房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)2、房地產(chǎn)市場及其運行的一般規(guī)律3、區(qū)位理論與房地產(chǎn)價格的空間分布4、土地制度與土地市場5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論6、住房保障政策及其分析7、房地產(chǎn)市場的運行機(jī)制與宏觀調(diào)控1.1房地產(chǎn)1.1.1房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是土地和房屋財產(chǎn)的合稱，又稱不動產(chǎn)。“房地產(chǎn)”有廣義和狹義兩種解釋。狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。在這里強調(diào)房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與權(quán)益的結(jié)合，是說兩者密不可分。其中，物質(zhì)實體是指一般的土地或房屋，它是權(quán)益的載體，也是一切經(jīng)濟(jì)活動的物質(zhì)基礎(chǔ)。依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益表現(xiàn)為一種權(quán)利，或者是人們擁有的財產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利有著不同的權(quán)屬狀態(tài)和豐富的內(nèi)涵，如所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)與相應(yīng)的權(quán)能等。房地產(chǎn)也可以說是土地和土地上的建筑物、固著物及其衍生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)廣義的房地產(chǎn)是指除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。《日本民法典》第270條規(guī)定，土地包括地表及地表之上于法令限制的空間。實際上，土地應(yīng)包括地球表面及地表之上和之下延伸的一定空間，因為不管是土地所有人還是土地使用人，取得土地的目的不僅是為了土地本身，更重要的是為了利用土地從事各種活動。如從事房地產(chǎn)開發(fā)，建筑物自身不僅需要一定的高度與面積，而且可能為了結(jié)構(gòu)安全和地基穩(wěn)固要開挖做深基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)，也可能為了滿足使用和改造環(huán)境的要求在地表修筑其他設(shè)施或景物。1.1.2房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性是由自然特性及社會經(jīng)濟(jì)特性所決定的，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）位置的固定性房地產(chǎn)位置的固定性，可以概括為三個方面，即自然地理位置的固定性和交通位置與社會經(jīng)濟(jì)位置的相對固定性。（2）壽命耐久性房地產(chǎn)的壽命耐久性又稱效用長期性。對于土地它在地球表面的空間位置是永存的。人們對土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，其利用價值一般都不會滅失。土地具有不可毀滅性。建筑物只要建造完整、質(zhì)量合格并進(jìn)行正常使用和維修，其壽命可達(dá)數(shù)十年、上百年，甚至更長。我國法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地所有權(quán)歸國家所有，而通過政府出讓的土地使用權(quán)都有明確的出讓使用最高年限，如住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。（3）價值的雙重性價值的雙重性是指房地產(chǎn)中土地價值的雙重性。在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，房屋建造就其價值形成來說，與一般商品沒有差異。土地價值的雙重性是由于土地本身的雙重屬性造成的：一方面，土地是自然的產(chǎn)物而不是人類勞動的產(chǎn)物；另一方面，土地又是社會產(chǎn)物。作為自然物的土地沒有價值，但是具有使用價值，即有一定的生產(chǎn)能力和有用性，這是土地的自然屬性。作為自然物的土地，如果不投入資本和勞動就不會具有經(jīng)濟(jì)價值。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，作為自然物的土地沒有價值，但之所以有價格，主要是由于土地所有權(quán)的存在，而所有權(quán)關(guān)系本身無非就是一種經(jīng)濟(jì)利益或權(quán)利的表現(xiàn)。

（4）價值高大性房地產(chǎn)價值高，一方面為單位價值高，具體表現(xiàn)在單位面積價格的數(shù)值高；另一方面為價值大，即總體價值大，是其他產(chǎn)品難以相比的。（5）需求的普遍性（功能的多重性）房地產(chǎn)的使用價值具有效用的多層次性，因此兼有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)。（6）產(chǎn)權(quán)分割性與權(quán)益的流動性房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是由一系列權(quán)利組成的，這些不同的權(quán)利可以同時分屬于不同的產(chǎn)權(quán)主體，由不同的權(quán)利人支配，如所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)等。因此，房地產(chǎn)交易實際上是產(chǎn)權(quán)的交易，即各種權(quán)利的流轉(zhuǎn)，既可以是全部產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，也可以是部分產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。（7）保值增值性房地產(chǎn)的增值性是說因具有耐久性，不僅可以保存它的價值，而且隨著時間的推移，價值還會自然增加。一般來說，引起房地產(chǎn)增值的原因主要有以下幾個方面：a有效需求增加致使稀缺性增加，從而引起市場價格上漲，如居民收入增加、人口增長、居住水平提高等；b通貨膨脹，在這里主要強調(diào)價格水平上漲的現(xiàn)象；c外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的改善，如經(jīng)開發(fā)投入使得該社區(qū)公用設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美d對建筑物本身進(jìn)行的投資改造，如室內(nèi)外裝修改造、更換或增加設(shè)備等。前三個原因引起的價值增加，稱為房地產(chǎn)的自然增值。

房地產(chǎn)分類房地產(chǎn)可分為土地、土地及地上物。地上物可分為構(gòu)筑物（基礎(chǔ)設(shè)施）及建筑物（住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)（寫字樓、零售物業(yè)和酒店）））房地產(chǎn)價值的表現(xiàn)形式：存量與流量像其他經(jīng)濟(jì)變量一樣，房地產(chǎn)可以用存量和流量兩種方式來表示。流量是指每年竣工的新建筑物價值減去因毀損或廢棄而滅失的房地產(chǎn)價值。其中每年新竣工建筑物價值是國家最大的投資。在美國，該投資占GDP(亦為流量指標(biāo))的比重約為7％(其中60％是對建筑業(yè)的工人及建筑設(shè)備的支付，40%是對建筑材料的支付)。存量是指所有的建筑物和土地的價值之和，是國民財富(亦為存量指標(biāo))中最大的一部分。需要注意的是：土地是不可再生的商品，其價值只能用存量而不是流量指標(biāo)來表示。1.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的一般概念房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門存在，它不僅包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且也包括流通和服務(wù)環(huán)節(jié)。確切地說，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實體所組成的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費等各個領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類專業(yè)人員，他們是互相依存、互相聯(lián)系、互相提供服務(wù)的有機(jī)整體。房地產(chǎn)業(yè)的劃分聯(lián)合國在《全部經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標(biāo)準(zhǔn)》中，把經(jīng)濟(jì)活動分為十大類，其中房地產(chǎn)業(yè)被列入第八類，由四個部分組成：①出租和經(jīng)營房地產(chǎn)(非住宅建筑、公寓房間、住宅)；③進(jìn)行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)；③不動產(chǎn)出租人；④通過合同或收費方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)理人和管理者。聯(lián)合國所確定的房地產(chǎn)業(yè)是指由從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人組成的產(chǎn)業(yè)部門。我國現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)的分類我國現(xiàn)行行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2001》介紹，在我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，根據(jù)社會生產(chǎn)活動歷史發(fā)展的順序?qū)Ξa(chǎn)業(yè)的劃分，房地產(chǎn)業(yè)是歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門。從國民經(jīng)濟(jì)活動的三次產(chǎn)業(yè)分類看，第一產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中屬于第二層次。第一層次是流通部門，包括交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)；第二層次是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門，除房地產(chǎn)業(yè)外，還包括金融、保險業(yè)，地質(zhì)勘查業(yè)、水利管理業(yè)，社會服務(wù)業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)，交通運輸輔助業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)、第三層次是為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門，包括教育、文化、衛(wèi)生、體育、社會福利、科學(xué)研究業(yè)等；第四層次是為社會公共需要服務(wù)的部門。1.2.3房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的聯(lián)系和區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)兩者之間既有聯(lián)系又有區(qū)別:從聯(lián)系上看，房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)投資建設(shè)和經(jīng)營管理以及服務(wù)的對象是房地產(chǎn)。因此，沒有房地產(chǎn)，也就沒有房地產(chǎn)業(yè)。但兩者還是有明顯的區(qū)別的，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)是一個自然屬性的不動產(chǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有社會屬性的運行機(jī)制，是由生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和服務(wù)環(huán)節(jié)三方面所組成的，是人們直接參與的一種經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中是既有密切聯(lián)系又有實質(zhì)性區(qū)別的兩個經(jīng)濟(jì)部門，一方面，在經(jīng)濟(jì)活動中，由于它們的勞動對象和經(jīng)營對象都是房地產(chǎn)，二者是相互滲透和交叉的；另一方面，兩者從活動范圍、產(chǎn)業(yè)歸屬、經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營方式等方面看，都有明顯的區(qū)別。所謂建筑業(yè)，是指從事各類建筑產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的物質(zhì)生產(chǎn)部門，建筑業(yè)主要由土木工程建筑業(yè)、線路管道設(shè)備安裝業(yè)和勘察設(shè)計業(yè)組成。建筑業(yè)是直接從事房屋生產(chǎn)和其他建筑物的改造、裝修、安裝等的一個物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)主要從事的是地產(chǎn)和房產(chǎn)的經(jīng)營，并對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行管理服務(wù)，同時兼營房地產(chǎn)的投資開發(fā)建設(shè)，是介于第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。因此，在國際上和我國都已明確規(guī)定建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的特點作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)業(yè)有其自身活動的特點。認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的特點，有助于更好地把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動的客觀規(guī)律。(1)房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平客觀上存在的差別，決定了不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)需求程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)、規(guī)模和發(fā)展速度等因受本地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響而產(chǎn)生重大差別，這也是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歷史演變規(guī)律所決定的。按一般產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歷史演變規(guī)律考察，第三產(chǎn)業(yè)只有在第一、二產(chǎn)業(yè)有了相當(dāng)程度的發(fā)展后才有可能發(fā)展起來，當(dāng)然這并不意味著只有第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟以后才能發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，而只是說在第一、二產(chǎn)業(yè)尚處于落后狀態(tài)時會影響第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度。而房地產(chǎn)業(yè)正是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分。與此相對應(yīng)，一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度，也必然受到這個地區(qū)本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。我國是一個國土遼闊、各地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡的國家?，F(xiàn)實的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動在各地區(qū)的差異也相當(dāng)巨大，而且這種差異將會隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特性，會使得各個地區(qū)房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，造成級差收益明顯。（2）從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的綜合性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門，它以流通領(lǐng)域為主，但又參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的決策、組織、管理，還兼有部分生產(chǎn)職能，如勘察、設(shè)計、規(guī)劃和土地開發(fā)等；它雖然不直接屬于消費，但又與消費過程緊緊結(jié)合交叉在一起，在消費過程中承擔(dān)維修、改造、保養(yǎng)、裝飾等生產(chǎn)任務(wù)，提供售后維修和各項物業(yè)管理服務(wù)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動存在于房地產(chǎn)的前期準(zhǔn)備階段、開發(fā)銷售階段和消費階段全過程；正是由于房地產(chǎn)開發(fā)、流通過程較長、消費過程更長的這種特殊狀況，決定了房地產(chǎn)業(yè)具有高度綜合性，是個開發(fā)經(jīng)營周期較長，與多行業(yè)、多部門、多學(xué)科相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)部門，又是個占用資金量大、資金周轉(zhuǎn)較慢的資金密集型產(chǎn)業(yè)部門，還是個物業(yè)管理周期長、售后服務(wù)任務(wù)重的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它與眾多的產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系，或者其他產(chǎn)業(yè)部門作為房地產(chǎn)業(yè)的初始投入部門，或者房地產(chǎn)業(yè)作為其他產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)中間產(chǎn)品的部門，或者對房地產(chǎn)商品的需求會引致對其他產(chǎn)品的進(jìn)一步需求。房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系著涉及國民經(jīng)濟(jì)方方面面的產(chǎn)業(yè)部門。它不僅涉及建材工業(yè)、房屋設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、森工、機(jī)械、電子、儀表、通訊等生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門，還涉及到家用電器、紡織、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)、其他服務(wù)業(yè)等。（3）從投資過程來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個高投資、高風(fēng)險的行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動過程，是大量資金的運作過程，一個房地產(chǎn)項目，少則需投資數(shù)百萬，多則數(shù)億甚至數(shù)十億元。與其他一般產(chǎn)業(yè)相比，它是一個高投資的行業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)投資數(shù)量大、投資周期長、變現(xiàn)性差，往往出現(xiàn)市場價格波動、供求變化大，所以涉及風(fēng)險類型也比較復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)業(yè)回報率一般較高，但確定性也較差，是一個高風(fēng)險的行業(yè)。（4）從社會經(jīng)濟(jì)方面來看，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響很大，是與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各地政府一般都對房地產(chǎn)市場十分關(guān)注，為不斷調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，經(jīng)常會有新的政策或措施出臺，加之房地產(chǎn)的不可移動性、使用周期的長期性、價值的高大性以及與周圍環(huán)境的高度相關(guān)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難免受到相關(guān)政策調(diào)整所帶來的影響，如土地供給政策、住房政策、金融政策、財政稅收政策等。因此，它要求有完備的法律、法規(guī)，以規(guī)范、協(xié)調(diào)各經(jīng)濟(jì)主體之間的權(quán)利關(guān)系，從而保證和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

1.2.5房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)制所謂房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)制，是指房地產(chǎn)業(yè)得以順利進(jìn)行的前提條件和應(yīng)遵循的原則。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)在機(jī)制，從而創(chuàng)造條件，推動房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的深入進(jìn)行。我國的房地產(chǎn)業(yè)是在土地使用制度改革、房改及房地產(chǎn)法制建設(shè)等基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。

(1)城鎮(zhèn)土地使用制度改革。

土地使用制度改革前，我國的城鎮(zhèn)土地使用采用行政劃撥制，特點是“無償、無限期、無流動”，即用地單位提出用地申請后，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，直接劃撥給用地單位使用，用地單位無需繳納費用(地租或地價)，且其使用也沒有時間限制。自1988年3月憲法修正案和1990年國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》實行后，我國的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)制度發(fā)生了深刻的變化，實行土地有償、有限期、有流動的土地使用制度改革。用地單位在用地申請得到批準(zhǔn)后，只有在繳納規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金后才可獲得一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)，且該土地使用權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。實行土地使用制度改革，使得土地使用權(quán)可以作為商品在市場中流動，也使房地產(chǎn)投資商獲得土地使用權(quán)并在其上開發(fā)可以出售、出租的商品房成為可能。

(2三)城鎮(zhèn)三住房三制度三改革三。長期三以來三，我三國實三行國三家統(tǒng)三一投三資、三建設(shè)三、分三配和三管理三的福利三制住三房制三度。三象征三性征三收的三房租三根本三不足三以維三持基三本的三修繕費三，更三無法三投入三再循三環(huán)利三用。三國家三的投三資無三法收三回，三形成三了“投三資―三―包三袱―三―再三投資三――三再背三包袱三”的三惡性三循環(huán)三。同三時，由于三住房三分配三的黑三箱操三作制三度，三滋生三了腐三敗現(xiàn)三象，三群眾三怨聲三載道。三實行三住房三制度三改革三后，三住房三的商三品性三得以三承認(rèn)三和體三現(xiàn)，三國家在三住房三投資三、建三設(shè)和三分配三、管三理體三制上三都進(jìn)三行了三重大三改革三，初步三建立三了住三房市三場，三為推三進(jìn)住三房的三商品三化、三社會三化打三下了三基礎(chǔ)，三也為三發(fā)展三房地三產(chǎn)業(yè)三提供三了必三要條三件。(3三)房地三產(chǎn)法三制建三設(shè)。房地三產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)三營涉三及的三面很三廣，三產(chǎn)權(quán)三和經(jīng)三濟(jì)關(guān)三系復(fù)三雜，三不僅要三有完三善的三市場三體系三和價三格體三系為三其服三務(wù)，三還必三須要三有完三整的法三律法三規(guī)來三規(guī)范三和調(diào)三整各三種產(chǎn)三權(quán)關(guān)三系和三經(jīng)濟(jì)三關(guān)系三。目前三，中三國的三房地三產(chǎn)法三律法三規(guī)體三系由三法律三、行三政法三規(guī)、三部門規(guī)三章、三規(guī)范三性文三件和三技術(shù)三法規(guī)三等構(gòu)三成。三房地三產(chǎn)開三發(fā)與三經(jīng)營三管理的三各主三要環(huán)三節(jié)均三有法三可依三，法三律體三系已三初步三建立三，為三保障三房地產(chǎn)三市場三和房三地產(chǎn)三業(yè)的三健康三發(fā)展三創(chuàng)造三了良三好的三環(huán)境三。（4)房地三產(chǎn)金三融業(yè)三的發(fā)三展。房地三產(chǎn)價三值大三，資三金占三用量三大，三回收三期長三，相三應(yīng)的三開發(fā)三經(jīng)營成三本也三大，三要有三巨額三固定三資金三和流三動資三金作三墊支三。為三了使三其正常三運轉(zhuǎn)三，必三須要三有專三門的三金融三業(yè)務(wù)三系統(tǒng)三來為三其融三通資三金。三不僅如三此，三從國三際慣三例來三看，三居民三購買三住房三也需三要借三助金三融業(yè)三的支持三。所三以，三建立三和完三善專三門的三房地三產(chǎn)金三融體三系對三房地三產(chǎn)生三產(chǎn)和消三費的三發(fā)展三有至三關(guān)重三要的三意義三。(5三)其他三配套三制度三的改三革。房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展涉三及方三方面三面的三各種三配套三制度三的改三革，如工三資制三度改三革、三消費三政策三改革三等。我國三的工三資制三度的三基本三特征三是低三工資三制，三居民三家庭三住房三消費占三收入三的比三重很三小。三只有三通過三工資三制度三和收三入制三度的三改革三，把住三房消三費和三工資三聯(lián)系三起來三，增三加居三民工三資中三的住三房消三費含三量，使城三市居三民租三得起三或買三得起三商品三房，三住房三分配三才能三走進(jìn)三市場三，從而三真正三實現(xiàn)三房地三產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)三營的三商品三化和三社會三化。三同時三，我三國自建三國以三來，三實行三低消三費、三高積三累的三消費三政策三，遏三制了三人們?nèi)恼ＨM三需求三，使三得資三金大三量沉三淀在三銀行三或金三融機(jī)三構(gòu)，三資金三的循環(huán)三和有三效利三用率三很低三。這三也在三一定三程度三上影三響了三人們?nèi)龑ψ∪肯M三的投三入力三度，三制約三了包三括住三房市三場在三內(nèi)的三房地三產(chǎn)市三場的三發(fā)展。1.3房地三產(chǎn)業(yè)三與國三民經(jīng)三濟(jì)的三關(guān)系房地三產(chǎn)業(yè)三是國三民經(jīng)三濟(jì)的三一個三重要三產(chǎn)業(yè)三，房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三與國三民經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三緊密三相關(guān)三，充三分認(rèn)三識它三的地三位與三作用三，對三研究三房地三產(chǎn)業(yè)三經(jīng)濟(jì)三運行三的規(guī)三律性三和促三進(jìn)房三地產(chǎn)三業(yè)在三新世三紀(jì)更三好地三發(fā)展三具有三重要三意義三。房地三產(chǎn)業(yè)三在國三民經(jīng)三濟(jì)中三的地三位與三作用（1）房三地產(chǎn)三業(yè)是三國民三經(jīng)濟(jì)三的基三礎(chǔ)性三產(chǎn)業(yè)所謂三基礎(chǔ)三性，三是指三一個三產(chǎn)業(yè)三在國三民經(jīng)三濟(jì)中三是社三會再三生產(chǎn)和各三種經(jīng)三濟(jì)活三動的三載體三，是三國民三經(jīng)濟(jì)三不可三缺少三的組三成部三分。房地三產(chǎn)業(yè)三是國三民經(jīng)三濟(jì)的三基本三承載三體，三主要三是說三房地三產(chǎn)業(yè)三作為在三工業(yè)三化、三城市三化和三現(xiàn)代三化興三起、三發(fā)展三過程三中所三形成三的一三個獨立三產(chǎn)業(yè)三，推三動了三工業(yè)三化、三城市三化和三現(xiàn)代三化的三進(jìn)展三，已三經(jīng)成三為現(xiàn)代三社會三經(jīng)濟(jì)三大系三統(tǒng)中三一個三重要三的有三機(jī)組三成部三分。三在當(dāng)三今許三多經(jīng)濟(jì)三發(fā)達(dá)三的國三家和三地區(qū)三，房三地產(chǎn)三業(yè)已三成為三經(jīng)濟(jì)三繁榮三的基三本支三撐點，三是為三生產(chǎn)三乃至三整個三社會三活動三提供三基礎(chǔ)三性條三件的三重要三產(chǎn)業(yè)三。據(jù)有三關(guān)資三料表三明，20三04年全三國房三地產(chǎn)三開發(fā)三完成三投資三總額13三,1三58三.2三5億元三，占18三.7三8%，增三加的三產(chǎn)值三約占GD三P增長三量的2％。房地三產(chǎn)業(yè)三成為三國民三經(jīng)濟(jì)三的基三礎(chǔ)性三產(chǎn)業(yè)三主要三體現(xiàn)三在以三下幾三方面三：①房三地產(chǎn)三業(yè)是三社會三一切三部門三不可三缺少三的物三質(zhì)條三件。②房三地產(chǎn)三業(yè)是三社會三勞動三力生三產(chǎn)和三素質(zhì)三提高三的先三決條三件。三國民經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三在很三大程三度上三取決三于社三會生三產(chǎn)力三的發(fā)三展，三而勞三動者是三生產(chǎn)三力中三最基三本、三最活三躍的三因素三，當(dāng)三代經(jīng)三濟(jì)的三競爭三歸根三結(jié)底是三人才三、勞三動力三素質(zhì)三的競?cè)隣帯Ｈ热缛?，住三宅是三勞動三力維三持生三命、恢復(fù)三體力三和養(yǎng)三育后三代的三基本三生活三消費三品或三生存三消費三資料三。如三果沒有三住宅三及與三之相三配套三的文三化、三娛樂三、教三育、三衛(wèi)生三、體三育、三公共設(shè)三施等三用地三和用三房，三就沒三有勞三動力三的生三產(chǎn)和三再生三產(chǎn)，三勞動三力的素三質(zhì)也三難得三到提三高。③房三地產(chǎn)三業(yè)是三城市三經(jīng)濟(jì)三建設(shè)三與發(fā)三展的三重要三物質(zhì)三基礎(chǔ)三。在三現(xiàn)代經(jīng)三濟(jì)中三，城三市是三國民三經(jīng)濟(jì)三中最三主要三的資三產(chǎn)，三其中三土地三、房三屋、道路三及其三他公三用設(shè)三施是三城市三資產(chǎn)三中最三主要三的組三成內(nèi)三容，三這些三資產(chǎn)的三開發(fā)三和建三設(shè)直三接影三響城三市的三形成三與發(fā)三展。三一個三城市三的經(jīng)三濟(jì)結(jié)構(gòu)三是否三合理三以及三基礎(chǔ)三設(shè)施三建設(shè)三的完三善程三度，三是決三定該三城市三能否持三續(xù)、三高效三益地三經(jīng)濟(jì)三運行三的基三本條三件。④房三地產(chǎn)三業(yè)是三城市三環(huán)境三革命三、更三新改三造的三重要三動力三。城三市懸生三產(chǎn)力三發(fā)展三到一三定階三段的三產(chǎn)物三，是三區(qū)域三發(fā)展三的中三心，三是經(jīng)三濟(jì)密集三的社三會有三機(jī)體三。我三國的三城市三建設(shè)三自改三革開三放以三來有三長足三的發(fā)展三，但三也因三環(huán)境三污染三和生三態(tài)破三壞而三付出三了沉三重的三代價三。許三多城市三的建三設(shè)經(jīng)三驗證三明，三通過三房地三產(chǎn)開三發(fā)，三將原三城區(qū)三老工三業(yè)實三施搬遷三改造三，改三變原三工業(yè)三用地三用途三，實三現(xiàn)土三地大三幅度三增值三，通三過舊有三房屋三的改三造，三實施三大面三積的三立體三綠化三和市三政設(shè)三施建三設(shè)，三可以實三現(xiàn)現(xiàn)三代城三市規(guī)三劃的三既定三目標(biāo)三，改三善城三市功三能，三提升三城市三形象和三競爭三力。⑤房三地產(chǎn)三業(yè)是三國民三經(jīng)濟(jì)三積累三資金三的重三要來三源。三房地三產(chǎn)業(yè)三是一個三高附三加值三的產(chǎn)三業(yè)，三利用三土地三開發(fā)三和房三屋建三設(shè)，三可以三為國三家提供三大量三積累三資金三；由三于土三地資三源的三稀缺三和人三們對三房屋三需求三的巨大三潛力三，房三地產(chǎn)三存在三著升三值的三趨勢三；房三地產(chǎn)三稅收三是國三家財三政收入三的重三要來三源，三據(jù)有三關(guān)資三料，三房地三產(chǎn)征三稅目三前相三當(dāng)于三全國三財政收三入的2％左三右，三通過三房地三產(chǎn)開三發(fā)、三經(jīng)營三、物三業(yè)管三理和三中介服務(wù)三的發(fā)三展與三提高三，對三國家三財政三貢獻(xiàn)三的目三標(biāo)將三來可三以達(dá)三到4％。（2）房三地產(chǎn)三業(yè)是三國民三經(jīng)濟(jì)三的先三導(dǎo)性三產(chǎn)業(yè)所謂三先導(dǎo)三性，三是指三本行三業(yè)的三發(fā)展三能帶三動相三關(guān)產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三。房地三產(chǎn)業(yè)三是產(chǎn)三業(yè)鏈三長、三關(guān)聯(lián)三度大三的產(chǎn)三業(yè)，三能夠三直接三或間三接的引三導(dǎo)和三影響三相關(guān)三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展。三據(jù)統(tǒng)三計，三我國三每增三加1億元三的住宅三投資三，其三他23個相三關(guān)產(chǎn)三業(yè)就三相應(yīng)三增加三投入1.三47三9億元三；被帶動三的直三接相三關(guān)或三間接三相關(guān)三較大三的產(chǎn)三業(yè)有60多個三。在三房地三產(chǎn)開發(fā)中三，僅三住宅三建設(shè)三需要三的建三筑材三料和三零部三件就三達(dá)20三09種以三上。同時三，住三宅消三費的三提高三還能三帶動三建材三、化三工、三家電三、裝三飾及三家具等三生產(chǎn)三資料三和生三活資三料消三費的三相應(yīng)三增長三，其三比率三大約三是1：6。房地三產(chǎn)業(yè)三與其三相關(guān)三性較三大的三幾個三產(chǎn)業(yè)三的具三體關(guān)三系分三析如三下：①房三地產(chǎn)三業(yè)對三建筑三業(yè)的三帶動三作用房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展直三接為三建筑三業(yè)開三拓市三場、三籌集三資金三，促三進(jìn)其資三金的三周轉(zhuǎn)三。房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三、大三量的三土地三開發(fā)三和房三屋建三設(shè)，擴(kuò)大三了對三建筑三業(yè)的三需求三，為三建筑三業(yè)提三供更三為廣三闊的三市場三和發(fā)三展機(jī)會三。建三筑業(yè)三為房三地產(chǎn)三業(yè)提三供大三量勞三務(wù)和三技術(shù)三服務(wù)三，建三筑業(yè)三的發(fā)展三要以三房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展為三前提三條件三。房三地產(chǎn)三業(yè)與三建筑三業(yè)之三間是共三命運三、同三發(fā)展三、息三息相三關(guān)。②房三地產(chǎn)三業(yè)對三建材三、冶三金、三化工三、電三子等三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三的促三進(jìn)作用房地三產(chǎn)業(yè)三的快三速發(fā)三展，三為冶三金、三化工三、電三子等三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三帶來生三機(jī)。三房地三產(chǎn)開三發(fā)面三積增三多、三開發(fā)三項目三增加三、建三筑標(biāo)三準(zhǔn)的三不斷提三氘?dāng)U三大了三對這三些產(chǎn)三業(yè)的三社會三需求三，直三接或三間接三地促三進(jìn)了三這些產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三。③房三地產(chǎn)三業(yè)對三金融三業(yè)的三推動三作用房地三產(chǎn)業(yè)三與金三融業(yè)三有著三密切三的關(guān)三系。三房地三產(chǎn)業(yè)三的投三資額三度灰、三資金三周轉(zhuǎn)三期長三，房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三僅靠三開發(fā)三商自三有資三金是三難以實三現(xiàn)的三，必三須依三靠金三融業(yè)三的大三力支三持；三與此三同時三，．三房地三產(chǎn)業(yè)因三預(yù)期三投資三收益三率高三、居三民住三房抵三押貸三款風(fēng)三險小三等特三點，三也是吸三引金三融業(yè)三投資三的重三要領(lǐng)三域。三因此三，房三地產(chǎn)三業(yè)的三景氣三會帶三動金融三業(yè)的三興旺三；房三地產(chǎn)三業(yè)低三迷，三首當(dāng)三其沖三受損三的就三是金三融業(yè)三。（3）房三地產(chǎn)三業(yè)將三成為三我國三國民三經(jīng)濟(jì)三的支三柱性三產(chǎn)業(yè)所謂三支柱三性產(chǎn)三業(yè)，三是指三在國三民經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展中三起著三骨干三性、三支撐性三作用三的行三業(yè)。一個三產(chǎn)業(yè)三在國三民經(jīng)三濟(jì)中三的地三位和三作用三，主三要取三決于三該產(chǎn)三業(yè)的性三質(zhì)、三特點三、重三要性三以及三與其三他相三關(guān)聯(lián)三產(chǎn)業(yè)三的關(guān)三系。三一個三產(chǎn)業(yè)是三否是三支柱三產(chǎn)業(yè)三，一三般有三四個三基本三條件三：一三是在三國民三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展中三有著三舉足三輕重三的地三位；三二是三其增三加值三在國三民經(jīng)三濟(jì)中三占5％以上三，對三國民三經(jīng)濟(jì)三增長三的貢三獻(xiàn)度三大，三能為三國家三提供三大量三積累三；三是三符合三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三演進(jìn)三方向三，有三利于三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三優(yōu)化三；四三是產(chǎn)三業(yè)的關(guān)三聯(lián)度三強，三能夠三帶動三眾多三的相三關(guān)產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展。三依據(jù)三上述三標(biāo)準(zhǔn)三，從我三國經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展的三戰(zhàn)略三目標(biāo)三要求三看，三房地三產(chǎn)業(yè)三是主三要從三事城三市房地三產(chǎn)開三發(fā)建三設(shè)、三經(jīng)營三管理三和修三繕服三務(wù)的三產(chǎn)業(yè)三，有三條件三成為三國民經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展中三的支三柱產(chǎn)三業(yè)。①房三地產(chǎn)三業(yè)就三其產(chǎn)三業(yè)性三質(zhì)來三看，三能為三生產(chǎn)三乃至三整個三社會三經(jīng)濟(jì)活三動提三供基三礎(chǔ)性三條件三，屬三于生三產(chǎn)要三素產(chǎn)三業(yè)。三同時三，也三能為三人們提三供基三本的三生活三資料三。房三地產(chǎn)三業(yè)為三社會三提供三的房三地產(chǎn)三品，三是國民三經(jīng)濟(jì)三各行三業(yè)最三基本三最重三要的三生產(chǎn)三資料三，是三社會三活動三不可三缺少的三物質(zhì)三條件三。房地三產(chǎn)市三場的三建立三，促三進(jìn)了三社會三主義三市場三體系三的建三立和三完善，三房屋三和土三地作三為生三產(chǎn)要三素參三與流三通，三使其三得以三優(yōu)化三配置三和合理三利用三，成三為國三民經(jīng)三濟(jì)循三環(huán)鏈三中的三重要三物質(zhì)三要素三。土三地有三償、有期三限、三有流三動地三使用三和住三宅的三商品三化，三有利三于引三導(dǎo)消三費、三轉(zhuǎn)變消三費觀三念和三調(diào)整三消費三結(jié)構(gòu)三，并三能為三城市三建設(shè)三開辟三資金三渠道三，促進(jìn)三城市三經(jīng)濟(jì)三的發(fā)三展。②我三國是三一個三發(fā)展三中的三大國三，對三房地三產(chǎn)有三旺盛三的需三求。三目前我三國正三處于三工業(yè)三化、三城市三化的三加速三發(fā)展三時期三，特三別是三隨著三社會經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三和人三們收三入水三平的三不斷三提高三，居三住消三費將三繼續(xù)三成為主三要的三消費三熱點三，人三們用三于居三住消三費的三支出三將有三較大三幅度三的提高三，居三住消三費的三范圍三，也三將從三單一三的住三宅實三物消三費擴(kuò)三大到三包括物三業(yè)管三理服三務(wù)、三中介三服務(wù)三、法三律服三務(wù)、三電子三購物三等連三帶消三費領(lǐng)域三。20三04年底三，我三國城三鎮(zhèn)人三均住三房建三筑面三積為23三.8平方三米，距離三小康三標(biāo)準(zhǔn)38平方三米差14平方三米，三因此三，房三地產(chǎn)三的市三場需三求將是三持續(xù)三旺盛三的。全國三三次三產(chǎn)業(yè)三的比三例為15∶52∶33。從三發(fā)達(dá)國家(3∶36∶61三)、中三等收三入國三家(1三0∶38∶52三)，房三地產(chǎn)三業(yè)作三為為生三產(chǎn)和三生活三服務(wù)三的第三三產(chǎn)三業(yè)，三必將三成為三國民三經(jīng)濟(jì)三的支三柱產(chǎn)三業(yè)，得到三了迅三速發(fā)三展。③依三據(jù)產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)關(guān)三聯(lián)度三的標(biāo)三準(zhǔn)衡三量，三應(yīng)該三充分三肯定三房地三產(chǎn)業(yè)作三為支三柱產(chǎn)三業(yè)的三地位三。房三地產(chǎn)三業(yè)對三其他三相關(guān)三行業(yè)三所產(chǎn)三生的三關(guān)聯(lián)度三。較三其他三行業(yè)三更強三，它三所帶三動的三上游三相關(guān)三產(chǎn)業(yè)三和下三游相三關(guān)產(chǎn)業(yè)三不僅三聯(lián)結(jié)三長、三范圍三廣，三而且三能夠三帶動三其行三業(yè)質(zhì)三量的三提高三和產(chǎn)業(yè)三的增三長。三通過三房地三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三的連三帶效三益，三促進(jìn)三國民三經(jīng)濟(jì)三的快速三發(fā)展三。這三種產(chǎn)三業(yè)關(guān)三聯(lián)作三用可三以說三是全三方位三、多三層次三的，三具體表三現(xiàn)在三：房地三產(chǎn)業(yè)三直接三為建三筑業(yè)三開拓三市場三、籌三集資三金，三促使三其資三金周轉(zhuǎn)三。房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展，三能直三接帶三動土三地開三發(fā)和三勞務(wù)三引進(jìn)三的發(fā)三展，促進(jìn)三建材三、冶三金、三機(jī)械三等基三礎(chǔ)工三業(yè)的三發(fā)展三，并三促進(jìn)三紡織三、電三子、家具三、裝三飾等三行業(yè)三的發(fā)三展。房地三產(chǎn)業(yè)三對各三種消三費服三務(wù)市三場也三有相三關(guān)的三啟動三效益三，包三括物業(yè)三管理三服務(wù)三的興三起和三發(fā)展三直接三參與三商業(yè)三、旅三店服三務(wù)業(yè)三活動三，為城三市第三三產(chǎn)三業(yè)注三入了三新的三活力三。通三過房三地產(chǎn)三業(yè)的三投資三導(dǎo)向三作用，三可以三有力三地促三進(jìn)城三市基三礎(chǔ)設(shè)三施、三特別三是市三政公三用事三業(yè)的三發(fā)展，三而且三還能三促進(jìn)三與城三市基三礎(chǔ)發(fā)三展相三關(guān)的三能源三、通三訊、三交通三運輸?shù)热聵I(yè)三的發(fā)三展，三使產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)更三趨合三理。房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展，三促進(jìn)三了金三融業(yè)三、商三業(yè)和三服務(wù)三業(yè)乃三至整三個第三三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展，三使國三民經(jīng)三濟(jì)三三次產(chǎn)三業(yè)之三間的三比例三也更三趨合三理。④房三地產(chǎn)三業(yè)對三國民三經(jīng)濟(jì)三增長三的貢三獻(xiàn)度三比其三他行三業(yè)更三大，三更具有三推動三國民三經(jīng)濟(jì)三增長三的能三量。三在發(fā)三達(dá)國三家和三地區(qū)三中，三房地三產(chǎn)業(yè)的三發(fā)展三所提三供的三社會三財富三，在三國內(nèi)三生產(chǎn)三總值三中所三占的三比重三都已超三過10％，三房地三產(chǎn)業(yè)三已經(jīng)三成為三國民三經(jīng)濟(jì)三的支三柱產(chǎn)三業(yè)之三一。三同時，三投資三于房三地產(chǎn)三，也三能獲三得較三高的三利潤三，所三以房三地產(chǎn)三業(yè)是三人們樂三于投三資的三一個三產(chǎn)業(yè)三。從三統(tǒng)計三資料三來看三，我三國改三革開三放以三來所吸三收的三外國三直接三投資三額中三，房三地產(chǎn)三業(yè)所三占的三比重三達(dá)到25％左右，三通過三房地三產(chǎn)業(yè)三帶動三吸收三的投三資項三目占三到40％左三右。需要三認(rèn)識三的是三，房三地產(chǎn)三業(yè)從三可以三成為三國民三經(jīng)濟(jì)三的支三柱產(chǎn)三業(yè)之一三到真三正成三為支三柱產(chǎn)三業(yè)，三應(yīng)隨三國民三經(jīng)濟(jì)三的發(fā)三展而三逐步三形成三。我國三房地三產(chǎn)業(yè)三有了三很大三發(fā)展三，但三總體三看，三仍處三于發(fā)三展進(jìn)三程的三起步階三段，三房地三產(chǎn)市三場的三建立三和發(fā)三展還三具有三許多三初級三形態(tài)三的特三征。缺乏三執(zhí)行三用地三計劃三和城三市規(guī)三劃的三嚴(yán)肅三性，三盲目三批租三土地三，大量三開發(fā)三用地三的取三得缺三乏市三場競?cè)隣帲_發(fā)三商競?cè)喽谌e土三地，三加劇了三房地三產(chǎn)市三場的三投機(jī)三性；投資三方向三缺乏三有力三的宏三觀引三導(dǎo)與三調(diào)控三，房三地產(chǎn)三開發(fā)三結(jié)構(gòu)三不盡合三理；企業(yè)三經(jīng)營三行為三缺乏三規(guī)范三，達(dá)三不到三規(guī)模三經(jīng)濟(jì)三，收三益分三配缺三乏必要三的調(diào)三節(jié)；有些三城市三和地三區(qū)房三地產(chǎn)三市場三交易三信息三不暢三，中三介服三務(wù)水三平有待三提高三，市三場功三能有三待完三善（4）房三地產(chǎn)三業(yè)在三國民三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三中的三作用①房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三有利三于產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)的三升級目前三我三三大產(chǎn)三業(yè)的三增加三值結(jié)三構(gòu)，三與相三同發(fā)三展水三平的三國家三相比存三在著三較大三的結(jié)三構(gòu)偏三差（全國三三次三產(chǎn)業(yè)三的比三例為15∶52∶33。從發(fā)三達(dá)國三家(3∶36∶61三)、中三等收三入國三家(1三0∶38∶52三)）。三因此三，在“三十五三”計三劃時三期至20三10年，三我國三三大三費業(yè)三的結(jié)三構(gòu)調(diào)三整的三主要任務(wù)三就是三大力三發(fā)展三第三三產(chǎn)業(yè)三。其三中，三房地三產(chǎn)業(yè)三就是三一個三重要三的產(chǎn)業(yè)三。房三地產(chǎn)三的發(fā)三展，三不僅三為第三二產(chǎn)三業(yè)的三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三優(yōu)化三帶來三機(jī)遇，三也為三第三三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展帶三來更三多的三需求三空間三。②房三地產(chǎn)三業(yè)能三夠帶三動經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展我國三已進(jìn)三入工三業(yè)化三發(fā)展三的加三速時三期，三這一三階段三是房三地產(chǎn)三業(yè)作為三支柱三產(chǎn)業(yè)三的形三成時三期，三各產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三需要三房地三產(chǎn)業(yè)三的快三速發(fā)展三，房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三也將三對經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三起到三巨大三的推三動作三用。③房三地產(chǎn)三業(yè)能三夠促三進(jìn)城三市經(jīng)三濟(jì)的三繁榮房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展，三能夠三促進(jìn)三城市三建設(shè)三與改三造，三有助三于優(yōu)三化城市三經(jīng)濟(jì)三結(jié)構(gòu)三，提三高城三市的三集聚三效益三；有三利于三城市三生態(tài)三環(huán)境三的改善三，促三進(jìn)房三地產(chǎn)三資源三的合三理配三置；三有利三于優(yōu)三化城三市產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)，增加三城市三財政三收入三；有三利于三市場三體系三的培三育和三完善三，促三進(jìn)城三市經(jīng)濟(jì)三的繁三榮與三發(fā)展三。④房三地產(chǎn)三業(yè)能三夠帶三動消三費市三場的三拓展人們?nèi)龑ξ锶龢I(yè)功三能、三環(huán)境三質(zhì)量三和社三區(qū)服三務(wù)持三續(xù)不三斷的三追求三和更新三，必三然帶三動和三促進(jìn)三房地三產(chǎn)及三相關(guān)三消費三市場三的發(fā)三展。三有了三合適的三住房三，人三們還三希望三創(chuàng)造三更舒三適的三居住三條件三與空三間，三如通三過室內(nèi)三裝飾三、購三置新三式家三具、三電器三等改三善生三活的三環(huán)境三等。三這樣三，無疑三會增三加對三裝修三材料三、家三電、三家具三、廚三具、三衛(wèi)生三潔具三的需三求。在室三內(nèi)使三用面三積、三標(biāo)準(zhǔn)三不斷三增加三和提三高、三室內(nèi)三環(huán)境三不斷三改善三的同時三，人三們對三室外三環(huán)境三也提三出了三更高三的要三求，三如交三通、三綠化三、安靜三程度三等。⑤房三地產(chǎn)三業(yè)能三夠優(yōu)三化城三市消三費結(jié)三構(gòu)住房三消費三是居三民消三費中三的最三重要三組成三部分三。在三傳統(tǒng)三的經(jīng)三濟(jì)體制三下，三我國三住房三實行三的是三實物三性、三行政三性分三配政三策，三人們?nèi)龑ψ》咳M三沒有三選擇三的自三由，三租金三支出三占生三活總?cè)M三的比三例不三到2％，三因此三，無三法形三成合三理的三消費三結(jié)構(gòu)三。隨三著經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三、居民收三入的三提高三和住三房制三度改三革的三深化三，個三人購三買住三房已三成為三熱點。三住房三二級三市場三的不三斷發(fā)三育、三住房三金融三的持三續(xù)鼓三勵政三策和三措施，三使我三國城三鎮(zhèn)居三民個三人成三為住三房消三費的三主流三。⑥房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三能夠三帶動三就業(yè)建筑三業(yè)是三勞動三密集三型產(chǎn)三業(yè)，三吸收三勞動三力的三容量三很大三。隨三著房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展，三建筑三業(yè)的三就業(yè)三人數(shù)三有了三很大三增加三。據(jù)三統(tǒng)計三，我國三建筑三業(yè)從19三80年到20三04年，三職工三人數(shù)三由98三2.三7萬人三增加三到28三00多萬三人，三在全三社會三就業(yè)三人數(shù)三中的三比重三相應(yīng)三也有三較大三提高三。房地三產(chǎn)業(yè)三的大三力發(fā)三展，三帶動三了建三筑業(yè)三和消三費工三業(yè)的三發(fā)展三，物業(yè)三管理三人員三也隨三之增三加，三從而三可以三容納三更多三的勞三動力三就業(yè)三，緩解三全社三會的三就業(yè)三壓力三。當(dāng)然三，如三果房三地產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展不三當(dāng)，三也可三能對三國民三經(jīng)濟(jì)三產(chǎn)生三不良或三負(fù)面三影響三。房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三需要三同國三民經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展保三持一三定的比三例，三同時三又要三有相三應(yīng)的三管理三、監(jiān)三控措三施，三否則三就會三出現(xiàn)“泡三沫”三經(jīng)濟(jì)三，危三及金三融業(yè)三，沖三擊相三關(guān)產(chǎn)三業(yè)，三影響三一個三地區(qū)三甚至整個三國家三經(jīng)濟(jì)三的發(fā)三展。房地三產(chǎn)業(yè)三與國三民經(jīng)三濟(jì)的三關(guān)系（1）房三地產(chǎn)三業(yè)與三國民三經(jīng)濟(jì)三的關(guān)三系房地三產(chǎn)業(yè)三與國三民經(jīng)三濟(jì)的三相互三關(guān)系三，不三僅是三一個三局部三與整三體的關(guān)三系，三而且三有著三內(nèi)在三的密三切聯(lián)三系和三相關(guān)三性。從宏三觀經(jīng)三濟(jì)總?cè)縼砣?；三房地三產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)是三整個三國民三經(jīng)濟(jì)三的重三要組成三部分三，它三對一三國的三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三與增三長有三不可三忽視三的重三要作三用；而國三民經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三水平三和速三度，三又會三制約三房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展水三平。從產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)系三統(tǒng)來三看，三房地三產(chǎn)業(yè)三屬于三第三三產(chǎn)業(yè)三的一三個子三系統(tǒng)，三實踐三證明三，它三的發(fā)三展?fàn)钊龥r如三何對三實現(xiàn)三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三平衡三和結(jié)三構(gòu)優(yōu)化三有著三重要三影響三；而三一國三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三的總?cè)w狀三況，三對房三地產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三的空三間、三規(guī)模三也起三著制三約作三用，三國民三經(jīng)濟(jì)三對房三地產(chǎn)三業(yè)的三作用方三向，三主要三表現(xiàn)三在兩三個方三面：三帶動三或制三約。三若社三會總?cè)┙o三與總需三求發(fā)三展平三衡，三通貨三穩(wěn)定三，結(jié)三構(gòu)協(xié)三調(diào)，三國民三經(jīng)濟(jì)三持續(xù)三健康三發(fā)展，三房地三產(chǎn)業(yè)三就具三有良三好的三發(fā)展三條件三；反三之，三若經(jīng)三濟(jì)過三熱、三結(jié)構(gòu)失三衡，三國民三經(jīng)濟(jì)三整體三素質(zhì)三不高三，房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三就會三受到三限制。房地三產(chǎn)業(yè)三對國三民經(jīng)三濟(jì)的三作用三方向三，也三可分三為兩三個方三面：三促進(jìn)或三牽制三。在整三個國三民經(jīng)三濟(jì)運三行過三程中三，如三果房三地產(chǎn)三運行三狀態(tài)三良好三，經(jīng)濟(jì)三效率三高，三發(fā)展三勢頭三正常三，就三會對三國民三經(jīng)濟(jì)三起到三強有三力的三促進(jìn)作三用。三我們?nèi)廊?，房三地產(chǎn)三業(yè)作三為國三民經(jīng)三濟(jì)的三重要三產(chǎn)業(yè)三部門三，具有三先導(dǎo)三性，三它又三是一三個基三礎(chǔ)行三業(yè)，三與其三他行三業(yè)的三相關(guān)三程度三很大，三房地三產(chǎn)業(yè)三的健三康發(fā)三展對三整個三國民三經(jīng)濟(jì)三、城三市經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三可以起三到積三極的三推動三作用三。如果三房地三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三規(guī)模三失控三，市三場炒三作嚴(yán)三重，三交易三不規(guī)三范，房地三產(chǎn)價三格飛三漲，三則會三對國三民經(jīng)三濟(jì)產(chǎn)三生牽三制作三用。三從質(zhì)三上來三考慮，三如果三房地三產(chǎn)產(chǎn)三業(yè)運三行質(zhì)三量很三差，三效率三很低三，那三么，三盡管三國民經(jīng)三濟(jì)對三房地三產(chǎn)業(yè)三有所三傾斜三，在三整體三上也三會導(dǎo)三致國三民經(jīng)三濟(jì)效三率降低三。從量三上來三考慮三，在三國民三經(jīng)濟(jì)三和地三區(qū)經(jīng)三濟(jì)要三求快三速發(fā)三展時三，如房三地產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展過三慢，三其開三發(fā)規(guī)三模過三小，三投資三結(jié)構(gòu)三、竣三工面三積等都三不能三滿足三和適三應(yīng)經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展要三求，三就會三產(chǎn)生三牽制三作用三；由于三社會三可用三資源三的數(shù)三量有三限，三如果三房地三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三過快三，就會三導(dǎo)致三國民三經(jīng)濟(jì)三的結(jié)三構(gòu)比三例不三平衡三，使三經(jīng)濟(jì)三結(jié)構(gòu)三的均三衡遭三到破壞三，這三時房三地產(chǎn)三業(yè)的三過快三發(fā)展三將以三其他三產(chǎn)業(yè)三、行三業(yè)的三相對三過慢發(fā)三展為三代價三，易三造成三資源三的結(jié)三構(gòu)性三供不三應(yīng)求三和供三過于三求的三狀況。在現(xiàn)三實經(jīng)三濟(jì)運三行過三程中三，房三地產(chǎn)三業(yè)與三國民三經(jīng)濟(jì)三之間三的相三互作用三和影三響，三可以三通過三一些三經(jīng)濟(jì)三參數(shù)三、變?nèi)縼砣f明三。（2）三國民三經(jīng)濟(jì)三對房三地產(chǎn)三業(yè)的三影響①國三民收三入對三房地三產(chǎn)業(yè)三的影三響在宏三觀經(jīng)三濟(jì)學(xué)三中，三國民三收入三有兩三種基三本涵三義：三一是三廣義三的國民三收入三，類三似于三通常三所說三的國三民生三產(chǎn)總?cè)?；三二是三狹義三的國三民收入三，是三指用三來衡三量一三個國三家在三一定三時期三投入三的生三產(chǎn)資三源生三產(chǎn)出來三的產(chǎn)三品和三勞務(wù)三的價三值或三由此三形成三的收三入的三數(shù)量三指標(biāo)三體系三。從國三民收三入總?cè)縼砣矗绻俣ㄈ龂袢杖肴峙淙壤蛔內(nèi)谂湃巳ㄘ浫蛎浫蛩厝院笕?，國三民收三入的三增長三與房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展一三般成三正相三關(guān)關(guān)三系。因為三，國三民收三人的三增長三既反三映了三一般三消費三者有三效需三求的三增長，三也反三映了三社會三投資三水平三與可三供投三資的三資源三數(shù)量三的增三加。三比如在三住宅三消費三支出三占消三費者三收入三比例三不變?nèi)那槿龥r下三，一三般消三費者購三買力三的增三加同三時也三表現(xiàn)三為對三房地三產(chǎn)商三品支三出的三增加三。另一三方面三，社三會總?cè)w投三資水三平的三增加三也使三得對三工業(yè)三房地三產(chǎn)、三商業(yè)三、服三務(wù)業(yè)三房地三產(chǎn)等三的需三求增三加，三從而三國民三收入三總量三的增三加會三促使三房地三產(chǎn)業(yè)三有所三發(fā)展三。②消三費水三平對三房地三產(chǎn)業(yè)三的影三響社會三消費三水平三實際三上就三是個三人可三支配三收入三中除三去儲三蓄以三后的余三額部三分。三在社三會實三際生三活中三，決三定個三人消三費支三出有三許多三因素，三如個三人收三入水三平，三特別三是個三人可三支配三收入三水平三、商三品價三格水平三、存三款利三率水三平、三收入三分配三狀況三、消三費者三偏好三、家三庭財三產(chǎn)狀況三、消三費信三貸狀三況和三消費三者年三齡構(gòu)三成以三及制三度、三風(fēng)俗三習(xí)慣三等。其中三個人三收入三水平三是決三定消三費水三平的三主導(dǎo)三因素三，而三消費三水平三的高低三和結(jié)三構(gòu)的三性質(zhì)三，也三會對三整個三國民三經(jīng)濟(jì)三及其三內(nèi)部三各產(chǎn)三業(yè)包三括房地三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展產(chǎn)三生重三大的三影響三。一三般而三言，三消費三水平三越高三的國家三對房三地產(chǎn)三商品三等價三高耐三用產(chǎn)三品的三需求三也會三越大三；反三之，三則會減三少。三根據(jù)三恩格三爾定三律，三隨著三人均三國民三收入三水平三的提三高，三人們用三于食三物等三生活三必需三品的三支出三部分三的絕三對量三也會三增加三，但三相對量三即占三總收三入的三比重三會減三少。三可見三，在三既定三收入三水平三、邊三際消費三傾向三下，三消費三結(jié)構(gòu)三的變?nèi)匆氯?、食三、住三、行三之間三的比三重的變?nèi)欢ㄈ龝叭懛咳禺a(chǎn)三商品三的需三求水三平，三進(jìn)而三對房三地產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)規(guī)三模產(chǎn)三生膨三脹或三收縮三的效三應(yīng)。③信三貸規(guī)三模對三房地三產(chǎn)業(yè)三的影三響信用三是指三以償三還和三付息三為條三件的三借貸三行為三。它三體現(xiàn)三一定三的債權(quán)三債務(wù)三關(guān)系三，是三調(diào)劑三社會三資金三余缺三的一三種形三式。三信用三規(guī)模三就是指三在一三個經(jīng)三濟(jì)社三會中三經(jīng)過三這種三借貸三行為三，協(xié)三調(diào)社三會盈三余資三金和不三足資三金的三相對三數(shù)量三和絕三對數(shù)三量。三對于三一個三經(jīng)濟(jì)三社會三來說三，信用三規(guī)模三是有三一定三限度三的，三它受三整個三社會三信用三體系三的金三融制三度、社會三經(jīng)濟(jì)三總體三狀況三等條三件的三限制三。在三一定三的經(jīng)三濟(jì)條三件下三，信三用在社三會不三同產(chǎn)三業(yè)之三間的三分布三，對三每一三個產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展三產(chǎn)生三相當(dāng)三重要的三影響三。同三時，三信用三規(guī)模三的產(chǎn)三業(yè)分三布實三際上三是由三該產(chǎn)三業(yè)本三身的發(fā)三展前三景、三產(chǎn)業(yè)三收益三率水三平的三高低三決定三的。三而房三地產(chǎn)三業(yè)突三出的產(chǎn)三業(yè)特三性，三使其三必然三會受三到信三用規(guī)三模大三小及三其分三布的三強烈三影響。三從本三質(zhì)上三講房三地產(chǎn)三業(yè)是三一個三大規(guī)三模資三金運三作的三產(chǎn)業(yè)三，單三依靠企三業(yè)自三有資三金來三運作三將會三捉襟三見肘三，因三此信三貸規(guī)三模的三大小三、支出三的比三例結(jié)三構(gòu)對三房地三產(chǎn)業(yè)三有重三大的三影響三。④利三率水三平對三房地三業(yè)的三影響房地三產(chǎn)開三發(fā)進(jìn)三行的三投資三活動三是一三種實三質(zhì)性三投資三，實三質(zhì)性三投資與三利率三的高三低有三著密三切關(guān)三系。三一般三理論三認(rèn)為三，低三利率三對實三質(zhì)性投三資有三刺激三作用三，高三利率三則不三利于三投資三規(guī)模三的擴(kuò)三大。三低利三率有利三于投三資，三是因三為在三其他三條件三不變?nèi)那槿龥r下三，作三為進(jìn)三行開三發(fā)經(jīng)營三周期三較長三的房三地產(chǎn)三開發(fā)三，減三少了三房地三產(chǎn)企三業(yè)的三利息三支出三，在相三同售三價情三況下三，會三增加三企業(yè)三盈利三，使三得房三地產(chǎn)三開發(fā)三更有三利可圖三，于三是更三刺激三了房三地產(chǎn)三投資三規(guī)模三的擴(kuò)三大。三長期三利率三反映三了一般三社會三的投三資利三潤率三，它三對房三地產(chǎn)三業(yè)的三影響三，主三要表三現(xiàn)在三兩個方三面：三一方三面反三映了三房地三產(chǎn)投三資的三機(jī)會三成本三的一三般水三平，三長期利三率越三高，三房地三產(chǎn)投三資的三機(jī)會三成本三越大三，因三而會三抑制三房地三產(chǎn)投資三；另三一方三面，三房地三產(chǎn)投三資中三的使三用財三務(wù)杠三桿導(dǎo)三致投三資成三本增大三，風(fēng)三險程三度提三高，三收益三的不三穩(wěn)定三性增三加，三往往三會限三制房三地產(chǎn)投三資進(jìn)三而壓三縮其三投資三規(guī)模三。⑤經(jīng)三濟(jì)增三長率三對房三地產(chǎn)三業(yè)的三影響經(jīng)濟(jì)三增長三是一三種長三期經(jīng)三濟(jì)現(xiàn)三象，三是指三一國三潛在三國民三產(chǎn)出三或經(jīng)濟(jì)三生產(chǎn)三能力三的持三續(xù)增三加。三經(jīng)濟(jì)三增長三的衡三量標(biāo)三準(zhǔn)就三是一三國商三品和勞三務(wù)總?cè)?，三即國三民生三產(chǎn)總?cè)档娜鲩L三狀況三，或三人均三國民三生產(chǎn)三總值的三增長三狀況三。國三民生三產(chǎn)總?cè)?G三NP三)是指三一個三國家(或地三區(qū))所有常三住單三位在三一定三時期三內(nèi)收三入初三次分三配的三最終三結(jié)果三。一國三常住三單位三從事三生產(chǎn)三活動三所創(chuàng)三造的三增加三值在三初次三分配三中主要三分配三給該三國的三常住三單位三，但三也有三一部三分以三生產(chǎn)三稅及三進(jìn)口三稅(扣除三生產(chǎn)三和進(jìn)三口補三貼)、勞三動者三報酬三和財三產(chǎn)收三人等三形式三分配三給非常三住單三位；三同時三，國三外生三產(chǎn)所三創(chuàng)造三的增三加值三也有三一部三分以三生產(chǎn)稅三及進(jìn)三口稅(扣除三生產(chǎn)三和進(jìn)三口補三貼)、勞三動者三報酬三和財三產(chǎn)收三入等形三式，三分配三給該三國的三常住三單位三，從三而產(chǎn)三生了三國民三生產(chǎn)三總值三的概念三，它三等于三國內(nèi)三生產(chǎn)三總值三加上三來自三國外三的凈三要素三收入三。與國三內(nèi)生三產(chǎn)總?cè)挡蝗?，三國民三生產(chǎn)三總值三是個三收人三概念三，而三國內(nèi)生三產(chǎn)總?cè)凳侨齻€生三產(chǎn)概三念。三①國三民生三產(chǎn)總?cè)当热弦蝗暝鋈L的三百分率三就是三經(jīng)濟(jì)三增長三率。三經(jīng)濟(jì)三增長三率實三際上三已隱三含了三房地三產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)的狀三況，三兩者三之間三是相三關(guān)的三。房三地產(chǎn)三產(chǎn)品三在生三產(chǎn)經(jīng)三營領(lǐng)三域作三為中間三投入三品是三一種三投資三品，三隨著