某地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃培訓(xùn)教程

萬科2009年策劃流程培訓(xùn)前期策劃篇策劃？前期策劃？前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段第一階段可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。是籌集建設(shè)資金的依據(jù)是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)市場分析市場預(yù)測收入、成本、費(fèi)用預(yù)測財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場、區(qū)域市場供給預(yù)測、需求預(yù)測、價(jià)格預(yù)測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷可行性分析的研究內(nèi)容第二階段項(xiàng)目研究項(xiàng)目研究？市場研究？宏觀環(huán)境分析競爭環(huán)境分析項(xiàng)目價(jià)值分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品項(xiàng)目研究的目的：地塊潛在客戶分析1、宏觀環(huán)境研究宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)、上海2010年世博會(huì)）城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）房地產(chǎn)市場環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場）板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度）結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、項(xiàng)目價(jià)值分析產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等）（1）區(qū)位價(jià)值分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等）配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等）（2）項(xiàng)目資源分析3、競爭對(duì)手及成功案例研究（1）同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競爭項(xiàng)目分析通過對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個(gè)方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。研究內(nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量產(chǎn)品特點(diǎn)價(jià)格客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷（2）經(jīng)典樓盤分析

通過對(duì)同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究內(nèi)容：產(chǎn)品特色

（產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等）推廣手法

（廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等）銷售策略其他成功因素研究方法：現(xiàn)場考察+小組座談（3）成功案例分析

通過對(duì)對(duì)國內(nèi)外同類型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究內(nèi)容：開發(fā)策略產(chǎn)品特色推廣手法銷售策略其他成功因素研究方法：案例分析4、潛在客戶群研究——以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究（1）確定研究對(duì)象項(xiàng)目周邊客群新生客群投資客群特有客群歷史客群（2）確定研究內(nèi)容

客戶基本特征置業(yè)能力需求特點(diǎn)置業(yè)原因需求特點(diǎn)收入水平、置業(yè)計(jì)劃等家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等5、得出調(diào)研結(jié)論未來的市場狀況1、2-3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測2、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測3、需求趨勢(shì)預(yù)測4、客戶消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測可能的客戶1、客戶可能的區(qū)域2、客戶層面3、購買力狀況可能的產(chǎn)品1、產(chǎn)品類型2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)3、可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)）第三階段項(xiàng)目定位定位（Positioning)有史以來對(duì)美國營銷影響最大的觀念！定位即預(yù)期客戶頭腦里已有的想法！[美]艾·里斯杰克·特勞特/著◎王恩冕于少蔚/譯SWO三T分析客戶定三位產(chǎn)品定三位價(jià)格定三位房地產(chǎn)三定位的三目的：尋找均三衡點(diǎn)產(chǎn)品客戶投資效三益1、S三WOT三分析str三eng三th（三優(yōu)勢(shì)）wea三kne三ss（三劣勢(shì)）Opp三ort三uni三ty(機(jī)會(huì)三)Thr三eat（威脅三）2、客三戶定位生三命三階三段收三入三水三平根據(jù)市三場研究階段對(duì)三項(xiàng)目特點(diǎn)以及三潛在客戶的研三究篩選目標(biāo)客三群客戶細(xì)分客戶研究客戶篩選客戶定位消費(fèi)價(jià)三值觀需求特三質(zhì)客戶構(gòu)三成生命階三段區(qū)域職業(yè)……需求特三點(diǎn)面積總價(jià)戶型功三能……Pul三te三Hom三es：三首次置三業(yè)、常三年工作三流動(dòng)人三士、單三人工作三丁克家庭、雙三人工作三丁克家三庭、有三嬰兒的三夫婦、三單親家庭、成三熟家庭三、富足三成熟家三庭、空三巢家庭三、大齡單身貴三族、活三躍長者萬科：三注重自三我享受三的職業(yè)三新銳家三庭、關(guān)三心健康三的幸福三晚年家庭、注三重家庭三的望子三成龍家三庭、價(jià)三格敏感三的務(wù)實(shí)三家庭、三彰顯地位三的成功三家庭規(guī)劃設(shè)三計(jì)建議總體規(guī)三劃建議建筑風(fēng)三格建議園林設(shè)三計(jì)建議配套設(shè)三施功能配三套建議智能化三建議會(huì)所設(shè)三施建議產(chǎn)品建三議建筑單三體建議戶型、三面積建三議戶型配三比建議戶型設(shè)三計(jì)細(xì)節(jié)三建議裝修標(biāo)三準(zhǔn)建議社區(qū)服三務(wù)建議物業(yè)管三理公司三建議物業(yè)服三務(wù)內(nèi)容三建議1、產(chǎn)三品定位三內(nèi)容定位描三述設(shè)計(jì)要三點(diǎn)3、產(chǎn)三品定位2、產(chǎn)三品定位三策略——客戶導(dǎo)三向與市三場導(dǎo)向三相結(jié)合領(lǐng)先型三定位策三略模仿定三位策略差異化三定位策三略創(chuàng)新定三位策略4、價(jià)三格定位價(jià)格定三位的考三慮因素三：競爭項(xiàng)三目的價(jià)三格定位產(chǎn)品的三特色開發(fā)商三的品牌未來的三市場狀三況……具體內(nèi)三容，請(qǐng)三關(guān)注明三天的《三定價(jià)》三專題！5、經(jīng)三濟(jì)收益三分析即在價(jià)三格定位三的基礎(chǔ)三上，結(jié)三合項(xiàng)目三的投資三開發(fā)周三期、銷三售周期三等，運(yùn)三用經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)檢三驗(yàn)以上三定位的三經(jīng)濟(jì)收三益，并三根據(jù)檢三驗(yàn)出來三的經(jīng)濟(jì)三收益重三新調(diào)整三定位，三使客戶三和產(chǎn)品三達(dá)到新三的均衡三點(diǎn)。開發(fā)商內(nèi)部收三益率（三IRR三）凈現(xiàn)值三（NP三V）小業(yè)主投資回三報(bào)率具體內(nèi)三容，請(qǐng)三關(guān)注下三面的《房地三產(chǎn)投資三分析》三專題！第四階三段市三場三推三廣市場推三廣方案三的主要三內(nèi)容：1、賣三點(diǎn)提煉2、項(xiàng)三目總體三形象設(shè)三計(jì)3、推三廣費(fèi)用三預(yù)算4、現(xiàn)三場包裝三方案5、制三定銷售三策略6、制三定推廣三策略7、營三銷工作三總體時(shí)三間表1、賣三點(diǎn)提煉即分析三總結(jié)項(xiàng)三目所具三有的特三點(diǎn)，經(jīng)三過提煉三形成對(duì)三客戶具三有吸引三力的產(chǎn)三品訴求三。這種三特點(diǎn)不三一定是三項(xiàng)目所三特有的三，但必三須是鮮三明的。三一般而三言，會(huì)三從地段三、產(chǎn)品三、附加三值等三三個(gè)層面三進(jìn)行提三煉總結(jié)三：地段：三交通條三件配套資三源自然、三人文景三觀未來規(guī)三劃遠(yuǎn)景……產(chǎn)品：三規(guī)模建筑風(fēng)三格園林特三點(diǎn)戶型特三點(diǎn)價(jià)格新型建三材、工三藝……附加值三：開發(fā)三商品牌物管品三牌建筑設(shè)三計(jì)公司三品牌園林設(shè)三計(jì)公司三品牌承建商產(chǎn)品概三念倡導(dǎo)的三生活方三式……形象支三撐要素——產(chǎn)品概三念產(chǎn)品概三念是用三有意義三的消費(fèi)三者術(shù)語三進(jìn)行表三述的對(duì)三產(chǎn)品的三構(gòu)思三。——P三hil三ips三ko三ttl三e2、項(xiàng)三目總體三形象設(shè)三計(jì)形象表三現(xiàn)系統(tǒng)案名Log三o標(biāo)準(zhǔn)色形象推三廣語生態(tài)3、推三廣費(fèi)用三預(yù)算基本步三驟：1、確三定推廣三費(fèi)用占三總體銷三售額的三比例結(jié)合當(dāng)三地行業(yè)三基本水三平，視三項(xiàng)目情三況定2、確三定各主三要費(fèi)用三項(xiàng)目的三預(yù)算比三例（現(xiàn)場三包裝、三媒體費(fèi)三用、活三動(dòng)費(fèi)用三、預(yù)留三費(fèi)用等三）3、確三定各推三廣階段三推廣費(fèi)三用預(yù)算三比例（蓄勢(shì)三期、強(qiáng)三銷期、三蓄銷期三、尾盤三期）4、確三定各推三廣階段三內(nèi)各項(xiàng)三費(fèi)用的三詳細(xì)預(yù)三算4、現(xiàn)三場包裝三方案戶外大三牌（如三何選擇三？）工地圍三板（如三何體現(xiàn)三項(xiàng)目特三色？三）售樓處三設(shè)計(jì)方三案（如三何選址三？如三何設(shè)計(jì)三？）看樓通三道方案示范園三林示范單三位（選三取什么三單位？三設(shè)計(jì)什三么樣的三風(fēng)格？三）……具體內(nèi)三容，請(qǐng)三關(guān)注明三天的《三住宅項(xiàng)三目市場三推廣》三專題！3、銷售目標(biāo)銷售時(shí)機(jī)選擇的一般辦法：避開競爭高峰，搶占市場先機(jī)迎合熱點(diǎn)事件，借勢(shì)發(fā)揮（房展會(huì)、假期等）與競爭對(duì)手同時(shí)發(fā)售與工程進(jìn)度有關(guān)（如豪宅一般現(xiàn)房銷售等）

5、制三定銷售三策略1、銷售次三序2、銷售時(shí)三機(jī)4、價(jià)格策略此種價(jià)格策略一般使用一些產(chǎn)品差異不太大的項(xiàng)目，比如一些中低價(jià)商品房等。穩(wěn)定價(jià)格策略此種策略也比較少見，一般用于推出單位較少的項(xiàng)目，一炮而紅，而且去化較好，后期的產(chǎn)品作為尾盤進(jìn)行低價(jià)處理。具有銷售速度快的特點(diǎn)，一般會(huì)在開發(fā)商要求盡快回籠資金的情況下使用。高開低走此種價(jià)格策略由于市場風(fēng)險(xiǎn)較大，一般很少采用，但在一些高檔盤中，為了塑造高品質(zhì)的市場形象，前期會(huì)通過推出一些較好的產(chǎn)品形成高價(jià)，并借此固化高檔的市場形象，從而形成“母以子貴”的帶動(dòng)作用，獲得良好多的收益。高開高走此種價(jià)格策略比較普遍，特別是在一些多期開發(fā)的大盤以及期房銷售中，市場風(fēng)險(xiǎn)較低。主要是通過前期主要推出一些較差戶型形成低價(jià)，造成熱銷，并為后期蓄勢(shì)。隨著后期較好戶型的推出，以及社區(qū)氛圍的形成，價(jià)格逐步爬高。低開高走策略適用情況策略在制定價(jià)格策略時(shí)，一般會(huì)從市場狀況、開發(fā)商資金需求、產(chǎn)品差異程度、銷售周期、銷售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價(jià)格策略即結(jié)合市場，又結(jié)合開發(fā)商的戰(zhàn)略。6、推三廣策略向誰說三？說什么三？怎么說三？主要內(nèi)三容：推廣階三段劃分階段推三廣主題媒體組三合策略行銷策三略組合（現(xiàn)場三活動(dòng)、三公關(guān)活三動(dòng)、展三銷會(huì)、三促銷手三段等）7、營三銷工作三總體時(shí)三間表案例討三論地塊描三述：位三于深圳三福田區(qū)三福榮路三北，東三西長約三300三米，南三北窄約三70米三，總占三地面三積39三357三.2平三米，地三塊北面三有一排三8層高三農(nóng)民房三，南面三大海與三項(xiàng)目僅三一高速三公路之三隔，整三幅地塊三低于高三速路面三近兩米三。通過項(xiàng)三目研究三結(jié)論：市場狀三況從片區(qū)三再售項(xiàng)三目看，三當(dāng)時(shí)的三市場均三價(jià)一般三在73三00元三/平放三米左右三；未來三1-2三年內(nèi)，三片區(qū)內(nèi)三競爭項(xiàng)三目較多三，而且三其它片三區(qū)的同三檔次項(xiàng)三目也比三較多，三競爭比三較激烈三；深圳三本地住三宅消費(fèi)三趨勢(shì)向三大戶型三、生態(tài)三住宅的三方向轉(zhuǎn)三變?？赡艿娜蛻魪闹苓吶偁庬?xiàng)三目來看三，除了三深圳本三地客群三以外，三外銷客三戶也占三有相當(dāng)三比例；三從本項(xiàng)三目看，三海景資三源更加三豐富，三對(duì)于香三港客戶三吸引力三更大，三未來客三戶構(gòu)成三香港客三戶會(huì)是三一個(gè)很三重要的三組成部三分?？赡艿娜a(chǎn)品一個(gè)面三向深港三兩地的三海景物三業(yè)S（strength）自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級(jí)紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先市場。開發(fā)商品牌信譽(yù)較好，美譽(yù)度較高。W（weakness）地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面；緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏；教育配套水平較低；O（opportunity）1、片區(qū)地位逐步抬升；2、獨(dú)特的景觀與未來的高起點(diǎn)規(guī)劃，越來越受到市場的矚目；T（threat）翠堤灣對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競爭威脅；未來1-2年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大；相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶；項(xiàng)目外銷內(nèi)銷目標(biāo)客戶30歲以上，月收入在3~5萬元，有一定事業(yè)成就及閑暇時(shí)間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。有實(shí)力的購買年齡段，32—45歲，月收入3萬——6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。購買用途度假為主。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。自用為主。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。行業(yè)可能一類：35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員、律師、醫(yī)生等。二類：30歲以上的深港經(jīng)商者；三類：50歲左右的擬退休人士；一類：30歲以上，市場營銷行業(yè)；二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）；三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）?？們r(jià)50萬-80萬100萬以上戶型需求2房、3房3房、4房面積區(qū)間65M2

–75M2；85M2左右130M2—160M2

景觀需求1.海景2.翠綠園景海景附加需求室內(nèi)：帶家私裝修+分體空調(diào)室外：游泳池設(shè)備：深港直通巴士室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林需求：安全且私密性，車位充足?？蛻舳ㄈ唬寒a(chǎn)品定三位項(xiàng)目核三心資源三：深圳灣三海景核心概三念：都市渡三假定位描三述：都市全三海岸悠三游尊貴三府邸設(shè)計(jì)要三點(diǎn)：100三%海景弧形大三曲線的三布局以三及抬高三6.7三米的平三臺(tái)使得三戶戶有三海景設(shè)計(jì)公三司：賓三·士奈三設(shè)計(jì)公三司（B三ens三ley三D三esi三gn三Stu三dio三）四房二三廳二衛(wèi)149三平米三房二三廳二衛(wèi)109三平米戶型設(shè)三計(jì)——三從73三平方米三的2房三到20三5平方三米的平三層大戶三型，從三頂層復(fù)三式住宅三到珍貴三的獨(dú)立三TOW三NHO三USE三，每個(gè)三戶型幾三乎都力三求不同三的角度三有不同三的紅樹三林海景三面，滿三足面積三要求不三同但品三質(zhì)要求三同樣最三高的客三戶。低區(qū)t三own三hou三se設(shè)計(jì)公三司：賓三·士奈三設(shè)計(jì)公三司（B三ens三ley三D三esi三gn三Stu三dio三）香堤雅三鏡——三小空間三，大感三覺！泰三式風(fēng)情三園林，三濃濃度三假風(fēng)格三，令項(xiàng)三目的園三林別具三風(fēng)格；三整體園三林架高三6.7三m，內(nèi)三景遠(yuǎn)處三海景渾三然一體三；底層三架空，三通透視三野！設(shè)計(jì)單三位：H三BA室三內(nèi)設(shè)計(jì)三公司功能設(shè)三置：標(biāo)準(zhǔn)室三內(nèi)籃球三場排球場三個(gè)羽三毛球場壁球室大型親三子兒童三游戲室兩片網(wǎng)三球場沙弧球三練習(xí)室室內(nèi)泳三池海景健三身會(huì)所香熏s三pa功能會(huì)三所——三設(shè)計(jì)格三調(diào)，氣三勢(shì)恢宏三；布局三合理；三項(xiàng)目新三穎時(shí)尚三。商業(yè)配三套——三不僅滿三足業(yè)主三基本生三活需要三，更提三供一定三休閑購三物場所三，寓生三活與度三假之中三。商業(yè)業(yè)三態(tài)：超三市、快三餐廳、三小商業(yè)三、銀行三、郵局三；中西三餐廳、三咖啡廳案三名：三金域三藍(lán)灣用三個(gè)三色塊代三表項(xiàng)目三三個(gè)樓三棟且金色三突出項(xiàng)三目高貴三品質(zhì)下面一三道藍(lán)代三表海形象推三廣語：三在三海上一三切超然金域藍(lán)三灣價(jià)格三策略：當(dāng)時(shí)開三發(fā)商提三出83三00元三/㎡的三均價(jià)，三這比當(dāng)三時(shí)周邊三項(xiàng)目高三出近1三０００三元／㎡……高開低三走：一期選三擇中間三擁有海三景和園三景雙重三景觀的三地塊進(jìn)三行開發(fā)三，高舉三高打，三即有利三于項(xiàng)目三的成功三面市，三更可以三以較高三的價(jià)格三提升項(xiàng)三目總體三的市場三價(jià)值。低開高三走：每一期三的開盤三，通過三銷控策三略的實(shí)三施，以三低開高三走的價(jià)三格策略三，在開三盤初期三形成較三好的市三場熱度三及影響三，實(shí)現(xiàn)三開門紅三的市場三效果。金域藍(lán)三灣推廣三策略：一期內(nèi)三銷市場在主要三關(guān)口、三繁華地三段設(shè)立三戶外大三牌進(jìn)行三形象訴三求，并三結(jié)合新三聞發(fā)布三會(huì)、三各大主三要報(bào)紙三媒體（三特區(qū)報(bào)三、投資三導(dǎo)報(bào)、三商報(bào)）三的軟文三炒作，三確立項(xiàng)三目的市三場地位三和影響三力。媒體的三廣告推三廣，圍三繞項(xiàng)目三形象定三位層層三展開，三逐步深三入，最三終把項(xiàng)三目的品三質(zhì)、品三牌和理三念闡釋三得淋漓三盡致，三全面推三向市場現(xiàn)場活三動(dòng)金域藍(lán)三灣20三02年三活動(dòng)回三顧5月：三深港豪三宅名人三論壇6月：三金域藍(lán)三灣揭幕三酒會(huì)、三千人健三康徒步三紅樹林萬科老三業(yè)主推三介會(huì)7月：三王石專三訪開盤日三自助酒三會(huì)及陽三光燦爛三協(xié)會(huì)活三動(dòng)8月：三金域藍(lán)三灣外銷三揭幕儀三式9月：三“資產(chǎn)三重組中三的投資三機(jī)遇”三講座“房地三產(chǎn)投資三置業(yè)指三南”講三座泰國文三化藝術(shù)三展10~三11月三：金域三藍(lán)灣封三頂儀式泰國民三間節(jié)日三風(fēng)情展大師面三對(duì)面—三—Sh三erm三an園三林藝術(shù)三講座SPA三香薰體三驗(yàn)泰國美三食狂歡三節(jié)11~三12月三：金域三藍(lán)灣紅三樹林觀三鳥節(jié)二期外三銷市場于推廣三前二周三以“深圳紅三樹林全三海景殿三堂級(jí)豪三宅”為推廣三主題開三始報(bào)紙三的軟文三及新聞三式的繕三稿炒作香港明三報(bào)并于港三人到深三圳必經(jīng)三的通道三設(shè)置大型的三戶外廣三告九龍?zhí)寥疖囌救笮唾N三墻廣告經(jīng)過二三周的預(yù)三熱后，三由20三03年三7月的三第2周三及第3三周開始三于紅磡三都會(huì)海三逸酒店三舉行展三銷會(huì)，三并同時(shí)三舉行“三萬科深三港輝煌三建筑作三品展”萬科金三域藍(lán)灣三2期暨三深港輝三煌建筑三作品展三當(dāng)日記三者招待三會(huì)圖片接著圍三繞香港三客戶關(guān)三心的園三林、會(huì)三所、紅三樹林、三現(xiàn)樓展三開廣告三訴求園林篇會(huì)所篇紅樹林三篇現(xiàn)樓篇同時(shí)拓三寬渠道三把香港三客戶接三到售樓三現(xiàn)場１、在三口岸安三排看樓三直通車三，方便三香港客三戶隨時(shí)三看樓２、在三香港中三原同事三內(nèi)部舉三辦了“三香港中三原內(nèi)部三同事轉(zhuǎn)三介會(huì)”三，啟動(dòng)中原三內(nèi)部網(wǎng)三絡(luò)和客三戶資源三進(jìn)行口三碑宣傳三和帶客三活動(dòng)３、與三香港最三著名的三泰式餐三館“蕉三葉咖喱三屋