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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算
我們以開發(fā)項(xiàng)目為例,來(lái)介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。5.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言,其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。對(duì)于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金(見表5-1)。
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等(見表5-2)。經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。序號(hào)
項(xiàng)目
總投資
估算說(shuō)明1開發(fā)建設(shè)投資123456789101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資(1)+(2)3.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)123456789101112
土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)
合計(jì)表5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位:萬(wàn)元5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3.開發(fā)產(chǎn)品成本
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí),按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算
從財(cái)務(wù)的角度講,這些成本可按其用途分為:土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為:開發(fā)直接費(fèi)(包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi))和開發(fā)間接費(fèi)(包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等)。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算
例如,某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū),總建筑面積為49781平方米,其中,住宅部分為47581㎡,休養(yǎng)所為1200㎡,綜合商場(chǎng)為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售,休養(yǎng)所出租,綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13057萬(wàn)元,其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元,由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成;綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí),需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元,到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算
上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。從上圖可以看出,如果該項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分,那么其總投資就不包括經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元;其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)182萬(wàn)元,而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元。此時(shí),總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目,項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本(也即總成本費(fèi)用)。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬(wàn)元開發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元總成本費(fèi)用圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算
1.土地費(fèi)用估算
土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。
1)土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為:農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2)土地出讓地價(jià)款
土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
4)土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5)土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下,不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用,但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)
表5-3土地費(fèi)用估單位:萬(wàn)元
5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算
2.前期工程費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括:開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究,水文、地質(zhì)勘測(cè),以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)
表5-4前期工程費(fèi)估算表單位:萬(wàn)元5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用,主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用,以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)12345678
供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位:萬(wàn)元5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算4.建筑三安裝工三程費(fèi)建筑安三裝工程三費(fèi)是指三建造房三屋建筑三物所發(fā)三生的建三筑工程三費(fèi)用、三設(shè)備采三購(gòu)費(fèi)用三、安裝三工程費(fèi)三用和室三內(nèi)裝飾三家具費(fèi)三等。建筑安三裝工程三費(fèi)用估三算可以三采用單三元估算三法、單三位指標(biāo)三估算法三、工程三量近似三匡算法三、概算三指標(biāo)估三算法、三概預(yù)算三定額法三,也可三以根據(jù)三類似工三程經(jīng)驗(yàn)三進(jìn)行估三算。項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)表5-6建筑安三裝工程三費(fèi)用估三算表三單位三:萬(wàn)元5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算5.公共三配套設(shè)三施建設(shè)三費(fèi)公共配三套設(shè)施三建設(shè)費(fèi)三是指居三住小區(qū)三內(nèi)為居三民服務(wù)三配套建三設(shè)的各三種非營(yíng)三利性的三公共配三套設(shè)施三(又稱三公建設(shè)三施)的三建設(shè)費(fèi)三用,主要包三括:居三委會(huì)、三派出所三、托兒三所、幼三兒園、三鍋爐房三、變電三室、公三共廁所三、停車三場(chǎng)等。一般按三規(guī)劃指三標(biāo)和實(shí)三際工程三量估算三。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用
估算說(shuō)明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合計(jì)表5-7公共配三套設(shè)施三建設(shè)費(fèi)三用估算三表三單三位:萬(wàn)三元5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算6.開發(fā)三間接費(fèi)開發(fā)間三接費(fèi)是三指房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)所三屬獨(dú)立三核算單三位在開三發(fā)現(xiàn)場(chǎng)三組織管三理所發(fā)三生的各三項(xiàng)費(fèi)用三。主要包三括:工三資、福三利費(fèi)、三折舊費(fèi)三、修理三費(fèi)、辦三公費(fèi)、三水電費(fèi)三、勞動(dòng)三保護(hù)費(fèi)三、周轉(zhuǎn)三房攤銷三和其他三費(fèi)用等三。5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算7.管理三費(fèi)用管理費(fèi)三用是指三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的管三理部門三為組織三和管理三房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三開發(fā)經(jīng)三營(yíng)活動(dòng)三而發(fā)生三的各項(xiàng)三費(fèi)用。管理費(fèi)三可按項(xiàng)三目投資三或前述1~5項(xiàng)直接三費(fèi)用的三一個(gè)百三分比計(jì)三算,這三個(gè)百分三數(shù)一般三為3%左右。5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算8.財(cái)務(wù)三費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)三用是指三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)為籌三集資金三而發(fā)生三的各項(xiàng)三費(fèi)用。主要包三括借款三和債券三的利息三、金融三機(jī)構(gòu)手三續(xù)費(fèi)、三融資代三理費(fèi)、三外匯匯三兌凈損三失以及三企業(yè)籌三資發(fā)生三的其他三財(cái)務(wù)費(fèi)三用。5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算1)長(zhǎng)期三借款利三息的估三算每年應(yīng)三計(jì)利息三的近似三計(jì)算公三式如下三:每年應(yīng)三計(jì)利息=(年初三借款本三息累計(jì)+本年借三款額÷2)×年利率三(有效三年利率三)2)流動(dòng)三資金借三款部分三是按全三年利息三。利息三計(jì)入財(cái)三務(wù)費(fèi)用三,每年三照付,三期末一三次還本三。3)利息三以外的三費(fèi)用一三般占利三息的10%左右。5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算9.銷售三費(fèi)用銷售費(fèi)三用是指三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)在銷三售房地三產(chǎn)產(chǎn)品三過(guò)程中三發(fā)生的三各項(xiàng)費(fèi)三用,以三及專設(shè)三銷售機(jī)三構(gòu)或委三托銷售三代理的三各項(xiàng)費(fèi)三用。主三要包括三銷售人三員工資三、獎(jiǎng)金三、福利三費(fèi)、差三旅費(fèi)、三銷售機(jī)三構(gòu)的折三舊費(fèi)、三修理費(fèi)三、物料三消耗、三廣告費(fèi)三、宣傳三費(fèi)、代三銷手續(xù)三費(fèi)、銷三售服務(wù)三費(fèi)及預(yù)三售許可三證申領(lǐng)三費(fèi)等。三綜合起三來(lái)為:1)廣告三宣傳及三市場(chǎng)推三廣費(fèi),三一般約三為銷售三收入的2%~三3%。2)銷售三代理費(fèi)三,一般三約為銷三售收入三的1.5三%~2三%。3)其他三銷售費(fèi)三用,一三般約為三銷售收三入的0.5三%~1三%。以上各三項(xiàng)合計(jì)三,銷售三費(fèi)用約三占到銷三售收入三的4%~三6%。5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算10.其他三費(fèi)用其他費(fèi)三用主要三包括臨三時(shí)用地三費(fèi)和臨三時(shí)建設(shè)三費(fèi)、工三程造價(jià)三咨詢費(fèi)三、總承三包管理三費(fèi)、合三同公證三費(fèi)、施三工執(zhí)照三費(fèi)、工三程質(zhì)量三監(jiān)督費(fèi)三、工程三監(jiān)理費(fèi)三、竣工三圖編制三費(fèi)、工三程保險(xiǎn)三費(fèi)等。三這些費(fèi)三用按當(dāng)三地有關(guān)三部門規(guī)三定的費(fèi)三率估算三,一般三約占投三資額的2%~三3%。序號(hào)
項(xiàng)目
金額
估算說(shuō)明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)
合計(jì)表5-8其他費(fèi)三用估算三表三單位:三萬(wàn)元5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算11.開發(fā)三期間稅三費(fèi)開發(fā)期三間稅費(fèi)三是指項(xiàng)三目所負(fù)三擔(dān)的與三房地產(chǎn)三投資有三關(guān)的各三種稅金三和地方三政府或三有關(guān)部三門征收三的費(fèi)用三。各項(xiàng)三稅費(fèi)應(yīng)三根據(jù)當(dāng)三地有關(guān)三法規(guī)標(biāo)三準(zhǔn)估算三。序號(hào)
項(xiàng)目
金額
估算說(shuō)明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)
合計(jì)表5-9開發(fā)期三稅費(fèi)估三算表三單三位:萬(wàn)三元5.1房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目總投三資與總?cè)杀举M(fèi)三用的估三算12.不可三預(yù)見費(fèi)房地產(chǎn)三項(xiàng)目投三資估算三應(yīng)考慮三適當(dāng)?shù)娜豢深A(yù)三見費(fèi)用三。不可三預(yù)見費(fèi)三根據(jù)項(xiàng)三目的復(fù)三雜程度三和前述三各項(xiàng)費(fèi)三用估算三的準(zhǔn)確三程度,三以上述三各項(xiàng)費(fèi)三用之和三的3%~三7%估算。如果是三開發(fā)完三成后出三租或自三營(yíng)的項(xiàng)三目,還三應(yīng)該估三算下列三費(fèi)用:13.運(yùn)營(yíng)三費(fèi)用14.修理三費(fèi)用5.1.3房地產(chǎn)三投資估三算各種三報(bào)表5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措5.2.1經(jīng)營(yíng)收三入估算1.租售三方案的三確定租售方三案一般三應(yīng)包括三以下幾三個(gè)方面三的內(nèi)容三:1)項(xiàng)目三出售、三出租還三是租售三并舉?三出售面三積和出三租面積三的比例三是多少三?以及三整個(gè)項(xiàng)三目中哪三些出售三、哪些三出租、三哪些自三營(yíng)?2)可出三售面積三、可出三租面積三、自營(yíng)三面積和三可分?jǐn)側(cè)ㄖ嫒e及各三自在建三筑物中三的位置三;3)出售三和出租三的時(shí)間三進(jìn)度安三排和各三時(shí)間段三內(nèi)租售三面積數(shù)三量的確三定,并三要考慮三租售期三內(nèi)房地三產(chǎn)市場(chǎng)三可能發(fā)三生的變?nèi)瘜?duì)租三售數(shù)量三的影響三;4)售價(jià)三和租金三水平的三確定;5)收款三方式與三收款計(jì)三劃的確三定。這一過(guò)三程在實(shí)三際工作三中,可三參照表5-1三0、5-1三1、5-1三2、5-1三3進(jìn)行。銷售期間
第1期
第2期…
第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計(jì)房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目銷售三計(jì)劃及三收款計(jì)三劃表表5-1三0單位:三建筑面三積(㎡三),銷三售收入三(元)序號(hào)項(xiàng)目名稱
建設(shè)期
經(jīng)營(yíng)期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率(%)5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目出租三計(jì)劃及三出租收三入計(jì)劃三表表5-1三1單位:三建筑面三積(㎡三),銷三售收入三(元)項(xiàng)目建筑面積(㎡)售價(jià)(元/㎡)2001年2002年2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫(kù)部分總計(jì)表5-1三2房地產(chǎn)三項(xiàng)目銷三售收入三匯總表三(全部三出售方三案)三單位三:萬(wàn)元物業(yè)類型初始租金(元/㎡)年期345……1415總計(jì)入住率地上商業(yè)部分收入(萬(wàn)元)公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫(kù)部分其他面積總計(jì)表5-1三3房地產(chǎn)三項(xiàng)目出三租收入三計(jì)劃表三(全部三出租方三案)三單位:三萬(wàn)元5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措2.租售三價(jià)格的三確定1)房地三產(chǎn)開發(fā)三產(chǎn)品定三價(jià)方法《房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目經(jīng)濟(jì)三評(píng)價(jià)方三法》中規(guī)定三:租售價(jià)三格應(yīng)根三據(jù)房地三產(chǎn)項(xiàng)目三的特點(diǎn)三確定,三一般應(yīng)三選擇在三位置、三規(guī)模、三功能和三檔次等三方面可三比的交三易實(shí)例三,通過(guò)三對(duì)其成三交價(jià)格三的分析三與修正三,最終三得到房三地產(chǎn)項(xiàng)三目的租三售價(jià)格三。這個(gè)定三價(jià)過(guò)程三就是市三場(chǎng)比較三定價(jià)法三的運(yùn)用三。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措2)市場(chǎng)三比較法三定價(jià)過(guò)三程①搜三集交易三實(shí)例②選三擇比較三實(shí)例房三地產(chǎn)③建三立價(jià)格三可比基三礎(chǔ)④比三較實(shí)例三的比較三和修正⑤確三定該房三地產(chǎn)的三比準(zhǔn)價(jià)三格5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措3.經(jīng)營(yíng)三收入估三算經(jīng)營(yíng)收三入是指三向社會(huì)三出售、三出租房三地產(chǎn)商三品或自三營(yíng)時(shí)的三貨幣收三入。房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的經(jīng)三營(yíng)收入三主要包三括房地三產(chǎn)產(chǎn)品三的銷售三收入、三租金收三入、土三地轉(zhuǎn)讓三收入、三配套設(shè)三施銷售三收入(三以上統(tǒng)三稱租售三收入)三和自營(yíng)三收入。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措5.2.2稅金估三算目前,三我國(guó)房三地產(chǎn)開三發(fā)投資三企業(yè)納三稅的主三要稅種三如下:1.經(jīng)營(yíng)三稅金及三附加經(jīng)營(yíng)稅三金及附三加是指三在房地三產(chǎn)銷售三、出租三與自營(yíng)三過(guò)程中三發(fā)生的三稅費(fèi),三主要包三括營(yíng)業(yè)三稅、城三市建設(shè)三維護(hù)稅三、教育三費(fèi)附加三(通常三也叫兩三稅一費(fèi)三)。目前營(yíng)三業(yè)稅的三稅率是5%;城市三維護(hù)建三設(shè)稅的三稅率,三納稅人三所在地三為縣城三、鎮(zhèn)的三,稅率三為5%;教育三費(fèi)附加三的稅率三一般為3%。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措2.土地三使用稅土地使三用稅是三房地產(chǎn)三開發(fā)投三資企業(yè)三在開發(fā)三經(jīng)營(yíng)過(guò)三程中占三用國(guó)有三土地應(yīng)三繳納的三一種稅三。3.房產(chǎn)三稅房產(chǎn)稅三是投資三者擁有三房地產(chǎn)三時(shí)應(yīng)繳三納的一三種財(cái)產(chǎn)三稅。對(duì)于出三租的房三產(chǎn),以三房產(chǎn)租三金收入三為計(jì)稅三依據(jù)。三對(duì)于非三出租的三房產(chǎn),三以房產(chǎn)三原值一三次減除10~三30%后的余三額為計(jì)三稅依據(jù)三計(jì)算繳三納。4.企業(yè)三所得稅企業(yè)所三得稅是三對(duì)企業(yè)三生產(chǎn)經(jīng)三營(yíng)所得三和其他三所得征三收的一三種稅。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措5.土地三增值稅土地增三值稅是三對(duì)轉(zhuǎn)讓三國(guó)有土三地使用三權(quán)、地三上建筑三物及其三附著物三并取得三收入的三單位和三個(gè)人,三就其轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)所取三得的增三值額為三征稅對(duì)三象征收三的一種三稅。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措土地增三值稅實(shí)三行四級(jí)三超率累三進(jìn)稅率三,從30%三~60三%。(1)增值三額未超三過(guò)扣除三項(xiàng)目金三額50%(包括三本比例三數(shù),下三同)的三部分,三稅率為30%;(2)增值三額超過(guò)三扣除項(xiàng)三目金額50%,但未三超過(guò)扣三除項(xiàng)目三金額100三%的部分三,稅率三為40%;(3)增值三額超過(guò)三扣除項(xiàng)三目金額100三%,但未三超過(guò)扣三除項(xiàng)目三金額200三%的部分三,稅率三為50%;(4)增值三額超過(guò)三扣除項(xiàng)三目金額200三%的部分三,稅率三為60%。綜上所三述,我三們可將三土地增三值稅的三計(jì)算列三出表格三,如表5-1三5。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表22.12.2
2.3
2.4
2.5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用(詳見書中闡述)營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅(土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本)×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)
5適用增值稅率增值額50%以下部分:30%增值額超過(guò)50%至100%部分:40%增值額超過(guò)100%至200%部分:50%增值額超過(guò)200%部分:60%6增值稅
應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率表5-1三5土地增三值稅計(jì)三算表5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措5.2.3銷售收三入、出三租收入三、自營(yíng)三收入與三經(jīng)營(yíng)稅三金及附三加報(bào)表在進(jìn)行三房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的財(cái)三務(wù)分析三時(shí),應(yīng)三按期編三制銷售三收入與三經(jīng)營(yíng)稅三金及附三加估算三表、租三金收入三與經(jīng)營(yíng)三稅金及三附加估三算表、三自營(yíng)收三入與經(jīng)三營(yíng)稅金三及附加三估算表三。其表格三形式見三表5-1三6、5-1三7、5-1三8。序號(hào)
項(xiàng)目合計(jì)123…
N1銷售收入1.11.21.3可銷售面積(平方米)單位售價(jià)(元/平方米)銷售比例(%)2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.12.22.3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-1三6銷售收三入與經(jīng)三營(yíng)稅金三及附加三估算表三單位:三萬(wàn)元序號(hào)
項(xiàng)目合計(jì)123…
N1租金收入1.11.21.3可出租面積(平方米)單位租金(元/平方米)出租率(%)2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.12.22.3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3凈轉(zhuǎn)售收入3.13.23.3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表5-三17出租收三入與經(jīng)三營(yíng)稅金三及附加三估算表三單位:三萬(wàn)元序號(hào)
項(xiàng)目合計(jì)123…
N1自營(yíng)收入1.11.21.3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.12.22.3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-1三8自營(yíng)收三入與經(jīng)三營(yíng)稅金三及附加三估算表三單三位:萬(wàn)三元5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措5.2.4房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的資三金籌措1.房地三產(chǎn)投資三資金來(lái)三源分析房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目資金三來(lái)源的三渠道主三要有:三資本金三(股本三金)、三銀行貸三款、預(yù)三售收入三。1)資本三金資本金三是投資三者對(duì)其三所投資三項(xiàng)目投三入的股三本金,三通常來(lái)三自投資三者的自三有資金三。從投資三者的角三度來(lái)說(shuō)三,只要三預(yù)計(jì)項(xiàng)三目的投三資利潤(rùn)三率高于三銀行存三款利率三,就可三以根據(jù)三企業(yè)的三能力適三時(shí)投入三自有資三金作為三股本金三。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措2)銀行三貸款任何房三地產(chǎn)開三發(fā)商要三想求得三發(fā)展,三都離不三開銀行三及其他三金融機(jī)三構(gòu)的支三持。房地產(chǎn)三開發(fā)投三資中一三般貸款三比例應(yīng)三小于項(xiàng)三目總投三資的70%,而且三是以開三發(fā)項(xiàng)目三本身的三抵押貸三款為主三。3)預(yù)售三款預(yù)售款三是房地三產(chǎn)投資三者在商三品房交三付使用三之前,三預(yù)先向三購(gòu)房者三收取的三價(jià)款。這種籌三資方式三較受歡三迎是因三為對(duì)房三地產(chǎn)的三買賣雙三方來(lái)說(shuō)三都比較三有益。除了這三三種形三式,承三包商帶三資承包三和合作三開發(fā)也三經(jīng)常被三開發(fā)商三作為籌三資的渠三道。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措除了上三述介紹三的五種三方式以三外,社三會(huì)集資三(發(fā)行三股票、三發(fā)行公三司債券三)、利三用外資三等方式三也可以三成為開三發(fā)商投三資項(xiàng)目三的資金三來(lái)源渠三道或籌三資手段三。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措2.資金三籌措計(jì)三劃資金籌三措計(jì)劃三是根據(jù)三房地產(chǎn)三項(xiàng)目對(duì)三資金的三需求以三及投資三、成本三與費(fèi)用三使用計(jì)三劃,來(lái)三安排資三金來(lái)源三和相應(yīng)三數(shù)量的三過(guò)程。面對(duì)不三同的市三場(chǎng)環(huán)境三和競(jìng)爭(zhēng)三條件,三房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目融資三結(jié)構(gòu)和三籌資計(jì)三劃設(shè)計(jì)三合理與三否,也三是開發(fā)三商能否三成功的三關(guān)鍵。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措在制定三資金籌三措計(jì)劃三時(shí)應(yīng)當(dāng)三注意以三下幾點(diǎn)三:1)嚴(yán)格三按照資三金的需三要量確三定籌資三額。2)認(rèn)真三選擇籌三資來(lái)源三渠道。3)準(zhǔn)確三把握自三有資金三與外部三籌資的三比例,三并符合三國(guó)家的三有關(guān)規(guī)三定。4)避免三利率風(fēng)三險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)三目的不三利影響三。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措3.資金三使用計(jì)三劃房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的資三金使用三計(jì)劃應(yīng)三根據(jù)可三能的項(xiàng)三目施工三進(jìn)度與三資金來(lái)三源渠道三進(jìn)行編三制。編制時(shí)三應(yīng)注意三以下幾三點(diǎn):1)根據(jù)三建筑安三裝工程三進(jìn)度表三,按照三不同年三度的工三作量安三排相應(yīng)三的資金三供給量三。2)根據(jù)三設(shè)備到三貨計(jì)劃三,安排三設(shè)備購(gòu)三置費(fèi)支三出。3)項(xiàng)目三的前期三費(fèi)用應(yīng)三盡早落三實(shí)。4)在安三排投資三計(jì)劃時(shí)三,應(yīng)先三安排自三有資金三,后安三排外部三資金。5.2房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的收三入、稅三金估算三與資金三籌措4.投資三計(jì)劃與三資金籌三措表房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目應(yīng)根三據(jù)投資三估算數(shù)三據(jù)、可三能的建三設(shè)進(jìn)度三、將會(huì)三發(fā)生的三實(shí)際付三款時(shí)間三和金額三以及資三金籌措三情況按三期編制三投資計(jì)三劃與資三金籌措三表。其表格三形式見三表5-1三9。序號(hào)
項(xiàng)目合計(jì)123…
N1項(xiàng)目總投資1.11.2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入表5-1三9投資計(jì)三劃與資三金籌措三表三單三位:萬(wàn)三元5.3借款還三本付息三的估算借款還三本付息三的估算三主要是三測(cè)算借三款還款三期的利三息和償三還借款三的時(shí)間三,從而三觀察項(xiàng)三目的償三還能力三和收益三,為財(cái)三務(wù)分析三和項(xiàng)目三決策提三供依據(jù)三。5.3借款還三本付息三的估算5.3.1還本付三息的資三金來(lái)源根據(jù)國(guó)三家現(xiàn)行三財(cái)稅制三度的規(guī)三定,歸三還建設(shè)三投資借三款的資三金來(lái)源三主要是三項(xiàng)目建三成后可三用于歸三還借款三的利潤(rùn)三、折舊三費(fèi)、攤?cè)N費(fèi)等三;對(duì)預(yù)三售或預(yù)三租的項(xiàng)三目,還三款資金三還可以三是預(yù)售三或預(yù)租三的收入三。項(xiàng)目在三建設(shè)期三借入的三全部建三設(shè)投資三貸款本三金及其三在建設(shè)三期發(fā)生三的借款三利息,三均構(gòu)成三項(xiàng)目總?cè)顿Y的三貸款總?cè)~,在三項(xiàng)目建三設(shè)期結(jié)三束后或三貸款方三要求的三還款期三開始,三可由上三述資金三來(lái)源償三還。5.3借款還三本付息三的估算5.3.2還款方三式及還三款順序房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目貸款三的還款三方式應(yīng)三根據(jù)貸三款資金三的不同三來(lái)源所三要求的三還款條三件來(lái)確三定。1.國(guó)外三借款的三還款方三式按協(xié)議三的要求三分別采三用等額三還本付三息或等三額本金三償還兩三種方法三。2.國(guó)內(nèi)三借款的三還款方三式實(shí)際操三作過(guò)程三中按實(shí)三際償還三能力測(cè)三算。5.3借款還三本付息三的估算5.3.3利息的三計(jì)算1.國(guó)內(nèi)三借款利三息的計(jì)三算1)借款三時(shí)的利三息計(jì)算對(duì)建設(shè)三期借款三利息進(jìn)三行估算三時(shí),應(yīng)三按借款三條件的三不同分三別計(jì)算三。借款三條件包三括:借三款利率三、借款三期限、三借款總?cè)~等。為簡(jiǎn)化三計(jì)算,三假定借三款當(dāng)年三在年中三支
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