土地市場回暖該關(guān)注哪些區(qū)域

請(qǐng)務(wù)究所靳毅S0350517100001jiny01@土地市場回暖，該關(guān)注哪些區(qū)域？相關(guān)報(bào)告?2023年1季度土地市場備受關(guān)注，短暫的回暖是否意味著春天即總量不及往信用風(fēng)險(xiǎn)*靳毅》——2023-《信用風(fēng)險(xiǎn)*靳毅》——2023-《——2023海外經(jīng)濟(jì)觀察系列(一)：當(dāng)預(yù)期擺8《——機(jī)構(gòu)行為周觀察：理財(cái)贖回穩(wěn)住了嗎？*靳年一季度的土地市場回暖呈現(xiàn)階段性、結(jié)構(gòu)性特征，在土地供給及土地成交總量不及預(yù)期、各項(xiàng)指標(biāo)邊際改善不可持續(xù)的情況下，土地市場下行趨勢不改。伴隨“預(yù)供地”制度的持續(xù)推行、區(qū)域土地價(jià)值的分化，未來土地市場供給提質(zhì)縮量、土地成交集中優(yōu)質(zhì)省份及地市的現(xiàn)象將更為顯著。?土地回暖由一二線城市拉動(dòng)，整體呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征，邊際回暖區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)或有所收斂。盡管當(dāng)前土地市場依然疲弱，但結(jié)構(gòu)性修復(fù)區(qū)域值得關(guān)注：省級(jí)層面，關(guān)注陜西省、江蘇省、浙江省、廣東省及下屬地市城投主體，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可控，資金騰挪空間加大；地市層面，關(guān)注南京、合肥、西安、杭州、成都、嘉興、長沙等熱門地市城投主體，區(qū)域認(rèn)可度較高，地市回暖為債務(wù)償還提供保障。?部分城市土地市場持續(xù)低迷，區(qū)域城投風(fēng)險(xiǎn)需重點(diǎn)關(guān)注。省級(jí)層面，除傳統(tǒng)弱省吉林省、遼寧省、貴州省、天津市外，重慶市、湖北省、江西省等省份及下屬地市土地市場尚無邊際改善，城投債風(fēng)?風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)整超預(yù)期；統(tǒng)計(jì)樣本差異；經(jīng)濟(jì)恢復(fù)超預(yù)期；市證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分2 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分3圖1：2018-2023Q1年各季度推出土地面積及同比增速情況 42：2012-2022年推出用地面積及同比情況 5圖3：2018Q1-2023Q1推出用地面積及同比情況 5況 5QQ土地供給結(jié)構(gòu)情況 5圖6：2018-2023年一季度全國推出土地均價(jià)及環(huán)比增速情況 6 74月末全國土地成交宗數(shù)及面積情況 72023年4月末全國土地宗數(shù)及面積同比變動(dòng)情況 8 變動(dòng)情況 10圖17：2023年一季度重點(diǎn)城市土地成交均價(jià)及同比變動(dòng)情況 10 圖19：2023Q1各線城市住宅用地平均溢價(jià)情況 112018-2023年4月全國土地流拍宗數(shù)及流拍率情況 11證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分4自1990年國務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以來，土地出讓成為我過國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心源動(dòng)力。土地市場的波動(dòng)關(guān)乎地方財(cái)政及經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，也對(duì)區(qū)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生顯著影響。在前期地產(chǎn)迎來首輪小陽春行情，備受市場關(guān)注。著眼全局來看，當(dāng)前土地市場回暖情況2023年一季度地方政府土地供給力度整體有所下降，涉房用地顯著縮量，土地供給質(zhì)量存在明顯分化，整體呈現(xiàn)一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多，三四線城市持續(xù)低迷的特點(diǎn)。一季度出現(xiàn)的土地市場回暖具有階段性、結(jié)構(gòu)性特征，整體依然低迷；一線城市及核心二線城市的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇為本輪土地供給小幅回暖的核心動(dòng)力。從土地供給力度來看，依然不容樂觀。地產(chǎn)市場依舊處于下行周期，近三年土整體符合季節(jié)性特征，1-4季度土地供應(yīng)逐季增長。2023年2-圖1：2018-2023Q1年各季度推出土地面積及同比增速情況0000-1020從年度及季度統(tǒng)計(jì)口徑來看，全國土地供應(yīng)面積絕對(duì)量持續(xù)走低，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，土地供應(yīng)均價(jià)維持低位。受地產(chǎn)環(huán)境持續(xù)分化及國土資源部推行的“預(yù)供地”制度影響，全年供地次數(shù)及住宅用地出讓公告次數(shù)(全年不超過證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分53次)取消，擬出讓地塊清單公示制度為土地購置方提供了充分選擇空間，同QQ從土地供應(yīng)構(gòu)成來看，在去化壓力較大的情況下，近年來全國土地供給縮量，涉宅用地供給更為謹(jǐn)慎，涉宅土地供給面積及占比明顯降低，供給存在結(jié)構(gòu)性方米降至71,190.71萬平方米；涉宅用地產(chǎn)比由35.05%降至22.43%。2018Q1-2023Q1，涉宅用地占比下降更為明顯，2023年Q1供給面積僅為Q下降尤為明顯。2023年1-3月土地均價(jià)呈季節(jié)性增長，但1月全國土地推出均價(jià)再創(chuàng)2018年以來的新低，為1159元/平方米，一季度平均推出土地均價(jià)降至探至-32.35%，4月環(huán)比增速在低基數(shù)的基礎(chǔ)上再次下行至-2.59%水平。主要因土地市場分化加劇與價(jià)格較高的涉宅土地供給持續(xù)縮量，共同導(dǎo)致全國土地供應(yīng)均價(jià)的下行。證券研究報(bào)告務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分6018年018年Q1018年Q2018年Q3018年Q4019年Q1019年Q2019年Q3019年Q4020年Q1020年Q2020年Q3020年Q4021年Q1021年Q2021年Q3021年Q4022年Q1022年Q2022年Q3022年Q4023年Q100圖6：2018-2023年一季度全國推出土地均價(jià)及環(huán)比增速情況0018年Q1018年Q2018年Q3018年Q4019年Q1018年Q1018年Q2018年Q3018年Q4019年Q1019年Q2019年Q3019年Q4020年Q1020年Q2020年Q3020年Q4021年Q1021年Q2021年Q3021年Q4022年Q1022年Q2022年Q3022年Q4023年Q100從城市能級(jí)來看，本輪土地市場小陽春行情主要由一線及核心二線城市拉動(dòng)，具備結(jié)構(gòu)性特征。在供給端，整體呈現(xiàn)一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多，三四圖7：一線城市推出土地宗數(shù)及面積情況，宗)002023年一季度一線城市推出土地宗數(shù)較去年同期增加27宗，推出土地面積較去年同期增長66.10萬平方米，恢復(fù)程度已超去年同期，但依舊未恢復(fù)至疫情前水平；相較于二線及三四線城市的雙跌來看，一線城市的地塊及房地產(chǎn)市場證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分7積情況從供給地塊來看，高能級(jí)城市土地供給質(zhì)量相對(duì)較優(yōu)。以上海為例，根據(jù)《上讓地塊涉及市中心多處住宅用地，如徐匯田林街道167-02(n)地塊、靜安區(qū)達(dá)7,831.24億元。從土地成交規(guī)模及宗數(shù)來看，2、3月土地成交迎來首圖10：2018-2023年4月末全國土地成交宗數(shù)及面積情況0宗數(shù)(左，宗)成交土地面積(右，萬㎡)0000證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分88-109-100-108-109-100-101-102-10來最低同比增幅，本次土地成交回暖持續(xù)期較短且后續(xù)乏力，具備階段性特征。圖11：2018-2023年4月末全國土地宗數(shù)及面積同比變動(dòng)情況020土地成交呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征，邊際回暖主要由一二線城市帶動(dòng)。逐月增長趨勢，但一季度期，僅2月同比增長9.42%，土地出讓金絕對(duì)規(guī)模依然較小。圖12：2023年1-4月全國土地出讓金及同比情況一線城市土地出讓金額同比變動(dòng)邊際向好；二線城市改善明顯，土地出讓金較證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分9圖13：一線城市土地出讓金及同比情況00聚焦省份來看，2023年全國各省份土地出讓金收入及同比變動(dòng)分化明顯，土地市場呈結(jié)構(gòu)性回暖。結(jié)合土地出讓金絕對(duì)規(guī)模及同比增速來看，土地成交回暖第一梯隊(duì)省份為陜西省、江蘇省、浙江省、廣東省，規(guī)模較大且多月出現(xiàn)同比增幅，其中陜西省一季度各月土地出讓金收入均較去年同期有所上升，恢復(fù)僅單月同比增長顯著但規(guī)模相對(duì)可觀，對(duì)財(cái)政形成穩(wěn)定支撐，其中上海受低基第三梯隊(duì)為，江西省、福建省、湖北省、規(guī)模較小且無明顯同比增幅，尚無回省份，規(guī)模較小進(jìn)且增幅不具參考價(jià)值。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分10圖16：2023年1-4月各省份土地出讓金同比變動(dòng)情況上廣深四大一線城市；杭州、西安、南京、蘇州、成都、長沙等核心二線城市；溫州、臺(tái)州等沿海城市。全國土地出讓金超百億城市共16座，廣州、南京、蘇西安土地成交明顯回暖，主要受益于主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)及保利、龍湖、綠等大型房企的競逐。圖17：2023年一季度重點(diǎn)城市土地成交均價(jià)及同比變動(dòng)情況肥州23年Q1成交土地均價(jià)(左，元/㎡)同比變動(dòng)(右，%)肥州0000%0%0%0%0%000證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等六部門促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的積極表態(tài)與4月證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分118-109-100-108-109-100-101-102-10聚焦城市能級(jí)來看，一二三線城市土地溢價(jià)率主要來源于涉宅用地，其中一二44%。圖18：2023年1-4月全國土地出讓平均溢價(jià)率情圖19：2023Q1各線城市住宅用地平均溢價(jià)情況況均溢價(jià)率分別達(dá)到10.91%、9.71%、9.44%、8.26%、8.16%、7.47%、7.03%，主要為一線城市、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較優(yōu)的江浙下屬地市，人口凈流入的熱門城市。三四線城市中荊門、海南直屬縣、蚌埠、麗水，平均溢價(jià)率達(dá)到。圖20：2018-2023年4月全國土地流拍宗數(shù)及流拍率情況0%)證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分12額占比降至31.50%，在財(cái)政部頒布《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出，城投托底地市現(xiàn)象有所緩解。(1)地市下行趨勢不改，土地供給提質(zhì)縮量、土地成交區(qū)域集中。2023年一季度的土地市場回暖呈現(xiàn)階段性、結(jié)構(gòu)性特征，在土地供給及土地成交總量不及預(yù)期、各項(xiàng)指標(biāo)邊際改善不可持續(xù)的情況下，土地市場下行趨勢不改。伴隨“預(yù)供地”制度的持續(xù)推行、區(qū)域土地價(jià)值的分化，未來土地市場供給提質(zhì)縮顯著。(2)土地回暖由一二線城市拉動(dòng)，整體呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征，邊際回暖區(qū)域財(cái)政壓力適當(dāng)緩解，城投債償付風(fēng)險(xiǎn)或有所收斂。盡管當(dāng)前土地市場依然疲弱，但結(jié)構(gòu)性修復(fù)區(qū)域值得關(guān)注：省級(jí)層面，關(guān)注陜西省、江蘇省、浙江省、廣東省及下屬地市城投主體，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可控，資金騰挪空間加大；地市層面，關(guān)注南京、合肥、西安、杭州、成都、嘉興、長沙等熱門地市城投主體，區(qū)域認(rèn)可度傳統(tǒng)弱省吉林省、遼寧省、貴州省、天津市外，重慶市、湖北省、江西省等省份及下屬地市土地市場尚無邊際改善，城投債風(fēng)險(xiǎn)需重點(diǎn)關(guān)注。超預(yù)期；市場風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期。請(qǐng)務(wù)【固定收益小組介紹】靳毅，現(xiàn)任國海證券研究所固定收益首席分析師。北京大學(xué)理學(xué)碩士，經(jīng)濟(jì)學(xué)雙學(xué)士。曾任申萬宏源證券資產(chǎn)管理事業(yè)部產(chǎn)品總監(jiān)、投資經(jīng)理等職，曾參與管理債券規(guī)模累計(jì)超1000億，自主管理債券規(guī)模累計(jì)超150【分析師承諾】靳毅,本報(bào)告中的分析師均具有中國證券業(yè)協(xié)會(huì)授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格并注冊(cè)為證券分析師，以勤勉的【國海證券投資評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)】級(jí)【免責(zé)聲明】本報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)定級(jí)為R3，僅供符合國海證券股份有限公司(簡稱“本公司”)投資者適當(dāng)性管理要求的的客戶(簡稱“客戶”)使用。本公司不會(huì)因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶?？蛻艏?或投資者應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到有關(guān)本本公司具有中國證監(jiān)會(huì)許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。本報(b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