某商業(yè)地塊策劃提案

凱德置地來(lái)福士商業(yè)地塊策劃提案目錄第一部分項(xiàng)目概況及SWOT分析……….3-15第二部分區(qū)域內(nèi)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析…….16-34第三部分項(xiàng)目定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議….35-65第四部分市場(chǎng)運(yùn)作策略….66-81第五部分項(xiàng)目推廣策略….82-91第一部分項(xiàng)目概況及SWOT分析1.1地塊基本情況分析1.1.1區(qū)位概況項(xiàng)目地塊位于錢(qián)江新城核心區(qū)域，毗鄰未來(lái)杭州市行政中心、杭州大劇院、杭州市民中心和杭州國(guó)際會(huì)議中心占地面積40355平方米，總建筑面積約28萬(wàn)平方米。由凱德置地斥巨資傾力打造的一個(gè)集辦公樓、商場(chǎng)、五星級(jí)酒店和服務(wù)性公寓于一體的綜合性項(xiàng)目，這是繼國(guó)內(nèi)上海、北京、成都之后，凱德置地在中國(guó)投資興建的第四個(gè)“來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)”。來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)1.1.2交通狀況①大區(qū)位交通狀況錢(qián)江新城位于杭州老城區(qū)東南部，與錢(qián)塘江咫尺之遙，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里，距離蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，所轄范圍：東臨錢(qián)塘江，南靠復(fù)興區(qū)塊，西依秋濤路，至錢(qián)塘江二橋、艮山西路，地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，②區(qū)域內(nèi)交通狀況項(xiàng)目位于富春路以北、新建路以東，萬(wàn)象城和杭州市民中心之間，周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，江錦路公交站，規(guī)劃軌道交通4號(hào)線，地鐵1號(hào)線、2號(hào)線近在咫尺，通過(guò)1號(hào)線可直達(dá)上海到杭州的瓷懸浮列車(chē)，是杭州未來(lái)的交通樞紐之一。錢(qián)江新城站1.1.3周邊環(huán)境根據(jù)我們的了解，到2011年錢(qián)江新城核心區(qū)將建設(shè)650萬(wàn)平方米的公建建筑體。目前，錢(qián)江新城正處于高速開(kāi)發(fā)階段，周邊杭州行政中心、大劇院、國(guó)際金融中心、市民中以及萬(wàn)象城等項(xiàng)目逐漸興起，再加上周邊中高檔住宅的陸續(xù)建成，3公里區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)人口約有40萬(wàn)左右，工作人員將達(dá)到20萬(wàn)人。屆時(shí)區(qū)塊內(nèi)將會(huì)形成濃郁的商務(wù)、休閑、娛樂(lè)氛圍。1.1.4周邊配套根據(jù)我們的了解，除了來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)（8萬(wàn)方）、凱德商業(yè)中心（5萬(wàn)方）和萬(wàn)象城（24萬(wàn)方）以外，錢(qián)江新城已經(jīng)沒(méi)有大宗的商業(yè)用地出讓，三個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分占據(jù)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積的半壁江山，加上波浪文化城地下購(gòu)物中心和其他商業(yè)分布，未來(lái)錢(qián)江新城將形成大約70萬(wàn)平方米左右的商業(yè)規(guī)模。除商業(yè)中心以外，還有大約30幢寫(xiě)字樓，5幢星級(jí)酒店以及杭州行政中心、文化中心、公園等公建配套，共同構(gòu)筑了杭州未來(lái)的CBD中心。

1.2項(xiàng)目地塊SWOT分析

1.2.1優(yōu)勢(shì)①品牌優(yōu)勢(shì)：從開(kāi)發(fā)商品牌角度來(lái)看，作為全球知名集團(tuán)——新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，凱德置地專門(mén)致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)與管理，在業(yè)界擁有良好的口碑和過(guò)硬的品牌支持；而來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)更是其旗下成功的商業(yè)運(yùn)作品牌，“雙層品牌效應(yīng)”使項(xiàng)目在未來(lái)的租售以及管理中處于優(yōu)勢(shì)。②區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊位于萬(wàn)象城與市民中心之間，緊鄰杭州大劇院、杭州國(guó)際會(huì)議中心，是錢(qián)江新城的最核心區(qū)塊，根據(jù)“中心輻射效應(yīng)”，屆時(shí)將會(huì)吸引來(lái)大量的人氣。③物業(yè)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目作為一個(gè)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別規(guī)劃了辦公樓、商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店和服務(wù)性公寓四種物業(yè)形態(tài)，物業(yè)種類(lèi)分布科學(xué)齊全，經(jīng)營(yíng)面廣，市場(chǎng)受眾范圍大，使項(xiàng)目本身更富競(jìng)爭(zhēng)力。1.2.2劣勢(shì)

①規(guī)模劣勢(shì)：與同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，無(wú)論是80萬(wàn)平方米的萬(wàn)象城，還是34萬(wàn)平方米的高德商業(yè)廣場(chǎng)，在體量規(guī)模本項(xiàng)目都無(wú)法與之匹敵，特別對(duì)于僅商業(yè)購(gòu)物中心就占到24萬(wàn)平方米的萬(wàn)象城，加上其本身成熟的運(yùn)營(yíng)模式和萬(wàn)象城的品牌影響力，屆時(shí)一定會(huì)吸引大批的顧客和商家，進(jìn)而分割市場(chǎng)機(jī)會(huì)，因此我們?cè)谝?guī)模上處于劣勢(shì)。1.2.3機(jī)會(huì)

①政策機(jī)會(huì)：杭州政府新的城市規(guī)劃，從“西湖時(shí)代”逐漸進(jìn)入“錢(qián)塘?xí)r代”。目前錢(qián)江新城的開(kāi)發(fā)正處于快速發(fā)展階段，隨著世界著名企業(yè)總部的進(jìn)駐，為項(xiàng)目未來(lái)的辦公、商業(yè)、商務(wù)帶來(lái)巨大的贏利機(jī)遇。

②區(qū)域消費(fèi)潛力：錢(qián)江新城4平方公里的核心區(qū)建成后，加上其周邊的居區(qū)，屆時(shí)人口將會(huì)達(dá)到40萬(wàn)左右，其中商務(wù)辦公人口將在20萬(wàn)以上。這些人的消費(fèi)能力非常強(qiáng)。隨著杭州商圈格局的演變，錢(qián)江新城必定回輻射到更廣的區(qū)域。所以，隨著錢(qián)江新城的崛起，必定為給本項(xiàng)目帶來(lái)更多的機(jī)遇。1.2.4威脅①競(jìng)爭(zhēng)威脅：一個(gè)4平方公里的區(qū)域，錢(qián)江新城30多幢寫(xiě)字樓、5幢五星級(jí)酒店、70萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)以及若干服務(wù)式酒店和賓館，使項(xiàng)目面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而且今后幾年，預(yù)計(jì)每年推出的綜合性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量在40——60萬(wàn)平方左右米。特別是今明兩年，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將集中放量，供應(yīng)量的增大將導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)。第二部分區(qū)域內(nèi)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析2.1區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)由于本項(xiàng)目是一個(gè)集辦公、商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒和服務(wù)性公寓于一體的綜合性項(xiàng)目，含括了對(duì)商務(wù)、財(cái)富、休閑、娛樂(lè)、時(shí)尚生活等各方面的訴求，與同一地段或區(qū)域內(nèi)其他綜合性項(xiàng)目類(lèi)同，均具有很強(qiáng)的綜合性，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。2.1.1在寫(xiě)字樓方面從錢(qián)江新城管委會(huì)我們了解到，到2011年錢(qián)江新城核心區(qū)將建成650萬(wàn)平方米的公建建筑，其中寫(xiě)字樓占60%左右，約400萬(wàn)平方米。目前已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。其中：●集美大廈高度：149米面積：約14萬(wàn)平方米用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè)投資公司：杭州集美房地產(chǎn)有限公司工程進(jìn)度：2005年開(kāi)始動(dòng)工●榮安大廈高度：100米面積：約3萬(wàn)方用途：辦公、餐飲和高級(jí)商務(wù)洽談中心投資公司：杭州榮安置業(yè)有限公司工程進(jìn)度：2008年2月結(jié)頂●尊寶大廈高度：160米面積：約11.5萬(wàn)方用途：企業(yè)總部、綜合辦公投資公司：浙江浙歐置業(yè)有限公司

工程進(jìn)度：2006年元月正式開(kāi)工

●浙江三財(cái)富·金融中三心高度：三150三——2三68米面積：三約14三萬(wàn)用途：三企業(yè)總?cè)?、金三融辦公三、商業(yè)投資公三司：浙三江特福三隆房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三公司工程進(jìn)三度：2三006三年5月三26日三開(kāi)工●日出三錢(qián)塘大三廈高度：三160三米面積：三約5.三5萬(wàn)方用途：三企業(yè)總?cè)?、商三業(yè)金融三辦公投資公三司：三杭州日三出錢(qián)塘三有限公三司工程進(jìn)三度：2三006三年5月三底●光彩三國(guó)際廣三場(chǎng)高度：三70—三150三米面積：三約14三.8萬(wàn)三方用途：三企業(yè)總?cè)?、商三業(yè)金融三、五星三級(jí)酒店三、酒店三式公寓投資公三司：浙三江泛海三建設(shè)投三資有限三公司工程進(jìn)三度：2三006三年10三月底開(kāi)三工●國(guó)際三時(shí)代廣三場(chǎng)高度：三100三—15三0米面積：三約20三萬(wàn)方用途：三酒店式三服務(wù)寫(xiě)三字樓、三4星級(jí)三商務(wù)酒三店和時(shí)三尚休閑三街投資公三司：浙三江鑫亞三建設(shè)投三資開(kāi)發(fā)三有限公三司工程進(jìn)三度：2三007三年8月三11日三正式開(kāi)三工從以上三列舉的三項(xiàng)目當(dāng)三中我們?nèi)闯?，?個(gè)項(xiàng)三目里僅三寫(xiě)字樓三物業(yè)就達(dá)三到將近三90萬(wàn)三平方米三，這與三杭州寫(xiě)三字樓市三場(chǎng)每年三40萬(wàn)方的需三求量相三比還多三一倍，三因此項(xiàng)三目的租三售過(guò)程三中會(huì)遇三到較大的三壓力。三然而，三值得我三們注意三的是，三在現(xiàn)有三開(kāi)發(fā)的三項(xiàng)目中，三整體招三商、企三業(yè)自己三用來(lái)做三總部辦三公樓的三占到一般，因三此真正三面向市三場(chǎng)的寫(xiě)三字樓較少。除了以三上7三個(gè)項(xiàng)目之外，三還有萬(wàn)三潤(rùn)·萬(wàn)象城三、國(guó)際三時(shí)代廣三場(chǎng)、華三聯(lián)·UDC三時(shí)代、高三德商業(yè)三廣場(chǎng)等三總共2三0個(gè)寫(xiě)三字樓物三業(yè)，超三過(guò)20三0萬(wàn)平方米的三體量將三持續(xù)推三出。預(yù)三計(jì)在今三后3年三內(nèi)，錢(qián)三江新城三每年推出三的寫(xiě)字三樓面積三將達(dá)到三60三萬(wàn)平方三米左右三，特別三從200三8年開(kāi)三始將是三該區(qū)域三寫(xiě)字樓三集中放三量階段三。2.1三.2三商三業(yè)購(gòu)物三中心目前區(qū)三域內(nèi)大三規(guī)模的三商業(yè)項(xiàng)三目有萬(wàn)三潤(rùn)·萬(wàn)象城三、高德三商業(yè)廣場(chǎng)，三這兩個(gè)三項(xiàng)目與三來(lái)福士三商業(yè)廣三場(chǎng)并稱三錢(qián)江新三城的“三三大商業(yè)三巨頭”三。除此三之外，三還有波三浪文化三城等其三他購(gòu)物三中心，總?cè)娣e將三達(dá)到三70三萬(wàn)方左三右。其三中：●萬(wàn)象三城購(gòu)物三中心區(qū)位：三錢(qián)江新三城CB三D核心三區(qū)域，三慶春東三路與錢(qián)三江路交三匯處面積：三總建筑三面積8三0萬(wàn)方三，商場(chǎng)三24萬(wàn)三平方米三，共9三層業(yè)態(tài)分三布：商三業(yè)、娛三樂(lè)、休三閑康體三、餐飲三等投資商三：華潤(rùn)三集團(tuán)工程進(jìn)三度：2三007三年開(kāi)始三全球招三商200三9年9三月開(kāi)業(yè)●高德三商業(yè)廣三場(chǎng)區(qū)位：三錢(qián)江新三城的核三心區(qū)域三內(nèi)，東三至富春三路，南三至新業(yè)三路，西三至市民三街，北三至丹桂三街。面積：三總建筑三面積月三29萬(wàn)三，其中三商場(chǎng)5三萬(wàn)平方三米投資商三：高地三(維爾三京群島三)有限三公司工程進(jìn)三度：2三007三年11三月底完三成土地三拍賣(mài)預(yù)計(jì)2三008三年上半三年動(dòng)工高德商業(yè)廣場(chǎng)來(lái)福士廣場(chǎng)●波浪三文化城區(qū)位：三錢(qián)江新三城核心三區(qū)的主三軸線上三，南連三城市陽(yáng)三臺(tái)，西三經(jīng)國(guó)際會(huì)三議中心三與解放三東路相三連，北三穿過(guò)富三春路與三正在興建三的市民三中心相三連，東三面經(jīng)過(guò)三杭州大三劇院，三與新業(yè)路三相連。面積：三約12三萬(wàn)平方三米投資商三：杭州三市錢(qián)江三新城建三設(shè)管委三會(huì)工程進(jìn)三度：預(yù)三計(jì)于2三008三年全面三建成投三入使用波浪文三化城2.1三.3三五三星級(jí)酒三店作為杭三州的未三來(lái)CB三D中心三，真正三的主角三應(yīng)該是三商務(wù)樓三和各種三公建設(shè)三施，因三此酒店三是其不三可或缺三的組成三部分。三目前，三整個(gè)錢(qián)三江新城三核心區(qū)三內(nèi)規(guī)劃三建設(shè)有三四家五三星級(jí)酒三店和一三家四星三級(jí)酒店三，他們分三別是錢(qián)三江時(shí)代三廣場(chǎng)五三星級(jí)賓三館、華三聯(lián)·U三DC時(shí)三代五星三大酒店三、浙江三光彩國(guó)三際廣場(chǎng)三五星級(jí)三酒店、三杭州萬(wàn)三象城五三星級(jí)酒三和國(guó)際三時(shí)代廣三場(chǎng)的四三星級(jí)三商務(wù)酒三店，加三上本項(xiàng)三目規(guī)劃三的五星三級(jí)賓館三，總建三筑面積三大約在三20三萬(wàn)平方三米左右三。一個(gè)僅三有4平三方公里三的土地三上擁有三五六家三五星級(jí)三的賓館三酒店，在三市場(chǎng)供三求關(guān)系三上顯然三過(guò)于飽三和。因三此，未三來(lái)這些三酒店針對(duì)三的市場(chǎng)三范圍不三應(yīng)僅限三于錢(qián)江三新城或三杭州，三而應(yīng)該三著眼于整三個(gè)國(guó)內(nèi)三市場(chǎng)，三甚至國(guó)三際市場(chǎng)三。加上三目前杭三州市中三心內(nèi)已經(jīng)三投入使三用、或三已經(jīng)運(yùn)三營(yíng)成熟三的五星三級(jí)酒店三，杭州三未來(lái)酒店三賓館市三場(chǎng)的競(jìng)?cè)隣?zhēng)強(qiáng)度三不言而三喻。所三以，要三在未來(lái)三競(jìng)爭(zhēng)中處三于優(yōu)勢(shì)三，需要三在酒店三質(zhì)量檔三次、配三套標(biāo)準(zhǔn)三、服務(wù)三、理念上三做到與三國(guó)際商三務(wù)接軌三，并將三運(yùn)營(yíng)眼三光投入三國(guó)際環(huán)境中去三，實(shí)現(xiàn)三國(guó)際經(jīng)三營(yíng)路線三。2.1三.4三服三務(wù)性公三寓根據(jù)透三明售房三網(wǎng)的數(shù)三據(jù)統(tǒng)計(jì)三，目前三杭州酒三店式公三寓、單三身公寓、小三戶型公三寓在內(nèi)三的項(xiàng)目三數(shù)量總?cè)?0三個(gè)。其三中，直三接把物業(yè)定位三為“酒三店式公三寓”的三樓盤(pán)有三近10三個(gè)，包三括世貿(mào)三麗晶城三、華潤(rùn)西三子中心三、鈦合三國(guó)際、三東方金三座、紫三晶商務(wù)三城、深三藍(lán)廣場(chǎng)、龍三禧硅谷三、凱恩三西湖金三座等，三總建筑三面積共三11萬(wàn)三平方米，1三700三多套。三這些服三務(wù)性公三寓都是三近兩年三才迅速三興起的三，而且租三售情況三都非常三不錯(cuò)。三200三6年，三華潤(rùn)西三子中心三、世貿(mào)三麗晶城正三式開(kāi)盤(pán)三銷(xiāo)售；三200三7年3三月份，三鈦合國(guó)三際、深三藍(lán)廣場(chǎng)三先后正式三開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)三售，目三前已都三全部銷(xiāo)三售完畢三。從杭州三錢(qián)江新三城開(kāi)發(fā)三管委會(huì)三我們了三解到，三目前錢(qián)三江新城三核心區(qū)以三及沿錢(qián)三塘江一三線正在三規(guī)劃建三設(shè)或已三建成的三純酒店三式公寓或三帶酒店三式公寓三、單身三公寓等三的綜合三性項(xiàng)目三大概有三10個(gè)左右。三其中包三括已經(jīng)三建成的鳳凰城三、錢(qián)江三國(guó)際商三務(wù)中心三和錢(qián)江新城三核心區(qū)三內(nèi)的萬(wàn)三象城、三華聯(lián)·UD三C時(shí)代三和浙江三光彩國(guó)三際中心、三浙江國(guó)三際時(shí)代三廣場(chǎng)等三著名項(xiàng)三目。●鳳凰三成（產(chǎn)三權(quán)式酒三店）區(qū)位：三秋濤路三與飛云三江路交三匯處總面積三：13三萬(wàn)平方三米戶型面三積：3三8——三77平三方米開(kāi)發(fā)商三：浙江三鳳凰城三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)公三司●錢(qián)江三國(guó)際商三務(wù)中心三（酒店三式SO三HO三）區(qū)位：三上城區(qū)三中河南三路與飛三云江路三中間地三塊(復(fù)三興大橋三邊)總面積三：4.三08萬(wàn)三平方米戶型面三積：4三0——三120三平方米開(kāi)發(fā)商三：杭州三休士卡三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)公三司●萬(wàn)象城三酒店式三公寓區(qū)位：三慶春東三路與錢(qián)三江路交三匯處總面積三：25三萬(wàn)平方三米戶型面三積：4三0——三200三平方米開(kāi)發(fā)商三：華潤(rùn)三集團(tuán)●華聯(lián)·UD三C時(shí)代三（國(guó)際三公館）區(qū)位：總面積三：約4三.04三萬(wàn)平方三米戶型面三積：4三0——三200三平方米開(kāi)發(fā)商三：華聯(lián)三發(fā)展集三團(tuán)針對(duì)杭三州市區(qū)三“高價(jià)三房”觸三目皆是三、銷(xiāo)售三壓力日三漸俱增三的現(xiàn)狀，作三為另一三種頂級(jí)三物業(yè)的三酒店式三服務(wù)公三寓因?yàn)槿浼饶苋峁┚频耆綄I(yè)三服務(wù)，三又能提三供私人三公寓私三密性的三住宅形三式而受到三眾多高三級(jí)白領(lǐng)三和跨國(guó)三公司駐三地高管三人員的三青睞，三使其在杭三州能夠三迅速興三起。特三別隨著三杭州國(guó)三際化大三都市形三象的進(jìn)一三步明顯三，世界三50三0強(qiáng)三企業(yè)的三先后進(jìn)三駐，以三及錢(qián)江三新城CB三D商務(wù)三中心的三的崛起三，進(jìn)一三步催生三了對(duì)服三務(wù)性公三寓的巨大需三求。預(yù)三測(cè)在2三010三年左右三，錢(qián)江三新城一三帶，加三上杭州市中心三、濱江三、下沙三等板塊三的酒店三式服務(wù)三公寓將三突破三100萬(wàn)方以三上，屆三時(shí)杭州三對(duì)服務(wù)三性公寓三將產(chǎn)生三一種較三為普遍三化的需求三。第三部三分三項(xiàng)目三定位以三及規(guī)劃三設(shè)計(jì)建三議3.1三項(xiàng)三目綜合三定位作為亞三洲最大三的上市三地產(chǎn)公三司之一三嘉德置三地集團(tuán)三，在中三國(guó)已建成三綜合商三業(yè)物業(yè)三270三000三平方米三，擁有三和管理三著28三家購(gòu)物三中心。三并且擁三有自己三的合資三公司雅三詩(shī)閣服三務(wù)公寓三信托等。因三此擁有三豐富的三商業(yè)項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三經(jīng)驗(yàn)和三商業(yè)管三理品牌三模式。本三項(xiàng)目是三嘉德置三地集團(tuán)三旗下凱三德置地三繼上海三、北京三、成都之三后，在三中國(guó)內(nèi)三地投資三興建的三第四個(gè)三“來(lái)福三士”項(xiàng)三目。凱德置三地也希三望以此三重生凱三德在上三海和新三加坡的三成功模式。所三以，項(xiàng)三目的整三體綜合三開(kāi)發(fā)及三其后續(xù)三的運(yùn)營(yíng)三將主要三按照凱德三置地“三來(lái)福士三”模式三進(jìn)行。作為錢(qián)三江新城三核心區(qū)三塊內(nèi)一三個(gè)集商三務(wù)辦公三中心、三五星級(jí)酒三店、購(gòu)三物中心三和服務(wù)三性公寓三于一體三的綜合三性商業(yè)項(xiàng)三目，其三表現(xiàn)了三對(duì)財(cái)富三、商務(wù)三、購(gòu)物三、消費(fèi)三以及時(shí)尚三生活的三訴求。三除此之三外，由三于項(xiàng)目三毗鄰杭三州大劇院三、杭州三市民廣三場(chǎng)等城三市文化三中心，三本項(xiàng)目三還表現(xiàn)為三對(duì)時(shí)尚三文化的三一種訴三求。因三此，本三項(xiàng)目的三綜合定位三應(yīng)該表三現(xiàn)以上三幾個(gè)方三面的訴三求，同三時(shí)注重三與杭州特三有的人三文環(huán)境三相結(jié)合三，使凱三得置地三和“來(lái)三福士”品三牌在中三國(guó)內(nèi)地三發(fā)揚(yáng)光三大。所三以，本三項(xiàng)目的三綜合定三位為：筑就國(guó)三際商業(yè)三文化空三間●定位三解釋：該定位三的創(chuàng)意三直接來(lái)三源于凱三德置地三的企業(yè)三理念——“三筑就人文生三活空間三”，以“筑就三國(guó)際商三業(yè)文化三空間”為本項(xiàng)三目的綜合定三位，進(jìn)三一步延三續(xù)了凱三德置地三及其品三牌商業(yè)三的模式三。除此之三外，由三于“商三業(yè)”囊三括了“三商務(wù)、三購(gòu)物消三費(fèi)、娛三樂(lè)休閑、旅三游”等三與人們?nèi)ぷ魃钣嘘P(guān)三的動(dòng)向三，所以三商業(yè)本三身就是一三種文化三，即通三過(guò)商業(yè)三來(lái)詮釋三新時(shí)代三人們的三生活理念、消三費(fèi)理念三，詮釋三一種時(shí)三尚的空三間、一三個(gè)精彩三的空間三。“國(guó)際三”在此三代表的三不僅僅三是“國(guó)三際的、三世界的三”，還三代表了一種“三包容性三、開(kāi)放三性和時(shí)三尚性”三，因?yàn)槿挥邪?、開(kāi)三放，才能海三納百川三，才能三彰顯整三體項(xiàng)目三的國(guó)際三品位。3.2三項(xiàng)目規(guī)三劃設(shè)計(jì)三建議凱德置三地在拿三地初期三就志在三將其建三造成全三球地標(biāo)三性品牌三綜合項(xiàng)目三——“三來(lái)福士三”。因三此，該三項(xiàng)目不三論在建三筑風(fēng)格三上，還是在三建筑外三形上都三必須力三求做到三時(shí)尚創(chuàng)三新，具三有巨大三的超前性三。特別三是本項(xiàng)三目周邊三一些公三建同樣三“標(biāo)新三立異”三的時(shí)候，更三需要我三們花更三多的心三思，在三建筑風(fēng)三格和建三筑外形三上做出創(chuàng)三新的構(gòu)三架。以三此凸顯三項(xiàng)目的三地標(biāo)性三建筑特三征。所三以，在三項(xiàng)目的三整體規(guī)三劃設(shè)計(jì)三上我們?nèi)ㄗh：3.2三.1三采三用半圍三合街區(qū)三的規(guī)劃由于項(xiàng)三目地塊三方正規(guī)三整，總?cè)嫉孛嫒e40三355三平方米三，因此項(xiàng)目具三有開(kāi)闊三的空間三，有利三于項(xiàng)目三整體規(guī)三劃布局三。項(xiàng)目三作為一個(gè)三集辦公三寫(xiě)字樓三、商業(yè)三購(gòu)物中三心、五三星級(jí)酒三店以及三服務(wù)性公三寓于一三體的綜三合性項(xiàng)三目，在三項(xiàng)目的三整體規(guī)三劃布局三上要求各三物業(yè)既三相對(duì)獨(dú)三立，又三相互聯(lián)三系，互三為整體三。所以，三我們建三議:項(xiàng)目的三整體規(guī)三劃以半三圍合式三街區(qū)的三設(shè)計(jì)規(guī)三劃模式三，以中央廣場(chǎng)三為項(xiàng)目三原點(diǎn)和三景觀核三心，并三滲透到三個(gè)單體三建筑中去，將三各部分三有機(jī)聯(lián)三系起來(lái)三，形成三一個(gè)時(shí)三尚、開(kāi)三放、包容、休三閑的商三業(yè)空間。3.2三.2三營(yíng)造中三央花園無(wú)論是三辦公、三購(gòu)物，三還是商三務(wù)居住三，都需三要擁有三一個(gè)良三好的外部三環(huán)境，三因此我們建三議：在三項(xiàng)目的三整體規(guī)三劃上設(shè)三置一個(gè)中央三花園，三營(yíng)造具三有層次三感的中三央景觀三、花園三小品以三及中央綠三地、水三景等，三給人們?nèi)隣I(yíng)造一三個(gè)舒適三寬敞的三公共活三動(dòng)空間，三盡情享三受無(wú)拘三無(wú)束的三休憩天三地，充三分滿足三人們尋三找新鮮的三感覺(jué)和三購(gòu)物體三驗(yàn)。3.2三.3三立三面營(yíng)造由于錢(qián)三江新城三是杭州三未來(lái)之三城，因三此在建三筑設(shè)計(jì)三外形上三必須擁有三一定的三創(chuàng)新性三和超前三性，不三僅能夠三與區(qū)域三內(nèi)城市三規(guī)劃相吻三合，還三需與國(guó)三際品位三相對(duì)接三，這需三要在建三筑風(fēng)格三以及立面三上采用三創(chuàng)新的三設(shè)計(jì)元三素。所以我三們建議三：各單三體建筑可采三用名貴三的建筑三材料，三如大理三石、鋁三板等，三采取波三浪型外立三面創(chuàng)意三設(shè)計(jì)，三將錢(qián)江三新城獨(dú)三特的濱三水文化三體現(xiàn)出來(lái)，并三與周邊三建筑風(fēng)三格區(qū)別三開(kāi)來(lái)，三彰顯項(xiàng)三目獨(dú)特三的創(chuàng)新三個(gè)性。3.2三.4三營(yíng)三造觀景三平臺(tái)由于項(xiàng)三目毗鄰三錢(qián)塘江三一線江三景和文三化中心三廣場(chǎng)，三具有良三好的自然三景觀和三人造景三觀。我們建三議在寫(xiě)三字樓、三五星級(jí)三酒店和服務(wù)三性公寓三等單體三建筑里三營(yíng)造各三式景觀三平臺(tái)，三為人們?nèi)谵k公、三休憩之三余營(yíng)造三一種優(yōu)三美的景三觀視覺(jué)三，緩解三工作的三壓力和心三身的疲三勞。3.3三單三體設(shè)計(jì)三建議由于項(xiàng)三目由辦三公寫(xiě)字三樓、五三星級(jí)酒三店、商三場(chǎng)和服三務(wù)性公三寓各個(gè)建三筑單體三組成，三不同的三物業(yè)形三態(tài)應(yīng)該三擁有自三身不一三樣的質(zhì)量三檔次，三不一樣三的功能三配套，三不一樣三的物業(yè)三管理與三服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三，不一三樣的戶三型配比三等等。三科學(xué)合三理的單三體設(shè)計(jì)三會(huì)使項(xiàng)目三檔次、三功能達(dá)三到最大三優(yōu)化，三彰顯優(yōu)三越的性三價(jià)比。三就此，我三們提出三以下合三理化建三議。3.3三.1三辦公三寫(xiě)字樓●大堂三空間布三局作為進(jìn)三入寫(xiě)字三樓的必三經(jīng)之地，商三務(wù)交流三的第一三場(chǎng)所，大堂的三形象不三僅代表三著整幢寫(xiě)字三樓的形三象，同三時(shí)也代表著三寫(xiě)字樓三內(nèi)各家三公司的形象三，因此三我們建三議大堂的面三積應(yīng)在三50三0平三方米以上，三內(nèi)空高三不小于三9米，標(biāo)準(zhǔn)層三高3.三5米以三上，以三此形成開(kāi)三闊舒適三的公共三空間；同時(shí)規(guī)三劃有商三務(wù)洽談三功能和三休閑功三能，內(nèi)三設(shè)各種三智能化設(shè)施，三使其更三具人性三化；在三裝修上三，采用三高貴環(huán)三保型材料，營(yíng)三造開(kāi)放三式辦公三環(huán)境，三設(shè)計(jì)更三多的公三共休閑三空間及樓宇內(nèi)三立體綠三化，從三實(shí)質(zhì)上三卻提高三寫(xiě)字樓三的品質(zhì)三形象?！袷覂?nèi)三外景觀三的營(yíng)造良好的三景觀可三增加寫(xiě)三字樓的三檔次系三數(shù)，提三升寫(xiě)字三樓的附加值。三其中良三好的景三觀包括三對(duì)外部三現(xiàn)成景三觀的充三分利用以及內(nèi)三部自身三營(yíng)造的三人文景三觀。所三以我們?nèi)ㄗh：三根據(jù)本項(xiàng)目地三處錢(qián)江三新城的三核心區(qū)三域，毗三鄰行政三中心和三文化中心，矗三立于錢(qián)三塘江畔三，因此三寫(xiě)字樓三在規(guī)劃三設(shè)計(jì)的三時(shí)候應(yīng)充分考三慮這些三外部景三觀優(yōu)勢(shì)三，從視三覺(jué)寬度三和高度三上做到最大限三度的“三納景”三，營(yíng)造三舒適的三景觀視三覺(jué)效果三。在內(nèi)三部景觀的三營(yíng)造上三，引進(jìn)三綠色生三態(tài)理念三，在大三堂商務(wù)三洽談空間、休三閑空間三、走廊三等公共三空間，三放置室三內(nèi)綠色三盆景，打造健三康理念三，充分三滿足國(guó)三際化商三務(wù)需求三的交流三、休閑、輕三松、愉三悅的氛三圍。●室內(nèi)三功能配三套一個(gè)國(guó)三際化商三務(wù)寫(xiě)字三樓，必三須擁有三完善的三功能配三套。在功能方三面除了三商務(wù)辦三公之外三，還應(yīng)三囊括會(huì)三議、展三示、商務(wù)服務(wù)三等功能三；在配三套方面三，應(yīng)全三面體現(xiàn)三智能、三環(huán)保、節(jié)能能三。所以三，我們?nèi)ㄗh：①會(huì)議三室：寫(xiě)字樓三應(yīng)設(shè)置三會(huì)議層三次，設(shè)三置大、三中、小三會(huì)議室三，并將其統(tǒng)一三安排在三整棟大三樓的同三一樓層三內(nèi)，供三大樓內(nèi)三所有企業(yè)使用三。建議三放置頂三層，營(yíng)三造“來(lái)三福士景三觀會(huì)議三中心”三。②車(chē)位三：車(chē)位問(wèn)三題越趨三成為寫(xiě)三字樓市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三勝負(fù)的三重要籌三碼之一。一三個(gè)高品三質(zhì)的寫(xiě)三字樓，三其車(chē)位三配比應(yīng)三該在三1：1三.5以上，這三樣的配三比可以三有效解三決停車(chē)三難問(wèn)題三的。所三以我們建議，三項(xiàng)目寫(xiě)三字樓的三車(chē)位配三比（包三括車(chē)庫(kù)三和停車(chē)三場(chǎng)）應(yīng)達(dá)到三1：2三，甚至三更多。③空三調(diào)：目前，三寫(xiě)字樓三市場(chǎng)上三的空調(diào)三系統(tǒng)基三本采用三的是集三中式中央空調(diào)三。但是三隨著科三技的發(fā)三展，這三種空調(diào)三系統(tǒng)已三越來(lái)越不適合三健康環(huán)三保的要三求，而三且在使三用上也三存在不三能24三小時(shí)辦公三的局限三性，同三時(shí)高昂三的使用三費(fèi)用也三加重了三中小企業(yè)的負(fù)三擔(dān)。因三此，我三們建議三采用復(fù)三合式空三調(diào)系統(tǒng)三，在大堂、標(biāo)三準(zhǔn)層、三電梯廳三等公共三空間采三用環(huán)保三型的中三央空調(diào)，在三辦公室三內(nèi)部配三置分體三空調(diào)或三分戶式三空調(diào)，三從而解決了客三戶要求三24小三時(shí)辦公三的需求三，同時(shí)三獨(dú)立的三空調(diào)系三統(tǒng)也極大三的降低三了客戶三的使用三費(fèi)用?！裎飿I(yè)三管理與三服務(wù)標(biāo)三準(zhǔn)：物業(yè)管三理與服三務(wù)是寫(xiě)三字樓檔三次提升三的重要三因素，三一個(gè)高三品質(zhì)的寫(xiě)三字樓必三須擁有三優(yōu)質(zhì)的三物業(yè)管三理，所三以我們?nèi)ㄗh引三進(jìn)國(guó)際知三名物業(yè)三管理公三司，提三供高品三質(zhì)的服三務(wù)。如三第一太三平戴維斯三、戴德三梁行、三世邦魏三理仕等三?！駪粜腿浔龋横槍?duì)寫(xiě)三字樓戶三型的設(shè)三置，一三方面針三對(duì)企業(yè)三總部需三求考慮三，另一方三面可根三據(jù)中小三企業(yè)的三實(shí)際需三要為其三量身定三做。①針對(duì)三企業(yè)總?cè)啃枨笕?，設(shè)置三整層筐三架結(jié)構(gòu)三，企業(yè)三可根據(jù)三實(shí)際需求三自由分三割組合三，面積三在10三00平三方米左三右。②針對(duì)三中小企三業(yè)，可三適當(dāng)設(shè)三施一些三中小戶三型的單三位寫(xiě)字間，面三積控制三在90三——2三50平三方米之三間，做三到大小三兼顧。3.3三.2三五三星級(jí)酒三店五星級(jí)三酒店作三為項(xiàng)目三的標(biāo)志三性建筑三單體，三在外觀三建筑造三型上力求三主題鮮三明，獨(dú)三具一格三，并能三在錢(qián)江三新城核三心區(qū)域三內(nèi)建立起三商務(wù)旅三游的極三其豪華三氣派的三形象；三在內(nèi)部三功能布三局以及裝三飾裝修三上能與三杭州特三有的歷三史、文三化、自三然環(huán)境三相結(jié)合，三恰到好三處地表三現(xiàn)和烘三托出“三來(lái)福士三”品牌三的主題三氛圍。除三此之外三，酒店三內(nèi)各類(lèi)三設(shè)施一三律按照三五星級(jí)三標(biāo)準(zhǔn)或三超五星級(jí)三配置，三并嚴(yán)格三采用五三星級(jí)服三務(wù)。這三些只是三建設(shè)五三星級(jí)酒點(diǎn)三起碼標(biāo)三準(zhǔn)，在三同類(lèi)競(jìng)?cè)隣?zhēng)中沒(méi)三有明顯三的優(yōu)勢(shì)三。因此三，我們需三要以差三異化競(jìng)?cè)隣?zhēng)來(lái)突三出其優(yōu)三勢(shì)?！翊笕檬紫仍谌娣e要三求上，三建議在三800三平方米三左右，三內(nèi)空高三9—1三5米之間三，力求三寬敞豪三華，光三線充足三，有明三顯休經(jīng)三營(yíng)場(chǎng)所三、商務(wù)洽三談場(chǎng)所三和休息三空間，三并提供三五星級(jí)三服務(wù)，三以詞營(yíng)三造“生態(tài)三陽(yáng)光大三堂”?！裾故救龔d：建議設(shè)三置一個(gè)三不少于三200三0平方三米的展三示廳，三為入住三客人展三]示各種三時(shí)尚名三品、精三品●宴會(huì)三大廳：設(shè)置一三個(gè)宴會(huì)三大廳，三大約能三容納5三00—三800三人同時(shí)三用宴?！駹I(yíng)造三觀光電三梯：結(jié)合項(xiàng)三目外部三景觀優(yōu)三勢(shì)，營(yíng)三造酒店三觀光電三梯。讓三客人出入觀景三，與風(fēng)三景同在三?！裨O(shè)置三溫泉或三滑雪場(chǎng)三：設(shè)置溫三泉浴池三，或室三內(nèi)滑雪三場(chǎng)，為三入住客三人提供三別樣的休閑環(huán)三境和運(yùn)三動(dòng)嬉戲三空間?！窀郀柸蛲茥U三練習(xí)場(chǎng)三：建議設(shè)三置室內(nèi)三高爾夫三推桿練三習(xí)場(chǎng)（三不少于三9洞）三，以培三養(yǎng)客人高三尚情趣三和素養(yǎng)三。●設(shè)行三政樓層三：建議設(shè)三置功能三齊全、三品位高三雅、裝三飾華麗三的行政三樓層，三提供行政三樓層專三用服務(wù)三，如2三4小時(shí)三管家式三服。初此之三外，在三戶型配三比上，三一般五三星級(jí)酒三店70三%客房三的面積（不三含衛(wèi)生三間）不三小于三20三平方米三，為迎三合國(guó)際三商務(wù)需求，我三們建議三對(duì)一般三客房的三面積可三做到3三6平方三米以上三，設(shè)置5個(gè)三以上的三總統(tǒng)套三房，彰三顯白金三五星品三質(zhì)。3.3三.3三商三業(yè)購(gòu)物三中心由于國(guó)三內(nèi)的消三費(fèi)模式三不同，三人們喜三歡追求三體驗(yàn)，三他們?nèi)ト虉?chǎng)購(gòu)物三主要的三目的是三去娛樂(lè)三，去許三找新的三感覺(jué)和三體驗(yàn)。三所以，一三個(gè)時(shí)尚三、旺氣三商場(chǎng)必三須是一三個(gè)暢通三的活動(dòng)三場(chǎng)所，三一個(gè)良好三的休憩三空間，三能夠給三人一種三良好的三舒適感三。因?yàn)槿覀兲岢?xiàng)目以三半圍合三式的形三式設(shè)計(jì)三建造，三按照項(xiàng)三目的初三步規(guī)劃，三購(gòu)物中三心的建三筑面積三將達(dá)到三8萬(wàn)三平方米三，幾乎三占到項(xiàng)目總?cè)ㄖ嫒e的三1/3三。所以，三購(gòu)物中三心空間三開(kāi)闊，三適合設(shè)計(jì)成三一個(gè)開(kāi)三放型的三社區(qū)中三心，或三SHO三PIN三GM三ALL三的形式，以三此打破三常規(guī)的三商業(yè)布三局理念三，營(yíng)造三新杭州三頂級(jí)的三國(guó)際購(gòu)物三中心。●商業(yè)購(gòu)三物中心三空間設(shè)三計(jì)建議三：商業(yè)場(chǎng)三所創(chuàng)造三價(jià)值的三空間主三要在建三筑內(nèi)部三空間，三因此在三傳統(tǒng)商業(yè)三項(xiàng)目設(shè)三計(jì)中往三往會(huì)充三分利用三室內(nèi)每三一寸空三間來(lái)提三高出租面三積，而三不舍得三犧牲掉三部分內(nèi)三空間去三營(yíng)造公三共空間三。但是在三商場(chǎng)內(nèi)三如果擁三有可供三客人停三留、休三憩的公三共空間三，就可以三吸引顧三客停留三和休息三，進(jìn)而三消費(fèi)，三這樣每三一個(gè)店三鋪的收益三會(huì)更大三。特別三對(duì)于一三個(gè)人氣三旺的商三場(chǎng)，擁三有寬敞三的公共活三動(dòng)場(chǎng)所三，發(fā)展三商可以三收取更三多的租三金，從三而得到三更多的收三益。所以我三們建議三：商業(yè)三購(gòu)物中三心可考三慮多設(shè)三計(jì)公共空間三，創(chuàng)造三一個(gè)讓三人有很三好體驗(yàn)三和休憩三的場(chǎng)所三，吸引三人氣、促三進(jìn)消費(fèi)三，使商三業(yè)空間三價(jià)值最三大化?！裆虡I(yè)購(gòu)三物中心三外形建三議：由于商三業(yè)中心三在整個(gè)三項(xiàng)目中三相對(duì)獨(dú)三立，因三此起主三體外形三設(shè)計(jì)上三可采取三透明穹三頂設(shè)計(jì)三，為購(gòu)三物中心三引進(jìn)自三然光，三這既可節(jié)約三能源，三又能使三建筑與三自然的三完美融三合，彰三顯生態(tài)三性。透明穹頂設(shè)計(jì)●將室外三綠化引三進(jìn)購(gòu)物三中心內(nèi)三：建議在三購(gòu)物中三心周?chē)隣I(yíng)造景三觀花園三，并將三花園綠三地、水三景連接到三購(gòu)物中三心自然三空間內(nèi)三，營(yíng)造三舒適宜三人的購(gòu)三物環(huán)境三。●商業(yè)業(yè)三態(tài)分布三建議：作為一三個(gè)國(guó)際三化購(gòu)物三中心，三商品的三質(zhì)量、三檔次、三品牌等三都需要與三國(guó)際接三軌，因三此項(xiàng)目三必須擁三有世界三頂級(jí)品三牌作為三支撐。所三以，我們建三議：購(gòu)三物中心三需要?jiǎng)澣忠欢ㄈ膮^(qū)域三（比如一整三層），三引進(jìn)世三界著名三的品牌三，如路三易威登三、迪奧三、古姿、三Sal三vat三ore三Fe三rra三gme三等，打三造“來(lái)三福士世三界名品三匯”國(guó)際級(jí)三購(gòu)物中三心的氣三質(zhì)，以三此全面三拔高商三業(yè)購(gòu)物三中心的三檔次和品三位。●購(gòu)物中三心經(jīng)營(yíng)三理念和三服務(wù)態(tài)三度：一個(gè)好三的購(gòu)物三中心，三其經(jīng)營(yíng)三理念和三服務(wù)態(tài)三度往往三能夠?yàn)槿M(fèi)者帶三來(lái)愉悅?cè)透袆?dòng)三的體驗(yàn)三，還可三根據(jù)顧三客的不三同需求三進(jìn)行服務(wù)三的延伸三。所以三，我們建三議：對(duì)三購(gòu)物中三心的經(jīng)三營(yíng)管理，引三進(jìn)著名三的商業(yè)三管理機(jī)三構(gòu)和提三供系統(tǒng)三的服務(wù)三以外，三還需從細(xì)三節(jié)上對(duì)三管理和三服務(wù)進(jìn)三行延伸三和拓展三。如：三專為行三蹤不便的三顧客而三設(shè)置障三礙通道三以及家三庭保姆三式服務(wù)三；為嬰三兒提供嬰三兒車(chē)以三及家庭三式保姆三服務(wù)；三在顧客三購(gòu)物不三方便攜三帶時(shí)，服三務(wù)人員三可幫助三顧客送三至車(chē)庫(kù)三或直接三送貨上三門(mén)；可三以替顧客三泊車(chē)、三照看小三孩等。3.3三.4三服三務(wù)性公三寓服務(wù)管三家，是三服務(wù)性三公寓的三靈魂；三硬件配三套，在三服務(wù)性三公寓中扮三演著重三要的角三色，然三后在才三是地段三、戶型三的配比等。因三此，我三們將著三重從以三上幾個(gè)三方面給三與相關(guān)三合理性三建議：●服務(wù)三管家：由于嘉三得集團(tuán)三擁有自三己的合三資公司三——雅三詩(shī)閣服三務(wù)公寓三信托，在三業(yè)界擁三有良好三的品牌三和自己三系統(tǒng)的三管理模三式，因三此在服務(wù)三管家上三我們主三要以雅三詩(shī)閣服三務(wù)公寓三信托管三理模式三為主。但三是，人三們說(shuō)“三入鄉(xiāng)隨三俗”，三在雅詩(shī)三閣服務(wù)三公寓信三托運(yùn)用自身三優(yōu)勢(shì)管三理經(jīng)驗(yàn)三的同時(shí)三，還需三要與杭三州本土三商務(wù)特三色以及國(guó)三際商務(wù)三需求相三結(jié)合。三所以…三…我們建三議：基于“三住宅商三禁”政三策和中三小企業(yè)三辦公需三求，既三提供商三務(wù)居住服務(wù)三，又提三供商務(wù)三辦公服三務(wù)，以三解決杭三州中小三性企業(yè)三的辦公需三求；提三供可滿三足職業(yè)三經(jīng)理人三高層商三務(wù)會(huì)晤三需求的三服務(wù)；定三期組織三舉行烹三飪學(xué)習(xí)三班，教三導(dǎo)公寓三女主任三如何烹三飪各種美三食物；三設(shè)置寵三物托管三所和寵三物醫(yī)院三，為公三寓主任三照顧寵物三等?！窆δ芘淙祝河布淙资侵比芋w現(xiàn)三了服務(wù)三性公寓三檔次的三一個(gè)重三要因素，因三此在硬三件配套三上，服三務(wù)性公三寓最講三究的是三既有家居的便三利，又三有酒店三的檔次三。所以，三我們建三議：品三牌空調(diào)、電三視機(jī)、三洗衣機(jī)三、冰箱三等大件三配套是三最基本三的，然而小配三套才能三體現(xiàn)服三務(wù)性公三寓的無(wú)三微不至三，包括三電燙斗、果三盤(pán)、勺三子、刀三叉，甚三至小到三棉簽、三創(chuàng)可貼三、別針等，所三有的這三些服務(wù)三性公寓三都能給三你提供三，讓你三有居家的感覺(jué)三?！駪粜团淙龋焊鶕?jù)我三們的市三場(chǎng)調(diào)研三，杭州三在銷(xiāo)售三的酒店三式公寓三基本上都是以三40—三50平三方米的三小戶型三為主，三配有小三型廚房三及設(shè)施、設(shè)三備；而三上海成三熟的酒三店式公三寓戶型三一般都三帶有一個(gè)廳面三積在6三0平方三米左右三，大一三點(diǎn)的甚三至有四三房，或三者有躍層三，非常三豪華。三國(guó)外頂三級(jí)的酒三店式公三寓，除三了五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)三，裝修三非常豪三華之外三，其酒三店客房三通常分三一居室、二三居室、三三居室三、四居三室和頂三級(jí)閣樓三，面積三從45三平方米到三200三平方米三不等。三這樣的三戶型分三割和出三售或租三賃三存三在著一三定的關(guān)三系，一三般來(lái)說(shuō)三小戶型三適合銷(xiāo)三售，而三大戶型比較有三家的感三覺(jué)，更三對(duì)外籍三高管的三胃口。因此…三…作為一三個(gè)與國(guó)三際接軌三的項(xiàng)目三，在戶三型的配三比上也三應(yīng)該與三國(guó)際上商三務(wù)接軌三，配比三不同面三積和戶三型，迎三合不同三的商務(wù)三人士的需三求。所三以我們?nèi)ㄗh：三項(xiàng)目的三戶型類(lèi)三型也應(yīng)三該分為三一居室，三二居室三，三居三室，甚三至四居三室頂級(jí)三閣樓，三面積在50—三—20三0平方三米之間三。第四部三分三市三場(chǎng)運(yùn)作三策略4.1三整體項(xiàng)三目的市三場(chǎng)運(yùn)作三策略由于項(xiàng)三目是一三個(gè)集辦三公樓、三商場(chǎng)、三五星級(jí)三酒店和三服務(wù)性三公寓于一三體的綜三合性商三業(yè)項(xiàng)目三，各類(lèi)三物業(yè)類(lèi)三型針對(duì)三的客戶三群體不同三，進(jìn)入三市場(chǎng)的三先后順三序有別三。根據(jù)三本項(xiàng)目三的綜合三特征，結(jié)三合錢(qián)江三新城整三個(gè)商業(yè)三氛圍，三我們建三議以“三商業(yè)先行”，三即首先三營(yíng)造商三業(yè)購(gòu)物三中心，三以商場(chǎng)三聚攏人三氣，從三而帶動(dòng)五三星級(jí)酒三店、寫(xiě)三字樓和三服務(wù)性三公寓的三租售。三本項(xiàng)目三作為一個(gè)三長(zhǎng)線投三資型項(xiàng)三目，我三們認(rèn)為三其首先三遇到的三難點(diǎn)在三于寫(xiě)字樓三和服務(wù)三性公寓三。針對(duì)三各類(lèi)物三業(yè)市場(chǎng)三運(yùn)作，三我們提三出以下相三關(guān)建議三：4.1三.1三針三對(duì)商業(yè)三購(gòu)物中三心由于散三售不利三于資產(chǎn)三的有效三保值和三增值，三甚至?xí)龑?dǎo)致產(chǎn)三品質(zhì)量和三服務(wù)管三理的質(zhì)三量的下三降。所以，三我們建三議：本三項(xiàng)目應(yīng)繼續(xù)三沿襲新三加坡、三上?！叭齺?lái)福士三”成功三的經(jīng)營(yíng)三模式，三將其產(chǎn)權(quán)自三己持有三，并統(tǒng)三一經(jīng)營(yíng)三，從而三促進(jìn)錢(qián)三江新城三核心區(qū)三塊的繁榮三。從目前三錢(qián)江新三城的整三體規(guī)劃三來(lái)看，三區(qū)塊內(nèi)三總共7三0萬(wàn)平三方米的商業(yè)三購(gòu)物中三心面積三，針對(duì)三4平方三公里的三未來(lái)之三城及其三輻射的區(qū)三域，需三求已經(jīng)三不是問(wèn)三題。關(guān)三鍵在于三培育和三引導(dǎo)消三費(fèi)者的消三費(fèi)習(xí)慣三，即將三之前的三“武林三商圈”三、“西三湖時(shí)代三”的部分客源三引導(dǎo)到三錢(qián)江新三城來(lái)，三這不僅三需要政三府行為三的的協(xié)助，還三需要各三商場(chǎng)充三分挖掘三自身優(yōu)三勢(shì)和亮三點(diǎn)，共三同鑄就“錢(qián)江三新時(shí)代三”。4.1三.2三針三對(duì)寫(xiě)字三樓目前錢(qián)三江新城三公建開(kāi)三發(fā)量基三本呈現(xiàn)三“高開(kāi)三低走”三態(tài)勢(shì)，三預(yù)測(cè)今明兩三年將是三杭州寫(xiě)三字樓市三場(chǎng)集中三放量階三段。而三針對(duì)杭三州每年4三0萬(wàn)平三方米的三需求量三，杭州三寫(xiě)字樓三將面臨三激烈的三競(jìng)爭(zhēng)。怎三么樣在三未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)竟取三勝？我三們認(rèn)為三項(xiàng)目的三開(kāi)發(fā)應(yīng)三持有以下三兩方面三的對(duì)策三：●差異化三市場(chǎng)定三位要想在三競(jìng)爭(zhēng)中三處于優(yōu)三勢(shì)，除三了需要三與傳統(tǒng)三黃龍、三武林、三慶春、濱三江板塊三不同之三外，還三需要與三同一區(qū)三域內(nèi)其三他寫(xiě)字三樓定位有三別。因三此，為三吸引客三戶，本三項(xiàng)目寫(xiě)三字樓應(yīng)三提出自三己新潮概三念，如三生態(tài)寫(xiě)三字樓、三24小三時(shí)寫(xiě)字三樓、生三活性寫(xiě)三字樓等，以三個(gè)性化三贏得客三戶青睞三?！衽c區(qū)域三招商相三結(jié)合錢(qián)江新三城作為三提升杭三州城市三競(jìng)爭(zhēng)力三，融入三國(guó)際舞三臺(tái)的領(lǐng)三頭雁工程三，所以三在項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)過(guò)三程中需三要與區(qū)三域招商三相結(jié)合三，借勢(shì)招三商，包三括吸引三國(guó)內(nèi)外三大公司三、大集三團(tuán)、大三財(cái)團(tuán)總?cè)恳约笆廊?0三0企業(yè)三入住。4.1三.3三針對(duì)三服務(wù)性三公寓杭州酒三店式公三寓行情三一路看三好，據(jù)三不完全三統(tǒng)計(jì)，三目前杭三州市中心三內(nèi)已開(kāi)三發(fā)或在三銷(xiāo)售的三酒店式三公寓就三有10三個(gè)左右三；錢(qián)江三新城一三帶規(guī)劃三建設(shè)的三純酒店三式公寓三或帶酒三店式公三寓的綜三合性項(xiàng)三目也有三10個(gè)三左右，三加上拱三墅、濱三江、下三沙等地三，均不三乏同類(lèi)三物業(yè)的三開(kāi)發(fā)，三因此未三來(lái)酒店三式公寓三競(jìng)爭(zhēng)相三當(dāng)激烈。針三對(duì)本項(xiàng)三目酒店三式公寓三的市場(chǎng)三運(yùn)做問(wèn)三題上，三我們提三出了以下三兩方面三的建議三：●酒店式三公寓的三租售問(wèn)三題：根據(jù)我三們的市三場(chǎng)調(diào)研三，除了三世貿(mào)麗三晶城1三4層以三下酒店三式公寓由開(kāi)三發(fā)商持三有產(chǎn)權(quán)三之外，三杭州基三本沒(méi)有三租賃式三服務(wù)公寓，這三與開(kāi)發(fā)三商經(jīng)營(yíng)三理念、三企業(yè)資三金實(shí)力三等方面三的因素三有關(guān)。而三作為一三種長(zhǎng)線三投資的三物業(yè)，三雖然其三資金回三報(bào)速度三會(huì)慢一點(diǎn)三，但從三長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)三看，這三確實(shí)是三一個(gè)能三夠促進(jìn)三企業(yè)資三產(chǎn)增值的三企業(yè)投三資模式三。而且三，凱德三置地?fù)砣衅煜氯腺Y公司——三詩(shī)雅閣三服務(wù)公三寓信托三，擁有三豐富的三酒店式三公寓的三經(jīng)營(yíng)管理三經(jīng)驗(yàn)和三品牌。所以，三我們建三議：本三項(xiàng)目酒三店式公三寓可由投三資商統(tǒng)三一持有三，統(tǒng)一三出租，三統(tǒng)一管三理；或三可考慮三將一半的三面積分三割出售三，自己三持有一三半產(chǎn)權(quán)三，在管三理經(jīng)營(yíng)三上由詩(shī)雅三閣統(tǒng)一三運(yùn)營(yíng)?！窬频耆焦⑷墓芾砣龁?wèn)題管理是三酒店式三公寓的三靈魂，三酒店管三理公司三的好壞三決定著三服務(wù)性公三寓的品三質(zhì)，這三也是我三們簡(jiǎn)直三有發(fā)展三商自己三持有的三一個(gè)主要三的原因三。因?yàn)槿?，如果三將整幢三酒店式三公寓分三割成小三面積進(jìn)行三出售，三雖然有三利于回三籠資金三，但是三卻不利三于管理三，甚至?xí)绊懙饺芾淼娜|(zhì)量。所以，三我們建三議：本三項(xiàng)目的三服務(wù)性公三寓在由三發(fā)展商三統(tǒng)一持三有的基三礎(chǔ)上，三運(yùn)用自三身的品三牌優(yōu)勢(shì)和三管理模三式，統(tǒng)三一管理三。4.2三市場(chǎng)定三位4.2三.1三市三場(chǎng)區(qū)域三定位一般來(lái)三說(shuō)，對(duì)三于一個(gè)三建筑面三積在5三萬(wàn)方左三右的商三場(chǎng)，有三15萬(wàn)左右三的人就三能夠支三撐起來(lái)三。錢(qián)江三新城4三平方公三里的核三心區(qū)建成三后，總?cè)幼∪巳趯⑦_(dá)三到35三左右，三相當(dāng)與三一個(gè)發(fā)三達(dá)的中等縣三城的規(guī)三模，其三中商務(wù)三辦公人三員將在三20萬(wàn)三左右。三作為白領(lǐng)、三商務(wù)一三族，這三些人的三消費(fèi)能三力非常三強(qiáng)。同三時(shí)，從三核心區(qū)域三向外輻三射3公三里就有三50萬(wàn)三人口；三輻射5三公里就三有15三0萬(wàn)人口三，更不三用說(shuō)整三個(gè)杭州三以及杭三州以外三的購(gòu)買(mǎi)三能力了三。這些人三足可以三撐起錢(qián)三江新城三核心區(qū)三的消費(fèi)三。所三以……在市場(chǎng)三區(qū)域的三定位上三應(yīng)有三三個(gè)層次三：第一層三：以錢(qián)三江新城三核心區(qū)三塊為主三；第二層三：以錢(qián)三江新城三核心區(qū)三塊輻射三的范圍三以及整三個(gè)杭州三市為輔三助；第三層三：以杭三州周邊三城市以三及其地三區(qū)為補(bǔ)三充。4.2三.2三目三標(biāo)客戶三群體定三位作為一三個(gè)綜合三性商業(yè)三項(xiàng)目，三各物業(yè)三針對(duì)的三客戶群三體不同三。特別是三作為發(fā)三展商自三己持有三、用于三長(zhǎng)線投三資的項(xiàng)三目，其三將直接面三臨服務(wù)三終端客三戶。所三以，在三整體項(xiàng)三目客戶三群的定三位上既區(qū)三別一般三住宅項(xiàng)三目，又三與一般三出售型三商業(yè)項(xiàng)三目不同三。以下針三對(duì)不同三的物業(yè)三類(lèi)型，三我們給三項(xiàng)目作三出了相三關(guān)的客三戶群定位三分析：●辦公三寫(xiě)字樓相對(duì)于三杭州每三年40三萬(wàn)平方三米的寫(xiě)三字樓的三需求量三以及整三個(gè)錢(qián)江新城三大約4三00萬(wàn)三方的寫(xiě)三字樓體三量，面三對(duì)供求三不均的三局面，本三項(xiàng)目的三寫(xiě)字樓三物業(yè)面三臨著激三烈的競(jìng)?cè)隣?zhēng)和壓三力。以三上我們提三到，錢(qián)三江新城三大約有三一半以三上的寫(xiě)三字樓由三知名入三駐企業(yè)作三為企業(yè)三總部自三用，一三半左右三的寫(xiě)字三樓用于三開(kāi)發(fā)商三統(tǒng)一租售三。所以，三本項(xiàng)目三辦公寫(xiě)三字樓的三客戶群三體主要三以入住三錢(qián)江新三城的世三界知名三大型企三業(yè)和杭三州本土三的中小三企業(yè)為主。●五星三級(jí)賓館由于錢(qián)三江新城三內(nèi)眾多三五星級(jí)三酒店的三興建，三區(qū)域市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三激烈。因三此，這三些五星三級(jí)酒店三不可能三僅僅把三市場(chǎng)定三局在錢(qián)三江新城內(nèi)三，而是三將市場(chǎng)三普及整三個(gè)錢(qián)江三新城所三輻射的三范圍，三即整個(gè)大三杭州。三誰(shuí)贏得三整個(gè)杭三州市場(chǎng)三，誰(shuí)就三將在未三來(lái)的競(jìng)?cè)隣?zhēng)中勝出三。因此，三本項(xiàng)目三也不例三外，其三主要的三市場(chǎng)區(qū)三域范圍三主要以三錢(qián)江新三城為主三，并輻三射到整三個(gè)杭州三地區(qū)；三其客戶三群主要三來(lái)自全三國(guó)乃至三全世界三的頂級(jí)三商務(wù)人三士?！褓?gòu)物三中心隨著周三邊高檔三公寓的三興建、三錢(qián)江新三城商務(wù)三區(qū)的營(yíng)三造，各三種商業(yè)氛三圍、居三住氛圍三和文化三氛圍日三趨成熟三，輻射三的范圍三從錢(qián)江新三城核心三區(qū)不斷三向外擴(kuò)三展，逐三漸形成三了城東三CBD三商圈。因此，三本項(xiàng)目三購(gòu)物中三心的消三費(fèi)群體三主要以三錢(qián)江新三城內(nèi)高三檔社區(qū)三居民、三企業(yè)高三級(jí)白領(lǐng)三、企業(yè)三高級(jí)管三理人員三以及企三業(yè)老板三為主，三受輻射三范圍的三其他社三區(qū)居民三和其他三民眾為輔?！穹?wù)三性公寓從杭州三的酒店三式公寓三情況來(lái)三看，是三否擁有三絕佳的三地段成三為客戶選三擇的首三要標(biāo)準(zhǔn)三。如世三貿(mào)麗晶三城70三%以上三的客戶三選擇的原因三便是看三中了其三處于黃三龍商務(wù)三區(qū)的獨(dú)三特位置三。由于三本項(xiàng)目服三務(wù)性公三寓位于三錢(qián)江新三城核心三區(qū)域，因此本三項(xiàng)目的三客戶來(lái)源三主要是三駐杭企三業(yè)的高三級(jí)白領(lǐng)三、職業(yè)三經(jīng)理人三以及其三他高級(jí)管三理人員三等。第五部三分三項(xiàng)三目推廣三策略5.1三項(xiàng)目整三體推廣三策略根據(jù)凱三德置地三商業(yè)開(kāi)三發(fā)一貫三的模式三，本項(xiàng)三目大部三分產(chǎn)權(quán)三或?qū)⒂型度Y方持三有，作三為其長(zhǎng)三線投資三資產(chǎn)。三因此，三本項(xiàng)目三無(wú)論是寫(xiě)三字樓、三商場(chǎng)、三酒店，三還是服三務(wù)性公三寓，將三由持有三方自主管三理、租三賃和經(jīng)三營(yíng)，基三本不存三在著將三各單體三物業(yè)面三積分割出三售的情三況，而三是以租三賃為主三。所以，三本項(xiàng)目三整體的營(yíng)銷(xiāo)推三廣主要三針對(duì)的三是租賃三市場(chǎng)，三特別是三服務(wù)性三公寓和三寫(xiě)字樓方三面；所三以，項(xiàng)三目的整三體營(yíng)銷(xiāo)三推廣策三略主要三以招商三和招租為三主。5.2三項(xiàng)目推三廣手段以上我三們已經(jīng)三提到項(xiàng)三目的整三體推廣三策略主三要以招三商和招三租的形式三，這是三針對(duì)項(xiàng)三目本身三特點(diǎn)而三提出來(lái)三的。所三以，在三項(xiàng)目推廣三手段上三我們將三從錢(qián)江三新城整三個(gè)大環(huán)三境出發(fā)三，運(yùn)用三一些創(chuàng)三新的手三段：5.2三.1三全三球同步三招商由于目三前項(xiàng)目三還處于三土地平三整，尚三未進(jìn)入三實(shí)質(zhì)性三的施工三階段。考三慮上“三商業(yè)先三行”的三開(kāi)發(fā)思三路，結(jié)三合錢(qián)江三新城現(xiàn)三階段的政府三招商行三為，實(shí)三行項(xiàng)目三的“全三球同步三招商”三，并充三分利用本公三司在東三南亞地三區(qū)的影三響力和三優(yōu)勢(shì)資三源，引三進(jìn)一些三高質(zhì)量三品牌，三以提高三項(xiàng)目的三知名度三和拔高三項(xiàng)目的三整體形三象。5.2三.2三面向國(guó)三際租賃三市場(chǎng)利用公三司優(yōu)勢(shì)三資源和三影響力三，力爭(zhēng)三與世界三500三強(qiáng)企業(yè)三聯(lián)煙，引三進(jìn)企業(yè)三總部或三駐地機(jī)三構(gòu)，全三面提升三項(xiàng)目的三形象，為后續(xù)三寫(xiě)字樓三、服務(wù)三性公寓三的租賃三做好鋪三墊。5.2三.3三組三織專題三活動(dòng)利用商三業(yè)購(gòu)物三中心開(kāi)三業(yè)，或三其他工三程節(jié)點(diǎn)三，制定三系列優(yōu)惠政策三，組織三大型招三商活動(dòng)三、開(kāi)業(yè)三名品S三HOW三等。邀三請(qǐng)國(guó)內(nèi)著三名企業(yè)三、商業(yè)三品牌的三入駐，三實(shí)現(xiàn)雙三贏。5.3三媒介選三擇與應(yīng)三用5.3三.1三戶外三媒介●城市三路牌：三應(yīng)用于三杭州主三要城市三交通要三道，引三起區(qū)域三市場(chǎng)廣泛三的關(guān)注三?！窀吲谌簯?yīng)用三滬杭、三杭寧、三杭甬、三杭金等三進(jìn)出杭三州高速三公路的出三入口處三，為項(xiàng)三目面向三長(zhǎng)三角三地區(qū)做三好鋪墊三。5.3三.3三電三子傳媒●電視三：主要三通過(guò)項(xiàng)三目事件三的專題三報(bào)道（三如項(xiàng)目三奠基、三開(kāi)工、招三商、開(kāi)三業(yè)等）三，引起三區(qū)域市三場(chǎng)的廣三泛關(guān)注三?！耠娕_(tái)三：主要三通過(guò)項(xiàng)三目廣告三，引起三區(qū)域市三場(chǎng)的廣三泛關(guān)注三。●樓宇三電視：三主要通三過(guò)長(zhǎng)三三角地區(qū)三城市的三高檔寫(xiě)三字樓、三高檔會(huì)所內(nèi)三的樓宇三電視傳三媒，引三起目標(biāo)三客戶的三廣泛關(guān)三注。5.3三.2三平面三媒介●報(bào)紙三：杭州三主要的三報(bào)紙，三包括《三杭州日三報(bào)》、三《今日三早報(bào)》、三《都市三快報(bào)》三、《錢(qián)三江晚報(bào)三》等?！馜三M：主三要放置三長(zhǎng)三角三各大城三市的星三級(jí)酒店三、高檔三會(huì)所、機(jī)場(chǎng)等三公共場(chǎng)三所（中三英文對(duì)三譯）?！耠s志三：《世三界高爾三夫》、三《世界三職業(yè)經(jīng)三理人》三、《財(cái)三富》等（中三英文對(duì)三譯）。5.3三.4三宣傳印三刷品包括項(xiàng)三目樓市三、折頁(yè)三、戶型三冊(cè)等（三中英文三對(duì)譯）三。5.4三項(xiàng)目工三期劃分三及推廣三的主要項(xiàng)目總?cè)ㄖ嫒e為2三8萬(wàn)平三方米，三分別包三含有辦三公寫(xiě)字三樓、商業(yè)購(gòu)三物中心三、五星三級(jí)酒店三和服務(wù)三性公寓三四種物三業(yè)類(lèi)型三，本著“三商業(yè)先三行”原三則，我三們認(rèn)為三將整個(gè)三項(xiàng)目工三期分為三三期較為適三合，即三預(yù)自2三008三年至2三011三年，共三36個(gè)三月。5.4三.1三第一期三：商業(yè)三購(gòu)物中三心部分三，并將三于20三09年三建成開(kāi)三業(yè)該階段三主要處三于項(xiàng)目三推廣的三鋪墊期三和引爆三期，即三主要通三過(guò)前期I三V系統(tǒng)三的設(shè)計(jì)三和應(yīng)用三，并逐三步構(gòu)建三起項(xiàng)目三整體推三廣系統(tǒng)。利三用商業(yè)三購(gòu)物中三心的奠三基儀式三、售展三中心的三落成、三全球招商三、項(xiàng)目三開(kāi)工、三開(kāi)盤(pán)以三及落成三開(kāi)業(yè)等三工程接三點(diǎn)和事三件節(jié)點(diǎn)展三開(kāi)推廣三營(yíng)銷(xiāo)，三引起轟三動(dòng)效應(yīng)三和廣大三關(guān)注。5.4三.2三第二期三：服務(wù)三性公寓三和寫(xiě)字三樓部分三，預(yù)將三于2三010三年完成三建設(shè)。該階段三主要處三于項(xiàng)目三推廣的三高峰期三和持續(xù)三期，這三一階段在維持三原有推三廣系統(tǒng)三的基礎(chǔ)三上實(shí)現(xiàn)三創(chuàng)新，三即通過(guò)三與世界500三強(qiáng)企業(yè)三聯(lián)煙和三國(guó)內(nèi)大三型招商三活動(dòng)，三引進(jìn)國(guó)三內(nèi)外著三名企業(yè)總?cè)炕蝰v三地機(jī)構(gòu)三，使項(xiàng)三目提升三高一個(gè)三更高的三層次，并凸顯三其高端三的國(guó)際三品質(zhì)。5.4三.3三第三期三：五星三級(jí)酒店三部分，三預(yù)將于三201三1年完三成建設(shè)該階段三為項(xiàng)目三整體推三廣的持三續(xù)期和三收尾期三，這一三階段主要通過(guò)三前期購(gòu)三物中心三的開(kāi)業(yè)三，寫(xiě)字三樓和服三務(wù)性公三寓的投入使用三以及錢(qián)三江新城三核心區(qū)三塊的日三益成熟三氛圍，三以酒店式公寓三的開(kāi)工三、開(kāi)盤(pán)三、結(jié)頂三和入住三為契合三點(diǎn)，組三合各種媒介展三開(kāi)宣傳三推廣，三加深和三鞏固項(xiàng)三目整體三的知名三度，全面拔高三項(xiàng)目的三整體形三象。本次提三案結(jié)束三，謝謝三聆聽(tīng)！祝項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)取三得圓滿三成功！9、靜夜三四無(wú)