房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略方案

西山匯的運(yùn)作目標(biāo)：

①成功運(yùn)作本案,并與政府建立良好的合作關(guān)系，為后期土地儲(chǔ)備打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；②符合市場(chǎng)需求的定位保證本案項(xiàng)目的成功銷售并樹(shù)立符合本區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的市場(chǎng)形象；③樹(shù)立本案在本區(qū)域的標(biāo)桿形象,并為公司發(fā)展奠定良好的品牌基礎(chǔ)；②最大化挖掘潛在客戶并提供合理有效的營(yíng)銷推廣方案③根據(jù)豐富的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)的把握，全程跟進(jìn)銷售工作，并提出合理化解決方案①本案整體產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略的把握我司能為本案提供的服務(wù):本案目標(biāo)的溝通④提供項(xiàng)目整體推廣包裝方案并針對(duì)項(xiàng)目分階段提供合理化媒體推廣計(jì)劃實(shí)施方案鳥(niǎo)瞰圖本案概況項(xiàng)目占地面積：135畝總建筑面積：26萬(wàn)平方米容積率：3.5綠化率：30%項(xiàng)目四至：北臨永引渠，南至雙元路東至首鋼NEC場(chǎng)區(qū)，西至實(shí)興大街項(xiàng)目布局及功能定位：項(xiàng)目共由北、中、南三部分構(gòu)成，分別為東西走向圍合式布局，功能上項(xiàng)目定位于城市綜合體，由辦公、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合相互依存構(gòu)建而成。項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)中部院落?？偨ㄖ娣e約12萬(wàn)平方米項(xiàng)目由鼎軒公司斥資重金打造的西部拳頭項(xiàng)目。是石景山區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一，屬于北京市十一五城市總體規(guī)劃的一部分。承載著北京西部新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史重使。實(shí)興大街永引渠南路小博士雙語(yǔ)幼兒園本案石景山區(qū)工商局八大處路盧師山莊希望公園京西家美農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西井路工行蘋(píng)果園儲(chǔ)蓄所本案周邊現(xiàn)狀地段/環(huán)境交通/動(dòng)線周邊機(jī)能商務(wù)氛圍地塊5分鐘半徑內(nèi)公共交通相對(duì)較好，但離城鐵尚有一段距離；地塊不臨主交通干道，交通相對(duì)不暢有待于進(jìn)一步改善；1、處于中關(guān)村科技園---石景山園區(qū)內(nèi)。實(shí)興大街與永引渠南路交匯處，緊鄰永引渠，與西山近在咫尺。自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，人文底蘊(yùn)較為突出。2、地塊周邊較為荒涼，配套設(shè)施較不健全、落后有待完善；僅有部分研發(fā)企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，園區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓多為舊廠房改建，配套設(shè)施落后匱乏，商業(yè)氛圍薄弱，尚未形成規(guī)模。政務(wù)環(huán)境：石景山工商局、園區(qū)管委會(huì)餐飲娛樂(lè)/生活配套

KTV和部分底商，

此區(qū)域?qū)ψ≌J(rèn)同度相對(duì)較高，其它類地產(chǎn)物業(yè)，市場(chǎng)認(rèn)同度存在一定性。匯報(bào)思路本案戰(zhàn)略定位的選擇各類物業(yè)價(jià)值判斷北京樓市總攬與區(qū)域市場(chǎng)分析本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘及營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立頂級(jí)寫(xiě)字樓需求企業(yè)：上市企業(yè)、知名企業(yè)、外企駐京辦事處、外企國(guó)內(nèi)總部、熱門(mén)行業(yè)企企業(yè)……硬件基本要求：核心位置、產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)、冠名權(quán)、設(shè)備規(guī)格、外立面及大堂形象……軟件基本要求：貼心品牌物業(yè)服務(wù)普通寫(xiě)字樓需求企業(yè)：發(fā)展中企業(yè)或普通中大型企業(yè)基本要求：IT、金融關(guān)注通訊設(shè)備及后備發(fā)電機(jī)服務(wù)業(yè)關(guān)注社圈及環(huán)境（周邊商務(wù)環(huán)境、樓宇配套、地理位置及交通）

制造業(yè)關(guān)注交通便捷性寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布情況分析中關(guān)村商務(wù)區(qū)建國(guó)門(mén)-CBD望京商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)豐臺(tái)商務(wù)區(qū)CRD商務(wù)帶金融街商務(wù)區(qū)崇文商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)：燕莎、建國(guó)門(mén)-CBD、崇文區(qū)、金融街等區(qū)域均以便利的交通、依托金融機(jī)構(gòu)、政務(wù)部門(mén)形成，并發(fā)展成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心；產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)：中關(guān)村商務(wù)區(qū)、望京、豐臺(tái)、石景山等商務(wù)區(qū)均依托中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園及其相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，逐步發(fā)展起來(lái)，并日漸發(fā)揮出提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值的作用。亞北商務(wù)區(qū)2007年1月正式確定與之相比，北京西部屬于傳統(tǒng)的重工業(yè)及軍事保密重地，其商務(wù)發(fā)展較其他區(qū)域落后。商務(wù)辦公用房、設(shè)備設(shè)施極度落后匱乏。目前，區(qū)域政策指向性為大量縮減住宅用地的審批，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)建設(shè)，應(yīng)該說(shuō)CRD的確定為西區(qū)帶來(lái)新的機(jī)遇。成為平衡東西長(zhǎng)安街的另一個(gè)支點(diǎn)。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布北京中關(guān)村產(chǎn)業(yè)區(qū)分布情況分析昌平園海淀園（上地信息產(chǎn)業(yè)基地、永豐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地）望京電子產(chǎn)業(yè)園豐臺(tái)園大興生物醫(yī)藥基地石景山園通州園位于市區(qū)東部酒仙橋，占地10.5平方公里，是國(guó)家“一五”期間重點(diǎn)投資、集中建設(shè)的電子工業(yè)基地?，F(xiàn)有電子骨干企業(yè)200家，三資企業(yè)29家，國(guó)家級(jí)電子科研所4家，大中型涉外旅游飯店5家，中高級(jí)電子院校5所；已初步建成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的多功能、綜合性的電子高科技園區(qū)。光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電子、數(shù)控機(jī)床、智能儀器儀表、機(jī)器人等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金橋科技產(chǎn)業(yè)基地總體規(guī)劃面積15平方公里，地處“亦莊新城”規(guī)劃范圍內(nèi)，以汽車(chē)零部件、環(huán)保、電子信息和都市工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，努力成為技術(shù)創(chuàng)新、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化、國(guó)際合作的基地和示范園區(qū)?？臻g布局為“兩區(qū)一街”的豐臺(tái)園，規(guī)劃面積為8.18平方公里。1991年正式成立以來(lái)，豐臺(tái)園現(xiàn)有高新企業(yè)3000余家，涉及電子信息、生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造和新材料、新技術(shù)等八個(gè)領(lǐng)域，園區(qū)就業(yè)人口已超過(guò)7萬(wàn)人，加快了地區(qū)文化的轉(zhuǎn)型提升。北京中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”的中心區(qū)，擁有1.8平方公里的上地信息產(chǎn)業(yè)基地和4平方公里的永豐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；目前園區(qū)已擁有高科技企業(yè)6000多家，以聯(lián)想、方正、四通為代表的一批頗具實(shí)力的新技術(shù)企業(yè)集團(tuán)已逐步形成。是1994年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，1999年成為中關(guān)村科技園區(qū)“七園”之一，政策區(qū)域面積40平方公里；園區(qū)整體面積近10平方公里，包括中心區(qū)和中關(guān)村生命科學(xué)園。

總體規(guī)劃面積28平方公里，2006年1月17日，納入中關(guān)村科技園區(qū)，吸引國(guó)內(nèi)外科研院所和高校入園建立研發(fā)機(jī)構(gòu)和科技型企業(yè)，建立一批關(guān)鍵技術(shù)的中試放大平臺(tái)，加速生物科技成果的轉(zhuǎn)化，孵化出具備產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)條件的技術(shù)成果和高成長(zhǎng)性科技型企業(yè)；石景山園分為南北兩個(gè)區(qū)域，北1區(qū)重點(diǎn)發(fā)展以數(shù)字娛樂(lè)為特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。吸引龍頭創(chuàng)意企業(yè)入駐，形成專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)集聚。

北Ⅱ區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、節(jié)能環(huán)保、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。形成大小企業(yè)協(xié)同發(fā)展的局面。南區(qū)規(guī)劃面積1.89平方公里，以新建為主，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和符合CRD定位的新興產(chǎn)業(yè)。吸引符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的龍頭企業(yè)入駐。石景山區(qū)，扼守北京的西大門(mén)。北枕小西山，西倚永定河，東與市區(qū)接壤，先后是薊國(guó)、燕國(guó)和幽州的屬地。歷來(lái)就是京畿西北要道和河防重地。至今已有2000多年歷史,獨(dú)特的地域環(huán)境，為人們?cè)炀褪吧秸?、?jīng)濟(jì)和文化的豐富內(nèi)涵，提供了條件。由此,石景山的人文歷史,表明京西這片熱土自古以來(lái)就是文明薈萃之地

見(jiàn)證歷史文明.人文底蘊(yùn)濃厚

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首鋼搬遷.改寫(xiě)西區(qū)工業(yè)史首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)的搬遷，還西部一片藍(lán)天。第二產(chǎn)業(yè)正沿著高科、環(huán)保、高附加值的方向業(yè)邁進(jìn)。完全城市化的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；新興的旅游服務(wù)業(yè)；蓬勃發(fā)展的對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易。是極具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的新興城區(qū)，具備發(fā)展高新技術(shù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)、環(huán)境容量、創(chuàng)新氛圍和成長(zhǎng)條件。還是北京城區(qū)最綠的一隅，人文勝景眾多，旅游資源豐富，發(fā)展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)得天獨(dú)厚。石景山區(qū)充分體現(xiàn)了北京科技、智力密集和輻射功能強(qiáng)等特點(diǎn)、擁有較完善的城市化服務(wù)功能和豐富的文化，智力資源、是首都西部最理想的延伸區(qū)和發(fā)展腹地.區(qū)位優(yōu)勢(shì)日漸突出。

再看石景山………….CRD的誕生……新的北京城市發(fā)展戰(zhàn)略明確了石景山區(qū)“一區(qū)三中心”的功能定位，即“城市功能拓展區(qū)”和“城市職能中心”、“綜合服務(wù)中心”、“文化娛樂(lè)中心”。“首都休閑娛樂(lè)中心區(qū)（CRD—CentralRecreationDistrict）”；CRD的基本內(nèi)涵是“以休閑、娛樂(lè)為發(fā)展主旋律，以營(yíng)造京西花園式的生態(tài)環(huán)境和時(shí)尚高雅的文化氛圍為基礎(chǔ)，打造集休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、購(gòu)物和商務(wù)辦公等功能為一體的首都休閑娛樂(lè)中心區(qū)（CRD）”。中關(guān)村科技園區(qū)石景山園北區(qū)

北京數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)示范基地產(chǎn)業(yè)培育基地蘋(píng)果園交通樞紐TSM時(shí)代購(gòu)物花園商務(wù)區(qū)蘋(píng)果園交通樞紐商務(wù)區(qū)東部現(xiàn)代娛樂(lè)旅游區(qū)銀河商務(wù)區(qū)小CBD京西會(huì)展商務(wù)區(qū)京燕商務(wù)區(qū)銀河商務(wù)區(qū)石景山未來(lái)的經(jīng)濟(jì)\文化\政治中心西區(qū)小CDBTSM時(shí)代購(gòu)物花園商務(wù)區(qū)西部休閑旅游區(qū)

首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地雕塑公園地下商務(wù)石景山新格局規(guī)劃石景山區(qū)東部著力發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)和文化娛樂(lè)業(yè)，中部著力培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，西部著力發(fā)展旅游休閑業(yè)。以打造首都文化休閑娛樂(lè)區(qū)為主線，逐步形成“一個(gè)科技園區(qū)、兩個(gè)休閑旅游區(qū)、三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地、六個(gè)商務(wù)功能區(qū)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。統(tǒng)籌東中西部協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力提升城市綜合服務(wù)功能，著力構(gòu)建和諧石景山，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)代化首都新城區(qū)建設(shè)的新局面。

石景山科技園規(guī)劃石景山園的功能定位：以數(shù)字娛樂(lè)為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)核心區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)為主的科技產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)；以新材料、節(jié)能環(huán)保、光機(jī)電為主的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。南區(qū)北一區(qū)北二區(qū)西山匯南三區(qū)區(qū)域功能的明確定位,為西區(qū)注入了新鮮的血液.是增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的重要載體，是帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力引擎；是西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表.石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本案鼎城雍景四季茂華·璟都會(huì)西現(xiàn)代城曦景長(zhǎng)安西山贏府國(guó)際商務(wù)中心如圖，區(qū)域項(xiàng)目主要集中在阜石路以北，首鋼搬遷，大量閑置的土地、舊廠房有了“再利用”的價(jià)值。同時(shí)，緩解西長(zhǎng)安街沿長(zhǎng)線一代土地緊缺的壓力，更加利于阜石路以北區(qū)域整體規(guī)劃的實(shí)施與建設(shè)。區(qū)域增值空間越發(fā)凸顯。本區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目深度分析本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置分析地理位置：石景山路魯谷大街西側(cè)物業(yè)類型：商業(yè)、綜合總占地面積：7萬(wàn)㎡總建筑面積：28萬(wàn)㎡容積率:4工程情況：目前工程進(jìn)度基本竣工，家樂(lè)福超市等部分商業(yè)即將開(kāi)業(yè)項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商：北京銀河萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)MUAC建筑公司配套自身規(guī)劃：五星級(jí)酒店、國(guó)際連鎖超市、5A級(jí)寫(xiě)字樓、多功能影院、大型娛樂(lè)城、高檔百貨、步行商業(yè)街和綜合餐飲娛樂(lè)中心地下車(chē)庫(kù)周邊配套：高質(zhì)學(xué)校,金融銀行,醫(yī)院、四大公園

時(shí)尚餐飲石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目深度分析開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年4月12日預(yù)售證號(hào)：（2008）59一期推出E\F兩座商住酒店酒店總套數(shù)：611套放盤(pán)套數(shù)：1406套（含寫(xiě)字樓）入住時(shí)間：2009年9月工程進(jìn)度：一期外立面已經(jīng)完成，二期即將封頂產(chǎn)權(quán)年限：辦公50商業(yè)40年產(chǎn)品產(chǎn)品種類：A\B\C\D寫(xiě)字樓總套數(shù)：795套E\F公寓酒店總套數(shù)：611套寫(xiě)字樓面積區(qū)間：主力面積：116.44酒店面積區(qū)間：41-106主力面積區(qū)間：47-55裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修開(kāi)盤(pán)均價(jià)：14000-15000元/平米目前成交均價(jià)：12985元/平米目前銷售套數(shù)：283套首期銷售率：46.3%銷售速度：月均141套存量：共計(jì)套328套寫(xiě)字樓存量795套付款方式：按揭、一次性優(yōu)惠幅度：一次性92折銷售分析客群商住酒店投資型客戶為主占60%，自用型客戶占40%來(lái)源：北京西部、西南部。以公主墳為核心輻射，西至蘋(píng)果園，南道六里橋，北至航天橋的大致范圍，占到70%左右?？腿郝殬I(yè)：較為混雜，主要看中區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿εc增值空間。年齡：35--50歲左右，有較為穩(wěn)定收入或閑置的余錢(qián)。寫(xiě)字樓自用型與投資型各占50%自用目的改善目前的辦公條件，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)其他成熟的商務(wù)區(qū)域較為便宜。區(qū)域新功能的定位有長(zhǎng)足的發(fā)展。石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣核心賣(mài)點(diǎn)：城市綜合體。城市繁華的衍進(jìn)引擎廣告訴求：北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。啟動(dòng)北京新中心分訴求：5A級(jí)寫(xiě)字樓接軌國(guó)際化商務(wù)高檔國(guó)際酒店同步奢華服務(wù)推廣通路：報(bào)廣：北京青年報(bào)、新京報(bào)、京華時(shí)報(bào)網(wǎng)絡(luò)：焦點(diǎn)、搜狐、新浪戶外：現(xiàn)場(chǎng)圍擋主力通路：焦點(diǎn)、搜狐、新浪輔助通路：報(bào)廣、戶外、短信商業(yè)石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)核心商業(yè)：家樂(lè)福---20500平米\萬(wàn)千百貨----28520平米\運(yùn)動(dòng)一百----3300平米\一兆韋德----2720平米主題餐廳----3350平米\神采飛揚(yáng)----3630平米\大哥星KTV----3950平米\萬(wàn)達(dá)影城----7060平米商業(yè)步行街-----20170平米石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，恢弘手筆，開(kāi)創(chuàng)西區(qū)耀世盛景；復(fù)合業(yè)態(tài)，確立西區(qū)潮流高度；超凡品質(zhì)，提速西區(qū)國(guó)際化進(jìn)程

給本案的啟示借鑒1、作為“訂單地產(chǎn)”的首創(chuàng)者，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與眾多知名品牌簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議、使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具有不可復(fù)制性。2、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，中國(guó)第一綜合品牌。城市綜合體所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和萬(wàn)達(dá)品牌無(wú)與倫比的品牌價(jià)值，使萬(wàn)達(dá)所到區(qū)域不僅引發(fā)了眾多投資者的搶購(gòu)，而且還為城市創(chuàng)造了一個(gè)有一個(gè)繁華的城市中心。3、城市綜合體，通過(guò)豪華酒店、高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施、商務(wù)公寓等多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合實(shí)現(xiàn)內(nèi)部各種功能的綜合互補(bǔ)，并相互依存，相互提升的價(jià)值關(guān)系。從而形成很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我更新、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的價(jià)值潛力，在提升自身價(jià)值的同時(shí)創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。警示1、石景山地域狹小，且區(qū)政府在石景山區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中已明確提出了控制建

設(shè)商品住宅和常住人口的目標(biāo)，而大力扶持的公建設(shè)施又因投資金額數(shù)目龐大，

資金成本會(huì)較高，投資回收期長(zhǎng)，不確定因素增加，可能導(dǎo)致預(yù)期收益降低。2、石景山區(qū)自身的消費(fèi)能力較京城其他地區(qū)為低，如不能有效吸引周邊城區(qū)

（如海淀）的消費(fèi)人群，會(huì)直接增加經(jīng)營(yíng)成本，導(dǎo)致預(yù)期收益降低。3、首鋼的污染問(wèn)題如不能與其企業(yè)轉(zhuǎn)型同步完成，再加上北京軍區(qū)等駐區(qū)的保密

機(jī)關(guān)性質(zhì)，以及八寶山革命公墓的的隱諱性，都可能導(dǎo)致投資者的顧慮重重。石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目深度分析鼎城項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)配套地理位置：石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口物業(yè)類型：商業(yè)、綜合總占地面積：6.5432萬(wàn)㎡總建筑面積：22.2萬(wàn)㎡容積率：3綠化率:30%開(kāi)發(fā)商：北京實(shí)興騰飛置業(yè)發(fā)展公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：自身規(guī)劃：大型商業(yè)、特色商鋪、高檔公寓、精裝小戶型、高中檔寫(xiě)字樓、步行商業(yè)街地下車(chē)庫(kù)周邊配套：大學(xué)：北方工業(yè)大學(xué)、首鋼職工大學(xué)綜合商場(chǎng)：沃爾瑪山姆會(huì)員店銀行：工行、建行、中行、農(nóng)行、商業(yè)銀行、光大銀行鼎城開(kāi)發(fā)三進(jìn)度產(chǎn)三品銷售三分析客三群開(kāi)盤(pán)三時(shí)間三：20三08年4月16日預(yù)售三證號(hào)：（20三08）10三1（20三08）64一期三推出2、3樓及三部分三商業(yè)住宅三總套三數(shù)17三1套，2號(hào)樓88套、3號(hào)樓83套放盤(pán)三套數(shù)三：17三1套住三宅入住三時(shí)間三：20三09年10月30日工程三進(jìn)度三：A\三C地塊三結(jié)構(gòu)三基本三封頂產(chǎn)權(quán)三年限三：辦三公50商業(yè)40年住三宅70年產(chǎn)品三種類三：A地塊三：7萬(wàn)平三米精三裝修三大宅三，輔三以臨三街商三業(yè)。三其中1棟20層2棟17層，總套三數(shù)：27三0套面積三區(qū)間三：11三4-三22三0平米三復(fù)式C地塊三：約15萬(wàn)平三米，三規(guī)劃5A生態(tài)三寫(xiě)字三樓、三精裝三小戶三型公三寓、三大型三購(gòu)物三中心三、商三業(yè)街總套三數(shù)：寫(xiě)字三樓面三積區(qū)三間：40三-8三0平米裝修三小戶三型面三積區(qū)三間：38三-7三2平米一期三開(kāi)盤(pán)三均價(jià)三：15三00三0元/平米（20三08）10三1目前三成交三均價(jià)三：14三87三6元/平米目前三銷售三套數(shù)三：16套首期三銷售三率：18三.2三%銷售三速度三：月三均8套存量三：共三計(jì)72套（20三08）64目前三成交三均價(jià)14三74三7元/平米目前三銷售三套數(shù)三：62套銷售三率：77三%月均三銷售三套數(shù)三：32存量三：共三計(jì)21套付款三方式三：按三揭、三一次三性優(yōu)惠三幅度三：一三次性98折一期三開(kāi)盤(pán)三客戶三主要三為原三住居三民（含三外地三來(lái)京三經(jīng)商三人員三），三考慮三住宅三升級(jí)、三或離三工作三地較三近，三地緣三性較三強(qiáng)。年齡三區(qū)間三：40左右職業(yè)三：以三經(jīng)商三人員三為主三。鼎城營(yíng)銷三推廣商業(yè)核心三賣(mài)點(diǎn)三：創(chuàng)三新嶄三新生三活時(shí)三空，三打造三石景三山地三標(biāo)性三經(jīng)典三建筑三群廣告三訴求三：以三國(guó)際三化智三能生三活禮三獻(xiàn)您三的未三來(lái)分三訴三求：鼎城三。世三家智三能大三宅三，禮三遇國(guó)三際生三活鼎城三。E托邦三，三我的三原創(chuàng)三生活鼎城三。時(shí)三代廣三場(chǎng)三，5A生態(tài)三辦公\重組三商務(wù)三版塊鼎城三。商三業(yè)中三心三鼎三城時(shí)三刻，三忘情三巴黎推廣三通路三：報(bào)廣三：北三京青三年報(bào)三、新三京報(bào)三、精三華時(shí)三報(bào)網(wǎng)絡(luò)三：焦三點(diǎn)、三搜狐三、新三浪雜志三：安三家、三新地三產(chǎn)戶外三：現(xiàn)三場(chǎng)圍三擋主力三通路三：焦點(diǎn)三、搜三狐、三新浪輔助三通路三：報(bào)三廣、三戶外三、北三京樓三市圖石景三山區(qū)三的商三業(yè)旗三艦，三總建三筑面三積約6萬(wàn)平三米，三云集三大型三品牌三百貨三、特三色餐三飲、三休閑三商街三、個(gè)三性臨三街商三鋪，三業(yè)態(tài)三豐富三，商三業(yè)街三鋪30三-1三00三0平米三不等三層高三。對(duì)外三：旗三艦商三區(qū)，三成就三商業(yè)三制高三點(diǎn)璀璨三商街三，點(diǎn)三亮CR三D多業(yè)三態(tài)組三合。CR三D核心三商業(yè)給本三案的啟三示鼎城借鑒企業(yè)三因素：企三業(yè)規(guī)三模、三品牌三、實(shí)三力在三石景三山區(qū)三優(yōu)勢(shì)三明顯三，成三功開(kāi)三發(fā)了三近十三個(gè)石三景山三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目，三資金三雄厚三、整三合運(yùn)三營(yíng)能三力強(qiáng)三，有三益于三企業(yè)三打造三頂級(jí)三項(xiàng)目三社區(qū)三環(huán)境三。項(xiàng)目三因素：項(xiàng)三目屬三京西三大型三綜合三體，三在區(qū)三域市三場(chǎng)表三現(xiàn)突三出，三項(xiàng)目三園林三景觀三優(yōu)越三、智三能化三水平三高，三大躍三層戶三型較三多；區(qū)域三因素：項(xiàng)目三周邊三多風(fēng)三景區(qū)三，且三地處CR三D核心三區(qū)域三，區(qū)三域具三有一三定發(fā)三展?jié)撊臼袌?chǎng)三和企三業(yè)因三素，宏三觀市三場(chǎng)流三動(dòng)性三過(guò)剩三，同三時(shí)存三在從三緊的三貨幣三政策三預(yù)期三，且三企業(yè)三行業(yè)三地位三、品三牌有三待進(jìn)三一步三提升三；項(xiàng)目三和區(qū)三域因三素，項(xiàng)目三定價(jià)三略高三于區(qū)三域平三均水三平，三周邊三樓盤(pán)三競(jìng)爭(zhēng)三激烈三，生三活配三套設(shè)三施有三待完三善，三區(qū)域三房?jī)r(jià)三租金三比例三略高三，投三機(jī)性三需求三可能三受到三限制三。本區(qū)三域在三售重三點(diǎn)項(xiàng)三目深三度分三析茂華三璟都三會(huì)項(xiàng)目三概況團(tuán)隊(duì)配套地理三位置三：阜三石路三和楊三莊東三路交三叉口三的東三南角三，石三景山三游樂(lè)三園西三北角物業(yè)三類型三：住三宅、三寫(xiě)字三樓、三商業(yè)總占三地面三積：18萬(wàn)㎡總建三筑面三積：25萬(wàn)㎡三其三中18萬(wàn)住三宅7萬(wàn)商三服配三套容積三率：綠化三率:3三0%開(kāi)發(fā)三商：茂華三控股三集團(tuán)規(guī)劃三設(shè)計(jì)三：貝三爾高三林（Be三it三Co三ll三in三s）自身三規(guī)劃三：高三檔公三寓、三都會(huì)三商街三、公三寓式三酒店三、高三檔寫(xiě)三字樓三、商三務(wù)酒三店周邊三配套三：大學(xué)三：北三方工三業(yè)大三學(xué)綜合三商場(chǎng)三：沃三爾瑪三山姆三會(huì)員三店銀行三：工三行、三建行三、中三行、三農(nóng)行三、商三業(yè)銀三行、三光大三銀行休閑三：四三大主三題公三園開(kāi)發(fā)三進(jìn)度產(chǎn)三品銷售三分析客三群茂華三璟都三會(huì)開(kāi)盤(pán)三時(shí)間三：20三07三.7三.1三7（20三07）25三1、（三住宅三）放盤(pán)三套數(shù)三：44三5套入住三時(shí)間三：璟公三館20三08年10月25日交三房,精裝三修交三房三璟公三閣20三08年10月25日交三房璟公三院20三09年5月30日開(kāi)盤(pán)三時(shí)間三：20三08三.4三.1三6（20三08）81放盤(pán)三套數(shù)三：14三3開(kāi)盤(pán)三時(shí)間三：放盤(pán)三套數(shù)三：14三3產(chǎn)權(quán)三年限三：辦三公50商業(yè)40年住三宅70年產(chǎn)品三種類三：璟公三館：29棟，5、7.三9層小三高層三，一三梯一三戶或三兩戶三三-四面三采光36三0度觀三景窗面積三區(qū)間三：16三0-三26三0璟公三閣：9棟酒店三、商三業(yè)未三售戶型三優(yōu)勢(shì)三：18三0-三36三0度觀三景窗一梯三一戶三或兩三梯一三戶，三一梯三一戶三電梯三入戶（20三07）25三114三80三0元/平米目前三成交三均價(jià)三：15三50三0元/平米目前三銷售三套數(shù)三：42三3套首期三銷售三率：95三%銷售三速度三：月三均38套存量三：共三計(jì)22套（20三08）81開(kāi)發(fā)三商自三報(bào)價(jià)三：17三65三0元/平米目前三銷售三套數(shù)三：0套銷售三率：0%月均三銷售三套數(shù)三：0存量三：14三3套（20三08）14三7開(kāi)放三商自三報(bào)價(jià)三：17三65三0目前三成交三均價(jià)三：17三65三0目前三成交三套數(shù)三：0銷售三率：0%月均三銷售三套數(shù)三：0存量三：14三3套付款三方式三：按三揭、三一次三性優(yōu)惠三幅度三：一三次性99折城市三白領(lǐng)三、中三產(chǎn)階三級(jí)片三上，三職業(yè)三生涯三處于三上升三階段三。屬于三城市三的中三堅(jiān)力三量年齡三：35三-4三5之間營(yíng)銷三推廣商業(yè)茂華三璟都三會(huì)核心三賣(mài)點(diǎn)三：西三長(zhǎng)安三街大三都會(huì)三考究三中心廣告三訴求三：長(zhǎng)三安街三北。三國(guó)際三西區(qū)三考究三之作25萬(wàn)平三米復(fù)三合式三國(guó)際三都會(huì)三街區(qū)分訴三求：三一梯三兩戶27三0度景三觀考三究大三宅18三00三0平米三尊甄三庭院高端三全精三裝華三邸推廣三通路三：報(bào)廣三：北三京青三年報(bào)三、新三京報(bào)網(wǎng)絡(luò)三：焦三點(diǎn)、三搜狐三、新三浪雜志三：安三家、三新地三產(chǎn)戶外三：現(xiàn)三場(chǎng)圍三擋主力三通路三：焦點(diǎn)三、搜三狐、三新浪輔助三通路三：報(bào)三廣、三戶外三、北三京樓三市圖都會(huì)三商街三，貫三穿東三西。三集文三化產(chǎn)三品展三售、三娛樂(lè)三消費(fèi)三、汽三車(chē)展三售、三銀行三及餐三飲為三一體三的全三長(zhǎng)50三0米的三社區(qū)三配套三商業(yè)三街。三西側(cè)三大型三商業(yè)三以引三進(jìn)大三眾4S點(diǎn)及三亞洲三最大三的保三時(shí)捷三旗艦三店茂華三璟都三會(huì)給本三案的啟三示借鑒1、三在三尊重三京西三地緣三歷史三及文三脈價(jià)三值的三基礎(chǔ)三上，三將中三西方三建筑三風(fēng)格三融為三一體三打造三出融三住宅三、酒三店、三商街三為一三體的三復(fù)合三式國(guó)三際都三會(huì)街三區(qū)，三成為三北京三西區(qū)三國(guó)際三化進(jìn)三程的三代表三。戶三型設(shè)三計(jì)上三體現(xiàn)三人性三關(guān)懷三。2、三在開(kāi)三發(fā)前三期準(zhǔn)三確的三風(fēng)格三定位三，國(guó)三際大三師親三自擔(dān)三綱設(shè)三計(jì)彰三顯出三項(xiàng)目三所反三映出三來(lái)的三形象3、1.三8萬(wàn)平三米的三中心三花園三及花三園式三風(fēng)情三商業(yè)三街，三富有三創(chuàng)新三，其三他項(xiàng)三目均三不能三及。警示市場(chǎng)三和企三業(yè)因三素，宏三觀市三場(chǎng)流三動(dòng)性三過(guò)剩三，同三時(shí)存三在從三緊的三貨幣三政策三預(yù)期三，且三企業(yè)三行業(yè)三地位三、品三牌有三待進(jìn)三一步三提升三；項(xiàng)目三和區(qū)三域因三素，項(xiàng)目三定價(jià)三略高三于區(qū)三域平三均水三平，三周邊三樓盤(pán)三競(jìng)爭(zhēng)三激烈三，生三活配三套設(shè)三施有三待完三善，三區(qū)域三房?jī)r(jià)三租金三比例三略高三，投三機(jī)性三需求三可能三受到三限制三。產(chǎn)品三因素項(xiàng)目三戶型三面積三偏大三，總?cè)齼r(jià)較三高。三對(duì)于三后期三的銷三售產(chǎn)三生一三定的三抗性三。目三前較三為尷三尬。本區(qū)三域在三售重三點(diǎn)項(xiàng)三目深三度分三析大成三時(shí)代三中心項(xiàng)目三概況團(tuán)隊(duì)配套地理三位置三：西四三環(huán)五三棵松三橋南三鄭常三莊出三口，三西四三環(huán)與三大成三路交三匯處物業(yè)三類型三：商三業(yè)、三公寓總占三地面三積：73三62萬(wàn)㎡總建三筑面三積：12三.9萬(wàn)㎡容積三率：6.三2綠化三率:三30開(kāi)發(fā)三商：北京三大成三開(kāi)發(fā)三集團(tuán)三有限三公司規(guī)劃三設(shè)計(jì)三：自身三規(guī)劃：生活三配套TE三SC三O大型三購(gòu)物三中心三、餐三飲娛三樂(lè)、三會(huì)所三和空三中花三園三教育三配套三：幼三兒園三、小三學(xué)、三中學(xué)三醫(yī)三療配三套：三項(xiàng)目三內(nèi)有三社區(qū)三診所三體三育配三套：三體育三館、三籃球三館、三網(wǎng)球三館周邊三配套三：生三活配三套：三餐飲三、酒三店、三銀行三、超三市、三零售三業(yè)等三一應(yīng)三俱全三教三育配三套：三五一三小學(xué)三、十三一小三學(xué)等三名校三醫(yī)三療配三套：30三1、30三2、30三7、武三警總?cè)t(yī)院三等國(guó)三際知三名醫(yī)三療機(jī)三構(gòu)三體育三配套三：五三棵松三奧運(yùn)三場(chǎng)館三、豐三臺(tái)體三育中三心等開(kāi)發(fā)三進(jìn)度產(chǎn)三品銷售三分析客三群大成三時(shí)代三中心開(kāi)盤(pán)三時(shí)間三：大成三時(shí)代三中心三行政三公館20三08年5月14放盤(pán)三套數(shù)三：39三3套入住三時(shí)間三：20三10年9月裝修三標(biāo)準(zhǔn)三：精三裝產(chǎn)權(quán)三年限三：50年開(kāi)盤(pán)三時(shí)間三：大三成服三務(wù)式三公寓20三08三.3三.8放盤(pán)三套數(shù)三：39三1套入住三時(shí)間三：20三10年9月裝修三標(biāo)準(zhǔn)三：精三裝修產(chǎn)權(quán)三年限三：70年產(chǎn)品三種類三：行政三公館三：1座面積三區(qū)間三：60三-9三0平米服務(wù)三公寓三：1座面積三區(qū)間三：76三-1三90平米（20三08）14三5行政三公館目前三成交三均價(jià)三：12三46三4元/平米批準(zhǔn)三銷售三套數(shù)三：39三3套目前三累計(jì)三銷售三：38套銷售三率：三不足10三%銷售三速度三：月三均8套存量三：共三計(jì)35三5套付款三方式三及優(yōu)三惠幅三度：一次三性付三款：9.三2折按揭三付款三：60三%以上9.三5折（20三08）52酒店三式公三寓目前三成交三均價(jià)三：13三64三6元/平米批準(zhǔn)三銷售三套數(shù)三：39三1套目前三累計(jì)三銷售三：25三7套銷售三率：65三%月均三銷售三套數(shù)三：36套存量三：13三4套月入60三00以上三存三款20萬(wàn)以三上城三市白三領(lǐng)三中產(chǎn)三階級(jí)三有車(chē)三族、三公三車(chē)族三、三二人三世界三、三三口三之家營(yíng)銷三推廣商業(yè)大城三時(shí)代三中心核心三賣(mài)點(diǎn)三：形三象導(dǎo)三入階三段：三長(zhǎng)安三西區(qū)三，稀缺三地段三珍惜三面市廣告三訴求三：時(shí)三代左三右世三界分訴三求：三城市三綜合三體，三大成三時(shí)代三中心的屬三性標(biāo)三簽推廣三通路三：報(bào)廣三：北三京青三年報(bào)三、新三京報(bào)網(wǎng)絡(luò)三：焦三點(diǎn)、三搜狐三、新三浪雜志三：安三家、三新地三產(chǎn)戶外三：現(xiàn)三場(chǎng)圍三擋主力三通路三：焦點(diǎn)三、搜三狐、三新浪輔助三通路三：報(bào)三廣、三戶外三、展三會(huì)、三北京三樓市三圖大成三時(shí)代三中心三商業(yè)三面積三約43三00三0平方三米，三地下三一層三至五三層為三商業(yè)三用途三，各三層商三業(yè)面三積約70三00平方三米左三右。三根據(jù)三目前三的商三業(yè)規(guī)三劃，三首層三的部三分面三積、2層、3層面三積現(xiàn)三已引三進(jìn)“三樂(lè)購(gòu)三”為三主力三店，4層、5層面三積暫三定為三餐飲三、娛三樂(lè)，三具體三平面三布局三形式三現(xiàn)規(guī)三劃為三（取三消LO三FT）庭三院式三商業(yè)三街，三其具三體內(nèi)三容和三平面三布局三的設(shè)三計(jì)以三滿足三設(shè)計(jì)三規(guī)范三為前三提，三同時(shí)三留有三餐飲三、娛三樂(lè)經(jīng)三營(yíng)的三可能三性。大城三時(shí)代三中心給本三案的啟三示借鑒1、設(shè)計(jì)三理念三中——空氣三質(zhì)量三學(xué)：三人是三空間三的主三角，三空間三是建三筑的三主角三，空三間中三溫度三與濕三度的三適宜三程度三是貫三穿其三間的三靈魂三。15三.5度角三窗的三設(shè)計(jì)三，不三僅從三氣溫三適宜三、空三氣清三新等三方面三構(gòu)建三了建三筑物三理上三的健三康舒三適，三更給三人們?nèi)诰尤≈腥齽?chuàng)造三出非三常輕三松，三隨意三自由三的享三受空三間，三給人三以接三近自三然的三感覺(jué)2、北三京知三名的三地產(chǎn)三上市三公司三，品三牌知三名度三較高三，社三會(huì)地三位較三高；3、百三米高三的建三筑，三西區(qū)三新地三標(biāo)。警示市場(chǎng)三和企三業(yè)因三素：目前三市場(chǎng)三狀況三明了三，成三交低三迷，三西區(qū)三尤為三突出三，多三種因三素導(dǎo)三致對(duì)三企業(yè)三的資三金鏈三要求三較高三能否三安全三“過(guò)三冬”三，是三當(dāng)前三項(xiàng)目三較為三明感三的話三題。項(xiàng)目三和區(qū)三域因三素：從長(zhǎng)三遠(yuǎn)看三，項(xiàng)三目可三以說(shuō)三是近50萬(wàn)平三米的三大盤(pán)三，開(kāi)三發(fā)周三期較三長(zhǎng)生三活配三套設(shè)三施有三待完三善，三需一三定的三市場(chǎng)三培育三。受三市場(chǎng)三影響三在一三定時(shí)三間內(nèi)三項(xiàng)目三銷售三價(jià)格三及速三度會(huì)三受到三制約三?？偨Y(jié)通過(guò)三上述三競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三的深三度分三析。三不難三看出三，CR三D區(qū)域三功能三明確三定位三及受三石景三山區(qū)停掉”商品三房發(fā)三展寫(xiě)三字樓利好三消息三的影三響，三競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三綜合三指標(biāo)三相似三度極三為接三近，三區(qū)域三競(jìng)爭(zhēng)三異常三激三烈。三。。三。。三。1、受三區(qū)域三幅員三及人三口的三限制三，各三項(xiàng)目三距離三不超三過(guò)3公里三，而三競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三總體三量卻三達(dá)到75萬(wàn)平三米三之多三，購(gòu)三買(mǎi)客三群較三為單三薄；2、競(jìng)?cè)隣?zhēng)項(xiàng)三目均三為綜三合物三業(yè)立三項(xiàng)，三產(chǎn)品三類型三、配三比較三為接三近；3、項(xiàng)三目商三業(yè)業(yè)三態(tài)、三規(guī)模三體量三雷同三，集三聚情三況嚴(yán)三重，三不利三于銷三售及三招商三；4、小三戶型三產(chǎn)品三銷售三速度三較快三，投三資性三產(chǎn)品三成為三主流三，跟三風(fēng)現(xiàn)三象嚴(yán)三重；5、銷三售價(jià)三格普三遍偏三高，三有待三市場(chǎng)三進(jìn)一三步認(rèn)三可；6、宣三傳調(diào)三性基三本一三至——借勢(shì)三樹(shù)立三地標(biāo)三形象三；7、品三牌實(shí)三力較三強(qiáng)，三除萬(wàn)三達(dá)外三，基三本相三當(dāng)；給本三案的三提示三：推三盤(pán)時(shí)三機(jī)/推售三產(chǎn)品/銷售三策略/推廣三策略匯報(bào)三思路本案三戰(zhàn)略三定位三的選三擇各類三物業(yè)三價(jià)值三判斷寫(xiě)字三樓市三場(chǎng)需三求特三點(diǎn)分三析及三區(qū)域三市場(chǎng)三分析本案三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力的三挖掘三及營(yíng)三銷戰(zhàn)三略的三制定本案三推廣三戰(zhàn)略三及形三象的三建立鳥(niǎo)瞰圖本案三的物三業(yè)分三類物業(yè)三分析三：本案三實(shí)際三是以三研發(fā)三立項(xiàng)三的物三業(yè)項(xiàng)三目，三為了三符合三市場(chǎng)三需求三，在三規(guī)劃三中我三們添三加了三為寫(xiě)三字樓三辦公三人群三量身三定做三的公寓及配套三商業(yè)……寫(xiě)字樓硬性指標(biāo)投資價(jià)值項(xiàng)目自身硬件條件要求地段的優(yōu)越性及周邊人流量多少商圈內(nèi)的政務(wù)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間物業(yè)管理的專業(yè)性及服務(wù)水平有無(wú)大型知名企業(yè)入住，形成一定區(qū)域影響力和號(hào)召力外立面、大堂、產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)、硬件設(shè)備及智能化水平本案三位于三中關(guān)三村科三技園三石景三山園三內(nèi)，三入住三企業(yè)三受政三府扶三持可三享受三多重三政策三優(yōu)惠三，但三商務(wù)三氛圍三較薄三弱；三交通三、金三融、三市政三配套三相對(duì)三缺乏三；因三此，三寫(xiě)字三樓產(chǎn)三品如三遵循三市場(chǎng)三定位三將舉三步維三艱。寫(xiě)字三樓物三業(yè)價(jià)三值評(píng)三判西山三匯寫(xiě)三字樓——隨著三“首三都休三閑娛三樂(lè)中三心區(qū)三”規(guī)三劃定三位的三逐步三實(shí)現(xiàn)三，未三來(lái)休三閑商三務(wù)將三逐步三發(fā)展三，寫(xiě)三字樓三的發(fā)三展將三迎來(lái)三較大三發(fā)展三機(jī)遇三；目前三本地三塊商三務(wù)氛三圍單三薄，三寫(xiě)字三樓需三求極三其有三限。本案三寫(xiě)字三樓物三業(yè)價(jià)三值分三析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廬師山莊國(guó)家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門(mén)鐵路希望公園京漢大廈北京高等秘書(shū)研修學(xué)院崇新大廈S：（優(yōu)三勢(shì)）1、項(xiàng)三目位三于中三關(guān)村三科技三園石三景山三園內(nèi)三，廬三師山三腳下三，商三務(wù)政三策環(huán)三境和三自然三資源三兼顧三；2、大三型商三業(yè)建三筑集三群，三擁有三一定三區(qū)域三影響三力；3、入三住大三型企三業(yè)可三享有三大廈三冠名三權(quán)；4、作三為政三府重三點(diǎn)扶三持項(xiàng)三目，三后期三入駐三企業(yè)三也將三受益W（劣三勢(shì)）三：目前三商務(wù)三氛圍三較淡三薄，三市場(chǎng)三需要三長(zhǎng)期三培養(yǎng)三；公共三交通三不便三且不三臨交三通主三干道;寫(xiě)字三樓與三其他三產(chǎn)品三共存三，但三整體三規(guī)模三無(wú)法三樹(shù)立三區(qū)域三標(biāo)桿三形象;發(fā)展三商品三牌號(hào)三召力三相對(duì)三不夠;享有三園區(qū)三內(nèi)相三關(guān)招三商引三資優(yōu)三惠政三策；園區(qū)三內(nèi)唯三一寫(xiě)三字樓三產(chǎn)品三，較三具稀三缺性三；T（威三脅）三：石景三山區(qū)三內(nèi)寫(xiě)三字樓三及商三住型三產(chǎn)品三供應(yīng)三量巨三大；競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三的推三廣力三度和三聲勢(shì)三占據(jù)三先機(jī)三；建議三控制三總量三，通三過(guò)豐富寫(xiě)三字樓三的增三值服三務(wù)功能增三強(qiáng)產(chǎn)三品核三心競(jìng)?cè)隣?zhēng)力三；通過(guò)三吸引三大客三戶的三進(jìn)駐三，形成三市場(chǎng)三號(hào)召三力和三品牌三影響力三，提三升項(xiàng)三目市三場(chǎng)綜三合競(jìng)爭(zhēng)三實(shí)力三。本案三寫(xiě)字三樓SW三OT分析O（機(jī)三會(huì)）商業(yè)硬性指標(biāo)投資價(jià)值商業(yè)自身硬件措施周邊常住人口密度，日常人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力招租優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間社區(qū)商業(yè)：配套型商業(yè)的硬件設(shè)施是否到位；是否有足夠的消費(fèi)人口支撐；消費(fèi)人群是否有一定的消費(fèi)力支撐其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)：是否有旗艦店或主力店的進(jìn)駐以此保證后期人流及宣傳力度本案三周邊三短期三內(nèi)不三具備三發(fā)展三傳統(tǒng)三社區(qū)三底商三、傳三統(tǒng)大三型商三業(yè)物三業(yè)的三客觀三條件三，因三此本三案商三業(yè)產(chǎn)三品的三規(guī)劃三定位三必須三打破三傳統(tǒng)三商業(yè)三的固三化模三式，三走個(gè)三性化三營(yíng)銷三的路三子，三精準(zhǔn)三客群三定位三。商業(yè)三物業(yè)三價(jià)值三評(píng)判西山三匯商三業(yè)——周邊三現(xiàn)階三段消三費(fèi)人三群不三夠明三確；周邊三配套三較為三落后三，未三形成三較強(qiáng)三的商三業(yè)氛三圍；本案三商業(yè)三物業(yè)三價(jià)值三分析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廬師山莊國(guó)家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門(mén)鐵路希望公園工行蘋(píng)果園儲(chǔ)蓄所石景山京西家具建材城賽德麗公司雙鷺?biāo)帢I(yè)S（優(yōu)三勢(shì)）三：園區(qū)三內(nèi)較三具規(guī)三模寫(xiě)三字樓三及商三住，三確保三商業(yè)三后期三客群三；經(jīng)營(yíng)三種類三限制三性小三，業(yè)三態(tài)多三樣;輔助三商業(yè)三體量三小，三后期三銷售三壓力三不大三；W（劣三勢(shì)）三：目前三基本三無(wú)商三業(yè)氛三圍不三成熟三，交通三條件三相對(duì)三落后三；人口三密度三不高三，短三期內(nèi)三消費(fèi)三能力三有限三；O（機(jī)三會(huì)）三：商業(yè)三規(guī)劃三將填三補(bǔ)園三區(qū)內(nèi)三商業(yè)三業(yè)態(tài)三空白三，完三善園三區(qū)整三體配三套；T（威三脅）三：石景三山區(qū)三未來(lái)三商業(yè)三放量三較大三，競(jìng)?cè)隣?zhēng)激三烈；通過(guò)三明確三的客三群定三位，三形成三差異三化；通過(guò)三定制三商業(yè)三及明三確的三商業(yè)三定位三在硬三件上三滿足三多種三商業(yè)三業(yè)態(tài)三需要三；本案三商業(yè)SW三OT分析商住三物業(yè)投資三價(jià)值市場(chǎng)三關(guān)注三度住宅三投資三環(huán)境生活三配套三的完三善程三度交通三便捷三性短期三租金三收益三、長(zhǎng)三期增三值收三益并三存房屋三總價(jià)三及月三供；三空間三實(shí)用三性、三裝修三標(biāo)準(zhǔn)三等產(chǎn)三品的三附加三值地段三稀缺三性、三產(chǎn)品三的增三值潛三力等商住三物業(yè)三主要三以投三資自三用兼三顧作三為購(gòu)三買(mǎi)目三的，三對(duì)產(chǎn)三品附三加值三要求三較高三；低三總價(jià)三，投三資門(mén)三檻低三，客三群廣三闊，三因而三在銷三售上三易于三實(shí)現(xiàn)三快速三回款三，加三速資三金回三籠。商住三物業(yè)三價(jià)值三評(píng)判西山三匯商三住公三寓——位于三石景三山區(qū)三較具三發(fā)展三潛力三的科三技園三區(qū)內(nèi)三，依托三大型三商務(wù)三集群三體，三寫(xiě)字三樓、三商業(yè)三共存三，提三供了三潛在三客群三；廬師三山下三，高三端住三宅產(chǎn)三品的三棲息三地；本案三商住三物業(yè)三價(jià)值三分析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廬師山莊國(guó)家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門(mén)鐵路希望公園星座人和超市豐碩樓龍澤建材城建行蘋(píng)果園儲(chǔ)蓄所石景山區(qū)地稅大廳S（優(yōu)三勢(shì)）三：石景三山科三技園三內(nèi)唯三一商三住公三寓；地塊三人文三底蘊(yùn)三較深三厚,居住三環(huán)境三優(yōu)越;3.高品三質(zhì)社三區(qū)配三套完三善；W（劣三勢(shì)）三：商務(wù)三氛圍三尚未三形成三，投三資市三場(chǎng)有三待培三育；綜合三體帶三來(lái)的三相互三干擾三；非純?nèi)庑匀≌?xiàng)目三；O（機(jī)三會(huì)）三：體量三不大三，后三期推三出前三期積三累周三期長(zhǎng)三；面向三園區(qū)三內(nèi)高三素質(zhì)三人群三，客三群質(zhì)三量較三高；T（威三脅）三：競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三的商三住產(chǎn)三品已三經(jīng)獲三得市三場(chǎng)占三有率三，造三成客三戶分三流；三且推三廣力三度和三聲勢(shì)三占據(jù)三先機(jī)三；產(chǎn)品三實(shí)用三性及三附加三值是三商住三產(chǎn)品三最有三說(shuō)服三力的三競(jìng)爭(zhēng)三力；注意三控制三總價(jià)三，減三少月三供成三本將三成為三本類三產(chǎn)品三熱銷三的關(guān)三鍵；本案三商住SW三OT分析戰(zhàn)略三模型三選擇應(yīng)該三與周三邊其三他房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三形成三鮮明三的區(qū)三隔如何三選擇三？本項(xiàng)三目符三合發(fā)三展中三企業(yè)三對(duì)使三用性三價(jià)比三及追三求高三品質(zhì)三辦公三居住三環(huán)境三的客三戶需三求，三加之三賦予三特殊三的人三文氣三質(zhì)環(huán)三境，三必將三成為三區(qū)別三于傳三統(tǒng)寫(xiě)三字樓三市場(chǎng)三的另三類競(jìng)?cè)隣?zhēng)品匯報(bào)三思路本案三戰(zhàn)略三定位三的選三擇各類三物業(yè)三價(jià)值三判斷寫(xiě)字三樓市三場(chǎng)需三求特三點(diǎn)分三析及三區(qū)域三市場(chǎng)三分析本案三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力的三挖掘三及營(yíng)三銷戰(zhàn)三略的三制定本案三推廣三戰(zhàn)略三及形三象的三建立地產(chǎn)三項(xiàng)目三的“三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力矩三陣”『客觀三性』主動(dòng)三式被動(dòng)三式『主觀三性』H3三14三2產(chǎn)品品牌文化地段（產(chǎn)三品力三）（企三業(yè)的三品牌三力）石景三山萬(wàn)三達(dá)廣三場(chǎng)：“2+三3”三—作為三非住三宅類三產(chǎn)品三，品三牌及三地段三的先三天優(yōu)三勢(shì)是三其它三項(xiàng)目三無(wú)法三短期三內(nèi)比三擬與三超越三的。三故萬(wàn)三達(dá)在三此區(qū)三域已三經(jīng)奠三定了三其標(biāo)三桿形三象。（獨(dú)三特的三價(jià)值三主張三）（自三然、三社會(huì)三資源三）地產(chǎn)三項(xiàng)目三的“三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力矩三陣”『客觀三性』主動(dòng)三式被動(dòng)三式『主觀三性』H3三14三2產(chǎn)品品牌文化地段（產(chǎn)三品力三）（企三業(yè)的三品牌三力）茂華三璟都三會(huì)：“1+三3”三—最務(wù)三實(shí)的三選擇三方式三，既三有先三天所三成的三地段三優(yōu)勢(shì)三，加三之后三天產(chǎn)三品上三的硬三件補(bǔ)三充，三奠定三其不三敗地三位。（獨(dú)三特的三價(jià)值三主張三）（自三然、三社會(huì)三資源三）地產(chǎn)三項(xiàng)目三的“三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力矩三陣”『客觀三性』主動(dòng)三式被動(dòng)三式『主觀三性』H3三14三2產(chǎn)品文化地段（產(chǎn)三品力三）（企三業(yè)的三品牌三力）鼎城“1+三2+三3”三—區(qū)域三老牌三開(kāi)發(fā)三企業(yè)三，具三備較三強(qiáng)的三區(qū)域三影響三力，三地處CR三D-TS三M時(shí)代三購(gòu)物三花園三商務(wù)三區(qū)核心三位置三。雙三重本三土化三優(yōu)勢(shì)（獨(dú)三特的三價(jià)值三主張三）（自三然、三社會(huì)三資源三）品三牌地產(chǎn)三項(xiàng)目三的“三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力矩三陣”『客觀三性』主動(dòng)三式被動(dòng)三式『主觀三性』H3三14三2產(chǎn)品文化地段（產(chǎn)三品力三）（企三業(yè)的三品牌三力）大成三國(guó)際三中心“1+三3”三—最務(wù)三實(shí)的三選擇三方式三，既三有先三天所三成的三地段三優(yōu)勢(shì)三，加三之后三天產(chǎn)三品上三的硬三件補(bǔ)三充，三奠定三其不三敗地三位。（獨(dú)三特的三價(jià)值三主張三）（自三然、三社會(huì)三資源三）品三牌領(lǐng)導(dǎo)三者—壟斷三價(jià)格—產(chǎn)品三有不三可重三復(fù)性—過(guò)河三拆橋追隨三者—搭便三車(chē)，三借勢(shì)—以小三博大三，殺三傷戰(zhàn)三術(shù)—價(jià)格三戰(zhàn)的三制造三者補(bǔ)缺三者—目標(biāo)三明確三，挖三掘客三戶—瞄準(zhǔn)三市場(chǎng)三縫隙—?jiǎng)?chuàng)新三產(chǎn)品三和需三求點(diǎn)挑戰(zhàn)三者—改變?nèi)螒蛉?guī)則—強(qiáng)調(diào)三新的三評(píng)估三標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)三產(chǎn)品三的特三色和三價(jià)值行業(yè)三領(lǐng)袖非行三業(yè)領(lǐng)三袖，三中大三規(guī)模三市場(chǎng)次/非主三流市三場(chǎng)敏銳三的機(jī)三會(huì)主三義者回顧——本案三的營(yíng)三銷戰(zhàn)三略選三擇『客觀三性』主動(dòng)三式被動(dòng)三式『主觀三性』H3三14三2本項(xiàng)三目的三“核三心競(jìng)?cè)隣?zhēng)力三”選三擇產(chǎn)品文化地段環(huán)境三需要三先天三存在,后期三營(yíng)造三成本三巨大品牌三影響三力需三要通三過(guò)本三項(xiàng)目三進(jìn)一三步提三升本項(xiàng)三目的三第一三選擇三：“1+三4”三——體現(xiàn)三“人三性化+人文三精神三”“4三”—三“文化三”需三要有三特點(diǎn)三的背三景（三西山三概念三的提三?。┤嫒?文化三需要三前期三客觀三提煉三其價(jià)三值點(diǎn)“1三”—三“產(chǎn)品三”以三獨(dú)特三性和三創(chuàng)新三性成三為市三場(chǎng)關(guān)三注的三焦點(diǎn)（獨(dú)三特的三價(jià)值三主張三）（自三然、三社會(huì)三資源三）品牌（產(chǎn)三品力三）（企三業(yè)的三品牌三力）戰(zhàn)略三選擇三：補(bǔ)三缺者核心三競(jìng)爭(zhēng)三力：三人文三精神三＋產(chǎn)三品人三性化三、三實(shí)用三性怎樣三實(shí)現(xiàn)三戰(zhàn)略三意圖三與核三心競(jìng)?cè)隣?zhēng)力三？匯報(bào)三思路本案三戰(zhàn)略三定位三的選三擇各類三物業(yè)三價(jià)值三判斷寫(xiě)字三樓市三場(chǎng)需三求特三點(diǎn)分三析及三區(qū)域三市場(chǎng)三分析本案三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力的三挖掘三及營(yíng)三銷戰(zhàn)三略的三制定本案三推廣三戰(zhàn)略三及形三象的三建立通過(guò),上述三對(duì)北三京寫(xiě)三字樓三市場(chǎng)三及本三區(qū)域三市場(chǎng)三、競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)三手的三調(diào)研三及全三面剖三析，三同時(shí)三基于三對(duì)“西三山匯三”開(kāi)發(fā)三背景三及理三念的三融入三，對(duì)三區(qū)域三定位三的認(rèn)三知.對(duì)項(xiàng)三目自三身進(jìn)三行了三深度三挖掘三，在三此對(duì)三本案三的營(yíng)三銷推三廣提三出一三些想三法。目三標(biāo)以形三象為三基礎(chǔ)項(xiàng)目三形象三和品三牌價(jià)三值跳三躍式三增長(zhǎng)追求三品牌三價(jià)值品牌三價(jià)值三創(chuàng)造三更好三的經(jīng)三濟(jì)價(jià)三值追求三城市三影響三力把握三市場(chǎng)三機(jī)會(huì)三：市場(chǎng)三尚未三出現(xiàn)三此類三定位三的城三市綜三合體三項(xiàng)目,且創(chuàng)三意產(chǎn)三業(yè)必三將成三為未三來(lái)的三發(fā)展三的主三流.把握三區(qū)域三機(jī)會(huì)三：區(qū)域三價(jià)值三在大三環(huán)境三影響三下有三上升三的空三間，占據(jù)三區(qū)域三主導(dǎo)三權(quán)把握三品牌三機(jī)會(huì)三：激烈三的市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)，三導(dǎo)致三優(yōu)勝三劣汰三，品三牌的三價(jià)值三更加三重要把握三產(chǎn)品三機(jī)會(huì)三：增強(qiáng)三產(chǎn)品三張力三將在三市場(chǎng)三中更三有競(jìng)?cè)隣?zhēng)力把握三項(xiàng)目三機(jī)會(huì)三：原生三態(tài)自三然環(huán)三境,獨(dú)有三的創(chuàng)三意空三間,唯一三的契三合元三素,能夠三創(chuàng)造三的不三僅僅三是項(xiàng)三目的三本身.“西山三匯”三首度三亮相三承載三夢(mèng)想西山三印象——人文三藝術(shù)自然三資源三賦予三我們?nèi)南热靸?yōu)三勢(shì)石景三山科三技園三規(guī)劃三回顧石景三山園三的功三能定三位：以數(shù)三字娛三樂(lè)為三特色三的創(chuàng)三意產(chǎn)三業(yè)核三心區(qū)；以三高新三技術(shù)三產(chǎn)業(yè)三和總?cè)拷?jīng)三濟(jì)為三主的三科技三產(chǎn)業(yè)三先導(dǎo)三區(qū)；三以新三材料三、節(jié)三能環(huán)三保、三光機(jī)三電為三主的三新興三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三區(qū)。三成為三增強(qiáng)三自主三創(chuàng)新三能力三的重三要載三體，三帶動(dòng)三區(qū)域三經(jīng)濟(jì)三結(jié)構(gòu)三調(diào)整三和經(jīng)三濟(jì)增三長(zhǎng)的三動(dòng)力三引擎三；成三為特三色鮮三明、三經(jīng)濟(jì)三發(fā)達(dá)三、配三套完三備、三服務(wù)三優(yōu)良三、生三態(tài)環(huán)三保的三石景三山CR三D科技三園。南區(qū)北一區(qū)北二區(qū)西山匯南三區(qū)區(qū)域三定位三賦予三我們?nèi)挠腥龘巍本┤幦康厝a(chǎn)公三司開(kāi)三發(fā)的“西三山匯三”項(xiàng)目三正式三啟動(dòng)三，將面向三北京三市文三化創(chuàng)三意產(chǎn)三業(yè)的三需要三，致三力于三建設(shè)三數(shù)字三媒體三產(chǎn)業(yè)化三基地……——摘自三北京三搜房三網(wǎng)《首鋼三搬遷三石景三山變?nèi)樔蛟烊锥既幕龏蕵?lè)三休閑三區(qū)CR三D》鼎軒三亮相三西區(qū)三，改三變西三區(qū)經(jīng)三濟(jì)史……三…“西三山匯三”--締造三北京三創(chuàng)意三文娛三產(chǎn)業(yè)三新品三牌CR三D一個(gè)三創(chuàng)世三紀(jì)的三地域三定位三，它三承載三著京三西太三多未三來(lái)，三昭示三著區(qū)三域質(zhì)三的轉(zhuǎn)三變——機(jī)會(huì)三、挑三戰(zhàn)、三競(jìng)爭(zhēng)三，充三實(shí)著三整個(gè)三市場(chǎng)三。繼三而造三就了三“石三景山三萬(wàn)達(dá)三國(guó)際三廣場(chǎng)三”“三鼎城三”三“璟三都會(huì)三”“三雍景三四季三”等三品牌三實(shí)力三復(fù)合三地產(chǎn)三項(xiàng)目三的云三集。西山三匯如何三全面三打開(kāi)三市場(chǎng)三的關(guān)三鍵：西山三匯跳出三市場(chǎng)三看市三場(chǎng)核心三構(gòu)思從項(xiàng)三目本三身看三跳出三市場(chǎng)三看市三場(chǎng)的三原因1、案名三的詮三釋‘匯’——匯集三萬(wàn)物三、海三納百三川，具有三較高三的包三容性2、項(xiàng)目三處于三“中三關(guān)村三科技三園石三景山三園”——?jiǎng)?chuàng)意三產(chǎn)業(yè)三園區(qū)三，與三本案三推廣三方向三吻合,但,目前三區(qū)域三處于三前期三發(fā)展三階段三，尚三需時(shí)三間培三育，三各方三面機(jī)三制及三配套三有待三于完三善。3、項(xiàng)三目寫(xiě)三字樓\綜合三立項(xiàng)——就項(xiàng)三目位三置、三交通三便捷三性、三周邊三商務(wù)三氛圍三對(duì)項(xiàng)三目立三項(xiàng)較三為不三利。突破三傳統(tǒng)三、三打破三常規(guī)的營(yíng)三銷推三廣成三為必三然.4、依托三園區(qū)三優(yōu)惠三政策——政府三扶持三，前三景廣三闊5、西三山腳三下、三永引三渠旁——項(xiàng)目三自然三景觀三優(yōu)勢(shì)三明顯龍脈三傳承三，,遠(yuǎn)離三鬧市三符合三創(chuàng)意三產(chǎn)業(yè)三人群三基本三特征三文化三底蘊(yùn)三濃厚6、區(qū)三域競(jìng)?cè)隣?zhēng)項(xiàng)三目云三集__三__三__目前三區(qū)域三同類\同質(zhì)三的產(chǎn)三品較三多,位置\商務(wù)三環(huán)境\交通三環(huán)境\品牌\實(shí)力三均優(yōu)三于本三案,如不三調(diào)整三項(xiàng)目三營(yíng)銷三推廣三策略,項(xiàng)目三實(shí)施三將舉三步維三艱.7、西山三匯若三要立三足于三區(qū)域三板塊三之巔三，城三市標(biāo)三桿的三典范,應(yīng)站三得更三高，三看得三更遠(yuǎn)三。從項(xiàng)三目品牌三價(jià)值思想三出發(fā)從產(chǎn)業(yè)三交叉的聯(lián)動(dòng)三效應(yīng)出發(fā)從引三入人文三價(jià)值三、科三技價(jià)三值出發(fā)從創(chuàng)意三產(chǎn)業(yè)三客群三共性思想三出發(fā)從建三立符三合西山三匯營(yíng)三銷推三廣戰(zhàn)三略模三式出發(fā)本案三的營(yíng)三銷推三廣思三路之三發(fā)力三點(diǎn)“西山三匯”CR三D城市三創(chuàng)意三綜合三體,撬動(dòng)三西區(qū)三新經(jīng)三濟(jì)故，三本案三核心三利益三點(diǎn)挖三掘從品三牌價(jià)三值角三度出三發(fā)3TSSt三ia三bi三li三ty合適0r三ig三in三al三it三y獨(dú)創(chuàng)Id三ev三ti三ty同一三性SO三I—三CK三T西山三匯品牌三核心三價(jià)值三的概三念體三現(xiàn)Cr三ea三ti三vi三ey創(chuàng)造三力Ki三ne三ti三cv三lu三e能動(dòng)三價(jià)值Te三mp三o發(fā)展三力核心三價(jià)值三與目三標(biāo)客三群

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文化創(chuàng)意階層工業(yè)創(chuàng)意階層一切與創(chuàng)業(yè)有關(guān)的階層“人”與“城市/社會(huì)”的結(jié)合“原真性”屬性核心三客群三基本三特征三描述……團(tuán)三體三特三征個(gè)人三意見(jiàn)三的表三達(dá)以三及不三斷創(chuàng)三新的三需求具有三創(chuàng)新三精神三，注三重工三作獨(dú)三創(chuàng)性對(duì)文三化藝三術(shù)、三科技三、經(jīng)三濟(jì)各三方面三的事物有三不可三分割三的關(guān)三系。有穩(wěn)三定的三群體三結(jié)構(gòu)三和一三定的三行為三規(guī)范成員三間相三互依三賴頻三繁互三動(dòng)有一三定的三目標(biāo)三和成三員的三的協(xié)三作分三工群體三成員三有歸三屬感三和認(rèn)三同感個(gè)三人三特三征1、項(xiàng)三目產(chǎn)三業(yè)范三圍設(shè)三定組三合：三文化三創(chuàng)意三產(chǎn)業(yè)三為主三、工三業(yè)創(chuàng)三意產(chǎn)三業(yè)填三補(bǔ)2、產(chǎn)三業(yè)范三圍：研發(fā)三設(shè)計(jì)三創(chuàng)意三：建筑三設(shè)計(jì)三創(chuàng)意三：文化三傳媒三設(shè)計(jì)三創(chuàng)意三：咨詢?nèi)邉澣齽?chuàng)意三：時(shí)尚三消費(fèi)三創(chuàng)意三：核心三客群