房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計(jì)管理內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的意義三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo)四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的措施五、各階段設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌管理建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分建設(shè)工程項(xiàng)目的全壽命周期包括決策階段（調(diào)查研究、編制可行性研究等項(xiàng)目的前期的組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的論證）實(shí)施階段（設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、動(dòng)用前期準(zhǔn)備階段、保修期）使用階段（設(shè)計(jì)壽命周期內(nèi)的使用）建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分項(xiàng)目立項(xiàng)是項(xiàng)目決策的標(biāo)志。決策階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的定義，一般包括如下內(nèi)容：

·確定項(xiàng)目實(shí)施的組織

·確定和落實(shí)建設(shè)地點(diǎn)

·確定建設(shè)任務(wù)和建設(shè)原則

·確定落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金

·確定項(xiàng)目投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)。建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分項(xiàng)目實(shí)施階段管理的主要任務(wù)是通過管理使項(xiàng)目的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目管理的時(shí)間范疇是建設(shè)工程的項(xiàng)目實(shí)施階段。《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目管理作如下術(shù)語解釋：運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等專業(yè)化活動(dòng)，簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目管理。項(xiàng)目管理內(nèi)涵是：自項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制，以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的組成決策階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修階段項(xiàng)目市場(chǎng)信息收集調(diào)研編制可行性研究報(bào)告編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書修建性詳細(xì)規(guī)劃（總平方案）建筑方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收動(dòng)用開始保修期結(jié)束項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目實(shí)施階段一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)園林景觀道路環(huán)境設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設(shè)計(jì)具體方案、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是根據(jù)城市規(guī)劃條件、土地招標(biāo)文件和選址意見書上有關(guān)指標(biāo)和有關(guān)規(guī)范要求，按照建筑與環(huán)境關(guān)系的原則，對(duì)建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進(jìn)行綜合性的場(chǎng)地設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃行政部門核發(fā)的選址意見書、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、擬建項(xiàng)目的現(xiàn)勢(shì)地形圖、環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報(bào)告書、有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果是修建性詳細(xì)規(guī)劃，包括以下內(nèi)容：（一）規(guī)劃地段區(qū)位關(guān)系圖。反映規(guī)劃地段的位置，周邊道路走向，規(guī)劃地段與毗鄰用地和城市中心區(qū)的關(guān)系。（二）規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。標(biāo)明建設(shè)用地現(xiàn)狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內(nèi)建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量、單位名稱，以及規(guī)劃四至范圍以外50米內(nèi)的建筑層數(shù)和建筑性質(zhì)；標(biāo)明用地界線、各類規(guī)劃控制線；附具現(xiàn)狀用地構(gòu)成表。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容（三）規(guī)劃總平面圖。標(biāo)明規(guī)劃四至范圍，各類規(guī)劃控制線；標(biāo)明規(guī)劃建筑性質(zhì)分類，各類建筑位置、層數(shù)、間距系數(shù)，建筑退讓各類規(guī)劃控制線的距離，道路名稱、道路寬度，市政和公共交通設(shè)施以及場(chǎng)站點(diǎn)，機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)位置；確定主要入口方向，標(biāo)明主要出入口與城市道路交叉口距離；確定地下設(shè)施范圍、地下設(shè)施出入口；附具用地平衡表、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及公建一覽表。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容（四）空間分析模型或者效果圖。表達(dá)設(shè)計(jì)意圖，反映空間環(huán)境關(guān)系。（五）道路交通以及豎向規(guī)劃圖。標(biāo)明道路紅線位置、橫斷面、交叉點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高、轉(zhuǎn)彎半徑、公交站場(chǎng)以及停車場(chǎng)用地界線。（六）工程管網(wǎng)規(guī)劃圖。標(biāo)明規(guī)劃區(qū)外圍城市道路中各類市政基礎(chǔ)設(shè)施和管線平面位置、間距、管徑尺寸以及主要道路斷面管線示意。

（七）綠地規(guī)劃圖。標(biāo)明各類綠地的位置和界線；標(biāo)明小區(qū)道路、停車場(chǎng)等其他用地的界線以及與綠地的關(guān)系；附具綠化用地指標(biāo)表。

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容道路紅線——規(guī)劃城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的邊界線。用地紅線——各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。建筑控制線——有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。建筑密度——在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底建筑面積總和與占用地面積的比例（%）。綠地率——一定地區(qū)內(nèi)，各類綠地總面積占該地區(qū)總面積的比例（%）。容積率——在一定范圍內(nèi)，建筑面積的總和與用地面積的比值。主要反映用地的開發(fā)強(qiáng)度。建筑密度、建筑容積率和綠地率是控制用地和環(huán)境質(zhì)量的三個(gè)重要指標(biāo)一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容新建居住區(qū)建筑密度、容積率不得超過右側(cè)指標(biāo)。注：1.多層與高層混合住宅根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)具體確定。

2.混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值。

3.本表不計(jì)入地下層面積。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建筑面積的計(jì)算住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓標(biāo)準(zhǔn)層層高大于3.6米且小于或者等于4.8米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算；標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的2倍計(jì)算。但躍層式住宅、低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。

建筑物地下部分頂板面高出室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積計(jì)算；建筑物地下部分的頂板面高出室外地坪小于1.5米，建筑面積不計(jì)入容積率。

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建筑間距有關(guān)知識(shí)建筑間距是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。外墻應(yīng)當(dāng)包括保溫層和外加裝飾層，但不包括勒腳。

確定建筑間距、退界距離和后退道路、建筑物面寬、建筑限高時(shí)，建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算：

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容

（一）平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面計(jì)算至檐口頂；有女兒墻的，自室外地面計(jì)算至女兒墻頂。

aa一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容（二）坡屋面建筑，確定建筑間距時(shí)，按照屋脊頂面和檐口頂分別計(jì)算，以影響大的計(jì)算建筑間距；確定其他情況時(shí)，屋面坡度小于或者等于45度的，自室外地面計(jì)算至檐口頂，坡度大于45度的，自室外地面計(jì)算至屋脊頂。

aa一、雪房地詠產(chǎn)開較發(fā)過封程設(shè)既計(jì)的蛛內(nèi)容（三）擱樓梯間戚、電梯扔機(jī)房、妄水箱間酒等局部伯突出屋鋼面的輔神助用房伯，水平贈(zèng)面積之裝和小于僚屋頂平跑面面積產(chǎn)四分之頃一的，章不計(jì)入蹤蝶建筑高剩度；通認(rèn)風(fēng)道、攔煙囪、訊裝飾構(gòu)示件、花籃架、通厭信設(shè)施溉等其他離屋面突倉出部分表，不計(jì)偏入建筑句高度。建筑設(shè)賭計(jì)建筑喘設(shè)計(jì)清是對(duì)古建筑殼物本精身的馳設(shè)計(jì)簡(jiǎn)，包忍括建災(zāi)筑物敢平面撥、立奏面、獻(xiàn)剖面訪，房吊型等皺。是對(duì)杏建筑甚物相趙對(duì)詳妥細(xì)具消體的們?cè)O(shè)計(jì)率，涉疲及建府筑的午各個(gè)烈立面瀉效果該（顏司色、沾裝飾野、構(gòu)趴造件稀），亮每一樂層的品平面曉圖（箏房型凳、公毯共部喪位）采不同烈部位若的剖職面圖艙。是梳非常飽量化父的，紗每個(gè)列位置線都要鞭有具鞋體的華尺寸炒，能自為施御工圖牲開展羅提供罰必要喚依據(jù)破。一、曲房地許產(chǎn)開漠發(fā)過百程設(shè)堪計(jì)的設(shè)內(nèi)容包括放建筑延的平腎面布揪置，帝各用攤房的藥分配淺，層族高和楊室內(nèi)角凈高至，交夫通及偶電梯量、樓柏梯走坡到布殿置，毯墻身究、變鳥形縫窩等，木門窗遠(yuǎn)設(shè)計(jì)婚、外墓檐效裝果，軟采光霞，通份風(fēng)，條保溫蓮防熱瘋，消撿防要延求等匹等，拿在這院一階男段都借要充螺分考寬慮設(shè)鋤計(jì)。一、面房地膜產(chǎn)開啄發(fā)過脊程設(shè)酒計(jì)的倚內(nèi)容層高和總室內(nèi)凈形高ba坡頂理結(jié)構(gòu)鉤面層外墻皮趙延長(zhǎng)線a樓面面玻層（完拘成面）施工拒圖設(shè)著計(jì)施工貞圖設(shè)狗計(jì)是繁建筑烤設(shè)計(jì)總的深線入，耗包括宰：1、結(jié)沃構(gòu)設(shè)拿計(jì)、使給排貓水設(shè)橡計(jì)、扶電氣執(zhí)設(shè)計(jì)劣、采躺暖通艷風(fēng)、匆設(shè)備鬼設(shè)施幣等各趁專業(yè)守施工類圖設(shè)尺計(jì)說返明及籮所需庫的全舒部圖透紙。2、重要耽施工安廉裝部位準(zhǔn)的施工扭操作說漏明。3、在動(dòng)施工絕總圖這上應(yīng)佳有的應(yīng)設(shè)備夜、房適屋或耗構(gòu)件努、結(jié)困構(gòu)、活管線桐個(gè)部職分的擔(dān)布置熔，以筒及它提們相墳互配魚合，蘋標(biāo)高漢和外梁形尺尿寸、距坐標(biāo)哪。4、設(shè)備純材料明喬細(xì)表、墊標(biāo)準(zhǔn)件勇清單。5、施漠工詳霞圖及濟(jì)專業(yè)悔計(jì)算誰書。一、部房地沈產(chǎn)開扣發(fā)過燒程設(shè)眼計(jì)的鈔內(nèi)容對(duì)施漆工圖廈設(shè)計(jì)淡深度賽的要淋求：1、滿撓足設(shè)兄備、遲材料略的訂鵲貨和愚采購環(huán)。2、滿足智非標(biāo)準(zhǔn)擦設(shè)備和有建筑構(gòu)蟲配件制鄰作要求勵(lì)。3、滿富足編產(chǎn)制工喜程量閉清單挑和標(biāo)太底的切要求存。4、滿繁足施外工組嫁織設(shè)提計(jì)的粘編制墻和土揭建施蒼工、固設(shè)備娘安裝更的需屬要。5、防火合設(shè)計(jì)專趣篇級(jí)環(huán)悠境保護(hù)好專篇滿斃足辦理午消防及漂環(huán)保審特批手續(xù)改的要求筐。園林闊景觀鐮道路腦環(huán)境沖設(shè)計(jì)園林景蹄觀道路甚設(shè)計(jì)是浪對(duì)小區(qū)遺環(huán)境的刪設(shè)計(jì)，晌包括植真物選型師搭配、奏道路交物通組織陷、鋪裝幼、小品傾、功能藥劃分等蚊。一、園房地吸產(chǎn)開頌發(fā)過筑程設(shè)歸計(jì)的爸內(nèi)容環(huán)境設(shè)撥計(jì)有雙塵重內(nèi)涵友，一是費(fèi)充分依俗托設(shè)計(jì)鳳物周圍裂可見的胃特定內(nèi)降容。如鳳山川、左河谷、矮林木、飽水波、袋云霧等召大自然妨一切美蕩的東西鑄，使建健筑物依超存它，逝裝點(diǎn)它釣、篩選藝它，構(gòu)惑成內(nèi)外腐環(huán)境的蛛、多樣建的、自睜由的協(xié)盤調(diào)統(tǒng)一檢；二是秧人造自黑然。如淘水，建憶筑物中姿可以運(yùn)茶用水來尸喚起人川對(duì)自然范環(huán)境的撥回憶；賣小溪、擁噴泉、抄瀑布、況湖泊，觀往往給億人以親線切、眷特戀等多珍種情感耀。區(qū)內(nèi)拔綜合蘇管網(wǎng)舒、專霧業(yè)配鼻套設(shè)太計(jì)區(qū)內(nèi)綜贊合管網(wǎng)萌設(shè)計(jì)是檔對(duì)小區(qū)教生活配伸套的設(shè)櫻計(jì)，包咬括污水魔、雨水商、自來久水、中訊水、熱陪力、燃帽氣、電知力、電研視電話漁網(wǎng)絡(luò)等恢，還包啄括專業(yè)呈設(shè)施方頓面，如域泵房、儲(chǔ)配電間尤、變電興室、換慕熱站、茶調(diào)壓站峰等。具體形方案旱、節(jié)兇點(diǎn)設(shè)羞計(jì)在設(shè)吹計(jì)圖劉紙的縫深度阿達(dá)不逼到的筑方面果，需貪組織叮進(jìn)行各詳細(xì)炸設(shè)計(jì)遍，如撇門窗壁節(jié)點(diǎn)瞎、保煎溫方念案、吩扶手荒欄桿難、地毯面磚追分隔法等。二、房胖地產(chǎn)開嘆發(fā)過程攻設(shè)計(jì)管炭理意義1、設(shè)計(jì)紋決定項(xiàng)明目開發(fā)棒成本2、設(shè)計(jì)戲決定項(xiàng)頑目品質(zhì)3、設(shè)飾計(jì)影貿(mào)響項(xiàng)扣目的垂驗(yàn)收4、設(shè)計(jì)著質(zhì)量與券進(jìn)度影菌響項(xiàng)目藥周期二、坐房地童產(chǎn)開師發(fā)過塘程設(shè)敘計(jì)管巨理意競(jìng)義1、設(shè)貨計(jì)決鑰定項(xiàng)某目開車發(fā)成詞本（1）規(guī)越劃設(shè)授計(jì)管哄理對(duì)箱項(xiàng)目既開發(fā)豈成本沖的影坐響不同的陶規(guī)劃方補(bǔ)案的開凡發(fā)成本布是不一帖樣的，援規(guī)劃對(duì)盈項(xiàng)目投豈資有著繭重要的風(fēng)影響。匠如通過諒對(duì)容積秩率的充匆分把握宮選擇合詞理的建鉗筑形式腫，在瑞圓寧嘉園租和好美祝嘉園項(xiàng)葬目規(guī)劃素中得到睜了很好越的驗(yàn)證結(jié)。瑞寧貼嘉園容快積率是2，好美摩嘉園容徐積率是1.8，我釘們選騎擇了冊(cè)高層叼和多婆層相址結(jié)合鑒的方報(bào)案，逝而且精盡量稈多的箱設(shè)計(jì)肚多層距，這叢樣從支根本餐上降此低了喊開發(fā)項(xiàng)成本它。二、房匯地產(chǎn)開稠發(fā)過程愁設(shè)計(jì)管戚理意義從消湯防要狠求講沈，7-9層或24米至32米的屬民宅趕消防丘標(biāo)準(zhǔn)忙為一萍個(gè)檔晶次；13-豬18層以爐上或32米至50米的霞民宅齡消防襪標(biāo)準(zhǔn)唉。12層及12層以魚上的嬌高層大住宅胡，每周棟樓喇的電含梯不況得少逼于2臺(tái)。層數(shù)越受高，對(duì)旬地基基米礎(chǔ)要求塔越高。人防（2）建筑頓設(shè)計(jì)管倦理對(duì)房故地產(chǎn)開矮發(fā)成本希的影響外檐的剖形式影循響工程梳造價(jià)，盆立面簡(jiǎn)檢單，裝胳飾構(gòu)件厭少，工釋程造價(jià)是低。平估面設(shè)計(jì)礙中房型墻越小，被戶數(shù)越所多，配鋤套設(shè)施忘越多，嫩如入戶灰門、水蜻表等越薪多，工榜程造價(jià)狼就會(huì)相漿應(yīng)提高秘。如好宿美嘉園震項(xiàng)目以嚇小戶型街為主，練戶數(shù)設(shè)課計(jì)較多惹，相應(yīng)比工程、濕配套成瘋本提高困。（3）施拉工圖估設(shè)計(jì)竹管理課對(duì)房姨地產(chǎn)炎開發(fā)械成本封的影莊響建筑非施工脹圖設(shè)槽計(jì)中抬，材耗料選勇?lián)裼笆蓓懝ご殖淘斓A(chǔ)價(jià)，仆如對(duì)統(tǒng)外檐無窗的晨設(shè)計(jì)汁、公植共空志間裝熊修設(shè)丸計(jì)等泳。結(jié)巾構(gòu)設(shè)瞧計(jì)中杯鋼筋雕含量俯、混告凝土摔標(biāo)號(hào)帥等對(duì)拿工程壟造價(jià)準(zhǔn)起著濾重要宿影響胃。如欺在好軟美嘉蛛園項(xiàng)凍目中陜，通古過各牌種措為施降從低了涼鋼筋快含量席，從舊而降瞇低了寄工程犁造價(jià)淋。樁克基形豆式影嗓響工促程造判價(jià)，圓充分乓利用籠勘察某報(bào)告正指標(biāo)卵，選取擇合橋理樁盟基形套式可修降低滲工程貨造價(jià)庭。（4）園百林景艇觀設(shè)薪計(jì)對(duì)黑房地吉產(chǎn)開音發(fā)成灰本的輩影響選用蔬植物不種類揚(yáng)影響徒園林象施工歸成本極。同但樣的做植物鍛選用庫小苗鞋木可禁降低列施工搭成本虧。小振區(qū)設(shè)賀施的耕品質(zhì)示影響謙施工容成本扁。2、設(shè)計(jì)灶決定項(xiàng)忽目品質(zhì)（1）規(guī)劃蜻設(shè)計(jì)對(duì)歲品質(zhì)的伍影響規(guī)劃是板對(duì)項(xiàng)目趁的整體咸構(gòu)思，需是宏觀淚上對(duì)項(xiàng)舟目的定估位，幫建筑勺密度歲、容克積率銷、綠鐵地率恐、車置位數(shù)蜜等重要指直標(biāo)就決嘗定了項(xiàng)君目品質(zhì)恥。（2）建筑叫設(shè)計(jì)對(duì)遍品質(zhì)的甲影響建筑設(shè)音計(jì)決定呼了建筑哈物的效敘果，色筐彩的選無用、外路立面裝舅飾構(gòu)件暴的設(shè)計(jì)谷、空調(diào)徑護(hù)欄的梳設(shè)計(jì)等泉都影響指建筑物彎的美觀巨。平面防設(shè)計(jì)中苗房型的柄設(shè)計(jì)更鞭是影響映項(xiàng)目的逐品質(zhì)，胳決定市鋤場(chǎng)認(rèn)可鳴度。（3）施工稿圖設(shè)計(jì)肅對(duì)品質(zhì)窄的影響施工圖摸設(shè)計(jì)中局的材料熄的選用聰對(duì)項(xiàng)目例品質(zhì)產(chǎn)內(nèi)生主要狼影響。歇如管材漠的選用蝴、窗材鬧料的選慨用等。（4）園芽林景栗觀設(shè)呈計(jì)對(duì)尸品質(zhì)揉的影義響園林設(shè)瓶計(jì)決定揉小區(qū)的僵整體環(huán)奔境，小茶區(qū)內(nèi)是踏業(yè)主茶棵余飯后蹦娛樂休程閑的場(chǎng)犧所，是思業(yè)主拉喝開窗簾火就看到拐風(fēng)景。作園林設(shè)泄計(jì)的風(fēng)含格、植俊物的選防擇搭配博、小品招的設(shè)計(jì)隸、功能苦區(qū)的設(shè)萬計(jì)等都妻影響項(xiàng)萍目的品桶質(zhì)。3、設(shè)計(jì)歲影響項(xiàng)歐目的驗(yàn)麥?zhǔn)眨?）規(guī)劃乎、建筑寄設(shè)計(jì)的豎消防審掃查在取釋得規(guī)揮劃設(shè)微計(jì)方柱案許雞可文掠件前她要經(jīng)得過消防部跟門的尺專業(yè)拘審查妙，如嘩小區(qū)獸規(guī)劃填道路鍬等是狂否符不合規(guī)范曲，建拒筑平哪面布柳局是仍否符畏合消覺防規(guī)繁范等連。（2）規(guī)禍劃、涼建筑店設(shè)計(jì)除的規(guī)豆劃審始查規(guī)劃勿審查僚對(duì)項(xiàng)宴目各冰審批睜文件常取得度和建提設(shè)起甚著重規(guī)要意奪義，炭規(guī)劃勵(lì)通過魔后方桿可進(jìn)蜜行具販體施聞工圖祥設(shè)計(jì)激以及禿之后肝各項(xiàng)薪行政到許可峽文件咐取得耕。是霸否符奏合規(guī)皺范要沉求決起定規(guī)畜劃驗(yàn)銀收是頂否能乞順利討通過澡。（3）建那筑、盡施工暖圖設(shè)俗計(jì)的差圖紙信審查施工圖井審查是曉行政許伍可的一袋關(guān)鍵環(huán)屠節(jié)，決沿定施工舍圖紙是竹否符可攪付之實(shí)尚施。是吊對(duì)施工滑圖紙的愁全面審平查，包退括建筑裙圖、結(jié)愿構(gòu)圖、肝水暖電茄等。只心有取得蘿圖審合踏格證明掙文件后但，施工商圖方可采用于施銅工。施霉工圖設(shè)勉計(jì)水平抖影響是君否可以件順利通映過圖紙隔審查。（4）各專阿業(yè)配套我的設(shè)計(jì)群審查各專業(yè)斥配套實(shí)兄施前應(yīng)額將設(shè)計(jì)豬圖紙送舒相關(guān)配弊套部門盒，聽取毛專業(yè)意綢見并按計(jì)要求修除改圖紙羊。因?yàn)樨曄嚓P(guān)配串套設(shè)施錘將最終環(huán)由各配粥套部門打接管，鞭多以他改們會(huì)就暢設(shè)計(jì)提狗出要求忌。如室灑內(nèi)采暖銜工程，話供熱辦竟會(huì)提出靠很多要步求，如童各材料千的選擇扣，溫控群閥、壓本差閥等鮮設(shè)施的綠配套等揭。4、設(shè)塊計(jì)質(zhì)籮量與剖進(jìn)度廣影響幟項(xiàng)目吊周期合理的忽設(shè)計(jì)期直限既能而保證設(shè)暴計(jì)質(zhì)量旱也能滿落足項(xiàng)目獄周期臟要求爺。沒捐有經(jīng)裹審查需合格賞的設(shè)赤計(jì)圖渣紙就墾不能開學(xué)工建援設(shè)，帖多以她設(shè)計(jì)堆文件族完成榴進(jìn)度呢決定殊了項(xiàng)仁目的開始攏建設(shè)節(jié)勢(shì)點(diǎn)。設(shè)點(diǎn)計(jì)文件掌的設(shè)計(jì)武質(zhì)量也童決定了設(shè)計(jì)呢文件虜是否香能順定利通炎過相泥關(guān)設(shè)澤計(jì)晚勺間的啄審查谷。三、愧房地灘產(chǎn)開玩發(fā)過桌程設(shè)誓計(jì)管樹理的哪任務(wù)艷和目咱標(biāo)1、保證疏各設(shè)計(jì)箏階段進(jìn)飄度2、保證你各設(shè)計(jì)收質(zhì)量3、控制斃項(xiàng)目開嶼發(fā)成本4、控制污開發(fā)項(xiàng)逼目的品炭質(zhì)5、保躁證各暖階段潑設(shè)計(jì)獸的連洽續(xù)統(tǒng)類一三、房族地產(chǎn)開辱發(fā)過程艇設(shè)計(jì)管愿理的任調(diào)務(wù)和目舉標(biāo)1、保卵證各炎設(shè)計(jì)牲階段填進(jìn)度設(shè)計(jì)亭過程啊占用廊時(shí)間妥在項(xiàng)珍目建刻設(shè)周屬期中碗不算長(zhǎng)，但曠設(shè)計(jì)是肺否能按儲(chǔ)計(jì)劃節(jié)剩點(diǎn)按時(shí)脹開始和碰完成，卻制截約項(xiàng)胃目建炒設(shè)，討決定麗項(xiàng)目躲是否尾能按宰計(jì)劃室開始波相關(guān)工作松，從而衰影響項(xiàng)定目開發(fā)妖周期。憐所以開狀發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)通攏過制蛛定科下學(xué)準(zhǔn)鹿確的包設(shè)計(jì)舒進(jìn)度件計(jì)劃晌、時(shí)蘭間節(jié)俗點(diǎn)計(jì)劃，團(tuán)通過積棟極的組艇織、監(jiān)茶督、溝質(zhì)通協(xié)調(diào)棚，來保證設(shè)種計(jì)進(jìn)仍度。2、保證料各設(shè)計(jì)合質(zhì)量設(shè)計(jì)版工作稠是知犬識(shí)密義集型變工作話，具旦有很適強(qiáng)的隨專業(yè)性，酒且設(shè)計(jì)痛工作是夏委托給刷具有相潑應(yīng)資質(zhì)所的設(shè)計(jì)單位科完成疤。設(shè)雨計(jì)文液件是牙項(xiàng)目贈(zèng)建設(shè)靜的依肆據(jù)，客所謂辛按圖施工哄。設(shè)計(jì)絲式文件的竭準(zhǔn)確性將和規(guī)范歡性影響吩是否能夠通過罷相關(guān)政磨府機(jī)構(gòu)肺的嚴(yán)格寸驗(yàn)收。頃所以開包發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)通過濃設(shè)計(jì)任昂務(wù)書、塘圖紙審乖查等有蘿效的管豎理手段來保百證設(shè)得計(jì)文品件質(zhì)彼量，敗為項(xiàng)膏目建嗚設(shè)提民供準(zhǔn)譽(yù)確可及行的依據(jù)雪，保證謝項(xiàng)目的煮順利進(jìn)歇行及驗(yàn)徐收。3、控嫂制項(xiàng)格目開綠發(fā)成北本成本功控制勾是項(xiàng)叮目開靈發(fā)的黎根本難，直酷接影眼響項(xiàng)山目的利貧潤情鉆況，佳而成降本控明制的浩根本敘在于績(jī)?cè)O(shè)計(jì)言階段秤對(duì)設(shè)計(jì)文年件的控遙制。項(xiàng)擴(kuò)目投資庸的估算梳、概算裁、預(yù)算院、合同談獻(xiàn)判、簽外證結(jié)算鳴等成本跡控制工愛作的基國礎(chǔ)都是設(shè)計(jì)壯文件積。而味且設(shè)緩計(jì)人轎員對(duì)咬開發(fā)尸成本駱的重雹視程再度與開編發(fā)商欠是有罪一定染差距饞的，胞甚至郵會(huì)有縱矛盾脊一面斥。所以開雙發(fā)團(tuán)隊(duì)武應(yīng)通過霜與設(shè)計(jì)真人員積惹極有效寸的溝通，周通過煤設(shè)計(jì)賢優(yōu)化痕、專者家論蹲證、家概預(yù)澡算等闖措施斥來將開發(fā)顫成本控墻制在預(yù)念期的范叨圍內(nèi)。4、控制煎開發(fā)項(xiàng)躬目的品摩質(zhì)房地產(chǎn)閣開發(fā)商迷是項(xiàng)目挽開發(fā)的闖組織者標(biāo)，設(shè)計(jì)岡單位是板要根妨據(jù)開裝發(fā)商供的定賽位、漸設(shè)想昌來進(jìn)帖行設(shè)寒計(jì)的祝。開發(fā)商嘆根據(jù)項(xiàng)封目的定杰位不同盾會(huì)選擇賺不同的死品質(zhì)。如高檔咽住宅小唇區(qū)、別于墅區(qū)、售經(jīng)濟(jì)適侵用房的著品質(zhì)要求肯胃定是變不一農(nóng)樣的堤。開吵發(fā)團(tuán)半隊(duì)?wèi)?yīng)感通過競(jìng)設(shè)計(jì)薦任務(wù)候書和與設(shè)覆計(jì)的溝砍通來將化品質(zhì)要老求、材剝質(zhì)選擇鉛等信息準(zhǔn)確園傳達(dá)隸給設(shè)器計(jì)單建位，才并通載過過帆程控博制與掌設(shè)計(jì)裝文件審查付來確定抱是否符繁合項(xiàng)目望品質(zhì)要擊求。5、保證調(diào)各階段擇設(shè)計(jì)的愛連續(xù)統(tǒng)蒸一房地產(chǎn)鐘開發(fā)的漏設(shè)計(jì)任兆務(wù)分較衡多階段恢，每一洽階段的砌設(shè)計(jì)挪人不痰同或溜者設(shè)感計(jì)單煙位不侮同，景每一設(shè)階段提的設(shè)計(jì)帥任務(wù)允和重伯點(diǎn)也明不同杯，但蠶這些楚設(shè)計(jì)必工作第都是閉圍繞同一榆個(gè)項(xiàng)目幣進(jìn)行。鑼所以開漆發(fā)團(tuán)隊(duì)蔑在設(shè)計(jì)湖管理時(shí)應(yīng)綜合毀考慮各幅環(huán)節(jié)的榮設(shè)計(jì)相屋關(guān)內(nèi)容評(píng)，滿足煎各設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)失的統(tǒng)丑一性強(qiáng)。四、房通地產(chǎn)開字發(fā)過程敢設(shè)計(jì)管裳理的措王施1、組婚織措擋施2、技泡術(shù)措霧施3、合霞同措揚(yáng)施4、經(jīng)圈濟(jì)措室施5、管淚理措衰施四、房耗地產(chǎn)開窯發(fā)過程少設(shè)計(jì)管喬理的措劫施1、組織輪措施（1）完善盤公司開句發(fā)團(tuán)隊(duì)繪的組織立結(jié)構(gòu)，言明確各舊部門、員各崗位職擺責(zé)分工肌，明確蹤蝶工作流反程。（2）加畢強(qiáng)設(shè)臂計(jì)管油理部宜門、便相關(guān)什崗位影人員趕的專菠業(yè)知藍(lán)識(shí)水平，與俱設(shè)計(jì)人舊員順暢餐溝通并屠可更專肺業(yè)的完盈成設(shè)計(jì)駝協(xié)調(diào)工作。2、技術(shù)刃措施（1）通距過專掉家論削證、健借助買專業(yè)芽公司只，優(yōu)插化設(shè)釀?dòng)?jì)，值對(duì)設(shè)傅計(jì)基河礎(chǔ)資愈料及妖設(shè)計(jì)養(yǎng)文件乳深入多研究羞探討飲，充鐵分利垮用專切業(yè)能苦力，廁控制將設(shè)計(jì)月階段宏對(duì)成潑本的婆影響跨。（2）圖片紙審驚查，扭在正你式出理設(shè)計(jì)傷圖紙券之前墳和出惕圖后紙都應(yīng)唇組織抽設(shè)計(jì)滔圖紙乎審查詢，將滋設(shè)計(jì)第問題府糾正鮮在實(shí)所施之錄前。3、合擊同措購施（1）保證堆合理的腥設(shè)計(jì)費(fèi)匆用，設(shè)厭計(jì)費(fèi)用纖占房地爛產(chǎn)開發(fā)成本很疊少份額冒，但設(shè)讀計(jì)工作踐卻對(duì)項(xiàng)飼目開發(fā)檔成本計(jì)增決定作用。佛所以幻玉不要厚因?yàn)榻镞^低姜的設(shè)贊計(jì)費(fèi)亦用降幸低設(shè)決計(jì)公啊司的膜工作積極無性和哀工作騎質(zhì)量騙，從清而難快以保驕證圖駐紙質(zhì)希量。（2）保證疤合理的愚設(shè)計(jì)周恢期，設(shè)蒼計(jì)工作控需要設(shè)小計(jì)人員用心曉去完咱成，惑時(shí)間銀太倉卵促，災(zāi)必定掉影響果設(shè)計(jì)鴉人員形的專累注程度，插從而出造成妻只有扒速度嶄而丟即了質(zhì)棟量，換這對(duì)害開發(fā)憤上來勢(shì)說也得不聚償失時(shí)。（3）嚴(yán)逗密合區(qū)同條槍款，巧比如械對(duì)圖僵紙數(shù)唱量的始約定來，對(duì)轎變更工梅作的釀約定里，要濃在合杏同中加體現(xiàn)酬，避趨免后雞期費(fèi)繞用的船增加細(xì)。4、經(jīng)濟(jì)與措施（1）積極摧采取獎(jiǎng)豪勵(lì)機(jī)制沸辦法，會(huì)鼓勵(lì)設(shè)怪計(jì)公司秘為開發(fā)商考慮播成本問歪題，鼓舒勵(lì)通過新優(yōu)秀設(shè)贊計(jì)降低弄開發(fā)成鞋本。明確若拜設(shè)計(jì)覺公司腦將影叛響成飯本的武指標(biāo)勒控制聚在一額定合物理范誼圍內(nèi)將予以儉適當(dāng)獎(jiǎng)陰勵(lì)。這養(yǎng)樣可大喝大提高紅設(shè)計(jì)公定司的積啦極性，從而惜降低凳房地晃產(chǎn)開挽發(fā)成完本。（2）明依確若嗽因設(shè)且計(jì)問怖題造門成項(xiàng)馬目損降失要這讓設(shè)杰計(jì)單啟位承擔(dān)一聽部分責(zé)編任，要嫌予以一燃定經(jīng)濟(jì)箱懲罰。腦增強(qiáng)設(shè)嚇計(jì)人員的責(zé)任暖心，保況證設(shè)計(jì)筑文件質(zhì)辭量。5、管壩理措黨施（1）做好省計(jì)劃工居作，加丙強(qiáng)監(jiān)督放。計(jì)劃脈是管理拾的第一步，不蠶單要做桂好每一主設(shè)計(jì)階丘段的計(jì)總劃，更少要做好士設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的總蘿計(jì)劃。特然后按影照計(jì)劃化落實(shí)，罷過程監(jiān)觀督，保片證實(shí)際情況按部計(jì)劃完樸成。（2）有效盆溝通協(xié)覺調(diào)。高跌效的溝窩通可以緣瑞避免失貪誤、提高效安率、漆保證時(shí)效果鼻。設(shè)忘計(jì)前透要與修設(shè)計(jì)巾單位四充分翅溝通熟對(duì)項(xiàng)目的定慢位，對(duì)照設(shè)計(jì)的扣要求。賞過程中溜充分溝理通需協(xié)滔調(diào)解決的問題壤和不符撒合設(shè)計(jì)日要求的伸內(nèi)容。吩溝通要肺準(zhǔn)確、倒及時(shí)、全面。消溝通的遞形式可卡以多種混，會(huì)議懂、電話圣、文件以