房地產(chǎn)投資培訓(xùn)講解

房地產(chǎn)投資分析主講內(nèi)容：第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告思考？房地產(chǎn)投資分析的重要性？房地產(chǎn)投資分析目的有哪些？第一章房地產(chǎn)投資分析概述一、房地產(chǎn)投資二、房地產(chǎn)投資分析主講內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義投資是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人）、將一定的資金或資源投入某項(xiàng)社會(huì)再生產(chǎn)過程，以便取得未來的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為。四要素：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程

（二）投資的特性1、有目的的經(jīng)濟(jì)行為2、時(shí)間性3、收益性4、風(fēng)險(xiǎn)性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)的自然特性不可移動(dòng)性（位置固定性）異質(zhì)性（差異性）數(shù)量的有限性（稀缺性）不可毀滅性（耐久性）體積龐大（二）房地產(chǎn)的特性2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性建設(shè)周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大開發(fā)條件差，涉及面廣供求調(diào)整緩慢變現(xiàn)難（變現(xiàn)性差）保值增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。房地產(chǎn)投機(jī)是利用房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的高漲來買賣房屋賺取利潤(rùn)的行為。■動(dòng)機(jī)不同（未來收益）■持有期限不同■行為方式不同（客觀規(guī)律）房地產(chǎn)投資與投機(jī)（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成：國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人投資的資金構(gòu)成：信貸資金、集資、外資、財(cái)政資金等。（三）房地產(chǎn)投資的要素

時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量（效果）（四）房地產(chǎn)投資的類型1、按投資方式劃分直接投資（房地產(chǎn)開發(fā)投資、置業(yè)投資）間接投資（房地產(chǎn)股票或債券、信托基金）2、按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式劃分

出售型房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)投資混合型房地產(chǎn)投資3、按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分

土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資物業(yè)管理和服務(wù)投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資4、按房地產(chǎn)投資的用途劃分住宅房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)投資工業(yè)房地產(chǎn)投資特殊用途房地產(chǎn)投資（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性或不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)、周期性長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性（六）房地產(chǎn)投資過程（開發(fā)投資）投資分析土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)銷售經(jīng)營(yíng)（七）房地產(chǎn)投資的作用帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)家庭合理消費(fèi)改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹影響第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)投資分析概述（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資分析，是房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資活動(dòng)前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專業(yè)人員，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面為重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)分析和評(píng)價(jià)論證的過程。其目的是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性并選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。（二）敬房地產(chǎn)裳投資分巨析的主敬要內(nèi)容房地霞產(chǎn)投顛資環(huán)協(xié)境分慈析房地產(chǎn)咱投資市卸場(chǎng)分析房地產(chǎn)崇投資成液本估算房地山產(chǎn)投真資經(jīng)宗濟(jì)評(píng)舍價(jià)房地堆產(chǎn)投醫(yī)資不冤確定芬性分示析房地狹產(chǎn)投剝資風(fēng)信險(xiǎn)分指析房地產(chǎn)五投資決長(zhǎng)策分析二、房圈地產(chǎn)投款資分析病的必要遷性■投資厚的收歡益需穿要預(yù)分測(cè)；■收益獲糾得的時(shí)站間需要廣校正；■收益撈的置醬信程矮度即尺風(fēng)險(xiǎn)朱需要慎考慮魚；■面臨多雅種投資屆機(jī)會(huì)但徑資源有辭限。三、房想地產(chǎn)投墓資分析消的作用■為投資枯者指出味投資方暮向?yàn)橥顿Y饒者提供闊運(yùn)作方講式為投資凈者估計(jì)絞投資收各益為投資耕者分析銜風(fēng)險(xiǎn)及紐奉提供避亮險(xiǎn)策略四、較房地此產(chǎn)投澆資分病析的殃基本潑過程對(duì)于閘開發(fā)里項(xiàng)目交，房仿地產(chǎn)膊投資拖分析振一般隱要經(jīng)片過以些下幾架個(gè)步成驟：市場(chǎng)砌調(diào)研艱與預(yù)驗(yàn)測(cè)建設(shè)方么案選擇基礎(chǔ)回?cái)?shù)據(jù)貌估算資金籌手措和融打資方案月選擇財(cái)務(wù)分柄析不確定內(nèi)性分析穴和風(fēng)險(xiǎn)組分析決策悔分析第二攜章:房地負(fù)產(chǎn)投齊資分屈析基曾本知棕識(shí)想想今天青的一征元錢第與一列年后辛的一蘇元錢礦相等飽嗎？如果問一年伯后的1元變慢為1.分1元，這0.1元代貨表的是什么沖？第二份章房地產(chǎn)沈投資分灶析基本末知識(shí)第一元節(jié)濕資蘭金的腎時(shí)間活價(jià)值疊及其蛛計(jì)算一、克資金勸時(shí)間暫價(jià)值堡的含躺義資金省的時(shí)效間價(jià)禽值：宋將資伍金作軟為某殘項(xiàng)投資，甩由于嘗資金掩的運(yùn)罪動(dòng)可歲得到字一定屢的收便益或利潤(rùn)，肢即資金號(hào)增值，國(guó)資金在柜這段時(shí)狠間內(nèi)所產(chǎn)生齒的增差值，蓮就是擦資金衛(wèi)的時(shí)分間價(jià)栗值。舉例:三個(gè)楚例子圣體現(xiàn)覆時(shí)間烘價(jià)值蹈的四兩個(gè)要綱點(diǎn)：1.有一筆肢資金P02.投入到“社會(huì)末經(jīng)濟(jì)破活動(dòng)”之中3.經(jīng)過一艘段時(shí)間4.結(jié)果：桶獲得資綁金價(jià)值洽增值價(jià)值宏增值矛的三頁個(gè)條罩件缺擋一不燒可二、資茂金時(shí)間擱價(jià)值的擴(kuò)特性1、資金配的時(shí)間哲價(jià)值與屢資金運(yùn)星動(dòng)過程盯緊密相凡關(guān)；2、資墊金的秋時(shí)間免價(jià)值遲與一即定的機(jī)時(shí)間覽點(diǎn)密繪切相淡關(guān)；3、資紹金的關(guān)時(shí)間煉價(jià)值資與資償金的叮周轉(zhuǎn)咳率直詞接相序關(guān)；4、資賢金的屠時(shí)間動(dòng)價(jià)值隸與一仁定的絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)量有關(guān)耐；5、資金即的時(shí)間渾價(jià)值是凈客觀存餃在的。三、資罪金時(shí)間敢價(jià)值的死度量（1）絕對(duì)嘩尺度范：利息、煩純收益（2）相對(duì)尺指度：利率、顫收益率四、資咬金時(shí)間慈價(jià)值的烘決定因絮素從投村資的朱角度援來看，決屑定資跌金時(shí)蓮間價(jià)盛值大犧小的竟因素巷主要稿有：1、投觸資利銷潤(rùn)率串，即潛單位價(jià)投資織所獲煤得的達(dá)利潤(rùn)渾。2、通畜貨膨茄脹率競(jìng)，即你對(duì)因修貨幣辭貶值頂造成頂?shù)膿p城失所們應(yīng)得煩到的禾補(bǔ)償恢。3、風(fēng)馬險(xiǎn)因危素，感即對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)衣可能紅帶來霧的損喂失所育應(yīng)獲弦得的晴補(bǔ)償副。五、資派金時(shí)間箏價(jià)值的酬計(jì)算（一）聯(lián)利息與女利率的策概念■利息:是指因黑占用資狼金所付財(cái)出的代商價(jià)，或般因放棄攀資金的鼠使用權(quán)喇所得到集的補(bǔ)償裕?！隼?一定時(shí)慮期內(nèi)，腳所得到于的利息惕額與本怒金之比偉。（二爺）計(jì)渣息形費(fèi)式——單利艙與復(fù)碎利1、單委利計(jì)汁息在計(jì)拐算利顆息時(shí)兵，僅寒用最戶初本幫金計(jì)除算利夜息，安而不表計(jì)入憂先前守利息異周期卡中所耳累加揮的利論息，賭即通炊常所組說的橡“利泡不生瘦利”印。單利延法計(jì)蠶算利壁息的言公式藏為：治單利摘法計(jì)若算本跳利和飯的公賴式：F＝P(1娛+i)n單利法幣計(jì)算本倘利和的帖公式：2、復(fù)偷利計(jì)屑息是用本縫金和前匙期累計(jì)三利息總那額之和木進(jìn)行計(jì)案息。即罵除最初溜的本金嘆要計(jì)算隸到利息器外，每劈燕一計(jì)息究周期的清利息都徐要并入仁本金，周再生利跟息，也濱即通常孩所說的葛“利生您利”、矩“利滾慨利”。復(fù)利法臉計(jì)算本杯利和、主利息的竭公式為同：例：某寒企業(yè)以6%的年利世率向銀堵行貸款10脾00萬元早，貸恭款期車限5年，分梁別以復(fù)動(dòng)利法和敘單利法御計(jì)算5年后企沾業(yè)支付盛的利息溉是多少則？復(fù)利甜法：I=F唐-P=敢100貌0×(盜1+6萄%)-溫100據(jù)0=3乞38.能23(萬元）單利失法：I=F倉-P=斷Pni珍=10怕00×握5×懂6%晨=30商0(萬元粥）（三疏）名虜義利可率與朗實(shí)際護(hù)利率1、名址義利財(cái)率名義粱利率繭是按贈(zèng)年計(jì)弊息的騎利率讓，即僚計(jì)息叫周期弊為一年婦。用r表示:2、實(shí)際騾利率實(shí)際利筐率是按晨實(shí)際計(jì)腐息周期惑計(jì)算利裕息的利旋率。用i表示:i籍=隔(嘉1+目r/橫m)m-1例：可現(xiàn)有步一筆揮資金100仇0元，磁年利叉率10帖%，試計(jì)燃算計(jì)息詠周期為酒一年、閑半年、侵一季度陽、一個(gè)譯月的期偵末本利座和及實(shí)廟際利率繪。（1）計(jì)底息周提期為頭一年本利蹄和=1悼00凍0梨×（1+瘋0.席1）=11曬00（元）年利率騰即為實(shí)質(zhì)際利率10棄%。（2）計(jì)劇息周鋸期為展半年本利狼和=10鞠00黨×（1+0妙.1/欺2）2=11和02.昌5（元）實(shí)際利誘率=1才0.底25子%第二相節(jié)叉現(xiàn)趨金流具量與淚現(xiàn)金毯流量灶圖一、現(xiàn)然金流量缸的相關(guān)畫概念1、現(xiàn)金紗流入（茫正值）資金的車收入，半稱之為理現(xiàn)金流迫入。2、現(xiàn)金碎流出（暗負(fù)值）資金握的支晉出，堤稱之碗為現(xiàn)鵝金流輝出。3、現(xiàn)雕金流矛量在一妨定時(shí)宋期內(nèi)謝，各駱時(shí)點(diǎn)格上所堪發(fā)生蓋的現(xiàn)奪金流混入和會(huì)現(xiàn)金句流出守，稱泳之為含現(xiàn)金寒流量浩。4、凈拿現(xiàn)金棒流量在一定狐時(shí)期內(nèi)膛，同一愁時(shí)點(diǎn)上渠現(xiàn)金流葡入與現(xiàn)棄金流出虎之差，注稱之為權(quán)凈現(xiàn)金模流量。二、膛現(xiàn)金柜流量者圖及它其繪望制（一黨）現(xiàn)堆金流嶼量圖訊的含狡義現(xiàn)金件流量?jī)?chǔ)圖是方表示秤項(xiàng)目嫩系統(tǒng)止在整隆個(gè)壽偷命周蒸期內(nèi)鞭各時(shí)瀉點(diǎn)的宅現(xiàn)金扛流入桃和現(xiàn)達(dá)金流篇出狀仰況的善一種使圖示伐?，F(xiàn)金杠流量道圖具蘇有三婦要素浪：（1）時(shí)親間；脫（2）方疑向；砍（3）大械小現(xiàn)金柜流量曲圖時(shí)間t0123時(shí)點(diǎn)炎，表韻示這乞一年總的年撈末，汪下一勉年的法年初200150現(xiàn)金流量現(xiàn)金棚流入現(xiàn)金流塊出注意：教若無特歷別說明時(shí)間單妹位均為座年；投資蓄一般滲發(fā)生寒在年穿初，棚銷售如收入羽、經(jīng)三營(yíng)成顆本及漢殘值既回收市等發(fā)促生在猜年末畏?，F(xiàn)金流嚴(yán)量的大小及慎方向（二）偵現(xiàn)金流蕉量圖的攤繪制規(guī)身則橫軸為病時(shí)間軸哈，0表示時(shí)南間序列恐的起點(diǎn)爺，N表示猴時(shí)間括序列土的終辯點(diǎn)。與橫軸刊相連的酷垂直箭賓線代表工不同時(shí)牧點(diǎn)的現(xiàn)婦金流入罷或現(xiàn)金啞流出。用箭當(dāng)線的墻長(zhǎng)短嫌表示平現(xiàn)金啟流入豈或現(xiàn)迎金流邁出的響大小浩。三、案廳例說明200慕9年，懸某投獅資者敏擬用斑三年撈時(shí)間憲以50騙0萬元謹(jǐn)?shù)膬r(jià)恨格按照渾分期訪付款薯的方鳥式購胃買某輝一商耍業(yè)樓柿。已慕知前2年的付款比奏例分別窗為20%、30廳%，余下墨的在第3年付清，么并在萌該年考年末講裝修鹿完畢距，裝柿修成慘本為15萬元，第4年即出牛租，毛鉛租金為60萬元撇，經(jīng)斃營(yíng)成使本為20萬元，遷并假蠢設(shè)今炕后幾拿年毛葬收入粉和年陣經(jīng)營(yíng)酷成本奇均保伴持不變，宇出租4年后，蹄該投資綱者把該掛樓轉(zhuǎn)售耕給別人棍，獲得80陪0萬元的麥?zhǔn)杖耄眉僭O(shè)投記資和經(jīng)寇營(yíng)期的貴收支均槐發(fā)生在年陷末，栽要求尿：編費(fèi)制該駝商業(yè)蛙樓投防資項(xiàng)享目的名現(xiàn)金民流量圖和凈找現(xiàn)金流懲量圖。練習(xí)：所繪制現(xiàn)茂金流量慈圖1、某企種業(yè)計(jì)劃吵投資的昨一個(gè)項(xiàng)屋目，在尖第一年年石末需胃要投該資10填0萬元，踐第二年天年末需要投資150萬，項(xiàng)彼目能在六以后三饅年內(nèi)每找年年末托產(chǎn)生100萬的魄收入倆。試暈畫出零現(xiàn)金送流量圖。第三節(jié)壟資金眉的等值懇計(jì)算一、資袋金等值除的相關(guān)孫概念1、資宮金等沈值資金參等值紀(jì)：數(shù)詠額不領(lǐng)相同斧，尾但價(jià)傘值相躺等的吼資金泉，我新們稱繡之為資金輔等值。資金等竿值包含3個(gè)因素參：（1）資巧金額弊大小供；（2）資金臣發(fā)生的惰時(shí)間；招（3）利肌率2、現(xiàn)值勁（P）將未來織時(shí)點(diǎn)上投的資金略額換算油成現(xiàn)在讓時(shí)點(diǎn)上婦的資金拳額，稱潤(rùn)之為現(xiàn)亦值。3、終值往（F）與現(xiàn)值莊等價(jià)的趕未來時(shí)碰點(diǎn)上的仍資金額邪，稱之惱為終值未或?qū)碛柚怠?、時(shí)值資金在鎖運(yùn)動(dòng)過叉程中某皇一時(shí)點(diǎn)悲上與現(xiàn)難值等值泥的金額答稱之為我時(shí)值。5、年金會(huì)（A）一定裳時(shí)期例內(nèi)等汽額收瞞付的奏序列減稱之神為年典金。6、折現(xiàn)聽（貼現(xiàn)社）將終值遣換算成追現(xiàn)值的適過程稱麗之為折蔥現(xiàn)（貼勿現(xiàn)）。7、折現(xiàn)握率（貼昌現(xiàn)率）在折桐現(xiàn)過屆程中趴所使扇用的睬利率弓稱之趣為折籍現(xiàn)率（貼現(xiàn)育率）。二、兆資金母等值捧的計(jì)脫算1、復(fù)利捏終值攪的計(jì)隱算復(fù)利杜終值鞠是現(xiàn)辣在投盡入的蠻一筆李資金裳按照肆一定的利銅率計(jì)算旬，到計(jì)乎算期末抖的本利貌和。已知套復(fù)利揉現(xiàn)值P、利率i，求n期后喜的復(fù)省利終值F，復(fù)利讀終值的陰計(jì)算公芒式為：F＝P（1＋i）n=P或F＝P（F/頑P，i，n）式中（1＋i）n為終貢值系饞數(shù)或是復(fù)利繼系數(shù)報(bào)，記為血（F/P，i，n）嫌。[例]某工程南項(xiàng)目需仗要投資務(wù)，現(xiàn)向陳銀行借熊款100萬元僅，年井利率撥為10%，借準(zhǔn)款期僅為5年，一株次還清過。問5年末極一次魄償還出的本配利和筑是多數(shù)少？2、復(fù)利葵現(xiàn)值的鋒計(jì)算如果想妹在未來爺?shù)牡趎期期末窩一次收爹入數(shù)額為F的現(xiàn)金胖流量，半在利率釘為i的復(fù)利寄計(jì)息條茅件下，求脹現(xiàn)在應(yīng)毫一次投廈入本金P是多股少?，F(xiàn)值姐的計(jì)嘴算公斑式是曾終值還的計(jì)奔算公圍式的抓逆運(yùn)算。即玩：P＝F（1＋i）-n或P=勞F（P/禁F，i，n）式中低（1＋i）-n，為唐現(xiàn)值悲系數(shù)飾，記哨為（P/蜻F，i，n）抱。[例]某企業(yè)攻擬在5年后能名從銀行前取出2萬元購滔置一臺(tái)距設(shè)備，漂若年利屆率為10%，，那冶么現(xiàn)在運(yùn)應(yīng)存入萬銀行多促少錢？3、年蛙金終憶值的類計(jì)算年金檔終值烤是在與一段靈時(shí)期越內(nèi)，在每隔狠相等羨的的時(shí)丸間等據(jù)額支泡付的垮現(xiàn)金邀流量A，按照垂利率i復(fù)利計(jì)紫息，餐按照耀一定砌的利處率計(jì)邪算到董期的窗年金微本利和F的公式經(jīng)為：式中蛇稱雪為年鼻金終個(gè)值系澆數(shù)，束用符榆號(hào)（F/A，i，n）表朋示。[例]某公司旨為設(shè)立橫退休基框金，每冷年年末遺存入銀立行2萬元溜，若無存款芬利率闖為10思%，按復(fù)辣利計(jì)算揚(yáng)，第5年末歪基金閥總額吐為多或少？4.償債資述金的計(jì)飽算償債家基金礎(chǔ)是為假了應(yīng)做付若淺干年睛后所扮需要偶的一鞋筆資金，躺按照淺一定欺的利芬率計(jì)粱算，聚在這n期內(nèi)連澡續(xù)每期叛期末等額夸償債唯基金罪值A(chǔ)。計(jì)算公我式為：式中稱稿為償債譽(yù)基金系敘數(shù)，用電符號(hào)表狼示。[例]某工廠毒計(jì)劃自柜籌資金矛于5年后新威建一個(gè)租基本生舅產(chǎn)車間證，預(yù)計(jì)饑需要投平資50汽00萬元，葵若年利預(yù)率為5%，在復(fù)盲利計(jì)息株條件下摸，從現(xiàn)做在起每錢年年末籮應(yīng)等額特存入銀凝行多少櫻錢？5.資本王回收而的計(jì)泊算資本簡(jiǎn)回收帥是指憂為了積回收還現(xiàn)在甜投入步的一呆筆資金，糊按照一葵定的利蛛率計(jì)算劍，在一零段時(shí)間請(qǐng)內(nèi)每相創(chuàng)等的允時(shí)間姨應(yīng)該筒提取憑的等升額款略項(xiàng)。計(jì)算公宮式為：式中童稱為布資本幫回收旁系數(shù)害，用油符號(hào)續(xù)表示愛。[例]某工程露項(xiàng)目投師資借款另為50萬元疾的現(xiàn)姓值，兵年利曠率為10才%，在末復(fù)利揀計(jì)息以的條衫件下伶，擬劃定分5年于石每年軟年末茂等額勢(shì)償還簽，求字每年威的等落額償寺還額就是多繁少?6.年金嘉現(xiàn)值增的計(jì)笛算年金友現(xiàn)值扔是指難在一儀段時(shí)績(jī)間內(nèi)紋每隔地相等朝的時(shí)喪間投入的款原項(xiàng)，按字照一定楚的利率騎計(jì)算，迫折合到肅現(xiàn)在的夫值。年金隆現(xiàn)值繩的計(jì)謝算公榜式為抬：式中歐稱之塔為年腿金現(xiàn)抹值系轟數(shù)，爽用符睬號(hào)表哀示。[例]如果某屋項(xiàng)工程1年建肅成并址投產(chǎn)輝，壽蜘命為10年，每禾年凈收桃益為2萬元，閉按10蒜%的折抖現(xiàn)率計(jì)撒算，姑恰好僻能夠染在壽診命期儉內(nèi)把鐘起初鋸?fù)顿Y全部收煙回。問紋該工程揭起初所擇投入的裕資金為多少錢？三、資推金等值善計(jì)算注所意事項(xiàng)1、P是現(xiàn)藍(lán)在第街一計(jì)因息期憶開始撿時(shí)（叢即年攀初）簡(jiǎn)發(fā)生；2、F是在帥考察唇期期鹽末發(fā)冒生；3、各菠期的歲等額豎支付A，發(fā)馬生在賠各期燦期末另；4、當(dāng)蟻問題拌包括P與A時(shí)，第禁一個(gè)A與P隔一期。即P發(fā)生核在A的前一腿期；5、當(dāng)賊問題敏包括A與F時(shí)，碑支付別系列翼的最袋后一個(gè)A與F同時(shí)庫發(fā)生路。四、小叛結(jié)資金等昆值計(jì)算謝涉及到歷現(xiàn)值（P）、礎(chǔ)終值啊（F）、年騰金（A）之間鏈的相互陵轉(zhuǎn)化，虎如果已知隆其中趟兩者喊，就筒可以宇推導(dǎo)售出第傾三者胞，他榮們之間的刮相互轉(zhuǎn)皂化可以邀用圖示胸表示：PF忍A五、應(yīng)罪用舉例例:某工揚(yáng)程項(xiàng)弄目計(jì)犁劃3年完賽成，3年中否每年年啊初分劍別貸果款100悄0萬元，彈年利率8%，若建披成后彎分三個(gè)年每犬年年或末等芳額償撓還全接部投資額惹，每年論應(yīng)償還漂多少?解：郊先畫爺現(xiàn)金憑流量沫圖（異以項(xiàng)巧目為優(yōu)研究奇對(duì)象畝）0123456A2=?A1=1幟00衰0第三章房地產(chǎn)液投資環(huán)毯境及市寶場(chǎng)分析一、房宏地產(chǎn)投維資環(huán)境隆分析二、房帽地產(chǎn)投襯資市場(chǎng)帥分析第一節(jié)伐房彩地產(chǎn)投目資環(huán)境耍分析一、阻投資歲環(huán)境木的含端義及竟其特鴉征（一躺）投叢資環(huán)護(hù)境含榮義狹義岔上：投資環(huán)挎境主要叫指自然槽環(huán)境和姻經(jīng)濟(jì)環(huán)概境。廣義甩上：投資環(huán)雹境是指孝影響投掃資活動(dòng)季整個(gè)過販程的外慨部的各盤種情況塘和條件積的總和伯。包括品：地理網(wǎng)環(huán)境、靈基礎(chǔ)設(shè)既施、社還會(huì)、政勻治、經(jīng)住濟(jì)、文勞化和習(xí)彈俗等各頌個(gè)領(lǐng)域贊。（二尺）投苗資環(huán)熟境的溉特征系統(tǒng)兄性投資自環(huán)境架是一遲個(gè)包炮含多披要素簡(jiǎn)的有畏機(jī)整鄭體，坦系統(tǒng)拍各要象素相互聯(lián)賀系、正相互調(diào)制約宇。動(dòng)態(tài)性投資環(huán)購境是一魔個(gè)動(dòng)態(tài)另系統(tǒng)，施總處于界不停的現(xiàn)運(yùn)行過噴程中。主導(dǎo)掉性在不同橋的發(fā)展幣階段，抖區(qū)域社烘會(huì)經(jīng)濟(jì)報(bào)各要素舒中總有還一個(gè)或幾個(gè)要蹦素居于船主導(dǎo)地量位。區(qū)域及性投資固環(huán)境秋具有跑顯著謊的區(qū)夕域特葉性。二、周投資布環(huán)境目的分劉類1、按納其與舒投資址的關(guān)傳系廣義效：自除然、就經(jīng)濟(jì)鬼、政谷治和圖社會(huì)次四大則因素廢在內(nèi)易的綜嫩合的復(fù)雜躲的系抽統(tǒng)。狹義：栽自然環(huán)福境和經(jīng)崇濟(jì)環(huán)境2、按糞投資值環(huán)境農(nóng)所具纏有不誕同特?fù)潼c(diǎn)與誕分類硬環(huán)勺境：屑自然混環(huán)境遙和基捉礎(chǔ)設(shè)扎施軟環(huán)境蔑：對(duì)投賄資活動(dòng)篩有重大送影響的丹政治、慌經(jīng)濟(jì)、層社會(huì)、人文等吼方面的托外部條鋼件。3、按販投資甚環(huán)境事層次融分，禁有宏既觀、于中觀喚和微運(yùn)觀之諷分宏觀：農(nóng)總體經(jīng)事濟(jì)環(huán)境中觀：佳地區(qū)投陣資環(huán)境衫和行業(yè)溝投資環(huán)斤境。微觀：頁投資活鐵動(dòng)的具流體場(chǎng)所巴的自然尚、經(jīng)濟(jì)眾、社會(huì)讀條件。三、房地贏產(chǎn)投俗資環(huán)堂境分默析的腸內(nèi)容房地賭產(chǎn)投搬資環(huán)補(bǔ)境分情析的況八大玩因素福：一、彼社堡會(huì)環(huán)午境社會(huì)制哪度：政剖治制度象與社會(huì)孕管理制待度社會(huì)秩燥序：社盟會(huì)政治企秩序和拘經(jīng)濟(jì)生牙活秩序社會(huì)信蔬譽(yù)：公殿共道德額水準(zhǔn)和碎法律二、恒政枝治環(huán)譽(yù)境政治耗體制戲和政重權(quán)問扁題政治局鬧勢(shì)政策三、法逝律環(huán)境法律樓完整慢性；成法制掠穩(wěn)定吳性和膛法律菠的公擁正性兩。四、脆經(jīng)濟(jì)予環(huán)境宏觀拼經(jīng)濟(jì)羽環(huán)境霉：總剩體經(jīng)偵濟(jì)環(huán)潔境市場(chǎng)犧經(jīng)濟(jì)障環(huán)境吼：投安資項(xiàng)現(xiàn)目面際臨的兔市場(chǎng)叨狀況絹：市球場(chǎng)現(xiàn)鬼狀和美趨勢(shì)港、競(jìng)盡爭(zhēng)對(duì)艦手的郊情況賭等。財(cái)務(wù)環(huán)蝴境：金叢融環(huán)境井和經(jīng)營(yíng)阿環(huán)境資源宇環(huán)境太：人丙力資看源、酒土地練資源岡等。五、文供化環(huán)境社會(huì)的艘意識(shí)形棋態(tài)：風(fēng)麥俗習(xí)慣之、語言壯文字、毀宗教信口仰、價(jià)值觀陜念、嚷文化摟傳統(tǒng)與、教牛育水沾準(zhǔn)等隱。六、自喚然地理撈環(huán)境投資餃項(xiàng)目褲所在噴區(qū)域秧的自沉然和苗風(fēng)景柔特征腫。自然地昌理環(huán)境探包括：懷地理位蠅置、地刮質(zhì)地貌柳、自然肢風(fēng)光等。七、研基礎(chǔ)貢設(shè)施的環(huán)境“硬環(huán)境”：投置資區(qū)凳域的課交通暗、能斯源、館通訊袖、給強(qiáng)排水、排危污等。八、社貓會(huì)服務(wù)殃環(huán)境硬件環(huán)佛境：金保融服務(wù)餐、生活葛服務(wù)、酒通訊服律務(wù)、交通服粒務(wù)、盾信息倘服務(wù)途的服宮務(wù)內(nèi)旦容的歉設(shè)備梁狀況倦；軟件環(huán)鞭境：服肅務(wù)效率仰和服務(wù)儀態(tài)度。四、房鐮地產(chǎn)投葬資環(huán)境末分析方佳法冷熱對(duì)啟比法等級(jí)尺絕度法道氏評(píng)高估法閔氏評(píng)歉價(jià)法（一弱）冷繪熱對(duì)傷比法依據(jù)：19拼68年，若美國(guó)掌利特儉法克協(xié)和班果廷兩劍位學(xué)引者對(duì)美國(guó)和腫加拿大欺等國(guó)工斗商業(yè)人攪士的調(diào)蝦查，在《國(guó)際商業(yè)安屬排的概柏念構(gòu)架》中提奏出了奔對(duì)投去資環(huán)眉境分臨析的冷熱鉆因素法浮。基本揮方法籌：從投辛資者令和投墓資國(guó)歡的立縣場(chǎng)出音發(fā)，拾選定諸投蕉資環(huán)差境因諸素，穴具此做對(duì)目搏標(biāo)國(guó)秩家逐度一進(jìn)善行評(píng)梨估并將枕之由“熱”至“冷”依次排斤列，熱久國(guó)表示中投資環(huán)刻境優(yōu)喇良；嚷冷國(guó)刊表示厚投資歷環(huán)境爆欠佳售；具體過嚴(yán)程：把投拔資環(huán)恥境分遼為七堡大因牽素：政治梢穩(wěn)定筆性；市場(chǎng)旺機(jī)會(huì)既；經(jīng)它濟(jì)發(fā)彩展及番成就角；文鑒化一體化；葉法律阻汪礙；實(shí)至質(zhì)阻礙肺和地理秧及文化北差距。特性撈：是最早鑄提出的府投資環(huán)胖境分析肺方法，踏雖然在仆因素的選捕擇及評(píng)跑判上有嫁失系統(tǒng)貌性，但支為環(huán)境堤分析的豈方法的形龜成和完布善奠定策了基礎(chǔ)緩。（二瞧）等級(jí)鈴尺度悼法依據(jù)：19爭(zhēng)69年，筋美國(guó)電學(xué)者忍斯托省伯發(fā)視表了《如何素分析國(guó)外久投資氣迎候》，提出古了投資肺環(huán)境的愚等級(jí)尺它度分析法。過程靈：將抹投資袖環(huán)境喂分為吩八大餃因素隔：資本它抽回赴限制棄度；團(tuán)外國(guó)陜股權(quán)精比例蜻；對(duì)鎮(zhèn)外商歉的管問制和歧視淋程度辣；貨泉幣穩(wěn)姻定性金；政后治穩(wěn)吵定性碌；給軟予關(guān)曉稅保護(hù)的嚴(yán)意愿麗；當(dāng)儲(chǔ)地資梢本的船可供母程度鈔；近昆五年貍的通筍貨膨脹率慎高低矛。又把八確大因素玩分為4-鼠7個(gè)子葛因素畏，根何據(jù)個(gè)帖因素暫和子胳因素對(duì)投痕資環(huán)境吃的影響炸程度，施定出從驅(qū)最差到追最好的放各種情況學(xué)的分類搶標(biāo)準(zhǔn)，乏好的情錫況評(píng)分誼為12、14、20分不等。素最差情等況為0、2、4分不蹤蝶等，滑按各猶種情參況打分，綜睛合后得結(jié)出投資南環(huán)境總勤分：8-1遲00分，逮分?jǐn)?shù)河越高，投闖資環(huán)境為越好。優(yōu)缺點(diǎn)走：指標(biāo)呈趨向朱于具洲體，擔(dān)因素張趨向抵于量掘化。引但考核的是毫東道國(guó)飼對(duì)外資響的優(yōu)惠姜條件及阻吸引外堅(jiān)資的能力，并吸沒有考朝慮項(xiàng)目茄所在地傾的具體爸環(huán)境條馳件，有幕其局限性傘。（三）鴉道氏評(píng)夜估法依據(jù)：美國(guó)稈道氏籠化學(xué)目公司葛根據(jù)打自己針在海愧外投拔資的經(jīng)驗(yàn)贊提出暑的。方法蟻：把海外戀投資風(fēng)盡險(xiǎn)分為拋：競(jìng)爭(zhēng)輸風(fēng)險(xiǎn)和津環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。道氏竊公司穩(wěn)把影彼響投崗資環(huán)均境的爆因素遍按其彈形成跑的原因備和作爪用范稻圍分思為兩科部分掀。1、企業(yè)堤從事生方產(chǎn)經(jīng)營(yíng)丸的業(yè)務(wù)乓條件；2、可間能引礙起這政些條字件變貨化的唱主要古壓力已；過程站：■評(píng)估影掀響企業(yè)印業(yè)務(wù)條劑件的諸拘因素；■評(píng)估裹引起做變化污的主蒼要壓滅力因斃素；■在前倦述兩腥步的謝基礎(chǔ)責(zé)上，不進(jìn)行禍有利誕因素涌和假畫設(shè)條衡件的匯也總，翁從中考指出8-難10個(gè)在某繭個(gè)國(guó)家雖的某個(gè)級(jí)項(xiàng)目能獲得成滾功的關(guān)怖鍵因素筋；■在確定罵這個(gè)關(guān)由鍵因素慨及其假因設(shè)條件氣后，提季出4套項(xiàng)目預(yù)測(cè)淋方案：第一套門方案：產(chǎn)根據(jù)未活來7年中各蹤蝶關(guān)鍵因啞素“最可能”的變折化而稼提出燦的預(yù)士測(cè)方工案；第二豆套方牢案：及假設(shè)銜各關(guān)問鍵因站素的借變化落比預(yù)術(shù)期的好，提柏出“樂觀”預(yù)測(cè)方足案。第三套聚方案：雹假設(shè)個(gè)器關(guān)鍵因臂素的變跨化比預(yù)寫期的差，提娃出‘悲觀’的預(yù)測(cè)折方案。第四套透方案：所各關(guān)鍵庭因素變呼化最壞造，可能典導(dǎo)致公司“遭災(zāi)”的預(yù)測(cè)糾方案。四套方疤案提出餓后，請(qǐng)耕專家對(duì)儀各方案船可能出羊現(xiàn)的概率進(jìn)橡行預(yù)測(cè)撕，為決什策提供析參考。（四寬）多自因素蠶和關(guān)噸鍵因鞠素法依據(jù)：香港大穿學(xué)的閔赤建蜀教夕授提出碧。1、多因愉素分析箏法又稱腹為體是制評(píng)何價(jià)法陡，從弄政治蜜體制喝、法暫律體拘制和經(jīng)說濟(jì)體基制對(duì)謠外國(guó)耐投資皇者投炮資風(fēng)贏險(xiǎn)的低影響仇出發(fā)慮，將影茫響投乎資環(huán)較境的宿因素登分為形十一牛類，啞在按查五級(jí)日分別計(jì)竄算。先對(duì)陣各類遠(yuǎn)因素丙的子朋因素宿作出富綜合東評(píng)價(jià)虎，按規(guī)此對(duì)該歡類因騎素作宴出優(yōu)儀、良茂、中典、可枕、差協(xié)的判柱定。最后按戰(zhàn)公式計(jì)貧算：投資環(huán)殘境總分=∑扎Wi欺(5a趁i+4娛bi+限3ci攀+2d霞i+e朗i)Wi役:第I類因素辣的權(quán)重牛；Ai、bi、ci、di、ei賢:第I類因械素被勢(shì)評(píng)為果優(yōu)、舍良、中、可字、差的積比率。投資污環(huán)境路總分毒在1-秩5之間構(gòu)，越康接近5，說明拋投資環(huán)境贏越好卻。多因素遣分析方搞法影響因素子因素權(quán)數(shù)政治政治穩(wěn)定性、國(guó)有化可能性、當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策；0.15經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、物價(jià)水平；0.10財(cái)務(wù)資本與利潤(rùn)外調(diào)；對(duì)外匯率；集資與借資的可能性；0.15市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模；分銷網(wǎng)點(diǎn)；輔助機(jī)構(gòu)；地理位置；0.10基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)際通訊設(shè)備；交通與運(yùn)輸；外部條件0.05技術(shù)條件科技水平；勞動(dòng)生產(chǎn)力；專業(yè)人才的供應(yīng)0.05輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平；輔助工業(yè)的配套設(shè)施等；0.10法制商法；勞工法；專利法等各項(xiàng)法律健全度；執(zhí)行情況0.10行政效率機(jī)構(gòu)設(shè)置；辦事程度；工作人員的素質(zhì)等；0.05文化當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣；對(duì)外企的信任與合作程度；0.05競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)弱等0.102、關(guān)鍵遙因素法針對(duì)多妹因素分惑析法只軋是對(duì)某艷一地區(qū)鼓的投資環(huán)境破進(jìn)行遣一般保性分怠析,沒有抱對(duì)各鳳類投蛙資動(dòng)守機(jī)進(jìn)紫行分析，延又提出床了關(guān)鍵截因素法,從影己響投屈資環(huán)斥境的一般型因素館中,找出杯影響床投資逆動(dòng)機(jī)但實(shí)現(xiàn)龍的關(guān)傍鍵因素。然戲后根據(jù)些這些選角出的關(guān)懂鍵因素嗎采用多清因素分析的航方法進(jìn)態(tài)行評(píng)價(jià)哲。例如蹦：影產(chǎn)響投落資環(huán)然境的析關(guān)鍵援因素1、降枝低成夕本：稼適合湯當(dāng)?shù)貋喒べY承水平妖的勞豆動(dòng)生踩產(chǎn)率展；土地費(fèi)用增；原材課料價(jià)格船；運(yùn)輸路成本2、發(fā)展廉當(dāng)?shù)厥邢瘓?chǎng)：市狀場(chǎng)規(guī)模綢；營(yíng)銷副輔助機(jī)廊構(gòu)；文階化環(huán)境險(xiǎn)；地踏理位籌置；陣運(yùn)輸派等；3、獲得壩原材料連：資源未；當(dāng)?shù)胤秦泿艆R泰率；當(dāng)溫地通貨徒膨脹率；視運(yùn)輸條便件；4、風(fēng)險(xiǎn)辭分散：沃政治穩(wěn)剛定性；娃國(guó)有化竊可能性論；貨幣棄匯率；忍通貨濫膨脹隔率5、追步隨競(jìng)潑爭(zhēng)者店：市刺場(chǎng)規(guī)糟模；羊地理積位置完；法庫制建察設(shè)6、獲股得當(dāng)翠地的辛生產(chǎn)咸和管幫理技穿術(shù)：州科技螺發(fā)展遲水平溜；勞動(dòng)生產(chǎn)俱率；例如夠：我饞國(guó)開價(jià)發(fā)建鋪設(shè)的不普通恥住宅他投資晝項(xiàng)目1、重點(diǎn)寧因素：航權(quán)數(shù)[0預(yù).6慰]市場(chǎng)免環(huán)境偏中的宇購買柳能力穴，市融場(chǎng)容斬量，需供應(yīng)峰量等淋；財(cái)務(wù)環(huán)場(chǎng)境中的悲項(xiàng)目融刑資可能女性；融驢資成本勝，稅費(fèi)設(shè)負(fù)擔(dān)等自然帝環(huán)境醒中的伴地理惜位置梁，風(fēng)賺景地距貌，基礎(chǔ)型設(shè)施超條件趙中的牢電力串、通貧訊、遇給排虎水、鴉交通撥等；2、一般憂因素：愁權(quán)數(shù)[0.曲3]經(jīng)濟(jì)抽環(huán)境披中的糧消費(fèi)鞏結(jié)構(gòu)德、居虜民收住入、港物價(jià)露指數(shù)紀(jì)；資源況環(huán)境脹中的掘勞動(dòng)梅力資虹源條杯件、殊原材泊料供忽應(yīng)等仇；3、次要娛因素，誘權(quán)數(shù)[0.體1]社會(huì)環(huán)泉境中的帝社會(huì)秩良序、社湯會(huì)信譽(yù)多；文化環(huán)凝境中的橫文化傳喝統(tǒng)、教抖育水準(zhǔn)鳳；環(huán)境核因素左的類喝型及膨權(quán)數(shù)坐確定食后，脊按照會(huì)多因素法候的計(jì)算汁公式，景計(jì)算該且投資項(xiàng)蠟?zāi)康耐队拶Y環(huán)境總乓分，進(jìn)蒜行評(píng)價(jià)鋪。（五）SW惡OT分析SWO驅(qū)T分析傅思路宏觀環(huán)境重要因素中觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析綜合分析經(jīng)營(yíng)決策SWOT說明：S為企醋業(yè)內(nèi)費(fèi)部環(huán)軋境的收優(yōu)勢(shì)垂，W為企老業(yè)內(nèi)完部環(huán)飼境的喬劣勢(shì)坑，O為企業(yè)倚外部環(huán)襲境的機(jī)啞會(huì)，T為企巧業(yè)外譯部環(huán)描境的飽威脅予。四種內(nèi)贈(zèng)外因素勻的組合S＋T＝可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)S＋O＝機(jī)會(huì)點(diǎn)W＋O＝可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)W＋T＝風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

機(jī)會(huì)即可進(jìn)取的市場(chǎng)空間，包括市場(chǎng)空白、市場(chǎng)供給不足、市場(chǎng)供給缺陷以及憑實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)入市。關(guān)鍵是抓住機(jī)會(huì)，及早出擊。

外部環(huán)境不利，潛藏風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)處于有利狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)尚可規(guī)避。此時(shí)應(yīng)以企業(yè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方向改革。

外部環(huán)境產(chǎn)生了機(jī)會(huì)，但企業(yè)處于劣勢(shì)，所謂有心無力，機(jī)會(huì)在身邊卻無法掌握。關(guān)鍵是抓住機(jī)會(huì)，借力進(jìn)取。

自身資金不足，還要去做市場(chǎng)上已飽和的項(xiàng)目，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，自身回避風(fēng)險(xiǎn)的能力差，決策失誤可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)。

一、房鋸地產(chǎn)投娘資市場(chǎng)跟分析的御含義房地?fù)萎a(chǎn)投柔資市顏場(chǎng)分草析是潤(rùn)通過番信息秘將房涼地產(chǎn)蒜市場(chǎng)的星參與缺者與溜房地嫁產(chǎn)市永場(chǎng)聯(lián)憤系起貍來的董一種蛾活動(dòng)，陪即通礙過房同地產(chǎn)窮市場(chǎng)株信息勉的收潔集、牙分析有和加工處禽理，尋蹤蝶找其內(nèi)推在的規(guī)歸律和含蕉義，預(yù)陜測(cè)市場(chǎng)妹未來則的發(fā)應(yīng)展趨肺勢(shì)，貍用以蜓幫助支房地仍產(chǎn)市打場(chǎng)的參化與者孔掌握手市場(chǎng)覽動(dòng)態(tài)滋，把思握市枯場(chǎng)機(jī)霞會(huì)或螞調(diào)整其市怖場(chǎng)行為踐，從而中使投資礙者的預(yù)樣期盡可慮能靠近實(shí)琴際結(jié)果鹽。第二乘節(jié)洋房地徒產(chǎn)投借資市架場(chǎng)分強(qiáng)析二、完房地起產(chǎn)投披資市挽場(chǎng)分己析的腸必要固性1、運(yùn)填用科軌學(xué)方術(shù)法對(duì)臂市場(chǎng)驢調(diào)查棵的資俯料進(jìn)聲行詳愧盡分耀析是范確保山投資桂目標(biāo)蔥實(shí)現(xiàn)暢的基攀礎(chǔ)。2、歷史嶼的教訓(xùn)純：決策好的失誤便使項(xiàng)目邊損失巨家大。3、市滲場(chǎng)分催析具廁有以涉下作名用：A、掌循握市恰場(chǎng)變啞化的肉態(tài)勢(shì)詢；B、有利辮于作好壁投資決嗽策；C、為衡房地劈燕產(chǎn)價(jià)捆格確中定和色營(yíng)銷慮策略銅的制攔定提茂供基郊礎(chǔ)和辨依據(jù)選。三、房置地產(chǎn)市旗場(chǎng)分析腐的主要汁內(nèi)容1.市場(chǎng)內(nèi)分析雖的三刪個(gè)層魔面（1）城桃市房腥地產(chǎn)遍市場(chǎng)披分析（2）區(qū)域能房地產(chǎn)戶市場(chǎng)分圓析（3）房襪地產(chǎn)趨項(xiàng)目族市場(chǎng)歌分析三、房捕地產(chǎn)市會(huì)場(chǎng)分析父的主要粱內(nèi)容2.房地產(chǎn)媽市場(chǎng)分對(duì)析的內(nèi)種容（1）房泥地產(chǎn)鵝市場(chǎng)善供給誰分析（2）房克地產(chǎn)柳市場(chǎng)晨需求買分析（3）房躍地產(chǎn)義市場(chǎng)時(shí)供求老關(guān)系涂分析（4）房地啊產(chǎn)市場(chǎng)囑競(jìng)爭(zhēng)分槍析四、房屠地產(chǎn)投脹資市場(chǎng)械分析的迅依據(jù)1．房詳?shù)禺a(chǎn)腦市場(chǎng)似供給視方面謊的信精息2．房眠地產(chǎn)叔市場(chǎng)香需求拿方面瓶的信航息（1）房地俯產(chǎn)市場(chǎng)需求厘總量方面的醬信息。略如：現(xiàn)葛有人口顫數(shù)量、冷使用中翠的房地予產(chǎn)數(shù)量膽、空置鄭量信息唐；現(xiàn)實(shí)斥和潛在增的房地魂產(chǎn)需求派量。（2）房傲地產(chǎn)材市場(chǎng)裹需求瘦傾向侄方面寧的信隱息。（3）房地茶產(chǎn)市場(chǎng)脊需求客趨戶特征甲方面的熟信息。（4）房地節(jié)產(chǎn)市場(chǎng)至需求未戶來趨勢(shì)標(biāo)方面的打信息。四、濟(jì)房地右產(chǎn)投壺資市盾場(chǎng)分筋析的他依據(jù)3．房烏地產(chǎn)毅供求厲關(guān)系飛方面抖的信乳息（1）供求丟關(guān)系狀支況方面外的信息，如：所供給量捐的缺口鉛程度或胡空置率舉、空置拍量，價(jià)縣格上漲濟(jì)或下跌叫幅度及鍋比率，終成交量蹈與需求撫量，市硬場(chǎng)吸納底能力與脊速度等多。（2）供納求關(guān)壁系未篩來趨及勢(shì)方伯面的偷信息，如渣政策債法規(guī)爺信息桐，房鹽地產(chǎn)秒稅收稱信息慨，城鈔市建栗設(shè)與嚇發(fā)展謹(jǐn)規(guī)劃屠信息神，城漂市化圾狀況假及其號(hào)趨勢(shì)魄方面桃的信寧息，宰產(chǎn)業(yè)中發(fā)展擔(dān)及其農(nóng)趨勢(shì)俗方面汪的信勻息，GDP及其充增長(zhǎng)幫率方凍面的隨信息探，消拼費(fèi)結(jié)抱構(gòu)和呈消費(fèi)劃水平落方面隸的信韻息，濃房地博產(chǎn)投啊資收婆益率辛及房糧地產(chǎn)棒開發(fā)梁利潤(rùn)枯率變橡化的西信息仆等。四、薦房地真產(chǎn)投忠資市躁場(chǎng)分粒析的錘依據(jù)4.房地產(chǎn)滔市場(chǎng)競(jìng)?cè)範(fàn)幏矫媸盏男畔ⅲ?）競(jìng)催爭(zhēng)對(duì)征手信拘息：存在哪盈些競(jìng)爭(zhēng)逝對(duì)手、恢優(yōu)勢(shì)和寨劣勢(shì)、流對(duì)手戰(zhàn)紋略目標(biāo)純等。（2）競(jìng)酬?duì)庬?xiàng)臣目信遠(yuǎn)息：項(xiàng)目柳定位虜、特闖色、懶房型悠、銷占售戰(zhàn)竭略、麥定價(jià)河等五、廚房地忠產(chǎn)投奏資市址場(chǎng)分像析的街注意御事項(xiàng)1．房射地產(chǎn)華投資擴(kuò)市場(chǎng)呼分析怠要有飄明確挽的思燒路2．房地紫產(chǎn)投資脹市場(chǎng)分據(jù)析要根尤據(jù)分析釣?zāi)康拇_略定研究堡內(nèi)容和異角度3．房鳥地產(chǎn)配投資渠市場(chǎng)抱分析掉要把轎多種靠分析勸方法棕結(jié)合圍起來4．房病地產(chǎn)虹投資婦市場(chǎng)侮分析恭數(shù)據(jù)壤要真弦實(shí)可霞靠5．房散地產(chǎn)去投資列市場(chǎng)這分析乏要避訴免陷暑入不臟必要漲的誤傲區(qū)第三第章雕房地遞產(chǎn)籌岔資與翼融資一、量我國(guó)風(fēng)房地幫產(chǎn)籌心融資衫現(xiàn)狀二、房述地產(chǎn)籌暖融資創(chuàng)腥新三、演房地堆產(chǎn)籌腳融資毛案例摩分析一、我男國(guó)房地痕產(chǎn)籌融葬資現(xiàn)狀我國(guó)房盛地產(chǎn)資杜本市場(chǎng)郵情況各種孟自有堅(jiān)資金39.惕6%銀行房漿地產(chǎn)抵刪押貸款58擦%上市房盟地產(chǎn)企家業(yè)債券0.犯9%上市的友房地產(chǎn)畏公司1.5牢%我國(guó)豈房地政產(chǎn)開藥發(fā)資去金結(jié)冠構(gòu)變裂化銀行+預(yù)售+開發(fā)商(自有嬌資金)資本(股權(quán)+債權(quán))+開發(fā)每商+銀行+預(yù)售房地產(chǎn)=土地+資金房地厚產(chǎn)的斃核心吳競(jìng)爭(zhēng)眾力:一是暈土地搞，二友是資央金。炭有了煤土地乘就可筍以融薦更多楊的資儲(chǔ)金，愿有了局資金雪就可腹以得絹到更堂多的來土地憐，最覺終是直要先臺(tái)有錢課，這移是房熟地產(chǎn)蜻融資唇的基浴本模旋式。房地半產(chǎn)企顏業(yè)自壺有資封金與購銀行恰貸款蘇比例肯：30:幅70或20紋:8肺0房地姜產(chǎn)企僅業(yè)資押金現(xiàn)撿狀房地產(chǎn)朱融資就釋是房地糕產(chǎn)資金平的融通,是房地獲產(chǎn)業(yè)與務(wù)金融業(yè)秋密切結(jié)華合的產(chǎn)芹物。房地仇產(chǎn)企學(xué)業(yè)融醉資的壁特征1.開發(fā)資供金需求度量大，誰對(duì)外源奪性融資增依賴性摧高。2.土地宴和房主產(chǎn)的碎抵押寇是重?cái)z要條對(duì)件。3.資金撓面臨李較大奴經(jīng)濟(jì)膀風(fēng)險(xiǎn)燦和財(cái)架務(wù)風(fēng)級(jí)險(xiǎn)。我國(guó)影房地糟產(chǎn)企趣業(yè)融扁資方蟻式的蒼現(xiàn)狀以銀行罰信貸為瞎主我國(guó)70溝%左右任的土滔地購芽置和惠房地部產(chǎn)開帳發(fā)資政金都啞直接季或間奸接來仿自銀蓄行。企業(yè)上鍛市融資怕為輔“上葡市融訊資——用融瞧來的野錢買旨地——再用緊買來配的地間融資春”的滾方式,已經(jīng)被夸許多業(yè)續(xù)內(nèi)人士婚看做推弟高土地傻價(jià)格的叉一種重釋要因素鏟。個(gè)別企請(qǐng)業(yè)能夠止涉及到煉其他融吼資方式僅有牲個(gè)別拉企業(yè)冊(cè)使用刊過如追債券手、房戚地產(chǎn)估信托困投資字基金(R概EI劃Ts粗)、典提當(dāng)融見資、少金融惜租賃紛、過研橋貸之款以聯(lián)及信撒托融車資等烈方式蹲。以銀行肌信貸為左主的融且資方式斃存在的箭問題1.對(duì)于狐開發(fā)斧商而堆言,貸款受府政策影吹響比較奪大,且貸泥款的蜜門檻序越來除越高希。2.對(duì)于銀輸行而言,至少存廟在著以辱下兩種短風(fēng)險(xiǎn):第一,呆壞賬囑風(fēng)險(xiǎn)。叮銀行無儉法使用鍬如證券妹化的方踢式來分格散這種其風(fēng)險(xiǎn),而只崇能將袍風(fēng)險(xiǎn)愉集中崗在自犬己身績(jī)上。第二,成本增蛾加風(fēng)險(xiǎn)啟。我國(guó)賺還沒有帥發(fā)達(dá)的牢評(píng)估市炕場(chǎng)和評(píng)漠級(jí)市場(chǎng)攀。3.對(duì)于政豈府而言,如果大庭量的房柄地產(chǎn)融屢資都是避來源于棍銀行系煌統(tǒng),必然會(huì)咬增加對(duì)含房地產(chǎn)憤調(diào)控的宵難度。宏觀時(shí)調(diào)控廢下房栗地產(chǎn)駁企業(yè)馬融資越現(xiàn)狀1.緊縮政呼策下銀否行貸款鞭難度加富大201緩0年以任來，興央行4次加息道，每一把次加息驚都直接瓦增加了餡房地產(chǎn)總企業(yè)的圖開發(fā)成粘本，加斜劇了經(jīng)逐營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)糠。央行12次提高炮大型金譽(yù)融機(jī)構(gòu)謎的銀行貌存款準(zhǔn)鞋備金率渾，使得膽目前的漢銀行存架款準(zhǔn)備涉金率上央升到21.錢5%，目膊的在端于收急縮商武業(yè)銀叼行的墨信貸涉數(shù)量男，緩疫解市酷場(chǎng)上眉貨幣坦流通銳過剩妄問題真。但令緊縮組信貸蠻的同憂時(shí)也劑減少余了房堅(jiān)地產(chǎn)勝企業(yè)矩的貸基款數(shù)擋量，兇使房牌地產(chǎn)窄企業(yè)狹通過溫銀行隸貸款來進(jìn)行慢融資筍的難領(lǐng)度進(jìn)健一步帶加大密。宏觀幫調(diào)控玩下房椅地產(chǎn)絞企業(yè)刮融資去現(xiàn)狀2、房吧企再佩融資魔遭拒在合適游的時(shí)候貼拋出增后發(fā)融資錘計(jì)劃，室抑或借聚道并購隊(duì)重組曲寨線融資愧，房地詳產(chǎn)企業(yè)策輕而易轉(zhuǎn)舉便能笛通過資傳本市場(chǎng)丘圈錢的致好日子頌在201票0年宣告勤破滅。4月，監(jiān)舅管部門恩要求對(duì)為存在土雜地閑置枕及炒地棉行為的員房企暫胃停批準(zhǔn)駱其上市戰(zhàn)、再融球資和重迷大資產(chǎn)機(jī)重組；10月，梢房企溜重組棋正式罷叫停撤；11月，監(jiān)為管層要遷求只要載主營(yíng)業(yè)灶務(wù)收入臟中出現(xiàn)驗(yàn)房地產(chǎn)諷業(yè)的上鮮市公司確，其融鋼資要求較也將不喪予通過歪。房地尚產(chǎn)企業(yè)妙迎來了車自20遍07年冬役天證鞭監(jiān)會(huì)秘暫停舊房企IP渾O之后局的第遷二次菌“極傷寒”陰。宏觀調(diào)礦控下房猴地產(chǎn)企騰業(yè)融資歡現(xiàn)狀3、房扇地產(chǎn)母信托足融資非受限200霧7年中凳國(guó)銀腳監(jiān)會(huì)銳頒布輩了《信托掌公司鴨管理葉辦法》和《信托公堂司集合雪資金信雁托計(jì)劃瓜管理辦企法》等文昌件來杠規(guī)范不信托丟融資裳。20礦10年2月21號(hào)，聽中國(guó)旁銀行蹄業(yè)監(jiān)巧督管述理委些員會(huì)艱又下眨發(fā)了《關(guān)于堆加強(qiáng)書信托蠶公司功房地規(guī)產(chǎn)信峽托業(yè)寒務(wù)監(jiān)幣管有悶關(guān)問英題的糠通知》，該饅通知你要求團(tuán)開發(fā)順商具壇備二脫級(jí)資托質(zhì)，御并且睛房地叨產(chǎn)開追發(fā)項(xiàng)屠目“四證夏齊全”，項(xiàng)丘目資取本金脂達(dá)到犬國(guó)家還最低畢比例它，不憤得以巧信托然資金弦發(fā)放甲土地誼儲(chǔ)備惠貸款烘。這草些要岡求，把無疑漿又使皆房地洗產(chǎn)企鳥業(yè)獲墓取資虧金的毫門檻耕提高環(huán)了。宏觀調(diào)窄控下房芹地產(chǎn)企貿(mào)業(yè)融資視現(xiàn)狀4、預(yù)者售資奸金監(jiān)汽管全左國(guó)蔓物延將已咽有商石品房拖項(xiàng)目叨的預(yù)凳售資捆金用珍作購垂買土偽地或節(jié)新項(xiàng)繞目開堅(jiān)發(fā)，剃歷來虎都是屆部分梳開發(fā)傷商以爆小博淡大、邊分散束風(fēng)險(xiǎn)作的重粉要途蛋徑之稈一，予而20扭11年商墳品房府預(yù)售限資金縱監(jiān)管暴制度壤已在脹全國(guó)紀(jì)各省露市全詠面鋪縫開。豆針對(duì)煌預(yù)售竟資金閣被嚴(yán)省格監(jiān)抱管，體有業(yè)腦內(nèi)人趨士就屆對(duì)此爛表示費(fèi)：“情從長(zhǎng)耗期來迅看，馳流動(dòng)宰資金伸不充芒足的妄中小浴型開瘡發(fā)商蒜可能朱在此續(xù)影響蹤蝶之下蒜出現(xiàn)診‘無鍬錢拿圖地、瞇無盤紫可開透’的航狀況阻，最矮終將對(duì)引起歌地產(chǎn)輔業(yè)新生一輪駛洗牌吸。”面對(duì)融慨資困境骨的房地趟產(chǎn)企業(yè)進(jìn)應(yīng)對(duì)策欲略1、調(diào)整筆心態(tài)和昨思路，柴制定多矮元化融尼資戰(zhàn)略比如擠將直隆接融稍資方爭(zhēng)式和叮間接陪融資搜方式芒相結(jié)鳳合，倦或者搏將信疊托計(jì)舍劃及泉股權(quán)聚融資扁與銀正行信記貸融佳資相碑結(jié)合退、房屈地產(chǎn)巷企業(yè)娛融資妥與個(gè)字人融鑼資結(jié)筒合起賣來的靠方式澡等。星多種流融資秋方式老相結(jié)蘆合，借一方向面，紐奉可以文減少侍對(duì)銀饒行貸召款的煎依賴監(jiān)，緩博解資同金壓猶力；霸另一格方面驅(qū)，可領(lǐng)以降藏低資介金成掃本，要減少梨企業(yè)據(jù)的融梨資風(fēng)知險(xiǎn)。面對(duì)融竊資困境士的房地累產(chǎn)企業(yè)救應(yīng)對(duì)策仿略2、探索承有效的默民間融杯資方式隨著我耍國(guó)經(jīng)濟(jì)青發(fā)展和平民間金擋融資產(chǎn)制的逐步嚴(yán)擴(kuò)張，貢民間借乏貸逐漸環(huán)活躍，翠特別是撒在經(jīng)濟(jì)赤發(fā)達(dá)、航市場(chǎng)化袋程度較災(zāi)高的地拼區(qū)。房脾地產(chǎn)業(yè)略的投資身回報(bào)率睬相對(duì)來胡說比較饒高，往迫往民間立閑置的升資金也塔愿意投格入到這雙個(gè)行業(yè)創(chuàng)。因此塵，在確絹保避免敲金融風(fēng)趣險(xiǎn)的前忠提下，失可以按厘適當(dāng)高置于銀行邪同期利早率尋求敏向其它汪企業(yè)、尊自然人借融資。面對(duì)融首資困境屢的房地伯產(chǎn)企業(yè)何應(yīng)對(duì)策水略3、尋求須合作開缸發(fā)一是與建摸筑企錯(cuò)業(yè)合晃作開前發(fā)，畝由建嬸筑企杜業(yè)墊距資建柴設(shè)，訴由開軌發(fā)商宰支付稼所墊塑資金論利息夕，在生約定堪時(shí)問宵內(nèi)付線清所魔墊本眼金。表如支觀付還賢有困臂難，懸可用圓開發(fā)衛(wèi)房屋逃作抵槳押，啄或者趴由建雹筑企朝業(yè)出艷資建敘設(shè)，豆開發(fā)扇企業(yè)掀出土甘地，突合作禽開發(fā)問。二是與大在公司末合作牙，這體種方蕉法，炕一方船面能禿得到央大企因業(yè)部黎分資斬金支渣持，常解決循暫時(shí)唯的資縫金困超難；蹄另一江方面勵(lì)可以席借助搬大企建業(yè)的犁良好蠢聲譽(yù)邊吸引騾購房極者。絲式只要計(jì)合作艘能成烘功，煩對(duì)中年小企惠業(yè)來蠢講是售條融哪資捷蝴徑。面對(duì)融桐資困境猴的房地磨產(chǎn)企業(yè)成應(yīng)對(duì)策漲略5、地產(chǎn)桌企業(yè)融屬資創(chuàng)新目前我津國(guó)房地遞產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)融資渠偉道較為叨單一，罩房地產(chǎn)山市場(chǎng)的監(jiān)融資產(chǎn)脊品較少就。因此道可以借確鑒國(guó)外栽房地產(chǎn)攜企業(yè)融愉資模式三，采取寧租賃權(quán)產(chǎn)融資、桐權(quán)益性偏融資、踐過橋貸娃款、委辣托貸款充、土地餡典當(dāng)?shù)妊有滦腿谌豳Y方式地，通過求多種融亦資方式句的創(chuàng)新違來確保蠟房地產(chǎn)航企業(yè)的搏持續(xù)發(fā)狹展。案例毯分析被：保利表房地轎產(chǎn)（衰集團(tuán)爐）股啟份有牧限公趨司公司羞簡(jiǎn)介保利呈房地賞產(chǎn)（毒集團(tuán)少）股濾份有紛限公屈司是耕中國(guó)俘保利園集團(tuán)弄控股碎的大燈型國(guó)極有房職地產(chǎn)亡上市闖公司佛，也退是中產(chǎn)國(guó)保逮利集堪團(tuán)房學(xué)地產(chǎn)蛾業(yè)務(wù)癥的主蜂要運(yùn)鉤作平西臺(tái)，斑國(guó)家狀一級(jí)營(yíng)房地遼產(chǎn)開曠發(fā)資譯質(zhì)企拼業(yè)，遇國(guó)有飛房地務(wù)產(chǎn)企郵業(yè)綜陵合實(shí)泊力榜晚首，勉并連仁續(xù)五熔年蟬左聯(lián)中腫國(guó)房燒地產(chǎn)偵行業(yè)鑼領(lǐng)導(dǎo)脹公司壤品牌遷。20接06年7月，愚公司展股票鑰在上丸海證跳券交傍易所礙上市編，并匪入選"2瞧00滑8年度中敢國(guó)上市燃公司優(yōu)替秀管理練團(tuán)隊(duì)"，20疤09年，叛公司字獲評(píng)翼房地至產(chǎn)上丟市公搖司綜趴合價(jià)特值第妄一名睡，截論止20溉10年底，季公司總現(xiàn)資產(chǎn)達(dá)15睡14去.6陳1億元鳥，實(shí)律現(xiàn)銷條售認(rèn)腹購過66鐘1.鑰68億元。公司聾項(xiàng)目每展示公司康籌資溪情況公司剪籌資店近況上市后纖的5年，保蜂利地產(chǎn)妙總資產(chǎn)扎增長(zhǎng)了18倍，由200片5年的80億上財(cái)升為20沖10年的15燦23億。與此植同時(shí)敬，保宏利地棵產(chǎn)正紐奉在上新演著“速度地緒產(chǎn)”的傳奇器。在保覽利地產(chǎn)巷董事長(zhǎng)醋宋廣菊螞的引領(lǐng)焦下，保寺利地產(chǎn)蕩正向“3-鹽5年內(nèi)再是造一個(gè)沙保利地崗產(chǎn)”目標(biāo)邁新進(jìn)?？祆`速發(fā)展頸無疑需致要龐大亮的資金捧作為后爬盾。201做1年，們保利仗地產(chǎn)竿房地歌產(chǎn)直勉接投烈資總變額預(yù)如計(jì)達(dá)812億元啞，但法截至20倚10年底，是結(jié)余貨遍幣資金犯為19永2億元，淡此間資項(xiàng)金缺口諒超過620億元。公司牙融資晚決策201回0年3月19日，保垮利地產(chǎn)克公布再煉次增發(fā)價(jià)預(yù)案，屆即計(jì)劃拌募資不少超過96億元弦，用格于開代發(fā)13個(gè)地籌產(chǎn)項(xiàng)茅目。201綁1年3月25日，保桌利地產(chǎn)秒股東大筋會(huì)決議毅修改20泛10年度非諷公開發(fā)躺行預(yù)案儲(chǔ)，調(diào)低愛增發(fā)底母價(jià)，增鉤加非公機(jī)開發(fā)行珍數(shù)量，可保證96億元的洞融資規(guī)哀模不變艦。同年4月19日晚串，據(jù)求保利敬發(fā)布201冠1年第一岸次臨時(shí)揮股東大蕩會(huì)決議公告偶顯示，內(nèi)這筆96億元軟的再幼融資再箭延長(zhǎng)12個(gè)月許。雖然資蓬本市場(chǎng)吵融資無翻門，但青保利地產(chǎn)仍裝具備相化對(duì)強(qiáng)大域的融資肅能力擋?！耙瀑Y本伶市場(chǎng)已融資嚇一旦放開灰，保智利地邀產(chǎn)憑計(jì)借其壇央企的書背景盤，也蒸將會(huì)巾在批帥準(zhǔn)融燦資的次序膠上獲豆得優(yōu)祥先。正”公司泉融資洪決策縱使有療千萬條奔融資渠巾道，保衰利地產(chǎn)打最根本齊的資金戀來源還股是銷售鋸回籠資仗金。保星利地產(chǎn)擴(kuò)今年推辮出的很短多項(xiàng)目鉗都在二塘三線城雖市，將囑在很大勸程度上我化解限忌購令對(duì)勸保利的萍影響。猜保利地炮產(chǎn)的銷熄售量將劍明顯向軌二三線機(jī)城市傾唯斜。調(diào)整決城市豬戰(zhàn)略漆之余葛，保苗利地規(guī)產(chǎn)也差在加豬碼商質(zhì)業(yè)地巡壽產(chǎn)。跌據(jù)20窮10年年離報(bào)，液保利姐地產(chǎn)引投資陳性房切產(chǎn)金蹤蝶額為42久.3吸9億元，動(dòng)同比增緣瑞長(zhǎng)425沈.1%，主書要原距因是苗廣州癥保利株世貿(mào)躍中心壞等經(jīng)屋營(yíng)性劈燕物業(yè)予投入單使用諒。此掠外，五保利服地產(chǎn)倚商業(yè)巾地產(chǎn)載方面忍的經(jīng)褲營(yíng)收厚入也壯突破5億元，朝光保利疫世貿(mào)中菜心就達(dá)2.5億元漠，保悉利洲升際酒淚店于201燃0年4月10日開夢(mèng)業(yè)，直不到9個(gè)月盈的營(yíng)雖業(yè)收仙入就哈達(dá)918硬9萬元。公司物融資城決策面對(duì)府嚴(yán)厲多的調(diào)限控政自策和謀日益園趨緊遮的貨機(jī)幣形火勢(shì)，嶄保利屢地產(chǎn)垂除加蠟強(qiáng)傳唱統(tǒng)的奴銀行舟貸款搜外，篩積極蒸開拓爺多元不融資蝦渠道休。201膝0年報(bào)水顯示滔，公默司已智發(fā)起牽設(shè)立播了信源保(天津)股權(quán)投彼資基金謎管理有堪限公司瓜，年內(nèi)林完成募則集資金24億元臨，完說成6個(gè)項(xiàng)板目投猜資，20調(diào)11年計(jì)劃刮進(jìn)一步慘擴(kuò)充基穗金整體久規(guī)模。小喇結(jié)1.從我國(guó)家房地產(chǎn)愈企業(yè)目葛前融資楚實(shí)際情荒況看，勞銀行貸哄款仍然床是普遍百采用的始融資模散式。拓桿展其他濃融資渠繭道，上革市直接厭融資也桐不失為球一種好鑼的融資趁方式，環(huán)資本市驗(yàn)場(chǎng)給房晃地產(chǎn)企項(xiàng)業(yè)更好納的融資泳平臺(tái)，班上市公臨司在這屑方面總綠是有更灘大的資暖金優(yōu)勢(shì)鉗。2.就外源危融資而翠言，還墾有其他信可供選奧擇的方昆式，．側(cè)如債券惑融資和銜私募融絲式資，房盡地產(chǎn)企牢業(yè)在業(yè)倦績(jī)表現(xiàn)賄良好等牲等的條眨件下也總可以考辰慮，但頌是利用渣這些融飄資模式四有一定斯的要求鉤，企業(yè)汗應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)疾慎權(quán)衡富。3.對(duì)于內(nèi)模源性融悲資模式要，如果造房地產(chǎn)指企業(yè)業(yè)合績(jī)好，扭利潤(rùn)多胖，可以歌利用留險(xiǎn)存收益辨增資，希這種方嘆式比較蒙方便易脅得，企鐘業(yè)容易尸把握和欺控制，倒沒有籌企集和發(fā)市行費(fèi)用勿，從這筋個(gè)角度荒來說，廚融資成偽本相對(duì)翻較低。4.提高鈴資產(chǎn)為資本垂周轉(zhuǎn)沾率和假利用別效率續(xù)，尤往其是喇被很為多企龍業(yè)忽燥視的永提高釀資會(huì)漲周轉(zhuǎn)門率方充面，持企業(yè)隆資金(包括固喊定資金牙和流動(dòng)很資金)在生產(chǎn)驢經(jīng)營(yíng)過訪程中不車間斷地晶循環(huán)周領(lǐng)轉(zhuǎn)，從拿而使企抓業(yè)取得胡銷售收剩入。加突快資金繩周轉(zhuǎn)本揀身就是送一種變學(xué)相的融探資模式暑。二、茄房地滅產(chǎn)籌朗融資田創(chuàng)新三、房鄙地產(chǎn)籌川融資案錢例分析第五章朽房地錘產(chǎn)開發(fā)叢項(xiàng)目投呢資估算一、吵房地絨產(chǎn)投黨資與使成本寇構(gòu)成二、精房地肯產(chǎn)開既發(fā)項(xiàng)蠢目投差資與樹成本鐵費(fèi)用圖估算三、房躁地產(chǎn)開永發(fā)項(xiàng)目胖收入估銳算四、房邀地產(chǎn)開鹿發(fā)項(xiàng)目銀稅金估吐算第一滾節(jié)申房地賤產(chǎn)投厘資與趨成本腔構(gòu)成一、房械地產(chǎn)開屆發(fā)投資柜資金的發(fā)含義房地產(chǎn)膠開發(fā)投揭資資金夕是指擬