現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念為導(dǎo)向經(jīng)營(yíng)理念以銷售商品為中心滿足消費(fèi)需求為中心商品知識(shí)充足－角色扮演為生產(chǎn)廠家銷售商品為消費(fèi)者采購(gòu)所需商品銷售目的把商品賣出去為目的以滿足消費(fèi)需求為目的店內(nèi)規(guī)劃以商品為中心來(lái)規(guī)劃以經(jīng)營(yíng)方式為中心規(guī)劃商品類型單項(xiàng)商品多項(xiàng)種類多種商品多項(xiàng)種類組織成員以家族成員為主社會(huì)招聘為主顧客維系以情感為基礎(chǔ)以服務(wù)為基礎(chǔ)5.商業(yè)地六產(chǎn)的流栽行概念1、MALL支:中文俗稱惕摩爾，英酬文Shop蕩ping揮Ma扇ll的簡(jiǎn)稱，扒可譯為超級(jí)休雄閑購(gòu)物獻(xiàn)中心，是20世紀(jì)50年代初東興起于疾美國(guó)，制現(xiàn)在歐強(qiáng)、美、端日、東譜南亞廣獅為流傳庭并開(kāi)始堡風(fēng)行世羊界的一寧種全新察商業(yè)模屆式，其定義為符：以大型創(chuàng)零售業(yè)為虜主體，眾蘿多專業(yè)店宿為輔助業(yè)幣態(tài)和多功燒能商業(yè)服佩務(wù)設(shè)施形府成的綜合貓性商業(yè)聚鮮合體。2、RBD是英文Recr傳eati課onal況Bus宮ines察sDi隙stri喜ct的縮寫武，直譯朽為“游奴憩商業(yè)糟區(qū)”，協(xié)也可譯束為“旅按游商業(yè)悅區(qū)”、來(lái)“休閑矛商務(wù)區(qū)音”等。RBD的定義貿(mào)為：建增立在城襲鎮(zhèn)與城克市里，倆由各類艱紀(jì)念品份商店、王旅游吸丙引物、辣餐館、棟小吃攤眾檔等高嘉度集中俊組成，撒吸引了脂大量旅木游者的袍一個(gè)特蓄定零售膊商業(yè)區(qū)吃。3、“奧特潮萊斯”是姐英文OUTL仰ETS的中文直炎譯。其英童文原意是滴“出口、愛(ài)出路、排蛋出口”的乘意思，在繪零售商業(yè)舍中專指由義銷售名牌矩過(guò)季、下吩架、斷碼咬商品的商蘇店組成的粗購(gòu)物中心出，因此也破被稱為“殲品牌直銷陡購(gòu)物中心蝦”?；眷`上是一家蝕工廠一個(gè)Outl瞇etS想tore，所集商盾品既是優(yōu)禾質(zhì)品牌又狠價(jià)格低廉驗(yàn)，所以吸所引了大批愁顧客。OUTL輸ETS吸引顧哭客有三全樣法寶齡：吧馳名紗世界的嘩品牌——薈萃世界側(cè)著名或知其名品牌，露品牌純正唐，質(zhì)量上乘戲；僚難以界想象的眾低價(jià)——一般以早低至1-6折的價(jià)格授銷售，物繡美價(jià)廉，消費(fèi)宿者趨之房誠(chéng)若鶩；付方便舒貼適的氛圍——遠(yuǎn)離市稼區(qū)，交妻通方便啞，貨場(chǎng)箱簡(jiǎn)潔、框舒適。5.商業(yè)地產(chǎn)凍的流行概帶念4、CBD：中央商務(wù)宿區(qū)(Cen按tral邪Bus宵ines責(zé)s

Di慘stri寬ct)，許多較國(guó)際大升都市都囑形成了昌相當(dāng)規(guī)復(fù)模的CBD，如紐逝約的曼去哈頓、途東京的胸新宿、欲香港的燒中環(huán)，勤現(xiàn)在，秧北京的CBD確定在西搜起東大橋雅路，東至斥西大望路架，南至通賣惠河，北界至朝陽(yáng)北跡路的區(qū)域憐內(nèi)。CBD應(yīng)具備追以下特殿征：現(xiàn)嚷代城市喉商務(wù)中凍心，匯活聚世界龍眾多知念名企業(yè)旬，經(jīng)濟(jì)事、金融婦、商業(yè)騰高度集尤中，眾代多最好滿的寫字即樓、商隊(duì)務(wù)酒店躬和娛樂(lè)辣中心，幼最完善思便利的徒交通，默最快捷默的通訊女與昂貴撿的地價(jià)葛。5、CLD：中央居麻住區(qū)，指由若干崖個(gè)居住區(qū)粉組成的可俗以滿足城戶市居民居記住、教育貌、購(gòu)物、支娛樂(lè)、休遠(yuǎn)閑的大型達(dá)集中型居稿住區(qū)，國(guó)際閃上普遍旅稱為Cent鎖ral光Livi紹ngD舞istr五ict（簡(jiǎn)稱CLD）。CLD最重要的粗兩個(gè)因素涉是空間和柄環(huán)境。如皆，北京的爭(zhēng)亞運(yùn)村、矮上海的徐轎家匯－虹撇橋沿線、唉深圳的香屢榭里社區(qū)拍。6、COD：中央翅行政區(qū)，全稱揀是Cen訓(xùn)tra菜LO心ffi泊Cia書LD懲ist查riC寧t，其名稱龜源于該區(qū)序內(nèi)匯集了武多家國(guó)家蠢部委、捏機(jī)關(guān)、辦瞞事機(jī)構(gòu)5.商業(yè)地崇產(chǎn)的流線行概念目?jī)鲣浄康禺a(chǎn)概念1商業(yè)地產(chǎn)分類2商業(yè)