房地產(chǎn)前期策劃三

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導開發(fā)“。在土地購買前的對土地投資機會評價，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導銷售“。前期核心工作目標是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計切實滿足消費需要，能夠贏得市場競爭，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財務(wù)目標。項目市場（供應(yīng)與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點周邊環(huán)境與開發(fā)條件–項目適合性目標客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策、經(jīng)濟、規(guī)劃影響–項目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點市場走勢

–項目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項目競爭性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟效益分析營銷計劃推廣方案項目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風格園林風格配套設(shè)施項目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項目價值的研判宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項目本體分析分析策略第四部分針對性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”

為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

評估項目所處的市場環(huán)境尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場規(guī)避市場風險制定項目的發(fā)展方向和市場定位推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性……市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析。需求市場分析：目標客戶需求分析預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場分析：競爭項目市場分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）市場分析的落腳點：必須回答的三個核心問題本項目的目標客戶是誰？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項目面對競爭市場的機會點在哪里？項目未來在市場中的地位如何？房地產(chǎn)市場分析的思路三個層次區(qū)域市場、相關(guān)物業(yè)市場、項目針對性物業(yè)市場兩個方面市場的供給、市場的需求三個時段過去、現(xiàn)在與未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)周期理論階段價格階段：復蘇發(fā)展危機蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地疤產(chǎn)市盞場預(yù)個警預(yù)辨報指笨標體稿系房地產(chǎn)倍市場分琴析的方正法區(qū)域醋經(jīng)濟止環(huán)境堆和市遷場分悲析：瘦市場蝦發(fā)展惕狀況匠重要見指標分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標進行加權(quán)綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當杯前幾種帥主要的浩房地產(chǎn)字指數(shù)房地產(chǎn)專市場分掌析的方頑法區(qū)域經(jīng)堆濟環(huán)境燈和市場代分析：損市場發(fā)末展狀況混重要指游標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾濾系數(shù)與錘住房支稍出比重靈的國際飯衡量標手準＝食物混支出金宗額/總支出蠻金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%200吳4年我困國各恩主要字城市惱的恩笑格爾素系數(shù)房地毫產(chǎn)市撒場分咱析的藍方法區(qū)域硬經(jīng)濟等環(huán)境凍和市累場分梯析：吵市場趨發(fā)展禽狀況刮重要咸指標房價收中入比——衡量城束市住房謠可支付永能力高狀低、反勻映房地司產(chǎn)市場堅總體狀碗況的指詠標某個源住宅原市場肝上某匙個指穴定時伶期內(nèi)帽銷售時的住灣宅的字自由疑市場階價格夫中位禽數(shù)（斜或平煮均數(shù)斑）和賺該市樸場上乎家庭洪年收你入中殺位數(shù)插（或昨平均陡數(shù)）莫的比怎值。獅國際石上的奇大多虜數(shù)組嗽織使衛(wèi)用中略位數(shù)賄定義訪，而補我國既的房臭價收名入比覺定義反屬于韻平均番數(shù)定叮義。來源：濱綜合聯(lián)悅合國可墨持續(xù)發(fā)真展委員忌會、聯(lián)戲合國人苗類住區(qū)冤（生境釘）中心浴、世界烘銀行對招房價收凡入比的別定義房價收春入比＝角平均房毀價/平均壁家庭保年收辣入平均房寄價＝面票積單價×面積指處標平均家罪庭年收侄入＝平岔均個人零年收入×計算喂人口鎖數(shù)定義計算方辰法及缺耕陷各指崖標的齡取值攏不同獎，算堵出的社房價脖收入診比結(jié)按果相掏差是勇非常千大的面積想單價不：經(jīng)護濟適置用房憐面積箏單價鳥、商造品房衛(wèi)面積獵單價投、新惹舊房佛折合慮單價面積指廁標：60平方米待、80平方米盾、人均秩建筑面急積×平均家妄庭人口平均個任人年收乘入：工傷資收入啦、工資責收入及晃修正、噴可支配凡收入計算人庭口數(shù)：路雙職工須假設(shè)、去平均家芳庭人口“4～6倍”麥是從驕市場航經(jīng)濟炮國家幼歸納勇得出李的結(jié)惱論，攻不能防不加淹修改窯的應(yīng)焦用到艷我國斷。房地航產(chǎn)市鍛場分令析的膠方法對每貌一個翼可能柴影響來項目損競爭區(qū)性能冊的特漠征一險一進追行分應(yīng)析和細評價魚。法律禍特性材：土億地使?jié)脵?quán)每年限葡、規(guī)加劃條晝件、朋建筑塘標準……經(jīng)濟鹽特性要：價憲格、搭付款曬方式……自然但特性行：地旗塊面腰積、見形狀張、高征度、私景觀棒、區(qū)棍位……關(guān)聯(lián)綢性：跡通達叮性、坊可視柜性項目碗自身偏資源煤條件孔分析競爭萍對手桐分析目標客懷戶分析現(xiàn)有、夜?jié)撛诟偫錉庬椖刻鹊母偁幣铺攸c、冊市場反巾應(yīng)目標客勸戶的數(shù)掏量、收刑入水平顯、家庭雨結(jié)構(gòu)、忽消費偏縣好、生怒活方式減、心理定特征、荒行為模碑式找出云項目硬的目岔標客造戶目標客誰戶置業(yè)訴的需求尋與心理土訴求找出紫項目嶼面對院競爭閥市場折的機占會點房地動產(chǎn)市被場分臣析的仰方法焦：微頭觀層椅面地產(chǎn)蛇市場應(yīng)分析他的一駕些誤醋區(qū)針對性迎不強，弟內(nèi)容太豪泛沒有裙充分勞挖掘腐區(qū)域嶺資源套；大伴環(huán)境日看好材，項針目的動小環(huán)崖境就革一定削不錯過分析倚重璃宏觀及資料想來論挖證項煤目，斗只關(guān)值注外酸圍共罷性，林忽視亦項目掌差異粘性過于偏糊重對“牧二手資繩料”的猜應(yīng)用以前什編么賣得輪好，現(xiàn)尾在就做扇什么別人選做什付么賣寺得好殼，我灣們做漠也會備賣得頸好25第五削部分捷對犬項目朱開發(fā)鐮條件稿的分筆析房地產(chǎn)敞開發(fā)項撒目的區(qū)軋位條件音分析區(qū)位與圍房地產(chǎn)渴價值房地湖產(chǎn)開沃發(fā)項衰目的蛇區(qū)位首分析區(qū)位襯選擇穴要注嗚意的男問題區(qū)位與積房地產(chǎn)詞價值區(qū)位的邁重要性區(qū)位拐是指羨特定訪地塊宅所處肚的空些間位呢置及協(xié)其相參鄰地讀塊間棕的相顧互關(guān)餐系。區(qū)位嬌，從津大的民方面照來說線，指憤項目蹤蝶所在爹區(qū)域錘；從冒小的筍方面焦來說績，指勿的是錯項目熔開發(fā)宴場地訊。區(qū)位的驗含義區(qū)位舟與房走地產(chǎn)系價值對位挪置的焰兩種酷理解狹義的守位置指惰的是某幻玉一具體漆投資項煎目的場離地在城而市中的福地理位擁置。對位置算的廣義低理解，箱除了其拳地理位緊置外，有往往還借包括該聰位置所芳處的社箱會、經(jīng)門濟、自遵然環(huán)境曾或背景看。對位耳置的儲廣義烏理解挪，還索應(yīng)包形括在杰該位傷置進串行房查地產(chǎn)顛開發(fā)裕投資昨所需臣支付墊的成枯本高催低和獅所面畫臨的斗競爭艦關(guān)系賤。對位辣置的烘把握安應(yīng)有屬動態(tài)服的發(fā)桐展的黑眼光區(qū)位與筒房地產(chǎn)時價值第一訊、商寒業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)恢按其功爸能從高靈到低可嬌分為中根央商業(yè)肝區(qū)、城老區(qū)商業(yè)濾區(qū)和街賊區(qū)商業(yè)污區(qū)。區(qū)位與逆城市功織能分區(qū)現(xiàn)代城牽市土地環(huán)利用在沫過去自候發(fā)利用宇的基礎(chǔ)治上，通橡過土地稍利用規(guī)壤劃自覺這地進行隔區(qū)位選垮擇，形遼成了明但顯的功模能分區(qū)鞠，一般豈分為商熟業(yè)區(qū)、叮居住區(qū)累、工業(yè)撞區(qū)等若掌干功能字區(qū)。區(qū)位與椒房地產(chǎn)休價值工業(yè)區(qū)根據(jù)土各種玩工業(yè)將的特長點（杯如污蔑染狀殲況、嚼占地千面積區(qū)等）查，可曲以將既工業(yè)館分成材內(nèi)圈壇工業(yè)裹區(qū)、辜外圈猛工業(yè)綢區(qū)和榨遠郊氧工業(yè)貓區(qū)。居住觸區(qū)居住裳區(qū)是狐人們蘿生活枕、休酷息的往場所駛。一椅般位潑于中輩央商戲業(yè)區(qū)毀與內(nèi)讀圈工朋業(yè)區(qū)習之間好，或肢內(nèi)圈娛工業(yè)遭區(qū)與剃外圈恨工業(yè)救區(qū)之鉛間。區(qū)位澇與房死地產(chǎn)濁價值區(qū)位示與房填地產(chǎn)食投資翠價值請的關(guān)層系房地產(chǎn)焦的區(qū)位賴優(yōu)勢可耳以給投頌資者帶垃來區(qū)位碼利潤?；\區(qū)位利棗潤越高尿，房地漢產(chǎn)投資怕價值越梅大。要想讓店區(qū)位帶纏來較高亭的房地敗產(chǎn)投資弟價值，慢在選擇思時區(qū)位色時應(yīng)該進重視以歡下問題木：注意剃區(qū)位蠢升值殿潛力并的分五析。選擇蓄區(qū)位漢要有吃超前健意識逃，特超別注需意交妹通、值服務(wù)釣網(wǎng)點醋等公披共設(shè)笨施的起深層棗次分愿析。房地亂產(chǎn)開泡發(fā)項柴目的搞區(qū)位硬分析影響房雨地產(chǎn)開浪發(fā)項目液區(qū)位選倦擇的因若素分析第一休、地狀域因磁素的廣分析魯與選吳擇地域氧因素鏡的分搬析與益選擇捧是戰(zhàn)莊略性堵選擇飽，是講對項沾目宏敗觀區(qū)奶位條孫件的桌分析訓與選釣擇，跑主要包考慮寨項目朱所在犧地區(qū)盯的政或治、蘭法律佳、經(jīng)皮濟、兔文化短教育離、自播然條恥件等析因素只。房地售產(chǎn)開蚊發(fā)項永目的提區(qū)位杰分析第二蠢、具蛾體地溝點的毛分析銀與選辛擇它是對點房地產(chǎn)津項目坐唯落地點常和周圍貓環(huán)境、遍基礎(chǔ)設(shè)薄施條件淋的分析盜與選擇慕，主要布考慮項斜目所在攀地點的他臨街狀閑況、建并設(shè)用地遙的大小泄、利用毛現(xiàn)狀、復交通、伏城市規(guī)通劃、土歐地取得搖代價、陷拆遷安甚置難度春、基礎(chǔ)悼設(shè)施完乒備程度競以及地穿質(zhì)、水正文、噪?yún)R聲、空臭氣污染割等因素買。房地產(chǎn)音開發(fā)項菌目的區(qū)任位分析第三怎、開貝發(fā)潛咬力分塞析房地篩產(chǎn)開仁發(fā)應(yīng)膊追求且最高否最佳乏利用赴，也怖就是辣說在局技術(shù)候可行戲、規(guī)測劃許施可且雹財力幅允許鋤的前倆提下葉達到非最有狹效利而用。第四杜、土脫地使殘用權(quán)享獲取驕方式澇分析從目前刻國內(nèi)獲槍取土地移使用權(quán)間的途徑倆和方式將來看，而有通過摩政府土騎地出讓它和從當乏前土地善使用者蜘手中轉(zhuǎn)租讓等兩晶種途徑貪。房地殃產(chǎn)開輛發(fā)項鎖目的下區(qū)位濾分析具體曲的影辜響因飄素城市份規(guī)劃補方面夾的因黎素自然觸特性市政簡基礎(chǔ)亞設(shè)施棉條件交通拘通達輝程度停車蘆條件環(huán)境條扇件公共配快套服務(wù)墨設(shè)施完顫備情況當前盤土地氏使用蜂者的早態(tài)度土地鄙價格供求關(guān)拜系不同類越型的房桂地產(chǎn)項錄目對區(qū)劍位的要垃求：第一、惡居住項情目居住用部地的區(qū)究位選擇安，一般涌應(yīng)考慮糧以下主酒要因素泡：市政倍公用若和公像建配葵套設(shè)竿施完搭備的斃程度拆。公共交佳通便捷彎程度。環(huán)境因跡素。居民膠人口公與收暈入。房地產(chǎn)喂開發(fā)項脊目的區(qū)礎(chǔ)位分析房地產(chǎn)針開發(fā)項葡目的區(qū)橡位分析第二顯、寫據(jù)字樓但項目影響寫厲字樓項分目位置萬選擇的柿特殊因莫素包括嚇：與其同他商炒業(yè)設(shè)擋施的看接近熟程度沖。周圍謹土地乓利用冊情況唐和環(huán)部境。易接近覆性。第三糠、零糞售商蒸業(yè)項編目商業(yè)項聞目的區(qū)售位選擇擺，應(yīng)該渣有利于戲?qū)崿F(xiàn)它匹的最大少利潤。很所以它后的選擇手原則有君以下幾赴條：最短財時間時原則區(qū)位易蝴達性原久則接近購支買力原可則滿足消昌費心理帖原則接近CBD原則房地三產(chǎn)開灣發(fā)項學目的映區(qū)位頓分析第四、炎工業(yè)項繁目工業(yè)項舟目場地拋的選擇狐須考慮帽的特殊樸因素包釘括：當面地提供存主要原警材料的啦可能性剩，交通譜運輸是設(shè)否足夠刮方便以扭有效地破連接原豬材料供拾應(yīng)基地雖和產(chǎn)品醬銷售市祝場，技走術(shù)人才箭和勞動證力供給藝的可能是性，水棄、電等芬資源供合給的充培足程度佳，控制里環(huán)境污蘭染的政繳策等。房地產(chǎn)紫開發(fā)項助目的區(qū)鞏位分析區(qū)位模選擇述要注膨意的越問題過分標強調(diào)懇區(qū)位起或地榆段的染作用源會產(chǎn)警生對匠開發(fā)比投資唯者的橫誤導來自櫻規(guī)劃信、法顏律方虜面的哈約束尾可能冒在增般加鄰區(qū)搏影響純可能理會面第臨改惰變對于項撒目的選雄擇要和準區(qū)位的剃性質(zhì)相膝配套區(qū)位選柳擇要注述意的問沖題下圖是劃對上述外分析的個一個總依結(jié)。它鏈說明了謀區(qū)位價忽值的轉(zhuǎn)撓移過程核：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投資價值圖：肚區(qū)位絕價值消的轉(zhuǎn)姿移過影程因此盲，不膛是區(qū)壓位本朵身，陜而是橡區(qū)位壞上的物物業(yè)攀適合丙了市炭場的牌話，僻才能躲帶來明價值陜。第六部偽分關(guān)于SW悲OT分析關(guān)于項羅目定位關(guān)于定識位與規(guī)球劃設(shè)計遍的關(guān)系定位扎與初摸步方粥案設(shè)盲計中鍵財務(wù)柱的作詞用STOW內(nèi)部因貌素外部巖因素SW賣OT分析SWO會T戰(zhàn)略曾工具夜（項腔目+環(huán)境+競爭懂）SW開OT分析的盞價值因助素針對一乳個地塊卷的價值尤因素包銀括：地段因值素——地段/片區(qū)或認知感度/周邊貨配套賓（商侄業(yè)/教育）/交通等衡（可總樓結(jié)為便斥利性/成熟度/知名頭度）環(huán)境因謙素——自然環(huán)澆境/四至景熊觀/社會人雹文環(huán)境互（噪音然）等（姿可判定饞資源的賀程度：楚稀缺、怎良好還歉是匱乏點）地塊因圣素——地形地熟貌/規(guī)模/技術(shù)溪經(jīng)濟約指標萌等（界可判頭斷產(chǎn)雕品的嗽可發(fā)肢揮空噴間）開發(fā)商毅要素——目標/開發(fā)商煌品牌/可利用允資源等針對龜一個蹲即將濫銷售斜的項妖目與發(fā)地塊汗的主扁要差咱別在泛于增敲加了渡產(chǎn)品掠因素讀：產(chǎn)品因心素——產(chǎn)品/戶型/自身配銀套/昭示示性等對于一另個大盤姿的后續(xù)多階段，剪需要增挑加項目礙因素的引判斷：項目因余素——口碑/人氣/項目叢知名爐度/客戶群景體/前期售撤價/前后職產(chǎn)品渾差異值性/物業(yè)管罪理等O/T（機會/威脅）莫的價值污因素宏觀訂要素——經(jīng)濟駛形勢躬（宏別觀政閱策）/重大城演市變革中觀梁要素——行業(yè)形僵勢（一榴、二、忍三級市狠場）/城市規(guī)艙劃（交脾通、市輩政配套妹、開發(fā)丹重點、曉熱點等皂）微觀怕要素——市場鉤競爭祥（片晝區(qū)、斬樓盤哲、戶乓型）/客戶流筆向通常對趣于銷售握中后期減的項目免，宏觀憂要素相舍對失效照；反之賀，對于環(huán)一個遠擴期的大蠢盤，微父觀要素龍相對次叼要。S/W（優(yōu)勢/劣勢伍）的啊價值券因素地段豎要素環(huán)境要舒素地塊/產(chǎn)品庫要素開發(fā)商/項目要定素前兩靈個為從被動尋性要蓄素，柴后兩前個為肝主動酷性要鵲素SW翁OT分析的判價值因綢素SWO礙T分析逐的核急心本鎮(zhèn)質(zhì)項目眨戰(zhàn)略發(fā)揮泡優(yōu)勢眾，搶博占機汗會利用機漠會，克凍服劣勢減少劣保勢，避以免威脅發(fā)揮岡優(yōu)勢蹄，轉(zhuǎn)園化威自脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W前期購策劃選的完缺整過姓程案例之彎一：廣迅東清遠片地王項脈目用地面蟲積：323寄79.幅68m掀2容積據(jù)率：賺約5.描5-飲6.模5清遠概蒸述珠三召角邊貨緣緊鄰廣刑州歷史悠慰久足球基推地溫泉、票漂流經(jīng)濟增糾長“地憤王”械項目慰，將穩(wěn)成為架清遠嗓沿江反高品琴質(zhì)的剪高層稀景觀敞社區(qū)用地性幸質(zhì)：住敲宅用地占地協(xié)面積模：32竟37帆9.撞68技m2地價：3.屈5億元容積殲率：拔約5.摩5-越6.衣5總建鹿筑面詞積：而約17食.8馬-2軌1萬m2物業(yè)類受型：以清高層或赴者超高齡層為主項目用災(zāi)地圖北江未來頸，項曠目周叛邊區(qū)劑域?qū)澇蔀槎惹暹h急新興音的行勇政文曠化中燈心傳統(tǒng)去特色訊綜合其區(qū)現(xiàn)代居智住綜合里區(qū)行政商黎務(wù)文化晚區(qū)現(xiàn)代居飲住綜合悶區(qū)生態(tài)含觀光紫區(qū)現(xiàn)代司居住恭綜合貧區(qū)辦公額商務(wù)熱綜合得區(qū)現(xiàn)代野居住晴綜合懲區(qū)服務(wù)己綜合燦區(qū)未來城賴市發(fā)展房誠方向項目清遠的售經(jīng)濟結(jié)拉構(gòu)：GD嫁P增長晝主要認以投掛資拉瓜動清遠市煮近年固喪定資產(chǎn)劣投資總懼量和GDP綜合圖撤表固定資押產(chǎn)投資隊占據(jù)GDP的主泰導地泉位，07年達挨到GD村P的81躲.5澇%。且丸固定森資產(chǎn)圾投資屆額持爸續(xù)高俯速增構(gòu)長，戒近5年增速貞平均超敗過50假%。

清遠肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)來色源：廣自東省統(tǒng)靜計局數(shù)據(jù)示來源書：清勒遠統(tǒng)任計年核鑒200拍7年廣熱東省侵主要嶼城市梁固定億資產(chǎn)北投資規(guī)總量/GD巨P值（億球元）從經(jīng)濟鄰結(jié)構(gòu)的畝發(fā)展規(guī)險律看，劣清遠的餐經(jīng)濟尚惱處在經(jīng)輩濟發(fā)展惹的初期隆階段。清遠的怖房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)出刑處：《統(tǒng)計局桃房地產(chǎn)溝數(shù)據(jù)分貫析》與珠三希角同級禾城市相晃比，清招遠整體謊的房地顆產(chǎn)市場而容量較鉤小。20產(chǎn)06年開木始，演房地洪產(chǎn)市周場容肆量猛脹增，舞當年鴉預(yù)售蒙面積喉增長15奇3％，而銷售頸面積酸增長166％。供應(yīng)量伍相對較溝大，供吼應(yīng)：銷哄售比值乖基本維形持在2－1.5賺:1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠成交面積（萬㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320戲07年清賭遠與惹珠三號角同席級城熱市成累交情父況對風比上（卻單位川：萬m2）200真3-2靜007清遠麥房地究產(chǎn)供攜求比棍較（寫單位朽：萬m2）房地產(chǎn)禾價格剛醋性，泡箭沫較少自20奴04年以貓來，衣清遠肅房價絞穩(wěn)步茅增長叼，（圍以清抬城區(qū)閉價格斯為計狐算對漫象）用年增轟長率估達到初了31%。200殺7年清暗遠的瞇房價/收入軍比約7.8左右飼，處耀于中方國范柿圍內(nèi)薯的理矛性水腎平，菜整體味價格謙水平秧較為王剛性舞，抗聯(lián)風險堪能力黃較強逝。

北京上海廣州武漢西安清遠商品住宅均價（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房價/收入比13.114.010.68.67.87.820萬07年清躲遠及技主要飼對比稿城市惑房價爸情況20首02－200尼7年清遠絹市房地欠產(chǎn)均價拳情況（諷元/㎡）數(shù)據(jù)出瓦處：《統(tǒng)計抱局房索地產(chǎn)盟數(shù)據(jù)膚分析》這是K開發(fā)上企業(yè)葛具有登戰(zhàn)略沉意義創(chuàng)的項月目這是清遠房地產(chǎn)最有份量的項目之一地價創(chuàng)下清遠土地市場天價，在清遠房地產(chǎn)市場極具影響力。這是K開發(fā)企嫂業(yè)跨出鑒福州市熔場，初燙涉清遠籮市場的倉項目。扔在這個撤緊鄰珠臨三角腹誘地的市俊場中，挽一旦通乓過項目趙成功樹品立企業(yè)際在市場磁中的品參牌形象蹲，未來希的發(fā)展近潛力是宮無窮的愉。從初步宜的市場武判斷，籌對項目攏的認知這是樹立清遠清城區(qū)品質(zhì)標竿的項目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項目有條件且必須樹立清遠市場的品質(zhì)標竿。在初步奶判斷之奇下的項抖目思考項目擺以住中宅為失主體淹，是犬否有拜條件瘋引入都商業(yè)頂、酒屢店公疑寓等評高價兩值物難業(yè)類因型，獅使得換項目根整體引收益涼提升肉？住宅有市場肉特別宵是高載端市賤場容崖量、固競爭陣狀況跨、客胳戶需刑求如比何？用項目悔應(yīng)該踐采取光什么都樣的禮市場窄策略景？商搶業(yè)和兔酒店充公寓及的市止場機戲會如款何？整體市簽場定位蹲和物業(yè)玻定位如壇何？產(chǎn)棒品發(fā)展穴的原則吹和方向之、以及嫌隨之帶勸來的收捧益狀況爭如何？大型住散區(qū)開發(fā)勒發(fā)展策繪劃工作案例之持二：金它地荔湖寺城項目用地喘面積賽：329蟻.2公頃容積旨率：溫約1.0金地巷荔城偶湖廣園快槽速路廣州默核心愁區(qū)金地荔賺湖城：藍距廣州傲核心區(qū)1小時車格程的大私盤適中蘆的容策積率夢促使話項目蛛具有李打造充多種歐復合刷物業(yè)瓣的可即能地理販位置西的特乒殊性車導致洽項目摔針對場的主懸力客蒜源具繪有多浴種可陜能性新新公路余家莊水庫用地面批積：32航9.防2公頃摟，49賽38畝建筑面浪積：31錘2萬平方血米容積秩率營：0.9跌47項目開蘿發(fā)條件駁分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源舊：山監(jiān)水生態(tài)羊環(huán)境＋宗荔湖高翼爾夫球振場分為東析、南、吩西三個貍地塊，掘地塊原借為自然窄山林地發(fā)塊，外渴環(huán)連綿版起伏的挨群山，勻內(nèi)繞千祥畝清幽芳明澈的渡余家莊峽水庫，且南望林屋木蔥郁廟的南香杯山西麓糠，與萬鄉(xiāng)豐頃綠茵27洞荔巴湖高傲爾夫計隔水范相望犧。項目洽外環(huán)本連綿而起伏蕩的自附然山袋系，卻內(nèi)繞堂千畝儀清幽導明澈營的余劫家莊捆水庫邀，