某地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷投標(biāo)管理知識報(bào)告

六安

南山御園項(xiàng)目營銷投標(biāo)報(bào)告上啟智地2013.8本報(bào)告結(jié)構(gòu)

設(shè)定目標(biāo)提出問題解答問題二、面臨大勢及競爭（與誰競爭）三、項(xiàng)目營銷定位（我們的客戶是誰？）四、推廣策略排布（如何引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？）一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定五、合作方式、啟行簡介項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定一期啟動區(qū)，正在建設(shè)的共7棟聯(lián)排，建筑面積共1.4萬平方米，總投資1800萬元，5棟4聯(lián)排，2棟6聯(lián)排，共32套。首期推出，預(yù)計(jì)去化周期一年。戶型面積從320～430平方米。一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定競爭市場掃描-鎖定競爭對手宏觀市場分析二、與誰競爭？二、面臨大勢及競爭第二部分宏觀市場分析2012全年完成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額121.5億元，增長26%；當(dāng)年商品房屋新開工面積489.9萬平方米，增長10.9%；施工面積1072.8萬平方米，增長26.1%；竣工面積162.9萬平方米，下降5.1%；商品房屋銷售面積262.2萬平方米，下降5.9%；銷售額117.3億元，增長0.9%。1、六安房地產(chǎn)投資增長迅猛，供應(yīng)量大2、受調(diào)控影響，銷售面積有所下降3、銷售價(jià)格保持平穩(wěn)增長態(tài)勢總結(jié)：1、六安別墅市場呈現(xiàn)較明顯的區(qū)域分化，目前主要集中在“政務(wù)區(qū)城南板塊”和“經(jīng)開區(qū)三十鋪板塊”兩大板塊。2、六安別墅市場目前以常規(guī)城市型別墅為主導(dǎo)，第一居所功能需求，產(chǎn)品品質(zhì)亟待提升，中高端市場供應(yīng)量少，高端市場基本是空白，高端客戶外溢。3、聯(lián)排別墅在售均價(jià)在5000元/㎡左右；4、即將上市的別墅項(xiàng)目產(chǎn)品線較豐富，未來呈現(xiàn)競爭態(tài)勢。別墅市場分析競爭市場掃描樓盤名稱地址物業(yè)形態(tài)容積率總建面面積段銷售均價(jià)（元/㎡）悠然南山金安區(qū)聯(lián)排、獨(dú)棟、高層1.07582萬方250-500m2雙拼均價(jià)為6000-8000元/㎡三元山莊經(jīng)開區(qū)聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟1.0214萬方200-300㎡聯(lián)排均價(jià)5158元/㎡白鷺雅苑經(jīng)開區(qū)獨(dú)棟1.3410萬方260-345㎡均價(jià)8800元/㎡振興中央公館金安區(qū)獨(dú)棟、聯(lián)排、高層3.3355萬方300、500m2預(yù)計(jì)13000中辰一品裕安區(qū)疊加別墅2.217.9萬方180-345㎡未開盤六安主要在售別墅項(xiàng)目一覽目前一期房源基本銷售完畢，已經(jīng)交房。二期有73獨(dú)棟，25套別墅已銷售11套。三期18套雙拼別墅處于認(rèn)籌階段。主推有202㎡，313㎡，325㎡和409㎡的戶型，均價(jià)為6000-8000元/㎡狹義上的競爭對手為興茂·悠然南山，同時(shí)也面臨全市別墅客群爭奪鎖定競爭對手樓盤名稱悠然南山物業(yè)類型聯(lián)排、獨(dú)棟、高層、度假酒店占地面積2500畝開發(fā)商重慶興茂集團(tuán)銷售情況二期在售，三期蓄水別墅套數(shù)800余套產(chǎn)品信息以獨(dú)棟為主，含聯(lián)排、雙拼、疊拼及空中別墅等多元產(chǎn)品線，規(guī)劃配套有度假酒店、風(fēng)情小鎮(zhèn)、小球訓(xùn)練基地、生態(tài)農(nóng)場主力戶型250-500m2左右均價(jià)均價(jià)6000，總價(jià)200—300萬廣告語果嶺別墅名流圈層主力客群輻射合肥及全省高端客戶競爭突圍本案毗鄰悠然南山，項(xiàng)目內(nèi)部無高爾夫球場及小球訓(xùn)練中心等硬件配套。所以，本案需最大化挖掘自身優(yōu)勢、營銷造勢、吸引客源、搶奪客源，將是未來營銷攻關(guān)的重點(diǎn)。項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目客戶定位三、項(xiàng)目營銷定位第三部分

項(xiàng)目資源占有項(xiàng)目核心優(yōu)勢界定項(xiàng)目資源占有本案占據(jù)優(yōu)質(zhì)自然資源、需要打造超越市場品質(zhì)和層次、代表六安上流階層尊貴生活方式和圈層特征的高端別墅。項(xiàng)目位于六安城市未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，坐落于六舒路原六安市糧食儲備庫，南接310國道、北通規(guī)劃中的合六城際快速通道。項(xiàng)目西鄰六安目前體量最大的興茂·悠然南山別墅度假群、六安首個(gè)高爾夫球場及安徽小球訓(xùn)練基地。距離六安市區(qū)10分鐘車程，距離市區(qū)中心約6公里。項(xiàng)目資源占有南山御園別墅項(xiàng)目周邊目前在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有興茂·悠然南山、元和山莊老年公寓以及項(xiàng)目對面的安置小區(qū)，處于在售或者在建狀態(tài)，周邊基礎(chǔ)配套暫不完善，短時(shí)間內(nèi)不能給予客戶一定信心。前期本項(xiàng)目的配套將依賴于興茂·悠然南山的內(nèi)部配套設(shè)施，及本項(xiàng)目的后期商業(yè)配套。項(xiàng)目至周邊縣市交通較為發(fā)達(dá)，至市區(qū)的六舒路拓寬計(jì)劃正在規(guī)劃當(dāng)中，未來區(qū)域整體形象及交通將會更加便捷。項(xiàng)目周邊未來發(fā)展較為樂觀，合六城際快速通道即將開通，在建項(xiàng)目興茂以及元和山莊均以旅游地產(chǎn)為主題，南山片區(qū)未來將可能成為旅游地產(chǎn)集群、六安高端豪宅以及別墅產(chǎn)品高尚典范，但需要很長周期的市場培育階段。項(xiàng)目客群定位從悠然南山的現(xiàn)有別墅購買群體來看，客戶主要來源于六安市區(qū)及下屬縣市，大型民企高管及私企業(yè)主為購買別墅的主要群體，同時(shí)皖西地區(qū)、合肥周邊地市的私企老總及高管。我們的客戶是誰？以“小面積獨(dú)立空間”鎖定首置客層建筑形態(tài)是關(guān)鍵。以“空間+環(huán)境”所定首置及首改客層占有資源是關(guān)鍵。以“空間+成熟”鎖定再改客層享受資源是關(guān)鍵。以“俯視眾人”鎖定頂端客層終極居所或收藏置業(yè)。200-300萬主流型300萬以上高端型100萬以下經(jīng)濟(jì)型100-200萬門檻型本案客源層級六安豪宅客群金字塔結(jié)構(gòu)示意圖項(xiàng)目客群定位從六安現(xiàn)有別墅客群構(gòu)成及本案特質(zhì)等綜合判斷，本案主力客戶定位：瞄準(zhǔn)市區(qū)拓展下級縣城，輻射周邊地市的最高端群體，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注私企業(yè)主、民企高管、部分政府官員及衣錦還鄉(xiāng)高端偶得客戶群體。項(xiàng)目客群定位第四部分四、推廣策略排布（如何引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？）依托自然性資源占有優(yōu)勢改造居住環(huán)境、提升產(chǎn)品力，形成與高端住宅產(chǎn)品明顯區(qū)隔，從而滿足日益增長的財(cái)富階段的層峰需求。憑借南山的優(yōu)質(zhì)未來人居環(huán)境，以小球基地，高爾夫球場等現(xiàn)有的硬件優(yōu)勢，塑造本案定制化別墅區(qū)特有的高端形象。創(chuàng)意型的制造賣點(diǎn)，進(jìn)行媒體炒作，通過事件營銷，樹立定制化別墅標(biāo)桿，開創(chuàng)六安高端豪宅之先河。通過體驗(yàn)式營銷建立口碑，增強(qiáng)客戶信心，以口碑為基礎(chǔ)結(jié)合媒體宣傳造勢，完成項(xiàng)目的可持續(xù)性銷售。依勢借勢造勢順勢而為推廣策略定制化高端豪宅的營銷思路不同于普通住宅類及普通別墅產(chǎn)品，既要注重拉高形象力的塑造，又要注重產(chǎn)品力品質(zhì)的物質(zhì)性高需求的體驗(yàn)以及隱藏其中的深層次的高精神性需求的滿足，因此本案的營銷總體思路是：以高調(diào)性推廣塑造定制別墅形象標(biāo)桿以資源稀缺性突出產(chǎn)品核心優(yōu)勢以產(chǎn)品力提升豐富項(xiàng)目價(jià)值感知以體驗(yàn)式營銷滿足客戶心理需求以多渠道戰(zhàn)略解決目標(biāo)客源導(dǎo)入

營銷總攻略以分批次層級式推售實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)推廣策略策略分三解推廣策略高調(diào)起三勢，形三象為先三，大眾三與小眾三傳播聯(lián)三合出擊三。體三驗(yàn)策略現(xiàn)場為三王，放三大細(xì)節(jié)三，重視三體驗(yàn)，三銷售服三務(wù)動線三，情景三式說辭三?？蛻舨呗匀佑叭懪c渠三道拓展三相結(jié)合三，精準(zhǔn)三制導(dǎo)，三保障客三源。推售策略分批次三限量層三級式推三售，優(yōu)三弱產(chǎn)品三搭配組三合，追三求溢價(jià)三。策略分三解凡豪宅三，形象三力是第三一營銷三力。本案要三以開創(chuàng)三并代言三六安城三市高端三的定制三化別墅三精神為三己任，三必須高舉高三打，通過三強(qiáng)勢推三廣，建三立豪宅話三語權(quán)，奠定三六安定三制化別三墅第一三意象。整體推三廣應(yīng)以三高基調(diào)三姿態(tài)，三主打形三象牌，三傳遞高三品質(zhì)生三活，滿三足目標(biāo)三客戶心三理需求三。高調(diào)性面市高姿態(tài)占位高形象自詡高價(jià)值傳遞別墅三價(jià)三值觀推廣基三調(diào)大眾媒三體造勢高調(diào)推三廣，高三端占位全城及三周邊覆三蓋，領(lǐng)三袖印象小眾媒三體滲透客群鎖三定，精三準(zhǔn)細(xì)分分眾傳三播，口三碑速遞+線上與三線下協(xié)三調(diào)配合三，大眾三媒體和三小眾媒三體緊密三結(jié)合。戶外廣三告牌（三主形象三）報(bào)紙（三傳遞項(xiàng)三目動態(tài)三與價(jià)值三）論壇、三發(fā)布會三、推介三會（營三造產(chǎn)品三標(biāo)桿）大型主三題活動三（塑造三聲譽(yù)、三營造熱三點(diǎn)）大眾營三銷樹聲三譽(yù)小眾營三銷做溝三通在六安三星級酒三店大堂三展示推三介，如三皖西賓三館、沃三爾特酒三店高端雜三志、樓三市?？邫n直三郵函、三客戶通三訊專有圈三層：高三端會所三、俱三樂部、三銀行客三戶等媒介通三路銷售階三段及分三期運(yùn)行三計(jì)劃預(yù)備階段2013.8月~9月初蓄水階段2013.12月-2014年1月8日公開銷售階段2013.1.8~2014.2月底強(qiáng)銷階段2014.3月~2014年8月持續(xù)階段2014.9月~2014.12月收尾階段2015.1月以后推廣策三略住宅銷三售排期準(zhǔn)備案前銷售工作，落實(shí)各項(xiàng)銷售道具聚焦人氣，積累客源完成積累客戶成交，挖掘新客戶進(jìn)場

喚起新老客戶關(guān)注，進(jìn)行花園洋房銷售消化前期客戶，銷售滯后余屋消化最后余屋，完成最后簽約

1銷售運(yùn)三行流程三一201三3年8月9月10月12月-1月預(yù)備階三段時(shí)間：8月-11月確定三廣告企三劃方案三，與甲方三溝通需三配合事三宜。做三好外接三待，人三員招聘三與培訓(xùn)，三項(xiàng)目前三期宣傳三工作，三為銷售三蓄水做三準(zhǔn)備。項(xiàng)目接三手確定資三料入場，三及項(xiàng)目三前期宣三傳階段策三略分解聚集人三氣積累三客源10月中旬三外接待三投入使三用。甲三方配合三銷售資三料的確三認(rèn)和準(zhǔn)三備，此三階段主三要媒體三為戶外大牌、三燈箱廣三告、工三地圍墻三、報(bào)紙三、網(wǎng)絡(luò)三、短信三、SP活動、三道旗。三主要訴三求為前三期樓盤三形象宣三傳。推廣策三略銷售運(yùn)三行流程三二201三4年1月8日2月10日春節(jié)3月5月6月一期公三開銷售7棟共32套，面三積1.4萬㎡項(xiàng)目開三盤階段策三略分解公開銷三售階段三強(qiáng)三銷階段三一開盤前三現(xiàn)場售三樓處落三成，樣三板房及三景觀展三示區(qū)正三式完工三，緊密三配合一三期的公三開銷售三。主要三通過戶三外、短三信、報(bào)三紙、網(wǎng)三絡(luò)、夾三報(bào)、派三報(bào)、SP活動、三燈箱、三等廣告三媒體全三方位宣三傳本案三的隆重三公開，三大打品三質(zhì)牌，三高貴，三強(qiáng)勢吸三引每一三個(gè)有購三房需求三客戶的三眼球。推廣策三略銷售運(yùn)三行流程三三201三4年9月10月12月1月強(qiáng)銷階三段二階段策三略分解強(qiáng)銷階三段二本階段三首批的三銷售為三本案的三名聲及三產(chǎn)品在三客戶心三中的影三響奠定三了基礎(chǔ)三，同時(shí)三，隨著三工程進(jìn)三度逐步三完善。三主要媒三體以戶三外、短三信、派三報(bào)、夾三報(bào)、燈三箱、SP活動為三主，強(qiáng)三化銷售三力度，三穩(wěn)中求三勝。樣三板房實(shí)三景體驗(yàn)三，盡顯三尊榮與三高貴。三鞏固老三客戶，三開拓新三客戶。推廣策三略預(yù)備階三段細(xì)則——準(zhǔn)備案三前銷售三工作，三落實(shí)各三項(xiàng)銷售三道具行銷時(shí)三間：201三3.8月——9月推廣策三略2此階段三是本項(xiàng)三目銷售三案前的三準(zhǔn)備階三段，充三分做好三開案前三的銷售宣傳預(yù)三備工作三。為后三續(xù)銷售三啟動階三段全面三鋪墊。工作事三項(xiàng)主要三由本公三司與甲三方積極三配合，三完成案三前各項(xiàng)三工作任務(wù)。企劃目三的推廣策三略類別工作項(xiàng)目1.LOGO2.銷平/銷海3.階段海報(bào)/DM4.VI系統(tǒng)（名片/信封/信紙/文件夾/紙杯/手提袋）5.公開媒體計(jì)劃6.樓書（產(chǎn)品樓書以及電子樓書）7.展板8.工地圍板及路牌9.引導(dǎo)旗、橫幅10.會所建議、樣板房建議、售樓處選址、外接待包裝建議、營銷方案建議11、售樓車設(shè)計(jì)12、家俱配置圖13、沙盤模型制作14、售樓車設(shè)計(jì)階段主三要工作三一推廣策三略類別工作項(xiàng)目市區(qū)接待1.外接待尋點(diǎn)2.市區(qū)接待中心裝修設(shè)計(jì)3.模型4.門頭字體、巨型看版、室內(nèi)看板5.LOGO墻、銷控臺6.銷售桌椅以及辦公用具7.電腦、空調(diào)等設(shè)備8.電話類別工作項(xiàng)目現(xiàn)場表現(xiàn)1.現(xiàn)場接待中心設(shè)計(jì)施工（建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)/室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)/）2.示范屋、示范組團(tuán)3.燈箱（室內(nèi)/外）4.LOGO墻5.銷售桌椅以及辦公用具進(jìn)場6.音響空調(diào)等設(shè)備7.室內(nèi)外綠化(含樣板區(qū))8.電話階段主三要工作三二推廣策三略類別工作項(xiàng)目業(yè)務(wù)執(zhí)行1.DM名單收集（客戶接待）2.派/夾報(bào)計(jì)劃3.銷講資料（答客問）4.銷售講習(xí)5.定價(jià)原則6.價(jià)目表(底價(jià)、表價(jià))7.付款方式8.按揭及付款索引9.預(yù)約單10.樣本合同11.人員進(jìn)駐（招募/培訓(xùn)/接待）12.內(nèi)部認(rèn)購?fù)茝V策三略階段主三要工作三三201三3.1三2月—20三14.三1月8日行銷時(shí)三間工程進(jìn)三度售樓處三和樣板房動三工蓄水階三段細(xì)則——聚焦人三氣，積三累客源六安高三尚生活三別墅社三區(qū)的炒三作及項(xiàng)三目知名三度的提三升推廣策三略3利用項(xiàng)三目正式三亮相和三開放的三時(shí)期，三充分制三造樓盤三聲勢，三展開宣三傳、擴(kuò)大市三場影響三力。通過舉三辦相關(guān)三通路造三勢來吸三引六安三本地客三戶關(guān)注三、至電三咨詢，并三促成意三向客戶三預(yù)約，三聚集人三氣。策劃目三的推廣策三略文線武線文武雙三作策略以文字三敘述為三主，采三用戶外三看板，三燈箱，三道旗，三報(bào)紙、三網(wǎng)絡(luò)、三短信、三公交車三、將產(chǎn)三品形象三概念推三出，配三合軟新三聞輔助三，挖掘三全市范三圍最大三客源量舉辦老三爺車巡三游、品三鑒紅酒三、法國三歌劇體三驗(yàn)等，三塑造高三層次消三費(fèi)群體三的口碑三及對本三項(xiàng)目的三了解和三認(rèn)，可三引起市三場關(guān)注推廣方三案現(xiàn)場售三樓處外三樹立大三型精神三堡壘搶三眼于周三邊樓盤推廣策三略先炒作三地段，三再結(jié)合三項(xiàng)目的三工程進(jìn)三度來宣三傳品質(zhì)三，突出三項(xiàng)目在三區(qū)域內(nèi)三的高貴三、健康三、尊榮三性。地中海三法式建三筑風(fēng)格三、樣板三房、配三套會所三、從而三迅速建三立起良三好口碑三和絕佳三市場認(rèn)三同感。推廣步三驟推廣策三略地段處三于政府三規(guī)劃的三南山風(fēng)三景區(qū)核三心區(qū)域三，結(jié)合三目前的三自然景三觀，在三銷售時(shí)三，根據(jù)三項(xiàng)目的三工程進(jìn)三度，重三點(diǎn)突出三項(xiàng)目的三各個(gè)賣三點(diǎn)。以新聞三形式進(jìn)三行相關(guān)SP活動，三先以六三安首席三高尚生三活別墅三社區(qū)新三概念為三宣傳起三點(diǎn)，引三出將出三現(xiàn)的別三墅住宅三項(xiàng)目開三發(fā)，通三過強(qiáng)勢三的新聞三活動聚三焦市民三目光。通過外三接待的三對外開三放，即三對本產(chǎn)三品的特三征開始三做報(bào)紙三軟硬廣三告的形三象預(yù)告三，引導(dǎo)三性推出三六安高三尚別墅三住宅區(qū)三的產(chǎn)品三概念。三闡述本三案的住三宅規(guī)劃三，高檔三次、生三態(tài)性的三居住特三征。引三起目標(biāo)三高端市三場對本三項(xiàng)目的三關(guān)注。媒體推三廣策略推廣策三略活動目三的：1、確定三預(yù)定客三戶，發(fā)三放VIP卡。2、詳細(xì)三解讀南三山御墅三，強(qiáng)化三浪漫優(yōu)三雅調(diào)性三。3、項(xiàng)目三品鑒，三口碑相三傳。4、客戶三蓄水。活動地三點(diǎn)：六三安知名三酒店活動對三象：本三案意向三客戶活動內(nèi)三容：1、收取三定金。2、發(fā)放VIP卡。3、發(fā)放三項(xiàng)目資三料。4、品鑒三紅酒。5、項(xiàng)目三詳細(xì)介三紹。6、看房三班車，三現(xiàn)場參三觀?；顒油迫龔VSP活動一201三4-1月1日品鑒紅三酒，品三賞南山三御墅——客戶預(yù)三定紅酒三會廣告配三合：三報(bào)紙預(yù)三約稿、三戶外畫三面更換三、短信三、夾報(bào)三、網(wǎng)絡(luò)三、公交三車體及三站臺六安首三席高尚三生活別三墅區(qū)——正式預(yù)三約推廣策三略活動目三的：1、鞏固三客戶，三繼續(xù)蓄三水。2、迅速三傳播售三樓處地三址。3、擴(kuò)大三產(chǎn)品影三響力。4、詳細(xì)三解讀南三山御園三，強(qiáng)化三浪漫優(yōu)三雅調(diào)性三。5、參觀三現(xiàn)場，三口碑相三傳?；顒拥厝c(diǎn)：現(xiàn)三場售樓三處活動對三象：所三有意向三客戶活動內(nèi)三容：1、公開三售樓處三。2、公開三樣板房三和試點(diǎn)三景觀帶三。3、品嘗三葡萄酒三、聽取三紅酒知三識。4、欣賞三法式高三檔家居三及莊園三景觀。5、品嘗三法國冷三餐。6、現(xiàn)場三參觀香三頌灣。7、發(fā)放三項(xiàng)目資三料。廣告形三式配合三：戶外三畫面、三短信、三夾報(bào)、三網(wǎng)絡(luò)、三公交車三體及站三臺六安首三席高尚三生活別三墅區(qū)——火爆預(yù)三約活動推三廣SP活動二1月下旬體驗(yàn)原三味法式三尊貴樣三板房，三盡在南三山御園推廣策三略戶外：三應(yīng)全部三落實(shí)，三內(nèi)容根三據(jù)產(chǎn)品三形態(tài)，三通過戶三外和現(xiàn)三場廣告三吸引受三眾視線三，增加三項(xiàng)目形三象基調(diào)三，沖擊三客源視三線和心三理。夾報(bào)、三派報(bào)、三網(wǎng)絡(luò)、三短信：三利用小三眾媒體三有針對三性的寄三發(fā)給客三戶，內(nèi)三容以產(chǎn)三品形象三與初步三產(chǎn)品力三為主，三促成有三效客戶三的來電三登記或三預(yù)約。燈箱，三報(bào)紙，三媒體軟三文：三大面積三捕捉客三戶，找三出主流三客戶的三所在區(qū)三域媒體通三路推廣策三略總銷售三面積1.4萬平米三，預(yù)計(jì)三共回收三資金100三00萬元。三廣告預(yù)三算為總?cè)N金額三的1.0三-1.三5%，則總?cè)膹V告三費(fèi)用為100三-15三0萬。媒體費(fèi)用預(yù)算表分階段費(fèi)用（萬元）所占總費(fèi)用的比例蓄水階段50%公開銷售階段15%強(qiáng)銷階段一10%強(qiáng)銷階段二10%持續(xù)階段10%收尾階段5%合計(jì)100-150萬100%蓄水階三段投入三媒體費(fèi)三用為總?cè)M(fèi)用的50%左右。10月份進(jìn)三外接待三售樓處三，并開三始蓄水三工作，三大量的三媒體投三放配合1月的開三盤工作三。預(yù)計(jì)第三一期推10套，在前期1個(gè)月蓄三水階段三，配合三“炮轟三”效果三的包裝三推廣，三力爭開三盤當(dāng)月三售出60%，為后三期銷售三鋪下堅(jiān)三實(shí)基礎(chǔ)201三4年1月—三201三4年2月底行銷時(shí)三間工程進(jìn)三度公開銷三售推廣三細(xì)則——完成積三累客戶三成交，三挖掘新三客戶進(jìn)三場推廣策三略1月前樣三板區(qū)和三景觀示三范區(qū)完三成4企劃目三的以南山三御墅的三正式公三開為第三一波強(qiáng)三勢推廣三，將當(dāng)三天和一三周內(nèi)現(xiàn)三場成交三的火爆三場面和三銷售量三做最大三宣傳，三持續(xù)吸三引廣泛三新客戶三進(jìn)場。開始對三項(xiàng)目整三體形象三進(jìn)行闡三述，通三過現(xiàn)場三工程進(jìn)三度逐日三完善，三加大力三度炒作三地塊及三生態(tài)居三住環(huán)境三，樣板三房及部三分景觀三出樣，三以直觀三效應(yīng)提三升南山三御墅整三個(gè)高格三調(diào)品質(zhì)三的價(jià)值三，建立三客戶強(qiáng)三大信心三度，引三起最大三一波銷三售高潮三。通過特三定通路三的客源三再發(fā)展三六安多三區(qū)域推三廣，利三用傳統(tǒng)三節(jié)日挖三掘大量三客戶。推廣策三略推廣策三略：點(diǎn)三、線、三面全面三出擊戰(zhàn)三略點(diǎn)：進(jìn)三行客源三針對性三重點(diǎn)攻三擊，對三六安本三地客戶三“無孔三不入”三進(jìn)行多三點(diǎn)通路三宣傳。線：圍三繞產(chǎn)品三高檔次三住宅持三續(xù)多角三度宣傳三，通過NP軟硬廣三告和SP活動塑三造產(chǎn)品三高檔路三線。面：舉三行多區(qū)三域展示三宣傳活三動，擴(kuò)三大宣傳三面，將三客源面三擴(kuò)大到三最大限三度。推廣方三案推廣策三略通過大三型開盤三活動對三南山御三墅的盛三大公開三進(jìn)行強(qiáng)三力造勢三，配合三報(bào)紙宣三傳增加三效應(yīng)，三延續(xù)之三前蓄水三期已形三成的購三買市場三影響力三，以正三式推出三作為新三一輪宣三傳的起三點(diǎn)。通過海三報(bào)/DM和報(bào)紙三針對南三山御墅三產(chǎn)品特三點(diǎn)進(jìn)行三多角度三訴求，三并對發(fā)三展商品三牌和已三經(jīng)出現(xiàn)三的樣板三房、部三分景觀三做初步三訴求。從六安三主要客三源區(qū)域三轉(zhuǎn)而進(jìn)三行其它三區(qū)域的三戶外廣三告發(fā)布三，派發(fā)三外區(qū)域三海報(bào)，三開始利三用傳統(tǒng)三節(jié)日對三本案的三有效客三戶做特三定通路三的宣傳三。推廣步三驟推廣策三略推廣活三動SP活動一活動主三題：企業(yè)家三聯(lián)誼會活動對三象：金三安區(qū)、三中店、三私營業(yè)三主為主三和城南三片區(qū)公三務(wù)員活動地三點(diǎn)：六三安高級三酒店8月初鎖定目三標(biāo)客戶推廣策三略1、邀請三開發(fā)商三領(lǐng)導(dǎo)和三鎮(zhèn)政府三領(lǐng)導(dǎo)講三話，隨三后進(jìn)行三產(chǎn)品、三物管說三明會，三對產(chǎn)品三做以詳三細(xì)說明三。2、全體三私營業(yè)三主和公三務(wù)員等三目標(biāo)客三戶，活三動當(dāng)天三全部邀三請至現(xiàn)三場，進(jìn)三行產(chǎn)品三的宣講三，讓每三一位到三場嘉賓三都了解三本案的三產(chǎn)品，三進(jìn)一步三激發(fā)他三們對高三貴生活三的向往三。3、針對三到場的三嘉賓進(jìn)三行抽獎三活動，三并配合三一些與三項(xiàng)目和三產(chǎn)品有三關(guān)的有三獎問答三，寓學(xué)三于樂，三強(qiáng)化產(chǎn)三品的宣三傳力度三。4、針對三意向強(qiáng)三的客戶三進(jìn)行現(xiàn)三場登記三，調(diào)動三所有嘉三賓的情三緒。廣告配三合：戶三外、NP、網(wǎng)絡(luò)三、報(bào)紙三、短信三：開盤盛三事·名流盛三世——六安首三席高三尚生活三別墅區(qū)僅32戶精英三，落戶三南山御三墅——南山御三園即將三公開熱三銷……企業(yè)家三聯(lián)誼會推廣策三略活動內(nèi)三容：推廣活三動SP活動二活動主三題：南山御三墅開盤三典禮暨三首批業(yè)三主簽約三儀式活動對三象：預(yù)三約、登三記客戶三，意向三客戶活動地三點(diǎn)：售三樓處1月下旬強(qiáng)勢出三擊，迅三速征服三市場推廣策三略1、邀請三開發(fā)商三領(lǐng)導(dǎo)和三鎮(zhèn)政府三領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)三行開幕三儀式剪三彩并講三話，隨三后進(jìn)行三產(chǎn)品、三物管說三明會，三對產(chǎn)品三做以詳三細(xì)說明三。2、全體三預(yù)約客三戶公開三當(dāng)天全三部邀請三至現(xiàn)場三，進(jìn)行三簽約手三續(xù)，以三酒會形三式進(jìn)行三簽約，三每一位三客戶簽三約完畢三，即刻三進(jìn)行5分鐘獅三舞表演三予以慶三祝，并三在場人三員鼓掌三慶賀，三以渲染三氣氛，三給予客三戶最大三的榮譽(yù)三滿足。3、邀請三領(lǐng)導(dǎo)頒三發(fā)業(yè)主三榮譽(yù)證三書和金三鑰匙，三并進(jìn)行三新聞記三者隨機(jī)三采訪，三在滿足三業(yè)主心三理的同三時(shí)，通三過現(xiàn)場三的新聞三報(bào)導(dǎo)刺三激潛在三購房者三。4、登記三業(yè)主名三字，制三作入戶三銘牌，三制作成三指示系三統(tǒng)放置三在社區(qū)三組團(tuán)入三口處，三以通過三對業(yè)主三的至上三禮遇的三形式來三打動意三向客戶三購買心三理。5、當(dāng)天三簽約客三戶奉送三禮品和三參加豐三厚禮品三抽獎活三動，將三當(dāng)天氣三氛掀起三最高潮三。6、針對三當(dāng)天盛三況進(jìn)行三媒體炒三作和新三聞報(bào)道三，持續(xù)三挖掘潛三在買家三。廣告配三合：戶三外、NP：開盤盛三事·名流盛三世——六安首三席高三尚生活三別墅區(qū)僅32戶精英三，落戶三南山御三墅——南山御三墅公開三熱銷，三稀有席三位減少三中……南山御三墅開盤三典禮暨三首批業(yè)三主簽約三儀式推廣策三略活動內(nèi)三容：戶外、三報(bào)紙：三名流生三活·看齊南三山御墅六安的三驕傲，三尊貴的三家園！南山御三墅，名三流、時(shí)三尚、生三態(tài)、生三活主張……產(chǎn)品力三訴求（三地段發(fā)三展/建筑品三質(zhì)/景觀庭三園/配套設(shè)三施……）現(xiàn)三場實(shí)景三訴求廣告主三題此階段三廣告總?cè)€：眾三星捧月三，精英三薈萃。三一座高三品質(zhì)，三高品位三，名流三向往的三純生態(tài)三生活領(lǐng)三地。推廣策三略強(qiáng)銷階三段一三細(xì)則——喚起新三老客戶三關(guān)注，三進(jìn)行新三二波銷三售201三4年3月——2三014年8月行銷時(shí)三間工程進(jìn)三度隨著景觀帶三完成及房屋三實(shí)景落三成預(yù)計(jì)第三二批推三出12套（以老客三戶帶動三新客戶三及新客三戶的主三動需求三，力爭三第二次三當(dāng)日售三出20%）推廣策三略5消化公三開后累三積的客三戶，以三房屋實(shí)三景刺激三觀望買三家，進(jìn)三行新客三戶積累三。1、通過三景觀實(shí)三景及景三觀帶的三逐漸落三成，將三產(chǎn)品與三之結(jié)合三，把高三尚、生三態(tài)、尊三貴的生三活方式三完全展三現(xiàn)。2、結(jié)合三工程進(jìn)三度，舉三辦相應(yīng)三高檔次三高格調(diào)SP活動，三將六安三首席高三尚生活三別墅區(qū)三領(lǐng)地氛三圍充分三演繹出三來。企劃目三的推廣方三案推廣策三略：演三繹化策三略推廣策三略通過報(bào)三紙、DM、短信三、網(wǎng)絡(luò)三、戶外三將第二三波段的三房源信三息推出三，促成三公開期三未能購三到房源三的客戶三和新累三積客戶三成交，三并對熱三銷情況三和現(xiàn)場三實(shí)景進(jìn)三行描述三，引起三市場再三一次關(guān)三注，為三后階段三蓄水。通過舉三辦現(xiàn)場三活動，三將客戶三引至現(xiàn)三場，以三直觀效三應(yīng)帶來三的直觀三感受，三提升樓三盤品質(zhì)三；舉辦SP活動，三營造專三屬服務(wù)三場景和三優(yōu)美生三活的演三繹。推廣步三驟推廣策三略推廣活三動活動主三題：名人座三談活動三，參觀三樣板房三，紅酒三品鑒活動主三題：品三酒游園三會活動內(nèi)三容：利三用樣板三景觀和三小區(qū)景三觀的落三成，舉三辦燒烤三、文藝三表演活三動。3月201三4年5月推廣策三略廣告主三題報(bào)紙稿三要點(diǎn)產(chǎn)品力三訴求實(shí)景訴三求廣告總?cè)I(lǐng)：看三得見的三品質(zhì)生三活，體三驗(yàn)得到三的生態(tài)三小區(qū)生活方三式訴求建筑品三質(zhì)看得見三的生活高尚鄰三里/社區(qū)風(fēng)三貌推廣策三略繼續(xù)以三戶外、三短信、三網(wǎng)絡(luò)、三夾報(bào)為三主，保三持報(bào)紙三廣告頻三次，廣告通三路推廣策三略持續(xù)階三段——消化前三期客戶三，銷售三滯后余三屋201三4.9三~20三14.三12月底201三4.9月—20三14.三12月底行銷時(shí)三間工程進(jìn)三度現(xiàn)房實(shí)三景逐漸三落成本階段三推出少三量新房三源，主三要是去三化之前三一批、三二批剩三余房源三的同時(shí)三以本階三段老客三戶帶動三新客戶三及新客三戶的主三動需求三，制定三一系列三的老客三戶帶新三客戶的三優(yōu)惠鼓三勵措施三，促進(jìn)三成交，三做好最三后幾棟三房子的三銷售。推廣策三略6企劃目三的加大現(xiàn)三場實(shí)景三樣板房三、樣板三景區(qū)、三景觀的三宣傳，三重點(diǎn)展三現(xiàn)未來三居住此三地的尊三榮、生三態(tài)、時(shí)三尚的品三質(zhì)生活繼續(xù)利三用老客三戶帶新三客戶實(shí)三行優(yōu)惠三的銷售三策略實(shí)三行貴族三一族聚三居的生三活圈樹立產(chǎn)三品個(gè)性三品牌和三發(fā)展商三品牌，三加深在市場的三知名度三。推廣策三略推廣方三案互動策三略通過與三客戶層三次相關(guān)三的大型三活動，三呼應(yīng)生三態(tài)理念三，促成三銷售行三為，形三成有效三活動繼續(xù)通三過有效三的老客三戶帶動三新客戶三實(shí)行雙三惠的策三略進(jìn)行三直銷活三動，形三成社會三與客戶三的互動三，消化三房源通過企三業(yè)與社三會、企三業(yè)與客三戶的三三方互動三活動，三建立企三業(yè)品牌推廣策三略通過網(wǎng)三絡(luò)、戶三外、短三信、夾三報(bào)廣告三宣傳項(xiàng)三目的更三新信息三和活動三信息以活動三建立產(chǎn)三品與發(fā)三展商的三品牌形三象，側(cè)三重物業(yè)三管理品三牌的引三入，樹三立高品三質(zhì)生活三景象。步驟同時(shí)寄三發(fā)DM，客戶三信等，三通過實(shí)三景和活三動充分三闡述尊三榮、時(shí)三尚、生三態(tài)的居三住區(qū)推廣步三驟廣告主三題戶外、三夾報(bào)、三短信、三網(wǎng)絡(luò)要三點(diǎn)：產(chǎn)三品力訴三求，生三活方式三訴求實(shí)景/房型/產(chǎn)品口三碑/發(fā)展商三品牌推廣策三略媒體組三合保持短三信、派三夾報(bào)頻三次更換戶三外廣告三內(nèi)容聯(lián)合六三安當(dāng)?shù)厝襟w，三爭取高三收入人三群的有三效名單三，通過三特殊通三路派發(fā)DM。推廣策三略行銷時(shí)三間：201三5年1月份后收尾階三段細(xì)則——消化最三后余屋三，完成三最后簽三約處理前三期剩余三房源推廣策三略7企劃目三的廣告主三題廣告通三路銷售最三后余屋三，完成三最后簽三約動作三。產(chǎn)品謝三幕，對三發(fā)展商三品牌和三產(chǎn)品品三牌做全三面訴求三，加深三品牌知三名度。戶外、三客戶信三、短信三、夾報(bào)三、網(wǎng)絡(luò)推廣活三動活動主三題：南三山御墅三業(yè)主答三謝會，三聯(lián)誼晚三會推廣策三略五、附三錄（合三作方式三）合作方三式模塊1：項(xiàng)目三整體營三銷策劃市場調(diào)三查及研三究項(xiàng)目產(chǎn)三品定位三、形象三定位規(guī)劃設(shè)三計(jì)方案三建議：三建筑形三式、戶三型面積三及配比三、戶型三設(shè)計(jì)建三議銷售策三略建議三：①銷售三階段劃三分及策三略②三銷售價(jià)三格建議三③團(tuán)三隊(duì)組織三架構(gòu)及三管理建三議推廣策三略計(jì)劃三制定模塊2：項(xiàng)目三廣告表三現(xiàn)項(xiàng)目形三象log三o設(shè)計(jì)VI應(yīng)用設(shè)三計(jì)：項(xiàng)三目名片三、胸牌三、紙杯三等各式平三面稿企三劃設(shè)計(jì)三完稿①三橫幅、三旗幟、三車廂、三燈箱、三圍墻、三戶外設(shè)三計(jì)完稿三②樓三書、折三頁企劃三設(shè)計(jì)完三稿③DM、海報(bào)三企劃設(shè)三計(jì)完稿其他與三個(gè)案相三關(guān)之廣三告媒體三規(guī)劃設(shè)三計(jì)或設(shè)三計(jì)事宜模塊3：項(xiàng)目三銷售管三理銷售團(tuán)三隊(duì)組建三、培訓(xùn)三、考核三及管理銷售策三略執(zhí)行三及控制各項(xiàng)銷三售表格三制定銷售計(jì)三劃及回三款銷售團(tuán)三隊(duì)激勵收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)：基三本傭金三點(diǎn)2%；前期三策劃4萬元/月，進(jìn)三入后期三銷售階三段可返三還上啟智三地簡介“上啟三智地”三全稱為三“上海三啟行房三地產(chǎn)營三銷策劃三有限公三司”，三隸屬于三“無錫三太湖世三家集團(tuán)三”，201三1年由集三團(tuán)公司三營銷部三改制而三來，成三為一家三集房地三產(chǎn)前期三咨詢、三營銷策三劃、銷三售代理三、廣告三企劃、三投融資三服務(wù)于三一身的三房地產(chǎn)三綜合性三服務(wù)機(jī)三構(gòu)。公司發(fā)三展歷程三中先后三成功策三劃銷售三了，無三錫地區(qū)三的太湖三世家別三墅、世三家名門三花園、三書香桃三苑、長三江金岸三、湖境·城市經(jīng)三典（新三聯(lián)家園三），南三京地區(qū)三的金寧三廣場、三百合園三，蘇州三地區(qū)的三姑蘇世三家、以三及太倉三世家英三倫、新三沂太湖三東郡、三鹽城萊三茵半島三等眾多三城市經(jīng)三典項(xiàng)目三。“上啟三智地”三得享太三湖世家三集團(tuán)在三房地產(chǎn)三開發(fā)、三物業(yè)管三理、建三筑工程三、金融三貸款、三投資貿(mào)三易、等三行業(yè)的三資源，三同時(shí)與三規(guī)劃設(shè)三計(jì)院、三大型知三名開發(fā)三商、金三融機(jī)構(gòu)三、各類三媒體等三保持良三好的合三作關(guān)系三，在行三業(yè)資源三、媒體三資源、三客戶數(shù)三據(jù)資源三上具有三領(lǐng)先優(yōu)三勢。公司主三創(chuàng)人員三均具有10余年的三開發(fā)操三盤經(jīng)驗(yàn)三，同時(shí)三凝聚了三一批房三地產(chǎn)營三銷領(lǐng)域三中優(yōu)秀三的營銷三人才和三務(wù)實(shí)敬三業(yè)的專三業(yè)團(tuán)隊(duì)三，憑借三專業(yè)的三操盤手三法和豐三富的實(shí)三戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)三，創(chuàng)造三了諸多三優(yōu)異的三銷售業(yè)三績，同三時(shí)也奠三定了公三司作為三一線地三產(chǎn)服務(wù)三機(jī)構(gòu)的三核心競?cè)隣幜?。上啟智三地以“三專業(yè)解三決地產(chǎn)三難題、三提高資三本時(shí)間三價(jià)值、三降低市三場風(fēng)險(xiǎn)三、優(yōu)化三資源配三置，并三實(shí)現(xiàn)客三戶利益三最大化三”為宗三旨，憑三借專業(yè)三和信譽(yù)三贏得客三戶的尊三重并實(shí)三現(xiàn)利益三?，F(xiàn)已三發(fā)展為三智力密三集與人三才密集三于一體三的房地三產(chǎn)專業(yè)三服務(wù)機(jī)三構(gòu)，并三憑借優(yōu)三越的資三源整合三能力，三邁入規(guī)三?；?、三品牌化三、跨越三式發(fā)展三的新階三段。經(jīng)典項(xiàng)三目9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三47:三40三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見頻三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山